Najem w czasach zarazy zagadnienia prawne (wywiad z Piotrem Dobrowolskim)

Najem w czasach zarazy – zagadnienia prawne (wywiad z Piotrem

Dobrowolskim)

Transkrypt do webinaru, który możesz obejrzeć tutaj:

https://wynajmistrz.pl/najem-w-czasach-zarazy-zagadnienia-prawne

Prowadzący: Grzegorz Grabowski (https://wynajmistrz.pl/) Prawnik: Piotr Dobrowolski (https://dobrowolski.pro/)

Zapraszamy na webinar o zagadnieniach prawnych związanych z najmem w kontekście pandemii.

Wywiad Grzegorza Grabowskiego (Wynajmistrz.pl) z Piotrem Dobrowolskim, prawnikiem wyspecjalizowanym w nieruchomościach.

Ten webinar (a właściwie transmisja na YT) odbył się 23 kwietnia o 20:00 i trwał 2h15min.

O czym rozmawialiśmy:

• Wypowiadanie umowy najmu i żądanie obniżki czynszu/opłat przez najemcę z powodu pandemii – czy najemca może to zrobić, na jakie mechanizmy prawne może się powołać i jaka będzie skuteczność takich wypowiedzeń. To jest najdłuższa część wywiadu, z dyskusją na temat poszczególnych przepisów KC, poniżej podaję odniesienia do szczegółowych tematów w tej części:

o Wstawka Piotra na temat różnicy między wynajmem długoterminowym i krótkoterminowym

o Komentarz dotyczący różnicy między umowami na czas nieoznaczony i oznaczony, a także umową zwykłą i umową najmu okazjonalnego

o Różne przepisy powoływane przez najemców przy rozwiązywaniu umowy i

skuteczność takiego podejścia (664 kc, 682 kc, 475 kc, 495 kc, nadzwyczajna zmiana stosunków, czyli 357(1) kc)

o Komentarz na temat siły wyższej

o Jak, zdaniem Piotra, do spraw ściągania zaległych czynszów od najemców, którzy uciekli/nieskutecznie zakończyli umowę, będą podchodzić sądy

o Praktyczne podejście do najemców, którzy chcą odroczyć, obniżyć lub zakończyć umowę - propozycja Mieszkanicznika + komentarze Piotra do tego

• Specjalne regulacje dotyczące najmu zawarte w tarczy antykryzysowej (zakaz eksmisji, przedłużenie umów, zakaz wypowiadania umów i wysokości czynszu, przedłużenie wypowiedzeń umów i czynszu)

• Ewentualne wsparcie rządowe dla najemców (o tym temacie jeszcze niewiele wiadomo, więc tylko o tym wspomnieliśmy)

• Czy w kontekście obecnych ograniczeń związanych z pandemią możemy pokazywać mieszkanie nowemu najemcy i podpisać z nim umowę

• Czy i jak uwzględnić inflację (są przewidywania, że ona znacząco wzrośnie) w umowie najmu

• Wynajem mieszkania na cele kwarantanny

• „Książka o najmie, której jeszcze nie było” – informacje o tym, kiedy i o czym będzie nowa książka Piotra

• Na samym końcu odpowiadaliśmy na pytania uczestników

RELACJE Z NAJEMCAMI (rozwiązywanie umów i obniżanie czynszu)

GG: Piotrze, skupimy się na kwestiach, które są istotne dla wynajmujących mieszkania długoterminowo (bo to są głównie moi czytelnicy). Postarajmy się raczej nie wchodzić w temat wynajmu krótkoterminowego, bo wiem, że to jest temat na osobną i chyba dość długą rozmowę…

Wielu z moich czytelników i klientów doświadczyło albo za chwilę doświadczy problemów z najemcami, którzy chcą rozwiązać umowę, uzasadniając to w ten czy inny sposób, ale zawsze powołując się na okoliczności związane z koronawirusem. Proszą bądź wręcz żądają obniżenia czynszu, anulowania opłat za media itp. też uzasadniając to koronawirusem. Porozmawiajmy więc o tej pierwszej kwestii, czyli wypowiedzeniu umowy przez najemcę z powodu aktualnych okoliczności.

Najprostszy przypadek, niestety często występujący, to: najemca się wyprowadza, jakoś tłumacząc się np. że uczelnia zamknięta, stracił pracę i wraca do rodziców, do rodzinnego miasta i stwierdza, że w związku z tym, że on już z pokoju czy też mieszkania nie korzysta, to umowa jest rozwiązana i prosi o zwrot kaucji Jak to wygląda od strony prawnej?

PD: Tytułem wstępu powiem tylko, że nie ma czegoś takiego jak najem długoterminowy, krótkoterminowy, średnioterminowy. Pamiętajcie, że to są pojęcia potoczne. To są terminy, które powstały w środowisku osób, które zajmują się najmem. Nie znajdziecie w żadnej ustawie takiego

pojęcia jak najem krótkoterminowy czy długoterminowy. Najem krótkoterminowy to jest de facto usługa hotelarska, świadczona w innych obiektach niż hotele. A wszystko inne jest po prostu najmem.

Najem to oddawanie jakiejś rzeczy na czas oznaczony lub nieoznaczony w zamian za czynsz. A usługa hotelarska ma jeszcze usługi komplementarne, czyli oprócz tego oddawania pomieszczenia na jakiś czas, ma jeszcze np. zmianę ręczników, catering, basen itp.

Wracając do Twojego pytania. To co się teraz dzieje, pandemia i stan epidemii, to nie jest samoistna przyczyna rozwiązywania umów najmu. To nie jest tak, że z powodu pandemii możemy rozwiązać sobie umowę najmu. Tak to nie działa. Musielibyśmy poszukać w przepisach prawa mechanizmów, które razem z tą sytuacją, mogłyby ewentualnie stanowić przyczynę. Ale sama pandemia nie wystarczy.

Dlaczego? Ponieważ najem ma charakter obligacyjny. Umowa o charakterze obligacyjnym dochodzi do skutku po złożeniu oświadczenia woli, czyli w momencie kiedy zostanie zawarta/podpisana. Wystarczy umowę podpisać, by prawa i obowiązki z niej wynikały. Samo wydanie lokalu nie ma żadnego znaczenia z punktu widzenia powstania obowiązków i praw. Gdybym wynajął mieszkanie w Gdańsku i nigdy do niego nie pojechał, to nie znaczyłoby, że nie muszę płacić czynszu. Są umowy o skutku rzeczowym czy realnym, które wymagają przeniesienia władztwa nad rzeczą. Takim rodzajem umowy jest kaucja. Nie każdy wie, że kaucja jest osobną umową akcesoryjną, zawieraną przy umowie najmu. Kaucja powstaje gdy są spełnione dwa warunki. Po pierwsze jest ona zapisana w umowie i po drugie zostanie wręczona.

W przeciwnym wypadku kaucji po prostu nie ma i nie ma zabezpieczenia umowy. I wracając do tematu, najem ma charakter obligatoryjny, powstaje dlatego, że podpisaliśmy umowę i ustaje dlatego, że ktoś złożył oświadczenie woli o rozwiązaniu tej umowy (oczywiście w sytuacji kiedy miał do tego prawo, czyli kiedy ustawa bądź umowa mu na to pozwalała). I teraz ani Ustawa o ochronie praw lokatorów, czy Kodeks cywilny (dalej kc), nie mówi nic na temat tego, że sam stan pandemii jest podstawą do wypowiedzenia umowy najmu. Gdybyśmy coś takiego przewidzieli w umowie, to oczywiście moglibyśmy ją rozwiązać. Natomiast samoistnie nie ma takiego prawa. Samo rozwiązanie umowy najmu z racji tego, że jest pandemia i zostawienie kluczy pod wycieraczką, nie jest rozwiązaniem umowy najmu. Umowa najmu dalej trwa. To że ktoś nie chce korzystać z lokalu, to jest jego problem, że nie korzysta ze swojego prawa, ale ma obowiązek zapłaty do momentu, w którym ta umowa się skończy.

GG: Ok, to wiemy, że sama wyprowadzka nie zwalnia najemcy z jakichkolwiek obowiązków, w szczególności z płatności czynszu. Porozmawiajmy więc o wypowiadaniu umowy najmu. Przede

wszystkim, chyba musimy wytłumaczyć różnicę między umową na czas nieoznaczony oraz na czas oznaczony, w jaki sposób te dwie umowy możemy rozwiązać.

PD: Przede wszystkim musimy sobie powiedzieć, że jest zasadnicza różnica w wypowiadaniu umów najmu zwykłego a najmu okazjonalnego i instytucjonalnego. Przy najmie zwykłym wynajmujący może wypowiedzieć umowę tylko i wyłącznie w wypadkach wskazanych w Ustawie o ochronie praw lokatorów (dalej uopl). Konkretnie w art. 11 i 21. Ten 21 dotyczy samorządów, gmin, więc skupimy się na 11. Tam znajdziemy podstawy wypowiadania, kiedy ktoś nie płaci, ktoś używa lokalu w sposób nieprawidłowy, kiedy ktoś wynajął, podnajął bez zgody wynajmującego, kiedy wynajmujący chce tam zamieszkać itd. Wynajmujący jest tu niejako skrępowany tymi przepisami, w związku z tym, każde wpisanie do umowy najmu zwykłego zawartego na czas oznaczony czy też nieoznaczony prawa do wypowiedzenia umowy w sposób inny niż to, co jest napisane w ustawie, jest nieskuteczne. Także te wszystkie wpisy, że każda ze stron będzie mogła wypowiedzieć umowę z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia, to całe skracanie sobie terminów tej procedury, która mówi o rozwiązywaniu umowy najmu w sytuacji, kiedy najemca nam nie płaci. Gdy ktoś pisze, że jeżeli nie będzie czynszu za jeden miesiąc, to wtedy w trybie natychmiastowym może wyrzucić najemcę, są nieskuteczne. Oczywiście mamy skuteczność teoretyczną i praktyczną. To jest nieskuteczne w rozumieniu przepisów prawa. Jeżeli pojawia się taki zapis, to w przypadku konfliktu z najemcą, w przypadku ewentualnego sporu sądowego, umowa wypowiedziana w oparciu o taki wadliwy zapis będzie po prostu dalej trwała. I to spowoduje, że nie będziecie w stanie tej osoby eksmitować, bo sąd wam oddali powództwo. Dlatego, żeby można było mówić o powództwie, a podstawą eksmisyjną jest art. 222 § 1 kc, to tam trzeba wykazać, że nie ma skutecznego względem właściciela tytułu prawnego do lokalu. Jeśli wypowiadacie umowę w sposób wadliwy, na podstawie źle skonstruowanego zapisu, to po prostu jej nie wypowiadacie. A w praktyce oczywiście to wygląda tak, że jeśli traficie na nieświadomego najemcę i wpiszecie mu do umowy, że możecie w trybie natychmiastowym wypowiedzieć umowę, jeżeli nie zapłaci tylko jednego miesiąca czynszu i tak zrobicie, i najemca przystanie na to, to ok, dobra wasza. Ale pamiętajcie, że tych najemców świadomych jest coraz więcej.

Już pojawiają się tacy wyspecjalizowani kombinatorzy, którzy w bardzo kreatywny sposób wykorzystują sobie zapisy kc i uopl.

Spinając to jedną klamrą. Pamiętajcie, jeżeli macie umowę najmu zwykłego, tę z uopl, to Wy jako wynajmujący nie możecie wpisać do umowy nic więcej, niż to, co jest napisane w ustawie. Natomiast możecie wpisać coś dla najemcy. I teraz kiedy najemca będzie mógł wypowiedzieć umowę? Jeżeli jest

to umowa na czas nieoznaczony, to będzie mógł wypowiedzieć ją z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, ponieważ tak mówi art. 688 kc.

GG: Nie można tego okresu skrócić do jednego miesiąca? Nawet jak w umowie napiszesz, że jest jednomiesięczny okres wypowiedzenia, to są trzy?

PD: Tak. Nie możesz skrócić. W nauce prawa toczy się dyskusja, czy to jest norma bezwzględnie obowiązująca (czyli taka, której nie można zmodyfikować), czy bezwzględnie jednostronnie obowiązująca. I większość nauki prawa przychyla się do tej koncepcji, że możesz ten termin wydłużyć, ale nie możesz go skrócić. Czyli muszą to być co najmniej trzy miesiące. To może być 4, 5 , 6, ale nie może być krócej. To jest art. 688 kc. I jeszcze raz powtarzam, jeżeli umowa jest zawarta na czas nieoznaczony i czynsz płatny miesięcznie, to najemca wypowiada umowę z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia.

Natomiast jeżeli zawarliśmy umowę na czas oznaczony (i takich umów jest masa, ja sam rekomenduję zawieranie takich umów, dlatego, że są one po prostu bezpieczniejsze z tego powodu, że umowa kończy się sama i nie trzeba jej wypowiadać), to może być ona wypowiedziana tylko i wyłącznie w sytuacji opisanej w tej umowie. To jest art. 673 § 3 kc, który mówi, że jeżeli najem został zawarty na czas oznaczony, to zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. W umowie musimy opisać okoliczności, które będą uzasadniały wypowiedzenie umowy, nie wystarczy sam termin. Zapis w umowie zawartej na czas oznaczony, który będzie brzmiał: „Każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia”, jest nieskuteczny. Dlaczego? Po pierwsze wynajmujący nie może wypowiedzieć w ten sposób, ponieważ jest on ograniczony ustawą. A po drugie nie ma tam przypadku dla najemcy.

Gdybyśmy napisali: „W razie wprowadzenia stanu epidemii, najemca będzie mógł wypowiedzieć umowę z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia”, to będzie to ok. Ale tylko tak.

Jeżeli napiszemy: „W razie utraty pracy, najemca będzie mógł wypowiedzieć umowę z zachowanie jednomiesięcznego terminu wypowiedzenia”, jeżeli napiszemy: „W razie zakończenia studiów…” itp., itd. Musi być ta przyczyna wskazana.

I tak samo zawierane są umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego na czas oznaczony. W nich nie stosujemy co do zasady uopl (z pewnymi wyjątkami). Zasadą wypowiadania umów na czas oznaczony jest to, o czym powiedziałem wcześniej, czyli art. 673 § 3 kc (możemy je wypowiadać na

zasadach opisanych w umowie). Czyli w najmie okazjonalnym i instytucjonalnym możemy wypowiadać umowę tylko wtedy, jeżeli taką opcje w niej skonstruujemy. I tutaj będzie mógł to zrobić zarówno wynajmujący jak i najemca. Dlaczego? Dlatego, że do najmu okazjonalnego i instytucjonalnego nie stosujemy uopl (z pewnymi wyjątkami). I tymi wyjątkami jest art. 11 ust. 2 punkty od 1 do 3, czyli jeżeli ktoś dewastuje lokal, używa lokalu niezgodnie z umową (a może być to np. palenie lub trzymanie zwierząt, jeżeli zakazaliśmy tego w umowie), to może to być podstawą wypowiedzenia umowy na podstawie art. 11 ust. 2 pkt. 1. Jeśli najemca nie płaci, to mamy tę całą procedurę z art. 11 ust. 2 pkt.

2, czyli te 3 pełne okresy płatności, jednomiesięczne przypomnienie i wezwanie do zapłaty i ewentualnie jeden miesiąc wypowiedzenia. Możemy ten czas skrócić, bo okres płatności to oczywiście nie musi być miesiąc, może być np. jeden tydzień. Jeżeli najemca wynajął, podnajął, oddał do bezpłatnego używania, to też wtedy stosujemy uopl. Natomiast we wszystkich innych przypadkach moglibyśmy w umowie najmu okazjonalnego i instytucjonalnego zagwarantować, zarówno wynajmującemu jak i najemcy, prawo do wypowiedzenia umowy przed czasem na jaki została zawarta, opisując okoliczności, w który można to zrobić. Czyli np. właśnie pandemia. Ja takiej umowy jeszcze nie widziałem. W umowach najmu komercyjnego, w galeriach handlowych, pojawiają się czasem odwołania do siły wyższej i tam są takie mechanizmy, które pozwalają tę umowę wcześniej wypowiadać. Ale w mieszkaniówce jeszcze tego nie widziałem.

GG: Czyli najemca może wypowiedzieć umowę zgodnie z jej treścią i, często gdy w umowie nie ma zapisów dotyczących wypowiedzenia, zgodnie z przepisami, z zachowaniem odpowiednich terminów wypowiedzenia. Ale, oczywiście, najczęściej, zwłaszcza w przypadku umowy na czas nieoznaczony, nie jest to dla niego satysfakcjonujące rozwiązanie. Najczęściej najemcy próbują rozwiązać umowę powołując się na jakieś szczególne okoliczności wynikające z pandemii i związanych z nią konsekwencji życiowo-gospodarczych. Porozmawiajmy więc o tych szczególnych okolicznościach czy też mechanizmach prawnych. Czytałem jeden z Twoich artykułów i jest tych mechanizmów kilka. Czy możemy przez nie przejść po kolei?

Wg mojej wiedzy w kc są zapisy szczególne, umożliwiające żądanie obniżenia czynszu lub zerwanie umowy natychmiastowo? Chodzi o art. 664 i 682.

PD: Czyli chodzi o wady. Już tłumaczę. To nie są podstawy do rozwiązywania umów najmu z uwagi na to, że jest pandemia. Art. 682 dotyczy wad, które zagrażają życiu i zdrowiu najemcy, osób

przebywających w lokalu, pracowników itd. Ale to musi być wada, która tkwi w lokalu. Stan epidemii nie jest wadą. Absolutnie art. 682 nie będzie tutaj miał zastosowania. Mogę sobie wyobrazić jedynie taką sytuację, gdy ktoś ma mieszkanie, które wynajmuje na pokoje poszczególnym osobom i jeden z pokoi wynajął komuś na kwarantannę. Tutaj, pomimo tego, że jest to najem na pokoje, osoby mieszkające korzystają z części wspólnych (kuchni, łazienki itd.), i osoba, która jest na kwarantannie, czyli jest podejrzana o kontakt z wirusem, może stanowić zagrożenie. W takim przypadku moglibyśmy spróbować powołać się na art. 682. Ale w innych przypadkach, w mojej ocenie, nie. Jeżeli ktoś taką podstawę wpisze do wypowiedzenia, to jest to po prostu wypowiedzenie nieskuteczne.

Art. 664 (paragraf 1 i 2 ) mówi z kolei o wadach lokalu, które uniemożliwiają korzystanie z niego albo zmniejszają jego przydatność. Np. umówiliśmy się, że w lokalu będzie sprawna lodówka i zmywarka, a te urządzenia nie działają, to w takiej sytuacji jest to podstawa do umniejszenia czynszu najmu.

Umówiliśmy się, że będziemy mogli korzystać z lokalu cały czas, a tam coś przecieka, zacieka i przez to robi się wilgoć. To są przyczyny, dla których można skorzystać z dobrodziejstw art. 664 kc, czyli wezwać do usunięcia wady wyznaczając termin, a jeżeli ta wada nie zostanie usunięta, to wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym.

Natomiast ani art. 664 ani 682 nie będą podstawą do wypowiedzenia umowy z powodu pandemii (za wyjątkiem tej sytuacji, którą przedstawiłem). Co prawda gdzieś widziałem opracowania pisane przez kancelarie, że to można brać pod uwagę, ale uważam, że absolutnie nie ma ku temu podstaw.

GG: A co jeśli mamy mieszkanie na pokoje i inny najemca jest na kwarantannie, albo co gorsza, stwierdzono u niego koronawirusa? Czy to jest podstawa dla innych najemców do rozwiązania umowy, czy też jest to podstawa do obniżenia czynszu, i jeżeli obniżenia czynszu to stałego, czy tymczasowo?

PD: Jeżeli mówimy o jednym mieszkaniu, w którym znajduje się kilka pokoi i te pokoje są wynajmowane samodzielnie, i okazuje się, że w jednym z tych pokoi znajduje się osoba chora na koronawirusa, to ewentualnie można by myśleć o art. 682 kc. Przy czym też trzeba pamiętać, że nie jest to wina wynajmującego. Czym innym jest przypadek gdy wynajmujący wynajmie mieszkanie na kwarantannę.

Ale to, że ktoś jest chory i ma podejrzenie koronawirusa, to nie wina wynajmującego, to jest wina tej chorej osoby. I to może być dyskusyjne. Pewnie, że życie i zdrowie są cenniejsze niż pieniądze i najemca w takiej sytuacji raczej by ten lokal opuścił. Ja sam pewnie jako uzasadnienie doradziłbym

wypowiedzenie na podstawie art. 682 kc, a jeśli zostalibyśmy pozwani, to wtedy poddalibyśmy się rozstrzygnięciu sądu i użylibyśmy argumentu, że to była sytuacja, w której my w normalny sposób nie mogliśmy funkcjonować. Pewnie dałoby się wprowadzić taką argumentację, że utrzymywanie stosunku najmu z osobą, która jest chora, zagraża mojemu życiu i zdrowiu, a skoro ktoś oddaje w ten sposób lokal „zakażony” przez jakąś osobę, to grozi to mojemu życiu i zdrowiu.

GG: Czy fakt, że w lokalu przebywała osoba zarażona wirusem, nie rodzi jakichś obowiązków po stronie wynajmującego, np. obowiązku odkażenia lokalu?

PD: Moim zdaniem pojawiają się obowiązki związane z dezynfekcją. To jest w ogóle w tej chwili kwestia ryzykowna. Jeżeli jedziemy do innego miasta wynajmujemy lokal, nawet na krótki termin, i w związku z tym musimy tam zamieszkać, to jeśli ten lokal był wcześniej oddany komuś na kwarantannę, to może pojawić się pewnego rodzaju wątpliwość, czy ten lokal jest dla nas bezpieczny. W mojej ocenie powinien pojawić się co najmniej obowiązek dezynfekcji.

GG: Czyli o tym trzeba pamiętać. A co z możliwością wygaśnięcia zobowiązania na podstawie art. 475 kc, czyli następcza niemożliwość świadczenia? Czy to jest podstawa?

PD: Nie. Następcza niemożliwość świadczenia polega na tym, że po zawarciu umowy najmu pojawiła się okoliczność, która powoduje, że jedna ze stron tego stosunku nie może swego świadczenia spełnić.

Ale gdzie tutaj miałoby dojść do niemożności spełnienia świadczenia? Wynajmujący nadal może wydać lokal do mieszkania, najemca nadal może tego lokalu używać. Sam fakt, że najemca popadł w tarapaty finansowe i nie może płacić czynszu (prawdopodobnie przejściowo, bo epidemia nie jest stanem trwałym i prędzej czy później sięskończy), nie uzasadnia rozwiązywania umowy najmu w tym trybie.

Następczej niemożliwości świadczenia nie możemy użyć w przypadku umowy najmu.

GG: Jest jeszcze wypowiedzenie w oparciu o art. 495 kc.

PD: To również nie jest podstawa do wypowiedzenia umowy najmu. Przy art. 475 lub 495 kc moglibyśmy myśleć o wypowiedzeniu umowy w sytuacji, gdy to wynajmujący doznał przeszkód, które nie pozwoliłyby mu oddać lokalu. Najemca mógłby szukać podstaw do wyjścia z umowy w tych

przepisach, wtedy kiedy to wynajmujący miałby problem ze spełnieniem swojego obowiązku, czyli z oddaniem lokalu do użytkowania, utrzymania go w takim stanie żeby można było z niego korzystać. Ale ani art. 475 kc, ani art. 495 nie są podstawami rozwiązania umowy najmu. Jeżeli ktoś myśli na temat tego, to porzućcie te myśli.

GG: Przejdźmy zatem do nadzwyczajnej zmiany stosunków, czyli klauzuli rebus sic stantibus. Czy na jej podstawie najemca może w jakiś sposób zakończyć umowę?

PD: Klauzula rebus sic stantibus, która jest opisana w art. 357(1) kc, może być podstawą do rozwiązania umowy najmu. Ale nie można tego użyć samoistnie. Chociaż powiem szczerze, że dostałem już takie wypowiedzenie od klienta, które wysłał mu pełnomocnik najemcy i pełnomocnik najemcy wskazał właśnie art. 357(1) kc. Słuchajcie, to nie jest podstawa do wypowiedzenia umowy najmu. To jest podstawa roszczenia procesowego. Na podstawie art. 357(1) kc można wytoczyć pozew przed sąd o to, aby sąd tę umowę rozwiązał w ogóle albo by oznaczył sposób świadczenia (innymi słowy obniżył czynsz w sytuacji, o której mówimy). Co ten przepis mówi? Ten przepis mówi, że jeżeli doszło do nadzwyczajnej zmiany stosunków, której strony w żaden sposób nie mogły przewidzieć przy zawieraniu umowy, i ta nadzwyczajna zmiana stosunków sprawia, że spełnienie świadczenia stosunków przez jedną ze stron sprawia nadmierne trudności albo grozi rażącą stratą, to wtedy sąd na wniosek strony może oznaczyć inaczej sposób spełniania świadczenia albo może umowę rozwiązać. Czy mamy nadzwyczajną zmianę stosunków? Tak, mamy do czynienia z nadzwyczajną zmianą stosunków, ponieważ mamy do czynienia z epidemią. Czy mogliśmy ją przewidzieć na etapie zawierania umowy?

Nie, epidemia jest stanem siły wyższej, jest nieprzewidywalna, nie wiemy kiedy się wydarzy, czy się wydarzy, jakich rozmiarów będzie. I teraz należy wykazać, że w sposób rażący ta sytuacja wpływa na naszą sytuację życiową. Czyli to nie będzie to taki automatyzm, że idziemy do sądu z klauzulą rebus sic stantibus bo jest epidemia. Nie, trzeba wykazać, że ta nadzwyczajna zmiana stosunków wpływa na naszą sytuację, jeżeli chodzi o wykonywanie obowiązków wypływających z umowy najmu, że powoduje ona np. to, że nie jestem w stanie płacić czynszu w sposób regularny albo w tej samej wysokości. I w tym przypadku można by ewentualnie myśleć o skorzystaniu z tego roszczenia, tylko że to jest roszczenie procesowe, a sądy nam chwilowo stanęły. Można oczywiście do sądów kierować pozwy, bo sądy jako takie pracują, sędziowie rozpoznają sprawy. Mamy w tej chwili, po zmianach w KPC, możliwości żeby sądy niektóre sprawy rozpoznawały w ogóle bez udziału stron. Tak może się zdarzyć, tylko trzeba pisma procesowe w odpowiedni sposób opisać, a nie domagać się przede wszystkim

wyznaczenia rozprawy. I teoretycznie jest możliwość by tak się stało, przynajmniej na tym wstępnym etapie rozpoznawania sporu (jeżeli sprawa jest oczywista dla sądu, to sąd mógłby wydać takie orzeczenie). Jeżeli ten stan epidemii potrwa dłużej i jeżeli sądy nadal będą odwoływać rozprawy, to wszystkie sprawy zostaną przełożone na wrzesień, co spowoduje, że sądy będą zblokowane. Trzeba się liczyć z tym, że wytoczenie powództwa w trybie 357(1) kc sprawi, że owszem wylądujemy w sądzie, ale dopiero za jakiś czas. A trzeba pamiętać, że ten pozew trzeba wytoczyć w trakcie kiedy umowa trwa, nie możemy wytoczyć powództwa z rebus sic stantibus po rozwiązaniu umowy. Nie możemy najpierw rozwiązać umowy a później wytoczyć powództwo, żeby sąd nam obniżył czynsz za to, co było przed rozwiązaniem umowy.

Rebus sic stantibus może służyć również jako powództwo wzajemne. Jeżeli nie zapłaciliśmy czynszu najmu, bo nie byliśmy w stanie, albo nie zapłaciliśmy go w takiej wysokości w jakiej mieliśmy i wynajmujący pozywa nas w tym trybie o zapłatę, a my w trybie powództwa wzajemnego idziemy z rebus sic stantibus. Tu pojawia się problem, że jeżeli są to spory między przedsiębiorcami, to w naszym postępowaniu gospodarczym w tym momencie (po reformie KPC) wyłączona jest możliwość powództwa wzajemnego i podobnie w postępowaniu uproszczonym (a w takim postępowaniu rozpoznawane są spory o zaległy czynsz najmu lokali mieszkalnych) też mamy ograniczenia dotyczące powództw wzajemnych. Powództwa wzajemne to są dwa pozwy toczące się w jednej sprawie. Najemca jest winien wynajmującemu czynsz i ten pozywa go o zapłatę zaległego czynszu, natomiast najemca pozywa wynajmującego w trybie rebus sic stantibus i sąd rozpoznaje te dwa roszczenia jednocześnie.

Przy najmie to ograniczenie, że gdyby ktoś chciał myśleć ewentualnie o próbie obniżenia czynszu, powództwo należy zacząć jak jeszcze umowa trwa.

GG: Jest jeszcze coś takiego jak siła wyższa – czy ma zastosowanie w przypadku najmu na cele mieszkaniowe? Czy najemca może się jakoś na to powoływać?

PD: Nie jest to możliwe. Siła wyższa nie jest samoistną podstawą do rozwiązania umowy najmu. Czym jest siła wyższa? Nauka prawa definiuje to następująco: to wydarzenie zewnętrzne (czyli niezależne od stron), nagłe, nie można go przewidzieć, które powoduje daleko idące konsekwencje. Co ta siła wyższa może powodować? Może powodować uchylenie się od odpowiedzialności odszkodowawczej.

Natomiast samoistnie nie stanowi podstawy rozwiązania najmu. Nie możemy wypowiedzieć umowy najmu wpisując jako powód wystąpienie siły wyższej. To tak nie zadziała. Jeżeli ktoś z Was chciałby

wypowiadać umowę najmu, to warto wspomnieć, że jeżeli macie podstawę do wypowiedzenia tej umowy, dobrze napisać, że wydarzyła się siła wyższa i nie jesteśmy w stanie regulować dalej zobowiązań, bo sąd to będzie później badał. Jeżeli najemca wypowie umowę powołując się na siłę wyższą, to sąd rozpoznając ten spór o zapłatę zaległego czynszu weźmie ewentualnie tę okoliczność pod uwagę na podstawie art. 5 kc, czyli zasady współżycia społecznego. O tym trzeba pamiętać i to wziąć pod uwagę, że to teoretycznie może się wydarzyć. Ale pamiętajmy, że każda sprawa będzie rozpatrywana bardzo indywidualnie i nie można tu stworzyć jednego szablonu. Co do zasady, siła wyższa nie stanowi samoistnej podstawy do wypowiedzenia umowy najmu.

GG: Wygląda więc na to, że pandemia raczej nie pozwala na bezproblemowe jednostronne wypowiedzenie umowy przez najemcę lub żądanie obniżenia czynszu (za wyjątkiem szczególnych sytuacji np. gdy inny najemca w tym samym lokalu został poddany kwarantannie albo stwierdzono u niego wirusa). Rozumiem, że taką odpowiedź możemy dać najemcy w przypadku, gdy będzie chciał wypowiedzieć umowę lub będzie żądał obniżki. To jest jednak teoria wynikająca z przepisów.

Możemy się nie zgodzić na rozwiązanie umowy/obniżkę czynszu i uznać wypowiedzenie za nieskuteczne, a najemca i tak się wyprowadzi i przestanie płacić. Zakładam, że wtedy idziemy z nim do sądu o zapłatę zaległego czynszu. Jak Twoim zdaniem sądy będą podchodzić do takich spraw?

PD: Należy spojrzeć w jakim celu te umowy były zawierane, w jaki sposób były zawierane, w jaki sposób zostało sformułowane wypowiedzenie. Czy ktoś faktycznie miał bardzo trudną sytuację i nie mógł dalej korzystać z lokalu, czy też jest tak, że ktoś miał po prostu taką fanaberię, że wykorzysta fakt koronawirusa i poda to jako powód rozwiązania umowy. Trzeba pamiętać o jednej naczelnej zasadzie prawa zobowiązań, która z łaciny brzmi pacta sunt servanda , czyli umów należy dotrzymywać. Sąd wyjdzie z tego punktu widzenia, że umów należy dotrzymywać. Jeżeli najemca wynajął lokal na rok, to wynajmujący oczekuje, że przez rok będzie otrzymywał opłatę za czynsz. Dopiero w kolejnym kroku, o ile zostaną podniesione takie argumenty, bo sąd nie działa z urzędu i wszystkich argumentów (typu zasady życia społecznego) nie bierze z urzędu pod uwagę. Sąd będzie działał w ramach wniosków stron, które będą składały w swoich pismach procesowych. Jeśli najemca nie podniesie w ogóle takich argumentów, czy takiej okoliczności, to w takiej sytuacji (w mojej ocenie) nie powinno być problemu z odzyskaniem należności. Natomiast w uzasadnionych przypadkach, kiedy sytuacja najemcy była trudna, nie jestem w stanie na 100% powiedzieć, że sąd nie obniżyłby ewentualnie takiego czynszu. Ale to naprawdę będzie zależało od wielu czynników: od tego na jaki cel była zawarta umowa, jaka była

sytuacja życiowa najemcy, w jaki sposób zostało złożone wypowiedzenie, co zostało napisane w tym wypowiedzeniu, jak zostanie poprowadzony proces. Ale zasady współżycia społecznego to jest wyjątek od reguły. Spodziewam się, że te zaległe czynsze będą zasądzane, natomiast w pewnych sytuacjach sądy będą ulgowo traktowały najemcę.

GG: Przepisy przepisami, ale tak naprawdę powinniśmy podchodzić do tego biznesowo, a także po prostu po ludzku. Powinna to być nasza własna decyzja, nie wymuszona przepisami, ale możemy się np. zgodzić na wcześniejsze zakończenie umowy (bo lepiej nie mieć najemcy niż mieć najemcę, który mieszka i nie płaci) albo na tymczasowe lub trwałe obniżenie czynszu (żeby tego najemcę zatrzymać), albo na odroczenie płatności czynszu w czasie. Do tego tematu podchodził Mieszkanicznik i wymyślił następujący schemat (swego rodzaju zalecenia):

• Poczekać na kontakt ze strony najemcy – całkiem logiczne, po co wychodzić przed szereg

• Najemca powinien jakoś wykazać, że ma problemy (żeby uniknąć sytuacji, że najemcy wykorzystają pandemię do wyciśnięcia bez uzasadnienia pieniędzy od wynajmującego)

• Jeśli mowa o odroczeniu płatności czynszu, ewentualna zgoda powinna być warunkowana przedstawieniem poręczyciela, podpisaniem weksla albo oświadczeniem o uznaniu długu

PD: Absolutnie zgadzam się z tym, że jest to biznes. W każdym biznesie są ryzyka i ich szacowanie. I musimy się zastanowić, czy chcemy mieć najemcę, który nie płaci, bo liczymy się z tym, że później będziemy mogli go pozwać i to wyegzekwować, czy też wiemy, że na jego miejsce dość szybko znajdziemy sobie kogoś innego, kto zapełni nam lukę. Jeżeli chodzi o te środki, które w tej chwili Mieszkanicznik zaleca, to pamiętajcie, że weksel nie jest żadnym fantastycznym panaceum na problemy z płatnością. Co nam weksel da? Weksel da tyle, że będziemy w stanie dostać nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym. Taki nakaz zapłaty jest tytułem zabezpieczenia, czyli moglibyśmy bez uzyskania klauzuli wykonalności iść do komornika, żeby zabezpieczył na rachunku bankowym środki naszego najemcy, który nie będzie nam płacił. Ale jeżeli najemca będzie niewypłacalny, to ten weksel najzwyczajniej w świecie nic nam nie da. Poręczyciel jak najbardziej jest dobrym pomysłem, pod warunkiem, że jest to poręczyciel wypłacalny, bo jeżeli jest niewypłacalny, to będziemy mieli ten sam problem i będziemy musieli go pozywać. Najlepiej byłoby uzyskać od najemcy dobrowolne poddanie się egzekucji, czyli art. 777 kc. Tylko dzisiaj jest to trochę utrudnione, bo trzeba pójść do notariusza, a

ludzie nie chcą wychodzić z domu. Ale w tym przypadku pomijamy cały etap sądowy, nie musimy nikogo pozywać o zapłatę czynszu, tylko mamy poddanie się egzekucji i nadajemy klauzulę wykonalności, i idziemy od razu do komornika. Na nadanie klauzuli wykonalności oczywiście też będziemy czekać, ale zdecydowanie krócej niż na rozpoznanie sprawy w dwóch instancjach. To jest najbardziej skomplikowana forma, trochę kosztuje, ale jeśli jest taka możliwość, to ja bym rekomendował iść w tym kierunku. Jeżeli decydujecie się obniżyć czynsz najmu, to zadbajcie o dodatkowe zabezpieczenie w postaci art. 777. Chociaż zdaję sobie oczywiście sprawę z tego, że jest to skomplikowane.

Tutaj jeden komentarz do oświadczenia o uznaniu długu. Uznać można roszczenie, które już zaistniało, uznanie roszczenia na przyszłość niewiele nam da. Co z tego, że ktoś podpisze mi dzisiaj, że jak obniżam mu czynsz z 1500 na 1000 zł, a on w związku z tym uznaje wszystkie moje roszczenia na przyszłość. To tak nie zadziała, bo te przyszłe czynsze nie są jeszcze wymagalne, więc nie bardzo jest co uznawać. To nie będzie jakieś idealny instrument tutaj.

GG: Płynnie przeszedłeś do kolejnego punktu. To wszystko dotyczyło sytuacji gdy najemca prosi o odroczenie czynszu najmu. Zgadzam się z tym, że należy to jakoś w dodatkowy sposób zabezpieczyć, co nie jest proste. Te wszystkie rozwiązania nie są idealne, w przypadku niektórych tak czy tak należy iść do sądu, ale przynajmniej zwiększają one nasze szanse.

Kolejna rzecz, to gdy najemca prosi o obniżenia czynszu. Mieszkanicznik mówi byśmy się na to nie zgadzali. Ale jeżeli już się zgadzamy, to maksymalnie do kosztów jakie ponosimy, najlepiej tłumacząc najemcy, dlaczego nie możemy obniżyć więcej (bo np. mamy ratę kredytu), więc nie będziemy do niego dokładać.

Jeśli najemca nie godzi się na powyższe, to Mieszkanicznik sugeruje rozwiązanie umowy za porozumieniem stron (no i tu chyba wracamy do wcześniejszej dyskusji, czyli czy chcemy temu najemcy odpuścić i czy będziemy w stanie ten zaległy czynsz ewentualnie odzyskać na drodze sądowej). Jak to załatwić od strony formalnej? Czy warto podpisywać np. aneks, który ureguluje to obniżenie, odroczenie?

PD: Z punktu widzenie wynajmującego, aneks do niczego nie jest potrzebny, bo jeżeli powiemy najemcy, że rozumiemy jego sytuację, jesteśmy w stanie obniżyć czynsz z 1500 na 1000 zł, to obniżamy

go na jakiś czas. A jeśli nasza umowa jest zawarta na piśmie i mamy tam rygor nieważności dla wszystkich zmian w formie pisemnej, no to po prostu to będzie nieważne. Tu zachowujemy się nieelegancko w stosunku do najemcy, bo wprowadzamy go w błąd mówiąc, że obniżamy mu czynsz od przyszłego miesiąca (nawet gdybyśmy zrobili to mailem), a w umowie mamy napisane, że wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej po rygorem nieważności, więc ta zmiana jest po prostu nieważna. I może być tak, że wynajmujący opuści czynsz na jakiś czas, a jak się zmieni sytuacja i wszystko wróci do normy, to zażąda wyrównania. Takie jest ryzyko dla najemcy, a dobrodziejstwo dla wynajmującego, że jeśli nie zrobimy tego na piśmie, to ta zmiana jest nieważna. Tylko uwaga, rygor jest zastrzegany na różne sposób. Jeżeli napiszemy w umowie, że wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności, to wszystko z pominięciem tej formy jest nieważne. A jeżeli napiszemy, że wszystkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej, to tutaj już nie ma nieważności, to tutaj mamy rygor dla celów dowodowych. Co to oznacza? W postępowaniu sądowym nie będzie można powołać dowodu z przesłuchania świadków i strony na okoliczność tych zmian, które dokonaliśmy. Czyli gdybyśmy chcieli pozwać naszego najemcę w takiej sytuacji, i on będzie się zasłaniał tym, że umówiliśmy się inaczej i ma na to świadka, to sąd tego świadka nie przesłucha.

Sprawdźcie co macie napisane w umowie, czy to jest rygor nieważności, czy to jest rygor ad probationem. Ale taka będzie konsekwencja zawarcia, bądź nie zawarcia aneksu do umowy.

GG: A jeżeli chodzi o rozwiązanie umowy? Jak to należy rozwiązać od strony formalnej? Podpisać jakieś porozumienie kończące umowę? Ja uważam, że należy podpisać z tym najemcą jakiś dokument kończący umowę, by ten najemca nie wrócił.

PD: Tak, zgadzam się.

ROZWIĄZANIA CHRONIĄCE NAJEMCÓW WYNIKAJĄCE Z TARCZY ANTYKRYZYSOWEJ

GG: Jak wszyscy wiemy, rząd wdrożył tzw. tarczę antykryzysową (w tym momencie mamy już wersję 2.0). Nie chcę tu dyskutować na temat sensowności rozwiązań w tej tarczy, przez niektórych zwanej dziurawym durszlakiem, ponieważ nie jest to temat tego wywiadu. W tarczy są jednak pewne zapisy które wpływają na rynek najmu. Wg mnie wszystkie są ukierunkowane na jeszcze większą, niż ta

wynikająca z ustawy o ochronie praw lokatorów, ochronę najemców, kosztem wynajmujących.

Wydaje mi się, że je analizowałeś i chciałbym o nich porozmawiać.

Zakaz eksmisji - w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego (art. 15zzu Specustawy) – czy możesz coś do tego dodać albo jakoś to skomentować?

PD: Jeżeli masz w tym momencie zakończone postępowanie sądowe, masz tytuł egzekucyjny i masz klauzulę wykonalności, czyli masz tytuł wykonawczy, to komornik nie przeprowadzi w tej chwili eksmisji.

GG: Art. 31s Specustawy wprowadza zasadę, że umowy najmu lokalu ulegają przedłużeniu do 30 czerwca 2020 (jeśli się kończą w okresie od wejścia Specustawy w życie do końca czerwca 2020).

PD: Te umowy przedłużają się wtedy, gdy najemca złoży stosowne oświadczenie. Jeżeli umowa będzie się kończyła pomiędzy 31 marca, a 30 czerwca, to najemca może złożyć odpowiednie oświadczenie, ale musi to zrobić przed zakończeniem swojej umowy. Ale nie zawsze tak będzie mógł zrobić. Nie będzie mógł tego zrobić w sytuacji, w której zalega z czynszem (i tutaj wystarczy, że zalega 1 miesiąc) albo opłatami. Drugi przypadek, to kiedy demolował lub dewastował lokal, wynajął, podnajął.

GG: Czyli jeżeli najemca powoła się na to, że chce przedłużyć umowę, która kończy się od marca do końca czerwca z powodu koronawirusa, to musi po pierwsze złożyć oświadczenie, a po drugie nie może łapać się na wyjątki od tej zasady.

PD: Jeżeli tak, to trzeba mu odpisać, że to jego oświadczenie jest nieskuteczne z uwagi np. na zaległość w czynszu.

GG: Art. 31t Specustawy wprowadza zakaz wypowiadania najemcy umów najmu lub wysokości czynszu do 30 czerwca 2020.

PD: Tu znowu jest ograniczenie. Ta sama zasada, czyli nie możemy wypowiedzieć umowy najmu co do zasady, chyba że dajemy wypowiedzenie ze względu na niewłaściwe zachowanie najemcy, korzystanie z lokalu w sposób nieprawidłowy, niezgodny z umową, brak zapłaty czynszu, albo wynajęcie, podnajęcie, oddanie lokalu do bezpłatnego używania osobom trzecim.

GG: Tutaj należy pamiętać, że to nie dotyczy tylko lokali mieszkalnych. Nie możemy wypowiedzieć, ale są te wyjątki, więc jeśli chcielibyśmy wypowiedzieć umowę, to zastanówmy się czy nie możemy, któregoś z nich wykorzystać.

Art. 31u Specustawy wprowadza zasadę, że wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego lub wysokości czynszu ulega przedłużeniu do 30 czerwca 2020 (jeśli wypowiedzenie nastąpiło przed, a kończy się po wejściu w życie Specustawy w życie, ale przed końcem czerwca 2020).

PD: Dokładnie tak, jeżeli ktoś wypowiedział wcześniej umowę i wypowiedzenie kończy się pomiędzy wejściem w życie ustawy, a 30 czerwca, to ono się wydłuża do 30 czerwca. Ale znowu z tymi wyjątkami.

Czyli jeżeli jest to np. wypowiedzenie ze względu na zaległości czynszowe, to nie obejmuje.

GG: Tutaj również jest ta zasada, że potrzebne jest oświadczeni woli najemcy.

PD: Tak, tarcza przewiduje, że z tych dodatkowych uprawnień najemca będzie korzystał wtedy, kiedy będzie chciał. To nie jest tak, że ktoś go zmusi do mieszkania dłużej, bo może się zdarzyć, że najemca nie będzie wcale zainteresowany przedłużaniem umowy najmu. Jeżeli nie złoży oświadczenia o przedłużeniu umowy, to umowa się nie przedłuża i skończy się tak jak wcześniej było planowane.

GG: Wszystkie powyższe zasady, tak jak już wspomniałem, wg mnie mają na celu ochronę najemców, żeby w okresie pandemii nie znaleźli się oni, krótko mówiąc, bez dachu nad głową (czyli żeby mieli gdzie się odizolować). Wielu wynajmujących zareagowało na nie dość negatywnie, ponieważ mogą się pojawić najemcy, którzy to wykorzystają tj. będą korzystać, nie płacić i nic nie będzie można im zrobić (przynajmniej do czerwca). Ale czy przypadkiem wcześniej, bez tych regulacji, też nie było tego samego problemu tj. tzw. trudnych najemców i tak trudno było się pozbyć? Poza tym nadal, jeśli

najemca przestanie płacić, mamy możliwości windykacji zaległego czynszu, takie same jak wcześniej.

Co tak naprawdę zmieniają te regulacje?

PD.: Niewiele. Tak naprawdę w pewnych sytuacjach to może być in plus. Dlaczego? Jeżeli kończy się umowa najmu i najemca mieszka dalej, ponieważ postanawia nie wyprowadzać się, to w takiej sytuacji można domagać się od niego odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, odszkodowanie wysokości czynszu, który można by uzyskać na rynku najmu. I oczywiście w postępowaniu sądowym należy wykazać jaki czynsz można by uzyskać, co najemca zakwestionuje i pojawi się biegły itd.

Natomiast w tej sytuacji, kiedy pojawi się oświadczenie o tym, że najemca wydłuża sobie umowę do 30 czerwca, to za maj i za czerwiec, ma obowiązek płacić normalny czynsz. A dochodzenie czynszu jest dużo prostsze niż dochodzenie odszkodowania, więc mając na uwadze to, że najemca i tak by się nie wyprowadził, to z mojego punktu widzenia, lepiej za 2 miesiące dochodzić zapłaty czynszu najmu, niż dochodzić odszkodowania za bezumowne korzystanie. Ja jako pełnomocnik profesjonalny jestem w stanie takiemu wynajmującemu dużo bardziej skomplikować życie w tym procesie o odszkodowanie, niż w procesie o najem. A w praktyce jest dokładnie tak jak powiedziałeś, to niewiele zmieni przy naszym (w tej chwili) tempie rozpoznawania spraw przez sądy i fakt, że sądy chwilowo nie działają i nie rozpoznają rozpraw.

GG: Trzeba pamiętać, że te regulacje nie zwalniają najemcy z obowiązku płacenia czynszu. Nie może on wykorzystać faktu, że nie może być wyrzucony i w związku z tym przestaje płacić. Możemy od samego początku jak tam mieszka i nie płaci, windykować o tę zapłatę.

Podsumowując, te zmiany w tarczy trochę szkodzą, ale w praktyce niewiele zmieniają. Czy znalazłeś jeszcze inne zapisy w tarczy 1.0 lub 2.0 dotyczące tak bezpośrednio rynku nieruchomości? Pomijam oczywiście regulacje dotyczące centrów handlowych…

PD: Jeżeli chodzi o mieszkaniówkę, to już nic ciekawego tutaj nie ma.

WSPARCIE RZĄDOWE DLA NAJEMCÓW

GG: Wczoraj pojawiły się w mediach informacje, że rząd pracuje nad pomocą najemcom w związku z COVID-19. Wg moich informacji w poniedziałek Mieszkanicznik spotkał się (oczywiście online) z przedstawicielami Ministerstwa Rozwoju i odbyła się dyskusja na temat pomocy dla najemców, którzy mają problemy z płatnościami za czynsz. Niestety, nie było jeszcze mowy o konkretach, a Mieszkanicznik wspomaga Ministerstwo w zbieraniu danych. Na razie wiem tylko tyle, że propozycja obejmuje wsparcie na 3 do 6 miesięcy poprzez dofinansowanie czynszu.

PD: Obawiam się, że na żadną kwotę nie będzie budżetu stać. O dopłatach do czynszu najmu słyszę już od kilku lat. Mieliśmy mieć program Mieszkanie+ i wszyscy wiemy co z tego wyszło. Jak tych masowo budowanych domów nie było, tak nie ma. Ja by się nie ekscytował za bardzo tym programem.

NOWE UMOWY NAJMU

GG: Wracając jeszcze do sytuacji, gdy nasz najemca wyprowadza się, z rozwiązaniem umowy bądź bez i zostawia nas z pustostanem. Możemy szukać kolejnego najemcy, ale czy to będzie legalne? Czy w obliczu ograniczeń, które wprowadził rząd, wyjście z domu w celu pokazania mieszkania i ewentualnie podpisania umowy najmu jest dozwolone?

PD: Już tak. Do 19 kwietnia nie mogliśmy, był zakaz przemieszczania się. Dzisiaj możemy spokojnie wyjść, tym bardziej gdy zrobimy to w celu zarobkowym. Jeżeli wynajmujemy jako przedsiębiorcy, możemy legalnie wykonywać działalność gospodarczą. W czasie gdy były ograniczenia (które kiedyś mogą wrócić), najem lokalu na cele mieszkaniowe uznałbym za zaspokojenie swoich potrzeb życiowych i wtedy można iść, i ten lokal wynajmować. W tej chwili ograniczenia już nie ma, trzeba tylko uważać by zgromadzenia nie tworzyć.

INFLACJA

GG: Pandemia to oczywiście nie jest jedyny problem, jaki obecnie mamy w kraju. Koronawirus był tym czarnym łabędziem, który, zdaniem większości osób, zapoczątkował kryzys czy też recesję gospodarczą. Nie mówię, że koronawirus jest jedynym powodem tego kryzysu, bo moim zdaniem był tylko iskrą, która zapaliła beczkę prochu, na której wszyscy siedzieliśmy. Sporo ekonomistów i

nie tylko ekonomistów, bo ja także, spodziewa się wysokiej inflacji (choć poprzedzonej początkowo jakimś okresem deflacji) m.in. ze względu na działania rządów na świecie, także w Polsce, polegające na drukowaniu czy też dorzucaniu pustej gotówki na rynek.

Wg mnie każdy wynajmujący powinien pomyśleć o tym, w jaki sposób zabezpieczyć swoje interesy na wypadek wystąpienia wysokiej inflacji. Czy masz jakieś przemyślenia na ten temat? Jak myślałem o dodaniu do umów najmu (o ile ktoś jeszcze tego nie zrobił) zapisu waloryzującego czynsz najmu o inflację. Ale to rodzi wiele pytań – czy to jest zgodne z przepisami (czyli czy będzie skuteczne) w przypadku najmu na cele mieszkaniowe? Czy można robić (czytaj: wstawić do umowy) taką waloryzację nie raz na rok, ale np. raz na kwartał czy miesiąc? Na jakim wskaźniku to oprzeć?

Oficjalna inflacja publikowana przez GUS jest przecież dużo niższa niż rzeczywista…

PD.: Musimy patrzeć na ten temat dwutorowo przez pryzmat umów, jakie mamy zawarte. Czy mamy zwarte umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego, czy mamy zawarte umowy zwykłe. W umowach zwykłych mamy ten mechanizm podwyższania czynszu z art. 8a i on jest taki bardzo skomplikowany. Ale na szczęście podwyżka o stawkę inflacji jest uznana za podwyżkę uzasadnioną, czyli nie musimy się bawić w jakeś daleko idące obliczenia. W zwykłych umowach najmy nie powinno być problemu z tym podwyższaniem. Oczywiście dobrze sobie wpisać to do umowy. Natomiast w przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego jeżeli nie mamy wpisanej możliwości podwyższania czynszu, to podwyższać nie możemy. Przepisy ustawy mówią jasno: czynsz podwyższa się na zasadach określonych w umowie. W związku z czym, jeżeli nie zapisaliśmy klauzuli waloryzacyjnej, to nie będziemy mogli tego zrobić. Co byśmy mogli zrobić, jeżeli chcielibyśmy waloryzować czynsz częściej? Możemy wpisać w umowę najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, że waloryzacja będzie następowała co pół roku. No chyba że pójdziemy w bardzo skrajny model i zrobimy zawieranie umów nie rocznych, a półrocznych i co pół roku będziemy zawierali nową umowę, patrząc jak wygląda kwestia najmu na rynku by w jakiś sposób czynsz ustalić.

GG: Moim pomysłem też były umowy najmu na krótszy czas np. na kwartał (zamiast na rok czy dwa), żeby mieć możliwość podwyższania czynszu poprzez podpisanie nowej umowy na kolejny okres.

Tylko czy wtedy nie stracimy szybciej najemców? Czy nie będzie problemu z ich znalezieniem?

PD: Tak naprawdę nie wiemy co będzie. W tej chwili mówienie co będzie po pandemii, to trochę jak wróżenie z fusów.

GG.: Dokładnie. A co do inflacji, to wystąpi, albo nie wystąpi, ale w umowie warto się zabezpieczyć.

WYNAJEM NA KWARANTANNĘ

GG: Jedną z możliwości podratowania budżetu, gdy trafił nam się pustostan w trakcie pandemii albo nasz apartament na wynajem krótkoterminowy stoi pusty z powodu ograniczenia tego biznesu przez rząd, jest zaoferowanie mieszkania osobom, które potrzebują miejsca/mieszkania na kwarantannę – wymuszoną przez rząd lub dobrowolną np. z powodów zawodowych. Jakie byś miał zalecenia dla osób, które chciałyby wykorzystać tę możliwość?

PD: Tak epidemiologicznie rzecz ujmując, to pewnie będzie trzeba przeprowadzić dezynfekcję w lokalu, bo nie wiemy czy osoba, która będzie tam mieszkać, będzie zarażona czy nie. Musimy odpowiedzieć sobie na pytanie, czy na pewno chcemy udostępniać całą infrastrukturę w postaci pościeli, ręczników itd. Kwestia jeszcze tego, czy wynajmiemy ten lokal w trybie zwykłego najmu, czy też wynajmiemy na krótki termin, bo to też będzie różnica (pamiętajcie, że nie ma problemu by wynająć komuś lokal na dwa tygodnie w trybie normalnego, zwykłego najmu, tylko nie możemy świadczyć usług komplementarnych). Gdyby było tak, że mamy pusty lokal, wynajmujemy go i ktoś przyjedzie ze własną pościelą, ręcznikami, garnkami itd., to w mojej ocenie będzie to zwykły najem, tylko że na czas krótki, na czas dwóch tygodni. Kodeks cywilny to dopuszcza. I w takiej sytuacji nie będzie to najem na cele mieszkaniowe, ponieważ nie będzie służył zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, to będzie tzw. pobyt krótkotrwały. Ale pamiętajcie, że pobyt krótkotrwały w Ustawie o ochronie praw lokatorów nie mierzymy długością okresu, tylko celem. Nie ma znaczenia jak długo ktoś będzie mieszkać (pobytem krótkotrwałym może być pobyt studenta w waszym pokoju lub mikrokawalerce), tylko chodzi o to czy będzie zaspokojona potrzeba mieszkaniowa, czy nie. Czy najemca ma tam centrum swojej aktywności, czy ma swój dom. Ja tutaj zawsze przywołuję angielskojęzyczną terminologię, czyli house jako budynek i home jako ognisko domowe, a u nas jest pojęcie dom jako takie bardzo uniwersalne. Więc jeżeli wynajmujemy mieszkanie na dwa tygodnie, nie dostarczając tych wszystkich usług, które normalnie są dostarczane przy najmie krótkoterminowym, to będzie to zwykły najem i nie będzie oczywiście podpadać pod Ustawę o ochronie praw lokatorów. Jeżeli zrobimy najem krótkoterminowy, to jest on w tej chwili co do zasady zabroniony jako usługa hotelarska. Natomiast najem krótkoterminowy mimo

zakazu możemy wykonywać właśnie w sytuacji kiedy chcielibyśmy zabezpieczyć mieszkanie osobie, która jest na kwarantannie, jeżeli chcielibyśmy zabezpieczyć mieszkanie lekarzowi lub osobie wykonującej zawód medyczny, i możemy również udostępnić osobie, która będzie tam przebywała w związku ze swoim procesem leczenia (i zarówno tej osobie, jak i opiekunowi takiej osoby).

GG: A kwestia tego kto odpowiada za stan sanitarny budynku i mieszkania?

PD: Tu jest cała masa problemów, które się w związku z tym pojawiają. Jeżeli się okaże, że osoba na kwarantannie jest chora, to będzie trzeba ten lokal zdezynfekować. Ta osoba będzie się również poruszała po częściach wspólnych. Za dezynfekcję i sprzątanie części wspólnych odpowiada wspólnota mieszkaniowa albo spółdzielnia. Już dzisiaj wspólnoty zaczynają sygnalizować problemy, że kompletnie nie były przygotowane budżetowo na dezynfekcję. Wyobraźmy sobie, co w przypadku, gdy wspólnota dowie się, że wynajmujemy lokal na kwarantannę, zaraz pojawi się pomysł by podnieść nam opłatę eksploatacyjną z uwagi na to, że koszty dezynfekcji części wspólnych wzrosną. Bywały już takie pomysły w przypadku najmów krótkoterminowych, że wspólnota chce obciążyć właściciela wyższymi opłatami eksploatacyjnymi, bo jest zwiększona zużywalność ciągów komunikacyjnych, wind itd. Także tutaj mogłyby się problemy tego typu pojawić. Wyobrażam sobie, że ktoś może na taki pomysł wpaść.

GG: Ja mogę tylko dodać, że w takich przypadkach trudno mówić o wynajmie na cele mieszkaniowe, wiec trzeba uważać na VAT, ponieważ taka usługa najprawdopodobniej nie podpada pod zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 36. Ale tu już wchodzimy w kwestie podatkowe, które nie są tematem tego webinaru

INNE TEMATY I ZAKOŃCZENIE WYWIADU

GG: No i ostatnie pytanie, czyli książka o najmie, której nie było Zapowiedziałeś ostatnio na Facebooku wydanie swojej książki o najmie – czy możesz coś więcej powiedzieć tj. o czym będzie książka, na jakim jesteś etapie i kiedy będziemy mogli ją kupić?

PD: Ostatnie pytanie jest najtrudniejsze, ponieważ sam nie znam na nie odpowiedzi. Książka to coś, do czego zbieram się od dłuższego czasu. Pomysłów na książki to ja mam około pięciu, większość o nieruchomościach, z czego większość o najmie. Natomiast ta idzie na pierwszy ogień. Zatytułowałem ją troszeczkę roboczo „Książka o najmie, które jeszcze nie było” i tak ostatnio zacząłem myśleć, czy by tego tytułu nie zostawić. To nie ma być opisówka, ma mówić o najmie w ujęciu problemowym, ma odpowiadać na pytania, które się pojawiają na rynku dotyczącym najmu. Książka ma być w konwencji problem i krótka, zwięzła odpowiedź, bez wchodzenia w daleko idące cytowanie przepisów prawa i orzeczeń (tu jeszcze się musze zastanowić jak daleko w tym kierunku pójść). Już zacząłem ją pisać jakiś czas temu, później odłożyłem, teraz postanowiłem się zmobilizować i codziennie grzebię i dopisuję.

Chciałbym by na jesieni była już dostępna. Czy mi się to uda? Nie wiem, zobaczymy jak to wszytko pójdzie.

GG: To ja tylko dodam, że znalazłem na FB grupę, którą stworzyłeś w tym temacie. Gdy książka się pojawi, to Piotr na pewno tam o tym poinformuje. Poniżej link do grupy:

https://www.facebook.com/groups/2996461930409981/

PD: Jest fanpage, który nazywa się „Książka o najmie, której jeszcze nie było” i jest też grupa dyskusyjna

„Książka o najmie, której jeszcze nie było”. Grupa została stworzona po to, by pogadać sobie o najmie.

Jeżeli macie ochotę podyskutować o najmie, macie jakieś problemy z najmem, to śmiało możecie wrzucić pytanie, a ja w miarę możliwości będę starał się odpowiedzieć na nie.

PYTANIA WIDZÓW

blocter new: Co mam zrobić gdy umowa na czas określony się skończyła, najemca mieszkał miesiąc dłużej bezumownie, na koniec najemca nie oddał kluczy do mieszkania, czy mogę wejść i zmienić zamki?

PG: Jeżeli najemca się wyprowadził i nie ma tytułu prawnego do lokalu, bo umowa się skończyła, i wiemy, że go tam nie ma, to możemy wejść. Oczywiście moglibyśmy dyskutować, czy jeśli mieszkał dłużej niż miesiąc i zrobił kolejny przelew (np. umowa trwała do końca marca, on w kwietniu mieszkał jeszcze i przelał nam czynsz za kwiecień, napisał: czynsz najmu za kwiecień 2020 roku), to moglibyśmy mieć do czynienia z sytuacją, że umowa się przedłużyła na czas nieoznaczony na podstawie trybu art.

674 kc, i wtedy mielibyśmy do czynienia z sytuacją, że ta umowa trwa nadal. No i teraz jurydycznie trwa nadal, w związku z czym nie wolno Ci tam wejść. Praktycznie, skoro najemca się wyprowadził, skoro najemca z tego lokalu nie chce już więcej korzystać i go tam po prostu nie ma, i nie ma jego rzeczy, no to po prostu możesz wejść do tego lokalu i tyle. Zawsze trzeba na to spojrzeć z dwóch stron.

Sławek Lipski: Czy wprowadzenie stanu wyjątkowego/klęski żywiołowej zmieni coś w kontekście możliwości wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony?

PD: Jeśli nie pojawi się żadna specustawa i specprzepis, to stan wyjątkowy w mojej ocenie nie będzie wpływał na możliwość wypowiedzenia umowy najmu. Myślę, że nie.

Włodzimierz Kowalski: W poprzednim podcaście (o umowach najmu) Piotr mówił, że brak notarialnie sporządzonego poddania się egzekucji co do opróżnienia lokalu i innych załączników nie sprawia, że nie mamy umowy najmu okazjonalnego?

PD: Ja tam zdaje się, że robiłem takie zastrzeżenie i powtórzę jeszcze je dzisiaj. Ja tak uważam, natomiast są różne poglądy na ten temat w nauce prawa i orzecznictwie i są orzeczenia sądów (rejonowych wprawdzie, sądów pierwszej instancji, nawet któryś poznański sąd w ten sposób orzekł, że to są obligatoryjne załączniki, to znaczy, że jeśli nie masz tych załączników, to nie masz umowy najmu okazjonalnego. Ja osobiście zgadzam się z tym innym poglądem, mianowicie takim, że najem okazjonalny powstaje z chwilą kiedy go zgłosisz do US, a nie dlatego, że masz do niego załączniki, bo to jest determinujące. Jeśli poczytasz sobie przepisy, to tak to właśnie wygląda, że determinujące dla powstania najmu okazjonalnego jest zgłoszenie go do US, a nie sporządzenie załączników. Natomiast pamiętajcie, że to nie jest wyłączny pogląd i są różne inne orzeczenia zapadające wedle tych odmiennych od moich poglądów, więc z ostrożności róbcie te załączniki, przyjmijcie sobie taką koncepcję ostrożnościową, że nie wydajecie lokalu, dopóki nie dostajecie wszystkich kwitów. Nie wydajecie lokalu dopóki nie ma kaucji, nie wydajecie lokalu dopóki nie macie oświadczenia o poddaniu się egzekucji, bo gdzieś tuż przed pandemią rozmawiałem z klientami, którzy kupili mieszkanie z lokatorem i podpisując nową umowę najmu, umówili się, że w ciągu 7 dni dostarczy on oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Minęło 8 miesięcy i wciąż tego oświadczenia nie ma i pewnie nie będzie.

Zalecam ostrożność w tym zakresie.

Just Kryn: Czy ustawa o prawie lokatorów obowiązuje wynajmującego, podnajmującego oraz najemcę?

PD: Podnajemca będzie również lokatorem. Lokator zgodnie z tą ustawą, to osoba, która używa lokalu na podstawie umowy najmu, to jest najemca, lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu niż prawo własności. I ten inny tytuł niż prawo własności, to jest np. umowa najmu. Czyli to może być podnajemca , to może być osoba, która używa lokalu służbowo, czyli wynajęła od nas lokal spółka, i ta spółka oddała lokal do używania swojemu pracownikowi, to on będzie lokatorem. To może być tak zwany tytuł prawno-rodzinny, czyli mąż ma np. umowę najmu i mieszka z nim żona, mieszkają z nim dzieci i te wszystkie osoby mają status lokatora. No i w związku z tym mają też ochronę płynącą z ustawy.

Adam Materac: Czy najemcy mogą powołać się na klauzulę rebus sic stantibus, gdy umowa najmu podpisana jest ze studentami, a płacą za nich rodzice?

PD: No ciekawe pytanie. Trzeba sobie zerknąć na przesłanki. Mamy faktycznie sytuację, której nie można było wcześniej przewidzieć. Mamy nadzwyczajną zmianę stosunków. A teraz pytanie, czy spełnienie świadczenia grozi jednej ze stron, czyli najemcy, rażącą stratą albo jest dla niej niewspółmiernie trudne. Czy najemca w ogóle, w związku z tym, że mamy pandemię, nie może mieszkać, czy rodzice nie mogą za niego w tym momencie płacić, na to by trzeba było w tym momencie spojrzeć? Musimy najpierw zbadać te przesłanki. Pamiętajcie, jeżeli sąd będzie rozpatrywał spór, to sąd wyjdzie od takiego założenia, że umów należy dotrzymywać. A wszystkie możliwości uchylenia się od wykonania zobowiązania, czyli w tym przypadku od płatności czynszu, mają być wyjątkiem od reguły i wyjątkiem interpretowanym ściśle, a nie rozszerzająco. Od tego sąd zacznie. I dopiero jak ustali, że faktycznie są jakieś daleko idące wątpliwości, które sprawiałyby, że ktoś tam faktycznie nie mieszkał, nie mógł mieszkać, że będzie rażąco trudne to spełnianie świadczenia w postaci spłaty czynszu, to wtedy może ewentualnie. Ale tutaj nie ma żadnej reguły. Każda sytuacja będzie musiała być indywidualnie zbadana.

Grzegorz Rutko: Jeśli najemca nie płaci albo spóźnia się z płatnościami to co z odsetkami? Naliczać?

Jak je naliczać? Jak je wyegzekwować?

PD: Odpowiedź na to pytanie jest dosyć prosta. Jeśli masz ochotę, to naliczaj, a jeśli nie, to nie. Bo to jest Twoje prawo, a nie obowiązek. Odsetki możesz naliczać w wysokości podstawowej, czyli 7%, są to odsetki za opóźnienie, natomiast jeśli wpiszesz do umowy odsetki maksymalne, to będą wynosiły 14%.

Jak je naliczać? Odsetki naliczamy zawsze od następnego dnia po dacie zapłaty. Jeżeli macie czynsz płatny do 10 dnia każdego miesiąca, to odsetki naliczacie od 11. I za każdą ratę czynszu, za każdy czynsz miesięczny robicie to osobno. Jak ich dochodzić? Można ich dochodzić normalnie w postępowaniu sądowym. Chyba że macie poddanie się egzekucji, bo pamiętajcie, że poddanie się egzekucji, to o którym mowa w najmie okazjonalnym czy instytucjonalnym, dotyczy egzekucji opróżnienia lokalu, ale nie ma absolutnie przeszkód żebyście jednocześnie zrobili jeszcze jeden rygor, czyli poddanie się egzekucji co do zapłaty czynszu, albo należności ubocznych, czy należności za opłaty i tym podobne rzeczy. Jeśli coś takiego macie, to po prostu możecie tych odsetek dochodzić w uproszczony sposób, już bez pozywania tylko, od razu przed komornikiem.

Robert Augustyniak: W przypadku umowy najmu okazjonalnego czy można obniżyć czynsz najemcy na okres np. 3 m-cy i uzupełnić tę obniżkę z depozytu a po 3 miesiącach poprosić najemcę o uzupełnienie depozytu.

PD: Nie, w najmie okazjonalnym tego nie możesz robić, możesz tak zrobić w najmie instytucjonalnym.

Jeśli obniżysz komuś czynsz najmu, to oznacza, że pozwalasz mu płacić mniej. Jeśli pozwalasz płacić mu mniej, to on nie będzie w zwłoce. W takiej sytuacji nie masz prawa sięgnąć po kaucję, chyba że się w jakiś inny sposób umówicie, bo to tak naprawdę nie byłoby obniżenie czynszu najmu, to byłoby odroczenie. Czyli mówimy, że w takiej sytuacji za kwiecień, maj, czerwiec, obniżamy czynsz z 1500 do 1000, natomiast te 1500 złotych najemca później odda w jakiś inny sposób, np. na raty, czy z kolejnymi czynszami itd. W tej sytuacji, o której jest mowa w pytaniu, tak naprawdę nie mamy do czynienia z obniżeniem czynszu, tylko mamy do czynienia z odroczeniem jego płatności na jakiś późniejszy okres.

Nie można sobie stworzyć takiego mechanizmu, że coś bierzemy z kaucji, bo z kaucji w trakcie trwania umowy można coś brać, ale tylko i wyłącznie w najmie instytucjonalnym pod warunkiem, że mamy zwłokę w zapłacie, więc to by trzeba było skonstruować w taki sposób, że chcąc trochę porobić tego najemcę, mówiąc brzydko, to musielibyśmy zrobić w ten sposób, że mówimy, że obniżamy czynsz do

1000 złotych, on płaci, po czym za 3 miesiące informujemy że zalega nam jeszcze z zapłatą, dlatego, że nie zrobiliśmy tego na piśmie. No i wtedy dopiero mogę skorzystać z kaucji, ale jeśli to jest najem instytucjonalny, bo w okazjonalnym tego nie mogę robić. W zeszłym roku była zmiana w Ustawie o ochronie praw lokatorów i właśnie dodano możliwość zaspokajania potrzeb wynajmującego z kaucji w trakcie trwania umowy najmu, ale tylko w najmie instytucjonalnym. W okazjonalnym tego robić nie można. W okazjonalnym i zwykłym możemy to robić dopiero po zakończeniu stosunku najmu.

Lidia Kosnik: Kaucja. Co zrobić, gdy chcemy wyższą kaucję, najemca się zgadza ale chce zapłacić w 2 ratach, czyli przy wydaniu lokalu mamy tylko połowę kaucji a resztę potem. Czy to jest możliwe i czy to jest bezpieczne?

PD: Nie jest. Oczywiście jest możliwe jeśli tak się umówisz, to będziesz tak mieć. Natomiast nie jest to bezpieczne. Tak jak mówiłem wcześniej, kaucja ma charakter rzeczowy. Kaucji nie ma jeśli nie zostanie zapłacona. Jeśli umówisz się na dwukrotną kaucję, a ktoś zapłaci tylko jedną ratę tej kaucji, to tej kaucji w ogóle nie masz w takiej sytuacji. Ona w ogóle nie powstaje. Czyli masz tak naprawdę jakieś świadczenie nienależne i najemca może domagać się zwrotu tej wpłaconej kwoty. Dzielenie kaucji na pół czy na części jakiekolwiek, to jest w mojej ocenie sygnał, że kogoś po prostu nie stać na lokal. Kaucja jest jednym z instrumentów weryfikowania najemcy. Jeśli ktoś nie ma na kaucję, to po prostu to nie jest nasz najemca i tyle.

Kamil K: Najemca uciekł, nie oddał kluczy. Jak i kiedy bezpiecznie wejść do mieszkania?

PD: Ja już o tym poniekąd mówiłem. W teorii umowa trwa. Skoro umowa trwa, nie mamy prawa wejść do lokalu. To jest oczywiście pytanie: czy w lokalu są jeszcze jego rzeczy, czy nie ma jego rzeczy. W teorii nie możemy tam wejść. W praktyce jeżeli nie ma w środku rzeczy najemcy i nie korzysta już z tego lokalu, jeżeli w jakiś sposób zamanifestował swoje opuszczenie tego lokalu, no to w praktyce wejście zapewne nie będzie wiązało się z jakimiś konsekwencjami. To nie będzie naruszenie miru domowego, bo on tam nie mieszka już, nie będzie uporczywym utrudnianiem mu korzystania z lokalu.

Zupełnie teoretycznie mogę sobie wyobrazić sytuację, w której ktoś się wyprowadził, umowę ma jeszcze pół roku i po miesiącu wrócił i mówi: „Halo halo, sekundeczkę, co pan tu robi, ja bym tu chciał mieszkać, bo przecież umowa mi trwa, a ja płacę czynsz”. Natomiast to porzucenie lokalu zwykle jest

połączone z opuszczeniem lokalu przez najemcę i z brakiem płatności czynszu. Po prostu bezpiecznie, w trybie ustawowym można wejść w asyście policji albo straży miejskiej, przy czym tam są przesłanki, jeżeli mamy jakieś niebezpieczeństwa, jakąś awarię, która zagraża życiu i zdrowiu. Czyli najzwyczajniej w świecie musielibyśmy poinformować policję albo SM o jakieś awarii, o jakimś niebezpieczeństwie, jakimś ryzyku, naszym niepokoju, który nam się pojawił w związku tym, że nie ma od dłuższego czasu kontaktu z najemcą i chcielibyśmy tam wejść w asyście funkcjonariusza sporządzając protokół. To jest ta bezpieczna, legalna forma wejścia do lokalu.

nieznany gość: Jakie są szanse na dochodzenie braku zapłaty czynszu od Ukraińców - wyprowadzili się i wyjechali?

PD: To trochę zależy, bo czym innym jest obywatel UE, a czym innym jest obywatel Ukrainy. Szanse dochodzenia zapłaty, przed sądem to i może wygrasz, ale co z egzekucją. Na Ukrainie? No kiepsko że trzeba będzie nasz tytuł wykonawczy tam uznać, dla tamtejszego prawa, nawet nie wiem jak to się robi, według jakich reguł, bo się prawem ukraińskim nigdy nie zajmowałem. Na terenie UE wygląda to zupełnie inaczej. Mamy europejski nakaz zapłaty, postępowanie egzekucyjne na terenie UE też wygląda inaczej, więc to będzie prostsze. W przypadku obywateli obcych państw ja sugeruję żeby robić dobry scoring, czyli dobrą weryfikację najemcy, to jest po pierwsze, a po drugie brać wysokie kaucje.

Anna: Czy skorzystanie przez najemcę z klauzuli z art. 357(1) kc oznacza, że do czasu rozpatrzenia sprawy przez sąd najemca może nie płacić czynszu?

PD: Nie, absolutnie nie. Chyba że uzyskamy zabezpieczenie. Mamy coś takiego w KPC jak postępowanie zabezpieczające i tak można zrobić. Czyli ja jako najemca wytaczam pozew w oparciu o klauzulę rebus sic stantibus, domagam się obniżenia czynszu najmu, albo rozwiązania umowy w ogóle, jednocześnie domagam się żeby sąd udzielił mi zabezpieczenia na czas trwania najmu, żeby wstrzymał płatność czynszu. W mojej ocenie sąd tak daleko nie pójdzie. Raczej sąd mógłby ewentualnie obniżyć wysokość tego czynszu najmu, czyli gdybyśmy domagali się obniżenia czynszu najmu w ogóle w pozwie, chcielibyśmy żeby to się działo już w trakcie trwania postępowania. To tak jak jest postępowanie rozwodowe, gdzie np. matka dziecka domaga się żeby ojciec w tytule zabezpieczenia płacił alimenty już w trakcie trwania procesu. To mniej więcej będzie ta sama zasada. To się może wydarzyć wtedy,