TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2014
VOLKSHUISVESTING OVER DE GRENS
SPAREN OF LENEN?
DE ONTWIKKELING
VAN DE RATIO ACHTER
HET BOUWSPAREN
Nu er door de verlaging van de maximale LTV gespaard m o e t w o r d e n voor de aanschaf van een
w o n i n g , neemt de roep toe om de introductie van een gesubsidieerde vorm van b o u w s p a r e n . Een kijkje
over de grens en in de geschiedenis laat zien dat het traditionele bouwsparen niet de enige manier is
w a a r o p de overheid sparen voor de aanschaf van een eigen w o n i n g kan stimuleren.
DOOR KEES DOL E N HARRY VAN DER HEIJDEN, FACULTEIT B O U W K U N D E ,
0 T B O N D E B Z O E K V Ü O B DE G E B O U W D E O M G E V I N G , T U DELFT
I
n de afgelopen j a r e n h e e f t de crisis een f u n d a m e n t e e l risico op de Nederlandse k o o p w o n i n g m a r k t blootgelegd. Door een t r a d i tie v a n hoge LoanToValues (de hypothecaire l e n i n g t e n o p z i c h -te v a n d e waarde v a n d e w o n i n g ) b l i j kt dat na enkele j aren v a n p r i j s d a l i n g e n ongeveer 800.000 w o n i n g e n 'onder water' staan (Ministerie BZK, 2013). De w o n i n g is daarbij m i n d e r w a a r d dan de u i t -staande hypotheekschuld, zodat huishoudens te m a k e n hebben m e t een p o t e n t i ë l e restschiJd. Bij een v r i j w i l l i g e v e r h u i z i n g w o r d t deze n i e t gedekt door de Nationale Hypotheekgarantie, zo m e n al een der-gelijke garantie heeft: velen k o c h t e n i n de j a r e n v ó ó r de crisis een w o n i n g m e t een 100% aflossingsvrije hypotheek waarop geen NHGgarantie w e r d verschaft. O m het risico op 'onder water staan' te r e d u -ceren, w o r d t de m a x i m a l e LTV b i j de aankoop v a n een w o n i n g i n stap-p e n teruggebracht t o t 100%'.Daarnaast z i j n er voorstellen gedaan o m op t e r m i j n nog verder t e r u g
te gaan t o t 80% (Commissie s t r u c t u u r Nederlandse banken, 2013). D i t h o u d t i n dat huishoudens eigen geld m o e t e n i n b r e n g e n b i j de aankoop van een w o n i n g . Tegen deze achtergrond w o r d t gepleit voor het i n t r o -duceren v a n 'bouwsparen' (zie b i j v o o r b e e l d Verhagen, 2013;
Commissie s t r u c t u u r Nederlandse banken, 2013). Daarbij spaart m e n (al d a n n i e t gesubsidieerd) voor een aanbetaling op een w o n i n g , waar-door de LTV lager k a n z i j n en het risico op onder water staan na een periode v a n p r i j s d a l i n g e n w o r d t gereduceerd. Maar w a t is bouwsparen precies? W a a r o m is het ontstaan, hoe h e e f t het z i c h o n t w i k k e l d en kan het een n u t t i g e r o l gaan spelen op de Nederlandse w o n i n g m a r k t ? We p r o b e r e n deze vragen te beantwoorden door te k i j k e n naar (de geschie-denis van) het b o u w s p a r e n i n ons o m r i n g e n d e landen en naar de ont-w i k k e l i n g v a n de r a t i o achter het bouont-wsparen^.
BOUWSPAREN VOOR DE AANBETALING OP EEN WONING
Het 'Idassieke' bouwspaarmodel, zoals dat i n D u i t s l a n d w o r d t gehan-teerd, k e n t een contractueel spaarsysteem w a a r b i j m e n een v o o r a f afgesproken bedrag spaart en w a a r b i j m e n vervolgens recht heeft op een l e n i n g ter grootte v a n ongeveer 1,5 m a a l de waarde v a n het
opge-1 O TIJDSCHRIF VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2014 l ö
ILKSHUISVESTING OVER DE GRENS
b o u w d e spaargeld. D i t Idassieke bouwspaarsysteem is afgeschermd van de kapitaalmarlrt, waardoor het n i e t a f h a n k e l i j k is v a n bewegin-gen v a n kapitaalmarktrentes. Bouwspaarkassen Icunnen vaste (lenings) rentes aanbieden, w a t t e n t i j d e v a n de i n t r o d u c t i e v a n de bouwspaar-kassen n o g een u i t z o n d e r i n g was. Bovendien Icunnen bouwspaarkassen vaak lagere rentes rekenen dan de ( c o m m e r c i ë l e ) k a p i t a a l m a r k t -rente. Voor de bouwspaarlening is d i t u i t e r a a r d g u n s t i g , t e r w i j l de relatief lage spaarrente veelal gecompenseerd w o r d t door overheidson-d e r s t e u n i n g i n overheidson-de v o r m v a n spaarsubsioverheidson-dies o f b e l a s t i n g v r i j s t e l l i n g op het rendement. I n het verleden was de hypotheekrente v a n c o m m e r c i -ële b a n k e n veelal hoger dan die v a n bouwspaarkassen, maar op d i t m o m e n t z i j n de hypotheelcrentes h i s t o r i s c h laag en is lenen b i j een bouwspaarkas n i e t a l t i j d voordeliger.
Een bouwspaarcontract w o r d t veelal afgesloten voor een periode v a n m i n d e r dan l o jaar, waardoor het ingelegde spaargeld (met subsidies) en de daaraan contractueel verbonden l e n i n g veelal onvoldoende is o m een w o n i n g te l o m n e n kopen. D a a r o m w o r d t ook een hypotheek afgesloten b i j een reguliere (hypotheek)banl< en is er dus sprake v a n c o f i -n a -n c i e r i -n g door ee-n bouwspaarkas e-n ee-n ba-nk. De ba-nIc verstrelct de eerste hypotheek en de bouwspaarkas verstrekt een (achtergestelde) tweede hypotheek. Samen m e t het spaardeel v a n het bouwsparen k a n dan de w o n i n g w o r d e n gekocht.
Schema 1 Klassieke Duitse woningfinanciering via bouwspaarkas en liypotlneekbank
Circa 20% Bouwsparen
Bouw spaarrekening (lage rente)
Lening hypotheekbank (Marktrente)
Het t r a d i t i o n e l e bouwsparen m e t gekoppelde 'leemechten' is slechts een v o r m v a n bouwsparen. Zo h e e f t Noorwegen een eenvoudige 'bouwspaarregeling', w a a r b i j Jongeren t o t 33 Jaar een fiscaal voordeel ontvangen als zij sparen en daarvoor een w o n i n g k o p e n . De regeling w o r d t u i t g e v o e r d door de consumentenbanken zonder dat er speciale bouwspaarkassen voor z i j n opgericht. F r a n l « i j k k e n t een v a r i a n t m e t sparen en leenrechten, maar deze w o r d t eveneens door de reguliere b a n k e n u i t g e v o e r d zonder speciale bouwspaarkassen.
Verder is i n D u i t s l a n d , Franlcrijk en O o s t e n r i j k de overheidsondersteu-n i overheidsondersteu-n g op bouwspaarregelioverheidsondersteu-ngeoverheidsondersteu-n overheidsondersteu-n i e t per d e f i overheidsondersteu-n i t i e gekoppeld aaoverheidsondersteu-n eeoverheidsondersteu-n w o n i n g a a n k o o p . Er w o r d t i n deze landen dus ook veel 'gewoon' gespaard i n de bouwspaarregelingen, w a t extra m i d d e l e n levert voor h e t verstrekken v a n bouwspaarleningen. Zo o n t v a n g t m e n i n Franlarijk geen speciale overheidsbonus als m e n m e t het spaargeld geen w o n i n g k o o p t , maar de opgebouwde rente is w e l b e l a s t i n g v r i j , waardoor vele Fransen het Plan d'Epargne Logement als een fiscaal voordelige
spaar-v o r m g e b r u i k e n . I n O o s t e n r i j k z i j n de (kleine) bouwspaarpremies ook n i e t direct gekoppeld aan een woningaanlroop, waardoor er maar Hefst zes m i l j o e n actieve bouwspaarcontracten z i j n op een b e v o l k i n g v a n nog geen t i e n m i l j o e n .
De geschiedenis van het bouwsparen begint bij de
Engelse industriële revolutie
BUILDING SOCIETIES AAN DE WIEG VAN HET BOUWSPAREN
De geschiedenis v a n het bouwsparen b e g i n t b i j de Engelse i n d u s t r i ë l e r e v o l u t i e . R o n d 1770 o n t s t o n d e n grote m i g r a t i e s t r o m e n r i c h t i n g de nieuwe i n d u s t r i ë l e centra r o n d B i r m i n g h a m , Manchester, Leeds en S h e f f i e l d . D a a r b i j o n t s t o n d e n er nieuwe (landloze) Idassen v a n ambachtslieden en Ideine middenstanders die z i c h betere huisvesting k o n d e n veroorloven. ICrediet voor de b o u w v a n een eigen w o n i n g was echter nauwelijks beschikbaar, o m d a t de eerste consumenten(spaar) b a n k e n pas vanaf 1810 werden opgericht. Bovendien verstrekten deze banlcen nauwelijks hypothecaire l e n i n g e n aan p a r t i c u l i e r e n . P o t e n t i ë l e eigen w o n i n g b e z i t t e r s moesten dus l a n g d u r i g sparen. O m aan deze p r o b l e m a t i e k tegemoet te k o m e n w e r d i n 1775 Ketley's B u i l d i n g Society o p g e r i c h t w a a r b i j m e n collectief geld spaarde voor de f i n a n -c i e r i n g v a n een w o n i n g . De leden spraken af dat zij b i n n e n een vastgestelde l o o p t i j d een bepaald bedrag b i j eUcaar zouden sparen. I n p r i n c i -pe k a n na de eerste i n l e g v a n de groep al een l e n i n g w o r d e n verstrelct aan é é n ( o f meer) v a n de leden.
De eerste Engelse B u i l d i n g Societies w a r e n ' t e r m i n a t i n g ' : na afloop van de spaarcontracten w e r d de vereniging opgeheven. O m twee rede-n e rede-n o rede-n t s t o rede-n d e rede-n v a rede-n a f 1845 'permarede-nerede-nte' variarede-nterede-n. Allereerst was er interesse v a n u i t andere p o t e n t i ë l e bouwspaarders o m z i c h aan te s l u i -ten b i j een bestaande B u i l d i n g Society: d i t is i m m e r s eenvoudiger dan zelf een n i e u w e B u i l d i n g Society o p r i c h t e n . De tweede reden was dat B u i l d i n g Societies steeds meer begonnen te f u n c t i o n e r e n als algemene s p a a r i n s t i t u t e n . I n i860 w a r e n er al 2.750 B u i l d i n g Societies aanwezig die n u ook reguUere spaarders accepteerden (BSA, 2001), t e r w i j l de spaarbankensector hier n o g b e h o o r l i j k b i j achterliep en net een aantal schandalen te verwerken h a d gekregen (Hensmans, 2010). B u i l d i n g Societies groeiden dus u i t t o t o m v a n g r i j k e s p a a r i n s t i t u t e n die door de r u i m s c h o o t s e aanwezigheid v a n spaargeld afstapten v a n een stelsel m e t vaste spaarcontracten. De B u i l d i n g Societies werden, g e s t i m u leerd door de Britse overheid, de u i t v e r k o r e n i n s t i t u t i e s voor de f i n a n -c i e r i n g v a n het eigen w o n i n g b e z i t .
EEN LATERE START IN DUITSLAND
De Engelse B u i l d i n g Societies ontstonden dus i n een periode dat er nog nauwelijks consumentenbanken aanwezig waren, t e r w i j l er b i j de vestiging v a n de eerste Duitse Bausparkasse al een o m v a n g r i j k stelsel van ( c o ö p e r a t i e v e en publieke) spaarbanken aanwezig was (zie oa. Guinnane, 2001). H e t verstrekken v a n hypothecaire l e n i n g e n aan de 'gewone m a n ' was i n deze periode n o g een stap te ver voor de spaar-banken. De eerste Duitse 'Bausparkasse' w e r d opgericht i n 1885, maar pas i n de Jaren '20 v a n de t w i n t i g s t e eeuw begonnen zij een b e l a n g r i j k e r o l te spelen. D i t w e r d mede gestimuleerd door de o p r i c h t i n g v a n een bouwspaarkas i n 1928 door het Verband van Duitse Spaar- en Postbanken. H i e r m e e h i e l d e n de Duitse spaarbanken de w o n i n g f m a n -c i e r i n g dus ges-cheiden v a n h u n n o r m a l e a -c t i v i t e i t e n .
TIJDSCHRIFT VOORDE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2014
VOLKSHUISVESTING OVER DE GRENS
De Duitse (onafhankelijke) bouwspaarkassen ambieerden dezelfde r o l als de Britse B u i l d i n g Societies, maar i n 1938 besloot de Duitse over-h e i d dat de c o m m e r c i ë l e over-hypotover-heekbanken deze taak zouden m o e t e n vervullen (Boleat, 1985). De eerste Duitse hypotheekbanken werden opgericht vanaf 1862 en f i n a n c i e r d e n h y p o t h e k e n m i d d e l s de u i t g i f t e van Pfandbriefe, waarop een w e t t e l i j k m a x i m u m v a n 60% LTV g o l d (VPB, 2013)3. Deze Pfandbriefe z i j n vanwege het geringe risico aantrek-k e l i j aantrek-k voor investeerders. H e t bouwsparen sloot h i e r p r i m a b i j aan en zo o n t s t o n d het systeem v a n c o f i n a n c i e r i n g door bouwspaarkas en hypotheekbank, zoals weergegeven i n schema 1.
EN IN DE REST VAN EUROPA EN NEDERLAND
Ook i n verschillende andere Europese landen z i j n vanaf 1920 p a r t i c u -liere bouwspaarkassen opgericht, maar deze z i j n n o o i t echt succesvol geweest. W a a r s c h i j n l i j k vooral omdat z i j , i n tegenstelling t o t i n D u i t s l a n d (en Oostenrijk), geen ondersteuning Icregen v a n de reeds gevestigde f i n a n c i ë l e i n s t i t u t i e s . De Franse overheid zag p o t e n t i e e l i n het bouwsparen, maar de bestaande bouwspaarkassen f u n c t i o n e e r d e n niet goed, waarop i n de j a r e n '60 een bouwspaarsysteem (Epargne Logement) w e r d o n t w i k k e l d dat op v r i j w i l l i g e basis door de reguliere banken w o r d t u i t g e v o e r d (zie oa. T a f f m , 1997). Een vergelijkbare v a r i -ant is ook aanwezig geweest i n Denemarken t o t i n de j a r e n '90 v a n de t w i n t i g s t e eeuw.
I n Nederland o n t w i k k e l d e n z i c h private bouwspaarkassen v a n a f de j a r e n '30, maar ook hier k a n gesproken w o r d e n v a n een moeizame
geschiedenis die geen ondersteuning kreeg v a n de f i n a n c i ë l e sector o f overheid. Zo was na de Tweede Wereldoorlog de r o l v a n de overheid groot i n de w o n i n g v o o r z i e n i n g en maakte de middenldasse ook gebruik v a n de sociale huursector. I n de perifere, dunbevolkte gebie-den, was echter de schaal voor corporatieprojecten w a t Idein en was er wel een m a r k t voor particuKere bouwspaarkassen. Maar het o n g e d u l d van beleidsmakers was i n de naoorlogse periode groot: daarom w e r d e n publieke bouwkassen opgericht die werden v o o r z i e n v a n l i q u i d e m i d -delen door lokale overheden, waardoor 'leden' m i n d e r l a n g h o e f d e n te sparen. Hiermee k o n d e n de particuliere bouwspaarkassen m o e ü i j k concurreren. Deze p u b l i e k e bouwkassen o n t w i k k e l d e n z i c h t o t het Bouwfonds Nederlandse gemeenten, waar u i t e i n d e l i j k h3rpotheelcver-s t r e k k i n g b e l a n g r i j k e r w e r d dan h3rpotheelcver-sparen.
In de loop van de 20ste e e u w w e r d het
bouwsparen in een aantal Europese landen, zoals
Duitsland, Oostenrijk en Frankrijk, omarmd door de
overheid en 'geïnstitutionaliseerd'
De bouwspaarcontracten bij de publieke bouwspaarkassen werden ondergebracht b i j de lokale spaarbanken (Van der Schaar, 1987). M e t de eerste aanzetten t o t een systeem van overheidsgaranties op hypotheken in 1956 werden echter steeds hogere LTV's m o g e l i j k , waardoor de nood-zaak t o t bouwsparen steeds Ideiner werd. H e t onderwerp 'bouwsparen' IS nog een paar keer teruggekomen i n beleidsdiscussies i n Nederland. De laatste rapporten van Heerma (1991) en de Ravo (1992) meldden onder meer dat een bouwspaarsysteem l e i d t t o t latere toetreding t o t het eigen Woningbezit dan b i j een garantiesysteem en dat ten t i j d e v a n snel s t i j -gende w o n i n g p r i j z e n het sparen voor een aanbetahng m o e i l i j k w o r d t .
SPAREN OF LENEN?
Zoals hiervoor al w e r d aangegeven, verschoof de ratio achter het bouwsparen i n de l o o p van de t i j d v a n noodzaak, omdat geen h3fpothe-cair krediet aan de gewone m a n w e r d verstrekt, naar bouwsparen voor een aanbetaling: de hypotheekbanken waren i n m i d d e l s overstag, maar wensten een aanbetaling o m h u n kredietrisico te reduceren.
I n de loop van de 20ste eeuw w e r d het bouwsparen i n een aantal Europese landen, zoals D u i t s l a n d , O o s t e m i j k en F r a n l a i j k , o m a r m d door de overheid en ' g e ï n s t i t u t i o n a l i s e e r d ' . Daarbij leverde de overheid een bijdrage aan deelnemers, veelal via premies o f fiscale voordelen. A c h t e r g r o n d e n daarvan waren, naast het beschikbaar k r i j g e n v a n (goedkope) f i n a n c i e r i n g e n voor k o o p w o n i n g e n , het bevorderen het eigen w o n i n g b e z i t en het s t i m u l e r e n v a n sparen.
I n p r i n c i p e is 20 a 30% aanbetaling b i j de f i n a n c i e r i n g v a n een w o n i n g een internationale standaard b i j hypotheelcverstrekking, maar er z i j n naast ( b o u w j s p a r e n i n veel landen verschillende manieren o m deze ' a a n b e t a l i n g s b a r r i è r e ' geheel o f gedeeltelijk te slechten en u i t e i n d e l i j k op een hogere LTV u i t te k o m e n . Zo is het financieringsbeleid v a n hypotheelcverstrekkers i n een aantal landen p r o - c y c l i s c h v a n aard. I n economisch goede t i j d e n , m e t stijgende h u i z e n p r i j z e n , w o r d e n l e n i n -gen m e t hogere LTV's verstrekt. Zodra de p r i j z e n dalen w o r d t de aan-betalingseis weer verhoogd en dalen de LTV's voor nieuwe h3q30thecai-re leningen. Daarnaast k a n i n een aantal landen de aanbetaling w o r d e n gefinancierd. I n de VS en Denemarken geldt b i j v o o r b e e l d dat h u i z e n -kopers een eerste l e n i n g l o m n e n n e m e n v a n 80% LTV en deze Icunnen aanvullen m e t een tweede, achtergestelde financiering tegen een hogere rente.
In principe is 20 a 3 0 % aanbetaling bij de
financiering van een w o n i n g een internationale
standaard bij hypotheekverstrekking
Een andere methode o m een hogere LTV te k r i j g e n o n t s t o n d i n de Verenigde Staten t i j d e n s de crisis van de j a r e n '30 door overheidsga-ranties op de top v a n de l e n i n g af te geven tegen een p r e m i e b e t a l i n g . Het b e t r o f i n f e i t e een crisismaatregel v a n de Federal H o u s i n g A d m i n i s t r a t i o n o m de w o n i n g m a r k t weer v l o t te trekken, maar het w e r d voor de A m e r i k a n e n een blijvende methode o m het eigen w o n i n g b e z i t te s t i m u l e r e n onder groepen die w e i n i g geld k o n d e n i n b r e n g e n voor een aanbetaling. Overigens was i n de eerste j a r e n een aanbetaling v a n ongeveer 10% n o g a l t i j d noodzakelijk.
De premies op de F H A gegarandeerde l e n i n g e n b e t r e f f e n een eenmali-ge p r e m i e b e t a l i n g p l u s een j a a r l i j k s e renteopslag. H e t garantiestelsel leverde u i t e i n d e l i j k zelfs w i n s t op voor de Amerikaanse overheid, w a t vervolgens ook leidde t o t aanbod v a n c o m m e r c i ë l e garanties/verzeke-r i n g e n doogaranties/verzeke-r de magaranties/verzeke-rktsectogaranties/verzeke-r (Ggaranties/verzeke-reen en Wachtegaranties/verzeke-r, 2005). Spagaranties/verzeke-ren voogaranties/verzeke-r een w o n i n g i n de VS k a n echter v o o r d e l i g z i j n omdat de r e n t e k o r t i n g b i j een aanbetaling 'concurreert' m e t de F H A - p r e m i e o f c o m m e r c i ë l e ver-zekeringspremies.
I n Nederland w e r d m e t i n v o e r i n g v a n een garantiesysteem gekozen voor voUedige f i n a n c i e r i n g die door de overheid w e r d gegarandeerd. Het verstrekken v a n garanties is een alternatief voor bouwsparen i n de zin dat het eveneens de risico's beperkt voor financiers en dus l e i d t t o t een v e r g r o t i n g v a n de beschikbaarheid v a n voldoende (goedkope) f i n a n c i e r i n g s m i d d e l e n voor de aanschaf v a n een eigen w o n i n g . De
20
TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 201420
VOLKSHUISVESTING OVER DE GRENS
keuze i n Nederland voor garanties heeft, i n combinatie m e t l a n g d u r i g stijgende w o n i n g p r i j z e n , volledige hypotheekrenteaftrek en daarop toegesneden f i n a n c i e r i n g s p r o d u c t e n , geleid t o t LTV's v a n r u i m boven de 100%. Verder is i n Nederland het rentevoordeel op N H G - l e n i n g e n groot; een N H G - l e n i n g h e e f t een n o g lagere rente dan een 6o% LTV l e n i n g zonder N H G . Bovendien betaalt m e n voor de N H G erg w e i n i g p r e m i e i n v e r g e l i j k i n g m e t de Amerikaanse FHAgaranties en c o m -m e r c i ë l e verzekeringsproducten.
EEN NIEUWE MOTIVATIE VOOR BOUWSPAREN?
I n de afgelopen j a r e n is i n Nederland het beperken v a n de LTV actueel geworden i n verband m e t het beperken v a n de risico's v a n het eigen w o n i n g b e z i t voor de eigenaar-bewoner. De economische crisis m e t dalende w o n i n g p r i j z e n was hiervoor de aanleiding. Een hoge LTV i n combinatie m e t dalende w o n i n g p r i j z e n l e i d t i m m e r s t o t een situatie w a a r i n vooral voor 'recente kopers' de uitstaande h y p o t h e e k s c h u l d groter is dan de waarde v a n de w o n i n g . H e t hanteren v a n lagere ( m a x i -male) LTV's t o t ( r u i m ) onder de i o o % is daarmee n i e t langer v o o r a l een m i d d e l o m f i n a n c i e r i n g s m o g e l i j k h e d e n voor eigen w o n i n g b e z i t te ver-g r o t e n via het verldeinen v a n risico's v o o r f i n a n c i e r s , maar w o r d t ook v a n belang voor het beperken v a n de risico's voor eigenaar-bewoners. Een verlaging v a n de m a x i m a l e LTV betekent dat er (meer) gespaard m o e t w o r d e n voordat een w o n i n g k a n w o r d e n gekocht. A l s de over-h e i d d i t w ü f a c i l i t e r e n , dan k a n o n d e r s t e u n i n g v a n over-het b o u w s p a r e n via premies en/of fiscale maatregelen een b r u i k b a a r i n s t r u m e n t z i j n . D i t h o e f t n i e t i n de v o r m v a n het 'traditionele' bouwsparen, w a a r b i j sparen en lenen contractueel aan elkaar gekoppeld z i j n i n een gesloten systeem; de r a t i o daarvoor is n i e t meer aanwezig. Er k a n ook w o r d e n gedacht aan andere v o r m e n v a n bouwsparen, zoals het Noorse m o d e l , w a a r b i j het sparen is losgekoppeld v a n het verlcrijgen v a n een b o u w -spaarlening. Een dergehjke v o r m v a n bouwsparen h e e f t meer het karakter v a n doelsparen voor de aanschaf v a n een eigen w o n i n g , waar-b i j (een deel v a n de) overheidsondersteuning gekoppeld k a n z i j n aan de f e i t e l i j k e besteding v a n het gespaarde bedrag voor de aankoop v a n een eigen w o n i n g o f voor andere (consumptieve) bestedingen.
Bronnen
Boleat M. (1985) National housing finance systems. A comparative study. Croom Helm, London.
BSA (2001) The history of Building Societies. Factsheet Building Societies Association, April 2013.
Commissie Structuur Nederlandse Banken (2013) Naar een dienstbaar en stabiel bankwezen, Den Haag.
Dol, K. en H. van der Heijden (2013) Bouwsparen bij de buren, 0TB, Delft. Green, R. & S. Wachter (2006) The American mortgage in historical and internatio-nal context The Jourinternatio-nal of Economie Perspectives, Voi. 19, No. 4 (Autumn, 2005), pp. 93-114.
Guinnane (2001) Cooperatives as Information Machines: German Rural Credit Cooperatives, 1883-1914. The Journal of Economie History, Vol. 61, No. 2, R366-383 Hensmans, M, (2010) A Republican settlement theory of the firm. Applied to retail banks in England and the Netherlands (1830-2007). PhD thesis, Erasmus Universiteit Rotterdam.
Heerma (1991) Ontwerp-nota bouwsparen. Een globale analyse. Directoraat Generaal Volkshuisvesting, Zoetermeer.
IVIinisterie van BZK (2013) Wonen in ongewone tijden. De resultaten van het Woononderzoek Nederland 2012. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Den Haag.
Raad voor de Volkshuisvesting (1992) Advies inzake de ontwerp-nota 'Bouwsparen; een globale analyse'. Advies nummer 190, RaVo, Zoetermeer.
Schaar, J. van der, (1987) Groei en bloei van het Nederlandse volkshuisvestingsbe-leid. Delftse Universitaire Pers, Delft.
Taffin, C. (1998) Epargne logement in France. Housing Finance International 1998, p. 27-33.
Verhagen, M.J.M. (2013) Maatregelen voor de w o n i n g m a r k t Brief aan de Tweede Kamer, Commissie Wonen en Rijksdienst dd. 1 november 2013 van Bouwend Nederland, Neprom en NVB.
VPB (2013) The "Bauspar" system in Germany. Verband der Privaten Bausparkassen, European Office German Bausparkassen, Brussels.
Noten
1. Daarnaast geldtvanaf1-1-2013voor nieuwe hypothecaire leningen dat aflos-sen volgens minimaal een annuïtair schema een voorwaarde is voor hypo-theekrente aftrek.
2.. Deze bijdrage is gebaseerd op het rapport 'Bouwsparen bij de buren' (Dol en Van der Heijden, 2013), dat in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken is uitgevoerd.
3. Overigens investeerden spaarbanken in deze Pfandbriefe en waren daarmee op indirecte wijze betrokken bij de woningfinanciering.
