Ouderen groeimarkt voor de bouwsector

Delft University of Technology

Ouderen groeimarkt voor de bouwsector

Behoefte aan geschikte woonruimte nog onvoldoende in kaart gebracht

Dubbeling, Dirk

Publication date

2016

Document Version

Final published version

Published in

Bouwmarkt

Citation (APA)

Dubbeling, D. (2016). Ouderen groeimarkt voor de bouwsector: Behoefte aan geschikte woonruimte nog

onvoldoende in kaart gebracht. Bouwmarkt, 56(6), 5-6.

Important note

To cite this publication, please use the final published version (if applicable).

Please check the document version above.

Copyright

Other than for strictly personal use, it is not permitted to download, forward or distribute the text or part of it, without the consent

of the author(s) and/or copyright holder(s), unless the work is under an open content license such as Creative Commons.

Takedown policy

Please contact us and provide details if you believe this document breaches copyrights.

We will remove access to the work immediately and investigate your claim.

This work is downloaded from Delft University of Technology.

SEPTEMBER 2016

I

l.t.1

U ' J i m a r f

Q

Behoefte aaoi gesehikte woonruinnte n©g ©nwoldoende in kaart gebracht

Het

t o e n e m e n d a a n t a l o u d e r e n , d e

Het aantal 55plussers m e t f y s i e k e b e p e r k i n g e n zal naar v e r w a c h -t i n g de k o m e n d e decennia -t o e n e m e n . Vanaf een j a a r of 75 heef-t

h o g e r e l e e f t i j d d i e w e b e r e i k e n e n h e t

m e e r d a n de helft v a n hen h i e r m e e te m a k e n . O o k de g r o e p m e n s e n

m e t d e m e n t i e zal de k o m e n d e j a r e n v e r d e r t o e n e m e n : o p dit m o

-g e w i j z i -g d z o r -g b e l e i d v o o r o u d e r e n

m e n t w o r d t zelfs u i t g e g a a n v a n een v e r d u b b e l i n g t o t 2040. Dat stelt

flinke u i t d a g i n g e n aan het aanpassen v a n w o n i n g e n en het creëren

h e b b e n z o n d e r m e e r i n v l o e d

op

d e

v a n n i e u w e z o r g w o o n v o r m e n zodat o o k deze m e n s e n v e i l i g en a a n

-g e n a a m k u n n e n w o n e n . D e m e n t i e b r e n -g t d a n o o k een d u i d e l i j k e

W O O n r u i m t e v r a a g .

De

o m v a n g v a n

die

v r a a g naar o u d e r e n w o n i n g e n (zoveel m o g e l i j k bij o f ln een c o m p l e x

w a a r z o r g en toezicht is) en v e r p l e e g h u i z e n m e t zich m e e .

v r a a g is e c h t e r o n d a n k s d i v e r s e

i n v e n t a r i s a t i e s n o g n i e t h e l d e r .

De

Naast de fysieke en geestelijke c o n d i t i e h e b b e n o o k i n k o m e n en verm o g e n v a n o u d e r e n i n v l o e d o p de v r a a g naar geschikte w o o n

-o m v a n g v a n e e n g e s c h i k t a a n b -o d

r u i m t e en o p het geschikt m a k e n v a n de w o n i n g v o o r r a a d .

De k o m e n d e generaties o u d e r e n zijn h o g e r o p g e l e i d , zelfredzamer, e v e n m i n . h e b b e n vaker een k o o p w o n i n g en w o r d e n o u d e r d a n v o r i g e g e n e r a

-Dirk Dubbeling

De v e r g r i j z i n g en het s l u i t e n v a n veel z o r g i n s t e l l i n g e n zullen f l i n k e g e v o l g e n hebben v o o r de w o n i n g m a r k t . M a a r o m hoeveel o u d e r e n gaat het en hoe g r o o t zijn die g e v o l g e n ? Als de h u i d i g e g r o e p 5565j a r i g e n w o r d t m e e g e t e l d (dat zi5565jn de s e n i o r e n v a n de nabi5565je t o e -k o m s t ) h e b b e n 5,1 m i l j o e n m e n s e n zeer w a a r s c h i j n l i j -k o p enig m o m e n t als alleenstaande of echtpaar a a n g e p a s t e w o o n r u i m t e n o d i g die zij tot op h o g e leeftijd k u n n e n b e w o n e n . Dat blijkt uit het r a p p o r t 'Vergrijzing en e x t r a m u r a l i s e r i n g o p de w o n i n g m a r k t . Senio r e n en g r Senio e p e n m e t b e p e r k i n g e n ' , dat RIGO heeft Senio p g e s t e l d in Senio p -dracht v a n het m i n i s t e r i e van BZK. Het o n d e r z o e k had t o t d o e l inzicht te krijgen in de s a m e n s t e l l i n g v a n de v e r s c h i l l e n d e g r o e p e n m e t b e p e r k i n g e n , hoe ze zich m a n i f e s t e r e n o p de w o n i n g m a r k t en hoe zij zich de k o m e n d e periode naar v e r w a c h t i n g zullen o n t w i k k e -len. O u d e r e n zullen l a n g e r t h u i s w o n e n . Hun w o n i n g e n zullen d a a r o m op enigerlei wijze m o e t e n w o r d e n a a n g e p a s t . O u d e r e n kun-nen ook besluiten te v e r h u i z e n naar een andere w o n i n g die al is aangepast.

Fysieke en geestelijke conditie

D o o r de t o e n e m e n d e v e r g r i j z i n g zal de g r o e p m e t o u d e r d o m s b e p e r -k i n g e n o n h e r r o e p e l i j -k t o e n e m e n en d a a r m e e zal oo-k de b e h o e f t e aan specifieke w o o n v o r m e n g r o e i e n . M e e r d a n 1,45 m i l j o e n m e n -sen v a n 55 jaar of o u d e r zijn fysiek beperkt in het dagelijks leven als g e v o l g v a n l a n g d u r i g e a a n d o e n i n g e n , ziekten of h a n d i c a p s . Zo Is bijna 6 0 % (114.000) v a n alle r o l s t o e l g e b r u i k e r s 65 j a a r of ouder. O n -g e v e e r 260.000 m e n s e n in N e d e r l a n d h e b b e n d e m e n t i e . Circa 83.500 v a n hen h e b b e n o m die reden een i n d i c a t i e ' Z o r g m e t ver-blijf'. Een g r o o t deel v a n hen w o o n t in een i n s t e l l i n g en een deel w o o n t n o g zelfstandig, m a a r staat o p de w a c h t l i j s t v o o r een ver-p l e e g h u i s . Meer dan 4 0 % van de h u i s h o u d e n s die m e t d e m e n t i e te

m a k e n heeft (104.000) w o o n t in een v o o r o u d e r e n b e s t e m d e w o - Met relatief kleine ingrepen zijn veel woningen beter te bewonen n i n g , meestal een z o r g c o m p l e x of een g r o e p o u d e r e n w o n i n g e n . voor ouderen.

m

kt

S E P T E M B E R 2016

ties. IVIet n a m e m a n n e n w o r d e n ouder. De o u d e r e n l i e b b e n o o k een sterkere v e r m o g e n s p o s i t i e , deels dankzij die eigen en g r o t e n d e e l s afbetaalde k o o p w o n i n g . Daarnaast had in 2015 17% v a n de 65- t o t 75-jarigen een betaalde b a a n , in 2006 lag dit aandeel o p 9%. Aan de andere kant is het aantal o u d e r e n in de categorie 65-75 j a a r m e t een laag i n k o m e n de a f g e l o p e n jaren licht t o e g e n o m e n t o t 453.000 in 2015. Dat aantal n e e m t v e r h o u d i n g s g e w i j s af o m d a t die leeftijdsgroep sterk is g e g r o e i d (tot 1.095.000 in 2015). O n d e r s e n i o -ren m e t een laag i n k o m e n en een beperkt v e r m o g e n b e v i n d e n zich v e l e n m e t ernstige f y s i e k e b e p e r k i n g e n .

Relatief veel ouderen wonen in

particuliere huurwoningen

Ook o p basis van andere criteria blijkt dat een b e h o o r l i j k e g r o e p o u d e r e n financieel achterblijft bij de rest. Zo blijft er een stabiel aantal o u d e r e n met een laag w e l v a a r t s n i v e a u ( i n k o m e n en v e r m o -gen o p g e t e l d en d o o r t w e e g e d e e l d en v e r g e l e k e n b i n n e n tien ge-lijke g r o e p e n h u i s h o u d e n s ) . Van de g r o e p 75-plussers h e b b e n 380.000 h u i s h o u d e n s een laag en 211.000 een h o o g w e l v a a r t s n i -v e a u . In de g r o e p 55- t o t 65-jarigen h e b b e n er 374.000 een laag w e l v a a r t s n i v e a u en 612.000 een h o o g w e l v a a r t s n i v e a u . Per saldo zal het t o e n e m e n d aantal o u d e r e n w e l v a r e n d e r zijn en v a k e r een eigen w o n i n g bezitten.

Eigendomssituatie

De sociale h u u r s e c t o r is sterk v e r g r i j s d . Van de h u u r d e r s in de gere-g u l e e r d e h u u r Is o p d i t m o m e n t 3 1 % 65 j a a r of o u d e r en 17% b o v e n de 75 jaar. Van de g r o e p 75-plussers w o n e n er 524.000 in de huur-sector en v a n de g r o e p 55-65-jarigen 448.000. Vooral o u d e r e n m e t b e p e r k i n g e n (en vaak t e v e n s m e t een lager i n k o m e n ) w o n e n rela-tief vaak in c o r p o r a t i e w o n i n g e n . Van de g r o e p m e t ernstige beper-kingen w o o n t o n g e v e e r de helft v a n alle l e e f t i j d s g r o e p e n in een c o r p o r a t i e w o n i n g . Ook w o n e n relatief veel o u d e r e n in particuliere h u u r w o n i n g e n . Het aantal 65-plussers in de v r i j e h u u r s e c t o r

be-Nieuwbouw verzorgingsappartementen te Gouda.

d r o e g in 2015 128.000. Dat is een relatief klein s e g m e n t , m a a r w e l een s e g m e n t dat d u i d e l i j k in o p k o m s t is.

Over t i e n j a a r t i j d zal het aantal o u d e r e n in de h u u r s e c t o r niet t o e n e m e n , m a a r als g e v o l g van o v e r l i j d e n licht a f n e m e n . De v e r w a c h -t i n g is ook da-t o u d e r e n in -t o e n e m e n d e m a -t e een k o o p w o n i n g zullen bezitten. Velen h e b b e n i m m e r s o p j o n g e r e leeftijd een w o -n i -n g gekocht. Va-n de g r o e p 55- t o t 65-jarige-n h e b b e -n er -nu al 895.000 (twee derde) een k o o p w o n i n g en o n d e r de 65- t o t 75-jari-g e n is het aandeel e i 75-jari-g e n w o n i n 75-jari-g b e z i t 75-jari-g e 75-jari-g r o e i d t o t 6 2 % in 2015, Van de h u i d i g e 75-plussers h e b b e n er 389.000 (45%) een k o o p w o n i n g . Die p e r c e n t a g e s zullen de k o m e n d e tien jaar v e r d e r g r o e i e n , maar w e l in steeds m i n d e r e mate.

In de leeftijdsklasse van 55 t o t 65 j a a r is het a a n d e e l o u d e r e n w o o n -achtig in a p p a r t e m e n t e n d o o r de j a r e n t a m e l i j k c o n s t a n t . In de leef-t i j d s k l a s s e v a n 65 leef-t o leef-t 75 jaar is daleef-t aandeel g e r i n g e r . Heleef-t aandeel 7 5 - p l u s s e r s m e t een a p p a r t e m e n t ligt nu r o n d de 4 3 % en daalt e v e n e e n s . Een t o e n e m e n d aandeel o u d e r e n w o o n t in g r o n d g e b o n -d e n w o n i n g e n .

Woningvoorraad voor ouderen

N a a r m a t e o u d e r e n meer b e p e r k i n g e n e r v a r e n , w o n e n zij vaker in g o e d t o e g a n k e l i j k e w o n i n g e n , w a a r i n zij zich g o e d k u n n e n v e r p l a a t -s e n . Hoe o u d e r zij w o r d e n , hoe ern-stiger de b e p e r k i n g e n k u n n e n zijn en hoe vaker zij in een a p p a r t e m e n t w o n e n o f in een w o n i n g d i e d o o r a a n p a s s i n g e n , zoals een t r a p l i f t , geschikt is g e m a a k t . On-g e v e e r 3 0 % v a n de 75-plussers w o o n t in een speciaal v o o r o u d e r e n b e s t e m d e w o n i n g en bij de g r o e p m e t e r n s t i g e b e p e r k i n g e n is dat zelfs 4 0 % .

S p e c i f i e k in de k o o p s e c t o r zal de b e h o e f t e aan v o o r o u d e r e n be-s t e m d e w o n i n g e n t o e n e m e n , zoalbe-s a p p a r t e m e n t e n m e t lift. Het aan-deel o u d e r e n dat w o o n t in een k o o p a p p a r t e m e n t m e t lift is t o e g e n o m e n naar 6% in 2015 en het aandeel d a t in een h u u r a p p a r -t e m e n -t m e -t lif-t w o o n -t , is -t o e g e n o m e n naar 1 1 % .

Veriluizingen

De v e r h u i s g e n e i g d h e i d van s e n i o r e n is niet g r o o t , tenzij zij o p h o g e l e e f t i j d m e t e r n s t i g e b e p e r k i n g e n t e m a k e n k r i j g e n . Ze v e r h u i z e n d a n vaak naar specifiek v o o r o u d e r e n b e s t e m d e w o n i n g e n . O u d e -ren m e t b e p e r k i n g e n die een k o o p w o n i n g h e b b e n , v e r h u i z e n d a n n a a r een h u u r w o n i n g . Verwacht w o r d t dat de v r o e g n a o o r l o g s e g e -neratie de k o m e n d e j a r e n w e i n i g naar de h u u r s e c t o r zal v e r h u i z e n , h o e w e l het aandeel v a n deze generatie dat in een h u u r a p p a r t e m e n t m e t lift w o o n t , sterk is t o e g e n o m e n t o t 24% in 2015. M e d e o m d a t o u d e r e n steeds w e l v a r e n d e r zijn, kiezen zij - als zij t o c h v o o r een h u u r w o n i n g kiezen - vaker v o o r een h u u r w o n i n g in de v r i j e sector (deels c o r p o r a t i e w o n i n g e n en deels w o n i n g e n v a n p a r t i c u l i e r e ver-h u u r d e r s ) .

Bouwbedrijven zien groeimarkt

\ h o t i i C ' j O

-B i n n e n de h u u r s e c t o r w o r d t v e r h u i s d v a n a p p a r t e m e n t e n z o n d e r lift n a a r a p p a r t e m e n t e n m e t een lift. V o o r de 5 5 - p l u s s e r s g e l d t d a t er m e t n a m e m e e r h u i s h o u d e n s uit g r o n d g e b o n d e n k o o p w o n i n g e n w i l l e n v e r h u i z e n : een f l i n k e groei naar r u i m 4 0 0 . 0 0 0 in 2015. Een v a n de b e l a n g r i j k s t e redenen v o o r 55-plussers o m t e w i l l e n ver-h u i z e n , is d a t de ver-h u i d i g e w o n i n g t e g r o o t is. De 88.000 55-plussers d i e o v e r w e g e n te verhuizen naar een (andere) g r o n d g e b o n d e n k o o p w o n i n g , zoeken m i n i m a a l vier k a m e r s en een o p p e r v l a k t e v a n 110 m^. Veel v a n de 55-plussers m e t een v e r h u i s w e n s zoeken een w o n i n g die specifiek b e s t e m d is v o o r o u d e r e n . Bij de a a n k o m e n d e o u d e r e n (55 t o t 65 jaar) geeft 30% dit a a n , bij de 7 5 - p l u s s e r s 7 0 % . De m e e s t e o u d e r e n die v e r h u i z e n , a n t i c i p e r e n o p m o g e l i j k e g e b r e

-SEPTEMBER 2016

CXZESmarkt

Q

Lang niet alle nieuwbouwappartementen zijn mal<kelijk toegankelijk.

ken in de t o e k o m s t . De w o n i n g v o o r r a a d zal v a n u i t d i t perspectief m o e t e n w o r d e n u i t g e b r e i d m e t a p p a r t e m e n t e n in de koopsector en de geliberaliseerde h u u r s e c t o r en speciaal v o o r o u d e r e n geschikte g r o n d g e b o n d e n k o o p w o n i n g e n . De sociale h u u r s e c t o r zal zich steeds meer m o e t e n richten o p de g r o e p e n m e t de laagste zelfred-z a a m h e i d .

Groeimarkt

Het r a p p o r t is de w e e r s l a g v a n een serieuze p o g i n g o m d u i d e l i j k heid in de materie te v e r s c h a f f e n , m a a r in w e l k e m a t e de w o n i n g -v o o r r a a d m o e t w o r d e n a a n g e p a s t en de n i e u w b o u w p r o d u c t i e m o e t w o r d e n bijgesteld o m o u d e r e n zo g o e d m o g e l i j k te h u i s v e s t e n , w o r d t niet g o e d duidelijk. D a a r v o o r is de c i j f e r m a t i g e analyse niet c o m p l e e t g e n o e g . Een eigen r o n d g a n g o p i n t e r n e t levert b o v e n dien s o m s andere cijfers o p v a n steeds w e e r a n d e r s s a m e n g e -stelde g r o e p e n , g e m e t e n op steeds w e e r andere m o m e n t e n . Hoeveel r o l s t o e l g e b r u i k e r s , d e m e n t e n en andere o u d e r e n m e t bep e r k i n g e n nu al dan niet g o e d zijn g e h u i s v e s t , blijft v a a g . Vaak o n t -breken exacte a a n t a l l e n , s o m s zitten g e g e v e n s v e r s t o p t in g r a f i e k e n , s o m s w o r d e n alleen percentages v e r m e l d , s o m s is sprake v a n i n d i v i d u e n , s o m s v a n h u i s h o u d e n s (die één maar ook t w e e o u d e r e n kunnen o m v a t t e n ) . A l s lezer heb je d a a r o m sterk de b e h o e f t e o m in de k a n t l i j n zelf b e r e k e n i n g e n t e m a k e n o p basis v a n de g e g e v e n s uit het r a p p o r t o m aan a n t w o o r d e n t e k o m e n . De o n v o l l e d i g h e i d aan g e g e v e n s over de h u i d i g e situatie b e m o e i -lijkt een blik o p de o p g a v e . Het c o m b i n e r e n en i n t e r p r e t e r e n v a n al deze data leidt n o o d g e d w o n g e n t o t vele slagen o m de a r m . In het s l o t h o o f d s t u k w o r d e n zelfs in het g e h e e l geen a a n t a l l e n g e n o e m d en v a l l e n de auteurs t e r u g o p a l g e m e e n h e d e n zoals: ' t o e n e m e n d e behoefte', 'specifieke a a n p a s s i n g e n o m v e i l i g t h u i s te k u n n e n b l i j -v e n w o n e n ' en ' -v o o r de g r o e p e n m e t beperkte f i n a n c i ë l e m i d d e l e n is n o g een f l i n k e w e g te gaan'.

Niet o n b e l a n g r i j k is o o k de v r a a g w a a r o m n i e t alle o u d e r e n g o e d zijn g e h u i s v e s t . Ligt dat aan de w o o n r u i m t e v e r d e l i n g , o n w i l o m te v e r h u i z e n of een t e k o r t aan geschikte w o n i n g e n ?

L o g i s c h e r w i j s v a l t w e l te c o n c l u d e r e n dat het geschikt m a k e n v a n w o n i n g e n v o o r o u d e r e n een f l i n k e m a r k t v o o r a a n n e m e r s en de b o u w m a t e r i a l e n s e c t o r zal w o r d e n , z o w e l in de h u u r s e c t o r als in de k o o p s e c t o r . T r a p l i f t e n , a a n p a s s i n g e n in b a d k a m e r s , d r e m p e l l o z e v l o e r e n en m u u r t j e s u i t b r e k e n zijn slechts enkele v a n de vele aan-p a s s i n g e n die beter te b e w o n e n w o n i n g e n o aan-p l e v e r e n . S l i m m e b o u w b e d r i j v e n z o u d e n w e b s i t e s m e t n a m e n als ' s e n i o r g e s c h i k t . n l ' of ' v e r b o u w e n v o o r o u d e r e n . n l ' o f ' o u d w o r d e n i n e i g e n h u i s . n l ' m e t a a n v i n k l i j s t e n m e t i n g r e p e n en k o s t e n i n d i c a t i e s k u n n e n c r e ë r e n . Jaarlijks k o m e n 30.600 h u u r w o n i n g e n v r i j als g e v o l g v a n o v e r l i j -d e n . De k o m e n -d e v i j f jaar zal -dit aantal n o g m e t 5% t o e n e m e n t o t 32.200. Daarna b l i j f t het a a n b o d n a g e n o e g c o n s t a n t . In 2015 k w a -m e n bijna 18.000 k o o p w o n i n g e n v r i j als g e v o l g v a n o v e r l i j d e n s ; in 2020 zal dit zijn t o e g e n o m e n t o t 22.000. Het h u i d i g e aantal o m deze reden v r i j k o m e n d e huur- en k o o p w o n i n g e n (circa 48.600) is g r o t e r d a n de h u i d i g e n i e u w b o u w p r o d u c t i e . W a n n e e r w o n i n g e n v r i j k o -m e n d o e t zich de beste g e l e g e n h e i d v o o r o -m ze geschikt te -m a k e n v o o r o u d e r e n . V o o r a l in de c o r p o r a t i e s e c t o r zou deze kans k u n n e n w o r d e n a a n g e g r e p e n .

Dit artikel is gebaseerd op het rapport'Vergrijzing en extramuralisering op de woning-markt. Senioren en groepen met beperkingen', Johan van lersel & Kees Leidelmeijer (20161, rapportnummer P32270, uitgave van RIGO Research en Advies bv. Zie ook het arti-kel 'Wonen en zorg grote opgave voor corporaties'in Bouwmarkt 1,2016.