i
; l
. ! . m i J W i a r l < t
OKTOBER 2014Systematisch bronnenonderzoek toont leemte in kennis aan
Bebouwen van daken verdient
nieuwe impuls
H e t b e b o u w e n v a n d a k e n leek k o r t na
d e e e u w w i s s e l i n g a a n p o p u l a r i t e i t t e
w i n n e n . N u zijn h e t b i j n a a l l e e n n o g
w a t e i g e n a a r - b e w o n e r s d i e er heil in
z i e n . M i s s c h i e n is d e e c o n o m i s c h e
c r i s i s hier d e b e t a a n . D u i d e l i j k is w e l
d a t d e z e a a n p a k e e n i m p u l s n o d i g
h e e f t , b i j v o o r b e e l d in d e v o r m v a n e e n
s p r a a k m a k e n d p r o j e c t o f g o e d
o n d e r z o e k .
Dirk DubbelingHet bouwen op daken - ook wel optoppen, dakopbouwen, luchtbonden bouwen, maaiveldverhoging en verticaal uitbreiden ge-noemd - vormt een bescheiden deel van de bouwproductie, maar heeft veel voordelen. De daken van middelhoogbouwflats en lage oudere woonblokken uit de jaren vijftig en zestig, en ook van bij-voorbeeld kantoorgebouwen, ziekenhuizen en scholen, vormen een flink potentieel areaal aan bouwlocaties. Het bespaart open ruimte omdat er minder bouwgrond nodig is; open plekken en groen in de stad kunnen gespaard worden. Voorzieningen zoals straten zijn al aangelegd, kabels en leidingen liggen er al en er zijn minder bouw-materialen nodig dan bij nieuwbouw.
Een aantal bouwkundestudenten heeft een inventarisatie gemaakt
van beschikbare documentatie en verdiepte zich in de mogelijkhe-den en beperkingen over dit onderwerp. De stumogelijkhe-denten kwamen tot de conclusie dat optoppen in Nederland in de praktijk weinig plaatsvindt en dat daarover nauwelijks bruikbare documentatie voorhanden is. Desondanks bieden hun gebundelde resultaten nut-tige aanknopingspunten om het idee weer op de bouwagenda te krijgen. Nu renovatie en hergebruik langzaam maar zeker een gro-ter deel van de bouwproductie zijn gaan vormen, groeien ook de kansen voor het bebouwen van daken.
Enerzijds vergroten bebouwde daken de woningvoorraad en zorgen mogelijk voor wat meer verhuisstromen binnen de wijken. Ander-zijds kunnen particuliere eigenaren dankzij een eigen dakopbouw in hun huidige woning blijven wonen en voor de wijk behouden blij-ven. Maatschappelijke organisaties en bedrijven hoeven dankzij een extra etage hun gebouwen niet altijd te verruilen voor nieuwbouw of een ander pand. Ook monumenten en gezichtsbepalende gebou-wen zouden met een opbouw behouden kunnen blijven voor ge-bruik. En nu de verhuisketen al een tijd nauwelijks doorstroming vertoont, kan ook het uitbouwen van particuliere woningen soelaas bieden voor eigenaren die meer ruimte nodig hebben.
Het blijkt dat gemeentelijk beleid voor optoppen veelal ontbreekt. Er is weinig feitelijke informatie aanwezig over motieven en afwegingen, laat staan over de beoogde resultaten en effecten. Financiële en maat-schappelijke kosten en baten zijn niet voorhanden, op een enkele bouwkostenanalyse na. De acht hier gepresenteerde papers zijn dan ook niet het resultaat van een selectie van overvloedig aanwezige rap-porten, onderzoeken en beleidsstukken, maar van slim analyseren van wat er wèl beschikbaar is, van vermoedens op een rij zetten, en van het zoeken naar voorbeelden in het buitenland.
Kosten
Uit maatschappelijk oogpunt en milieuoogpunt lijkt het bebouwen van daken dus een goede oplossing. Qua constructie is het
OKTOBER 2014
wen van daken echter geen sinecure en hoewel het kostenbespa-rend lijkt, kan het in werkelijkheid ook duurder uitpakken dan nieuwbouw, voor zover er een vergelijking te trekken valt. Qua bouwmateriaal is staal financieel het meest gunstig voor het bebouwen van daken (zie tabel). Het gewicht van een staalskelet-constructie is gering en heeft weinig onderhoudskosten. De bouw-kosten zijn lager dan de bouw-kosten van traditionele bouwtechnieken. Analyses van een aantal optopprojecten zouden deze conclusies verder kunnen onderbouwen met feitelijk cijfermateriaal.
Er blijken meerdere argumenten te bestaan om renovatie en optop-pen te combineren, maar de meeste zijn niet direct van financiële aard. Directe kostenbesparing is dus te danken aan handigheden zoals voorbereidingen die voor beide processen nodig zijn en bij combinatie maar één keer uitgevoerd hoeven te worden. Het gelijk-tijdig renoveren en optoppen is dus niet alleen voordelig vanwege de kostenbesparing binnen het optopproces, maar ook omdat de voordelen de andere kant op werken; het renovatieproces wordt evenzeer bevoordeeld. Er is echter ook voor deze conclusies meer concreet onderzoek nodig. Vooral documentatie van de bouwkosten verdient aandacht, alsmede onderzoek naar kostenbesparing en mogelijke inkomsten van optoppen. Een suggestie om het bebou-wen van daken te promoten is het samenstellen van een checklist en een rekenmethodiek voor opdrachtgevers, zoals woningcorpora-ties en vastgoedbeleggers, om bij elk renovatieproject systematisch en gedetailleerd na te gaan of optoppen zinvol en financieel haal-baar is.
Effecten van rol van subsidie en
regelgeving onderzoeken
De vraag moet niet alleen zijn in hoeverre de bouwkosten beïnvloed kunnen worden in het optopproces; ook kunnen we ons afvragen in hoeverre optoppen (in)directe maatschappelijk voordelen heeft, zoals meer diversiteit binnen de wijk, een betere kwaliteit van de wijk en een andere verdeling van het woningaanbod binnen de wijk.
Bouwen op daken is een kostbare aangelegenheid. Subsidie zou voor particulieren net de drempel kunnen verlagen om toch een dakopbouw te nemen. De aanvraag kan echter veel tijd kosten en aan de aanvraag zijn veel regels en procedures verbonden, wat par-tijen kan weerhouden van het indienen van een aanvraag. Een nut-tige aanvulling op de huidige kennis zou een onderzoek zijn naar hoeveel gebruik gemaakt wordt van subsidie voor het bebouwen van daken. Een andere nuttige aanvulling zou een onderzoek onder subsidieaanvragers zijn. Wat zijn voor hen precies de belemmerin-gen en de pluspunten van deze subsidie?
Maatschappelijke voordelen
In hoeverre kan optoppen van gebouwen met woonruimte dens voor een wijk behouden en in hoeverre kunnen deze huishou-dens bijdragen aan het in stand houden van het voorzieningen-niveau in een wijk? Wijken die in de jaren vijftig, zestig en zeventig zijn gebouwd hebben vaak een eenzijdig woningaanbod. Optoppen maakt het woningaanbod in een wijk gevarieerder, zeker in combi-natie met renovatie, zodat de buurtbewoners ook meer kans heb-ben om te verhuizen binnen de eigen wijk. Ook vanwege het dalen van de gemiddelde woningbezetting kan een gevarieerder wonin-gaanbod zorgen voor een grotere diversiteit aan bevolkingsgroepen in de wijk. Dit kan weer gunstig zijn voor het voorzieningenniveau in de wijk. Woningverdichting en herstructurering van de woon-ruimte, in dit geval ten gevolge van optoppen, heeft in theorie een positief effect op het op peil houden van het aantal huishoudens in een wijk, evenals op de wijkvoorzieningen. Het effect zal waar-schijnlijk beperkt zijn, maar in combinatie met nieuwbouw en
reno-m
vatie kan het zeker bijdragen aan een verbetering.
Bij-effecten van optoppen zijn niet eerder systematisch onderzocht, zoals de positieve invloed op het behoud van de voorraad openbaar groen (positief), de invloed die optoppen heeft op de bezonning van de omliggende panden (sterk afhankelijk van de stedelijke context), de gevolgen voor het verkeer en parkeren (hangen af van de schaal waarop deze uitbreidingen plaatsvinden) en het draagvlak voor win-kels in de wijk (uiteenlopende onderzoeksuitkomsten).
Hoewel het bebouwen van daken veel voordelen kent, dient ook de vraag in hoeverre een combinatie van het wonen, werken en ver-maak bovenop de bestaande bebouwing gewenst is, te worden be-antwoord. In grote steden zoals Los Angeles zijn rooftop bars populair, in andere steden probeert men jonge gezinnen terug te krijgen in het stadscentrum met plannen voor veel woningen op be-staande gebouwen. Dat lijkt daar ten koste te gaan van een leven-dig straatbeeld. In Berlijn is in verreweg de meeste gevallen gekozen voor behoud van verpauperde panden en deze te voorzien van extra verdiepingen, om het historische beeld van de stad te be-waren. In Nederland zijn nog geen gelijksoortige projecten gereali-seerd als in Los Angeles en Berlijn. Er is incidenteel wel sprake van grote plannen, maar deze komen niet 'van de grond'. De projecten die wel zijn gerealiseerd, versterken juist een monocultuur: het zijn vaak dezelfde woningen als de rest van de flats waar ze bovenop zijn gebouwd.
Stimulans creëren
Hoewel het beleid voor optoppen lang niet altijd duidelijk is (zo hebben bijvoorbeeld van de vier grote steden alleen Den Haag en Rotterdam een beleid), zijn er in Nederland toch gebouwen opge-topt, maar zijn er zeker nog geen spectaculaire voorbeelden aan te wijzen. Het is daarom een gedetailleerd onderzoek waard om erach-ter te komen hoe deze gebouwen dan tóch tot stand zijn gekomen. Optoppen is een aanpak waarmee meerdere stedelijke processen gerealiseerd kunnen worden. Helaas ontbreken veelal onderliggend beleid en instrumenten. Een aantal onderzoeken, zoals naar de wer-king van beleidsinstrumenten (subsidie, regelgeving), kosten, ne-veneffecten (ruimtebesparing, draagvlak voorzieningen) en bouwtechnieken zou het bebouwen van daken nieuwe impulsen kunnen geven.
Tabel Kostenindicatie voor bet bebouwen van daken. = beste keuze, +/- = tweede beste keuze, - = slechtste keuze)
B o u w - V o o r - / D u u r z a a m - M a t e r i a a l - P r o d u c t i e G e w i c h t t e c h n i e k e n n a d e e l heid k o s t e n -tijd T r a d i t i o n e e l b o u w e n - - - -H o u t s k e l e t b o u w +/- +/- + + S t a a l s k e l e t - b o u w + + + +/- + S y s t e e m b o u w + - - - + Dit a r t i k e l is g e b a s e e r d op de b u n d e l ' H e t d a k als b o u w l o c a t i e ' , N i c o l e A l e w i i n , L e a n d e r B a k k e r , Saskia G e e r t s , Z a c h a r i a M e l l a s , C h a r l o t t e M i d d e l v e l d , B o n n i e S c h a a f s m a , B a r t S i m k e n s & S y b r e n v a n d e r V e l d e (2014) en is als p d f b e s c h i k b a a r via w w w . t u d e l f t . n l / r e p o -sitory. D u b b e l i n g , D. (2001), W e d e r o p b o u w g e k o e s t e r d . B o u w m a r i < t 3 (41), p p . 3 0 - 3 1 . D u b b e l i n g , D. & de J o n g e , T. (2001), R e n o v a t i e C o m p l e x 50 t e A m s t e r d a m - O s d o r p : S l o p e n o m t e v e r n i e u w e n . B o u w m a r k t 4 1 , p. 22. IVlelet, E. & V r e e d e n b u r g h , E. (2005), L u c h t g e b o n d e n b o u w e n : B o u w e n op e e n o p g e t i l d m a a i v e l d . R o t t e r d a m : N A I u i t g e v e r s . B r o u w e r , J . & M e l e t E. (2008), B o v e n s t a d . H e t o n t d e k k e n en m a k e n v a n de g e l a a g d e s t a d . D e n H a a g : S d u U i t g e v e r s . D u b b e i i n g , D. (2008), H e t d a k als b o u w l o c a t i e : s t i c h t i n g p l e i t v o o r o p h o g e n v a n b e s t a a n d e g e b o u w e n m e t e x t r a l a a g . B o u w m a r k t , 48 (7-8), p p . 5-7.
