Hipoteka
Księgi wieczyste
MGR AGNIESZKA KWIECIEŃ-MADEJ
ZABEZPIECZENIE WIERZYTELNOŚCI
353 par 1 KC – prawo wierzyciela do żądania od dłużnika świadczenia, obowiązek dłużnika do jego spełnienia,
Odpowiedzialność osobista za dług – całym majątkiem dłużnika,
Zabezpieczenia osobiste i rzeczowe długu,
Zabezpieczenia osobiste – obok dłużnika „głównego”,
odpowiedzialność osobistą całym majątkiem ponosi dłużnik
„dodatkowy” – osoba trzecia np. poręczenie, weksel własny in blanco, przystąpienie do długu, przelew wierzytelności na
zabezpieczenie,
Zabezpieczenia rzeczowe – odpowiedzialność określoną rzeczą właściciela tej rzeczy, bez względu na to czy jest dłużnikiem głównym czy osobą trzecią np. zastaw, hipoteka, prawo
zatrzymania, przewłaszczenie na zabezpieczenie, zastrzeżenie własności rzeczy sprzedanej .
Istota zastawu i hipoteki
Wierzyciel może zaspokoić się z oznaczonej
(obciążonej) rzeczy, bez względu na to czyją stała się własnością z pierwszeństwem przed
wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy.
HIPOTEKA
• Ograniczone prawo rzeczowe o charakterze zabezpieczającym, prawo akcesoryjne w stosunku do zabezpieczanej
wierzytelności
• Przedmiot- nieruchomość oraz wybrane prawa majątkowe (w przeciwieństwie do zastawu, który obciąża rzeczy ruchome oraz zbywalne prawa majątkowe)
• Zabezpiecza wyłącznie wierzytelności pieniężne (np. pożyczki, kredyty bankowe itd.)
• Może zabezpieczać:
oznaczoną wierzytelność wynikającą w określonego stosunku prawnego, w tym wierzytelność przyszłą,
kilka wierzytelności przysługujące temu samemu wierzycielowi,
kilka wierzytelności przysługujących różnym podmiotom w służących sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia,
• Regulacja: Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982r. t.j. Dz.U. z 2017r. poz. 1007.
Treść hipoteki
• Istota – możliwość zaspokojenia wierzyciela z obciążonej
nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością oraz z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości
„W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z
nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem wobec wierzycieli osobistych właściciela
nieruchomości” (art. 65 ust. 1 UKWH)
• Hipoteka nie uprawnia wierzyciela do posiadania i korzystania z nieruchomości. Właściciel aż do czasu egzekucji zachowuje
wszelkie uprawnienia składające się na treść prawa własności.
Niedopuszczalne jest postanowienie, przez które właściciel zobowiązałby się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia ani obciążenia nieruchomości przed
wygaśnięciem hipoteki (art. 72 KWU)
Powstanie hipoteki - konstytutywny wpis do księgi wieczystej
Hipoteka umowna:
• Umowa (zasadnicze źródło hipoteki), zawierana pomiędzy wierzycielem a właścicielem nieruchomości, jednakże wystarczy gdy właściciel nieruchomości złoży oświadczenie w formie aktu notarialnego, a wierzyciel hipoteczny złoży tylko dorozumiane oświadczenie woli (nie uczestnicząc w akcie)
• Elementy konieczne umowy:
• oznaczenie zabezpieczonej wierzytelności ze wskazaniem jej wysokości oraz stosunku, z którego wynika,
• w przypadku hipoteki zabezpieczającej kilka wierzytelności tego samego wierzyciela – wskazać stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności
• w przypadku hipoteki zabezpieczającej kilka wierzytelności przysługujących różnym podmiotom – zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności oraz przedsięwzięcie, którego sfinansowaniu służą (umowę zawiera tzw. administrator hipoteki)
• Podstawa wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej – notarialne oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki
• Odrębny tryb w razie ustanowienia hipoteki na nieruchomości dłużnika banku – podstawą wpisu są dokumenty bankowe stwierdzające udzielenie kredytu, nadto wymagane jest złożenie oświadczenia woli właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku z zachowaniem formy pisemnej (ad solemnitatem) –>> (art. 95 ust. 4 Prawo bankowe)
Suma hipoteki
• Wyraża się w tej samej walucie co zabezpieczona
wierzytelność, jeśli strony w umowie ustanawiającej hipotekę nie postanowiły inaczej – art. 68 ust. 3
UKWH
• Gdyby zabezpieczenie hipoteczne okazało się
nadmierne – właściciel obciążonej nieruchomości
może żądać zmniejszenia sumy hipoteki – art. 68 ust.
2 zd. 2 UKWH
– Nadzabezpieczenie pierwotne, – Nadzabezpieczenie wtórne,
Ochrona wierzyciela hipotecznego
• art. 74 UKWH – dochodzenie zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką, bez
względu na ograniczenie odpowiedzialności za długi wynikające z prawa spadkowego,
• Art. 77 zd. 1 UKWH – możliwość zaspokojenia z nieruchomości obciążonej nawet w przypadku przedawnienia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie dotyczy świadczeń ubocznych,
Powstanie hipoteki - konstytutywny wpis do księgi wieczystej
Hipoteka przymusowa:
• Wpisywana jest bez woli właściciela obciążonej nieruchomości, służy zasadniczo zabezpieczeniu egzekucji wierzytelności
• Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym (np. akty notarialne, w których dłużnicy poddają się egzekucji na podstawie art. 777 KPC) może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (art. 109 ust. 1 KWU)
• Inne podstawy: postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia, postanowienie prokuratora, decyzja administracyjna, zarządzenie zabezpieczenia według przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji
Przedmiot hipoteki
• nieruchomości (prawo własności nieruchomości)
• hipoteka łączna: obciążenie kilku nieruchomości dla zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności (hipoteka łączna powstaje z mocy prawa w razie podziału
nieruchomości obciążonej jak również w wyniku ustanowienia umownej hipoteki łącznej)
• wierzyciel może według swojego uznania żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie, może również dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne
nieruchomości (art. 76 ust. 2 KWU) – solidarna odpowiedzialność dłużników
• udział we współwłasności (również we wspólności takich praw jak użytkowanie wieczyste czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu)
• Dopuszczalne jest ustanowienie hipoteki obciążającej idealny udział we współwłasności w częściach ułamkowych, niedozwolone jest obciążenie udziału we współwłasności łącznej
• użytkowanie wieczyste:
• Przedmiotem hipoteki może być także użytkowanie wieczyste wraz z ze
znajdującymi się na użytkowanym gruncie budynkami stanowiącymi odrębną własność
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
• wierzytelność zabezpieczona hipoteką
• Wierzytelności zabezpieczone hipoteką:
Istniejące i przyszłe wierzytelności pieniężne np. pieniężne roszczenie odszkodowawcze w tytułu niewykonania lub
nienależytego wykonania zobowiązania, roszczenie o zwrot nakładów itp.
Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej
• Zaspokojenie wierzytelności hipotecznej
według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości dłużnika jest prowadzona egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny (art. 75 KWU)
konieczne jest uzyskanie tytułu wykonawczego (tj. tytułu egzekucyjnego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności np.
zasądzający wyrok sądowy)
w toku egzekucji następuje: zajęcie nieruchomości, licytacja i przysądzenie własności oraz podział sumy uzyskanej z egzekucji
Wygaśnięcie hipoteki następuje w wyniku:
• zrzeczenia się prawa
• konfuzji
• wygaśnięcia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką (chyba, że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości
kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu) - art. 94 KWU
• upływu 10 lat od wykreślenia hipoteki bez ważnej podstawy prawnej (art. 95 KWU)
• złożenia przez właściciela zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego wraz ze zrzeczeniem się uprawnienia do jej
odebrania w przypadku gdy zabezpieczona wierzytelność jest już wymagalna a wierzyciel dopuszcza się zwłoki albo
zaspokojenie go napotyka trudne do przezwyciężenia trudności (art. 99 ust. 1 KWU)
Rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym
• Dotyczy sytuacji gdy prawo własności nieruchomości obciążone jest co najmniej dwiema hipotekami, z których jedna wygasła.
• Od 2009r. Właścicielowi nieruchomości przysługuje w granicach wygasłej hipoteki uprawnienie do rozporządzenia wygasłym
miejscem hipotecznym,
• Niedopuszczalne jest zastrzeżenie wyłączające uprawnienie
właściciela do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym – art. 101(10) UKWH za wyjątkiem sytuacji gdy hipoteka wygasła na skutek egzekucji z nieruchomości – art. 101(3) ust 1.
• Uprawnienie do rozporządzenia opróżnionym miejscem może być zachowane na przyszłość jednocześnie z wykreśleniem hipoteki musi być wpisane do KW do wpisu wymagana zgoda właściciela nieruchomości.
• Rozporządzenie nie dotyczy hipoteki na wierzytelności hipotecznej,
Pojęcie i funkcja Ksiąg Wieczystych
• Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości (art. 1 ust. 1 UKWH) oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (art. 1 ust. 3 UKWH)
• Księgi prowadzone są dla nieruchomości – art.
1 ust 2 UKWH brzmienie od 1.07.2016r. –
przyporządkowanie księgi do rzeczy, a nie do osoby
Ustalenie stanu prawnego nieruchomości
• Ujawnieniu w księdze wieczystej podlegają:
– Prawa rzeczowe odnoszące się do nieruchomości
• Prawo własności,
• Prawo użytkowania wieczystego,
• Ograniczone prawa rzeczowe
• Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych - decydujący moment złożenia wniosku o wpis.
– Prawa osobiste i roszczenia
• prawo najmu, dzierżawy, odkupu, pierwokupu, dożywocia,
roszczenie o przeniesienie własności, ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego
Zasada jawności ksiąg wieczystych – art. 2 UKWH
• Pewność i bezpieczeństwo obrotu prawnego,
Domniemania związane z materialną jawnością KW
• Domniemanie zgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – art. 3 ust. 1 UKWH
• Domniemanie nieistnienia wykreślonego prawa – art. 3 ust. 2 UKWH
• Domniemania prawne wzruszalne,
• Postępowanie o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w KW z rzeczywistym stanem prawnym – art. 10 UKWU i innym
postępowaniu, w którym ma to znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. – różny zakres skutków obu rodzajów postępowań,
• Art. 4 UKWH – zakaz powoływania się na domniemanie wynikające z posiadania przeciwko domniemaniu wynikającemu z wpisu do KW,
Charakter wpisu do KW
Podstawa wpisu
• Zasada: art. 31 ust. 1 UKWH – dokument z podpisem notarialnie poświadczonym, chyba że przepis przewiduje inną formę
szczególną
• Usunięcie stanu niezgodności między treścią księgi a rzeczywistym stanem prawnym – orzeczenie sądu lub inne odpowiednie
dokumenty – art. 31 ust. 2 UKWH
• Wpis ograniczonego prawa rzeczowego – oświadczenie właściciela – uwaga na art. 33 UKWH,
• Wpis prawa osobistego lub roszczenia – oświadczenie woli właściciela lub zgoda na wpis roszczenia
• Zmiana pierwszeństwa – jeśli ustąpieniem pierwszeństwa mają być objęte prawa innej osoby – zgoda tej osoby,
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
• Funkcja gwarancyjna KW, zapewnienie bezpieczeństwa obrotu,
• Gdy zachodzi niezgodność pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w KW, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z
osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe – art. 5 UKWH
Wyłączenia z zakresu rękojmi
– Rozporządzenia nieodpłatne,
– Dokonane na rzecz nabywcy działającego w złej wierze,
• Art. 6 ust. 2 UKWH – definicja legalna złej wiary – w złej wierze jest ten, kto wie, że treść KW jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, jak też ten kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.
– Nie działa przeciwko prawom, które obciążają nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu, prawu dożywocia, służebnościom
ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu admin., służebnościom drogi koniecznej, bądź ustanowionym w związku z przekroczeniem granic przy wznoszeniu budynku lub urządzenia, jak też służebnościom przesyłu – art. 7 UKWH
– Działanie rękojmi wyłącza wzmianka o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza, apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie o niezgodności
stanu prawnego ujawnionego w KW z rzeczywistym stanem prawnym – art. 8 UKWH,
kazus
• Michał i Wiktor są współwłaścicielami nieruchomości gruntowej w A. Michałowi przysługuje ¾ udziału we współwłasności, a
Wiktorowi udział w wysokości ¼. W dniu 12 lipca 2016r. Michał zawarł z bankiem X umowę kredytową na sfinansowanie zakupu mieszkania. W celu zabezpieczenia kredytu, złożył pisemne
oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na przysługującym mu prawie w nieruchomości w A. Wniosek o wpisanie hipoteki
wpłynął do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w A.
w dniu 18 sierpnia 2016r., a postanowienie Sądu uwzględniające wniosek uprawomocniło się w dniu 16 października 2016r.
1. Czy Michał może ustanowić hipotekę bez zgody Wiktora?
2. Jakie prawo powinno być przedmiotem hipoteki ustanowionej przez Michała?
3. Czy ustanowienie hipoteki nastąpiło we właściwej formie?
4. W jakiej dacie doszło do ustanowienia hipoteki?
kazus
• Janina zwarła ze spółką pod firmą Kaktus sp. z o.o. umowę o dzieło, na podstawie, której Janina miała wykonać projekt wnętrza siedziby spółki. Z
tytułu wykonania prac Janina miała otrzymać od spółki 60 000 zł. Strony ustaliły, że wierzytelność spółki z tytułu umowy o dzieło wobec Janiny zostanie
zabezpieczona hipoteką do kwoty 150000 zł na nieruchomości Janiny, a wierzytelność Janiny wobec spółki w tytułu powyższej umowy zostanie
zabezpieczona hipoteką do kwoty 40 000 euro na nieruchomości należącej do spółki Kaktus sp. z o.o. Janina zgłosiła zastrzeżenia podnosząc, że suma hipoteki tj. 150 000 zł jest za wysoka w stosunku do zabezpieczonej wierzytelności.
• Pytania:
• 1) Czy możliwe jest ustanowienie hipoteki dla zabezpieczenia wierzytelności Janiny?
• 2) Czy możliwe jest ustanowienie hipoteki dla zabezpieczenia wierzytelności spółki pod firmą Kaktus sp. z o.o.?
• 3) Czy możliwe jest ustanowienie hipotek dla zabezpieczenia wierzytelności stron wynikających z jednej i tej samej umowy wzajemnej?
• 4) Czy możliwe jest ustanowienie hipoteki o sumie wyrażonej w innej walucie niż waluta wierzytelności?
• 5) Jakie czynności strony powinny podjąć w celu skutecznego ustanowienia hipoteki?
• 6) Czy możliwe jest ustanowienie hipoteki o sumie przewyższającej wartość zabezpieczonej wierzytelności?
W 2012r. Łukasz prowadzący działalność gospodarczą w zakresie budowy dróg, najczęściej jako podwykonawca musiał kupić drogi sprzęt, aby prawidłowo i w terminie wywiązać się z realizowanej aktualnie umowy dotyczącej budowy odcinka drogi powiatowej. Pożyczył pieniądze od znajomych Damiana, Marka i Pawła, z których każdy także prowadził działalność gospodarczą. Znali Łukasza od lat, niejednokrotnie razem współpracowali, dlatego zgodzili się udzielić mu
znacznej pożyczki, zażądali jednak zabezpieczenia hipotecznego. Hipoteka miała być ustanowiona na nieruchomości Łukasza o znacznej wartości. Damian, Marek i Paweł słabo orientowali się w kwestiach prawnych, dlatego poprosili o pomoc znajomego prawnika Ryszarda, który doradził im, że mogą ustanowić wspólną hipotekę obciążającą nieruchomość Łukasza, czyniąc Ryszarda administratorem hipoteki. Pomysł ten spodobał się Damianowi, Markowi i Pawłowi, więc zawarli z Ryszardem umowę w formie pisemnej czyniąc go administratorem hipoteki.
Następnie Ryszard zawarł z Łukaszem umowę o ustanowienie hipoteki, choć Łukasz był sceptyczny, ponieważ uważał, że to administratorem powinien być jeden z jego 3 znajomych,
1. Czy zabezpieczenie wierzytelności jedną hipoteką było dopuszczalne?
2. W jakiej formie powinno nastąpić powołanie administratora hipoteki i pod jakim rygorem? Jak forma przewidziana jest dla ustanowienia hipoteki?
3. Czy wątpliwości Łukasza co do osoby administratora były słuszne?
Właścicielką nieruchomości położonej we Wrocławiu, dla której urządzona jest KW była Katarzyna, która zmarła w 2010r. W ostatnich latach życia w ogóle nie przebywała we
Wrocławiu, mieszkała u swego syna Jana w Poznaniu. Po jej śmierci z wnioskiem o stwierdzenie nabycia spadku wystąpiła dawna sąsiadka z Wrocławia, Anna, która przedstawiła testament Katarzyny, zgodnie z którym była ona jedynym jej spadkobiercą. SR wydał postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku przez Annę i została ona ujawniona w KW jako właścicielka
nieruchomości. Podjęła kroki w celu jej sprzedaży. Zainteresowanie nabyciem wyraził Tomasz.
Jan dowiedziawszy się o postanowieniu o stwierdzeniu nabycia spadku na rzecz Anny, uznał iż nie jest możliwe by jego matka sporządziła testament tej treści, zwłaszcza że w dacie, w której był sporządzony, ciężko chora przebywała w szpitalu w Poznaniu i od dawna nie miała kontaktu z Anną. Jan, który nie brał udziału w postępowaniu o stwierdzenie nabycia spadku, podjął kroki prawne w celu wyeliminowania tego postanowienia z obrotu prawnego i powiadomił listownie Tomasza o tych okolicznościach, zaproponował mu nawet przyjazd do Poznania w celu
zapoznania się z dokumentacją medyczną matki. Tomasz zignorował list Jana, nie próbował również wyjaśnić okoliczności powstania testamentu z Anną i zawarł z nią umowę sprzedaży nieruchomości. Sąd Rejonowy przyjął, że testament był sfałszowany i zmienił postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku na korzyść Jana. Jan wytoczył przeciwko Tomaszowi postępowanie, o którym mowa w art. 10 UKWH, domagając się wpisania siebie jako właściciela. Tomasz żąda oddalenia powództwa wskazując, że działał w dobrej wierze i chroni go rękojmia wiary
publicznej ksiąg wieczystych.
1. Ocen stanowiska stron i wskaż jaki jest stan prawny nieruchomości.
2. Porównaj pojęcie dobrej i złej wiary według UKWH oraz KC (np. art. 169)
