SKOK-KUJAWIAK-15-SK. WARSZAWA, r. Egzemplarz nr. Sygnatura operatu szacunkowego. Podpis i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego

Egzemplarz nr Sygnatura operatu szacunkowego

SKOK-KUJAWIAK-15-SK

OPERAT SZACUNKOWY

określenia wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego położonego

we Włocławku, ul. Toruńska 95 lok. 106, KW nr WL1W/00060308/2

Pieczęć firmowa wykonawcy realexperts sp. z o.o.

Podpis i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego

Podpis i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego

Tomasz Kotrasiński, MPAI (930) Agata Kopiejczyk (6490)

WARSZAWA, 07.12.2016 r.

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

1. Przedmiot i zakres wyceny 1.1. Przedmiot wyceny Adres nieruchomości

miejscowość Włocławek

dzielnica Śródmieście

ulica Toruńska

nr 95

kod pocztowy 87-800

obręb 290

działka (działki nr) 42/97 powierzchnia działki 4.363 m²

Rodzaj nieruchomości spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

kondygnacja 6 (5 piętro)

nr lokalu 106

powierzchnia lokalu 62,33 m² pomieszczenia przynależne brak

Nr księgi wieczystej Sąd prowadzący KW

WL1W/00060308/2 Sąd Rejonowy we Włocławku

VI. Wydział Ksiąg Wieczystych

1.2. Zakres wyceny

Prawo wyceniane: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Obszar wyceniany: całość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu Składniki wyceniane: lokal mieszkalny

2. Cel wyceny

Określenie wartości rynkowej (WR) i wartości likwidacyjnej (WL) nieruchomości dla celów sprzeda- ży w ramach postępowania upadłościowego Spółdzielczej Kasy Oszczędnościowo-Kredytowej „Ku- jawiak” w upadłości likwidacyjnej z siedzibą we Włocławku prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Toruniu V Wydział Gospodarczy, sygnatura akt: V GU 23/16.

3. Daty istotne dla określenia wartości nieruchomości

Data sporządzenia wyceny 07.12.2016 r.

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 07.12.2016 r.

Data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny 03.11.2016 r.

Data dokonania oględzin nieruchomości 03.11.2016 r.

4. Wynik końcowy wyceny

Wartość rynkowa (WR) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu:

WR = 168.000 zł

słownie:

sto sześćdziesiąt osiem tysięcy złotych

Wartość likwidacyjna (WL) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu:

WL = 120.000 zł

słownie:

sto dwadzieścia tysięcy złotych

Podpis i pieczęć autora opracowania

Podpis i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego

INFORMACJA O AUTORACH OPERATU SZACUNKOWEGO

Tomasz Kotrasiński, MPAI

telefon:

785-116-813

www: wycena.com.pl

e-mail: kotrasinski@realexperts.pl

facebook: www.facebook.com/tomasz.kotrasinski youtube: www.youtube.com/user/tomaszkotrasinski

Kwalifikacje

rzeczoznawca majątkowy od 1994 r., uprawnienia zawodowe nr 930 Obecnie zajmowane stanowisko

szef Działu Analiz w firmie realexperts.pl sp. z o.o.

Powoływany jako biegły od 1994 r.

Aktualnie ustanowiony jako biegły ds. wyceny nieruchomości:

ü przy Sądzie Okręgowym w Warszawie

ü przy Sądzie Okręgowym Warszawa-Praga w Warszawie

Stanowiska w organizacjach, komisjach i instytucjach zawodowych aktualnie:

ü prezes Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych (PSRM) – ogólnopolskiej organizacji zawo- dowej rzeczoznawców majątkowych;

ü prezes Polskiego Instytutu Wyceny (Polish Appraisal Institute) - instytutu naukowego, którego celem jest prowadzenie i aplikacja badań naukowych w zakresie wyceny i analizy rynku;

ü wiceprezes Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego (PIRM) – ogólnopolskiej organizacji zawodowej skupiającej przedsiębiorców rynku wycen majątkowych;

ü członek Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej organu przy Ministrze Infrastruktury i Rozwoju Regionalnego przeprowadzającej postępowania dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych.

ü arbiter Komisji Rozstrzygania Sporów (Sądu Arbitrażowego) przy PIRM/Krajowej Izbie Gospodarczej wcześniej:

ü 2008-2009: prezes Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych

ü 2007: członek Komisji Standardów Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych

Charakterystyka działalności:

Twórca i popularyzator wdrażania zaawansowanych metod analizy danych rynku nieruchomości w procesie analizy i wyceny. Główny projektant zaawansowanych opartych o rozległe badania modeli statystycz- nych/ekonometrycznych stosowanych praktycznie w wycenie nieruchomości na rynku komercyjnym, na po- trzeby podmiotów publicznych w postępowaniach administracyjnych oraz dla potrzeb postępowań sądowych.

Autor i współautor oraz kierownik projektów badań i analiz lokalnych rynków gruntów (m.in. Warszawa, Kato- wice, Szczecin, Poznań, Gdańsk, Lublin), regionalnych modeli nieruchomości komercyjnych (m.in. Warszawa i region warszawski oraz Śląsk) i ogólnopolskich badań modeli wartości stacji benzynowych, wielkopowierzch- niowych obiektów handlowych, hoteli oraz nieruchomości zlokalizowanych na złożach kopalin.

Autor lub współautor i kierownik projektów badawczych (aktualnych):

ü Mapa średnich cen gruntów niezabudowanych na obszarze m.st. Warszawy, styczeń 2015

ü Mapa średnich cen jednostkowych (zł/m² PC) nieruchomości zabudowanych komercyjnych na obszarze Warszawy i 9 powiatów, styczeń 2015

ü Mapa średnich cen jednostkowych (zł/m² PC) nieruchomości zabudowanych komercyjnych na obszarze centralnym Górnego Śląska (GOP/ROW/Zagłębie), luty 2015

ü Analiza wpływu natężenia hałasu lotniczego oraz lokalizacji w strefach ograniczonego użytkowania (OOU) Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie na wartość rynkową domów jednorodzinnych na te- renie lewobrzeżnych dzielnic Warszawy i gmin ościennych wraz z modelem wartości, czerwiec 2015

ü Analiza wpływu lokalizacji w strefach ograniczonego użytkowania (OOU) Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie oraz natężenia hałasu lotniczego na wartość rynkową lokali mieszkalnych na terenie Warszawy na obszarach z ustanowionym OOU i występującym hałasem lotniczym wraz z modelem warto- ści, lipiec 2015

Organizator i prelegent konferencji:

ü Obiektywna wycena nieruchomości. Możliwości i zastosowania nowoczesnej wyceny gruntów na przykładzie systemu ekspertowego dla miasta stołecznego Warszawy, Warszawa 27 stycznia 2015

ü Nowoczesna wycena. System ekspertowy wyceny nieruchomości komercyjnych dla Warszawy i regionu warszawskiego, Warszawa 21 stycznia 2015

ü Nowoczesna wycena. System ekspertowy wyceny nieruchomości komercyjnych dla Śląska (GOP, ROW i Zagłębie), Katowice 03 lutego 2015

Autor lub współautor artykułów w prasie specjalistycznej:

Jak wstrzymać falę konfliktów wywołanych aktualizacją opłat z tytułu użytkowania wieczystego? Nieruchomości C.H. Beck nr 1/2011

Komentarz do zasad ustalania odszkodowań zaproponowanych w projekcie ustawy o korytarzach przesyło- wych, Nieruchomości C.H. Beck nr 10/2012

Innowacyjne podejście do wyceny nieruchomości – Pyskowice, Nieruchomości C.H. Beck nr 10/2013

Możliwości i zastosowania nowoczesnej wyceny nieruchomości na przykładzie m.st. Warszawy, Nieruchomości C.H. Beck nr 1/2015

Jako rzeczoznawca specjalizuję się

ü w wycenie przedsiębiorstw i ich składników majątkowych: dla celów likwidacyjnych, upadłościowych, prze- kształceń, rozliczeń między wspólnikami, aportów oraz kupna i sprzedaży;

ü w wycenie wartości składników niematerialnych i prawnych (patenty, licencje, znaki towarowe, wzory użyt- kowe, know how);

ü w wycenie wszelkich nieruchomości komercyjnych: restauracyjno-hotelowych, mieszkalno-usługowych, usługowo-handlowych, biurowych, służba zdrowia, oświata i kultura, produkcyjnych, magazynowo- składowych, warsztatowych usługowych, gospodarczych itp.;

ü w wycenie gruntów wszelkich typów, ze szczególnym uwzględnieniem zagadnień problemowych – wpływ różnych specyficznych cech, podziału nieruchomości, wpływ hałasu, odległości od atraktorów i repellerów, stref ograniczeń, stref planistycznych i ochronnych.

Działalność edukacyjna

Autor i prowadzący szkolenia i kursy zawodowe dla rzeczoznawców majątkowych dotyczące analizy rynku i wyceny nieruchomości, m.in.:

ü Podstawowe pojęcia statystycznej analizy danych wykorzystywane w analizie rynku i wycenie nieruchomo- ści (Kurs REx01) 2009

ü Metody analizy danych w wycenie i analizie rynku nieruchomości z wykorzystaniem XLStat - dodatku do MS Excel (Kurs REx02) 2009

ü Modelowanie wartości na rynku nieruchomości 2010

ü Trendy cenowe w analizie rynku i wycenie nieruchomości (Kurs REx03) 2011

ü Zasady analizy rynku nieruchomości w podejściu porównawczym i wycena nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku (MASR) (Kurs REx04/PIRM) 2014

Działalność specjalistyczna

Autor specjalistycznego, używanego przez rzeczoznawców majątkowych, oprogramowania w postaci specjali- zowanych arkuszy kalkulacyjnych (REX wycena/histogram/trend) wspomagających elementy analizy rynku – trendu i aktualizacji cen w czasie, określanie rozkładów cen rynkowych i określanie wag cech rynkowych nieru- chomości oraz realizujących proces wyceny różnymi metodami.

Dane kontaktowe

Agata Kopiejczyk

telefon: 727-440-224

e-mail: a.kopiejczyk@realexperts.pl Kwalifikacje

rzeczoznawca majątkowy od 2015 r., uprawnienia zawodowe nr 6490 Wykształcenie kierunkowe

magister inżynier geodezji i szacowania nieruchomości Obecnie zajmowane stanowisko

Członek Działu Wycen w firmie realexperts.pl sp. z o.o. (www.realexperts.pl)

Charakterystyka działalności:

Od 2013 r. analityk rynku nieruchomości oraz asystent w Dziale Analiz i Wycen Nieruchomości w ogólnopol- skiej firmie wyceny nieruchomości realexperts.pl sp. z o.o.

Od 2015 r. rzeczoznawca majątkowy członek Działu Wycen Nieruchomości w firmie realexperts.pl sp. z o.o.

Jako rzeczoznawca specjalizuję się

ü w wycenie nieruchomości związanych z kwestiami zmian w miejscowych planach zagospodarowania prze- strzennego, podziałami nieruchomości, ustanowieniem i oddziaływaniem stref ochronnych instalacji, urzą- dzeń przesyłowych, wydzielenia dróg i innych związanych z wpływem punktowych i liniowych czynników oddziaływań na wartość nieruchomości.

ü w wycenie nieruchomości komercyjnych: restauracyjno-hotelowych, mieszkalno-usługowych, usługowo- handlowych, biurowych, służba zdrowia, oświata i kultura, produkcyjnych, magazynowo-składowych, warsztatowych usługowych, gospodarczych itp.;

ü w wycenie gruntów, ze szczególnym uwzględnieniem zagadnień problemowych – wpływ różnych specyficz- nych cech, podziały nieruchomości, wpływ hałasu, stref ograniczeń, stref planistycznych i ochronnych.

Autor lub współautor artykułów w prasie specjalistycznej:

M. Cymerman, R. Duchnowski A. Kopiejczyk: Initial values of parameters and their role in testing stability of reference marks by applying R-estimates, Journal of Surveying Engineering, American Society of Civil Engi- neers 05.01.2016

Dane kontaktowe

1. Przedmiot i zakres wyceny 1.1. Przedmiot wyceny Adres nieruchomości

miejscowość Włocławek

dzielnica Śródmieście

ulica Toruńska

nr 95

kod pocztowy 87-800

obręb 290

działka (działki nr) 42/97 powierzchnia działki 4.363 m²

Rodzaj nieruchomości spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

kondygnacja 6 (5 piętro)

nr lokalu 106

powierzchnia lokalu 62,33 m² pomieszczenia przynależne brak

Nr księgi wieczystej Sąd prowadzący KW

WL1W/00060308/2 Sąd Rejonowy we Włocławku

VI. Wydział Ksiąg Wieczystych

1.2. Zakres wyceny

Prawo wyceniane: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Obszar wyceniany: całość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu Składniki wyceniane: lokal mieszkalny

2. Cel wyceny

Określenie wartości rynkowej (WR) i wartości likwidacyjnej (WL) nieruchomości dla celów sprzeda- ży w ramach postępowania upadłościowego Spółdzielczej Kasy Oszczędnościowo-Kredytowej „Ku- jawiak” w upadłości likwidacyjnej z siedzibą we Włocławku prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Toruniu V Wydział Gospodarczy, sygnatura akt: V GU 23/16.

3. Daty istotne dla określenia wartości nieruchomości

Data sporządzenia wyceny 07.12.2016 r.

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 07.12.2016 r.

Data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny 03.11.2016 r.

Data dokonania oględzin nieruchomości 03.11.2016 r.

4. Podstawy opracowania operatu szacunkowego

4.1. Zamawiający

Syndyk masy upadłości przedsiębiorstwa Spółdzielcza Kasa Oszczęd- nościowo-Kredytowa Kujawiak z siedzibą we Włocławku w upadłości likwidacyjnej

4.2. Podstawa formalna wyceny

Umowa z dnia 30.08.2016 r. zawarta pomiędzy syndykiem masy upa- dłości Spółdzielczej Kasy Oszczędnościowo-Kredytowej „Kujawiak” z siedzibą we Włocławku a realexperts sp. z o.o. z siedzibą w Warsza- wie, dotycząca sporządzenia opisu i oszacowania określającego war- tość rynkową i likwidacyjną przedsiębiorstwa SKOK Kujawiak lub jej zorganizowanych części, jeżeli mogą być wydzielone do sprzedaży, oraz wartość poszczególnych aktywów składających się na przedsię- biorstwo.

4.3. Podstawy materialno-prawne

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe

Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wy- ceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

4.4. Źródła danych o nieruchomości

Centralna Baza Danych Ksiąg Wieczystych (ekw.ms.gov.pl)

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Włocławka, Uchwała Nr 10 / XIX / 2000 Rady Miasta Włocła- wek, z dnia 21 marca 2000 roku wraz ze zmianami

Portal internetowy miasta Włocławek: http://geoportal.wloclawek.eu/

4.5.Wykorzystane standardy zawodowe

PKZW PFSRM: Nota Interpretacyjna Nr 1 NI1 Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości

IVSC: Międzynarodowe Standardy Wyceny, wyd. PFSRM, Warszawa 2005

4.6.Podstawy metodologiczne

S. Źróbek: Wycena wartości rynkowej nieruchomości, Wyd. Uniwersy- tetu Warmińsko-Mazurskiego, Olsztyn 2001

R. Cymerman, A. Hopfer.: Wycena nieruchomości. Zasady i procedu- ry, wyd. PFSRM, Warszawa 2005

J. Dydenko: Szacowanie nieruchomości, wyd. Dom Wydawniczy ABC, Kraków 2006

J. Hozer, S. Kokot, W. Kuźmiński: Metody analizy statystycznej rynku w wycenie nieruchomości, PFSRM, Warszawa 2002

Z. Kędzior, K. Karcz Badania marketingowe w praktyce, wyd. PWE, Warszawa 1996.

H. Mruk (red.):Analiza rynku, wyd. PWE, Warszawa 2003

M. Roszkiewicz: Metody ilościowe w badaniach marketingowych, wyd.

PWN, Warszawa 2002

B. Hopfer: Podejście porównawcze. Konspekt wykładu, b.m.i.d.w.

T. Kotrasiński: Podstawowe pojęcia statystycznej analizy danych wy- korzystywane w analizie rynku i wycenie nieruchomości. Cz. 1: Trendy i aktualizacja cen na rynku nieruchomości, Arkusz rex_trend, Warsza- wa, 2016 r.

T. Kotrasiński: Podstawowe pojęcia statystycznej analizy danych wy- korzystywane w analizie rynku i wycenie nieruchomości. Cz. 2: Roz- kłady cen na rynku nieruchomości, Arkusz rex_histogram, Warszawa, 2016 r.

T. Kotrasiński: Podstawowe pojęcia statystycznej analizy danych wy- korzystywane w analizie rynku i wycenie nieruchomości. Cz. 3: Wagi cech i rozstęp cenowy na rynku nieruchomości, Arkusz rex_delta, Warszawa, 2016 r.

5. Opis i określenie stanu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu 5.1. Stan prawny przedmiotu wyceny

Nr księgi wieczystej lokalu Sąd prowadzący KW

WL1W/00060308/2 Sąd Rejonowy we Włocławku

VI. Wydział Ksiąg Wieczystych

Dział I-O Oznaczenie nieruchomości

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Położenie: województwo: kujawsko-pomorskie, gmina: m. Włocławek, miejscowość: Włocławek

Ulica: Toruńska 95 lok. 106

Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny

Opis lokalu: pokój – 4, kuchnia – 1, łazienka -1, korytarz -1 Kondygnacja: 6,0

Działka: 42/79 Odrębność: nie

Powierzchnia użytkowa: 62,33 m²

Dział I-Sp

Spis praw związanych z własnością

Opis spółdzielni mieszkaniowej: Młodzieżowa Międzyzakładowa Spółdzielnia Mieszkaniowa z siedzibą we Włocławku

Dział II Własność Uprawnieni: Spółdzielcza Kasa Oszczędnościowo-Kredytowa Kujawiak z siedzibą we Włocławku

Dział III

Prawa, roszczenia i ograniczenia

Inny wpis: wzmianka o ogłoszeniu upadłości Spółdzielczej Kasy Osz- czędnościowo-Kredytowej „Kujawiak” we Włocławku nr KRS

0000076163, na podstawie postanowienia w przedmiocie ogłoszenia upadłości Sygn. Akt V GU 23/16 z dnia 31 maja 2016 r.

Dział IV Hipoteki Brak wpisów

Uwaga

Z zapisów w księdze wieczystej wynika że numer działki na której znajduje się budynek to 42/79, natomiast w rzeczywistości numer działki to 42/97.

Wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych Zgodnie z art. 313. Prawa upadłościowego:

2. Sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawnio- nych przez wpis do księgi wieczystej lub nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych sędzie- mu-komisarzowi w terminie określonym w art. 51 ust. 1 pkt 5. (…)

3. Pozostają w mocy bez potrącania ich wartości z ceny nabycia służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia. (…).

5.2. Fragment mapy ewidencyjnej, na której zaznaczone są granice działki, na której posadowiony jest budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal

5.3. Przeznaczenie nieruchomości Dla obszaru nieruchomości:

istnieje obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

istnieje Studium uwarunkowań i kierun- ków zagospodarowania przestrzennego X

Dane m.p.z.p. / Studium

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Włocławka, Uchwała Nr 10 / XIX / 2000 Rady Miasta Włocławek, z dnia 21 marca 2000 roku wraz ze zmia- nami

5.3.1. Przeznaczenie wg ww. dokumentu planistycznego

MW – obszary mieszkalnictwa z dominującym budownictwem wielorodzinnym

5.3.2. Mapa przedstawiająca przeznaczenie nieruchomości

5.3.3. Opis przeznaczenia

Podstawowe wskaźniki stosowane w celu określenia zagospodarowania i użytkowania stref i obszarów funkcjonalnych to:

1) intensywność zabudowy określona jako stosunek sumy powierzchni wszystkich kondygnacji naziemnych budynków do powierzchni zabudowy – max. 85%

2) stosunek miejsc postojowych do ilości mieszkań – min. 50% liczby mieszkań oraz po- wierzchni użytkowej obiektów o funkcjach innych niż mieszkaniowe: min. 1 miejsce postojo- we/20m²

3) wielkość powierzchni niezabudowanej – powierzchnia biologicznie czynna: − dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej – min. 25%

5.3.4. SOW – Sposób Optymalnego Wykorzystania lokalu

Biorąc pod uwagę definicję sposobu optymalnego wykorzystania (SOW), jako najbardziej praw- dopodobne wykorzystanie składnika mienia, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasad- nione, prawnie dopuszczalne, finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość wycenianego składnika mienia oraz zapisy Studium, sposób optymalnego zagospodarowania dla przedmioto- wego lokalu zostaje określony jak funkcja mieszkalna.

5.4. Lokalizacja i stan otoczenia nieruchomości

5.4.1. Wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości Miejscowość: Włocławek

Charakter miejscowości: miasto na prawach powiatu, Liczba mieszkańców: 113.041 (na 2015 r)

Powierzchnia: 84,32 km²

Gęstość zaludnienia: 1.341 mieszk./km²

5.4.2. Lokalizacja nieruchomości w ramach miejscowości Obręb/dzielnica 290/Śródmieście Szerokość geograficzna 52,671694 N Długość geograficzna 19,034405 E Odległość od centrum 2,84 km

Strefa miasta miejska

5.4.3. Lokalizacja nieruchomości względem układu drogowego Kategoria drogi droga krajowa nr 91

Oznaczenie drogi Toruńska Dojazd z drogi na nieruchomość pośrednio Standard drogi dojazdowej asfaltowa Utrudnienia w dojeździe n/d

Dostęp do drogi publicznej ul. wewnętrzną asfaltową

5.4.4. Mapa lokalizacji nieruchomości na obszarze miejscowości

5.5. Stan otoczenia nieruchomości

Charakter otoczenia zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna od strony północnej ul. Toruńska, dalej ogródki działkowe

od strony południowej zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, usługi od strony wschodniej zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna od strony zachodniej zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna

5.6. Stopień wyposażenia nieruchomości w infrastrukturę techniczną Budynek, w którym zlokalizowany jest lokal uzbrojony jest w niezbędne sieci.

5.7. Stan techniczno-użytkowy budynku Przeznaczenie budynku mieszkalny Charakter budynku wolnostojący Liczba kondygnacji 12

Podpiwniczenie jest

Technologia budowy prefabrykowana Stan techniczny budynku dostateczny

Stan użytkowy budynku budynek aktualnie użytkowany zgodnie ze swoją funkcją

5.8.1. Stan techniczno-użytkowy lokalu

Kondygnacja 2 – pośrednia (5 piętro) Powierzchnia użytkowa

lokalu 1 – duża (62,33 m²)

Funkcjonalność lokalu

2 – bardzo dobra, pomieszczenia nieprzechodnie, występują powierzchnie dodatkowe (balkon), kuchnia z bezpośrednim oświetleniem

Stan techniczny lokalu 1 - dostateczny

Opis pomieszczeń Lokal składa się z 4 pokoi, kuchni, 2 przedpokoi, łazienki i WC oraz balkonu.

Sposób korzystania Lokal aktualnie wykorzystywany zgodnie ze swoją funkcją

6. Określenie sposobu wyceny

6.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości

W niniejszym operacie szacunkowym określono wartość rynkową nieruchomości (WR) przy przyję- ciu sposobu optymalnego wykorzystania (SOW) oraz wartość likwidacyjną (WL) przy sprzedaży w trybie przetargowym.

Definicja wartości rynkowej nieruchomości (art 151 Ustawy o gospodarce nieruchomościami):

„Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzy- skania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieru- chomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy”.

Międzynarodowe Standardy Wyceny MSW 2 3.7.: „Wartość likwidacyjna lub dla wymuszonej sprzedaży. Kwota, którą można, rozsądnie rzecz biorąc, otrzymać z tytułu sprzedaży składnika mienia w czasie, który jest zbyt krótki, by spełnić wymogi czasu odpowiedniego eksponowania na rynku zawartego w definicji wartości rynkowej. W niektórych państwach, wartość dla wymuszonej sprzedaży może obejmować założenie istnienia niechęci zbycia po stronie sprzedawcy oraz wystę- powanie nabywcy lub nabywców, którzy kupują, wiedząc o niekorzystnej sytuacji zbywcy”.

Międzynarodowe Standardy Wyceny MSW definiują: 3.4. Sposób optymalnego wykorzystania (SOW). „Najbardziej prawdopodobne wykorzystanie składnika mienia, które jest fizycznie możli- we, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość wycenianego składnika mienia”.

6.2. Wybór podejścia i metody szacowania

Podejście: podejście porównawcze, Metoda: metoda korygowania ceny średniej, Technika: n/d

6.3. Uzasadnienie wyboru podejścia i metody szacowania

Zgodnie z art. 153. 1. Ustawy o gospodarce nieruchomościami: „Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są zna-

ne ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej”.

Zgodnie z § 4.1. Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacun- kowego:: „W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę kory- gowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.”

Zgodnie z art. 154. ust. 1. Ustawy o gospodarce nieruchomościami: „Wyboru właściwego podej- ścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieru- chomości podobnych”.

Zgodnie z § 4.4. Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacun- kowego: „Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilka- naście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieru- chomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości”.

Uwzględniając dostępność dla lokalnego rynku danych o cenach i cechach nieruchomości podob- nych (przynajmniej kilkanaście), do wyceny nieruchomości zastosowano metodę korygowania ceny średniej.

7. Analiza i charakterystyka rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny

Zgodnie z §3.2. Rozporządzenia: „Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji”.

Zgodnie z §26.3. Rozporządzenia: „Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznaw- ca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków”.

Niniejsza wycena poprzedzona została szczegółową analizą rynku nieruchomości z uwzględnieniem właściwego rodzaj rynku, jego obszaru i okresu badania, uwzględniając w szczególności przed- miot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków.

8. Określenie wartości rynkowej nieruchomości 8.1. Opis procedury szacowania

Procedura szacowania nieruchomości metodą korygowania ceny średniej (MKCŚ) zastosowana w niniejszym operacie szacunkowym polega na:

1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, sta- nowiącego podstawę wyceny.

2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.

3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości.

4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.

6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyję- tej skali cech rynkowych.

7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (C_min) i ceny maksymalnej (C_max).

8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (C_min) i nieruchomości o cenie maksy- malnej (C_max), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

9. Obliczenie dolnej granicy [C_min/C_śr] i górnej granicy [Cmax/C_śr] sumy współczynników korygują- cych oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych.

10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieru- chomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [C_min , C_max].

Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią.

11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły:

ܹሺݖÏȀ݉^ଶሻ ൌ ܥ_ä௥Ǥכ ෍ ݑ_௜

௡

௜ୀଵ

gdzie:

W(zł/m²) – wartość jednostkowa w zł/m², Cśr. – cena średnia,

ui - wartość i-tego współczynnika korygującego,

n - liczba współczynników korygujących (cech rynkowych).

12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartość jednostkowej i liczby jednostek porównawczych.

8.2. Zbiór nieruchomości podobnych stanowiący podstawę wyceny 8.2.1. Obszar rynku dla oszacowania wartości nieruchomości

Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) PFSRM - Nota Interpretacyjna Nr 1 (NI 1) Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości pkt. 3.4.:

„Rzeczoznawca majątkowy określa na potrzeby wyceny właściwy rynek nieruchomości podobnych, biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych, przedstawiając w szcze- gólności:

a) rodzaj rynku (np. rynek lokali mieszkalnych, lokali handlowych, gruntów niezabudowanych, itp);

b) obszar rynku (np. osiedle mieszkaniowe, dzielnica, miasto, gmina);

c) okres badania cen (np. miesiąc, kwartał, rok);”

Uwzględniając powyższe określa się rodzaj i obszar rynku oraz okres badania rynku:

ü określenie rodzaju rynku: rynek obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych na rynku wtórnym;

ü określenie obszaru rynku: powiat włocławski, miasto: Włocławek, obręb: 290, 310, 340 ü określenie okresu badania cen: od grudnia 2014 r. do listopada 2016.

8.2.2. Zasób informacji pozyskanych i zgromadzonych dla analizy rynku

Do wyceny przyjęto zbiór cen transakcyjnych 90 lokalami mieszkalnymi na zdefiniowanym rynku lokalnym.

W procesie opracowywania bazy informacji o nieruchomościach, dla nieruchomości stanowiących podstawę analizy rynku, wykonane zostały m.in. następujące prace:

ü określenie danych formalnych nieruchomości będących przedmiotem obrotu (dane geodezyjne i wieczystoksięgowe) oraz związane z transakcją (ceny i daty);

ü określenie cech rynkowych nieruchomości takich jak: powierzchnia użytkowa, powierzchnia działki, lokalizacja ogólna, otoczenie, jakość dojazdu, stan techniczny zabudowań, pow. zabu- dowań gospodarczych, technologia/konstrukcja

dla zakresu zmienności cech transakcji przyjętych jako podstawa szacowania.

Bazę transakcyjną stanowiącą podstawę wyceny przedstawiono w załączniku.

8.3. Uwzględnienie zmian poziomu cen wskutek upływu czasu i aktualizacja cen transak- cyjnych na datę wyceny

Z dyspozycji art. 153 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika obowiązek uwzględ- niania w procesie wyceny zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu:

„Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu ryn- kowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nierucho- mości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.”

W związku z powyższym dokonano analizy nieruchomości podobnych na zdefiniowanym rynku lo- kalnym pod względem wpływu czasu na kształtowanie się poziomu cen (trendu czasowego).

8.3.1. Określenie okresu badania rynku lokalnego

Zgodnie z §26.3. Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacun- kowego:

„Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo ryn- ków”.

8.3.2. Analiza trendu czasowego dla nieruchomości podobnych

Na podstawie analizy nieruchomości podobnych obejmującej posiadaną bazę transakcyjną, można stwierdzić, że na terenie przyjętego rynku lokalnego nie występował istotny trend zmiany cen jed- nostkowych w czasie dla nieruchomości podobnych.

Analiza kształtowania się trendu zmiany cen jednostkowych w czasie pokazuje, że trend nie jest istotny, to znaczy wykazany jako niepewny na zadanym poziomie istotności (α=0,15), określającym maksymalne dopuszczalne prawdopodobieństwo popełnienia błędu przyjęcia istnienia trendu.

Powyższe oznacza, zarówno liczba danych użytych do analizy trendu zmiany cen w czasie, z uwzględnieniem także obserwowanego zróżnicowania danych, są wystarczające do przeprowadzenia analizy kształtowania się, kierunku i siły trendu zmiany cen na rynku lokalnym.

Wartość empiryczna statystyki t-Studenta(emp.) wynosząca 0,891 jest mniejsza niż wartość teoret.

statystyki t-Studenta(teoret.,alfa,n-2) wynoszącej 1,452.

Prawdopodobieństwo przyjęcia występowania fałszywego trendu wynikającego z przypadkowego układu danych wynosi ok. 37,54% i jest na poziomie wyższym niż założony poziom istotności wy- noszący 0,15. Powyższe oznacza, że na założonym poziomie istotności 0,15 można stwierdzić niei-

1.200 zł 1.400 zł 1.600 zł 1.800 zł 2.000 zł 2.200 zł 2.400 zł 2.600 zł 2.800 zł 3.000 zł 3.200 zł 3.400 zł 3.600 zł

paź 14 gru 14 lut 15 maj 15 lip 15 wrz 15 lis 15 lut 16 kwi 16 cze 16 sie 16 lis 16 sty 17 Ceny bez korygowania trendu czasowego

Ceny nieskorygowane Linia regresji trendu

górna granica przedziału ufności (0,85) dolna granica przedziału ufności (0,85) górna granica przedziału predykcji (0,85) dolna granica przedziału predykcji (0,85)

3,1%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

Trend w %/rok

Wymiar względny trendu (%)/rok

0,0%

3,1%

0,0%

-1,9%

0,0%

8,1%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

Czas w miesiącach

Trend czasowy w wymiarze rocznym dla wymiaru średniego (3,1%/rok) oraz dolnego przedziału ufności (-1,9%/rok) i górnego przedziału ufności

(8,1%/rok) przy poziomie istotności α = 0,15

stotność statystyczną występowania trendu. Wymiar względny trendu (%)/rok wyrażony rok do roku, wynosi ok. 3,1%/rok i można określić go jako brak trendu. Przedział ufności dla wyliczonego trendu, na założonym poziomie istotności 0,15 wynosi ok. ±5%. Oznacza to, że z prawdopodobień- stwem 0,85 rzeczywista wartość trendu mieści się w granicach od -1,9%/rok do 8,1%/rok. Po- wyższe oznacza, że na założonym poziomie istotności 0,15 można stwierdzić nieistotność staty- styczną występowania trendu.

W efekcie wszystkie ceny z posiadanej bazy transakcyjnej, w drodze procedury określenia wymiaru trendu w okresie badania rynku lokalnego zostały przyjęte bez konieczności aktualizacji.

Przy analizie trendu czasowego wykorzystano specjalistyczny arkusz analityczny służący do analizy trendu czasowego autorstwa rzm Tomasza Kotrasińskiego, MPAI w wersji rex_trend v. 1.0.4

8.4. Charakterystyka rynku w aspekcie kształtowania się cen jednostkowych

Zgodnie z §3.2. Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacun- kowego: „Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szcze- gólności w zakresie uzyskiwanych cen(…)”.

Histogram rozkładu aktualnych cen jednostkowych charakteryzuje i wizualizuje kształtowanie się cen jednostkowych dla przyjętego zbioru nieruchomości podobnych.

8.4.1. Poziom cen jednostkowych dla nieruchomości podobnych

Miary tendencji centralnej (koncentracji) określające typowy poziom obserwowanych dla nieru- chomości podobnych cen jednostkowych przedstawia poniższa tabela:

Średnia arytmetyczna cen nieruchomości podobnych wynosi 2.514 zł/m², mediana cen wynosi

Śr. arytm. (μ) 2.514 zł Mediana (Me) 2.477 zł Dominanta (D) 2.413 zł

Śr. geom. (G) 2.474 zł

0,00 0,05 0,10 0,15 0,20 0,25 0,30

1.000 zł 1.250 zł 1.500 zł 1.750 zł 2.000 zł 2.250 zł 2.500 zł 2.750 zł 3.000 zł 3.250 zł 3.500 zł 3.750 zł 4.000 zł

Częstość

Rozkład cen jednostkowych (w zł/m2 p.u.) nieruchomości podobnych na obszarze miasta Włocławek - część dzielnicy Środmieście, obręby 290, 310, 340

Rozład empiryczny oraz estymowany rozkład normalny i log-normalny

Śr. arytm. (μ) Rozkład normalny Mediana (Me)

Dominanta (D) Śr. geom. (G)

Rozkład log-normalny

L.p. Miary tendencji centralnej Wartość

1 Średnia arytmetyczna (μ)

2 Poziom istotności dla średniej [α] 5%

3 Przedział ufności średniej [u(α)] ± 91,00 zł 4 Przedział ufności średniej ± % 3,6%

2.423,00 zł 2.605,00 zł

6 Mediana (Me)

7 Dominanta (D)

8 Średnia geometryczna (G)

5 Przedział średniej od… do…

2.477 zł/m², średnia geometryczna wynosi 2.474 zł/m² a dominanta wynosi 2.413 zł/m².

8.4.2. Zmienność i modalność rozkładu cen jednostkowych

Miary zmienności obserwowanych cen jednostkowych nieruchomości podobnych przedstawia po- niższa tabela:

Współczynnik zmienności cen jednostkowych wynosi ok. 17,5%, co pozwala określić stan zróżni- cowania rynku nieruchomości podobnych jako „mało zróżnicowany”.

Wartość minimalna i maksymalna cen jednostkowych nieruchomości podobnych wynosi odpowied- nio C_min = 1.389 zł/m² i C_max = 3.460 zł/m², co stanowi empiryczny rozstęp cenowy rynku ΔC wy- noszący 2.071 zł/m².

Rozkład cen jednostkowych na nieruchomości podobnych jest rozkładem jednomodalnym, tzn. nie wykazuje segmentacji rynku na oddzielne subrynki – wtedy rozkład byłby dwumodalny lub wielo- modalny, z występowaniem oddzielnej dominanty (mody) dla każdego z oddzielnych segmentów rynku.

8.4.3. Symetryczność rozkładu cen jednostkowych nieruchomości podobnych

Miary symetryczności/asymetrii obserwowanych cen jednostkowych nieruchomości podobnych przedstawia poniższa tabela:

Rozkład cen transakcyjnych nieruchomości podobnych cechuje się skośnością wynoszącą ok. - 0,182 oraz wyraźną różnicą pomiędzy średnią arytmetyczną i medianą cen jednostkowych wyno- szącą ok. 1,5%, pomiędzy średnią arytmetyczną i dominantą wynoszącą ok. 4,0% oraz pomiędzy średnią arytmetyczną i średnią geometryczną cen jednostkowych wynoszącą ok. 1,6%.

Semiodchylenie standardowe dolnej połowy cen wynosi 258 zł/m² a górnej 231 zł/m², co wy- znacza stosunek odchyleń standardowych dla lewej i prawej części rozkładu cen nieruchomości podobnych wynoszący: 0,895. Oznacza to, że mamy do czynienia z lewoskośnym rozkładem cen nieruchomości podobnych.

8.4.4. Obliczenie hipotetycznego przedziału cenowego

Empiryczny (zaobserwowany na rynku) rozstęp cenowy rynku ΔC jest węższy od cen wynikających z pełnej potencjalnie możliwej rozpiętości rynku, co wynika z faktu, że na rynku nie są bezpośred- nio obserwowane transakcje nieruchomościami o wszystkich cechach najgorszych i wszystkich cechach najlepszych w ramach obserwowanej zmienności stanów cech rynkowych.

Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) PFSRM - Nota Interpretacyjna Nr 1 (NI 1) Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości pkt. 6.3.-6.5:

L.p. Miary zmienności Wartość

9 Odchylenie standardowe (σ)

10 Współczynnik zmienności (σ/μ)%

11 Wartość minimalna 1.389,00 zł

12 Wartość maksymalna 3.460,00 zł

13 Rozstęp empiryczny ΔC(E) 2.071,00 zł

L.p. Miary symetrii/asymetrii Wartość

14 Skośność -0,182

15 Średnia - mediana ([(µ-Me)/µ] w %) 1,5%

16 Średnia - dominanta ([(µ-D)/µ] w %) 4,0%

17 Średnia - śr. geometryczna ([(µ-G)/µ] w %) 1,6%

18 Semiodchylenie standarowe dolne 258,00 zł

19 Semiodchylenie standarowe górne 231,00 zł

20 Semiodchylenie standarowe górne / dolne 0,895

„6.3. Przy stosowaniu podejścia porównawczego wykorzystuje się zasadę interpolacji, gdy nieru- chomość o cenie minimalnej ma oceny cech najgorsze na danym rynku i gdy nieruchomość o cenie maksymalnej ma oceny najlepsze, i gdy ocena cech szacowanej nieruchomości zawiera się w przy- jętym przedziale ocen.

6.5. W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę ekstrapolacji można zastosować dla potrzeb określania hipotetyczne- go przedziału cenowego.(…)”

Uwzględniając powyższe w przypadku analizowanego rynku mamy do czynienia z sytuacją, którą przewiduje Nota Interpretacyjna Nr 1 (NI 1) Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości w pkt. 6.5., czyli zachodzi konieczność zastosowania zasady ekstrapolacji dla po- trzeb określania hipotetycznego przedziału cenowego ΔC.

Obliczenia, zgodnie z uzyskanymi wynikami dotyczącymi zmienności oraz symetrii/asymetrii roz- kładu cen nieruchomości podobnych z wykorzystaniem semiodchyleń standardowych dolnej i gór- nej połowy rozkładu cen, hipotetycznej ceny minimalnej C_hmin dla nieruchomości posiadającej wszystkie oceny cech najgorsze na danym rynku i hipotetycznej ceny maksymalnej C_hmax dla nie- ruchomości posiadającej wszystkie oceny cech najlepsze na danym rynku oraz wynikającego z nich hipotetycznego zróżnicowania cenowego rynku ΔC(H) przedstawia poniższa tabela.

Obliczone relacje empirycznej C_emin/C_emax i hipotetycznej C_hmin/C_hmax ceny minimalnej/maksymalnej oraz empirycznego ΔC(E) i hipotetycznego ΔC(H) zróżnicowania cenowego rynku obrazuje poniż- szy wykres.

Przy analizie rozkładu i hipotetycznej ceny minimalnej/maksymalnej hipotetycznego zróżnicowania cenowego rynku ΔC(H) wykorzystano specjalistyczny arkusz analityczny autorstwa rzm Tomasza Kotrasińskiego, MPAI w wersji rex_histogram v. 2.0.

8.5. Ustalenie cech rynkowych oraz zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech ryn- kowych nieruchomości

Z Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) PFSRM – Nota Interpretacyjna L.p. Hipotetyczny rozstęp cenowy rynku ΔC(H) Wartość

21 Uwzględniona rozpiętość rynku 99,0%

22 Liczba semiodchyleń standardowych ± 2,576 23 Hipotetyczna estymowana Cmin(H) 1.148,00 zł 24 Hipotetyczna estymowana Cmax(H) 3.667,00 zł

1.148 zł 3.667 zł

1.389 zł 3.460 zł

Mediana 2.477 zł Śr. arytmetyczna 2.514 zł Śr. geometryczna 2.474 zł

1.000 zł 1.250 zł 1.500 zł 1.750 zł 2.000 zł 2.250 zł 2.500 zł 2.750 zł 3.000 zł 3.250 zł 3.500 zł 3.750 zł 4.000 zł Empiryczne zróżnicowanie cenowe rynku ΔC(E) = Cmax(E) - Cmin(E)

oraz 99% hipotetyczne zróżnicowanie rynku ΔC(H) = Cmax(H) - Cmin(H) estymowane na podstawie semiwariancji rozkładu cen

Nr 1 (NI 1) Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości pkt. 3.6.

„Cechy rynkowe, na podstawie których porównuje się nieruchomość szacowaną z nieruchomościami podobnymi, są to itd. ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczno-użytkowe i prawne, wpły- wające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen.”

Liczbę cech rynkowych oraz liczbę i charakterystykę stanów dla poszczególnych cech rynkowych istotnie wpływających na zróżnicowanie cenowe nieruchomości podobnych określono na podstawie analizy rynku lokalnego.

Uwzględniając, rodzaj rynku, jego obszar i okres badania oraz dostępność danych ustalono nastę- pujące cechy nieruchomości (atrybuty), zwane dalej cechami rynkowymi, oraz stany tych cech rynkowych (stopnie) wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen.

1. Lokalizacja ogólna

Stopień Opis

4 - bardzo dobra centralne lokalizacje miejscowości

3 - dobra lokalizacje otaczające centrum miejscowości 2 - przeciętna lokalizacje o pośredniej lokalizacji

1 - dostateczna lokalizacje oddalone od centrum miejscowości

0 - słaba lokalizacje peryferyjne i przylegające do granic miejscowości

2. Otoczenie nieruchomości

Stopień Opis

2 - lepsze brak hałasu i uciążliwego sąsiedztwa społecznego, zabudowa sąsiednia w dobrym stanie, sąsiedztwo zieleni urządzonej

1 - przeciętne typowy hałas i uciążliwości sąsiedztwa społecznego, zabudowa sąsiednia w dobrym stanie, zieleń urządzona w pobliżu

0 - gorsze

możliwość występowania hałasu intensywnego i uciążliwego sąsiedztwa społecznego, zabudowa sąsiednia w gorszym stanie, nie występuje zieleń urządzona

3. Stan techniczny budynku

Stopień Opis

4 - bardzo dobry

obiekt nowopowstały lub po kapitalnym remoncie połączonym z modernizacją, wybudowany z wykorzystaniem materiałów o podwyższonej jakości. Elementy obiektu (konstrukcja, wykończenie, wyposażenie) są w stanie nienaruszonym

3 - dobry

elementy obiektu (konstrukcji, wykończenia) są należycie utrzymane, nie wykazują większego zużycia. Mogą wystąpić nieznaczne uszkodzenia wynikające z użytkowania elementów, bez ubytków. Wszystkie elementy obiektu sprawne, zdatne do eksploatacji po standardowym odświeżającym remoncie (malowanie, mycie)

2 - dostateczny

elementy obiektu (konstrukcji, wykończenia) są zadowalająco utrzymane. Celowy jest remont bieżący polegający na drobnych naprawach, uzupełnieniach, konserwacji i impregnacji. Może wystąpić konieczność wymiany niektórych elementow wykazujących największe zużycie

1 - słaby

elementy obiektu (konstrukcji, wykończenia) są utrzymane słabo. Celowy jest remont polegający na większych naprawach, uzupełnieniach, konserwacji i impregnacji. Występuje konieczność wymiany niektórych elementow wykazujących największe zużycie

0 - zły

w elementach obiektu (konstrukcji, wykończenia) występują znaczne uszkodzenia i ubytki. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów mają obniżona klasę.

Występują zawilgocenia i zagrzybienia. Wymagany jest remont kapitalny

4. Stan techniczny lokalu

Stopień Opis

4 - bardzo dobry

po kapitalnym remoncie lub nowy. Elementy stanu wykończeniowego podwyższonej jakości. Stolarka okienna i drzwiowa, podłoża, okładziny i posadzki, tynki, instalacje w bardzo dobrym stanie

3 - dobry dobry stan ww. elementów bez ubytków, sprawne, zdatne do eksploatacji po standardowym odświeżającym remoncie (malowanie, mycie)

2 - przeciętny przeciętny stan ww. elementów bez ubytków, sprawne, zdatne do eksploatacji po standardowym odświeżającym remoncie

1 - dostateczny

uszkodzenia elementów stanu wykończeniowego kwalifikujące się do wymiany lub częściowego remontu, sprawne instalacje. Stolarka okienna i drzwiowa, podłoża, okładziny i posadzki, tynki, instalacje w akceptowalnym stanie

0 - zły

lokal w stanie deweloperskim, do wykończenia lub do kapitalnego remontu, uszkodzenia elementów stanu wykończeniowego zwłaszcza okien, drzwi, armatury i podłóg wymagające remontu lub wymiany. Konieczny remont elementów stanu wykończenia

8.6. Wagi wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych/czynszów 8.6.1. Przyjęta postać wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) PFSRM - Nota Interpretacyjna Nr 1 (NI 1) Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości pkt. 3.8.:

„Wagą cechy może być jej udział procentowy w różnicy pomiędzy ceną maksymalną i ceną mini- malną ze zbioru zaktualizowanych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny. Nie wyklucza się także innych sposobów wyrażania wpływu cech rynkowych na ceny.”

W niniejszej wycenie przyjęto wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyj- nych w postaci udziału procentowego w różnicy pomiędzy ceną maksymalną i ceną minimalną (ΔC) ze zbioru zaktualizowanych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny nieruchomości.

Przyjęte w drodze analizy preferencji uczestników oraz analizy rynku przyjęto następujące wagi cech rynkowych dla pełnej zmienności stanów cech rynkowych.

5. Funkcjonalność lokalu

Stopień Opis

4 - wybitna dodatkowe funkcjonalności: 2 miejsca postojowe

3 - bardzo dobra dodatkowe funkcjonalności: piwnica/taras i 1 miejsce postojowe 2 - dobra dodatkowe funkcjonalności: 1 miejsce postojowe

1 - typowa dodatkowe funkcjonalności: piwnica i/lub taras

0 - podstawowa brak dodatkowych funkcjonalności i pomieszczeń przynależnych

6. Powierzchnia lokalu

Stopień Opis

6 - bardzo dobra powyżej 160 m2

5 - dobra poniżej 20 m2 lub (140-160> m2 4 - pow. średniej (20-30> m2 lub (120-140 m2>

3 - średnia (30-40> m2 lub (100-120 m2>

2 - pon. średniej (40-50> m2 lub (80-100 m2>

1 - lepsza (50-60> m2 lub (70-80 m2>

0 - zła (60-70> m2

7. Lokalizacja na piętrze

Stopień Opis

4 - bardzo dobra piętra wysokie (z windą) 3 - dobra I. lub II. piętro

2 - przeciętna pośrednie piętra 1 - dostateczna ostatnie piętro

0 - zła parter

8. Typ prawa

Stopień Opis

1 - własnosć własność lokalu

0 - swpdl spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

L.p. Cechy rynkowe

Waga cechy dla całkowitej zmienności stanów cech

Liczba stanów dla całkowitej zmienności stanów

cechy rynkowej

Zmienność cechy dla pełnej zmienności

stanów cech na rynku

1. Lokalizacja ogólna 23,9% 0 - słaba 0 4 - bardzo dobra 4 5 4

2. Otoczenie nieruchomości 20,7% 0 - gorsze 0 2 - lepsze 2 3 2

3. Stan techniczny budynku 12,8% 0 - zły 0 4 - bardzo dobry 4 5 4

4. Stan techniczny lokalu 22,1% 0 - zły 0 4 - bardzo dobry 4 5 4

5. Funkcjonalność lokalu 4,6% 0 - podstawowa 0 4 - wybitna 4 5 4

6. Powierzchnia lokalu 5,0% 0 - zła 0 6 - bardzo dobra 6 7 6

7. Lokalizacja na piętrze 6,7% 0 - zła 0 4 - bardzo dobra 4 5 4

8. Typ prawa 4,2% 0 - swpdl 0 1 - własnosć 1 2 1

Suma: 100,0%

Stan minimalny cechy na rynku uwzględniony w badaniu wag

cech

Stan maksymalny cechy na rynku uwzględniony w badaniu

wag cech

Określenie %-owe wag cech rynkowych jako udziału w hipotetycznym zróżnicowaniu rynku ΔC(H)=Cmax(H)-Cmin(H) przy pełnym zakresie zmienności stanów cech rynkowych z określeniem zmienności cech (liczby stanow cech)

8.6.2. Przeliczenie wartości wag cech rynkowych w stosunku do zmienności cech rynko- wych zbioru nieruchomości przyjętych jako podstawa oszacowania

Nieruchomości podobne stanowiące podstawę wyceny stanowią wycinek całkowitej możliwej zmienności stanów dla poszczególnych cech rynkowych. Zawężenie zmienności stanów cech ryn- kowych przedstawia poniższe zestawienie.

W związku z powyższym należy odpowiednio proporcjonalnie przeliczyć wagi cech rynkowych bez uwzględniania wpływu całej lub części zmienności tej cechy rynkowej, która nie wpływa na zróżni- cowanie cen transakcyjnych., co przedstawia poniższa tabela.

Powyżej przeliczone w stosunku do zmienności cech wagi rynkowe przyjęte zostaną do dalszych obliczeń zmienności cenowej rynku (ΔC) i wyceny nieruchomości.

8.7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawienie ocen stanów cech w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych

Na podstawie źródeł informacji o szacowanej nieruchomości stwierdzono i przyjęto do wyceny następujące cechy rynkowe, zgodnie z zakresem i celem wyceny:

L.p. Cechy rynkowe

Waga cechy dla całkowitej zmienności stanów cech

Liczba stanów dla przyjętej zmienności

stanów cechy rynkowej

Rozpiętość cechy względem pełnej zmienności stanów

cechy na rynku

1. Lokalizacja ogólna 23,9% ^{0 - słaba} 0 1 - dostateczna 1 2 1 / 4

2. Otoczenie nieruchomości 20,7% 0 - gorsze 0 1 - przeciętne 1 2 1 / 2

3. Stan techniczny budynku 12,8% 1 - słaby 1 2 - dostateczny 2 2 1 / 4

4. Stan techniczny lokalu 22,1% 0 - zły 0 3 - dobry 3 4 3 / 4

5. Funkcjonalność lokalu 4,6% 0 - podstawowa 0 1 - typowa 1 2 1 / 4

6. Powierzchnia lokalu 5,0% 0 - zła 0 4 - pow. średniej 4 5 4 / 6

7. Lokalizacja na piętrze 6,7% 0 - zła 0 4 - bardzo dobra 4 5 4 / 4

8. Typ prawa 4,2% 0 - swpdl 0 0 - swpdl 0 1 0 / 1

Suma: 100,0%

Stan minimalny cech nieruchomości stanowiących podstawę wyceny

Stan maksymalny cech nieruchomości stanowiących podstawę wyceny

L.p. Cechy rynkowe

Waga cechy dla całkowitej zmienności stanów cech

Liczba stanów dla przyjętej zmienności

stanów cechy rynkowej

Rozpiętość cechy względem pełnej zmienności stanów

cechy na rynku

Udział rozpiętości stanów przyjętych w

zmienności całkowitej cechy

Wkład cechy w zmienność cen w stosunku do pełnej

zmienności cech

Waga cechy z uwzględnieniem

zmienności stanów cech

1. Lokalizacja ogólna 23,9% 2 1 / 4 0,250 0,060 12,6%

2. Otoczenie nieruchomości 20,7% 2 1 / 2 0,500 0,104 21,9%

3. Stan techniczny budynku 12,8% 2 1 / 4 0,250 0,032 6,8%

4. Stan techniczny lokalu 22,1% 4 3 / 4 0,750 0,166 35,1%

5. Funkcjonalność lokalu 4,6% 2 1 / 4 0,250 0,012 2,4%

6. Powierzchnia lokalu 5,0% 5 4 / 6 0,667 0,033 7,0%

7. Lokalizacja na piętrze 6,7% 5 4 / 4 1,000 0,067 14,2%

8. Typ prawa 4,2% 1 0 / 1 0,000 0,000 0,0%

Suma: 100,0% 0,473 100,0%

L.p. Cecha rynkowa Stopień cechy Opis stanu cechy rynkowej

1 Lokalizacja ogólna 0 - słaba lokalizacje peryferyjne i przylegające do granic miejscowości

2 Otoczenie nieruchomości 1 - przeciętne typowy hałas i uciążliwości sąsiedztwa społecznego, zabudowa sąsiednia w dobrym stanie, zieleń urządzona w pobliżu

3 Stan techniczny budynku 2 - dostateczny

elementy obiektu (konstrukcji, wykończenia) są zadowalająco utrzymane. Celowy jest remont bieżący polegający na drobnych naprawach, uzupełnieniach, konserwacji i impregnacji. Może wystąpić konieczność wymiany niektórych elementow wykazujących największe zużycie

4 Stan techniczny lokalu 2 - przeciętny przeciętny stan ww. elementów bez ubytków, sprawne, zdatne do eksploatacji po standardowym odświeżającym remoncie

5 Funkcjonalność lokalu 1 - typowa dodatkowe funkcjonalności: piwnica i/lub taras

6 Powierzchnia lokalu 0 - zła (60-70> m2

7 Lokalizacja na piętrze 2 - przeciętna pośrednie piętra

8 Typ prawa 0 - swpdl spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu