Woningbehoefte- en migratieonderzoek Woerden en regio West-Utrecht

(1)

gemeente

(2)

(3)

WONINGBEHOEFTE- EN

MIGRATIEONDER-ZOEK WOERDEN EN REGIO WEST-UTRECHT

81bllatneek TU Delft

Illmllllll

_{C 2336414}

(4)

OTBOUWSTENEN

Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11, 2629 JA Delft Tel. (015) 278 30 05

Fax (015) 278 44 22

E-mail mailbox@otb.tudelft.nl

(5)

WONINGBEHOEFTE- EN

MIGRATIEONDER-ZOEK WOERDEN EN REGIO WEST-UTRECHT

P.l. Boelhouwer R. ter Bogt

m.m.v. P. de Vries

(6)

De serie OTBouwstenen wordt uitgegeven door: Delft University Press

Mekelweg 4 2628 CD Delft Tel. (015) 278 32 54 Fax (015) 278 16 61

Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van de gemeente Woerden

CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BffiLIOTHEEK, DEN HAAG Boelhouwer, P.J.

Woningbehoefte- en migratieonderzoek Woerden en regio West-Utrecht / P.J. Boel-houwer, R. ter Bogt, m.m.v. P. de Vries - Delft: Delft University Press. -lil.

-(OTBouwstenen / Onderzoeksinstituut OTB, ISSN 1384-1173 : 13). Met lito opg. ISBN 90-407-1560-2

NUGI 655

Trefw. : woningbehoefte , Woerden

Copyright IC 1997 by Onderzoeksinstituut OTB

No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means, without written permission from the publisher: Delft University

(7)

INHOUD

VOORWOORD

1 INLEIDING . . . . . .. . . . . . . . . . 1

1.1 Doelstelling van het onderzoek . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

1.2 Opzet woningbehoefteonderzoek . . . 2

2 HUISHOUDENS- EN WONINGKENMERKEN . . . . . . . . . . . 5

2.1 Inleiding .. .. . . 5

2.2 Huishoudenskenmerken .. . . .. . . . .. . . .. . . 5

2.3 Woningkenmerken .. . . . . . . . . . . . . . . . 8

2.4 Huishoudens in hun woningen .. .. . .. . . 12

2.5 Aandachtsgroep en betaalbare voorraad . . . . . . . . . . . .. 18

3 LEEFBAARHEID EN WOONSATISFACTIE . ... .. . . 23

3.1 Inleiding . . . ... .. . . .. ... . . .. . .. . . .. 23

3.2 Tevredenheid met de buurt en voorzieningenniveau . . . ... . .. . . 24

3.3 Ongerief met de woonomgeving . . . . . . . . . . . .. 27

4 VERHUISGENEIGDHEID . . . . ... 29

4.1 Inleiding. . . .. .. ... ... .. ... .. .. . .... . . 29

4.2 Huishoudens- en woningkenmerken . . . . . . . . . . . . . . .. 31

4.3 Verhuismotieven .. .... .. . . 33

5 KOPEN, HUREN EN BETAALBAARHEID . .. .. . . .. . . . .. 39

5.1 Kopen of huren? . . . .. . . 39

5.2 Betaalbaarheid .... . . ... .. . .. .... ... . . 44

5.2.1 Kopen . . . .. . . ... ... .. .. . . 44

5.2.2 Huren. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 49

6 GEWENSTE WONING EN WOONOMGEVING . . . . . . . . . . . . . .. 53

6.1 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53

6.2 Woningkenmerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 53

6.3 Omgevingskenmerken.... . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64

(8)

6.5 De woning vraag van ouderen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 70

7 TEKORTEN EN OVERSCHOTTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73

7.1 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 73

7.2 Verhuisbalansen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 73

7.3 Tekorten en overschotten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 76

8 HARDHEID VAN DE WOONVOORKEUREN .. .. . . .. 79

8. 1 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79

8.2 Hardheid woonvoorkeuren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80

8.3 Bereidheid tot inleveren .. .. . . .. ... .. . ... . .. 81

9 VERHUISBEWEGINGEN IN 1995 EN 1996 . . . . .. . . ... . . 91

9. 1 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 91

9.2 Kenmerken van de migranten . . . . . . . . . . . . . . . . .. 92

9.3 Effecten voor de woningmarkt . .. . . ... . . .. . .. . . 95

9.4 De functie van Woerden voor omliggende gemeenten en de verhuismotieven . .. . . .. .. . .. . 98 9.5 Verhuisketens . . . ... .. . . .. ... .. ... . 10 1 10 SAMENVATTING . ... .. .. . . .. .. . . ... . 105 10.1 Onderzoeksopzet. .. .. . . .. . . .. .. ... . .. . . 105 10.2 Huishoudens- en woningkenmerken . ... . . .. . . 105 10.3 Woonruimteverdeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 10.4 Leefbaarheid . .. .. .. .. . .. . .. . .. . . .... .. . 107 10.5 De verhuisgeneigdheid .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108 10.6 Huren of kopen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109

10.7 Gewenste woning en woonomgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 11 0 10.8 Tekorten en overschotten op de lokale woningmarkt . . . 113

10.9 Verhuisbewegingen in 1995 en 1996 . . . . . . . . . . . . . .. 114 BULAGEI

(9)

VOORWOORD

Voor U ligt de rapportage over het woningbehoefte- en migratieonderzoek zoals dat

in de periode februari-augustus 1997 door het Onderzoeksinstituut OTB in de gemeente Woerden en de regio West-Utrecht werd uitgevoerd. De aanleiding van dit onderzoek was de behoefte die er bij de gemeente Woerden bestaat om een actueel en gedetailleerd inzicht in de woningvraag op de korte termijn te verkrijgen. Daarnaast wenst de gemeente Woerden meer inzicht te krijgen in de woningmarkt-ontwikkelingen die zich op de middellange en lange termijn in de regio West-Utrecht zullen afspelen. Deze tweede vraag wordt in een afzonderlijk te publiceren rapport

over het woningmarktonderzoek beantwoord. Beide rapporten geven een actueel

beeld van de huidige en toekomstige situatie op de woningmarkt van West-Utrecht in het algemeen en de gemeente Woerden meer in het bijzonder.

De begeleidingscommissie van dit onderzoek bestond uit de heer ir. J.N. de Jong van het bureau bouwzaken van de gemeente Woerden en de heer P.M. Duits van de Stichting Woonbelangen Woerden (SWW). Wij zijn hen zeer erkentelijk voor de nuttige adviezen en de plezierige samenwerking gedurende het onderzoek. Naast de leden van de begeleidingscommissie willen we eveneens de vele inwoners uit Woerden en de overige regio West-Utrecht hartelijk bedanken voor hun medewer-king aan de telefonische enquête. Tenslotte resteert een woord van dank aan mw. J. Koopman die de lay-outverzorging voor haar rekening nam.

(10)

(11)

1 INLEIDING

1.1 Doelstelling van het onderzoek

Medio 1996 ontstond er bij de gemeente Woerden grote behoefte aan een actueel en gedetailleerd inzicht in de woningvraag op de korte tennijn. Daarnaast wenst de gemeente Woerden meer inzicht te krijgen in de woningmarktontwikkelingen die zich op de middellange en lange tennijn zullen afspelen. De meest recente exacte en specifieke toekomstverkenning dateert van 1991 toen er een volkshuisvestingsplan werd uitgebracht. Het inzicht in de toekomstige vraag naar woningen is met name vereist omdat de woningbouwopgave van de gemeente Woerden de komende jaren nog aanzienlijk is. Zo worden er tot 2005 op de grootschalige uitbreidingslocatie Snel en Polanen nog ongeveer 1.600 woningen gebouwd en zal er op de iets langere tennijn ook in de binnenstad als onderdeel van een revitaliseringsproject tot de bouw van woningen worden overgegaan. Met name de differentiatie en de fasering van deze voorgenomen woningbouw is in het kader van dit onderzoek van belang. Om het gewenste inzicht nader te operationaliseren in een woningbehoefte- en een woningmarktonderzoek werd er door de gemeente Woerden een aantal doelstellingen gefonnuleerd dat betrekking heeft op de korte, middel- en lange tennijn. Deze doelstellingen luiden als volgt:

Doelstellingen voor de korte tennijn:

- het verschaffen van inzicht in de gewenste nieuwbouwdifferentiatie naar sector,

type en woninggrootte;

- het vaststellen van de doorstroomeffecten binnen de bestaande woningvoorraad

van dit nieuwbouwprogramma.

Doelstellingen voor de middellange tennijn:

- het vaststellen van de te verwachten toekomstige verschuivingen in de vraag/aanbodpatronen op de plaatselijke en regionale woningmarkt;

- het met behulp van scenario' s vaststellen van de effecten van het differentiëren van het woningbouwprogramma.

(12)

Doelstellingen voor de lange termijn:

- het vaststellen van de mogelijke ontwikkelingen in de migratie van en naar de regio West-Utrecht;

- het inzicht verschaffen in toekomstige demografische veranderingen en meer specifiek de gezinsverdunning en de huishoudensontwikkeling;

- het leggen van een koppeling tussen de toekomstige migratiestromen en de huishoudensontwikkeling enerzijds en de toekomstige woningvraag anderzijds.

Deze doelstellingen kunnen vervolgens worden uitgewerkt in een aantal onderzoeks-vragen.

1. Hoe is de huidige woningbehoefte in de gemeente Woerden en de overige regio West-Utrecht kwalitatief en kwantitatief samengesteld?

2. Hoe verhoudt zich de woningbehoefte tot het aanbod van woningen?

3. Welke nieuwbouwdifferentiatie levert, rekening houdend met optredende door-stroomeffecten, het meest optimale resultaat op voor het wegwerken van de gesignaleerde vraagtekorten?

4. Hoe zal zich onder invloed van migratie en veranderingen in de huishoudens-samenstelling de toekomstige vraag naar woningen in de gemeente Woerden en de overige regio West-Utrecht ontwikkelen?

5. Met welk woningbouwprogramma kan, zowel qua samenstelling als qua omvang, op de lange termijn het best op bovenstaande toekomstige veranderingen worden ingespeeld?

De antwoorden op bovenstaande vragen en de consequenties voor het te voeren volkshuisvestingsbeleid worden in twee afzonderlijke onderzoeksverslagen gepresen-teerd. In het voor U liggende rapport wordt verslag gedaan van het woningbehoefte-en migratieonderzoek zoals dat in februari 1997 in de gemewoningbehoefte-ente Woerdwoningbehoefte-en woningbehoefte-en de regio West-Utrecht werd uitgevoerd. In dit rapport worden de eerste twee onder-zoeksvragen en een deel van de derde onderzoeksvraag beantwoord. De overige onderzoeksvragen worden in het nog te verschijnen woningmarktonderzoek beant-woord.

1.2 Opzet woningbehoefteonderzoek

Deze rapportage vangt aan met een beschrijving van de huishoudens- en woningken-merken per wijk en de wijze waarop de huishoudens over de woningen verdeeld zijn. Hierbij staan wij met name stil bij de afstemming tussen de aanwezige woning-voorraad en de huishoudens die in de wijk gehuisvest zijn.

Als specifiek onderdeel van de survey werd een aantal vragen omtrent de leefbaar-heid in de buurt opgenomen. Dit gebeurde op een vergelijkbare wijze als in het meest recente WBO heeft plaatsgevonden. Bij dit aspect komen onder andere de aanwezigheid van (buurt)voorzieningen, de tevredenheid met de woning en de

(13)

woonomgeving, de sociale veiligheid, het ondervinden van overlast en de verkeers-veiligheid aan de orde. Met de kennis die in dit deel van de survey vergaard wordt, ontstaat inzicht in de stedelijke structuur en in de functie van de bestaande woning-voorraad in dit geheel. De resultaten van dit onderdeel zijn in hoofdstuk 3 opgeno-men.

De gegevens omtrent de verhuis geneigdheid en de geuite realistische woonvoor-keuren geven inzicht in de effecten in de bestaande woningvoorraad van de toevoe-ging van nieuwe woningen. Op deze wijze wordt een eerste indruk verkregen van het meest ideale nieuwbouwprogramma. Hoofdstuk 4 van deze rapportage besteedt aandacht aan de verhuisgeneigdheid, terwijl in hoofdstuk vijf en zes de woonvoor-keuren in beeld brengt. Belangrijk hierbij is dat we niet alleen de woonvoorkeuren in beeld brengen, maar tevens een relatie leggen met de mogelijkheden die zich op de lokale woningmarkt voordoen om deze voorkeuren te realiseren. Zo wordt met name de relatie tussen het inkomen en de maximaal te betalen huur- dan wel koopprijs voor het voetlicht gebracht. Hierdoor wordt voorkomen dat er ideaaltypische voorkeuren worden gemeten die in de praktijk niet gerealiseerd kunnen worden.

Door de vaak geringe financiële polsstok van huurders uit de sociale-huursector is dit gevaar nadrukkelijk aanwezig. Ook de vraag welke huishoudens uit de huursector eventueel de stap naar de eigen-woningsector kunnen en willen zetten, wordt hierbij beantwoord. In dit laatste geval gaat het met name om de huishoudens die een in verhouding tot hun inkomen te goedkope huurwoning bewonen. Speciale aandacht gaat hierbij uit naar de mogelijkheden om sociale-huurwoningen aan de zittende huurders te verkopen. Het kopen of huren van een woning en de financiële aspecten komen uitgebreid in hoofdstuk 5 aan de orde.

Aanvullend op de verhuis geneigdheid en de woonvoorkeuren, staan in hoofdstuk 7 de consequenties centraal wanneer de voorgenomen verhuizingen daadwerkelijk gerealiseerd worden. Hierdoor ontstaat inzicht in de tekorten en de overschotten op de woningmarkt. In hoofdstuk 8 gaan wij nader in op de hardheid van de verschil-lende uitgesproken woonvoorkeuren. Tenslotte biedt hoofdstuk 9 inzicht in de verhuisbewegingen van de afgelopen twee jaar. Zo worden de verhuisstromen van de gemeente Woerden naar de omliggende gemeenten en andersom in kaart gebracht en besteden we aandacht aan de verhuisredenen en de kenmerken van de betrokken woningen. Het hoofdstuk wordt afgesloten met de presentatie van zogenaamde Markov-modellen waarmee verhuisbewegingen gesimuleerd kunnen worden. Deze rapportage van het woningbehoefte- en migratieonderzoek wordt met een samen

(14)

(15)

2 HUISHOUDENS- EN WONINGKENMERKEN

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk staan wij uitgebreid stil bij de belangrijkste huishoudens- en woningkenmerken zoals wij deze in de survey van februari 1997 in de gemeente Woerden en de acht regiogemeenten in West-Utrecht hebben aangetroffen. Hierin rapporteren wij alleen over de zelfstandig wonende huishoudens in Woerden en de regio. Wanneer wij in het volgende hoofdstuk de verhuisgeneigdheid en de woon-voorkeuren in beeld brengen, worden de zogenaamde starters aan de populatie toegevoegd. Dit zijn personen vanaf 18 jaar en ouder die nu nog bij hun ouders wonen, maar wel te kennen hebben gegeven de komende jaren te willen verhuizen. De positie van de zogenaamde binnenverhuizers, de vertrekkers en de vestigers komt in hoofdstuk 9 bij de rapportage over het migratieonderzoek uitgebreid aan de orde.

In paragraaf 2.2 staan allereerst de huishoudenskenmerken centraal, waarna wij in paragraaf 3.2 het vizier richten op de woningkenmerken.

2.2 Huishoudenskenmerken

Tabel 2.1 geeft inzicht in verdeling van de belangrijkste huishoudenskenmerken:

leeftijd, huishoudensgrootte, huishoudenssamenstelling en huishoudenstype. Veel kleine huishoudens en huishoudens van 30 tot 55 jaar

Wanneer we de leeftijd van het hoofd van het huishoudens in Woerden en de regio in de beschouwing betrekken, valt op dat de middengroepen met een leeftijd van 30 tot 40 jaar (29%) en van 40 tot 55 jaar (29%) sterk vertegenwoordigd zijn. De verschillen tussen de gemeente Woerden en de regio zijn beperkt, alhoewel het aandeel ouderen vanaf 65 jaar in Woerden (22 %) wel enigszins hoger uitkomt dan in de regio (19%). Daarentegen wonen er in de regio (11 %) naar verhouding wat meer jonge huishoudens met een leeftijd tot 30 jaar dan in de gemeente Woerden (8%). De meeste huishoudens in de gemeente Woerden bestaan uit één (32%) of twee (32 %) personen. Hiermee in overeenstemming is dat er naar verhouding veel alleenstaanden (32 %) en huishoudens zonder kinderen (30 %) voorkomen.

(16)

Tabel 2.1 De leeftijd, huishoudensgrootte, -samenstelling en -type in de ge-meente Woerden, de overige regio West-Utrecht en de totale regio

(%)

Woerden Overige regio Totaal

West-Utrecht Leeftijd 16 tot 30 jaar 8 11 10 30 -40 jaar 29 23 24 40 - 55 jaar 29 33 32 55 - 65 jaar 12 14 13 65 jaar en ouder 22 19 20 Huishoudensgrootte 1 persoon 32 25 27 2 personen 32 34 33 3 personen 11 15 14 4 personen 14 15 15 5 en meer personen 11 11 11 Huishoudenssamenstelling Alleenstaand 32 25 27 Eénoudergezin 5 3 4

Huishouden zonder kinderen 30 32 32

Huishouden met kinderen 34 39 38

Huishoudenstype

Alleenstaand < 55 jaar 15 12 13

Alleenstaand > 55 jaar 16 13 14

Meerpers. zonder kinderen < 55 jaar 16 17 17

Meerpers. met kinderen < 55 jaar 35 38 37

Meerpers. > 55 jaar 18 20 20

Totaal absoluut 14.660 41.090 55.750

Bron: OTB-woningbehoefteonderzoek regio West-Utrecht, 1997.

De omvang van het aandeel éénoudergezinnen is met 5 % slechts bescheiden.

Ongeveer eenderde deel van de huishoudens bestaat uit het traditionele gezin met kinderen. In de regio komt dit aandeel met 39% overigens wel enigszins hoger uit. Ook het aandeel éénoudergezinnen is met slechts 3 % in de regio qua omvang bescheiden te noemen.

Tenslotte is in tabel 2.1 nog een naar leeftijd en huishoudenssamenstelling uitge-werkte huishoudenstypologie opgenomen. De categorie huishoudens met kinderen en een leeftijd tot 55 jaar blijkt in de gemeente Woerden het meest voor te komen (35%) gevolgd door de meerpersoonshuishoudens vanaf 55 jaar (18%).

(17)

Tabel2.2 Besteedbaar inkomen, aantal inkomens en inkomensbron in de ge-meente Woerden, de overige regio West-Utrecht en de totale regio

(%)

West-Utrecht Besteedbaar inkomen tot/1.500 2 4 3 I 1.500 -I 2.000 13 7 9 I 2.000 -I 2.500 15 12 13 f 2.500 -f 3.000 12 11 12 f 3.000 -f 4.000 23 21 22 f 4.000 -f 5.000 15 17 17 f 5.000 en meer 20 26 25 Gemiddeld 3.630 3.960 3.870 Aantal inkomens Eenverdiener, alleenstaand 31 25 27 Eenverdiener, meerpers.h. 29 26 27 Tweeverdieners 40 48 46 Inkomensbron

Betaalde arbeid < 55 jaar 63 64 63

Betaalde arbeid > 55 jaar 5 8 8

Uitkering < 55 jaar 4 3 3

Uitkering> 55 jaar 28 25 26

Aandachtsgroep van beleid

Wel aandachtsgroep van beleid 28 22 23

Geen aandachtsgroep van beleid 72 78 77

Totaal absoluut 14.660 41.090 55.750

Aanvullend op de demografische kenmerken van de huishoudens in Woerden en de regio West-Utrecht, presenteert tabel 2.1 een aantal sociaal-economische eigenschap-pen.

Ongeveer 15% van de huishoudens aangewezen op een minimum-plus inkomen

Allereerst geven we inzicht in het gemiddeld besteedbaar huishoudensinkomen. Hierbij zijn wij uitgegaan van het netto-inkomen zoals dat iedere maand door het hoofd van het huishouden en de eventuele partner ontvangen wordt. Hierop is vervolgens het vakantiegeld in meerdering en het eventueel via een loonbeschikking ontvangen bedrag voor de betaalde hypotheekrente van de eigen-woning in minde-ring gebracht. Ook zijn de reeds betaalde of nog te verrekenen kosten voor de gezondheidszorg (ziekenfonds en particuliere ziektekostenverzekering) van het inkomen afgezonderd. Dit omdat deze post een nauwelijks of niet te ontkomen

(18)

uitga-venpost betreft. De ontvangen kinderbijslag is echter niet meegenomen. Over het algemeen geven gezinnen met kinderen aanzienlijk meer aan hun kinderen uit dan hiervoor kinderbijslag ontvangen wordt, waardoor het meetellen van de kinderbijslag een (te) rooskleurig beeld van de koopkracht oplevert. Bij de interpretatie van de resultaten uit tabel 2.2 dient wel bedacht te worden dat een telefonische enquête geen al te betrouwbaar instrument is om het inkomen nauwkeurig te meten. De respon-denten hebben immers niet de mogelijkheid om gegevens op te zoeken, niet alle inkomenscomponenten kunnen gevraagd worden en men zal eerder dan bij bijvoor-beeld een mondeling afgenomen enquête een schatting geven of weigeren om antwoord te geven. Wanneer we echter een verdeling in een aantal hoofdcategorieën aanbrengen of een vergelijking tussen huishoudens of gebieden willen maken, zijn de inkomensgegevens uit een telefonische enquête voldoende bruikbaar.

Het gemiddelde besteedbaar inkomen voor de totale regio West-Utrecht is ongeveer

f

3.870. Het verschil tussen de omgeving van Woerden (ruim f 3.900) en Woerden zelf (ruim f 3.6(0) komt uit op enkele honderden guldens. Toch valt op dat er in Woerden weinig huishoudens zijn met een laag inkomen. Minder dan een kwart van de huishoudens in Woerden kan tot de zogenaamde minimumplus inkomensgroepen gerekend worden. Dit zijn huishoudens waarvan het inkomen maximaal 10% hoger is dan het minimum loon (f 2.270). Ongeveer 58% van de huishoudens in Woerden heeft maandelijks meer dan f 3.000,- te besteden. Een vijfde van de huishoudens uit Woerden en zelfs een kwart van die in de overige regio West-Utrecht heeft een netto maandinkomen van meer dan f 5.000,-.

Een redelijk groot deel van de bevolking in Woerden heeft de beschikking over meer dan één inkomstenbron (40%). Dit geldt zelfs voor bijna de helft van de huishoudens uit de overige regio West-Utrecht. Daarentegen heeft 31 % van de huishoudens uit Woerden geen inkomsten uit betaald werk. Uiteraard maken de ouderen met AOW of pensioen (28 %) hiervan voor een belangrijk deel onderdeel uit.

Op basis van de inkomensgegevens uit het veldwerk bedraagt de doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid in de gemeente Woerden 28% en in de overige regio West-Utrecht slechts 22%. Het aandeel van 28% in Woerden komt redelijk overeen met het door het CBS in het Regionale Inkomensonderzoek (RIO) gemeten percentage van 27% in 1994. Met dit bestand is het mogelijk om het aandeel doelgroephuishou-dens per CBS-wijk vast te stellen. Dit gebeurt in de rapportage over het woning-marktonderzoek. De doelgroep in Woerden is met een omvang van 28 % aanzienlijk kleiner dan in heel Nederland (40%).

2.3 Woningkenmerken

De belangrijkste woningkenmerken van de huishoudens in Woerden en de regio West-Utrecht zijn opgenomen in tabel 2.3.

(19)

Tabel 2.3 Eigendomsverhouding, woningtype, aantal kamers, bouwjaar, basis-huur, geschatte verkoopwaarde en woonduur in de gemeente Woer-den, de overige regio West-Utrecht en de totale regio (%)

West-Utrecht Eigendomsverhouding Eigenaar-bewoner 56 73 69 Sociale verhuurder 38 23 27 Particuliere verhuurder 6 4 5 Woningtype Vrijstaand 8 21 18 Twee-onder-een-kap II 14 13 Rijtje 57 61 60

Flat met lift 15 2 6

Flat zonder lift 9 2 4

Aantal kamers I en 2 kamers 13 4 7 3 kamers 15 12 13 4 kamers 31 31 31 5 kamers 28 37 35 6 kamers en meer 13 15 15 Bouwjaar Voor 1940 15 23 21 1940 -1959 11 9 10 1960 - 1969 21 24 23 1970 - 1979 26 25 25 1980 - 1989 25 16 18 Vanaf 1990 3 2 2 Basishuur huurwoning Tot

i

400,- 5 2 3

i

400 -

i

500 15 II 13

i

500 -

i

600 11 16 14

i

600 -

i

700 24 20 21

i

700 -

i

800 24 25 25

i

800 -

i

900 8 15 12

i

900 en hoger 13 10 11 Basishuur tot

i

556 29 29 29

i

556 -

i

795/852 53 49 51

i

795/852 -

i

1.048 18 17 18

i

1.048 en meer 4 3 Gemiddeld 672 691 684

(20)

vervolg tabel 2.3

Woerden

Geschatte verkoopwaarde koopwoning

Tot f 238.000 22 f 238.000 -f 300.000 28 f 300.000 -f 400.000 25 Meer dan f 400.000 25 Gemiddeld 325.000 Totaal absoluut 14.660 Overige regio West-Utrecht 15 32 27 26 344.000 41.090 Bron: OTB-woningbehoefteonderzoek regio West-Utrecht, 1997.

Weinig particuliere huurwoningen en veel dure koopwoningen

Totaal 16 31 26 26 340.000 55.750

Het aandeel eigenaar-bewoners in de totale regio Woerden komt met 69% ver boven het Nederlandse gemiddelde van 47% uit. Deze afwijking wordt maar ten dele door de omgeving van Woerden (73 %) veroorzaakt. Voor landelijke gebieden ligt dit percentage overigens in de lijn der verwachting. Ook de gemeente Woerden zelf ligt met 56% eigenaar-bewoners duidelijk boven het landelijk gemiddelde. Het aandeel particuliere huur is met 6% juist erg laag in de gemeente Woerden. De meeste huizen in Woerden en omgeving zijn uitgevoerd in een rij (60%). Ongeveer een derde van de huizen is een vrijstaande (18%) of een twee-onder-één-kapwoning (13 %). Er kunnen duidelijke verschillen worden aangewezen tussen Woerden en de omgeving. Zo is het aandeel vrijstaand en twee-onder-één-kapwoningen in de omgeving zo'n 35% tegen 19% in Woerden en is het aandeel flats in Woerden 24% tegen 4 % in de omgeving.

De meeste woningen in de gemeente Woerden hebben 4 kamers of meer, terwijl 41 % zelfs 5 of meer kamers telt. Het aandeel kleine woningen met slechts één- of twee kamers is in de gemeente Woerden met 13 % bescheiden. Overigens komt dit woningtype in de overige regio West-Utrecht nauwelijks of niet voor.

De onderverdeling naar bouwjaar levert een vrij gedifferentieerd beeld op; vrijwel alle onderscheiden bouwperioden zijn redelijk in de woningvoorraad vertegenwoor-digd. Wel is het aandeel woningen uit de jaren negentig met 3% erg bescheiden. In de gemeente Woerden is het aandeel vooroorlogse woningen (15%) wat kl.einer dan in de overige regio (23 %)

De gemiddelde basishuur bedraagt in de gemeente Woerden f 672,-. In totaal kan 29% van de huurwoningen in de gemeente Woerden tot de goedkope woningvoor-raad gerekend worden (basishuur tot f 556,-), is 53% betaalbaar (f 556,- tot f 795,-If 852) en is de overige 19% als duur te beschouwen. Hierbij zijn de nieuwe, op de Huursubsidiewet gebaseerde, normen van het ministerie van VROM gehanteerd.

Deze normen werden in juli 1997 bekend gemaakt. Tussen de gemeente Woerden en de overige regio West-Utrecht zijn de overeenkomsten wat betreft het aandeel goedkope en betaalbare huurwoningen groot. De huurwoningen in de gemeente Woerden vallen voor 82 % in deze twee categorieën, terwijl dit percentage voor de

(21)

Tabel 2.4 Percentage huishoudens met uiteenlopende kenmerken naar eigen-domsverhouding in de gemeente Woerden en de overige regio West-Utrecht (%)

Huur Koop

Woerden Overige regio Woerden Overige regio

Inkomen

Tot minimumplus 79 63 21 37

Minimumplus tot modaal 70 44 30 56

Modaal tot 1,5x modaal 34 23 66 77

Vanaf 1,5x modaal 16 JO 84 90 Leeftijd 16 tot 30 jaar 55 48 45 52 30 - 40 jaar 42 23 58 77 40 - 55 jaar 37 18 63 82 55 -65 jaar 50 25 50 75 65 jaar en ouder 48 37 52 63 Huishoudensgrootte I of 2 personen 50 35 50 65 3 of 4 personen 35 17 65 83 4 en meer personen 27 9 73 91 Huishoudenssamenstelling Alleenstaand 62 51 38 49 Eénoudergezin 87 52 13 48

Huishouden zonder kinderen 36 22 64 78

Huishouden met kinderen 28 13 72 87

Huishoudenstype

Alleenstaand < 55 jaar 75 56 25 44

Alleenstaand > 55 jaar 50 50 50 50

Meerpers. zonder kinderen < 55 jaar 32 20 68 80

Meerpers. met kinderen < 55 jaar 31 17 69 83

Meerpers. > 55 jaar 48 20 52 80

Totaal absoluut 6.460 11.050 8.200 30.040

overige regio uitkomt op 78 %.

Om de waarde van de koopwoningen te kunnen bepalen, hebben wij de eigenaar-bewoners gevraagd om een schatting van de verkoopwaarde van hun koopwoning te geven. Voor de gemeente komt deze schatting uit op gemiddeld

f

325.000,-, een bedrag dat aanmerkelijk hoger uitkomt dan de gemiddelde verkoopprijs in heel Nederland. Opvallend laag is het aandeel goedkope woningen (tot

f

238.000,-).

(22)

overige regio zelfs maar 15 %. Dit geringe aandeel goedkope koopwoningen resulteert in de overige regio West-Utrecht dan ook in een hoge gemiddelde woningprijs van

f

344.000,-.

2.4 Huishoudens in hun woningen

In deze paragraaf staan we stil bij de verdeling van de huishoudens over de wonin-gen; of wel wie wonen er nu in welke woningen? Voor de gemeente Woerden en de regio West-Utrecht geeft tabel 2.4 aan welke huishoudens er in een huur- of koopwoning wonen.

Opvallend veel jongeren, lage inkomens en kleine huishoudens in een koopwoning Zoals verondersteld mocht worden tekent zich een duidelijk scheidslijn af wanneer we de huurders en kopers naar inkomensgroepen indelen. We treffen vooral hoge-inkomensgroepen in een koop- en lage in een huurwoning aan. Toch is deze samenhang wellicht minder sterk dan vooraf verondersteld kon worden. Zo woont 16% van de Woerdense huishoudens met een inkomen vanaf 1,5 modaal in een huurwoning, terwijl 21 % van de minimumplus inkomens en 30% van de huishou-dens met een inkomen tot modaal een eigen-woning bezit. Voor de omgeving bedragen deze percentages zelfs 37 % en 56 %. Het zijn vooral de meerpersoonshuis-houdens met en zonder kinderen (in Woerden 72% en 64% en in de regio 87% en 78%) die in een koopwoning wonen. Alle overige huishoudenstypen in Woerden zijn meer in de huursector geconcentreerd. Dit geldt vooral voor de groep éénouderge-zinnen (87%). Voor de omgeving valt op dat ook alleenstaanden (49%) en éénouder-gezinnen (48%) vaak in een koopwoning te vinden zijn. Het aandeel koopwoningen is in de omgeving van Woerden dan ook zeer hoog (73 % ).

Wanneer we een onderverdeling naar leeftijd aanbrengen, valt op dat in de omgeving van Woerden meer jongeren met een leeftijd tot 30 jaar (52%) reeds in een koopwo-ning wonen, dan in een huurwoning. Voor de leeftijdsgroepen 55-65 en 65 jaar en ouder loopt het percentage huurders wel op van 25% naar 37%.

Vervolgens biedt tabel 2.5 voor respectievelijk Woerden en de omgeving inzicht in de woonduur, waarbij we een nadere verdeling naar woningtype hebben aangebracht.

Tabel 2.5 De woonduur onderscheiden naar woningtype van zelfstandig

wonende huishoudens in de gemeente Woerden (%)

Vrij st. /twee-onder -één-kap Rijtjeshuis Gestapeld Totaal

Tot 2 jaar 11 11 9 11

2 tot 5 jaar 18 17 19 18

5 tot 10 jaar 21 28 40 31

langer dan JO jaar 50 44 31 41

(23)

"-Tabel 2.6 De woonduur onderscheiden naar woningtype van zelfstandig wonende huishoudens in de overige regio West-Utrecht (%)

Vrijst./twee-onder-één-kap Rijtjeshuis Gestapeld Totaal

Tot 2 jaar 7 8 32 11

2 tot 5 jaar 13 19 29 18

5 tot 10 jaar 27 27 15 25

langer dan JO jaar 53 46 24 46

Huishoudens zijn redelijk honkvast; alleen bewoners uit flats verhuizen vaker Zoals de tabellen 2.5 en 2.6 aangeven kunnen de bewoners van Woerden en omge-ving als redelijk honkvast beschouwd worden. Zo woont 41 % van de huidige bewoners in Woerden en 46% in de omgeving langer dan 10 jaar in de huidige woning. Dat de vrijstaande woning en de twee-onder-één-kapwoning duidelijk als het hoogtepunt van de wooncarrière beschouwd mogen worden, blijkt wel uit het feit dat in Woerden 50% en in de omgeving zelfs 53% van de bewoners langer dan tien jaar in de huidige woning woont. Voor de meergezinshuizen komen deze percentages met respectievelijk 31 % en 24% duidelijk veel lager uit. In Woerden woont 9% en in de omgeving zelfs 32 % van de bewoners korter dan twee jaar in een gestapelde woning. Deze percentages geven een indicatie van de geringe populariteit van dit woningtype.

netto woonuitgaven Woerdense huishoudens vergelijkbaar met Nederlands gemiddelde In tabel 2.7 wordt de hoogte van de netto-huur gegeven. Deze wordt berekend uit de basishuur , verrekend met de IHS, zoals deze geldt op 1 januari 1997. Uit deze tabel wordt duidelijk dat de netto-huurlasten voor een groot deel van de huishoudens uit

Tabel 2.7 Netto-huurprijs van huurders in de gemeente Woerden, de overige regio West-Utrecht en de totale regio (%)

Netto huur Woerden Overige regio Totaal

West-Utrecht Tot/400,- 15 8 10 /400-/500 22 18 20 /500 - /600 11 19 16 /600 - /700 21 19 20 /700 - /800 14 18 17 /800 - /900 6 11 9 / 900 en hoger JO 7 8 Gemiddeld 600 628 620

(24)

de gemeente Woerden en omgeving tussen de

f

400,- en

f

700,- liggen (54%). De gemiddelde netto huur in Woerden bedraagt

f

600,-. De gemiddelde netto huurprijs in de omgeving van Woerden komt met

f

628,- enigszins hoger uit. Deze bedragen komen redelijk overeen met het Nederlandse gemiddelde. Zo bedraagt de netto-huur in Nederland begin 1997 ongeveer

f

590,-. Een klein deel van de huurders is maandelijks meer dan

f

800,- aan huur kwijt (gemeente Woerden 16% en omgeving (18%).

In de tabellen 2.8 en 2.9 kunnen de kenmerken van de huishoudens die wel en niet tot de aandachtsgroep van het volkshuisvestingsbeleid behoren worden afgelezen.

Tabel 2.8 Kenmerken van huishoudens die wel en niet tot de doelgroep van

het volkshuisvestingsbeleid behoren in de gemeente Woerden, de

overige regio West-Utrecht en de totale regio (%)

Wel aandachtsgroep Geen aandachtsgroep Woerden Overige regio Woerden Overige regio Leeftijd 16 tot 30 jaar 23 15 77 85 30 -40 jaar 18 13 82 87 40 -55 jaar 18 9 82 91 55 -65 jaar 24 29 76 71 65 j aar en ouder 59 52 41 48 Huishoudensgrootte I of 2 personen 31 26 69 74 3 of 4 personen 21 \3 79 87 4 en meer personen 25 20 75 80 Huishoudenssamenstelling Alleenstaand 39 33 61 67 Eénoudergezin 15 11 85 89

Huishouden zonder kinderen 22 17 78 83

Huishoudenstype

Meerpers. zonder kinderen < 55 jaar 8 5 92 95 Meerpers. met kinderen < 55 jaar 22 15 78 85

Meerpers. > 55 jaar 36 34 64 66

Totaal % 28 22 72 78

(25)

Tabel2.9 Woningkenmerken van huishoudens die wel en niet tot de doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid behoren in de gemeente Woerden de overige regio West-Utrecht en de totale regio (%)

Woningtype

Vrijstaand/twee onder een kap

Rijtje Gestapeld Bouwjaar Voor 1940 1940 - 1959 1960 - 1979 Vanaf 1980 Eigendomsverhouding Eigenaar -bewoner Sociale-verhuurder Particulier-verhuurder Aantal kamers 1 - 2 kamers 3 -4 kamers 5 en meer kamers Basishuur Tot f 620 f 620 -f 830 f 830-f 1048 Meer dan f 1048

Geschatte verkoopwaarde koopwoning

Tot f 167.000 f 167.000 -f 238.000 f 238.000 -f 300.000 Meer dan f 300.000 Totaal % Wel aandachtsgroep Woerden 19 23 39 6 56 27 32 10 48 41 46 31 18 54 41 39 31 22 4 6 28 Overige regio 21 18 41 34 31 14 22 14 43 29 24 29 16 43 38 47 87 14 8 11 22

Geen aandachtsgroep Woerden 81 77 61 94 44 73 68 90 52 59 54 69 82 46 59 61 69 78 96 94 72 Overige regio 79 82 59 66 69 86 78 86 57 71 76 71 84 57 62 53 13 86 92 89 78

Doelgroep van de volkshuisvesting sterk vertegenwoordigd in de gestapelde bouw

Het zijn vooral kleine huishoudens (1 of 2 personen, 31 %), alleenstaanden (39%), éénoudergezinnen (66%) en ouderen (59%) die in de gemeente Woerden tot de aandachtsgroep van het volkshuisvestingsbeleid gerekend kunnen woerden. In tabel

2.9 worden de woningkenmerken van de aandachtsgroep uiteengezet. Uit deze tabel

(26)

meerge-zinswoningen gebouwd in de periode 1940 tot 1960. Ook wordt duidelijk dat in de gemeente Woerden 46% van de kleine woningen (met één of twee kamers) wordt bewoond door huishoudens uit de aandachtsgroep. Ook in de goedkope koopsector wonen naar verhouding wat meer doelgroephuishoudens. Opmerkelijk is verder dat zowel in Woerden als in de overige regio ongeveer één op de vijf vrijstaande of twee-onder-één-kapwoningen door een huishouden uit de doelgroep bewoond wordt.

Tabel 2.10 Huishoudenskenmerken van zelfstandig wonende huurders naar basishuur in de gemeente Woerden en de overige regio West-Utrecht

(%)

Goedkoop Middelduur Duur Totaal

tot 1556 I 556 -I 795/852 vanaf 795/852 huursector Woerden Besteedbaar inkomen tot I 1.500 15 4 f 1.500 -f 2.000 27 18 22 21 f 2.000 -f 2.500 17 28 13 23 f 2.500 -f 3.000 14 23 10 18 f 3.000 -f 4.000 21 20 36 23 14.000 en meer 6 11 20 11 Huishoudenstype Alleenstaand < 55 jaar 26 35 26 Alleenstaand > 55 jaar 26 11 24 18

Meerpers. > 55 jaar 23 16 25 19

Overige regio West-Utrecht Besteedbaar inkomen tot I 1.500 15 3 17 9 I 1.500 -f 2.000 19 17 10 16 f 2.000 -f 2.500 27 22 11 21 12.500 -13.000 20 24 7 19 f 3.000 -f 4.000 8 20 35 20 f 4.000 en meer 12 15 20 15 Huishoudenstype Alleenstaand < 55 jaar 44 16 10 23 Alleenstaand > 55 jaar 28 25 20 25

Meerpers. > 55 jaar 12 14 23 15

(27)

Deel van de woningvoorraad scheef bewoond

Tabel 2.10 geeft inzicht in welke mate de huren mèt de inkomens en de huishou-denssamenstelling zijn gecorreleerd. Uiteraard neemt naarmate het inkomen stijgt ook het aandeel huishoudens in de voorraad goedkope huurwoningen sterk af. Toch heeft 27 % van de bewoners van goedkope huurwoningen in de gemeente Woerden een besteedbaar inkomen hoger dan f 3.000,-. Ook wordt in Woerden 22% van de dure huurwoningen bewoond door huishoudens met een inkomen lager dan f 2000,-. In de omgeving komen deze percentages uit op respectievelijk 19 % en 27 %. De goedkope huurwoningen worden in de gemeente Woerden vooral bewoond door alleenstaanden (52 %). In de dure huurwoningen zijn vooral de gezinnen met kinderen terug te vinden (29%). Een groep die zoals we eerder zagen, ook sterk vertegenwoordigd is in de koopsector. Het zijn met name deze huishoudens die in de toekomst wellicht zullen overwegen om een koopwoning aan te schaffen.

Helft van de huurders woont passend

Zoals in tabel 2.11 kan worden afgelezen, woont volgens de nieuwe normen van het ministerie van VROM uit 1997 momenteel 29% van de huurders in de gemeente Woerden te goedkoop, terwijl 19% juist in een te dure huurwoning gehuisvest is. Ongeveer de helft van de huurders is dus volgens deze normering passend gehuis-vest. Deze officiële normering komt redelijk overeen met de belevingswereld van de huurders zelf. Zo vindt ongeveer een 25 % van de huurders uit de gemeente W oer-den dat zij in een ten opzichte van hun inkomen te dure huurwoning gehuisvest zijn. Wel komt het aandeel huurders dat vindt dat zij te goedkoop wonen met slechts 8% aanmerkelijk lager uit dan de 29% volgens de VROM-normering.

Tabel 2.11 Huurders die volgens de normering van VROM en volgens hun eigen inzicht te duur, passend of te goedkoop gehuisvest zijn in de gemeente Woerden de overige regio West-Utrecht en de totale regio

(%)

Gemeente Woerden Overige regio Totale regio

Normering VROM te goedkoop 29 29 29 te duur 19 22 21 juiste prijs 53 49 51 Eigen inzicht te goedkoop 8 13 11 te duur 25 17 20 juiste prijs 68 71 70

(28)

2.5 Aandachtsgroep en betaalbare voorraad

Deze paragraaf gaat allereerst in op de doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid volgens de definitie van VROM en op de goedkope en de betaalbare voorraad

vol-gens de nieuwste normen van het ministerie van VROM uit 1997. Deze nieuwe

normen werden gepresenteerd in MG 97-15 van 14 juli 1997. Hierin zijn de

huurprijs-en inkomhuurprijs-ensgrhuurprijs-enzhuurprijs-en uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en de

Huisvestingswet afgestemd op de nieuwe Huursubsidiewet zoals deze per 1 juli 1997

in werking trad. De verschillende regelingen zullen in de nabije toekomst één

huurbegrip kennen: de basishuur (kale huur inclusief subsidiabele servicekosten).

Formeel is aanpassing van de huurprijsgrenzen pas mogelijk als de huurprijsde-finities in de Huisvestingswet en het BBSH zijn aangepast. Staatssecretaris Tommei raadt de verhuurders en gemeenten echter aan om vanaf 1 juli 1997 al rekening met

deze grenzen te houden. Omdat de gegevens uit ons onderzoek van begin 1997

afkomstig zijn, hebben wij de nieuwe grenzen met de gemiddelde huurstijging van

3,5% per 1-7-1997 verlaagd. Hierdoor wordt aangesloten bij de nieuwe normering

van VROM.

De doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid omvat in de gemeente Woerden ongeveer 4.100 huishoudens en in de overige regio West-Utrecht 9.000 huishoudens. De aandachtsgroep dient volgens het Rijk met voorrang te worden gehuisvest in de betaalbare sector. In de huursector gaat het om woningen met een basishuur van

maximaal

f

795,- voor één- en tweepersoonshuishoudens en van

f

852,- voor

huishoudens met drie of meer personen (prijspeil 1996/97). Voor de koopsector

hanteren wij de grenzen uit het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS).

Tabel 2.12 De woningvoorraad naar eigendomsverhouding en prijsklasse in de gemeente Woerden, de overige regio West-Utrecht en de totale regio (%)

Aantal % Aantal % Aantal %

Basis Huur totf 556 1.840 13 3.210 8 5.050 10 f 556 -f 795/f 852 3.410 23 5.440 13 8.860 18 vanaf f 795/ f 852 1.200 8 2.400 6 3.590 7 Koop totf 167.000 220 2 310 530 I f 167.00 - f 238.000 1.560 II 4.240 10 5.800 10 vanaf 238.000 6.430 44 25.490 62 31.920 54 Totaal 14.660 100 41.090 100 55.750 100

(29)

Volgens deze regeling lag de grens voor goedkope koopwoningen in 1996 op / 167.000,- en voor dure koopwoningen op /238.000,-.

Tabel 2.12 geeft onder andere een overzicht van het aandeel betaalbare huurwonin-gen in de gemeente Woerden en de overige regio West-Utrecht. Het gaat om 36% van de totale woningvoorraad in de gemeente Woerden. Deze percentages komen voor de overige regio West-Utrecht en de totale regio uit op respectievelijk 21 % en 28%.

Volgens normering Rijk ruim voldoende betaalbare woningen in de gemeente Woerden

De aandachtsgroep dient conform de normering van het Rijk bij voorkeur in de betaalbare voorraad gehuisvest te worden. In de huursector gaat het volgens de nieuwe normering om woningen met een basishuurprijs van maximaal / 795,-1 / 852. -. In de gemeente Woerden behoren begin 1997 4.100 huishoudens en in de overige regio West-Utrecht 9.000 huishoudens tot de aandachtsgroep van het volkshuisvestingsbeleid. Zetten we de omvang van de huurders die tot de doelgroep behoren af tegen de goedkope woningvoorraad (1.840 en 3.210), dan blijkt dat de huishoudens uit de doelgroep bij lange na niet in de goedkope woningvoorraad tot / 556,- gehuisvest zouden kunnen worden. Verder staan er in de gemeente Woerden nog 3.410 betaalbare of middeldure huurwoningen (j 556,- tot /795,-1/852,-). Ook in deze huurwoningen woont de doelgroep volgens de rijksnormen nog financieel passend. In theorie zijn er dus ruim voldoende financieel passende woningen voor de doelgroep in de gemeente Woerden beschikbaar (1.150). Voor de overige regio West-Utrecht resteert er ook dan nog een weliswaar klein tekort van 350 woningen.

Tabel 2.13 Verdeling van de huishoudens uit de aandachtsgroep over de wo-ningvoorraad in de gemeente Woerden, de overige regio West-Utrecht en de totale regio

Woerden Overige regio Totaal re5ill West-Utrecht West-Utrecht Huur goedkoop 27 17 20 middelduur 43 30 35 duur 12 15 14 Koop goedkoop 1 4 3 middelduur 9 7 7 duur 8 27 21 Totaal 4.100 9.000 13.100

(30)

Weinig aandachtsgroepen in de koopsector

Vervolgens bekijken we de daadwerkelijke woonsituatie van de aandachtsgroep. Tabel 2.13 laat zien dat 27 % van de doelgroep uit de gemeente Woerden in een goedkope huurwoning woont en dat in totaal 70% van de doelgroep in de betaalbare huurvoorraad, dus volgens het Rijk passend woont (voor de overige regio West-Utrecht bedragen deze percentages 17 % en 47 % ). Verder woont 18 % van de aandachtsgroep in een koopwoning waarvan 8% in een dure koopwoning (overige regio West-Utrecht 38% en 27%).

Scheefheid

Theoretisch zijn er in de gemeente Woerden dus voldoende betaalbare woningen voor de doelgroep aanwezig, terwijl er voor de overige regio West-Utrecht een klein tekort is. Niet alle goedkope en betaalbare woningen zijn echter voor de aandachts-groep beschikbaar. Een deel van de goedkoopste huurwoningen wordt bewoond door huishoudens die niet tot de aandachtsgroep behoren: dit geldt voor 48 % van de goedkope huurwoningen. Bij de middeldure huurwoningen bedraagt dit percentage zelfs 55 %. Daarentegen woont in 43 % van de dure huurwoningen in de gemeente Woerden een huishouden uit de aandachtsgroep van het volkshuisvestingsbeleid. Vervolgens gaan we na wat de omvang is van de zogenaamde goedkope en dure scheefheid volgens de nieuwe VROM -normen van juli 1997. Afbeelding 2.1 laat zien dat 14% van de huurders in de gemeente Woerden goedkoop scheef woont (overige regio 15%). De dure scheefheid bedraagt respectievelijk 7% en 10%.

Afbeelding 2.1 Schematische weergave van scheef wonen conform de normen van het ministerie van VROM uit juli 1977; gemeente Woer-den"

Goedkope woning: Middeldure woning: minder dan /556,- /556,-tot /852,

-Wel behorend tot aandachtsgroep 970 15% 1.620 25% van beleid (lagere inkomens)

Niet behorend tot aandachtsgroep 1.940 30% van beleid (hogere inkomens)

Totaal 1.870 29% 3.550 55%

* huishoudens die te goedkoop of te duur wonen zijn gearceerd. Bron: OTB-woningbehoefteonderzoek regio West-Utrecht, 1997.

Dure woning: / 852,- of meer

580 9%

(31)

Afbeelding 2.2 Schematische weergave van scheefwonen conform de normen van het ministerie van VROM uit juli 1997; overige regio West-Utrecht'

Wel behorend tot aandachtsgroep

van beleid (lagere inkomens) Niet behorend tot aandachtsgroep

van beleid (hogere inkomens)

Totaal

Goedkope woning: Middeldure woning: minder dan f 556,- f 556,- tot f

852,-1220 11% 2.210 20%

3.540 32%

2.870 26% 5.750 52%

Dure woning: f 852,- of meer

1.320 12%

2.430 22%

Afbeelding 2.3 Schematische weergave van scheefwonen conform de normen van het ministerie van VROM uit juli 1997; totale regio West-Utrecht'

Goedkope woning: Middeldure woning: minder dan f 620,- f 620,-tot f 830,-Wel behorend tot aandachtsgroep 2.100 12% 3.850 22%

van beleid (lagere inkomens)

Niet behorend tot aandachtsgroep 5.420 31% van beleid (hogere inkomens)

Totaal 4.730 27% 9.270 53%

Dure woning: f 830,- of meer

2.100 12%

(32)

(33)

3 LEEFBAARHEID EN WOONSATISFACTIE

3.1 Inleiding

De leetbaarheidsproblematiek is de afgelopen jaren in Nederland sterk in de belangstelling komen te staan. Dit geldt met name voor grote en middelgrote gemeenten, waar ruimtelijk geconcentreerd zich problemen op verschillende beleidsterreinen voordoen. Kern van de leetbaarheidsproblematiek is dat er sprake is van een cumulatie van problemen: onveiligheid, werkloosheid, vandalisme, crimina-liteit, drugsoverlast, hoge uitkeringsafhankelijkheid en verval van woningen, andere gebouwen en de woonomgeving. Dergelijke problemen versterken elkaar en brengen de wijk of buurt in een negatieve spiraal. Zo ontstaat een demotiverende omgeving die hoge uitvalspercentages op school, vandalisme en criminaliteit in de hand werken.

Het voorkomen van de leetbaarheidsproblematiek heeft niet alleen directe effecten op het welzijn van de mensen zelf maar verhoogt ook het maatschappelijk rendement van investeringen op belendende terreinen: volkshuisvesting, stadsvernieuwing, onderwijs, openbaar vervoer en veiligheid. Uitgangspunten bij de preventie tegen afname van de leetbaarheid zijn: een samenhangende, gebiedsgerichte aanpak waarbij gemeenten, corporaties en andere instanties hun bijdragen coördineren en de burgers op hun verantwoordelijkheden aanspreken, een nadruk op wijken buurtbe-heer, een gedifferentieerde opbouw van wijken, het intensief continueren van de stadsvernieuwing en een zorgvuldige milieu-afweging. Ook de woningcorporaties zijn hier nadrukkelijk in beeld, mede omdat het verbeteren van de leetbaarheid als vijfde prestatieveld in het BBSH is opgenomen.

Essentieel is dat de leetbaarheid in een buurt sterk afhangt van de wijze waarop mensen zich gedragen, de manier waarop ze met elkaar omgaan, de wijze waarop mensen de woning en de openbare ruimten beheren, de mate van sociale controle en de betrokkenheid. Nieuwkomers zullen moeten inburgeren en meer in het algemeen dient de binding met de wijk zo groot mogelijk te worden gemaakt.

Een algemeen probleem bij het handhaven van de leetbaarheid is de definiëring van het begrip leetbaarheid. In dit onderzoek hebben wij ervoor gekozen om zowel objectieve criteria (voorzieningenniveau) als een aantal subjectieve criteria uit te werken, waardoor inzicht ontstaat in de wijze waarop een buurt door de huishoudens

(34)

wordt beleefd. De som van het totaal aantal negatieve aspecten dat door de bewoners wordt ervaren zien wij als een maatstaf voor de aanwezigheid of afwezigheid van leefbaarheidsproblemen Allereerst staan we in paragraaf 3.2 stil bij de meer objectieve buurtvoorzieningen.

3.2 Tevredenheid met de buurt en voorzieningenniveau

Allereerst besteden wij aandacht aan de tevredenheid met de buurt en de woning. In hoofdstuk 2 bleek al dat de inwoners van Woerden redelijk honkvast zijn. Dit kan er op wijzen, dat de bewoners tevreden zijn met de buurt en de woning waarin zij wonen.

Grote tevredenheid met woonomgeving

In afbeelding 3.1 is het percentage huishoudens opgenomen, dat tevreden of onte-vreden is over hun huidige buurt of dat moeilijk een keuze kan maken, terwijl tabel 3.1 een nadere onderverdeling aanbrengt in de mate van tevredenheid. Uit de afbeelding blijkt dat maar liefst 87% van de bewoners van \Voerden en zelfs 94% van de bewoners van de omgeving tevreden is met de woonomgeving. Deze percen-tages komen aanmerkelijk boven het oordeel van alle huishoudens in Nederland uit.

Afbeelding 3.1 Tevredenheid met de buurt van huishoudens in de gemeente Woerden en de overige Regio West-Utrecht (%)

WOERDEN REGIO WEST-UTRECHT

(35)

Tabel 3.1 De tevredenheid met de woning en de buurt en de mening over de ontwikkeling van de buurt over de afgelopen twee jaar door huishoudens in de gemeente Woerden de overige regio West-Utrecht en de totale regio (%)

Gemeente Woerden Overige regio Totale regio Tevredenheid met de woning

zeer tevreden 66 72 71

tevreden 27 23 24

neutraal 3 2

ontevreden/zeer ontevreden 4 4 4

Tevredenheid met de buurt

zeer tevreden 48 64 60 tevreden 40 30 32 neutraal 7 4 4 ontevreden 6 3 4 Ontwikkeling buurt vooruit gegaan 9 13 12 achteruit gegaan 22 10 13 gelijk gebleven 70 77 75

Zo werd in 1994 in het woningbehoefteonderzoek van het CBS een

tevredenheids-percentage van 88 % opgetekend. Ook de tevredenheid met de woning is groot;

slechts 4% van de huishoudens uit Woerden spreekt zijn ontevredenheid uit over de woning.

Tijdens het veldwerk hebben we de huishoudens eveneens de vraag voorgelegd of zij vinden dat de buurt er de laatste twee op vooruit achteruit of gelijk is gebleken (afbeelding 3.2).

Eén op de vijf Woerdense huishoudens ervaart een achteruitgang in de buurt

De meerderheid van de huishoudens uit de gemeente Woerden (69%) vindt dat hun buurt de afgelopen twee jaar onveranderd is gebleven, terwijl dit aandeel in de overige regio West-Utrecht met 77% nog hoger uitkomt. Omdat 13% van de huishoudens in deze gemeenten aangeeft dat de buurt er op is vooruitgegaan en slechts 10% dat er sprake is van een achteruitgang, neemt per saldo de waardering voor de buurt zelfs nog toe. Dit geldt overigens niet voor de gemeente Woerden; 9%

ervaart een vooruitgang en 21 % een achteruitgang.

Aanvullend op de informatie uit afbeelding 3.2, gaat tabel 3.2 nader in op de

tevredenheid met verschillende buurtvoorzieningen. De waardering van deze

(36)

Afbeelding 3.2 Aandeel huishoudens dat vindt dat de buurt er de afgelopen twee jaar op achteruit is gegaan (%)

WOERDEN

_{REGIO WEST-UTRECHT}

Bron: Woningbehoefteonderzoek regio West-Utrecht, OTB-bewerking.

Kinderopvang meest gemist in de buurt

Op de vraag of men vindt dat er voldoende winkels voor de dagelijkse boodschappen in de buurt aanwezig zijn gaf 24% van de inwoners uit Woerden een ontkennend antwoord. Dit percentage komt met 16% voor de overige regio West-Utrecht enigszins lager uit. Eveneens ongeveer een kwart van de huishoudens vindt dat er te weinig bushaltes en groenvoorzieningen in de buurt aanwezig zijn. Alleen het gebrek aan kinderopvang komt met 34 % wel duidelijk hoger uit. Daarentegen staat weer

Tabel 3.2 Aandeel huishoudens dat een bepaalde buurtvoorziening te wemlg beschikbaar vindt in de gemeente Woerden en de overige regio West-Utrecht (%)

Woerden Overige regio West-Utrecht

Winkels voor dagelijkse boodschappen 24 16

Scholen 10 9

Kinderopvang 34 23

Huisartspraktijken 12 8

Bushaltes 23 19

Groenvoorzieningen 24 IE

(37)

dat slechts 12 % van de Woerdense huishoudens het aantal huisartsenpraktijken als onvoldoende beschouwd.

3.3 Ongerief met de woonomgeving

Naast de tevredenheid met de woonomgeving en de impressies van een aantal' aan de buurt gerelateerde aspecten, brachten we in onze survey tevens meer specifiek het ongerief over de woonomgeving in kaart. Hierbij wordt onderscheid aangebracht in de sociale veiligheid, de verkeersveiligheid en de overfast. De overlast is onderver-deeld drie specifieke categorieën:

- overlast door vandalisme;

- overlast door andere buurtbewoners; - ovulast door dcugsgebruikets.

Dez~ ifems kunnen worden samengesteld tot één leetbaarheidsindicator. Hiertoe

onderscheiden wij de volgende drie onderliggende eomponenten~ - sociale veiligheid;

- ondervinden van overlast; - verkeersveiligheid.

De sociale veiligheid achten wij de meest wezenlijke factor. De score op deze variabele krijgt dan ook een weegfactor drie mee in de samengestelde leetbaarheids-indicator. Ook overlast in de directe woonomgeving komt de leetbaarheid niet ten goede, maar is minder bedreigend dan sociale onveiligheid. Dit onderdeel krijgt daarom een weegfactor van twee toebedeeld. De factor is samengesteld met behulp van de drie eerder genoemde overlastvariabelen en geeft de gemiddelde score aan.

Het onderdeel verkeersveiligheid krijgt de minste invloed toebedeeld en heeft een weegfactor van één. Hoe lager het cijfer, hoe sterker de leetbaarheid in een bepaald gebied door de inwoners als een probleem ervaren wordt.

Woerdense burger voelt zich veilig op straat

Uit tabel 3.3 wordt duidelijk dat de meeste bewoners zich in Woerden (57%) en in nog sterkere mate in de overige regio (71 %) veilig op straat voelen. Slechts respectievelijk 5% en 2% ervaren de S'ociafe veiligheid als onvoldoende.

Bij het omlerd'eet overlast wordt vandalisme het meest genoemd. Zo heeft 10% van de huishoudens nit de gemeente Woerden en 7% uit d~ overige regio West-Utrecht vaak of voortdurend last van vandalisme. De overtast die drugsgebruikers en bewoners uit de buurt bezorgen is erg beperkt. Gezien de geringe overlast komt de samengesteIde ovedastscOft in zowef Woerden ars de overige regio met 87 en 91 hoog uit.

Minder tevreden zijn de huishoudens cyver de verkeersveifighei& Zo is" deze v01gens 14% van de Woerdense en 15% van de overige West-Utrechtse huishoudens !fle€:ht.

Respeetievelijk 44%- en 55% van de huisboodens. beschouwt de veFlreersveiligheid daarentegen als zondermeer goed.

(38)

Tabel3.3 De sociale veiligheid, het ondervinden van overlast, de verkeersvei-ligheid en een samengestelde leetbaarheidsindicator in de gemeente Woerden, de overige regio West-Utrecht en de totale regio (%)

Woerden Overige regio Totale regio Sociale veiligheid

veilig 57 71 67

redelijk veilig 38 27 30

onveilig 5 2 3

Overlast

overlast door vandalisme

nooit 42 56 52

soms 48 37 40

vaak 9 6 7

voortdurend

overlast door andere bewoners

nooit 77 82 81

soms 20 16 17

vaak 3 2 2

voortdurend

overlast door drugsgebruikers

nooit 83 93 91 soms 14 6 8 vaak 2 1 voortdurend 0 Totaal overlast 87 91 90 Verkeersveiligheid veilig 44 50 48 redelijk veilig 42 35 37 onveilig 14 15 15 Gemiddelde leetbaarheidsscore 78 84 82

(39)

4 VERHUIS GENEIGDHEID

4.1 Inleiding

Nu de woningmarkt is veranderd van een aanbieders- in een vragersmarkt is het lastig geworden om precies vast te stellen wanneer huishoudens zullen gaan verhui-zen. Toen het woningaanbod nog op de bon was en via strikte regels werd toegewe-zen, lag het verhuispatroon redelijk vast. Huishoudens dienden enkele jaren op de wachtlijst te staan alvorens men voor meestal een gesubsidieerde huur- of ning in aanmerking kwam. Vaak gold dit eveneens voor ongesubsidieerde koopwo-ningen. De tijden zijn echter duidelijk veranderd. In de huursector is het vraagover-schot sterk teruggelopen en is er in sommige segmenten van de woningmarkt zelfs sprake van leegstand of verhuurbaarheidsproblemen, terwijl de nieuwbouw in de koopsector zich voornamelijk richt op de bovenkant van de woningmarkt.

Door de nieuwe verhoudingen op de woningmarkt en meer specifiek de sterke positie van de woonconsument wordt het gedrag van woonconsumenten moeilijker te voorspellen dan in het verleden. Zo kan het zijn dat huishoudens die een ontkennend antwoord geven op de vraag of zij van plan zijn binnen twee jaar te verhuizen, op basis van de informatie over een nieuwbouwproject bij hun in de buurt of een fraaie aanbieding van een huurwoning in de woonkrant, binnen één maand besluiten om toch te verkassen. Andersom kunnen bij een onvoldoende geschikt aanbod uiteraard ook huishoudens die wel plannen hebben om te verhuizen deze plannen bijstellen en hun woonwensen bevredigen via bijvoorbeeld een nieuwe dakkapel of een serre. De conclusie van dit alles is dat tussen het wel en niet verhuizen een steeds groter grijs gebied ontstaat. Gezien bovenstaande ontwikkelingen besteden we in dit hoofdstuk dan ook aandacht aan de verschillende gradaties die in de verhuisgeneigdheid te onderkennen zijn. De gepresenteerde tabellen in het hoofdstuk hebben over het algemeen betrekking op de gemeente Woerden.

Eén op de vijf huishoudens potentieel verhuisgeneigd

Gezien de zojuist besproken toegenomen onzekerheid omtrent het verhuisgedrag , hebben we om de verhuisinteresse te kunnen bepalen de huishoudens in Woerden en omgeving ingedeeld in vier categorieën: de zitters, de dromers, de planners en de doeners (Afbeelding 4.1).

(40)

Afbeelding 4.1. De verhuisgeneigdheid van huishoudens in Woerden en de overige regio W.est-Utrecht (%)

WOERDEN

REGIO WEST-UTRECHT

Bron: Woningbehoefteooderzoek regie W~st-Utrecht. i997.

De huishoudens die vinden dat zij prima wonen en onder geen enlrele voorwaarde van woning willen v.eranderen noemen wij de zitters. Zelfs de aanbieding van een in hun ogen droomhuis zal deze huishoudens er niet toe bewegen om te verhuizen. Deze honkvaste gmep huishoudens vertegenwoordigt 52 % van de huishoudens in de gemeente Woerden en 57% van de huishoudens in de overige regio West-Utrecht. Voor de dromers geldt dat zij bij een voor hen geschikt aanbod eventueel wel bereid zijn om te verhuizen. Deze groep huishoudens is wel zeer kritisch ingesteld. Zij wonen over het algemeen naar tevredenheid en hoeven niet zo nodig te verhuizen. Toch oriënteren zij zich wel voorzichtig op de mogelijkheden die zich op de woningmarkt voordoen. Wanneer zij een duidelijke verbetering in hun woonsituatie kunnen aanbrengen, zal een deel van hen deze mogelijkheid aangrijpen en verhuizen. In Woerden bedraagt deze groep 29 % van het aantal huishoudens en in de omgeving van Woerden 24 %.

De huishoudens die van plan zijn om bin.üen twee jaar te verhuizen rekenen wij tot de planners. Deze groep vonnt zowel in Woerden ais in de omgeving 12% van de totale bevolking. De doeners ten slotte zijn het meest actief. Zij denken dat zij over één jaar daadwerkelijk verhuisd zijn. Voor zowel Woerden als de omgeving geldt dat ongeveer één op de twaalf huishoudens tot deze groep behoort. Wanneer we de doeners en de planners samen nemen, ontstaat inzicht in de potentiële verhuisge-neigdheid, zoals deze ook in de meer traditionele woningmarktonderzoeken gedefi-nieerd wordt. Deze bedraagt in Woerden 19% en in de overige regio West-Utrecht 18%.

(41)

Tabel 4.1 Verhuisintensiteit van starters en doorstromers in de gemeente

Woerden (%)

Doorstromers Starters Totaal

Zitters 54 41 52

Dromers 31 16 29

Planners 10 23 12

Doeners 5 20 7

Verhuisgeneigden 15 43 19

Totaal Woerden abs. 14.660 2.390 17.050

Starters vaker op zoek naar een woning dan doorstromers

Zoals in tabel 4.1 kan worden afgelezen, is de verhuisgeneigdheid van de inwonende personen met een leeftijd van 18 jaar en ouder (starters) in de gemeente Woerden aanmerkelijk groter dan die van de huishoudens die reeds over een woning beschik-ken (doorstromers). Zo kan 43 % van de inwonenden als potentieel verhuisgeneigd beschouwd worden, tegen 15% van de doorstromers. Omdat het aantal starters veel kleiner is, komt het aandeel verhuisgeneigden voor de gehele bevolking met 19% dichter in de buurt van dat van de doorstromers. Het totaal aantal startende huishou-dens in de gemeente Woerden komt uit op zo'n 2.390 potentiële huishouhuishou-dens. Van deze groep zijn zo'n 1.028 huishoudens van plan om binnen twee jaar te verhuizen.

4.2 Huishoudens- en woningkenmerken

Nu de intensiteit van de verhuisgeneigdheid is vastgesteld, zal verder worden ingegaan op de kenmerken van de onderscheiden groepen. Tabel 4.2 geeft inzicht in de verdeling naar huishoudenskenmerken, terwijl tabel 4.3 de woningkenmerken voor het voetlicht brengt.

Huurders in de particuliere sector en klein-behuisden meest verhuisgeneigd

Uit de tabellen 4.3 en 4.4 komen enkele voor de hand liggende patronen naar voren. Allereerst wordt het duidelijk, dat de groep ouderen, de grote huishoudens, de huishoudens in een vrijstaande of twee-onder-één-kapwoning en de eigenaar-bewo-ners minder verhuisgeneigd zijn, dan de groep jongeren (tot 45 jaar), (particuliere) huurders en klein-behuisden. De groep tot 1,5 maal modaal lijkt echter wel veel kritischer dan de groep tot minimumplus: het aandeel dromers onder de hogere-inkomensgroepen bedraagt 44 % tegen slechts 22 % voor de groep met de laagste inkomens.

(42)

Tabel 4.2 Huishoudenskenmerken naar verhuisintensiteit van huishoudens in

de gemeente Woerden (%)

Zitters Dromers Planners Doeners

Inkomen

Tot minimumplus 61 22 9 8

Minimumplus tot modaal 49 30 15 5

Modaal tot 1,5x modaal 39 44 10 7

Vanaf 1,5x modaal 45 36 10 9 Leeftijd 16 tot 30 jaar 36 35 19 10 30 -40 jaar 45 30 16 10 40 - 55 jaar 55 37 3 4 55 -65 jaar 50 40 3 7 65 j aar en ouder 83 7 7 3 Huishoudensgrootte 1 of 2 personen 54 30 9 6 3 of 4 personen 49 35 12 3 5 en meer personen 66 24 6 4 Huishoudenssamenstelling Alleenstaand 55 29 10 6 Eénoudergezin 54 32 10 4

Huishouden zonder kinderen . 54 31 9 6

Huishoudenstype

Meerpers. > 55 jaar 67 23 6 4

Totaal absoluut 8.930 4.920 1.960 1.240

Uit tabel 4.3 komt verder naar voren, dat in de vooroorlogse en vroeg naoorlogse bouw, evenals in de huizen gebouwd na 1980 een enigszins groter aandeel huishou-dens is gevestigd, dat binnen twee jaar van plan is om te verhuizen, of die direct zouden vertrekken als ze het droomhuis zouden tegenkomen. Zoals reeds gesteld scoort huur lager dan koop als naar verhuisgeneigdheid wordt gekeken. Opvallend hierbij is dat onder particuliere huurders (39%) veel meer verhuisgeneigden zijn dan onder huishoudens die in woningen van woningbouwverenigingen verblijven (15%).