)+6)5+1-61)47247

Bydgoszcz Kraków Lublin Olsztyn Poznañ Siedlce Szczecin Warszawa Wroc³aw

Administratio Locorum Gospodarka Przestrzenna

Real Estate Management

11(1) 2012

ACTA SCIENTIARUM POLONORUM

Czasopismo naukowe za³o¿one w 2001 roku przez polskie uczelnie rolnicze

Rada Programowa Acta Scientiarum Polonorum

Janusz Falkowski (Olsztyn), Florian Gambuœ (Kraków), Franciszek Kluza (Lublin), Wies³aw Nagórko (Warszawa), Janusz Prusiñski (Bydgoszcz), Jerzy Sobota (Wroc³aw)

– przewodnicz¹cy, Stanis³aw Socha (Siedlce), Waldemar Uchman (Poznañ) Rada Naukowa serii Administratio Locorum

Christian Ahl (Getynga), Koloman Ivanièka (Bratys³awa), Arturas Kaklauskas (Wilno), Davorin Kerekoviè (Zagrzeb), Urszula Litwin (Kraków), Alina Maciejewska (Warszawa),

Tadeusz Markowski (£ódŸ), Heronim Olenderek (Warszawa), Ewa Siemiñska (Toruñ), Khac Thoy Nguen (Hanoi), Maria Trojanek (Poznañ), Zofia Wiêckowicz (Wroc³aw),

Ryszard róbek (Olsztyn) – przewodnicz¹cy Redaktor naczelny serii Administratio Locorum

Ryszard róbek

Redaktorzy tematyczni serii Administratio Locorum Gospodarka przestrzenna i kataster – Kazimierz Zwirowicz Gospodarka, zarz¹dzanie i wycena nieruchomoœci – Sabina róbek

Opracowanie redakcyjne Agnieszka Or³owska-Rachwa³

Redaktorzy jêzykowi

Agnieszka Or³owska-Rachwa³ – jêzyk polski Mark Jensen – jêzyk angielski

Redaktor statystyczny Pawe³ Drozda

Projekt ok³adki Daniel Morzyñski

Redakcja informuje, ¿e wersj¹ pierwotn¹ czasopisma jest wydanie papierowe Kwartalnik jest tak¿e dostêpny w formie elektronicznej

(http://wydawnictwo.uwm.edu.pl, podstrona Czytelnia)

ISSN 1644-0749

© Copyright by Wydawnictwo Uniwersytetu Warmiñsko-Mazurskiego Olsztyn 2012

Redaktor Naczelny – Aurelia Grejner ul. Jana Heweliusza 14, 10-718 Olsztyn

tel. 89 523 36 61, fax 89 523 34 38 e-mail: wydawca@uwm.edu.pl www.uwm.edu.pl/wydawnictwo/

Nak³ad 300 egz. Ark. wyd. 8; ark. druk. 6,25 Druk: Zak³ad Poligraficzny UWM w Olsztynie, nr zam. 183

Przewodnicz¹cy Rady Naukowej serii Administratio Locorum

prof. dr hab. in¿. Ryszard róbek

Od Redakcji

Pierwszy numer Administratio Locorum w 2012 roku zawiera zmiany dotycz¹ce no- wych zasad punktacji czasopism. Stosowny wniosek zosta³ z³o¿ony w lutym 2012 roku i oczekujemy na wynik prac Komisji. Chcê zwróciæ uwagê, ¿e kwartalnik poszerzy³ gro- no Rady Naukowej oraz wprowadzi³ stanowisko redaktorów tematycznych i redaktorów jêzykowych.

Poszczególne opracowania zawarte w tym wydaniu dotycz¹ wielu szczegó³owych problemów gospodarki przestrzennej i gospodarki nieruchomoœciami.

Artyku³ T. Dudka zawiera wyniki oceny wizualnej atrakcyjnoœci krajobrazu okolic Rzeszowa. Wyniki badañ zaprezentowano na kilku rysunkach.

Praca A. Bielskiej, A. Kupidury i R. Rogoziñskiego dotyczy analizy warunków glebo- wych wykonywanych na potrzeby planowania przestrzennego obszarów wiejskich.

Szczegó³owe badania przeprowadzono w wybranych gminach województwa mazowiec- kiego.

Specyfika rynku nieruchomoœci zabytkowych jest g³ównym tematem pracy A. Banaszek i M. Wasilewicz. Autorki zwracaj¹ uwagê na zakres informacji zawarty w rejestrze zabyt- ków. S. Banaszek skoncentrowa³ siê z kolei na zasadach restrukturyzacji zasobów nieru- chomoœci PKP (dworce kolejowe). Przedstawi³ strukturê tego zasobu oraz poda³ zasady zarz¹dzania.

Wp³yw drogi ekspresowej na zmiany w strukturze przestrzennej wybranej wsi by³ przedmiotem badañ A. Bi³ozora i G. Biedrzyckiego. Autorzy dokonali oceny warianto- wej tego wp³ywu oraz przeprowadzili ocenê struktury przestrzennej dzia³ek wybranego gospodarstwa rolnego. Praca R. Cellmera wpisuje siê w nurt szczegó³owych badañ zjawi- ska autokorelacji przestrzennej cen transakcyjnych nieruchomoœci lokalowych. Na pod- stawie badañ szczegó³owych autor stwierdzi³ wystêpowanie tej autokorelacji oraz przed- stawi³ jej przestrzenne zró¿nicowanie.

Sytuacja spo³eczno-gospodarcza obszarów wiejskich strefy przygranicznej by³a przedmiotem badañ M. GwiaŸdziñskiej-Goraj. Celem by³o rozpoznanie istniej¹cego po- tencja³u spo³eczno-gospodarczego gmin wiejskich i okreœlenie poziomu ich rozwoju.

Propozycjê metodyki kszta³towania granicy polno-leœnej zawar³a w swoim opracowa- niu K. Pawlewicz (artyku³ napisany w jêz. angielskim). Autorka zwraca uwagê na potrze- bê dalszego zalesiania gruntów s³abej jakoœci oraz poprawê przebiegu granic miêdzy gruntami rolnymi a lasem.

Specyfika nieruchomoœci zabytkowych. 5

Acta Sci. Pol., Administratio Locorum 11(1) 2012, 5–18

Adres do korespondencji – Corresponding author: Anna Banaszek, Katedra Gospodarki Nieruchomoœciami i Rozwoju Regionalnego, Uniwersytet Warmiñsko-Mazurski w Olsztynie, ul. Romana Prawocheñskiego 15, 10-720 Olsztyn, e-mail: anna.banaszek@uwm.edu.pl

SPECYFIKA NIERUCHOMOŒCI ZABYTKOWYCH Anna Banaszek, Monika Wasilewicz

Uniwersytet Warmiñsko-Mazurski w Olsztynie

Streszczenie. W pracy przedstawiono cechy szczególne nieruchomoœci zabytkowych oraz ich wp³yw na poda¿, popyt i kszta³towanie siê rynku nieruchomoœci zabytkowych. Ba- dania dotyczy³y zasobu nieruchomoœci znajduj¹cego siê w województwie warmiñsko- -mazurskim oraz w wymiarze lokalnym w Olsztynie. Dane uzyskano z Rejestru zabyt- ków nieruchomych województwa warmiñsko-mazurskiego, wojewódzkiej ewidencji za- bytków nieruchomych, a tak¿e z badañ w³asnych dokumentacji konserwatorskiej zabyt- ków znajduj¹cych siê w granicach miasta Olsztyna.

S³owa kluczowe: nieruchomoœæ, zabytek, rynek nieruchomoœci

WPROWADZENIE

Dziedzictwo kulturowe stanowi dziœ z jednej strony przedmiot ochrony, z drugiej zaœ

potencja³, który winien zostaæ wykorzystany dla przysz³ego rozwoju. Poprawa stanu i dostêpnoœci zabytków jest g³ównym celem Narodowego Programu Kultury „Ochrona Zabytków i Dziedzictwa Kulturowego na lata 2004–2013” [2004]. Program ten wskazuje równie¿ priorytet aktywnego zarz¹dzania zasobem bêd¹cym materialnym dziedzictwem kulturowym [Narodowy Program Kultury 2004–2013... 2004].

Specyfika nieruchomoœci zabytkowych ujawnia siê w swoistych, unikatowych ce- chach, charakterystycznych dla zabytków nieruchomych, odró¿niaj¹cych je od pozosta-

³ej „masy” nieruchomoœci. S¹ to: szczególna ochrona prawna; wartoœæ historyczna, na- ukowa lub artystyczna; ograniczenia w zakresie korzystania i rozporz¹dzania, zmiany przeznaczenia lub sposobu u¿ytkowania oraz dokonywania zmian i prac modernizacyj- nych; oraz obowi¹zek udostêpniania spo³eczeñstwu i wykorzystywania do celów nauko- wych i dydaktyczno-oœwiatowych [Standard V.3... 2011]. Pojawienie siê tych szczegól- nych cech sprawia, ¿e wobec danej nieruchomoœci mo¿e zostaæ zastosowana jedna z prawnych form ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 Ustawy z dnia 23 lipca

6 Anna Banaszek, Monika Wasilewicz 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami [Dz.U. z 2003 r., nr 162 poz. 1568 z póŸn. zm.].

Zasób nieruchomoœci zabytkowych, w odniesieniu do ca³ego zasobu nieruchomoœci, jest stosunkowo niewielki. Charakteryzuje go sporadycznoœæ pojawiania siê zabytków w powszechnym obrocie rynkowym, czêsta utrata lub pogorszenie siê ich stanu tech- nicznego oraz utrata pierwotnej funkcji u¿ytkowej. Istniej¹ ponadto zabytki nieruchome, które ze wzglêdu na swoje wartoœci uniwersalne nie podlegaj¹ obrotowi rynkowemu (tzw. zabytki bezcenne).

Celem badañ by³o przedstawienie charakterystyki zasobu nieruchomoœci zabytko- wych w ujêciu regionalnym i lokalnym (dla województwa warmiñsko-mazurskiego i Olsz- tyna) zarówno pod wzglêdem iloœciowym, jak i rodzajowym, a nastêpnie wydzielenie ob- szarów, na których istnieje potencja³ rozwoju rynku nieruchomoœci zabytkowych.

OGRANICZENIA PRAWA W£ASNOŒCI – CZYNNIK KSZTA£TUJ¥CY POPYT NA RYNKU NIERUCHOMOŒCI ZABYTKOWYCH

Popyt na rynku nieruchomoœci zabytkowych zale¿y od wielu czynników, którymi w szczególnoœci s¹: cena nieruchomoœci zabytkowej, jej stan prawny i techniczny, lokali- zacja i otoczenie zabytku oraz ograniczenia we w³asnoœci nieruchomoœci [Pawlikowska- -Piechotka 1999, 2000, 2001, Robaczewski 2009]. W tym artykule ograniczenie prawa w³a- snoœci nale¿y rozumieæ jako restrykcje wobec w³aœciciela na³o¿one przepisami prawa ad- ministracyjnego, m.in. Ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami [Dz.U. z 2003 r., nr 162 poz. 1568 z póŸn. zm.], Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomoœciami [Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651, t.j. z póŸn. zm.], Usta- wy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane [Dz.U. z 2010 r., nr 243, poz. 1623, t.j.

z póŸn. zm.).

Ograniczenia prawa w³asnoœci nieruchomoœci odnosz¹ siê do trzech g³ównych stref uprawnieñ w³aœciciela zabytku nieruchomego: posiadania, rozporz¹dzania i korzystania z nieruchomoœci zabytkowej (ograniczenia w u¿ywaniu, pobieraniu po¿ytków, ca³kowity zakaz zu¿ycia lub zniszczenia) [Drela 2006]. Ograniczenia prawa w³asnoœci nieruchomoœci zabytkowych w zakresie ich posiadania sprowadzaj¹ siê g³ównie do ingerencji w sferê, wy³¹cznej dla w³aœciciela, aktywnoœci wzglêdem przedmiotu tej w³asnoœci. W tym zakre- sie na podstawie Ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabyt- kami [Dz.U. z 2003 r., nr 162 poz. 1568 z póŸn. zm.] mo¿na wyró¿niæ trzy podstawowe in- strumenty ingerencji:

– przeprowadzenie czynnoœci na terenie nieruchomoœci zabytkowej bez zgody w³aœciciela;

– czasowe zajêcie zabytku nieruchomego;

– wyw³aszczenie zabytku nieruchomego.

Z kolei ograniczenie prawa w³asnoœci w odniesieniu do swobodnego rozporz¹dzania nieruchomoœci¹ zabytkow¹ polega m.in. na wprowadzeniu przepisu art. 28 pkt. 4 Ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami [Dz.U. z 2003 r., nr 162 poz. 1568 z póŸn. zm.] zobowi¹zuj¹cego w³aœciciela do zawiadomienia wojewódz- kiego konserwatora zabytków o zmianie stanu prawnego zabytku. W odniesieniu do

Specyfika nieruchomoœci zabytkowych. 7 nieruchomoœci wpisanych do rejestru zabytków mo¿e nast¹piæ ponadto, po wpisie do ksiêgi wieczystej, realizacja prawa pierwokupu na rzecz gminy – art. 109 ust. 1 pkt. 4 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomoœciami [Dz.U. z 2010 r., nr 102, poz. 651, t.j. z póŸn. zm.].

W celu ustalenia zakresu stosowanych ograniczeñ oraz ich wp³ywu na popyt na ryn- ku nieruchomoœci zabytkowych przeprowadzono analizê dokumentacji konserwatorskiej dotycz¹cej zabytków nieruchomych zlokalizowanych w Olsztynie w dzielnicy Œródmie-

œcie oraz analizê szczegó³ow¹ z uwzglêdnieniem harmonogramu i zakresu dzia³añ inwe- stora dla jednej z nich. Wyniki analizy dokumentacji konserwatorskiej przedstawi³a Wasi- lewicz [2011] w pracy dyplomowej. Na podstawie przeprowadzonych badañ mo¿na stwierdziæ, ¿e rodzaj i zasiêg ograniczeñ zale¿y w g³ównej mierze od rodzaju podjêtego przedsiêwziêcia (zmiana sposobu u¿ytkowania, przebudowa, rozbudowa, remont, moder- nizacja). Ograniczenia dotycz¹ m.in. koniecznoœci aktualizacji programu prac konserwa- torskich oraz restauratorskich i jego uzgodnienia przed rozpoczêciem prac z wojewódz- kim lub miejskim konserwatorem zabytków, koniecznoœci sfinansowania badañ konserwatorskich, restauratorskich lub archeologicznych, koniecznoœci uzgodnienia u¿y- cia materia³ów, faktury i kolorów. Wi¹¿e siê to z poniesieniem dodatkowych kosztów, co wp³ywa na wzrost nak³adów na planowan¹ inwestycjê oraz wyd³u¿a j¹ w czasie. Wymie- nione czynniki mog¹ odstraszaæ potencjalnych inwestorów, a zatem determinowaæ niski popyt na rynku nieruchomoœci zabytkowych. Mo¿na stwierdziæ, ¿e ograniczenia na po- ziomie zwyk³ego korzystania z zabytku nieruchomego, a zw³aszcza jego u¿ywania, s¹ naj- bardziej uci¹¿liwe dla w³aœciciela nieruchomoœci zabytkowej ze wzglêdu na ingerowanie w swobodê zwyk³ych dzia³añ podjêtych na tej nieruchomoœci. Mo¿na je uznaæ za jeden z podstawowych czynników kszta³tuj¹cych popyt na rynku nieruchomoœci zabytkowych [Wasilewicz 2011].

ZASÓB NIERUCHOMOŒCI ZABYTKOWYCH W WOJEWÓDZTWIE WARMIÑSKO-MAZURSKIM ORAZ W OLSZTYNIE

Rozwój rynku nieruchomoœci zabytkowych w Polsce by³ œciœle zwi¹zany z transfor- macj¹ wolnorynkow¹, która polega³a m.in. na podjêciu dzia³añ prywatyzacyjnych maj¹t- ku publicznego. Zlikwidowano wystêpuj¹ce w województwie warmiñsko-mazurskim Pañ- stwowe Gospodarstwa Rolne, które posiada³y w swoim zasobie nieruchomoœci zabyt- kowe. Wówczas zespo³y pa³acowo-parkowe, dwory oraz inne nieruchomoœci zabytkowe trafi³y w rêce Agencji W³asnoœci Rolnej Skarbu Pañstwa, która sprzedawa³a je, czêsto za niewielkie pieni¹dze, osobom prywatnym [Pawlikowska-Piechotka 1999, 2000, 2001, Pru- szyñski 2001]. Obecnie trudno jest zdiagnozowaæ ogólny stan ca³ego rynku nieruchomo-

œci zabytkowych. Analizuj¹c rynek nieruchomoœci zabytkowych mieszkaniowych, po- przemys³owych lub powojskowych, mo¿na zaobserwowaæ jego sta³y rozwój. Z kolei, bior¹c pod uwagê rynek takich zabytków nieruchomych, jak zamki obronne, spichlerze, m³yny, nale¿y stwierdziæ fakt jego trwa³ej stagnacji [Robaczewski 2009, Potacza³a 2006].

Województwo warmiñsko-mazurskie zajmuje na tle Polski czwarte miejsce pod wzglêdem

8 Anna Banaszek, Monika Wasilewicz ogólnej liczebnoœci nieruchomoœci zabytkowych wpisanych do rejestru zabytków. Wed³ug danych statystycznych Narodowego Instytutu Dziedzictwa z 04.10.2010 r. jest to 5567 obiek- tów [Zestawienia Narodowego Instytutu Dziedzictwa... 2010]. Strukturê nieruchomoœci za- bytkowych Warmii i Mazur wed³ug typu zabytków przedstawiono w tabeli 1.

Tabela 1. Struktura iloœciowa i procentowa nieruchomoœci zabytkowych wed³ug typu zabytków w województwie warmiñsko-mazurskim

Table 1. Quantitative and percentage structure of property by type of historic monument in the Warmiñsko-Mazurskie Voivodship

ród³o: Zestawienia Narodowego Instytutu Dziedzictwa, http://www.nid.pl/idm,1164, zestawienia.html, dostêp: 20.06.2011 r.

Source: The Register of the National Heritage Institute, http://www.nid.pl/m,1164,zestawienia.html, access: 20.06.2011 r.

w ó k t y b a z w ó p y t ei r o g e t a

K neiruchomych l a ci r o t si h f o s e p y t f o s ei r o g e t a

C propetreis

h c y m o h c u r ei n w ó k t y b a z a b z ci

LNumberofhsitorcialpropetreis

j e n l ó g o w y w o t n e c o r p

³ ai z d

Uzbeizabytkówneiruchomych ci

l Percentageoftotalnumber s ei tr e p o r p l a ci r o t si h f o g

n i n n al p n w o T

– a k y t si n a b r

U 65 1,17

e r u t c e ti h c r a d e r c a S

– e n l a r k a

S 889 15,97

e r u t c e ti h c r a e s n e f e D

– e n n o r b

O 128 2,30

y tr e p o r p ci l b u P

– e n z ci l b u

P 274 4,92

s el t s a C

– i k m a

Z 28 0,50

s e c al a P

– e c a³ a

P 99 1,78

s e s u o h r o n a M

– y r o w

D 188 3,38

k r a P

– ñ el ei

Z 418 7,51

s e g n a r G

– e n z c r a w l o

F 522 9,38

s g n i d li u b l a r u tl u ci r g A

– e z c r a d o p s o

G 191 3,43

s e s u o H

– e n l a k z s ei

M 1913 34,36

s g n i d li u b l ai rt s u d n I

– e w o

³ s y m e z r

P 204 3,66

s ei r e t e m e C

– e z r a t n e m

C 517 9,29

r e h t O

– e n n

I 131 2,35

l a t o T

– m e z a

R 5567 100%

Najliczniejsz¹ grupê zabytków nieruchomych w województwie warmiñsko-mazurskim, stanowi¹ nieruchomoœci o przeznaczeniu mieszkalnym – 34,36% ogó³u (1913 obiektów).

Do tej grupy zaliczane s¹ domy, wielkomiejskie kamienice czynszowe, cha³upy wiejskie, pa³ace i dwory miejskie, a tak¿e inne obiekty mieszkalne zwi¹zane funkcjonalnie z ró¿nymi zespo³ami budowlanymi: plebanie, wikariaty i organistówki. Z historycznego punktu widzenia

Specyfika nieruchomoœci zabytkowych. 9 taka liczba zabytków mo¿e byæ wynikiem stosunkowo szybkiego rozwoju osadnictwa na tych terenach, zwi¹zanego m.in. z przebiegiem przez tereny dzisiejszego województwa warmiñsko-mazurskiego strategicznej linii kolejowej prowadz¹cej do Królewca. [Dziedzic- two kulturowe... 2009]. Drug¹ grupê, pod wzglêdem liczebnoœci zabytków nieruchomych na Warmii i Mazurach, tworz¹ nieruchomoœci o charakterze sakralnym. W stosunku do ogó³u nieruchomoœci zabytkowych w regionie stanowi¹ one 15,97% (889 obiektów).

Z danych statystycznych (tab. 1) wynika, ¿e zamki nale¿¹ do najmniej licznej grupy za- bytków nieruchomych w województwie (28 obiektów, czyli 0,50% ogó³u zabytków nieru- chomych wpisanych do rejestru zabytków). Wed³ug struktury w³asnoœci 35,3% zabyt- ków w województwie nale¿y do osób prywatnych, 19,6% stanowi w³asnoœæ jednostek samorz¹du terytorialnego, 12,9% jest w³asnoœci¹ Skarbu Pañstwa, 12,6% – Koœcio³a i zwi¹z- ków wyznaniowych, a 19,6% zabytków nieruchomych ma nieuregulowany stan prawny [Wasilewicz 2011]. Na rozwój rynku nieruchomoœci zabytkowych wp³ywa w znacznym stopniu stan techniczny obiektów. Na podstawie danych statystycznych z Raportu o stanie zachowania zabytków nieruchomych z grudnia 2004 r. w województwie warmiñ- sko-mazurskim 10,72% zabytków nie wymaga prac remontowych, 43,67% wymaga drob- nych napraw, 26,23% – remontu zabezpieczaj¹cego, a 19,38% – remontu kapitalnego [Raport... 2004].

W odniesieniu do rynku nieruchomoœci zabytkowych niezwykle wa¿ne staje siê za- strze¿enie, ¿e nie wszystkie zabytki nieruchome mog¹ wystêpowaæ w obrocie rynkowym.

Wynika to z funkcji, któr¹ pe³ni¹ np. zabytki o charakterze sakralnym [Pawlikowska-Pie- chotka 2001] czy te¿ obronnym – arsena³y, mury obronne, forty oraz bramy miejskie ja- ko bardzo wa¿ne dla historii danego miejsca i jego to¿samoœci. Wy³¹czone z obrotu cy- wilnoprawnego s¹ równie¿ zabytki maj¹ce szczególn¹ wartoœæ dla narodu polskiego.

Mówi siê o ich „bezcennoœci” [Medyñski 2003]. Uznano tak¿e, ¿e obrotowi rynkowemu zdecydowanie nie podlegaj¹ za³o¿enia przestrzenne, lecz tylko pojedyncze obiekty wcho- dz¹ce w ich sk³ad oraz cmentarze. W³aœcicielem cmentarzy mo¿e byæ:

– gmina – ze wzglêdu na to, ¿e sprawy cmentarzy stanowi¹ zadanie w³asne gminy – art. 7 ust. 1 pkt. 13 Ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorz¹dzie gminnym [Dz.U. z 2001 r., nr 142, poz. 1592, t.j. z póŸn. zm.] oraz art. 1 ust. 1 Ustawy z dnia 31 stycznia 1959 r.

o cmentarzach i chowaniu zmar³ych [Dz.U. z 2000 r., nr 23, poz. 295 z póŸn. zm.];

– Skarb Pañstwa – w stosunku do grobów i cmentarzy wojennych – art. 3 ust. 1 Usta- wy z dnia 28 marca 1933 r. o grobach i cmentarzach wojennych [Dz.U. z 1933 r., nr 39, poz. 311 z póŸn. zm.];

– Koœcio³y – w stosunku do cmentarzy grzebalnych – art. 22 Ustawy z dnia 30 czerwca 1995 r. o stosunku Pañstwa do Koœcio³a Polskokatolickiego w Rzeczypospolitej Pol- skiej [Dz.U. 1995 r., nr 97 poz. 482 z póŸn. zm.].

Zatem ani osoba fizyczna, ani osoba prawna nie mo¿e byæ w³aœcicielem cmentarza [Wancke 2009]. Z uwzglêdnieniem tych za³o¿eñ dokonano okreœlenia zabytków nieru- chomych, które mog¹ stanowiæ potencjalny przedmiot transakcji rynkowych na terenie Warmii i Mazur (tab. 2).

Dane liczbowe dotycz¹ce nieruchomoœci zabytkowych, które mog¹ byæ przedmio- tem obrotu rynkowego w ujêciu regionalnym (dla poszczególnych gmin), przedstawiono

10 Anna Banaszek, Monika Wasilewicz w tabeli 3 oraz na rysunku 1. W województwie warmiñsko-mazurskim mo¿na wyró¿niæ trzy g³ówne obszary, w których istnieje potencja³ rozwoju rynku nieruchomoœci zabytko- wych. Do poszczególnych obszarów w³¹czono miasta i gminy tworz¹ce zwarte obszary.

Wyodrêbniono:

– obszar 1. – g³ówny oœrodek – Olsztyn i s¹siaduj¹ce z nim gminy nale¿¹ce do strefy pierwszej (Dobre Miasto, Jeziorany, Barczewo i Biskupiec);

– obszar 2. – g³ówny oœrodek – gmina Orneta i s¹siaduj¹ce z nia gminy nale¿¹ce do strefy pierwszej i drugiej (Mor¹g – strefa 1., Mi³akowo – strefa 2. i Pas³êk – strefa 2.);

– obszar 3. – g³ówny oœrodek – gmina Reszel i s¹siaduj¹ce z ni¹ miasta i gminy nale¿¹ce do strefy 1., 2. i 3. (miasta: Kêtrzyn – strefa 1. i Bartoszyce – strefa 2., gminy: Reszel

– strefa 1., Miko³ajki – strefa 1., Ryn – strefa 2., Sêpopol – strefa 2., Srokowo – strefa 2., Bartoszyce – strefa 2., Korsze – strefa 3., Wêgorzewo – strefa 3. i Kêtrzyn – strefa 3.).

ai n ei s ei n d o a k t s o n d e

JTheuntiofreference

w ó k t y b a z a b z ci

Lruchomychogóe³m ei

ntalnumberofhsitorcial o

T propetreis

w ó k t y b a z a b z ci

Lneiruchomych u t o r b o z h c y n o z c

¹³ y

w rynkowego l a ci r o t si h f o r e b m u n e h

Tropetreisexcluded rfom p themarket

w ó k t y b a z a b z ci

Lchomychmog¹cych u

r ei

nwyst¹pæiwobrocei m y w o k n y

rberofhsitorcial m

u n e h

Tpropetreisthatmaybe y tr e p o r p e h t n o t n e s e r

p market

o w t z d ó w e j o

Warmiñsko-mazurskei warmiñsko-Mazurskei Woivodship

V

7 6 5

5 1599 3968

a k sl o P m e z a RotalPoalnd

T 64673 18263 46410

Tabela 2. Nieruchomoœci zabytkowe mog¹ce podlegaæ obrotowi rynkowemu w województwie warmiñsko-mazurskim

Table 2. Historical properties that may be present on the property market in the Warmiñsko- -Mazurskie Voivodship

ród³o: Opracowanie w³asne na podstawie Zestawieñ Narodowego Instytutu Dziedzictwa, http://www.nid.pl/idm,1164,zestawienia.html, dostêp: 20.06.2011 r.

Source: Own study based on The Register of the National Heritage Institute, http://www.nid.pl/

idm,1164,zestawienia.html, access: 20.06.2011.

Pod wzglêdem wielkoœci zasobu nieruchomoœci zabytkowych, które mog¹ stanowiæ przedmiot obrotu rynkowego, najwiêkszy potencja³ w województwie warmiñsko-mazur- skim maj¹ dwa g³ówne oœrodki regionu: Elbl¹g (304 obiekty, czyli ok. 8% ogó³u zabyt- ków nieruchomych przeznaczonych do obrotu) i Olsztyn (385 obiektów, czyli ok. 10%

ogó³u zabytków nieruchomych przeznaczonych do obrotu). Najmniej korzystne warunki do rozwoju rynku nieruchomoœci zabytkowych pod wzglêdem liczby obiektów o charak- terze zabytkowym wystêpuj¹ we wschodniej czêœci województwa warmiñsko-mazurskie- go (z wyj¹tkiem gminy Olecko).

Specyfika nieruchomoœci zabytkowych. 11 Tabela 3. Zabytki nieruchome (wpisane do rejestru zabytków) przeznaczone do obrotu

w poszczególnych gminach województwa warmiñsko-mazurskiego [szt.]

Table 3. Real estate properties listed in the register of historical monuments that may be present on the property market in individual communes in the Warmiñsko-Mazurskie Voivodship [units]

e n u m m o C

– a n i m G

a b z ci Lbytków a zruchomych ei

nhenumberof T hsitorcial

s ei tr e p o r p

e n u m m o C

– a n i m G

a b z ci Lbytków a zruchomych ei

nThenumber l a ci r o t si h f opropetreis

1 2 3 4

ei k s r u z a M ei n a

B 14 Lubomino 13

y n ai c r a

B 18 £ukta 6

o w e z c r a

B 100 Ma³dyty 30

e c y z s o tr a

B 48 Markusy 12

y ti c

– o t s ai m

– e c y z s o tr a

B 58 Mikoa³jki 69

a k si P a³ ai

B 11 Mieljewo 6

i k sj ei m o w o n t ai w o p

– c ei p u k si

Bowomeisjkidsirtcit

n 14 Mia³kowo 58

i k s ñ y t z sl o t ai w o p

– c ei p u k si

Bslztyñskidsirtcit

o 86 M³iki 2

k e n y t z si

B 16 M³iom³yn 29

o w ei n a r

B 11 M³ynary 41

y ti c

– o t s ai m

– o w ei n a r

B 14 Mor¹g 63

y r d u

B 8 Mr¹gowo 10

o n w ó r b

¹

D 18 Mr¹gowo–maisto–ctiy 41

o t s ai M e r b o

D 121 Nidzcia 24

i k n i n e b u

D 6 NoweMaistoLubawskei 5

12 Anna Banaszek, Monika Wasilewicz

3 il e b a t . d cn.ttabel3 o c

1 2 3 4

y ti w y

D 42 NoweMaistoLubawskei–

y ti c

– o t s ai

m 28

o w o d

³ ai z

D 10 Oelcko 58

y ti c

– o t s ai m

– o w o d

³ ai z

D 49 Oslztyn–maisto–ctiy 385

y t u z r ei w z

D 15 Oslztynek 31

g

¹l b l

E 2 Orneta 102

y ti c

– o t s ai m

– g

¹l b l

E 304 Orzysz 10

k

³

E 11 Osrtóda 22

y ti c

– o t s ai m

– k

³

E 19 Osrtóda–maisto–ctiy 68

k r o b

¹ r

F 24 Pasê³k 58

d

³ a w z rt ei

G 33 Pasym 42

o k c y

¿i

G 7 Peicki 35

y ti c

– o t s ai m

– o k c y

¿i

G 27 Peinêi¿no 7

o w o k d o

G 9 Psiz 37

p a d

³ o

G 19 P³oskinai 1

ei k c ei w a³ I o w o r ó

G 4 P³oœncia 8

y ti c

– o ts ai m

– ei k c ei w a³ I o w o r ó

G 21 Pozezdrze 2

o n z ci z d o r

G 4 Prostki 4

ei k s

¹l b l E o w o n o r

G 12 Purda 43

d l a w n u r

G 16 Reszel 101

a w a³

I 16 Roz³ogi 12

o t s ai m

– a w a³

I 23 RucaineNida 11

a d a s O

– o w o

³I 5 Rybno 3

y n l ei c

œ o K c ei w o n a

J 0 Rychilki 25

o w o n a

J 1 Ryn 59

o n b a w d e

J 21 Sêpopol 54

Specyfika nieruchomoœci zabytkowych. 13

ród³o: Opracowanie w³asne na podstawie Rejestru zabytków... 2011.

Source:Authors' own study on the basis of the register of historical monuments in the Warmiñsko- -Mazurskie Voivodship (Rejestr zabytków... 2011).

3 il e b a t . d cn.ttabel3 o c

1 2 3 4

y n a r o i z e

J 132 Skorwtiy 15

o w o k n o

J 8 Srokowo 52

o w o n il a

K 10 StareJuchy 3

n y z rt ê

K 44 Stawiguda 25

y ti c

– o t s ai m

– n y z rt ê

K 90 Susz 69

e ci l ei si

K 7 Szczytno 16

y ti w i

K 4 Szczytno–maisto–ctiy 25

o n l o

K 11 Œw¹itki 6

e z s r o

K 42 Œwêitajno–powaitoelcki

t ci rt si d i k c el

o 14

ei k c el O el a w o

K 7 Œwêitajno–powaitszczyceiñski t

ci rt si d i k s ñ ei c y z c z

s 31

o w o

³ z o

K 6 Tolkmciko 35

i k n al k u r

K 4 Wêgorzewo 42

k i n t ê z r u

K 44 Weilbark 54

o w o k l e

L 6 Weilcizki 0

k r a b z d i

L 19 Wiclzêta 16

i k s ñ i m r a W k r a b z d i

L 7 Wydminy 10

– o ts ai m

– i k s ñ i m r a W k r a b z d i Ltiy

c 62 Zaelwo 23

a w a b u

L 21

l a t o T

– a m u

S 3968

y ti c o t s ai m

– a w a b u

L 16

14 Anna Banaszek, Monika Wasilewicz

Analizê rynku nieruchomoœci zabytkowych dla Olsztyna przeprowadzono na podsta- wie danych z wojewódzkiej ewidencji zabytków (tab. 4 i rys. 2). Najwiêkszy potencja³ ze wzglêdu na wielkoœæ zasobu nieruchomoœci zabytkowych maj¹ w tym mieœcie nastêpuj¹- ce osiedla: Mazurskie (170 obiektów), Kêtrzyñskie (164 obiekty), Œródmieœcie (246 obiek- tów), Grunwaldzkie (184 obiekty), Zatorze (192 obiekty) i Wojska Polskiego (224 obiektów), a nastêpnie osiedle Nad Jeziorem D³ugim (131 obiektów). S¹ to tereny zlokalizowane za- sadniczo: w centrum miasta, gdzie mieszkali bogaci ludzie wznosz¹cy zarówno imponuj¹- ce kamienice mieszkalne, jak i obiekty u¿ytecznoœci publicznej; skoncentrowane wzd³u¿

przebiegu linii kolejowej (Zatorze) b¹dŸ stanowi¹ce ówczesne tereny wojskowe (Nad Je- ziorem D³ugim) lub tereny mieszkalne gdzie osiedlali siê ludzie mniej zamo¿ni (Osiedle Mazurskie). W Olsztynie wystêpuj¹ tak¿e osiedla, na których nie istniej¹ zasoby nieru- chomoœci zabytkowych. S¹ to najm³odsze osiedla – Nagórki, Pieczewo, Genera³ów. Nie- gdyœ tereny te by³y u¿ytkowane wy³¹cznie rolniczo jako pola uprawne.

Rys. 1. Liczba nieruchomoœci zabytkowych wpisanych do rejestru zabytków, mog¹cych byæ przedmiotem obrotu rynkowego w poszczególnych gminach województwa warmiñsko- -mazurskiego [szt.]. Opracowanie w³asne na podstawie tabeli 3

Fig. 1. Number of properties listed in the register of historical monuments that may be present on the property market in individual municipalities in the Warmiñsko-Mazurskie Vo- ivodship in units (on the basis of tab. 3)

poniżej 15 (strefa 5.) 15–29 (strefa 4.) 30 44 (strefa 3.)– 45 59 (strefa 2.)– granica gmin 60 i więcej (strefa 1.)

below 15 (zone 5.) 15 29 (zone 4.)– 30 44 (zone 3.)– 45 59 (zone 2.)– border of communes 60 and more (zone 1.) quantitative ranges of immovable monuments

in pieces zabytki nieruchome

[szt.]

Elbląg

Braniewo

Lelkowo

Markusy Gronowo Elbląskie

Milejewo Tolkmicko

Płoskinia

Wilczęta

Pieniężno

Orneta

Lidzbark Warmiński Górowo Iławieckie

Bartoszyce

Kiwity Lubomino

Dobre Miasto Jeziorany

Sępopol

Bisztynek

Kolno

Świątki Dywity Miłakowo

Morąg Małdyty

Godkowo Pasłęk

Rychliki Młynary

Jonkowo

Gietrzwałd

Olsztynek Stawiguda

Purda Barczewo Olsztyn

BiskupiecSkorwity Mrągowo

Dźwierzuty Pasym

Jedwabno Szczytno

Piecki

Świętajno

Rozogi

Wielbark Janowo Janowiec Kościelny Nidzica

Kozłowo

Iłowo - Osada Działdowo Płośnica Lidzbark

Rybno Dąbrówno

Grunwald

Grodziczno Kurzętnik

Nowe Miasto Lubawskie Biskupiec Lubawa

Iława Kisielice

Susz Zalewo

Miłomłyn Łukta

Ostróda

Ruciane Nida Pisz

Biała Piska Orzysz Mikołajki

Prostki Kalinowo Ełk Stare Juchy

Wieliczki Olecko Świętajno

Kowale Oleckie Kruklanki

Wydminy Miłki Ryn

Giżycko Kętrzyn

Reszel Korsze

Barciany

Srokowo Węgorzewo

Budry

Pozezdrze Banie Mazurskie Gołdap

Dubeninki

Ostróda Iława

Lubawa Nowe Miasto

Lubawskie

Działdowo

Szczytno

Ełk Giżycko

Kętrzyn Bartoszyce

Górowo Iławieckie

Lidzbark Warmiński Braniewo

Elbląg Frąbork