31-10-2012
Challenge the future
Delft University of Technology
Trends, discussies en hervormingen
op de woningmarkt
2
De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Inhoud
• Ontwikkelingen op de woning(bouw)markt en ontwikkeling koopprijzen: hoe diep zit de crisis?
• Discussie: achtergronden prijsontwikkeling en effecten overheidsbeleid
• Hoe nu verder?
3
De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Nominale en reële woningprijzen,
1965-2012 (eerste half jaar)
4
De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Ontwikkeling nominale
5
De toekomst van het wonen | 31-10-2012
6
De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Aantal verkopen bestaande woningen
7
De toekomst van het wonen | 31-10-2012
8
De toekomst van het wonen | 31-10-2012
VEH marktindicator vertraagd en het
aantal transacties in de bestaande
9
De toekomst van het wonen | 31-10-2012
VEH marktindicator vertraagd en het
aantal verkochte nieuwbouwwoningen
10
De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Stellingen
De koopprijsontwikkeling in Nederland kon tot 2011 redelijk goed verklaard worden door de onderliggende fundamentals De huidige crisis op de woningmarkt is voor een belangrijk deel geënsceneerd door de overheid
11
De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Stelling I
De koopprijsontwikkeling in Nederland kon tot 2011 redelijk goed verklaard worden door de onderliggende fundamentals
12
De toekomst van het wonen | 31-10-2012
13
De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Maximale leencapaciteit en
14
De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Modelontwikkeling
• Constante• Verkoopprijs
• Inkomen
• Rente
• Lange-termijn evenwicht (Woonquote)
15
De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Waargenomen en voorspelde reële
koopprijsontwikkeling 1971-2011 (t.o.v.
2006)
16
De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Werkelijke en geschatte nominale
koopprijsontwikkeling 1971-2012 o.b.v
een schatting over de periode
17
De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Stelling II
De huidige crisis op de woningmarkt is voor een belangrijk deel geënsceneerd door de overheid
18
De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Maximale leencapaciteit en
19
De toekomst van het wonen | 31-10-2012
20
De toekomst van het wonen | 31-10-2012
21
De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Effect op de koopprijsontwikkeling door
aanscherping hypotheeknormen (6%
22
De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Aandeel gesecuritiseerde hypotheken
met betalingsachterstand >90 dgn,
in diverse Europese landen
Bron: Poor en Fitch, bewerking EIB
23
De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Ontwikkeling nominale
24
De toekomst van het wonen | 31-10-2012
25
De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Hervormingsvoorstellen
• 2006: De woningmarkt van het slot (REA)
• 2007: Tijd voor keuzes (VROMRaad)
• 2008: De Woningmarkt ontsloten Greenfieldstudie (vernieuwde stad)
• 2010: Hervorming van het Nederlandse woonbeleid (CPB)
• 2010: Stap voor stap. Naar hervorming van het woningmarktbeleid (VROMRaad)
• 2011: Naar een integrale hervorming van de woningmarkt (SER- CSED)
• 2012: Naar een duurzame financiering van de woningmarkt (22 economen advies)
• 2012: Lente-akkoord
• 2012: Wonen 4.0 (Vereniging Eigen Huis, Woonbond, Aedes en NVM)
26
De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Naar een duurzame financiering van de
woningmarkt (22 economen)
• Geleidelijke verlaging van het inkomstenbelasting tarief voor hypotheekrenteaftrek naar 30% (het tarief in box 3) gedurende een overgangsperiode van 20 jaar
• Afschaffing van de overdrachtsbelasting
• Verbeteren financiering hypotheken doordat banken hypotheken doorverkopen aan lange termijn beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars
• Beperken van de hypotheekschuld van huishoudens (LTV naar 90%)
• Huren naar marktniveau
27
De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Wonen 4.0
• Hypotheekrenteaftrek lineair afgebouwd voor alle hypotheken in 30 jaar vanaf 2015
• Afschaffen overdrachtsbelasting in 2015
• Eigendomsneutraal woonbeleid; woontoeslag voor huurders en kopers met een inkomen tot 30.000 euro
• Verlaging tarieven inkomstenbelasting op inkomens neutrale wijze
• Huurverhoging inflatie plus 2% tot aan 4,5% WOZ waarde met compensatie via verbeterde huurtoeslag voor 60% huurders
• Investeringen in nieuwbouw, herstructurering, energiebesparing en krimpgebieden
28
De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Nationaal stimuleringspakket
• Normaliseer de financieringsmogelijkheden voor huizenkopers
• Verbeter de condities waaronder hypotheken verstrekt worden
• Lever een bijdrage aan startersleningen
• Kom doorstromers tegemoet die hun restschuld moeten financieren
• Stimuleer innovaties in energiezuinige woningen
• Verlaag de BTW op grond naar 6%
• Voorkom een stapeling van negatieve maatregelen voor de woningmarkt
• Voer voor de bouwnijverheid een tijdelijk een vorm van deeltijd-WW in
29
De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Regeerakkoord Rutte II (koopsector)
• Annuïtaire hypotheekrenteaftrek voor maximaal 30 jaar voor nieuwe leningen vanaf 2013
• Hypotheken mogen op termijn niet meer bedragen dan de waarde van het huis (LTV 100%)
• Vanaf 2014 aftrek in 28 jaar van 52% naar 38%
• Belastingopbrengst teruggesluisd naar lagere belastingen
• Betaalde rente op restschulden kan maximaal voor 5 jaar worden afgetrokken
30
De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Regeerakkoord Rutte II (huursector)
• Huurverhogingen op basis van het inkomen van de huurder:tot 33.000 1,5 plus inflatie 33.000 tot 43.000 2,5 plus inflatie vanaf 43.000 6,5 plus inflatie
• Huursombenadering toegestaan
• Woningwaardering vastgesteld op 4,5% van de WOZ waarde
• Woningen van huurders boven de 43.000 tijdelijk geliberaliseerd
• Corporaties terug naar hun kerntaak: bouwen, verhuren en beheren van woningen en daaraan direct verbonden maatschappelijk vastgoed
• Corporaties komen onder directe aansturing van gemeenten
• Extra huurinkomsten worden voor belangrijk via een heffing afgeroomd (in 2017 300 miljoen euro)
31
De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Eerste observaties regeerakkoord (1)
• Verschil tussen insiders en outsiders op de woningmarkt wordt groter
• Geen structurele oplossing financieringsprobleem koopsector
• Zeer bescheiden stimuleringsmaatregelen
• Crisis op woningmarkt zal komende twee jaar verdiepen
• Op termijn integrale maar ovenwichtige hervormingen van de woningmarkt
• CPB vraagt zich af of onderscheid kopers met een oude en nieuwe lening stand houd bij de rechter
32
De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Eerste observaties regeerakkoord (2)
• Zelfstandigheid en rol van corporaties wordt sterk ingeperkt en investeringscapaciteit neemt af
• Corporaties worden vooruitgeschoven belastingkantoor van de overheid
• Snel oplopende woonuitgaven bij huurders
• Grote verschillen in vermogensontwikkeling corporaties afhankelijk van WOZ-waarde bezit en inkomens huurders
33
De toekomst van het wonen | 31-10-2012
Vergelijking hervormingsvoorstellen met
regeerakkoord
• Naar een duurzame hervorming van de woningmarkt
• Wonen 4.0
31-10-2012
Challenge the future
Delft University of Technology
