Empowerment door een recht op koop?

A

an het aanbod tot koop worden ver-schillende voordelen toegekend. Voor de verhuurder betekent ver-koop extra inkomsten en daarmee midde-len om te investeren of de verhuurdershef-fing te voldoen. Voor de bewoner brengt het eigen woningbezit rechten met zich mee en de mogelijkheid om vermogen op te bouwen. En ook voor de maatschappij als geheel zou verkoop van huurwoningen positieve effecten op de leefbaarheid en de woningmarkt kunnen hebben.

Veel van de veronderstelde voordelen van verkoop van woningen zijn evenwel discu-tabel. Zo is een veelgenoemde reden om verkoop te stimuleren, zowel onder corpo-raties als in de landelijke politiek, dat het zou leiden tot empowerment van bewoners. Onder empowerment wordt hier verstaan een geheel van effecten op de door de be-woner ervaren verbetering van de rechts-positie (mogen), persoonlijke ontwikkeling (kunnen), financiële mogelijkheden (win-nen) en de waardering van de mogelijkheid om aan eigen voorkeuren te voldoen (wil-len). Onderzoek onder bewoners toont ech-ter aan dat dit discutabel is (Elsinga et al. 2008; Zijlstra & Gruis, 2009; Zijlstra, 2011). Bovendien is empowerment een begrip met veel facetten, zodat het van belang is om goed te definiëren wat voor soort effecten

tot empowerment worden gerekend, welke van deze effecten verwacht kunnen worden als gevolg van het aanbod van koop en of deze effecten ook daadwerkelijk optreden bij verkoop van corporatiewoningen. In dit artikel beantwoorden we deze vragen op ba-sis van het promotieonderzoek van Zijlstra (2011). We gaan daarbij in het bijzonder in op de effecten die kunnen voortvloeien uit toegenomen verkoopaanbod van huurwo-ningen aan huurders in de sociale sector. De focus ligt in dit artikel op de mogelijke motivatie van bewoners om al of niet tot aankoop over te gaan en de beleving die be-woners hebben ten aanzien van de door hen ervaren keuzevrijheid, eigen competenties, betekenis van kopen of huren en het effect voor henzelf – zogenaamde ‘motivationele empowermenteffecten’.

Het artikel start met een overzicht van (veronderstelde) effecten die optreden als gevolg van de mogelijkheid om te kiezen voor eigenwoningbezit. Daarna rafelen we het begrip empowerment uiteen in ver-schillende deelaspecten en bespreken we de motivationele empowermenteffecten, zoals af te leiden zijn uit data verkregen in een grootschalig onderzoek onder bewoners die een aanbod tot koop van hun huurwoning hebben gekregen (Elsinga et al., 2008; Zijl-stra 2011).

De introductie van de verhuurdersheffing kan leiden tot een toename van het aan­

tal te koop aangeboden huurwoningen door woningcorporaties. Veel corporaties

bieden ook al woningen te koop aan, onder meer in zogenaamde Te Woon pro­

gramma’s. Te Woon biedt de klant van de woningcorporatie naast de mogelijkheid

om de woning te huren, ook de mogelijkheid deze te kopen, eventueel met korting

(zie bijvoorbeeld Gruis et al., 2005; Noordenne et al. 2009).

onderz

oek

ser

vice

thema: Bouw en v

astgoed: crisis en perspectiev

en

Real Estate Research Quarterly | april 2013 | 45

Eigenwoningbezit en empowerment

Het eigenwoningbezit wordt soms als ‘be-ter’ dan huren beschouwd. In Amerika is het zelfs deel van de American Dream (Ro-nald 2008) en in Engeland ben je volgens sommigen een mislukkeling wanneer je in de sociale sector belandt (Gurney 1999). De Nederlandse cultuur en het beleid zijn daarover minder zwart-wit en minder recht-lijnig, maar ook hier is bevordering van ei-gen woningbezit vaak een beleidsdoel, wat er bijvoorbeeld toe leidde dat voormalig minister Donner een voorstel aan de Kamer deed voor de invoering van een Kooprecht voor huurders van woningcorporaties (Don-ner 2011). Voor het stimuleren van eigenwo-ningbezit worden verschillende argumen-ten aangevoerd die betrekking hebben op verschillende schaalniveaus en invalshoe-ken: van positieve effecten op de woning-markt tot effecten op het dagelijks leven van individuele bewoners(o.a. Donner 2011, VROMraad 2004).

Empowerment van bewoners wordt op verschillende manieren aan het eigenwo-ningbezit verbonden. De term empower-ment is ook veelzijdig en kan verschillend worden ingevuld. De term empowerment wordt in vele gevallen inwisselbaar of in nauwe samenhang gebruikt met termen als zelfontplooiing, keuzevrijheid, zeggen-schap, betrokkenheid en verantwoordelijk-heid. Empowerment wordt door Perkins en Zimmerman (1995:572) dan ook ge-noemd als een “warm and fuzzy, one size fits all concept” en door McKee en Cooper (2008:2) als een “catch all label”. Vanuit het individu bezien onderscheidt Zijlstra (2011) vier dimensies van empowerment ‘mogen’, ‘kunnen’, ‘willen’ en winnen’ (gebaseerd op Thomas en Velthouse 1990, zie Zijlstra 2011:73-81). Deze vier dimensies vormen te-zamen motivationele empowerment. Het mogen vertegenwoordigt de rechtspo-sitie en de zeggenschap die met die porechtspo-sitie gemoeid is. Een koper krijgt alle zeggen-schap over de woning en heeft ten opzichte

van een huurder meer rechten. Maar het ‘mogen’ kan ook op een tweede manier wer-ken: het recht de woning te mogen kopen versterkt op zichzelf al de rechtspositie van de bewoner.

Het willen gaat over de waarde en beteke-nis die (de mogelijkheid om te) kopen heeft voor het individu. Die begrippen maken het mogelijk de motivatie, de mate waarin iemand de wil heeft tot iets over te gaan, inzichtelijk te maken. Zo zal een huurder die geen waarde hecht aan het bezit van een woning deze niet kopen omdat de motivatie daartoe ontbreekt.

Het kunnen geeft aan in welke mate een persoon meent in staat te zijn om bepaalde dingen te kunnen doen. Gelooft iemand in zijn eigen kennis en kunde om bepaalde za-ken tot een goed einde te brengen. Het biedt de mogelijkheid om de eigen perceptie van het ‘in staat zijn tot’ weer te geven. Kunnen wordt ook in relatie gebracht met het ver-wachte effect op de sociale cohesie: mensen met een groter netwerk kunnen beschikken over meer sociaal kapitaal en ‘kunnen’ via dat netwerk meer.

Ten slotte is er het winnen. Deze laatste vorm van empowerment hangt enerzijds sterk samen met het mogen: een eigenaar mag de woning bijvoorbeeld wel als onderpand gebruiken en deze verkopen, een huurder niet. Anderzijds hangt het sterk samen met de uitgangspositie: iemand met een (te) laag inkomen kan een woning überhaupt niet verwerven en wordt zo uitgesloten van de kans op winnen. Het winnen geeft dus aan of iemand in staat is een financieel voordeel (maar ook de kans op nadeel: risico) te kun-nen behalen. In Tabel 1 zijn de verschillende aspecten van empowerment samengevat .

Motivationele empowermenteffecten

De hierboven onderscheiden empower-mentaspecten mogen, kunnen en winnen zijn in verschillende onderzoeken al uit-voerig belicht (zie bijvoorbeeld Elsinga et al. 2008, Elsinga en Conijn 2001, Malpass

(dimensies)

mogen Het recht hebben om (controle uit te oefenen)

Eigendoms­ rechten

De rechten hebben (of verwerven, krijgen) om te kunnen beslissen over de woning, bijvoorbeeld door koop.

Willen De motivatie hebben om (te handelen)

Keuze De mate waarin men meent keuzeruimte te hebben en keuzes te kunnen maken. Betekenis De mate waarin een keuze

‘betekenis’ heeft (of men ‘geeft’ om de zaak). Impact De mate waarin men meent

dat een actie tot effect leidt en het effect met de actie samenhangt (kennis van het resultaat).

Competentie De mate waarin men meent in staat te zijn de actie te kunnen ondernemen en voltooien.

Kunnen In staat menen te zijn om (te kunnen handelen)

Geborgenheid De mate waarin men zich thuis en veilig voelt in de woning.

Eigenwaarde De wijze waarop men over zichzelf denkt.

Controle De mate waarin men meent invloed op het eigen leven (en gebeurtenissen) te kun­ nen uitoefenen.

Winnen Financieel (kunnen)

vooruitgaan Financiële aspec­ten als maandlas­ ten en verdienmo­

Kosten controleren met ei­ gen keuzes en deze kosten kunnen verminderen en/of

onderz

oek

ser

vice

thema: Bouw en v

astgoed: crisis en perspectiev

en

Real Estate Research Quarterly | april 2013 | 47 2006). De motivationele effecten (het

wil-len) zijn tot nog toe echter onderbelicht gebleven, terwijl het uiteraard ook van be-lang is te weten welke betekenis een eigen-woningbezit heeft voor de bewoners zelf. In dit artikel gaan wij daarom nader in op motivationele aspecten, die, zoals te zien is in tabel 1, nader te onderscheiden zijn naar de deelaspecten keuze, betekenis, impact en competentie.

Om empowermenteffecten op het ‘wil-len’ te onderzoeken zijn interviews gehou-den onder bewoners van complexen die Te Woon worden aangeboden (Zijlstra en Gruis 2009) en is de data verzameld in de enquêtes van het onderzoek van Elsinga et al. (2008) opnieuw geanalyseerd, maar nu vanuit de aspecten ‘keuze’, ‘betekenis’, ‘im-pact’ en ‘competentie’ zoals gedefinieerd in tabel 1. In dit onderzoek zijn een groot aan-tal stellingen voorgelegd aan 602 bewoners die een aanbod tot koop hebben gekregen en daar al of niet gebruik van hebben ge-maakt. Tabel 2 bevat een selectie van de stel-lingen die gerelateerd kunnen worden aan verschillende aspecten van motivationele empowerment. De resultaten worden hier-onder nader besproken.

Keuze

Keuze geeft aan of iemand ervaart keuzes te kunnen maken: of er inderdaad twee (of meer) vergelijkbare opties voorhanden zijn, dus keuzeruimte en of men meer kan doen (bijvoorbeeld met de woning) als het gevolg van deze opties. Objectief gezien nam de keuze voor huurders en kopers in Te Woon programma’s uiteraard toe; zij hebben im-mers een keuze gemaakt om te blijven hu-ren of te kopen. Het is evenwel de vraag of deze keuze door de huurders wel als een reële optie werd ervaren: de helft van de huurders vond dat er geen sprake was van een keuze omdat ze de woning toch niet konden kopen (Elsinga et al. 2008, Zijlstra 2011:167-170). Tenminste voor een kwart van de huurders in de enquête was het de eerste

maal dat ze over de koop van een woning nadenken. Aangenomen kan worden dat hun keuzeruimte, of tenminste hun bele-ving daarvan, is vergroot. In de enquête is ook gevraagd of kopers en huurders ervaren meer of minder keuzevrijheid te hebben om met hun woning te kunnen doen wat ze willen. De stelling ‘mensen met een koop-huis hebben meer keuzevrijheid dan men-sen met een huurhuis’ werd door kopers en huurders bijna even vaak onderschreven als ontkend. En tussen beide groepen bestaat geen significant verschil. Dit kan verklaard worden door een verschil in interpretatie van keuzevrijheid: denken mensen vooral aan de vrijheid om te kiezen uit woningen op de markt of aan vrijheid om met de hui-dige woning te doen wat men wil. De stel-ling ‘ik kan met mijn huis doen wat ik wil, wanneer ik wil’ brengt het verschil in de ervaren handelingsvrijheid in beeld. Kopers zijn significant vaker van mening met hun huis te kunnen doen wat ze willen. Vanuit de bewoners gezien illustreren deze stellin-gen dat kopers meer (mede als gevolg van de verworven rechten en het effect op het ‘mogen’) keuzeruimte ervaren dan huur-ders maar dat tegelijkertijd beide groepen geen verschil zien tussen elkaars positie. Vanuit het perspectief van motivationele empowerment kan daarom geconcludeerd worden dat er geen duidelijke aanleiding is om eigenwoningbezit na te streven. Wel ge-ven de huurders aan het aanbod om de wo-ning te kopen serieus overwogen te hebben, maar de keuze hebben ze snel afgedaan (zie ook Zijlstra en Gruis 2009, Zijlstra 2011;147-175).

Betekenis

Betekenis geeft uitdrukking aan de waarde die men aan iets ontleent, in die zin biedt het als het ware een uitgangspunt voor motivatie: iets van waarde streef je na, iets zonder waarde niet (zo snel). Voor kopers is het aannemelijk dat Te Woon betekenis vertegenwoordigd, want anders zouden zij

mensen zouden zo’n huis als dat van mij willen’ reageerden de huurders significant positiever dan de kopers. Het geeft de bete-kenis van de woning voor de huurders aan. Maar het zorgde niet voor de keuze om de woning ook te kopen. De stelling ‘familie en vrienden hebben meer respect voor je als je huiseigenaar bent’ illustreert ook dat een koopwoning op zich niet zo begerens-waardig is. Kopers en huurders bevestigen deze stelling in gelijke mate en in meerder-heid met oneens. Zowel voor de huurders als de kopers is het motivationele empo-werment effect dus beperkt. Kopers kenden waarschijnlijk vooraf een grotere betekenis toe aan eigenwoningbezit, zij kochten ook na het aanbod. De positie van kopers in de maatschappij zien kopers en huurders evenwel niet verschillend, hierin kan dus geen waarde gevonden worden om tot koop over te gaan. De antwoorden op deze stel-ling bevestigen ook dat de betekenis van eigenwoningbezit mede cultureel bepaald is. In Nederland staan kopers en huurders blijkbaar neutraler tegenover de betekenis van eigenwoningbezit dan in bijvoorbeeld de VS of Engeland.

Impact

Impact geeft aan in welke mate een gevolg verwacht wordt van de (mogelijkheid tot) koop. Het staat sterk in relatie tot keuze om-dat impact in feite betekent of iemand ‘ken-nis heeft van het resultaat‘ dat voortvloeit uit een bepaalde keuze. De huurders die direct afzagen van de koop deden dit vooral omdat de woning hen zelf niet voldoende beviel of omdat ze niet verantwoordelijk willen zijn voor het onderhoud. Zij kiezen ervoor om deze ‘uitdaging’ niet aan te gaan. Daarmee staan zij lijnrecht tegenover de kopers die als een van de redenen om te ko-pen aangaven juist zeggenschap over de

wo-(zeggenschap over de woning) impact verte-genwoordigen. Maar de antwoorden op de stelling ‘ik kan in mijn huis doen wat ik wil, wanneer ik wil’ lieten zoals gesteld geen ver-schil zien tussen huurders en kopers. Beide menen in grote mate al handelingsvrijheid (privé) te genieten in hun huis.

De hoogte van de opleiding en het inkomen kunnen leiden tot een ‘betere’ kennis van het resultaat en dus een duidelijker beeld van de impact. Kopers ervaren door hun ho-gere opleiding en inkomen meer controle en dus meer keuze en impact. De stelling ‘als ik krijg wat ik wil is dat meestal omdat ik geluk heb’ illustreert het verschil. De ko-pers zijn het met deze stelling significant vaker oneens terwijl de huurders menen dat hun leven sterker afhankelijk is van ge-luk. Dit verklaart dat van kopers verwacht kan worden dat ze positiever staan tegen-over beide aspecten omdat ze meer invloed, controle en kennis (menen te) hebben over de gang van zaken en verwachte effecten. In andere woorden, analoog aan Elsinga (et al. 2008 en Zijlstra 2011;198): huurders die meer empowerment ervaren, kopen hun huurwoning.

Competentie

Competentie geeft aan of iemand meent in staat te zijn om een keuze (of actie) tot een goed einde te brengen. Bij competen-tie spelen leeftijd en inkomen een belang-rijke rol. De huurders zagen het meest af van koop omdat leeftijd en inkomen in hun perceptie niet mogelijk maakten te kopen. Ook relatief jonge mensen geven aan dat ze te oud zijn en het omgekeerde is eveneens te zien; bij het in de toekomst open laten van de koopoptie zijn ook enkele mensen op gevorderde leeftijd vertegenwoordigd. Dat een deel van de huurders de koopoptie openhoudt, duidt erop dat zij wel menen de

onderz

oek

ser

vice

thema: Bouw en v

astgoed: crisis en perspectiev

en

Real Estate Research Quarterly | april 2013 | 49

Betekenis zeer mee eens mee eens mee eens noch on­ eens mee on­ eens zeer mee on­ eens totaal

familie en vrienden hebben meer respect voor je als je huiseige­ naar bent

eigenaar­ bewoners

1% 15% 7% 64% 12% 100%

huurders 1% 12% 8% 64% 16% 100%

de meeste mensen zouden zo’n

huis als dat van mij willen eigenaar­bewoners 7% 47% 26% 20% 1% 100% huurders 10% 60% 16% 14% 2% 100%

Keuze

mensen met een koophuis hebben meer keuzevrijheid dan mensen met een huurhuis

eigenaar­ bewoners

35% 12% 43% 3% 100%

huurders 32% 14% 45% 5% 100%

Ik kan met mijn huis doen wat ik

wil, wanneer ik wil eigenaar­bewoners 7% 47% 18% 24% 4% 100%

huurders 4% 30% 10% 51% 5% 100%

Impact

ik kan in mijn huis doen wat ik wil, wanneer ik wil

eigenaar­ bewoners

15% 67% 10% 6% 1% 100%

huurders 14% 74% 4% 7% 0% 100%

als ik krijg wat ik wil is dat

meestal omdat ik geluk heb eigenaar­bewoners 6% 65% 13% 15% 2% 100%

huurders 4% 53% 18% 23% 2% 100%

Competentie

vind dat ik in de meeste dingen niet erg succesvol ben

eigenaar­ bewoners

11% 73% 7% 7% 2% 100%

huurders 8% 70% 9% 12% 1% 100%

over het algemeen ben ik tevre­

den met mijzelf eigenaar­bewoners 16% 76% 4% 2% 2% 100%

huurders 30% 64% 4% 3% 1% 100%

BRon: ZijlStRa 2011;201-219, ontlEEnd aan ElSinGa Et al. 2008)

TaBEl 2 ▶ IlluSTRaTIEVE STEllINGEN

ervaren competentie in relatie tot het aan-schaffen van een woning duidelijk te on-derzoeken. Twee stellingen kunnen hier wel mee in verband worden gebracht. De stelling ‘ik vind dat ik in de meeste dingen niet erg succesvol ben’ wordt door kopers significant vaker ontkend dan door huur-ders. Zij menen dus vaker een onderne-ming tot een goed einde te brengen en hebben ook de koop van hun woning goed afgerond. Maar dat zegt niets over de eigen-waarde, want de stelling ‘over het algemeen ben ik tevreden met mijzelf’ laat ook een significant verschil zien. Hier zijn echter de huurders het stelliger (zeer mee eens) dan kopers. Elsinga et al. (2008) geven hiervoor als mogelijke verklaring dat kopers zich zijn gaan vergelijken met andere mensen in de koopsector en ten opzichte van deze (nieuwe) referentie groep zichzelf juist aan de ‘onderkant’ schatten.

Onder huurders lijkt zich een tweedeling af te tekenen die ook in interviews gevon-den werd (Zijlstra 2011;147-175). Huurders die een groter gevoel van empowerment hebben gaan actiever opzoek naar infor-matie, leren van het aanbod en bouwen zo aan hun ervaring van competentie. Zij zullen een verandering doormaken doordat hun kennis van het resultaat verandert en overwegen koop voor de toekomst als mo-gelijkheid. Daarmee is hun keuze ervaring (keuzeruimte) ook verruimd. Deze groep beslaat ongeveer 22% van de huurders uit de enquête (Zijlstra 2011;182). Voor de overi-ge huurders kan voorzichtig overi-geconcludeerd worden dat zij, mede onder invloed van lage inkomens en opleiding, geen effect op de ervaring van impact, betekenis, keuze en competentie als gevolg van het Te Woon aanbod ervaren. De inschatting van de ef-fecten op ervaren competenties zouden echter, om een duidelijker beeld te krijgen,

De motivationele empowermenteffecten voor bewoners als gevolg van het aanbod tot koop van de woningen zijn diffuus, zo blijkt uit het onderzoek. Hiermee zijn kant-tekeningen te plaatsen bij het empower-mentargument voor het kooprecht en Te Woon vanuit het ‘willen’ bezien. Daarmee is uiteraard niet gezegd dat andere argumen-ten niet legitiem zijn. Het illustreert wel dat, als het empowermentargument wordt gehanteerd, preciezer gedefinieerd moet worden welk deeleffect men dan beoogd. Daarbij kan het ook zijn dat er voor hele groepen helemaal geen empowermentef-fect behaald wordt. Zo wijst het onderzoek erop dat de lagere inkomens niet tot weinig geïnteresseerd zijn in daadwerkelijk over-gaan tot koop. Een koophuis is voor som-migen misschien een droom, maar geen reële wens. Het percentage verkochte wo-ningen aan (zittende) huurders is ook laag en het rendement van de verkopen in Te Woon ligt onder de 10% (Zijlstra 2011;129). Tegelijkertijd blijken het de bewoners te zijn die al de meeste empowerment erva-ren die profiteerva-ren van de koop van de huur-woning. Voor de middeninkomens kan Te Woon zo een goed middel zijn om hen toch nog, vanuit de sociale huursector, te bedie-nen en tegelijkertijd een opstap te bieden naar het eigenwoningbezit. Voor de lage inkomens zal echter naar andere manieren uitgekeken moeten worden om voor hen, meer dan al het geval is, iets te betekenen op het vlak van empowerment. Wel wordt de legitimiteit van de sociale sector met de ervaring van de lage inkomens ten aanzien van motivationele empowermenteffecten bevestigd. Zij voelen zich zeker en veilig in hun woning. Een kooprecht voor huurders van sociale huurwoningen zal hieraan van-uit het motivationele empowermentper-spectief niet of beperkt bijdragen.

onderz

oek

ser

vice

thema: Bouw en v

astgoed: crisis en perspectiev

en

Real Estate Research Quarterly | april 2013 | 51 lITEraTuur

­ Donner, J.p.H. (2011) Woonvisie en toelichting (integrale visie op de woningmarkt, brief aan de Tweede Kamer der Staten­Generaal), KST 32847, Den Haag: ministerie binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties

­ Elsinga, m. en Conijn, J. (2001) Woonuitgaven en woonkosten van huishoudens., Delft: Delftse universitaire pers. ­ Elsinga, m., Blokland, T., Bortel, G. van, Klaufus, C., Kleinhans, R., Zijlstra, S. m.m.v. lamain, C. (2008) Een eigen

huis, een beter leven? Effecten van verkoop van huurwoningen; kopers en huurders vergeleken., Rotterdam: SEV.

­ Gruis, V., Elsinga, m., Wolters, a. en priemus, H. (2005) Tenant empowerment through innovative tenures: an analy­ sis of woonbron maasoevers’ Client Choice programma. Housing Studies, Vol.20 No.1 pp.. 127­147

­ Gurney, C. (1999) ‘pride and prejudice: Discourses of Normalisation in public and private accounts of Home Owner­ ship’., in Housing Studies Vol.14 No. 2, pp..163­183

­ malpass, p. (2006) Housing policy in an “opp.ortunity society” home ownership and the amplification of inequality, in: Homeownership, getting in, getting from, getting out, part II, Doling, J. and Elsinga, m. (eds.)., amsterdam: IOS press.

­ mcKee, K. and Cooper, V. (2008) ‘The paradox of Tenant Empowerment: Regulatory and liberatory possibilities’., in:

Housing Theory and Society, Vol.25 No.2 pp.132­146.

­ Noordenne, m. van, Bakker, R. en Bal, m. (2009) Cashflow verzekeren met koopvarianten en Te Woon. Tijdschrift voor

de Volkshuisvesting jrg.15 nr.5 pp.21­25.

­ pas, B., pouwels, J. en Kropman, J. (1983) Huren en kopen: achtergronden en konsekwenties., Nijmegen: ITS. ­ perkins, D.D. and Zimmerman, m.a. (1995) Empowerment Theory research and app.lication, American Journal of

Community psychology, Vol.23 No.5 pp.569­579.

­ Ronald, R. (2008) the ideology of homeownership, homeowner societies and the role of housing., New york: palgrave macmillan.

­ Thomas, K.W. and Velthouse, B.a. (1990) Cognitive Elements of Empowerment: an “Interpretive” model of Intrinsic Task motivation., The Academy of Management Review, Vol.15 No.4 pp.666­681

­ VROm (1993) nota volkshuisvesting in de jaren negentig van bouwen naar wonen., Den Haag: ministerie van VROm. ­ VROmraad (2004) Op eigen kracht, eigenwoningbezit in Nederland., Den Haag: VROmraad.

­ VROmraad (2006) Stad en Stijging: Sociale stijging als leidraad voor stedelijke vernieuwing., Den Haag: OBT. Den Haag ­ Zijlstra, S. (2011) Klantgestuurd voorraadbeleid en empowerment: over Te Woon en andere initiatieven van

Woningcorpo-raties, Tu Delft,.

­ Zijlstra, S. and Gruis, V.H. (2009) Tenants’ expectations of the ‘Clients’ Choice programme’. Urban Challenge/ Izziv Vol.20 No.2 pp.83­90

OvEr DE auTEurs

Dr. ir. sake Zijlstra is onderzoeker en onderwijzer in Housing management aan de

faculteit bouwkunde van de Tu Delft en verdedigde op 1 juli 2011 het proefschrift ‘klant­ gestuurd voorraadbeleid en empowerment, over Te Woon en andere initiatieven van Woningcorporaties’, waarop dit artikel is gebaseerd. Dr. ir. vincent Gruis is hoogleraar