ANALIZA
wykonania zadań środkami pozabudŜetowymi za 2004 rok Miejskiego Zarządu Obiektów Komunalnych w Kluczborku
Podstawowym źródłem finansowania Miejskiego Zarządu Obiektów Komunalnych w Kluczborku jest czynsz regulowany, czynsz za lokale uŜytkowe oraz zaliczki na koszty zarządu nieruchomością
wspólną za mieszkania i lokale uŜytkowe własnościowe pozostające pod zarządem MZOK.
Pozostałe źródła finansowania to głównie opłaty za rezerwacje miejsc, straganów i gruntów na których postawiono kioski handlowe na targowiskach miejskich, oraz wpływy z tytułu obsługi
i dzierŜawy parkingów.
W okresie sprawozdawczym uzyskano przychody ogółem 1 690 215,30 zł. Stanowi to 99,9 % wykonania planu rocznego. Natomiast wykonanie rozchodów zamyka się kwotą 1 986 921,75 zł co stanowi 97,3 % wykonania planu na rok 2004.
Przeciętne zatrudnienie w 2004 roku w Miejskim Zarządzie Obiektów Komunalnych w przeliczeniu na pełne etaty wynosi 19,4 etatu. Dla porównania średnioroczne zatrudnienie wynosiło odpowiednio:
• w roku 1999 - 89,9 etatów,
• w roku 2000 - 46,9 etatów,
• w roku 2001 - 30,3 etatu,
• w roku 2002 - 19,3 etatu,
• w roku 2003 – 21,0 etatów.
Zatrudnienie w osobach wg stanu na 31.12.2004 roku wynosi 16 osób.
WyŜsze przeciętne zatrudnienie w roku związane jest z zatrudnieniem w przeliczeniu na pełne etaty 3,26 osoby średniorocznie, a w poszczególnych miesiacach - w kwietniu 5 osób, w maju i czerwcu po 10 osób, w lipcu 9 osób, w sierpniu 11 osób, we wrześniu 10 osób, w październiku 5 osób w ramach aktywnego partnerstwa MZOK w Kluczborku w lokalnym programie przeciwdziałania bezrobociu dla osób długotrwale bezrobotnych “SZANSA”. W ramach programu “SZANSA” pracę w MZOK podjęło w 2004 roku 60 osób. Koszty programu “SZANSA” pokrywane są z budŜetu w formie przewidzianej na ten cel dotacji.
Ponadto stworzono front robót dla pracowników interwencyjnych, zatrudnionych przez Urząd Miasta, poprzez rezygnację z usług firm zewnętrznych na utrzymanie terenów komunalnych oraz wykonanie drobnych prac remontowych. Do wykonania powyŜszych prac zatrudniono w kwietniu 5 osób przez jedną dekadę, w maju 4 osoby przez cały miesiąc, w czerwcu 3 osoby przez cały miesiąc, 7 osób przez trzy tygodnie, 4 osoby przez jedną dekadę, w lipcu 10 osób i w sierpniu 10 osób.
Przy zatrudnianiu osób w ramach prac interwencyjnych jak i w ramach programu “SZANSA” jednym z czynników wpływających na wybór konkretnych osób był stan zadłuŜenia czynszowego. Daje to szansę przeznaczenia przez te osoby części wynagrodzenia na spłatę długu.
Znaczne ograniczenia dotyczą przychodów firmy szczególnie w konsekwencji powstawania wspólnot mieszkaniowych którymi zarządzają osoby fizyczne, systematycznego uszczuplania zasobów
mieszkaniowych znajdujących się w naszym zarządzie w wyniku sprzedaŜy lokali mieszkalnych i uŜytkowych, odejściem budynków ze stanu w związku ze sprzedaŜą ostatniego mieszkania.
Przychody uzyskiwane przez MZOK tytułem czynszu za komunalne lokale mieszkalne w 2004 roku w porównaniu do analogicznego okresu roku 2003 spadły o 6,0 %.
ObciąŜenie zakładu z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną w analizowanych okresach spadło o 4,5%, natomiast przychody z mieszkań znajdujących się we wspólnotach w obcym zarządzie
zmniejszyły się o 2,3 % co spowodowało zmniejszenie straty na tej działalności o kwotę 22 539,12 zł w porównaniu do 2003 roku.
Jak wcześniej wspomniano podstawowy obszar działalności firmy stanowi obecnie działalność usługowa w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych. Jest ona główną przyczyną trudnej sytuacji
płatniczej MZOK w Kluczborku. Ze względu na trudną sytuację materialną mieszkańców Kluczborka i okolic, oraz występujące w gminie bezrobocie, które w znacznym stopniu wpływa ujemnie na poziom Ŝycia wspólnoty samorządowej, największym problemem naszego zakładu jest sprawa ściągalności zadłuŜeń czynszowych, a konkretnie niska jej efektywność oraz bardzo dynamiczny proces narastania zaległości u poszczególnych lokatorów. Analizując powyŜsze moŜna dojść do wniosku, iŜ ze względu na makroekonomiczne czynniki kształtujące coraz szerszą sferę ubóstwa w całej Polsce sytuacja ta będzie się wciąŜ nasilać i MZOK mimo posiadanych wyroków sądowych, nakazów zapłaty które zostały przekazane do komornika, w związku z bardzo niską skutecznością jego działania nie poradzi sobie z tym ogólnospołecznym juŜ dzisiaj problemem, mimo poniesienia dodatkowych kosztów.
Mimo tych trudności, intensyfikacja postępowań windykacyjnych, kierowanie spraw do sądu oraz egzekucja wyroków sądowych poprzez komornika, wywołała takŜe pozytywny skutek i wielu dłuŜników wykazuje większe zainteresowanie spłatą zadłuŜeń niŜ w poprzednich latach.
Biorąc pod uwagę powyŜsze fakty, MZOK w Kluczborku podobnie jak w roku 2003 podejmuje działania dające moŜliwość zatrudnienia dłuŜników zakładu przy róŜnych rodzajach prac prostych.
Dzięki temu mają oni szansę odpracowania swojego zadłuŜenia, MZOK skutecznie windykuje naleŜności a miasto zyskuje na atrakcyjności dzięki realizacji publicznych celów.
Rok 2004, MZOK w Kluczborku zamyka stratą netto w kwocie 23 809,92 zł. Przy czym na
działalności operacyjnej poniesiono stratę w wysokości 296 706,45 zł tj o 202 320,85 zł mniej niŜ za 2003 rok.
PoniŜej w Tabeli 1 przedstawiono stany zadłuŜeń czynszowych na koniec poszczególnych lat obrachunkowych.
TABELA 1. Rok
Wyszczególnienie 2001 2002 2003 2004
Stan zadłuŜeń
Stan naleŜności ogółem na dzień 31.12.2004 roku kształtuje się następująco:
NaleŜności ogółem 2 018 565,71 zł w tym:
• z tytułu czynszów za lokale mieszkalne 1 614 592,67 zł
• z tytułu czynszów za lokale uŜytkowe 254 832,41 zł
• pozostałe naleŜności 149 140,63 zł
NaleŜy zaznaczyć, iŜ powyŜsze naleŜności wykazane zostały w wartości brutto, tj. bez pomniejszenia o wysokość odpisów aktualizujących naleŜności, które zostały utworzone zgodnie z art. 35b ustawy z dnia 29 września 1994 roku o rachunkowości celem ukazania w sposób rzetelny sytuacji finansowej zakładu. Łączna wysokość odpisów aktualizujących naleŜności stanowi na 31.12.2004 roku kwotę 1 301 860,32 zł i dotyczy wyłącznie naleŜności z tytułu dostaw i usług. Wobec powyŜszego wysokość naleŜności netto zamyka się na koniec okresu sprawozdawczego kwotą 716 705,39 zł.
Wśród w/w naleŜności, wymagalne na dzień sprawozdawczy wynoszą:
• z tytułu opłat czynszowych i pozostałych usług 1 969 258,39 zł
• z tytułu wspólnot mieszk. pod zarządem MZOK 22 280,13 zł
• od pracowników 10 055,31 zł.
Wysoki poziom zadłuŜeń usługobiorców wobec MZOK w Kluczborku prowadzi do pogorszenia płynności finansowej (brak środków pienięŜnych w obrocie), wobec czego zakład nie posiada wystarczającej ilości środków na regulowanie swoich zobowiązań.
Stan zobowiązań ogółem 692 659,44 zł w tym:
• z tytułu dostaw i usług 314 365,28 zł
• wobec budŜetów 217 533,98 zł
• z tytułu ubezpieczeń społecznych 36 388,39 zł
• z tytułu wynagrodzeń 47 483,73 zł
• pozostałe zobowiązania 76 888,06 zł.
W analizowanym okresie zobowiązania ogółem uległy zmniejszeniu o 150 874,96 zł tj. o 17.9 %, a zobowiązania z tytułu dostaw i usług o 167 975,37 zł.
Wśród podanych wyŜej zobowiązań, wymagalne na dzień 31.12.2004 r. wynoszą:
• wobec dostawców usług - 168 212,18 zł -na 31-12-2003 było 252 317,98 zł
• wobec dostawców materiałów - 3 621,84 zł -na 31-12-2003 było 3 704,18 zł
• wobec wspólnot mieszkaniowych
pod obcym zarządem - 88 736,76 zł -na 31-12-2003 było 174 012,98 zł
• wobec budŜetu - 217 533,98 zł -na 31-12-2003 było 187 568,25 zł.
Jak widać w ciągu roku nastąpiła znaczna poprawa na odcinku regulowania zobowiązań w porównaniu do poziomu zobowiązań na 31-12-2003 r.
W związku z wysokim stanem naleŜności z tytułu opłat czynszowych, zaliczek na koszty zarządu oraz pozostałych naleŜności w latach 1999 do 31-12-2004 , na drogę postępowania sądowego i
egzekucyjnego przekazano ponad 300 spraw.
Z powyŜszego w analizowanym okresie załoŜono 130 spraw.
W analizowanym okresie prowadzono egzekucję komorniczą w 51 sprawach, ponadto skierowano do komornika w 2004 roku 60 wniosków o wszczęcie egzekucji w nowych sprawach zakończonych wyrokiem lub nakazem płatniczym w 2004 roku.
Ze względu na koszty większość spraw sądowych prowadzona jest w systemie nakazowo - upominawczym z opłatą w wysokości 2 % od wartości sporu (normalnie 8%).
Z powodu zaległości w opłatach czynszowych, na skutek wypowiedzenia umów najmu, najemcy 57 lokali mieszkalnych pozostają bez tytułu prawnego do zajmowanego lokalu (stan na koniec 12.2004 r.).
W 2004 roku w sprawach zadłuŜeń wysłano ponad 750 pism, tj: upomnień, wezwań i przedsądowych wezwań do zapłaty, wypowiedzeń umów najmu, pism wyjaśniających zadłuŜenia, rozkładających zaległości na raty, itp.
Nowym, a jednocześnie rokującym spore nadzieje sposobem windykacji naleŜności jest zatrudnienie dłuŜników zakładu do prac społecznie uŜytecznych, realizowanych przez MZOK na podstawie zleceń zewnętrznych. Jak wcześniej wspomniano w ten sposób daje się moŜliwość odpracowania zadłuŜenia, zmniejszając tym samym nieściągnięte naleŜności.
Poza tym, w okresie sprawozdawczym MZOK w Kluczborku w praktyce stosował przepisy Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy...., dotyczące sposobu postępowania w sprawach dłuŜników. Łącznie od stycznia do końca grudnia 2004 roku
zawarte zostały 42 ugody z dłuŜnikami mającymi istotne zadłuŜenie wobec naszego zakładu, w których ustalono sposoby spłaty zadłuŜenia podstawowego, odsetek, rozłoŜono zaległości na raty, dokonano częściowych umorzeń. Wysokość rat, umorzeń oraz terminy spłat ustalane są indywidualnie z kaŜdym dłuŜnikiem w zaleŜności od jego sytuacji materialnej. Zawarcie w/w ugód ma umoŜliwić lokatorom spłatę zaległych zobowiązań by w przyszłości mogli na bieŜąco dokonywać opłat czynszowych w MZOK, pobierać dodatek mieszkaniowy, itp. Podstawą zawarcia ugody jest pisemny wniosek najemcy lokalu.
W 2004 roku dla Miejskiego Zarządu Obiektów Komunalnych w Kluczborku przewidziano dotację w łącznej wysokości 402 000,- zł z przeznaczeniem na zadania wymienione w Tabeli 2.
W tabeli zaprezentowano łączne wykonanie kosztów zadań lub wysokość straty za 2004 rok, dla których jako źródło finansowania (pokrycia) przewidziano dotację z budŜetu.
Według stanu na dzień 31.12.2004 roku Miejski Zarząd Obiektów Komunalnych w Kluczborku
administrował zasobami komunalnymi w łącznej liczbie 845 lokali mieszkalnych (nie uwzględniono tu
lokali uŜytkowych, garaŜy, komórek i innych obiektów gminnych nie będących obiektami mieszkalnymi).
Struktura administrowanych zasobów mieszkalnych z uwzględnieniem 46 lokali własnościowych we wspólnotach mieszkaniowych pozostających pod zarządem MZOK przedstawiona została w Tabeli 3.
Na koniec roku w zasobach przez nas administrowanych pozostają:
• lokale uŜytkowe 95(w tym 88 komunalnych i 7 własnościowych),
• garaŜe 166,
• komórki 353,
• targowiska: Nr 1, Nr 2 i Nr 3,
• parkingi miejskie zgodnie z Uchwałą Rady Miejskiej w Kluczborku Nr XI/96/03 z 10 czerwca 2003 roku.
• szalet miejski.
TABELA 2. DOTACJE Lp.
Dotacja przyznana na:
Kwota przyznanej dotacji (rok)
Odpowiednio:
wykonanie kosztów zadań lub wysokość straty do
31.12.2004
1 Remonty budynków 150 000,00 154 305,39
2 Koszty utrzymania lokali (pustostany) 40 000,00 78 371,93
3 Pokrycie strat przy wywozie szamb 20 500,00 27 356,72
4 Pokrycie straty z tyt. utrzymania i administrowania zasobami
komunalnymi we wspólnotach pod obcym zarządem 143 500,00 143 621,41
5 Realizacja programu “SZANSA” 48 000,00 53 848,24
XX RAZEM 402 000,00 457 503,69
TABELA 3. ZASOBY
Wyszczególnienie Stan na: 31.12.2004 r.
Budynki komunalne gdzie nie przystąpiono do sprzedaŜy 34 budynki (161 lokali) Wspólnoty mieszkaniowe pod zarządem MZOK 26 budynków (94 lokali komunalnych i 46 lokali własnościowych) Wspólnoty mieszkaniowe pod zarządem obcym 206 budynków (544 lokali komunalnych)