MoŜna wyodrębnić wiele definicji rynku. Najbardziej klasyczna definicja traktuje rynek jako miejsce, najczęściej zorganizowane w sensie instytucjonalnym, gdzie dokonują się akty kupna – sprzedaŜy czynników produkcji oraz wytworzonych dóbr (produktów i usług)25. Inne definicje podkreślają relacje zachodzące między uczestnikami procesów gospodarczych czy sposoby zawierania transakcji. W ramach rynku moŜna równieŜ wyróŜnić wiele jego segmentów, w zaleŜności od przedmiotu wymiany. Mówi się zatem o rynku towarów i usług, rynku siły roboczej, rynku środków produkcji, rynku finansowy w ramach których moŜna wyróŜnić inne węŜsze rynki, w tym takŜe rynek nieruchomości26.
NajwaŜniejsze znaczenie w literaturze mają dwa ujęcia rynku:
• ekonomiczne – ogół stosunków zachodzących między kupującymi, a sprzedającymi wraz z towarzyszącym układem cen;
• przestrzenne – obszar, na którym panują określone warunki obrotu towarowego27. W tym kontekście moŜna określić definicję rynku nieruchomości, która wynika zarówno ze specyficznych cech fizycznych i ekonomicznych samej nieruchomości, jak równieŜ z cech transakcji mających miejsce w ramach rynku nieruchomości. Rynek
25
M.Rekowski, Wprowadzenie do mikroekonomii, Poznań 1998, s. 36.
26 S.Belniak, Rozwój rynku nieruchomości w Polsce na tle krajów wysokorozwiniętych, Wydawnictwo Akademii Ekonomicznej w Krakowie, Kraków 2001, s. 40.
27 W.J. Brzeski, D. Cichoń, K. Jurka, B. Rogatko (red.), Nieruchomości w Polsce. Pośrednictwo i zarządzanie, Europejski Instytut Nieruchomości, Warszawa – Kraków, 2007, s. 307.
21 nieruchomości moŜna zatem zdefiniować jako wzajemne relacje do jakich dochodzi w obrębie zbywania (nabywania) praw do nieruchomości oraz innych praw umoŜliwiających ich władanie zgodnie z prawem. Uczestnikami rynku nieruchomości są kupujący i sprzedający, będący osobami fizycznymi lub prawnymi. Oprócz ww. podmiotów uczestnikami rynku nieruchomości są równieŜ notariusze, geodeci, wydziały ksiąg wieczystych sądów rejonowych, rzeczoznawcy majątkowi, instytucje finansujące, urzędnicy obsługujący rynek nieruchomości poprzez udostępnianie i sporządzanie niezbędnej dokumentacji28.
Istotą rynku nieruchomości jest przedmiot obrotu, którym nie są same nieruchomości, ale prawa z nimi związane. W przypadku nieruchomości wyróŜnia się dwie wiązki praw: prawo własności (współwłasności) oraz prawo wykorzystywania nieruchomości29. Transakcje na rynku nieruchomości najczęściej wiąŜą się jednocześnie zarówno z prawem własności, jak i innym prawami z grupy praw wykorzystywania nieruchomości. KaŜde z tych praw jednak moŜe stanowić oddzielny przedmiot transakcji. Najbardziej rozpowszechnionym prawem jest niewątpliwie prawo własności, jednakŜe wśród praw związanych z wykorzystywaniem nieruchomości moŜna wyróŜnić całą gamę specyficznych form władania, jak m.in. uŜytkowanie wieczyste, słuŜebność, zastaw, hipoteka, uŜytkowanie, uŜyczenie, najem i dzierŜawa, trwały zarząd.
Rynek nieruchomości to system składający się z kilku powiązanych ze sobą róŜnorodnymi relacjami podsystemów. M. Bryx wyodrębnia cztery podsystemy rynku nieruchomości: podsystem obrotu prawami własności, podsystem inwestowania w nieruchomości, podsystem zarządzania nieruchomościami i podsystem finansowania nieruchomości30. KaŜdy z tych czterech podsystemów składa się z róŜnych podmiotów, powiązań między nimi i zasad funkcjonowania. Ze względu na potrzeby niniejszej dysertacji, uwaga zostanie skupiona na tzw. podsystemie inwestowania.
Termin inwestycja moŜe mieć więcej niŜ jedno znaczenie. W ekonomii odnosi się do zakupu fizycznego aktywu, na przykład nabycia przez przedsiębiorstwo fabryki, wyposaŜenia lub zapasów, zakupu domu przez indywidualnego nabywcę. Dla specjalisty słowo to oznacza zakup akcji lub obligacji (lub moŜe nawet domu), ale prawdopodobnie nie określa zakupu fabryki, wyposaŜenia lub zapasów31. W jednym i w drugim przypadku łączy inwestora, indywidualnego lub przedsiębiorstwo, chęć posiadania rentownych aktywów.
28
P. Wancke, Nieruchomości. Leksykon pojęć i definicji, Wolters Kluwer Polska Sp. Zo.o., Warszawa 2007, s. 284.
29 S.Belniak, Rozwój rynku nieruchomości w Polsce na tle krajów wysokorozwiniętych, op. cit, s. 40. 30 Czytaj więcej: M.Bryx, Rynek nieruchomości. System i funkcjonowanie, Poltext, Warszawa 2006. 31
22 W gospodarce rynkowej inwestycje traktowane są jako główny sposób powiększania majątku właścicieli, jak równieŜ jako podstawowy czynnik rozwoju gospodarczego. Najczęściej spotykana definicja inwestycji traktuje inwestycje, jako wyrzeczenie się bieŜącej konsumpcji dla przyszłych niepewnych korzyści32.
Bez względu na cel inwestowania, wszystkich inwestorów łączy proces inwestowania, czyli proces gospodarczy polegający na akumulowaniu przez podmioty gospodarcze części bieŜących dochodów i przekształceniu ich w inwestycje. Przyjmując, iŜ pierwotnym źródłem finansowania inwestycji są poczynione uprzednio oszczędności, proces inwestowania moŜna określić jako wyrzeczenie się bieŜącej konsumpcji na rzecz przyszłych korzyści.33
W ekonomii rozpatruje się pojęcie inwestycji w dwóch podstawowych ujęciach: rzeczowym i finansowym (monetarnym). Pierwsze za punkt wyjścia uznaje przepływy dóbr rzeczowych, drugie natomiast przepływy strumieni pienięŜnych. Klasyfikacji i podziałów inwestycji jest w literaturze bardzo wiele, w zaleŜności od przyjmowanego punktu odniesienia. Jednak za podstawowe kryterium tych podziałów i klasyfikacji powinno się przyjąć cel inwestowania. Posługując się tym kryterium inwestycje dzielą się na finansowe, rzeczowe lokacyjne, rzeczowe produkcyjne i inne (Rysunek 1).34
Inwestycje rzeczowe to ogólnie mówiąc zamiana środków finansowych na dobra rzeczowe, usługi, prawo uŜytkowania i patenty, czyli majątek trwały zorganizowany w celu osiągnięcia w następnych okresach dodatkowych dochodów lub oszczędności kosztów. Dokonują je przede wszystkim przedsiębiorstwa, które powiększają wartość majątku trwałego. Inwestycje przedsiębiorstw mogą mieć trojaki charakter: rozwojowy, oszczędnościowy lub odtworzeniowy. Ujęcie rzeczowe inwestycji, zwane teŜ ujęciem klasycznym, rozpatruje inwestycje w skali makroekonomicznej, gdyŜ prowadzi do bezpośredniego powiększania kapitału rzeczowego społeczeństwa35.
Istotą inwestycji rzeczowych lokacyjnych jest obok osiągania zysku przeniesienie siły nabywczej oszczędności na przyszłość (ochrona przed inflacją). Natomiast inwestycje rzeczowe produkcyjne mają na celu zwiększenie wartości przedsiębiorstwa, wzrostu wielkości produkcji i sprzedaŜy, poprawy jakości i nowoczesności produkcji, itp. Zarówno w jednej, jak i w drugiej kategorii znajdują się inwestycje w nieruchomości.
32
K. Jajuga, T. Jajuga, Inwestycje. Instrumenty finansowe, aktywa niefinansowe, ryzyko finansowe, inŜynieria finansowa, op. cit., s.373-374.
33 M. Bryx, R. Matkowski, Inwestycje w nieruchomości, op. cit., s. 12 34 Ibidem, s. 17.
35
23 Rysunek 1. Klasyfikacja inwestycji
Źródło: M. Bryx, R. Matkowski, Inwestycje w nieruchomości, POLTEXT, Warszawa 2001 r., s.18
Alternatywnym do rzeczowego ujęcia inwestycji jest podejście finansowe nazywane inaczej lokatami finansowymi lub inwestycjami portfelowymi, z przepływami kapitałowymi u swoich podstaw. Jedna z form tego typu inwestycji, jaką są fundusze nieruchomości, a w tym takŜe struktura REITs, przedstawiona została w dalszej części rozprawy.
Według Encyklopedii Biznesu inwestycje finansowe określane takŜe mianem monetarnych lub kapitałowych, polegają na nabywaniu praw do udziałów i akcji w spółkach, obligacji państwowych oraz wierzytelności innych przedsiębiorstw36.
Inwestycje finansowe odgrywają w gospodarkach rynkowych ogromną rolę. Stanowią narzędziem alokacji zasobów finansowych. Wymuszają ocenę efektywności inwestycji i lokowanie w przedsięwzięcia najbardziej opłacalne, tzn. przynoszące maksymalne korzyści finansowe przy moŜliwym do przyjęcia poziomie ryzyka inwestycyjnego. Celem inwestycji finansowych jest osiąganie określonych dochodów w postaci: odsetek, dywidendy oraz
36
W. Pomykało (red.), Encyklopedia Biznesu, Fundacja Innowacja, Warszawa 1995 r., t. I, s.387.
Finansowe Rzeczowe lokacyjne Rzeczowe produkcyjne Inne Lokaty
bankowe Dzieła sztuki Nieruchomości
Inwestycje w kadry Akcje, udziały Metale szlachetne Maszyny i urządzenia Badania naukowe Obligacje Przedmioty kolekcjonerskie Wartości niematerialne i prawne Kolekcjonowanie
Udziały w FI Nieruchomości Zapasy
Inwestycje socjalne
24 przyrostu wartości rynkowej kapitału. Do sposobów inwestowania w tej grupie zaliczamy: poŜyczanie pieniędzy bankom, inwestowanie w papiery wartościowe (lokaty o charakterze udziałowym, lokaty wierzytelnościowe) oraz lokowanie pieniędzy w fundusze inwestycyjne (m.in. fundusze nieruchomości). Inwestor w zamian za udostępnienie kapitału innym podmiotom gospodarczym (np. bankom, spółkom, instytucjom zbiorowego inwestowania) nabywa określone prawa37.
Wśród inwestycji finansowych najprostszym sposobem inwestowania jest poŜyczanie pieniędzy bankom. Wykorzystują one wpłacone pieniądze płacąc odsetki, będące rodzajem ceny, jaką dłuŜnik płaci swojemu wierzycielowi za korzystanie z jego majątku w określonym przedziale czasu. Do inwestowania w ten sposób nie potrzebna jest praktycznie Ŝadna specjalistyczna wiedza, a ryzyko sprowadza się właściwie do ryzyka upadłości banku, co występuje niezwykle rzadko. Taka forma inwestowania nie przynosi jednak znacznych korzyści finansowych, a często nawet jedynie pozwala utrzymać wartość lokaty w czasie.
Kolejnym sposobem inwestowania w rozpatrywanej grupie inwestycji są inwestycje w papiery wartościowe. Stanowią one podstawową formę instrumentów finansowych i naleŜą do nich przede wszystkim akcje oraz obligacje. Klasyczne papiery wartościowe są instrumentami finansowymi zabezpieczonymi aktywami wystawcy. Obrót papierami wartościowymi odbywa się zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Ze względu na charakter ogół tych lokat finansowych moŜna podzielić na dwa rodzaje:
• lokaty o charakterze udziałowym (akcje i udziały w spółkach, jednostki uczestnictwa w funduszach powierniczych) – istotą jest udostępnianie kapitału w zamian za prawo do własności podmiotu emitującego instrument finansowy i wynikającego z niego udziału w dochodach.
• lokaty o charakterze wierzytelnościom (obligacje, poŜyczki, bony komercyjne, weksle inwestycyjne) – polegają na czasowym udostępnieniu podmiotom gospodarczym środków finansowych w zamian za określone w umowie korzyści finansowe38.
RóŜnią się one charakterem uzyskiwanych korzyści, moŜliwościami oddziaływania na biorcę kapitału oraz skalą ryzyka inwestycyjnego.
W grupie inwestycji finansowych znajdują się takŜe fundusze inwestycyjne, będące ciągle jeszcze nowym instrumentem na polskim rynku finansowym. Inwestorzy kupując
37 M. Bryx, R. Matkowski, Inwestycje w nieruchomości, op.cit., s.18. 38
25 udziały w funduszach, przekazują im w ten sposób środki pienięŜne, które następnie fundusze inwestują, dywersyfikując na ogół przy tym portfel inwestycji.
PowyŜsza klasyfikacja inwestycji pokazuje, Ŝe inwestycje w nieruchomości obecne są w kaŜdej grupie inwestycji. Wśród inwestycji finansowych inwestycje w nieruchomości występują zarówno w postaci inwestycji bezpośrednich i pośrednich. W przypadku tych pierwszych reprezentowane są przez listy zastawne, akcje i udziały spółek z branŜy nieruchomościowej, papiery komercyjne emitowane przez te firmy, udziały w funduszach inwestycyjnych zajmujących się inwestowaniem w nieruchomości39.
W drugiej grupie inwestycji – inwestycjach rzeczowych lokacyjnych- znajdują się nieruchomości zabudowane i nie zabudowane. Głównym celem inwestowania w tym przypadku jest przenoszenie wartości pieniądza. Popularne wśród inwestorów jest kupowanie w tym celu równieŜ własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, przewaŜnie mieszkalnego. Lokale takie mogą być przeznaczane na wynajem, przynosząc właścicielowi stały dochód, a w razie potrzeby mogą stać się przedmiotem obrotu towarowego40.
Inwestycje rzeczowe produkcyjne to właściwie inwestycje we wszystkie rodzaje nieruchomości, które mają znaczenie produkcyjne i wiąŜą się ze zwiększeniem rozmiarów i efektywności produkcji przedsiębiorstwa.
W przypadku ostatniej grupy inwestycje nie są nastawione na zyski dla bezpośredniego inwestora. Nieruchomości w tej grupie to inwestycje osób prywatnych (mieszkaniowe, rekreacyjne), inwestycje samorządowe i Skarbu Państwa, do których zaliczamy drogi, mosty, infrastrukturę techniczną, oczyszczalnie ścieków, itd. Nieruchomości mieszkaniowe wchodzące w skład tej grupy stanowią większość nieruchomości mieszkaniowych w Polsce41.
Celem dokonywania inwestycji jest osiągniecie zysku, czyli tego co moŜna zarobić. Zysk moŜe być osiągnięty na dwa sposoby. Po pierwsze, moŜe być wygenerowany w postaci dochodu w formie dywidendy lub odsetek. Po drugie, w postaci zysku kapitałowego czyli wzrostu wartości aktywów kapitałowych. W wyraŜeniu procentowym roczny zysk zrealizowany z inwestycji to stopa zwrotu. Oczekiwanej stopie zwrotu z inwestycji towarzyszy oczywiście ryzyko inwestycyjne, czyli prawdopodobieństwo straty kapitału, niepewność osiągnięcia oczekiwanego zysku. Inwestycja w kaŜdy rodzaj aktywów wiąŜe się z ryzykiem. Nie istnieje lokata kapitału, która moŜe mieć zerowy poziom ryzyka. MoŜna
39 Ibidem, s.27. 40 Ibidem, s.30. 41
26 natomiast starać się minimalizować poziom ryzyka poprzez przykładowo tworzenie portfeli inwestycyjnych.
Rynek nieruchomości jako rynek inwestycyjny i jako część rynku kapitałowego charakteryzuje się pewnymi cechami istotnymi z punktu widzenia inwestora. Cechy te są konsekwencją cech samej nieruchomości. MoŜna powiedzieć, Ŝe rynek nieruchomości wyróŜniają zarówno cechy ogólne, występujące w przypadku kaŜdego rynku, jaki i cechy szczególne, wynikające ze specyfiki nieruchomości42. Wśród cech ogólnych moŜna wyróŜnić przede wszystkim dobrowolność zawieranych transakcji, ekwiwalentność rynku, brak jednego dominującego uczestnika (wykluczenie monopolu). Wśród cech szczególnych naleŜy wymienić:
• lokalny charakter rynku – będący konsekwencja niezmienności lokalizacyjnej samej nieruchomości oraz niemoŜności jej przenoszenia na inne rynki43;
• segmentacja rynku – wynikająca z róŜnorodności nieruchomości oraz praw do nieruchomości, powoduje to problemy na etapie porównywania nieruchomości,
• niedoskonałość rynku – przejawiająca się w trudnościach w osiągnięciu poziomu równowagi rynkowej; cechy nieruchomości jak wysoka kapitałochłonność i długi cykl inwestycyjny powodują, Ŝe trudno dopasować podaŜ do istniejącego popytu,
• mała elastyczność rynku – przejawiająca się najczęściej w stałości podaŜy nieruchomości w krótkim okresie,
• trudność w dostępie do informacji – brak informacji dotyczących przeprowadzanych transakcji, skutkuje problemami na etapie ustalania ceny rynkowej nieruchomości,
• interwencjonizm państwowy w obrębie rynku – liczne regulacje dotyczące rynku i zmienność tych regulacji zwiększają ryzyko inwestycyjne, np. zmiany w planowaniu przestrzennym,
• niska efektywność rynku – wynikająca z braku dostępu do wiarygodnych i kompleksowych informacji o rynku.
Umiejscowienie rynku nieruchomości w strukturze rynku, jako ogółu stosunków wymiany napotkać, jest o tyle trudne, Ŝe rynek nieruchomości nie jest rynkiem homogenicznym, co odzwierciedla przede wszystkim róŜnorodność praw podlegającym
42 W.J. Brzeski, D. Cichoń, K. Jurka, B. Rogatko (red.), Nieruchomości w Polsce. Pośrednictwo i zarządzanie, op. cit., s. 328-329.
43 Spotykana jest w literaturze przedmiotu teoria postępującej globalizacji rynku nieruchomości wynikająca z moŜliwości nowoczesnych technologii informacyjnych , pozwalających na inwestowania w róŜnych częściach świata, jednak globalizacja w przypadku nieruchomości odnosi się najczęściej do przepływu kapitałów związanych z nieruchomościami.
27 obrotowi w ramach rynku nieruchomości. Wg tego podziału rynek nieruchomości moŜe być zarówno częścią rynku produktów, jak i usług. Ponadto nieruchomości stanowiące przedmiot transakcji mogą mieć róŜne przeznaczenie, zarówno produkcyjne jak i konsumpcyjne, co kwalifikuje rynek nieruchomości do rynku dóbr i usług produkcyjnych oraz konsumpcyjnych44.
Rozwój rynku nieruchomości stymulowany jest w znacznym stopniu aktywnością inwestorów. E. Kucharska–Stasiak dokonuje klasyfikacji inwestorów na rynkach kapitałowych w oparciu o wiele róŜnorodnych kryteriów:
a) ze względów geograficzno – politycznych inwestorów moŜna podzielić na:
• krajowych – angaŜujących kapitały na terenie własnego kraju,
• zagranicznych – inwestujących na róŜnych rynkach;
b) uwzględniając analizę cech charakterystycznych, róŜnicujących preferencje inwestorów w procesie nabywania obiektu inwestycyjnego, moŜna wyodrębnić:
• inwestorów branŜowych – lokujących swoje środki w przedsiębiorstwa zajmujące się konkretną gałęzią przemysłu,
• inwestorów funduszowych – podejmujących działalność w formie otwartych lub zamkniętych funduszy inwestycyjnych,
• inwestorów finansowych biorących udział w alokacji kapitału, przenoszeniu nadwyŜek finansowych do osób lub organizacji chcących poŜyczyć pieniądze,
• inwestorów spekulacyjnych45 – charakteryzujących się wyŜszą skłonnością do ryzyka na rzecz lepszych krótkoterminowych profitów;
c) wg podziałów Ministerstwa Skarbów, inwestorów róŜnicuje się na:
• strategicznych – ponoszących pełna odpowiedzialność za dalszy rozwój przedsiębiorstw, w które inwestują,
• pasywnych (finansowych) – kupujących mniejszościowe pakiety udziałów lub akcji przedsiębiorstw w celu osiągania dochodu oraz zysku ze wzrostu wartości firm;
d) przyjmując jako kryterium rodzaj nabywanych przez inwestorów praw, moŜna podzielić ich na:
• inwestorów bezpośrednich – nabywających prawa do nieruchomości,
44 S.Belniak, Rozwój rynku nieruchomości w Polsce na tle krajów wysokorozwiniętych, op. cit., s. 41. 45 Spekulacja wg H.B. Mayo to inwestycja oferująca potencjalnie ogromny zysk, lecz jednocześnie bardzo ryzykowna; uzasadnione jest w tym przypadku prawdopodobieństwo, Ŝe inwestycja przyniesie stratę.
28
• inwestorów pośrednich – nabywających prawa do udziałów w firmach lokujących w nieruchomości (np. REITs).;
e) istotny jest równieŜ podział inwestorów na:
• indywidualnych,
• instytucjonalnych (fundusze emerytalne, inwestycyjne instytucje powiernicze, towarzystwa inwestycyjne, firmy ubezpieczeniowe, banki)46. Inwestorzy indywidualni to w większości osoby fizyczne, których aktywność inwestycyjna jest zróŜnicowana w zaleŜności od posiadanych zasobów kapitału47. W Polsce udział inwestorów indywidualnych w rynku nieruchomości sprowadza się głównie do rynku mieszkaniowego. Rzadziej kapitał w tej grupie lokowany jest w nieruchomości komercyjne czy w akcje instytucji posiadających nieruchomości. NaleŜy podkreślić, iŜ w Polsce, ale nie tylko, duŜą barierą wchodzenia inwestorów indywidualnych na rynek nieruchomości jest wysoka kapitałochłonność nieruchomości i jej niepodzielność. W sytuacji, kiedy istnieją liczne trudności z finansowaniem lokat w nieruchomości, bariera ta staje się nie do przebicia. W krajach, w których rynek nieruchomości jest wysoko rozwinięty, zachętą dla inwestorów indywidualnych jest system moŜliwych do osiągnięcia ulg podatkowych48, m.in. ulg mieszkaniowych lub ulg w podatku dochodowym od inwestycji w akcje spółek inwestujących w nieruchomości, jak REITs.
Drugą grupę inwestorów stanowią inwestorzy instytucjonalni, których łączą wspólne cechy, jak m.in.: profesjonalne lokowanie powierzonych im środków pienięŜnych, zorganizowanie w formie przedsiębiorstwa, posiadanie osobowości prawnej oraz określenie przez statut prowadzenia działalności lokacyjnej jako podstawowego (fundusze powiernicze) lub jednego (towarzystwa ubezpieczeniowe) z celów działalności. Ze względu na wspomnianą juŜ duŜą kapitałochłonność inwestycji w nieruchomości, inwestorzy instytucjonalni mają decydujące znaczenie dla rynku nieruchomości.
Grupę inwestorów instytucjonalnych najczęściej określa się jako instytucje finansowe, pośredniczące w lokowaniu oszczędności osób fizycznych lub firm spoza sektora finansowego. Wśród inwestorów instytucjonalnych najczęściej wymieniane są fundusze inwestycyjne, banki inwestycyjne, fundusze emerytalne, instytucje ubezpieczeniowe. Inwestorom instytucjonalnym, jakimi są fundusze typu REITs została poświęcona dalsza część rozprawy.
46 W rozprawie na tej grupie została skupiona uwaga autorki.
47 H.Henzel (red.), Strategie inwestowania na rynku nieruchomości, Wydawnictwo Akademii Ekonomicznej w Katowicach, Katowice 2009, s. 18.
48
29 1.3. Modele funkcjonowania rynku nieruchomości na rynkach rozwiniętych
Elementami rynku nieruchomości, podobnie jak wszystkich innych rynków jest popyt, podaŜ i cena. Konieczne jest wyjaśnienie znaczenia pojęć popyt, podaŜ i cena oraz scharakteryzowanie tych pojęć w kontekście rynku nieruchomości. Popyt to ilość dobra, jaką nabywcy są gotowi kupić przy róŜnym poziomie ceny49. NaleŜy rozróŜnić popyt potencjalny i popyt efektywny. Popyt potencjalny bowiem odzwierciedla ogół potrzeb rynku, a popyt efektywny tę część potrzeb, która jest poparta siłą nabywczą ludności. Popyt potencjalny nigdy nie zrówna się z popytem efektywnym z uwagi na to, Ŝe zawsze pozostanie część potrzeb, których w danym czasie nie ma moŜliwości zaspokojenia, przede wszystkim ze względu na ograniczone zasoby finansowe. Popyt efektywny natomiast moŜe się zwiększać lub zmniejszać odpowiednio pod wpływem zwiększenia lub zmniejszenia dochodów, bądź tez zmniejszenia lub zwiększenia cen na rynku.
Na rynku nieruchomości popyt efektywny moŜemy zdefiniować jako liczbę potencjalnych poszukujących danego typu nieruchomości do kupienia lub wynajęcia, po róŜnych cenach, na danym rynku i w danym czasie, przy załoŜeniu stałości pozostałych czynników (ceteris paribus), jak dochód, liczba ludności, etc.
Cechą charakterystyczną popytu na nieruchomości jest silna intensywność ich ujawniania się, mała substytucyjność, a takŜe słaba relacja wielkości popytu na ceny oraz znaczna rozbieŜność pomiędzy popytem potencjalnym i efektywnym50.
PodaŜ to ilość dobra, jaką sprzedawcy są gotowi zaoferować przy róŜnym poziomie ceny51. PodaŜ na rynku nieruchomości oznacza liczbę nieruchomości dostępnych na danym rynku i w danym czasie do sprzedaŜy lub wynajęcia, po róŜnych cenach przy załoŜeniu, Ŝe pozostałe czynnik są stałe (ceteris paribus). PodaŜ nieruchomości na rynku najmu obejmuje dwie części: nieruchomości istniejące, oferowane do ponownego wynajmu, i nowe nieruchomości, dla których poszukiwani są najemcy. PodaŜ istniejących nieruchomości zaleŜy od liczby najemców, którzy wycofali się lub nie przedłuŜyli umów najmu. Wykazuje zatem odmienny trend do zmian w popycie – gdy popyt rośnie, podaŜ istniejących nieruchomości, gotowych do wynajęcia maleje. PodaŜ moŜe rosnąć w momencie kiedy przyrost nowych nieruchomości, nowoczesnych pod względem technologicznym i
49 D.Begg, S.Fischer, R.Dornbusch, Mikroekonomia, Polskie Wydawnictwo Ekonomiczne, Warszawa 1999, s.77.
50 E. Kucharska – Stasiak, Nieruchomość w gospodarce rynkowej, op. cit., s. 61. 51
30 wizualnym, spowoduje przesunięcie najemców ku nowym zasobom. Istnieją czynniki, które