Zgodnie z art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość gruntowa zdefiniowana jest jako grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Nieruchomość gruntowa może więc być zabudowana i niezabudowana. W skład nieruchomości gruntowej mogą wchodzić budynki i inne urządzenia, jak również nasadzenia (drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania). Aby uznać budynki i inne urządzenia za części składo-we nieruchomości, muszą one spełniać określone warunki. Przede wszystkim muszą być trwale związane z gruntem. Oznacza to niemożność ich odłączenia bez uszkodze-nia lub istotnej zmiany całości albo przedmiotu odłączonego. Do gruntu należy rów-nież przestrzeń nad i pod powierzchnią ziemi. Granice nieruchomości są określone przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu. Problem tak określonych granic został odrębnie uregulowany przepisami prawa: wodnego, górniczego i lotniczego.
W prawie polskim obowiązuje kilka ustawowych definicji lokalu mieszkalnego. Różnorodność ta wynika z idei określonej ustawy i celu zawartego w jej regulacjach. Dotyczy to definicji zawartej w Ustawie o własności lokali, Ustawie o ochronie praw lokatorów i Kodeksie cywilnym. Zgodnie z powyższymi regulacjami lokalami miesz-kalnymi są lokale, nadające się do przebywania w nich ludzi i lokale inne, które nie są wykorzystywane do przebywania ludzi. Lokale mieszkalne muszą spełniać więcej wymogów ustawowych niż lokale o innym przeznaczeniu. Różnice pomiędzy funk-cjonującymi definicjami lokali mieszkalnych prezentuje Tabela nr 1.
Tabela nr 1. Zestawienie definicji lokalu mieszkalnego w prawie polskim
Definicja Lokal mieszkalny Przepis prawny
Ustawa o
wła-sności lokali Lokal (nieruchomość lokalowa składająca się z 2 izb wydzielonych trwałymi ścianami i z udziału nieruchomości wspólnej)
Art. 2 ust. 2 Ustawa o
ochronie praw lokatorów
Lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszka-niowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzi-nie kultury i sztuki
Art. 2 ust. 1 pkt 4
Ustawa o spółdzielniach mieszkanio-wych
Lokal mieszkalny, a także lokal o innym przezna-czeniu, o których mowa w przepisach o własno-ści lokali, domy jednorodzinne
Art. 2 ust. 1
Według art. 2 Ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku, samodziel-nym lokalem mieszkalsamodziel-nym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszka-niowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wy-korzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Odrębna własność lokalu powstaje w wyniku podpisania aktu notarialnego i wpisu do księgi wieczystej, założonej dla tego konkretnego lokalu.
Różnorodność definicji nie ułatwia zadań realizowanych przez zarządców. Jest to kolejny obszar ryzyk, z którymi styka się zarządca. Jednakże pomimo innego cha-rakteru lokali właściciel mieszkania jest takim samym klientem zarządcy, jak firma będąca właścicielem budynku komercyjnego (np. biurowego). Różnice wynikają ze skali posiadanej nieruchomości czy zakresu ich wykorzystania, ale zasada relacji po-między właścicielem a zarządcą jest tożsama.
Podsumowanie
Przedmiotem artykułu była próba wskazania skali wpływu przepisów prawa na za-rządzanie nieruchomościami. Na kilku przykładach, w tym różnorodnych definicji odnoszących się do lokalu, wykazano, jak niespójne jest polskie prawo kształtują-ce rynek nieruchomości. Podjęte rozważania odnoszą się do kilku wątków, bardzo istotnych ze względu na bezpieczeństwo prowadzenia działalności na tym ryn-ku, bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami oraz zabezpieczenie stron umowy na zarządzanie nieruchomościami.
Bibliografia
Bukowski Z. (2013), Czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu [w:] Zarządzanie nieruchomościami, Lex, nr 175024.
Dziczek R. (2012), Własność lokali. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków, Wyd. Lexis Nexis, wyd. 6 Warszawa.
Gabara W. (1993), Między wiedzą a działaniem. Przesłanki racjonalnego zarządzania, Warsza-wa, s. 21.
Kucharska-Stasiak E. (2000), Zarządzanie nieruchomościami, Warszawa, ss. 21–22.
Najbar K. (2013), Rynek usług zarządzania nieruchomościami, Wydawnictwo Poltext, Warsza-wa, s. 151.
Rzońca S.K. (1981), Instytucja zarządu w prawie cywilnym a zarząd majątkiem wspólnym mał-żonków, Studia Cywilistyczne, t.XXXI, s.117
Tomaszewska E. (2015), Administrator nieruchomości. Zagadnienia prawne i praktyczne, Difin, Warszawa, s. 29.
Wancke P. (2015), Prawne aspekty gospodarowania nieruchomościami w ujęciu praktycznym, Wydawnictwo Poltext, Warszawa.
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami Dz. U. z 1997r. Nr 115 poz. 741 z późn. zm.
Ustawa z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej, Dz.U. 2004 nr 173 poz. 1807 z późn. zm.
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Dz.U. 1982 Nr 19 poz. 147, t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 707, 830, 941, 1289, z 2015 r. poz. 218, 978.
Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków, Dz.U. 2014 poz. 1200 .
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, Dz. U. z 1994r. nr 85 poz. 388 z późn. zm. Ustawa z 13 czerwca 2013 r. O zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawo-dów Dz.U. 2013 poz.829.
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 Nr 16 poz. 93, t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 121, 827, z 2015 r. poz. 4, 397, 539, 1137.
Ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne, Obwieszczenie Marszałka Sejmu RP z dnia 27 lutego 2015 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy – Prawo wodne, Dz. U. 2015 r., poz. 469.
Prawo geologiczne i górnicze, Dz. U. 2015 r., poz. 196.
Ustawa z dnia 3 lipca 2002 r. Prawo lotnicze, Dz.U. 2002 Nr 130 poz. 1112.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 27 grudnia 2007 r. w sprawie określenia da-nych dotyczących czynszów najmu lokali mieszkalda-nych nienależących do publicznego zaso-bu mieszkaniowego, położonych na obszarze gminy lub jego części, Dz.U. nr 250, poz. 1873. Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 13 grudnia 2013 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości , Dz.U. 2013, poz. 1616. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 23 lipca 2013 r. zmieniające rozporządzenie w spra-wie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości, Dz.U. 2013, poz. 942.
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu prze-prowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości, Dz. U. Nr 207, poz. 2108 oraz z 2009 r. Nr 55, poz. 450.
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Dz.U. 2011 nr 165 poz. 985. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieru-chomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. Nr 207, poz. 2109 oraz z 2005 r. Nr 196, poz. 1628.