rozwój INFraSTrUKTUrY
4. rola nowoczesnych powierzchni magazynowych w polsce w realizacji operacji łańcuchów dostaw
W sprawnej realizacji operacji łańcuchów dostaw niezwykle istotną rolę od-grywa, jak podkreślono, wykorzystanie nowoczesnych obiektów magazyno-wych. W przypadku łańcuchów przebiegających przez terytorium Polski jest to zagadnienie szczególnie aktualne z uwagi na realizowane tu, w istotnym zakre-sie, procesy zaopatrzenia czy dystrybucji wyrobów, wymagające wykorzystania powierzchni magazynowych. Zapotrzebowanie na obiekty logistyczne zgłasza-ne przez podmioty realizujące procesy magazynowe jest na bieżąco zaspokajazgłasza-ne dzięki dynamicznemu rozwojowi polskiego rynku nowoczesnych powierzchni magazynowych. Na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat w Polsce oddano do
eks-ploatacji blisko 10 mln m2 powierzchni magazynowej. Należy zauważyć, że o ile
jeszcze pod koniec 2004 r. jej zasoby wynosiły zaledwie 1 mln m2 powierzchni,
to w roku 2015 wielkość ta kształtowała się już na poziomie 9,31 mln m2.53 Wynik
taki jest efektem oddawania do eksploatacji kolejnych obiektów magazynowych zasilających poszczególne rynki regionalne. Obecnie największe zasoby
wystę-pują na rynku warszawskim (łącznie wynoszą one 2 897 000 m2). Dzieje się tak za
sprawą zarówno centralnej jego lokalizacji, jak i dużego stołecznego rynku zby-tu na wiele wyrobów. Atrakcyjność pozostałych głównych rynków regionalnych związana jest także z ich centralną lokalizacją oraz dokonującym się wciąż
roz-51 G. Lichocik, Znaczenie Korytarza Północ−Południe dla sieci operatora logistycznego [w:] I Forum
Koryta-rza Bałtyk−Adriatyk. Materiały z konferencji, Łódź, 22−23 września 2014 r., Gdańsk 2015, s. 108.
52 Tamże.
53 Dane na koniec czerwca 2015 r. za: Cushman & Wakefield, Marketbeat. Raport o rynku nieruchomości
w Polsce, jesień 2015, s. 20,
wojem infrastruktury transportu, w tym zaś szczególnie w ramach omawianych korytarzy transportowych. Stąd wysokie zasoby powierzchni magazynowych
występują także na Górnym Śląsku (1 643 000 m2), w Poznaniu (1 366 000 m2), we
Wrocławiu (1 272 000 m2) i w Polsce centralnej (1 166 000 m2). Pomimo bliskości
portów morskich na rynku trójmiejskim zasoby wynoszą jedynie ok. 280 000 m2.54
Każdy z tych rynków posiada swoją specyfikę z punktu widzenia obsługi strumieni ładunków. Polska centralna (okolice Łodzi) jako lokalizacja centrów dystrybucji zyskuje grono zwolenników z powodu dobrego połączenia z ryn-kiem stołecznym i dzięki usytuowaniu na skrzyżowaniu dwóch autostrad A1 i A2. Atrakcyjność tego rynku nieruchomości magazynowych podkreślana jest szczególnie z punktu widzenia realizacji dystrybucji na skalę krajową. Dla od-miany parki magazynowe zlokalizowane pod Wrocławiem oraz na Górnym Ślą-sku posiadają obecnie duży potencjał rozwojowy (dzięki dobrej infrastrukturze transportu oraz niższym niż na zachodzie Europy kosztom wynajmu magazy-nu i zatrudnienia pracowników) w kontekście obsługi stąd Europy Centralnej, Niemiec i Austrii. Obecnie znajdują się tu centra dystrybucji przedsiębiorstw realizujących procesy dystrybucji w ramach międzynarodowych łańcuchów dostaw – na rynki europejskie i jednocześnie także na skalę krajową. Niektóre koncerny międzynarodowe przeniosły nawet w okolice Śląska (Dolnego i Górne-go) swoje zakłady produkcyjne i centra dystrybucji, które dotąd zlokalizowane
były w Europie Zachodniej55. Swoistą specyfikę można ponadto zaobserwować
w przypadku obiektów magazynowych zlokalizowanych w okolicach Poznania. Jest to obsługa (zaopatrzeniowa i dystrybucyjna) prawie całej północno-zachod-niej części Polski. Dla odmiany obiekty magazynowe zlokalizowane w okolicach największych polskich portów morskich posiadają raczej „morskie” specjalizacje – związane z obsługą strumieni ładunków przeładowywanych w portach
mor-skich, a także dotyczące realizacji operacji o zasięgu typowo lokalnym56.
W celu zyskania pełnego obrazu omawianego zagadnienia należy odnieść się także do specjalności branżowej najemców komercyjnych powierzchni magazy-nowych w Polsce i w związku z tym rozważyć, w ramach jakiego zakresu proce-sów łańcuchów dostaw (zaopatrzenie, produkcja czy dystrybucja) są one wyko-rzystywane. W odpowiedzi na tak postawione pytanie należy zauważyć, że od kilkunastu lat istotny udział w popycie na nowoczesne powierzchnie magazyno-we posiadają operatorzy logistyczni i przedsiębiorstwa dystrybucyjne (na prze-strzeni lat nawet ok. 50% do ponad 30% w wolumenie transakcji). W ostatnim czasie istotne zainteresowanie najmem powierzchni magazynowych wykazy-wali także przedstawiciele tzw. produkcji lekkiej, sieci sklepów, branży
spożyw-czej, motoryzacyjnej i e-commerce57. Warto jednocześnie podkreślić, że rozwój
e-commerce i wielokanałowości sprzedaży określanej także jako omnichannel
54 Cushman & Wakefield, Marketbeat. Raport o rynku..., s. 24.
55 A. Frąckowiak, Nie budujemy metrów gdziekolwiek, „Nowoczesny Magazyn”, kwiecień−maj 2014, s. 78−79.
56 Tamże, s. 79.
(połączenie handlu internetowego z tradycyjnym, np. w postaci rozwiązania
click and collect − zamówienie drogą elektroniczną, odbiór zaś w tradycyjnym
sklepie detalicznym58) rodzi szczególne wymagania względem wynajmowanej
powierzchni magazynowej. Handel internetowy wiąże się bowiem z większą wymaganą powierzchnią magazynu, większą liczbą doków przeładunkowych czy lepszymi warunkami pracy dla przebywających w magazynie pracowników
kompletujących wysyłki59. Obok najemców wykorzystujących powierzchnie
ma-gazynowe w celu składowania czy realizacji dodatkowych funkcji i usług logi-stycznych od kilku już lat wyraźnie rośnie zainteresowanie powierzchniami pod działalność produkcyjną (zwykle pod tzw. produkcję lekką). Pod procesy pro-dukcyjne w łańcuchach dostaw o różnym zasięgu przestrzennym
wynajmowa-nych jest już ponad 1,2 mln m2 komercyjnej powierzchni magazynowej60.
Udzia-ły procentowe realizowanych funkcji w ramach ogółu wynajętej powierzchni magazynowej w Polsce prezentuje rysunek 1.
Rozważając strukturę przestrzenną wspomnianych łańcuchów dostaw, nale-ży zauwanale-żyć, że najemcy z sektora produkcyjnego dysponują powierzchniami głównie na Górnym Śląsku, w okolicach Warszawy, Wrocławia oraz Polski
central-nej61. Dla nich przy wyborze lokalizacji dla obiektu produkcyjnego, obok innych
czynników, szczególnie ważna jest bliskość partnerów handlowych62 –
dostaw-ców i odbiordostaw-ców w ramach struktur łańcuchów dostaw (omówiony wcześniej trend koncentracji przestrzennej w łańcuchach dostaw). Wybranych najemców z sektora produkcyjnego prezentuje tabela 1.
58 From first mile to last mile. Global Industrial & Logistics Trends, Colliers International, Winter 2015,
http://www.colliers.com/en-us/insights/market-news/2015-global-logistics-report (1.06.2016).
59 Szerzej na ten temat: ProLogis, Globalny łańcuch dostaw: e-commerce i nowy model popytu na
nierucho-mości logistyczne, lipiec 2014, s. 1 i n., www.prologis.com (1.06.2016).
60 Logistyka vs produkcja. Rynek nieruchomości i zasoby ludzkie, Colliers International 2015, s. 9.
61 Tamże. 62 Tamże.
rysunek 1. Wynajęta powierzchnia przemysłowo-magazynowa według funkcji w Polsce w 2015 r.
Źródło: Logistyka vs produkcja. Rynek nieruchomości i zasoby ludzkie, Colliers International 2015, s. 9.
tabela 1. Wybrani najemcy powierzchni komercyjnych z sektora produkcyjnego w Polsce region/ lokalizacja najemca kraj pochodzenia Wytwarzane produkty rok uruchomienia produkcji
Poznań PF Concept Holandia materiały
promocyjne
2011 Tarnobrzeg Pilkington Wielka Brytania szyby
samochodowe
2012
Warszawa III Viva Group Hongkong opakowania
palstikowe
2005
Opole Polaris USA quady 2014
Rzeszów Zelmer Polska AGD 2011
Radomsko Manuli
Hydraulics
Włochy elementy
hydrauliczne
2012
Źródło: Opracowanie na podstawie: Logistyka vs produkcja. Rynek nieruchomości i zasoby ludzkie, Colliers International 2015, s. 9.
Należy zauważyć, że najważniejsze skupiska (rynki regionalne) nowocze-snych powierzchni magazynowo-przemysłowych rozwijają się właśnie na ob-szarze polskiego odcinka korytarza Bałtyk−Adriatyk (jednocześnie na zapleczu polskich portów morskich). Liczne zlokalizowane tam obiekty logistyczne funk-cjonują nie tylko na rzecz strefy tego korytarza − choć zlokalizowane są w jego przebiegu, obsługują także ładunki trafiające do zachodnioeuropejskich portów
morskich63. Na tendencję tę zwrócono już uwagę w niniejszym opracowaniu,
w odniesienu do omawianych wcześniej terminali intermodalnych.