Podatek od nieruchomości jest jedynym i najważniejszym źródłem wpływów po-datkowych dla większości samorządów lokalnych w Stanach Zjednoczonych. Stanowi jednak sporną kwestię od czasów rządu kolonialnego. Opodatkowanie nieruchomości jest regulowane Konstytucją Stanów Zjednoczonych i prawem stanowionym przez każ-dy z pięćdziesięciu stanów i Dystrykt Kolumbii.
Pomimo iż rządy stanowe ustanawiają ramy prawne dla podatków stanowych i lo-kalnych, ich rola w rzeczywistym administrowaniu podatkiem od nieruchomości jest ograniczona. Większość rządów stanowych wprowadza standardy i procedury, monito-ruje jakość i jednolitość oraz zapewnia szkolenia i pomoc lokalnym jednostkom doko-nującym wyceny, lecz to lokalne organy administracyjne są w głównej mierze odpowie-dzialne za oszacowanie, wycenę i pobór podatków304.
Podstawowe zasady wyceny nieruchomości i administrowania są w Stanach Zjed-noczonych bardzo dobrze rozwinięte. Osiągnięto znaczny postęp w zakresie zwiększe-nia profesjonalizmu kadry dokonującej oszacowazwiększe-nia. Jest to wynikiem wprowadzezwiększe-nia programów edukacyjnych i certyfikacyjnych, rozwoju metod służących masowej wyce-nie oraz stosowania systemów komputerowych celem uzyskania większej dokładności i wydajności. Rząd federalny nie bierze udziału w administrowaniu nieruchomościami, jednak przepisy konstytucyjne, zwłaszcza te gwarantujące równość wobec prawa oraz
304 A. Paugam, Ad valorem Property Taxation and Transition Economies, “The World Bank working paper” 1999, No. 9, , s. 52 i nast.
prawo do rzetelnego procesu sądowego, obowiązują we wszystkich formach działań rządowych. Uchwalając ustawę znaną jako „4R Act” bezpośrednio odniesiono się do organów odpowiedzialnych za administrowanie podatkami, aby podejmowały starania przeciwko nadmiernej wycenie nieruchomości dokonywanej przez poszczególne stany w międzystanowym handlu305.
Podatek od nieruchomości w Stanach Zjednoczonych jest pobierany od wartości kapitałowej gruntu i wprowadzonych na nim ulepszeń, ale podstawa podatkowa oraz poziomy oszacowania są różne w zależności od stanu. Zasadniczo prawo stanowe wy-maga, by nieruchomość została oszacowana na podstawie tzw. godziwej wartości rynko-wej. Stan Kalifornii jest wyjątkowy pod tym względem, ponieważ tam wycena nieru-chomości dokonywana jest w oparciu o jej pełną wartość rynkową tylko w momencie sprzedaży, w pozostałych przypadkach podatki wymierzane są na podstawie wartości uzyskanej w oparciu o wycenę przeprowadzoną w 1976 r., przy maksymalnym wzroście wartości wynoszącym dwa procent w skali roku.
Wszystkie stany, za wyjątkiem siedmiu, wymagają, aby każda jednostka wycenia-jąca zachowała ten sam poziom wyceny i definicję wartości. Wymagania kilku stanów ograniczają się jedynie do tego, aby wartości były jednolite i sprawiedliwe w ramach jednostki dokonującej oszacowania. Szesnaście stanów i Dystrykt Kolumbii żądają, aby nieruchomość została wyceniona w oparciu o jej stuprocentową wartość rynkową; trzy-naście ze wspomnianych stanów wprowadziło zróżnicowane poziomy wyceny w róż-nych klasyfikacjach nieruchomości. Preferencyjnym traktowaniem objęte są głównie nieruchomości mieszkalne306. Trzydzieści pięć stanów nalicza tę samą stawkę podatko-wą dla wszystkich kategorii nieruchomości; szesnaście stanów i Dystrykt Kolumbii sto-sują różne stawki odpowiednio do klasy nieruchomości.
Zwolnienia z podatku są wprowadzane konstytucyjnie lub ustawowo przez prawo stanowe, jakkolwiek niektóre stany zezwalają lokalnym organom na dowolność w sto-sowaniu niektórych zwolnień od podatku. We wszystkich stanach nieruchomości znaj-dujące się w posiadaniu rządu podlegają zwolnieniu od podatku. Nieruchomość wyko-rzystywana w celach religijnych lub edukacyjnych z reguły podlega zwolnieniu, chociaż definicja i zakres mogą być zróżnicowane. Instytucje charytatywne są w przeważającej mierze zwolnione od podatku od nieruchomości w Stanach Zjednoczonych, jednak sta-nowe przepisy prawne różnią się pod względem tego, jakie instytucje charytatywne kwalifikują się do zwolnienia podatkowego. Inne powszechne zwolnienia obejmują
305 A. Woorely, Property tax principles…, s. 78 i nast.
szpitale i cmentarze. Kilka stanów wprowadziło zwolnienia podatkowe dla dziedzictwa historycznego, lasów, sadów, kopalń i nieruchomości do celów transportowych307.
Statut i konstytucja każdego stanu ustanawiają podstawę prawną i strukturę organi-zacyjną w zakresie wyceny i opodatkowania nieruchomości. Odpowiedzialność stanu za administrowanie podatkiem od nieruchomości najczęściej przekazywana jest stanowe-mu oddziałowi Wydziału Skarbu (Department of Revenue Taxation) (29 stanów) lub Stanowej Komisji ds. Podatków (State Tax Commission) (8 stanów). Niezależna stano-wa rada Board of Equalization odpowiedzialna jest za kierostano-wanie wyceną w czterech stanach, w tym w Kalifornii, Nowym Jorku, Pensylwanii i Tennessee. Wydział ds. osza-cowań (Department of Assessments) stanu Maryland jest niezależną agencją odpowie-dzialną za wszystkie działania w zakresie dokonywania wyceny. W każdym stanie głów-ne jednostki dokonujące wyceny zbierają informacje i zarządzają informacjami niezbędnymi w procesie wyceny wartości nieruchomości znajdującej się w podlegają-cym im jurysdykcjach. Opisy prawne nieruchomości i prawo własności zazwyczaj od-notowane są w sądzie powiatowym lub w rejestrze własności prowadzonym przez sąd w powiecie, gdzie zlokalizowana jest nieruchomość. Większość, lecz nie wszystkie sta-ny, wymagają odnotowania przekazania własności i ceny sprzedaży.
Wycena katastralna lub mapy podatkowe tworzone i prowadzone są przez osobę wyceniającą i ogólnie stanowią kompletny i dokładny graficzny inwentarz wszystkich działek. Mapy lotnicze mogą być dostarczone przez organy stanowe lub zamówione przez samorząd lokalny celem udostępnienia osobie przeprowadzającej wycenę. Mapy papierowe w większości zostały zastąpione mapami cyfrowymi308.
Główna zasada leżąca u podstaw wyceny wartości nieruchomości dla celów podat-kowych w Stanach Zjednoczonych polega na tym, że nieruchomość powinna zostać wy-ceniona w oparciu o jej wartość rynkową, zgodnie z jej optymalnym wykorzystaniem z punktu widzenia ekonomicznego. Jednak większość stanów przewiduje zgodnie z pra-wem, że niektóre kategorie nieruchomości należy wyceniać według bieżącego wykorzy-stania. Określając wartość rynkową, osoby wyceniające wykorzystują trzy tradycyjne podejścia do wyceny: porównywalne sprzedaże, koszty odtworzenia pomniejszone o utratę wartości oraz kapitalizację dochodu309.
Chociaż prawie wszystkie stany przewidują roczną wycenę i opodatkowanie nie-ruchomości, której początek stanowi konkretna data wyceny, najczęściej jest to 1 stycz-nia lub lipca, tylko 31 stanów wymaga na mocy prawa okresowego ponownego osza-cowania wszystkich nieruchomości do celów wyceny. Przedziały czasowe pomiędzy
307 Youngman, J.H. Malme, An International Survey of Taxes on Land…, s. 223.
308 Ibidem, s. 223.
aktualizacjami wycen są zróżnicowane, obejmują od jednego roku do dziesięciu lat, przy czym 73% stosuje cykl od jednego do pięciu lat. Poszczególne działki są natomiast wyceniane ponownie raz w roku, jeżeli wprowadzono zmiany do nieruchomości wyni-kające z nowej budowy, zburzenia, uszkodzenia itp.
Większość działań w zakresie wyceny nieruchomości oparta jest na systemach komputerowych. Wycena nieruchomości i pobranie podatku są niezależnymi od siebie funkcjami. Pobór podatków należy do urzędników publicznych, których obowiązki przewidziane są prawem stanowym oraz lokalnymi rozporządzeniami. Podatki nałożone przez różne specjalne okręgi, takie jak okręgi szkolne, wodne i pożarnicze, mogą zostać skonsolidowane przez powiatowego lub gminnego poborcę podatkowego i wydane w formie pojedynczego rachunku lub nałożone niezależnie przez każdą jednostkę. Po-datki od nieruchomości pobierane są w cyklu rocznym we wszystkich stanach, przy czym w przypadku większości stanów (27) dozwolona jest zapłata w dwóch ratach. Jed-norazowa opłata wymagana jest w 13 stanach, natomiast w pozostałych zezwala się na opłatę podatkową rozłożoną na trzy lub cztery raty. Powiadomienia dotyczące wyceny albo decyzje podatkowe muszą zawierać informacje o prawach przysługujących podat-nikowi w przypadku odwołania oraz ostateczny termin złożenia formalnego odwołania. W stanach, w których procedura ta jest wszczynana po otrzymaniu decyzji podatkowej, złożenie odwołania nie stanowi odroczenia płatności z tytułu podatku310. Częstotliwość składania odwołań różni się pomiędzy jednostkami wyceniającymi oraz zmienia się z roku na rok, co jest wynikiem licznych czynników zarówno gospodarczych, rządo-wych, jak i politycznych. Średnio poniżej 10% właścicieli nieruchomości składa odwo-łania311.