jest państwem, w którym deficyt mieszkaniowy na wysokim poziomie istnieje od dziesięcioleci. Składają się na niego zarówno uwarunkowania

gospo-darcze, jak i historyczno-społeczne. Państwo odzyskało niepodległość w 1918 r., nie udało się zunifikować systemów prawnych ani znacząco poprawić sytuacji gospodarczej w ciągu następnych 21 lat. Istniały bardzo duże dysproporcje prze-strzenne także w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, nie można rów-nież zapominać o zniszczeniach, które powstały w wyniku obu wojen światowych. Już w 1919 r. zamrożono czynsze za lokale mieszkalne, zasada ta obowiązywała również po zakończeniu II wojny światowej. Niedobór mieszkań pogłębiała ma-sowa migracja do miast. Państwo socjalistyczne wykorzystywało pretekst zanie-dbania budynków przez prywatnych właścicieli (ze względu na ogromne potrzeby techniczne i brak środków nie byli oni w stanie płacić za remonty) i odbierało własność budynków mieszkalnych.

26 Liczba ludności w 1990 r. 38,1 mln, w 2010 r. 38,2 mln; liczba mieszkań w 1988 r. 10,7 mln, w 2011 r. 12,6 mln.

Od 1957 r. nastąpiło uelastycznienie w podejściu do prywatnej własności, była ona dozwolona w ograniczonym zakresie, jednak najem miał charakter admi-nistracyjny i właściciel lokalu czy budynku nie mógł zdecydować ani kto będzie mieszkał w jego mieszkaniu, ani jaka będzie wysokość czynszu.

Aktywność budowlana była uzależniona od decyzji politycznych, państwo przejęło na siebie rolę dostarczyciela mieszkań, jednak rola ta nie miała znaczenia priorytetowego z punktu widzenia rozwoju społeczno-gospodarczego. Spółdziel-nie mieszkaniowe zostały uznane za podmioty, które mają dostarczać nowego zasobu, rozwinęło się budownictwo wielkopłytowe, a użytkownicy uzyskiwali prawa do lokali będące połączeniem najmu i własności. Pomimo dużej aktywności budowlanej w przededniu transformacji, w 1988 r. deficyt mieszkaniowy był oce-niany na ok. 1,3 mln jednostek mieszkalnych. Pogłębił się on w następnych latach, ponieważ wraz z transformacją przyszedł kryzys budownictwa mieszkaniowego ze względu na brak finansowania (kończono jeszcze wcześniej zaczęte inwestycje, ale nie rozpoczynano nowych). Problem utraty możliwości finansowych dotyczył także obywateli, ze względu na wysoką inflację i brak systemowego wsparcia fi-nansowania mieszkalnictwa osoby fizyczne były zdane na pożyczki o charakterze przede wszystkim rodzinnym.

Ramy legislacyjne związane z nowym kształtem rynku mieszkaniowego poja-wiły się dopiero w 1994 r., wskazuje to zarówno na niską wagę problemu w ocenie ówczesnych elit politycznych, jak i ogrom i skalę trudności nowej regulacji. Ustawa o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych z 1994 r. miała wpro-wadzić nowe zasady na linii właściciel – najemca, zasady nie były w pełni rynkowe – przesunięto czas zmniejszenia skali ochrony najemców na 2004 r. Ustawa ta mó-wiła także o obowiązkach gmin w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych obywateli, gminy jako zadanie własne miały tworzyć warunki do zaspokajania po-trzeb mieszkaniowych przez samych obywateli, a bezpośrednio pomagać osobom, które nie były w stanie zrobić tego samodzielnie.

Druga ustawa – o własności lokali także z 1994 wprowadzała nowe podmioty – wspólnoty mieszkaniowe (kondominia) składające się z właścicieli lokali będą-cych jednocześnie współwłaścicielami części wspólnych. W 1997 r. wydano ustawę o gospodarce nieruchomościami, która kompleksowo obejmowała wiele aspektów rynku nieruchomości, w tym także prywatyzację zasobu mieszkaniowego. Gminy miały całkowitą swobodę w ustalaniu bonifikat przyznawanych najemcom wyku-pującym swoje lokale. Ze względu na bardzo silne zużycie techniczne gminy stara-ły się pozbyć jak największej części zasobu komunalnego i bonifikaty dochodzistara-ły do ponad 90% wartości lokalu.

Reprywatyzacja nie doczekała się rozwiązań kompleksowych, spory w parla-mencie nad kształtem ustawy trwały do 2001 r., wtedy to udało się przegłosować ustawę reprywatyzacyjną. Jednak została ona zawetowana przez prezydenta i nigdy nie weszła w życie. Zniecierpliwieni byli właściciele starali się odzyskać swoje do-bra na drodze indywidualnych postępowań przed sądami powszechnymi. Należy

tu wspomnieć, że szczególne zasady dotyczyły nieruchomości przejętych w War-szawie tzw. dekretem Bieruta, tu także nie zastosowano rozwiązań ustawowych, ale byłym właścicielom łatwiej było odzyskiwać nieruchomości na drodze sądowo--administracyjnej ze względów proceduralnych. Podobnie jak w pozostałych pań-stwach postsocjalistycznych pojawił się konflikt pomiędzy właścicielami odzysku-jącymi swoje nieruchomości a ich dotychczasowymi użytkownikami. Przyznano pierwszeństwo roszczeniom reprywatyzacyjnym, ale nowy właściciel wchodził w sy-tuację prawną poprzedniego wraz z zawartymi umowami. Wypowiedzenie umowy najmu było możliwe tylko w określonych okolicznościach, podwyższenie czynszu także było obwarowane określonymi warunkami. W tej sytuacji właściciele starali się pozbywać najemców nie zawsze legalnymi sposobami.

Spółdzielnie mieszkaniowe przez wiele lat miały szczególne regulacje prawne, które umacniały ich pozycję, jednak ostatecznie zostały zmuszone do masowej prywatyzacji własnego zasobu. Obecnie pełnią rolę współwłaściciela i zarządcy, wygasiły prawie całkowicie działalność budowlaną, ich rolę dostarczyciela nowego zasobu przejęły firmy deweloperskie.

W ramach wspierania rynku mieszkaniowego w 1995 r. powołano Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, określono podstawy prawne funkcjonowania podmiotów non-profit statutowo koncentrujących się na budowie i wynajmowaniu zasobu mieszkaniowego, ustalono reguły oszczędzania długoterminowego w celu zaspo-kajania potrzeb mieszkaniowych. KFM został zlikwidowany w 2009 r., jego rolę z ograniczeniami przejął Bank Gospodarstwa Krajowego. Towarzystwa Budow-nictwa Społecznego, które początkowo rozwijały swoją działalność dzięki uprzy-wilejowanemu finansowaniu, musiały się bardzo ograniczyć, ponieważ nie było dostępnych środków budżetowych, system oszczędzania w postaci kas mieszka-niowych nie był dostosowany do ówczesnych warunków gospodarczych i nie był wykorzystywany. W latach 90. wprowadzono także ulgi mieszkaniowe z tytułu budowy, zakupu lub remontu nieruchomości mieszkaniowych, zniesiono je w za-sadzie w 2001 r. W 2006 r. zaczęto działania wspierające młodych nabywców (Ro-dzina na Swoim, potem Mieszkanie dla Młodych). Wsparcie kierowano do śred-niozamożnych, którzy byli w stanie zaciągnąć kredyt hipoteczny i nabyć własność, w efekcie stosowanych rozwiązań ceny wzrastały.

Gminy mogą starać się o dofinansowanie stworzenia nowych mieszkań spo-łecznych. Obecnie największy problem to brak mieszkań dostępnych cenowo, część rynku prywatnego czynszowego jest w szarej strefie ze względów podat-kowych. Mieszkania komunalne w większości zostały sprywatyzowane, te któ-re zostały, są zablokowane przez dotychczasowych najemców, których sytuacja ekonomiczna i osobista nigdy nie została zweryfikowana. Listy oczekujących na mieszkania społeczne są bardzo długie. Stan techniczny zasobu zarówno wykupionego przez najemców, jak i pozostającego własnością gmin jest często bardzo zły, brak środków na remonty i modernizacje, w niektórych miastach prowadzi się rewitalizacje. Nowe inicjatywy rządowe zmierzają w kierunku

rozwoju rynku najmu, także o charakterze non-profit, ale pomimo istniejących regulacji prawnych nie są faktycznie realizowane.

Węgry27 już w czasie I wojny światowej posiadały regulację prawną