Streszczenie
A rty k u ł p ośw ięcony je s t złożonej p ro b le m a tyce gosp od a ro w an ia n ie ru ch o m ościa m i w sektorze publicznym . Kluczowe znaczenie dla racjonalnego g o s p odarow ania n ie ru c h o m oś c ia m i przez je d nostki samorządu te ry to ria ln e g o i je d n o s tk i p a ń s tw ow e g o sektora fin a n s ó w publicznych ma w y c e na i klasyfikacja n ieruchom ości, co sta n ow i p rz e d m io t analizy w artykule. W tej analizie w ykazano różnice w klasyfikacji i w yce n ie nie ru ch o m ości w p raw ie i w rachunkowości, co w szczególności dotyczy sektora fin a n s ó w publicznych, p o niew aż je s t on o b ję ty o b o w ią z k ie m stosowania, o b o k u n o rm o w a ń ogólnych Kodeksu Cywilnego, także szczegółowych regulacji przedstaw ionych w usta w ie z dnia 21 sie rpnia 1997 r. o gospodarce n ie ru ch o m ościa m i. Jednakże w ycena dla p otrzeb go spodarki n ie ru c h o m oś c ia m i je s t o d rę b n ą od w y c e n y rachunkowej, a je j w y n ik i nie m ogą być a u to matycznie przekła dane na ew id e n cję księgową. Każdorazowe przełożenie na w ycenę rachunkow ą w y c e n y nieruchom ości, p rzeprow adzone przez rzeczoznawcę dla ce ló w g ospodarki n ie ru c h o m o ściami, b y ło b y m ożliw e w przypadku nie ru ch o m ości zaklasyfikowanych do in w estycji (w znaczeniu tego słowa p rz y jęty m w ustaw ie o rachunkowości), je d n a k w je d n ostka ch b u dżetow ych, samorzą do w ych zakładach b u dżetow ych oraz p a ń stw ow ych i sam orządow ych osobach praw nych (innych niż spółki ka p ita łow e) nie ru ch o m ości inw estycyjne nie w ystę p u ją, w każdym razie system n o rm a t y w n y rachunkow ości b u d żeto w e j nie upow ażnia do w p ro w a d z e n ia takiej kategorii do rachunko wości tych je d n oste k.
Słowa kluczowe: w ycena nie ru ch o m ości w sektorze fin a n s ó w publicznych, rachunkowość n ie ru
Legal and account aspects o f classification and pricing o f properties in public finance sector units
Abstract
The p aper is d e vo te d to th e com plex to p ic o f real estate m a n a g e m e n t in th e public sector. The appraisal and classification o f real estate is o f key im p o rta n c e to a rational real estate manage m e n t by local g o v e rn m e n t u n its and n ational public finance sector units, w h ic h is th e subject o f analysis in th e article. The analysis has show n th e differences in th e classification and appraisal o f real estate in la w and accounting, w h ic h concerns, in particula r, th e public finance sector. This sector is subject t o th e a p p lica tion , a p a rt fr o m general regulations o f th e Civil Code, th e detailed regulations included in th e Real Estate M a n a g e m e n t Act o f August 21, 1997. The appraisal f o r real estate m a n a g e m e n t is separate fr o m balance sheet va lu a tion and its results do n o t a u to m a tic a lly c orrespond to th e bookkee p in g register. However, each co rre la tio n o f real estate appraisal to bal ance sheet va lu a tion m ade by an appraiser f o r th e purposes o f real estate m a n a g e m e n t w o u ld be possible fo r real estate classified fo r in v e s tm e n t (as specified in th e Acco u n tin g Act), b u t in bud ge t units, local g o v e rn m e n t b u d ge ta ry e s tablishm ents as w ell as national and local g o v e rn m e n t legal e n titie s (o th e r th a n lim ite d companie s) in v e s tm e n t p ro p e rtie s do n o t exist; in any case, th e nor m ative system o f b u dget a c counting does n o t a llo w fo r th e in tro d u c tio n o f such a category in th e a ccountancy o f these units.
Key words: real estate appraisal in th e public finance sector, real estate accounting, real estate
m a n a g e m e n t in th e public finance sector
W prow adzenie
G o sp o d a ro w a n ie n ie ru c h o m o śc ia m i w sek to rze p u b lic z n y m m a k lu c z o w e z n a czen ie z p u n k tu w id z e n ia z a sp o k o je n ia p o trz e b sp o łeczn y ch . A b y je d n o s tk i sa m o rz ą d u te ry to ria ln e g o m o g ły racjo n aln ie g o sp o d a ro w a ć m a ją tk ie m k o m u n a l n y m m u s z ą p o sia d a ć rzeteln e in fo rm acje o stan ie te g o m ajątk u .
W z w ią z k u z ty m n ie z b ę d n a je s t ic h w y c e n a i k lasy fik acja, ja k o w a ru n e k ich e fe k ty w n e g o w y k o rz y sta n ia . G o sp o d a ro w a n ie n ie ru c h o m o śc ia m i k o m u n a l n y m i j e s t p ro c e se m sk o m p lik o w a n y m i u re g u lo w a n y m lic z n y m i ak ta m i n o rm a ty w n y m i. Z g o d n ie z u s ta w ą z d n ia 21 sie rp n ia 1997 r. o g o sp o d a rc e n ie ru c h o m o ściam i, g o sp o d a ro w a n ie n ie ru c h o m o śc ia m i k o m u n a ln y m i p o le g a n a p ro w a d z e n iu e w id e n c ji n ie ru c h o m o śc i, ich w y c e n ie , sp o rz ą d z a n iu p la n ó w k o rz y sta n ia z nich , o ch ro n ie alb o z a b e z p ie c ze n iu n ie ru c h o m o śc i p rz e d ich u sz k o d z e n ie m lu b z n isz c z e n ie m 1. P o n ad to p o ję c ie to o b ejm u je z b y w an ie n ie ru c h o m o śc i, u sta la n ie i w in d y k ację n a le ż n o śc i z ty tu łu d z ie rż a w y o raz n a jm u m ie n ia , d o k o n an ie p o d z ia łu cz y scaleń n ie ru c h o m o śc i o ra z p o d e jm o w a n iu c z y n n o ści są d o w y c h w sp raw ach sp o rn y c h z w ią z a n y c h z n ie ru c h o m o śc ia m i2.
Z w ią z k i p o m ię d z y g o sp o d a rk ą n ie ru c h o m o śc ia m i i ra c h u n k o w o śc ią n ie ru c h o m o śc i p o w in n y b y ć b e z p o śre d n ie o raz je d n o z n a c z n e , g d y ż rac h u n k o w o ść zajm u je się o d z w ie rc ie d le n ie m o b ro tu i w y k o rz y sta n ia n ie ru c h o m o śc i w k a te g o ria c h fin an so w y ch . O ja k o ś c i ty c h z w ią z k ó w d e cy d u je z g o d n o ść u n o rm o w a ń g o sp o d ark i n ie ru c h o m o śc ia m i z za sa d a m i ra c h u n k o w o śc i sto so w a n y m i w o b szarze
1 Dz.U. II, Tekst jedn. z 2004 r., n r 261 poz. 2603 z późn. zm.
e w id e n c ji i sp ra w o z d a w c zo ści n ie ru c h o m o śc i. P rz e d m io te m n in ie jsz e g o a rty k u łu je s t w y k a z a n ie ró żn ic w k lasy fik acji i w y c e n ie n ie ru c h o m o śc ia m i w p raw ie i w ra c h u n k o w o śc i, co w szcz e g ó ln o śc i d o ty c z y se k to ra fin an só w p u b lic z n y c h , p o n ie w a ż je s t o n o b ję ty o b o w ią z k ie m sto so w an ia, o b o k u n o rm o w a ń o g ó ln y c h K o d e k su cy w iln e g o , ta k ż e sz c z e g ó ło w y c h reg u la c ji p rz e d sta w io n y c h w u staw ie z d n ia 21 sie rp n ia 1997 r. o g o sp o d a rc e n ie ru c h o m o śc ia m i3.
K lasyfikacja nieruchom ości w praw ie i w rachunkowości
W p o lsk im sy stem ie p ra w n y m p o ję c ie nieruchom ości m a ró ż n y zak res z n a c z e
niow y. W p ra w ie cy w iln y m , w art. 46. § 1 u sta w y z d n ia 23 k w ie tn ia 1964 r. K o d e k su cy w iln e g o p rzy ję to , że n ie ru c h o m o śc i są cz ę śc ia m i p o w ie rz c h n i z ie m skiej sta n o w ią c y m i o d rę b n y p rz e d m io t w ła sn o śc i (g ru n ty ), j a k ró w n ie ż b u d y n k i trw a le z g ru n te m z w ią z a n e lu b części ta k ic h b u d y n k ó w , je ż e li n a m o c y p rz e p i só w sz c z e g ó ln y c h sta n o w ią o d rę b n y od g ru n tu p rz e d m io t w łasn o ści. Tak w ięc, w p raw ie c y w iln y m n ie ru c h o m o śc ia m i są o b ie k ty w c h o d z ą c e w sk ład trz e c h k a te g o rii, a m ian o w icie do n ie ru c h o m o śc i zaliczan e są n ie ru c h o m o śc i g ru n to w e, b u d y n k i i w y o d rę b n io n e lo k ale w b u d y n k a c h . Jak z te g o w y n ik a p rz e d sta w io n a w p ra w ie c y w iln y m d efin icja n ie ru c h o m o śc i nie o b ejm u je b u d o w li, k tó ry m i są m .in . o b ie k ty in fra stru k tu ry te ch n iczn ej i h y d ro te c h n ic z n e j, m o sty i dro g i). B u d o w le, k tó ry c h sz c z e g ó ło w ą d efinicję p rz y ję to w u sta w ie z d n ia 7 lip c a 1994 r. P raw o b u d o w la n e , w p ra w ie c y w iln y m m a ją zale d w ie statu s części sk ła d o w y c h n ie ru c h o m o śc i g ru n to w y c h . S tatus „sk ła d o w y c h rz e c z y ” o k reślo n o w § 1 i § 2 art. 47 u sta w y K o d ek s cy w iln y u sta la ją c , że „część sk ła d o w a rz e c z y nie m oże b y ć o d rę b n y m p rz e d m io te m w ła sn o śc i i in n y c h p ra w rz e c z o w y c h ” o raz „ c zęścią sk ła d o w ą rz e c z y je s t w sz y stk o , co n ie m o że b y ć o d niej o d łączo n e b e z u s z k o d z e n ia lu b istotnej z m ia n y cało ści alb o b e z u sz k o d z e n ia lub istotnej z m ia n y p rz e d m io tu o d łą c z o n e g o ” . P o n ad to art. 48 u sta w y K o d ek s c y w iln y stan o w i, że z z a strz e ż e n iem w y ją tk ó w w u sta w ie , p rz e w id z ia n y c h m .in. w art. 46 u sta w y k o d e k s cyw ilny, „do części sk ła d o w y c h g ru n tu n a le ż ą w sz czeg ó ln o ści b u d y n k i i in n e u rz ą d z e n ia trw a le z g ru n te m zw iązan e, j a k ró w n ie ż d rz e w a i inne ro ślin y o d c h w ili z a sa d z e n ia lu b z a sia n ia ” . W ty m p rz e p isie ch o d zi o b u d y n k i stan o w iące części sk ład o w e, g d y nie z o sta ły w y o d rę b n io n e z n ie ru c h o m o śc i g ru n to w e j, co m a b y ć p o tw ie rd z o n e sto so w n y m w p ise m do k sią g w ieczy sty ch . Jed n o cześn ie art. 49 § 1 u sta w y K o d e k s c y w iln y w y łą c z a z części sk ła d o w y c h n ie ru c h o m o śc i g ru n to w y c h u rzą d z e n ia , słu żące do d o p ro w a d z a n ia lu b o d p ro w a d z a n ia płynów , p ary, g azu , en erg ii elek try czn ej o raz in n e u rz ą d z e n ia p o d o b n e , je ż e li w c h o d z ą w sk ład p rz e d się b io rstw a 4.
3 U staw a z dnia 23 kw ietnia 1964 r. Kodeks cywilny, tekst jednolity, Dz.U. z 2016 poz. 380. 4 W. Rup, R achunkow ość nieruchom ości w jednostkach sektora fin ansów publicznych, O ddk Sp. z o.o., G dańsk 2015, s. 27.
W y łą c z e n ie w p o lsk im p raw ie cy w iln y m b u d o w li ze sk ład u sam o d z ie ln y c h n ie ru c h o m o śc i m o ż e b y ć u z n a n e z a p ro b le m a ty c z n e , je ś li w e ź m ie się p o d u w a gę n ie k ie d y b a rd z o w y s o k ą w a rto ść b u d o w li, np. u rz ą d z e ń h y d ro te c h n ic z n y c h , k tó re tra k to w a n e ja k o czę ść sk ła d o w a n ie ru c h o m o śc i g ru n to w ej w ie lo k ro tn ie p rz e w y ż sz a ją w a rto ść g ru n tu , n a k tó ry m się zn ajd u ją. F u n k c jo n o w a n ie ta k ie g o ro z w ią z a n ia d o w o d z i, że w śro d o w isk u n o ta ria tu d o m in u ją c e je s t p rz e k o n a n ie , że tra k to w a n ie b u d o w li, n a w e t o b a rd z o dużej w arto śc i, ja k o części sk ła d o w y c h n ie ru c h o m o śc i g ru n to w y c h n ie p rz e sz k a d z a w realizacji p ro c e d u r p ra w n y c h z w ią z a n y c h z p o tw ie rd z e n ie m stan u p ra w n e g o , p o p rz e z w p is do k się g i w ieczy stej n ie ru c h o m o śc i g ru n to w y c h i u ja w n ie n iu w n ic h cz ę śc i sk ła d o w y c h n ie ru c h o m o śc i w p o sta c i b u d o w li, a p rz y zm ian ie w ła sn o śc i b u d o w li sto su je się p rz e p isy w fo r m ie ak tu n o ta ria ln e g o d la c z y n n o śc i d o ty czącej o b ro tu n ie ru c h o m o śc ia m i g ru n to w y m i, n a k tó ry c h p o sta w io n e są b u d o w le . W a k ta c h n o ta ria ln y c h , ja k o części sk ład o w e n ie ru c h o m o śc i w y m ie n ia się b u d o w le , co g w a ra n tu je b e z p ie c z e ń stw o o b ro tu ta k im i sk ład n ik am i m ają tk o w y m i. P o m im o te g o w y stę p u je d y sp ro p o rc ja p o m ię d z y w y s o k ą n ie k ie d y w a rto śc ią b u d o w li a ich z n a c z e n ie m p ra w n y m , m o g ą c a m ie ć w p ły w n a ja k o ś ć o b ro tu n ie ru c h o m o śc ia m i. T ech n iczn ie w y d z ie le n ie b u d o w li z n ie ru c h o m o śc i g ru n to w y c h , ja k o o d rę b n y c h n ie ru c h o m o śc i, n ie b y ło b y ż a d n y m p ro b le m e m , p o d o b n ie ja k w y o d rę b n ie n ie b u d y n k ó w z n ie ru c h o m o śc i g ru n to w y c h , je d n a k ro z strz y g a ją o b o w ią z u ją c e u n o rm o w a n ia p ra w a c y w iln eg o n ie p o z w a la ją c e n a ta k ą k lasy fik ację b u d o w li. P o stę p te c h n ic z n y i rozw ój te c h n o lo g ii b u d o w lan ej p o z w a la tw o rz y ć o b ie k ty arch ite k to n ic z n e sp ełn iające je d n o c ześn ie w ie le fu n k cji, m .in . b u d o w li i b u d y n k u o ró ż n y m zak resie w ła sn o śc i, co m o ż e św ia d c z y ć je d n a k o p o trz e b ie w y o d rę b n ie n ia b u d o w li b ęd ącej p rz e d m io te m odręb n ej w ła sn o śc i z n ie ru c h o m o śc i g ru n to w ej.
D o d efin icji n ie ru c h o m o śc i o b o w iązu jącej w p raw ie c y w iln y m n a w ią zuje d efin icja n ie ru c h o m o śc i g ru n to w y c h p rz e d sta w io n a w art. 4 pkt. 1 u sta w y z d n ia 21 sie rp n ia 1977 r. o g o sp o d a rc e n ie ru c h o m o śc ia m i (tj. D z.U . z 2015 r. poz. 1774), w m y śl której p rz e z n ie ru c h o m o śc i g ru n to w e n a le ż y ro z u m ie ć „g ru n t w ra z z c zęściam i sk ład o w y m i, z w y łą c z e n ie m b u d y n k ó w i lo k ali, je ż e li sta n o w ią o d rę b n y p rz e d m io t w ła sn o śc i” . W p rz e p isa c h tej u sta w y o d rę b n y m i o d g ru n tu n ie ru c h o m o śc ia m i m o g ą b y ć ta k ż e ty lk o b u d y n k i i lo k a le 5.
U sta w a z d n ia 12 sty c z n ia 1991 r. o p o d a tk a c h i o p ła ta c h lo k a ln y c h (tek st je d n o lity D z.U . z 20 1 4 r. p o z. 849) w art. 3 stan o w i, że p o d a tk ie m o d n ie ru c h o m o śc i o p o d a tk o w a n e są ta k ż e b u d o w le , je d n a k w p ro w a d z a je d n o z n a c z n e ro z ró ż n ie n ie p o m ię d z y n ie ru c h o m o śc ia m i i b u d o w la m i, o k re śla ją c te d ru g ie o b ie k ta m i b u d o w la n y m i. W te n sp o só b zac h o w a n o z g o d n o ść k lasy fik a c ji n ie ru c h o m o śc i z k o d e k se m cy w iln y m i o b jęto b u d o w le p o d a tk ie m o d n ie ru c h o m o śc i, ch o ciaż w m y śl p rz e p isó w u sta w y z d n ia 12 sty c z n ia 1991 r o p o d a tk a c h i o p ła ta c h lo k a l n y c h - n ie są n ie ru c h o m o śc ia m i.
P o d e jśc ie o d m ie n n e do z n a c z e n ia n ie ru c h o m o śc i p rz y ję to w art. 3 ust. 1 p k t 15 u sta w y o ra c h u n k o w o śc i (t.j. D z.U . z 2013 r. poz. 330) o k reślając, że do n ie ru c h o m o śc i z a lic z a się: grunty, p ra w o u ż y tk o w a n ia w ie c z y ste g o g ru n tu , b u d o w le i b u d y n k i, a ta k ż e b ę d ą c e o d rę b n ą w ła sn o śc ią lo k ale, sp ó łd zielcze w łasn o śc io w e p ra w o do lo k alu m ie sz k a ln e g o o raz sp ó łd z ie lc z e p ra w o do lo k alu u ż y tk o w e g o 6.
O w a rto śc i n ie ru c h o m o śc i d e c y d u ją k o rz y śc i, ja k ie m o ż n a z niej u zy sk a ć w w y n ik u p ro w ad zo n ej d zia ła ln o śc i g o sp o d a rc z e j lu b w w y n ik u in n y c h k o rzy ści, k tó re p rz y n o si a k tu aln ie lub m o że p rz y n ie ść w p rzy szło ści. N ie ru c h o m o śc i są sp ecy ficzn y m to w a re m n a ry n k u , z p o w o d u d w ó c h cech: trw a ło śc i w m ie jsc u i sto su n k o w o n iew ielk iej z m ie n n o śc i w czasie. T rw ało ść n ie ru c h o m o śc i w m ie j scu o z n acza, że p o d a ż n ie ru c h o m o śc i g ru n to w y c h j e s t w z a sad zie stała w o k re ślo n y m czasie, a je j z w ięk szen ie w y m a g a p o n ie sie n ia w y so k ic h nakładów .
W z g lę d n a trw a ło ść n ie ru c h o m o śc i w czasie o z n a c z a k o n ie c z n o ść p rac rem o n to w y c h , a d a p ta c y jn y c h , m o d e rn iz a c y jn y c h n ie ru c h o m o śc i b u d o w la n y c h , a n ie z a stę p o w a n ie je d n e g o o b ie k tu in n y m .
D o in n y c h ce c h sp ecy ficzn y ch n ie ru c h o m o śc i m o ż n a p o n a d to zaliczy ć n ie p o d z ie ln o ść , np. trw a łe p o łą c z e n ie b u d y n k ó w z g ru n tem . M a ją one lo k a ln y ch arak ter, m o ż n a j e o p o d atk o w ać. W p rz y p a d k u n ie ru c h o m o śc i zab u d o w an ej w y s tę p u ją tru d n o śc i z je j p o d z ia łe m (g ru n tu ), je j w a rto ść m o że się zw ię k sz a ć o tzw . n a n ie sie n ia , a w ię c o zlo k a liz o w a n e n a niej b u d y n k i i b u d o w le. P o n a d to k a ż d a n ie ru c h o m o ść p o sia d a w łaśc ic ie la . N ie ru c h o m o śc i ze w z g lę d u n a swój trw a ły ch arak ter, w o d ró ż n ie n iu o d in n y c h a k ty w ó w o b ro to w y c h , nie m o ż n a w k a ż d y m m o m e n c ie zb y ć, p o n ie w a ż p ro c e d u ra ich sp rzed aży je s t u re g u lo w a n a p rz e p isa m i p ra w a 7.
R y n ek n ie ru c h o m o śc i ro z p a try w a n y je s t w w ie lu asp ek tach . Jak o k a te g o ria e k o n o m ic z n a m o że b y ć ro z u m ia n y ja k o p rz e strz e ń , w której n a b y w c y i sp rz e d a ją c y m o g ą d o k o n a ć w y m ia n y dóbr. Je st to m e c h a n iz m p ra w w z a je m n e g o o d d z ia ły w a n ia n a sieb ie p o p y tu , p o d a ż y i ceny. P rz e z ry n e k n ie ru c h o m o śc i m o ż n a ro zu m ie ć „o g ó ł w a ru n k ó w , w k tó ry c h o d b y w a się tra n s fe r p ra w do n ie ru c h o m o śc i, n a p o d sta w ie z a w ie ra n y c h u m ó w stw a rz a ją c y c h w z a je m n e p ra w a i o b o w iązk i, z w iązan e z w ła d a n ie m n ie ru c h o m o śc ia m i”8.
W sek to rze fin an só w p u b lic z n y c h n ie k ie d y w y stę p u ją tru d n o śc i w u s ta le n iu stan u p ra w n e g o n ie k tó ry c h n ie ru c h o m o śc i, k tó re fak ty czn ie z ajm u je g m i n a, co d o ty c z y n ie k tó ry c h d ró g b ę d ą c y c h w p o sia d a n iu g m in . S p raw a w ła sn o śc i g ru n tó w z a jm o w a n y c h p o d d ro g i p u b lic z n e , do k tó ry c h z a lic z a d ro g i k rajo w e, w o je w ó d z k ie i g m in n e , z o sta ła u re g u lo w a n a p rz e z art. 73 ust. 1 u sta w y z d n ia 13 p a ź d z ie rn ik a 1998 r. P rz e p isy w p ro w a d z a ją c e u sta w y refo rm u ją c e a d m in i
6 U staw a z dnia 29 w rześnia 1994 r. o rachunkow ości, tekst jednolity Dz.U. z 2013 r., poz. 330. 7 J. Kotlińska, F inansow e aspekty gospodarki nieruchom ościam i kom unalnym i w P olsce (na p rzykła dzie dużych miast), W ydawnictwo U niw ersytetu Ekonom icznego w Poznaniu, Poznań 2009, s. 57-58.
strację p u b lic z n ą (D z.U . N r 133, poz. 872, z p ó źn . z m .)9 re g u lo w a ły j ą w te n sp o só b , że n ie ru c h o m o śc i, k tó re w d n iu 31 g ru d n ia 1998 r. p o z o sta w a ły w e w ła d a n iu S k arb u P a ń stw a lu b je d n o s te k sa m o rz ą d u te ry to ria ln e g o (a zatem tak że g m in ) i n ie sta n o w iły ich w łasn o ści, a z o sta ły zajęte p o d d ro g i p u b lic z n e , z d n iem 1 sty c z n ia 1999 r., stały się z m o c y p ra w a w ła s n o ś c ią S k arb u P a ń stw a lub w ła śc iw y c h je d n o s te k sam o rz ą d u te ry to ria ln e g o z a o d sz k o d o w a n ie m . D la sk u te c z n e g o z a ła tw ie n ia sp ra w y p rz e ję c ia w ła sn o śc i g ru n tó w p o d d ro g a m i g m in n y m i k o n ie c z n a b y ła d e c y z ja w ojew o d y , n a p o d sta w ie któ rej m o ż n a b y ło d o k o n a ć sto so w n eg o w p isu do k sią g w ieczy sty ch . In n y je s t stan p ra w n y d ró g w e w n ętrzn y ch , n ie z a lic z a n y c h do d ró g p u b lic z n y c h , a w ię c n ie o b ję ty c h p rz e p isa m i art. 73 ust. 1 u sta w y z d n ia 13 p a ź d z ie rn ik a 1998 r. P rz e p isy w p ro w a d z a ją c e u sta w y re fo r m u ją c e a d m in istrację p u b lic z n ą w ie le d ró g w e w n ę trz n y c h w g m in a c h , k tó ry m i są d ro g i d o ja z d o w e , w e w n ę trz n e , o sie d lo w e , j e s t p o ło ż o n y c h n a g ru n ta c h o n ie u re g u lo w a n y m stan ie p ra w n y m i d la k tó ry c h w ew id e n c ji g ru n tó w i b u d y n k ó w w p isa n o g m in ę ja k o "w ładający". R ó żn e m o g ą b y ć p rz y c z y n y b ra k u u d o k u m e n to w a n ia stan u p ra w n e g o , m .in . zag in ię c ie k sią g w ie c z y sty c h lub n ied o k o n a n ie ich zało żen ia; k s ię g a w ie c z y s ta z o sta ła z a ło ż o n a b ą d ź te ż istn ieje, ale o statn ieg o w p isu d o k o n a n o w o k resie m ię d z y w o je n n y m , n a to m ia s t te rm in „ w ła d a ją c y ” je s t k o n s tru k c ją p ra w n ą z p o p rz e d n ie g o sy stem u sp o łe c z n o -p o lity c z n e g o , re sp e k to w a n ą o b ecn ie ja k o stan fak ty c z n y n ie ru c h o m o śc i. U z n a n ie g m in y z a p o sia d a c z a sam o istn eg o ta k ic h n ie ru c h o m o śc i, czy li p o d m io t, k tó ry w ła d a n ie ru c h o m o śc ią , ja k je j w ła śc ic ie l, m o ż e sk u tk o w a ć p rz e ję c ie m je j p rzez g m in ę p rzez zasied zen ie, ale te ż n a k ła d a o b o w ią z k i z ty tu łu p o d a tk u o d n ie ru c h o m o śc i ciążące n a p o s ia d a cz u sam o istn y m . P o m im o u p ły w u c z a su w d a lsz y m c ią g u to le ru je się p o słu g iw a n ie ty m c z a s o w ą k o n stru k c ją p ra w n ą „ w ła d a ją c y ” - w sto su n k u do n ie ru c h o m o śc i o n ie u re g u lo w a n y m stanie p ra w n y m , a o d p o w ie d z ia ln e o rg an y a d m in istracje nie p la n u ją je j u re g u lo w a n ia p ra w n e g o licząc n a sa m o czy n n e ro z w ią z a n ie p ro b le m u p rz e z zasie d z e n ie lu b n ab y c ie p ra w a w ła sn o śc i p rz e z g m in y o d p ra w o w ity c h w łaścicieli. T akie sta n o w isk o w y n ik a z o d p o w ie d z i p o d se k re ta rz a stan u w M i n iste rstw ie S p raw ied liw o ści n a in terp elację p o s e ls k ą n r 7223 z d n ia 23 sierp n ia 2 0 1 2 r. Je d n a k fu n k c jo n o w a n ie k o n stru k c ji p raw n ej „ w ła d a ją c y ” w y w o łu je w iele k o n tro w e rsji, m .in . ro z strz y g n ię c ia w y m a g a k w e stia , czy z aliczy ć g ru n ty b ęd ące w e w ła d a n iu g m in y do g m in n e g o z a so b u n ie ru c h o m o śc i? C zy u ją ć tak ie g ru n ty w e w id e n c ji k sięg o w ej u rz ę d u g m in y ? Z p u n k tu w id z e n ia ra c h u n k o w o śc i grunty, k tó ry m i g o sp o d a ru je g m in a, ja k o „ w ła d a ją c y ”, m o ż n a u z n a ć z a sp ełn iające w a ru n e k p o z o sta w a n ia p o d k o n tro lą u rz ę d u gm iny, w ię c m o ż n a z ak w alifik o w ać do je g o a k ty w ó w i w y k a z a ć w k się g a c h ra c h u n k o w y c h , n a to m ia st z a liczen ie do z a
so b u n ie ru c h o m o śc i g m in y n ie je s t m o ż liw e , g d y ż grunty, d la k tó ry c h g m in a je s t „ w ła d a ją c y m ” n ie sp e łn ia ją p rz e sła n e k z a lic z a n ia do z a so b u n ie ru c h o m o śc i10.
9 U staw a z dnia 13 października 1998 r. przepisy w prow adzające ustaw y reform ujące adm inistrację publiczną, Dz.U. z 1998 r., nr 133, poz. 872.
10 O dpow iedź podsekretarza stanu w M inisterstwie Spraw iedliw ości na interpelację poselską n r 7223 z dnia 23 sierpnia 2012 r.
P rz e z zasó b n ie ru c h o m o śc i ro zu m ie się n ie ru c h o m o śc i, sta n o w ią c e o d p o w ie d n io p rz e d m io t w ła sn o śc i S k arb u P ań stw a, gm in y , p o w ia tu lu b w o je w ó d z tw a , i k tó re n ie z o sta ły o d d an e w u ż y tk o w a n ie w ie c z y ste , o ra z n ie ru c h o m o śc i b ę d ą c e p rz e d m io te m u ż y tk o w a n ia w ie c z y ste g o S k arb u P ań stw a, g m iny, p o w ia tu lu b w o je w ó d z tw a . P a ń stw o w e i sa m o rząd o w e o so b y p ra w n e g o sp o d a ru ją n ie ru c h o m o śc ia m i, k tó re im p rz y d z ie lo n o z z a so b u n ie ru c h o m o śc i, co w ią z a ło się ze z m n ie jsz e n ie m te g o za so b u o raz n a b y ty m i n ie ru c h o m o śc ia m i, ja k ró w n ież g ru n ta m i p rz e ję ty m i w w ie c z y ste u ży tk o w a n ie . P a ń stw o w e i sam o rząd o w e o so b y p ra w n e m o g ą ta k ż e g o sp o d a ro w a ć n ie ru c h o m o śc ia m i sta n o w ią c y m i o d p o w ie d n io w ła sn o ść S k arb u P a ń stw a lu b je d n o s tk i sa m o rz ą d u te ry to ria ln e g o , n a p o d sta w ie w ie c z y ste g o u ży tk o w a n ia , n ajm u , d z ie rż a w y lub u ży czen ia. Ja k w y n ik a z p o w y ż sz e g o , p rz e d m io te m g o sp o d a rk i n ie ru c h o m o śc ia m i w je d n o s tk a c h se k to ra fin a n só w p u b lic z n y c h są n ie ru c h o m o śc i stan o w iące zasó b n ie ru c h o m o śc i S k arb u P a ń stw a o raz je d n o s te k sa m o rz ą d u te ry to ria ln e g o , a ta k ż e n ie ru c h o m o śc i b ę d ą c e w ła sn o śc ią lu b o b jęte w w ie c z y ste u ży tk o w a n ie p rz e z p a ń stw o w e albo sam o rz ą d o w e o so b y p ra w n e 11.
W ra c h u n k o w o śc i n ie ru c h o m o śc i są sk ła d n ik a m i m a ją tk o w y m i, z a lic z a n y m i do rz e c z o w y c h a k ty w ó w trw a ły c h i z ró w n a n y c h z n im i, czy li do śro d k ó w trw a ły c h , d la k tó ry c h p rz e w id y w a n y o k res ek o n o m iczn ej u ż y te c z n o śc i je s t d łu ż szy n iż ro k i są k o m p le tn e , zd atn e do u ż y tk u o raz p rz e z n a c zo n e n a p o trz e b y j e d n o stk i. D o n ie ru c h o m o śc i, z g o d n ie z art. 3 ust. 1 p k t 15 u sta w y o ra ch u n k o w o ści, z a lic z a się w szczeg ó ln o ści: g runty, p raw o u ż y tk o w a n ia w ie c z y ste g o g ru n tu , b u d o w le i b u d y n k i, a ta k ż e b ęd ące o d rę b n ą w ła sn o śc ią lo k ale, sp ó łd zielcze w ła sn o ścio w e p ra w o do lo k a lu m ie sz k a ln e g o o ra z sp ó łd zielcze p ra w o do lo k alu u ży tk o w e g o . W o b ec p o w y ż sz e g o , w ra c h u n k o w o śc i b u d o w le są n ie ru c h o m o śc ia m i, co je s t u zasa d n io n e ich c h a ra k te ry sty k ą ek o n o m ic z n ą , a o b ie k ty zaliczan e do b u d o w li b ard zo c zęsto m a ją w y s o k ą w arto ść. C h a ra k te ry sty k a e k o n o m ic z n a b u d o w li p o le g a m ię d z y in n y m i n a b a rd z o d łu g im o k resie ich u ży tk o w a n ia , p o ró w n y w a ln y m z b u d y n k a m i, o raz b a rd z o n isk im sto p n iu p ły n n o ści. Te czy n n ik i, k tó re c h a ra k te ry z u ją b u d o w le , m a ją w p ły w n a stru k tu rę b ila n so w ą a k ty w ó w j e d n o stk i i o cen ę sy tu acji e k o n o m iczn ej je d n o stk i.
S z c z e g ó ło w ą k lasy fik ację śro d k ó w trw a ły c h z a lic z a n y c h do b u d y n k ó w i b u d o w li p o s ia d a ta k ż e u s ta w a z d n ia 7 lip c a 1994 r. P raw o b u d o w la n e (tek st je d n o lity D z.U . z 2013 r., poz. 1409), k tó ra definiuje i k lasy fik u je o b ie k ty b u d o w lan e, w sp o só b n astęp u jący : „ Ilek ro ć w u staw ie je s t m o w a o 12:
1) o b iek cie b u d o w la n y m - n a le ż y p rz e z to ro zu m ieć:
a) b u d y n e k w ra z z in sta la c ja m i i u rz ą d z e n ia m i te c h n ic z n y m i,
b ) b u d o w lę sta n o w ią c ą c a ło ść te c h n ic z n o -u ż y tk o w ą w ra z z in sta la c ja m i i u rząd zen iam i,
c) o b ie k t m ałej arch itek tu ry ;
11 G ospodarowanie gm innym i zasobam i nieruchomości, red. R. W iśniewski, W ydawnictwo U niw er sytetu W arm ińsko-M azurskiego w Olsztynie, O lsztyn 2008, s. 31-32.
2) b u d y n k u - n a le ż y p rzez to ro z u m ie ć ta k i o b ie k t b u d o w lan y , k tó ry je s t trw a le z w ią z a n y z g ru n te m , w y d z ie lo n y z p rz e strz e n i z a p o m o c ą p rz e g ró d b u d o w la n y c h o raz p o s ia d a fu n d a m e n ty i dach;
2 a )b u d y n k u m ie sz k a ln y m je d n o ro d z in n y m - n a le ż y p rz e z to ro z u m ie ć b u d y n e k w o ln o stojący, alb o b u d y n e k w z a b u d o w ie b liź n ia c z e j, szeregow ej lu b g ru p o w e j, słu żący z a sp o k a ja n iu p o trz e b m ie sz k a n io w y c h , stan o w iący k o n stru k c y jn ie sa m o d z ie ln ą cało ść, w k tó ry m d o p u sz c z a się w y d z ie le n ie n ie w ięcej n iż d w ó c h lo k ali m ie sz k a ln y c h alb o je d n e g o lo k a lu m ie sz k a ln e