zarządzania nieruchomościami przedsiębiorstw

Outsourcing tłumaczy się jako zlecanie na zewnątrz, ponieważ jego geneza to:

out (na zewnątrz) i to source/sourcing (znajdować źródła)8.

Jest on jedną z najczęściej stosowanych współczesnych koncepcji zarządzania. Dylematy przedsiębiorców dotyczące zagadnień realizowania wielu czynności we własnym zakresie wypierają możliwości zamówienia ich na zewnątrz. Outsourcing jest długoterminowym przeniesieniem wybranych usług lub czynności firmy na rzecz innej, zewnętrznej, niezależnej jednostki organizacyjnej. W tym przypadku podział zadań ma charakter indywidualny, specyficzny, a jego cechą zasadniczą jest wzajemne powiązanie dwóch podmiotów, niezależnych od siebie gospodarczo.

Zakres usług outsourcingowych jest szeroki i trudno znaleźć dziedzinę, w któ-rej nie byłby on stosowany.

Najczęściej obszarem outsourcingu jest zatrudnienie zewnętrzne, np. pracow-ników biurowych, ochrony czy firm dbających o utrzymanie czystości, usługi fi-nansowo-księgowe, usługi informatyczne i zarządzanie nieruchomościami.

Tabela 1. Korzyści stosowania outsourcingu w zarządzaniu nieruchomościami Właściciel Outsourcing

Oszczędności finansowe Możliwość obniżenia kosztów świadczenia usług pod warunkiem współpracy z większą liczbą właścicieli nieruchomości

Oszczędności inwestycyjne Możliwości inwestycyjne Poprawa jakości zarządzania Obecność w branży

Usługi eksperckie/doradcze Możliwe otrzymanie premii za wysoką jakość świadczonych usług

Oszczędność czasu Możliwość podpisania atrakcyjnego pod wzglę-dem finansowym kontraktu

Możliwość koncentracji na strategicznym

wy-miarze działalności ^{Zwiększony popyt na oferowane usług} Optymalne wykorzystanie posiadanych

zaso-bów ^{Nabywanie doświadczenia} Podążanie za rozwijającym się rynkiem

nabyw-ców i konkurentów ^{Nawiązywanie kontaktów handlowych} Umożliwienie rozwoju lokalnego rynku

outsour-cingu zarządzania nieruchomościami przedsię-biorstw

„Zdrowa” rywalizacja z konkurencją

Źródło: opracowanie własne na podstawie K. Grucel, Ocena możliwości zastosowania outsourcingu w

za-rządzaniu nieruchomościami, „Zeszyty Naukowe Akademii Ekonomicznej w Krakowie” 2004, nr 649. Główną przesłanką decydującą o tym, że tak wiele firm korzysta z outsourcin-gu, jest fakt, iż wyspecjalizowani w poszczególnych funkcjach dostawcy oferują zwykle swoje usługi po kosztach niższych niż koszty zatrudniania pracowników do realizacji tych funkcji9.

Główną grupę zadań związanych z zarządzaniem nieruchomością stanowi10: – uzyskiwanie dochodów,

– obniżanie kosztów eksploatacyjnych, – wzrost wartości nieruchomości,

– zaspokojenie potrzeb własnych właścicieli, – obowiązki ustawowe,

– zabezpieczenie kapitału,

– podniesienie wiarygodności i prestiżu.

9 J. Wierzbicki, M. Weinzieher, Ekonomiczne metody obniżania kosztów pracy, „Serwis Praw-no-Pracowniczy” 2002, nr 25.

10 L. Henclewska, Standardy zawodowe zarządcy nieruchomości, „Nieruchomości C.H. Beck” 2002, nr 5.

Procesy prowadzone przez przedsiębiorstwa mają charakter kluczowych i wspierających. Ta druga jest najczęściej wspomagana przez takie rozwiązania, jak maintenance i outsourcing.

Maintenance odnosi się głównie do utrzymania niezawodności urządzeń tech-nicznych, kompleksowego utrzymania systemów, usług serwisowych czy remon-towych.

Przedsiębiorstwa, chcące wytwarzać produkty o wysokiej jakości i świadczyć usługi na wysokim poziomie, decydują się na delegowanie części swoich zadań do wyspecjalizowanych podmiotów zewnętrznych. Trend ten – outsourcing, jak słusznie podkreśla Paweł Nowacki11, dotyczy w dużej mierze funkcji, które nie uczestniczą w procesach podstawowych, a wchodzą w skład procesów pomocni-czych, do których badacz ten zalicza:

– utrzymanie czystości,

– zapewnienie bezpieczeństwa utrzymania technicznej sprawności obiektów budowlanych,

– komunikację,

– dostawę materiałów pomocniczych, – transport.

Korzyści, jakie może przynieść delegowanie zakresu czynności związa-nych z zarządzaniem nieruchomościami przedsiębiorstw, przedstawiono w ta-beli 1.

5. Badania

Rozwój małych i średnich przedsiębiorstw jest szansą na lepsze funkcjono-wanie rynku pracy, co w skali kraju jest bardzo istotne. Przedsiębiorstwa te, chcąc umocnić swoją pozycję rynkową, stosują wiele koncepcji zarządzania, szukając możliwości eliminowania ryzyka, zmniejszania kosztów czy powiększania ma-jątku trwałego. O ich znaczeniu gospodarczym decyduje również efektywniejsze wykorzystywanie zasobów i ich lepsza niż w dużych przedsiębiorstwach rynkowa alokacja. W związku z powyższym coraz większego znaczenia nabiera delegowa-nie na zewnątrz całokształtu czynności związanych z zarządzadelegowa-niem delegowa- nieruchomo-ści przedsiębiorstw.

W celu sprawdzenia, w jaki sposób przedsiębiorstwa zarządzają nierucho-mościami, wybrano losowo 40 jednostek z województwa zachodniopomorskie-go, spośród których 15 to przedsiębiorstwa średnie (zatrudniające do 250 pra-cowników i generujące dochód nieprzekraczający 50 mln zł), a pozostałych 25 – małe (zatrudniające mniej niż 50 osób i generujące dochód nie przekraczający 10 mln zł).

Po badaniach pilotażowych odrzucono próbę mikroprzedsiębiorstw (zatrud-niających do 10 osób i mogących osiągać roczny dochód na poziomie nie wyż-szym niż 2 mln zł), w których występował tylko zarząd właścicielski, oraz przed-siębiorstwa, które nie posiadały własnego zasobu nieruchomości, a były jedynie jego dzierżawcami.

W grupie przedsiębiorstw małych w 9 występował zarząd właścicielski, a w grupie średnich formę tę wskazano w 4, pozostałe obsługiwane były przez firmy pomocnicze.

Umowy o outsourcing zarządzania nieruchomościami w grupie przedsię-biorstw małych zawarło 16 przedsięprzedsię-biorstw a w odniesieniu do średnich 11 (wy-kres 1).

Wykres 1. Formy zarządu nieruchomościami w badanych średnich i małych przedsiębiorstwach 30 25

■

■

Źródło: opracowanie własne.

Wykres 2. Struktura firm świadczących usługi outsourcingu w badanych przedsiębiorstwach 18 16

■

■

W grupie przedsiębiorstw małych wskazano, iż umowy o outsourcing zarzą-dzania nieruchomościami przedsiębiorstwa sprawuje w 11 zarządca z lokalnego rynku, a w pozostałych 5 są to firmy zarządzające zewnętrzne. Przedsiębiorstwa średnie natomiast zarządzane są w większości (7 umów) przez firmy zewnętrzne z innych miast, głównie Poznania, Wrocławia i Krakowa (wykres 2).

Na pytania skierowane do właścicieli przedsiębiorstw średnich o wybór za-rządcy, główną przesłanką do podjęcia decyzji była cena ofertowa i zakres propo-nowanych czynności. Przedsiębiorcy wskazali, że podmioty zarządzające nieru-chomościami spoza lokalnego rynku szybciej dotarły do nich z ofertą i oferowane warunki były korzystniejsze od tych, które zaproponowali zarządcy lokalni.

Odwrotnie sytuację ocenili właściciele przedsiębiorstw małych, którzy za bar-dziej atrakcyjne uznali warunki proponowane przez zarządców z województwa zachodniopomorskiego.

6. Podsumowanie

Właściwie przygotowany i wdrożony outsourcing zarządzania nieruchomo-ściami przynosi wiele korzyści, spośród których należy podkreślić możliwość podniesienia rangi konkretnej nieruchomości, zwiększenie jej efektywności czy oczywiście wzrost zadowolenia przedsiębiorców – właścicieli.

Nie można też nie wspomnieć o prawach rynkowych, które wraz z zapotrze-bowaniem na usługi12 zarządzania nieruchomościami będą powodowały podaż tego typu usług proponowanych zarówno przez firmy lokalne, jak i zewnętrzne.

Rozwój outsourcingu jest w dużej mierze efektem zrozumienia, że nie wszyst-kie czynności muszą być wykonywane w przedsiębiorstwie jako jednostce orga-nizacyjnej. Bogata oferta rynkowa outsourcingu dowodzi, że podmioty, które go oferują, wyspecjalizowały się w konkretnych dziedzinach, np. zarządzania nieru-chomościami przedsiębiorstw czy nierunieru-chomościami wspólnot mieszkaniowych, i udowadniają, że współpraca z nimi może przynieść określone korzyści.

Zmiana sposobu postrzegania nieruchomości, a co za tym idzie – zarządzania nią w sposób optymalny jest w Polsce zauważalna, o czym świadczyć może liczba podmiotów świadczących usługi zarządzania nieruchomościami, jak i stale wzra-stająca liczba ich klientów.

Literatura

Biernat M., Outsourcing – sposób oszczędzania, „Prawo Przedsiębiorcy” 2001, nr 14. Griffin R.W., Podstawy zarządzania organizacjami, WN PWN, Warszawa 2013.

12 Por. M. Matlegiewicz, Innovation in provision of services as part of combating unemployment, „Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Szczecińskiego. Scientific Journal. Service Management” 2014, t. 13.

Grucel K., Ocena możliwości zastosowania outsourcingu w zarządzaniu nieruchomościami, „Ze-szyty Naukowe Akademii Ekonomicznej w Krakowie” 2004, nr 649.

Henclewska L., Standardy zawodowe zarządcy nieruchomości, „Nieruchomości C.H. Beck” 2002, nr 5.

Kurnal J., Zarys teorii organizacji i zarządzania, PWE, Warszawa 1970.

Matlegiewicz M., Innovation in provision of services as part of combating unemployment, „Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Szczecińskiego. Scientific Journal. Service Management” 2014, t. 13. Nalepka A., Zarządzanie nieruchomościami. Wybrane zagadnienia, Wyd. AE, Kraków 2007. Nowacki P., Outsorcing zarządzania nieruchomościami jednym z procesów pomocniczych w

nowo-czesnym przedsiębiorstwie, „Świat Nieruchomości” 2010, nr 72.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r., Dz.U. nr 115, poz. 741. Wierzbicki J., Weinzieher M., Ekonomiczne metody obniżania kosztów pracy, „Serwis

Prawno-Pra-cowniczy” 2002, nr 25.

www.prawo.lex.pl/czasopisma/nrp/zarziadm.html [26.11.2015]. Zieleniewski J., Organizacja i zarządzanie, PWN, Warszawa 1981.

Forms and concepts of real estate management