Możliwości finansowe rodzin związane z zakupem mieszkań

Pełen tekst

(1)Zeszyty Naukowe nr 792. Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie. 2008. Katarzyna Najbar Katedra Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego. Możliwości finansowe rodzin związane z zakupem mieszkań W połowie 2004 r., po kilku latach stagnacji, na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych nastąpiło ożywienie. Trwająca do dzisiaj dobra koniunktura wynika ze zdecydowanej przewagi popytu nad podażą, zauważalnej przede wszystkim w największych miastach Polski. Świadczy o tym wysoka przedsprzedaż mieszkań we wczesnej fazie realizacji inwestycji oraz wzrost kosztów inwestycji (gruntów, wykonawstwa). Zmiany te spowodowały dynamiczny wzrost cen mieszkań. Mimo wspomnianych niekorzystnych zmian klientów chcących nabyć mieszkania wciąż nie brakuje. Jednym z głównych czynników wpływających na poziom efektywnego popytu na rynku mieszkaniowym są dochody rodzin. Wzrost dochodu, wliczając wszelkie środki finansowe – własne i obce, stosunkowo szybko zwiększa popyt przy każdej cenie oferowanej na rynku. Ważnym wskaźnikiem świadczącym o dostępności mieszkań w danym społeczeństwie jest informacja o liczbie m2 mieszkania, które można nabyć za przeciętne wynagrodzenie na danym obszarze. Według danych Reas Konsulting, w pięciu monitorowanych miastach Polski (w Poznaniu, Gdańsku, Warszawie, Wrocławiu i Krakowie) średnia miesięczna pensja pozwalała w 2005 r. na zakup od 0,62 m2 do 0,88 m2 mieszkania1. W 2006 r. wskaźnik ten stał się bardziej niekorzystny dla indywidualnych inwestorów. Świadczy to m.in. o tym, że zarobki społeczeństwa nie rosną proporcjonalnie do cen mieszkań. W tabeli 1 przedstawiono dane dotyczące zarobków w analizowanych miastach. Graficzną ilustrację danych zawartych w tabeli prezentuje rys. 1.. 1. www.reas.pl, 16.02.2007..

(2) Katarzyna Najbar. 48. Tabela 1. Przeciętne wynagrodzenie brutto w Krakowie oraz Warszawie w latach 2003–2006 Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto (w zł). Rok. Kraków. Warszawa. 2004. 2463,26. 3305,16. 2006. 2562,16. 2003. 2324,15. 2005. a. 3368,71. 2432,66. 3396,50. 3629,86b. a. Dane za III kwartał. b Dane za okres od stycznia do listopada 2006 r.. Źródło: www.stat.gov.pl, 16.02.2007. 4000 3500. 3368,71. 3000 2500. 2324,15. 3481,93 2463,26. 3227,04 2432,66. 3629,86 2562,16. 2000 1500 1000 500 0. 2003. 2004 Kraków. 2005 Warszawa. 2006. Rys. 1. Przeciętne wynagrodzenie brutto w Krakowie oraz Warszawie w latach 2003–2006 (w zł). Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS, www.stat.gov.pl, 16.02.2007.. W badanym okresie średnia pensja w Krakowie była niższa od warszawskiej przeciętnie o ok. 30%. Średnie ceny mieszkań były natomiast niższe o ok. 10–15% (tabela 2). Przeciętnie zarabiający mieszkaniec Warszawy mógł zatem szybciej niż mieszkaniec Krakowa odłożyć niezbędną sumę na zakup mieszkania o takim samym metrażu. Zmiany wskaźnika informującego o powierzchni mieszkania, którą można było nabyć za przeciętną pensję w Krakowie oraz Warszawie w latach 2003–2006, obrazują tabela 3 i rys. 2..

(3) Możliwości finansowe rodzin…. 49. Tabela 2. Średnie ceny nowych mieszkań w Krakowie i Warszawie w latach 2003–2006 Średnia cena za m2 mieszkania (w zł) Warszawa Kraków 3550 3000 3750 3300 4800 4200 5650 4750. Rok. a. I półrocze.. 2003 2004 2005 2006. Źródło: www.reas.pl, 16.02.2007.. Tabela 3. Powierzchnia mieszkania, które można było nabyć za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w Krakowie i Warszawie w latach 2003–2006 Powierzchnia mieszkalna (w m2) Kraków Warszawa 0,77 0,95 0,75 0,93 0,57 0,67 0,54 0,64. Rok 2003 2004 2005 2006. Źródło: opracowanie własne na podstawie danych tabeli 1 i 2. 1,5 1 0,5 0. 0,95. 0,93. 0,77. 0,75. 2003. 2004. Warszawa. 0,67. 0,64. 0,58. 0,54. 2005. 2006. Kraków. Rys. 2. Powierzchnia mieszkania, które można było nabyć za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w Krakowie i Warszawie w latach 2003–2006 (w m2) Źródło: opracowanie własne na podstawie danych tabeli 3.. Zaprezentowane powyżej dane świadczą o coraz mniejszej dostępności mieszkań dla inwestorów indywidualnych. Wartość wskaźnika systematycznie maleje, co świadczy o niedostatecznym wzroście pensji w stosunku do gwałtownie rosnących cen mieszkań. Warto zwrócić uwagę, że tendencja spadkowa dotyczy obu analizowanych miast..

(4) Katarzyna Najbar. 50. Równolegle ze wzrostem cen mieszkań na rynku nieruchomości pojawia się zainteresowanie kredytami. Wynika to przede wszystkim z większej dostępności kredytów. Dodatkowo w wyniku wzmożonej konkurencji wśród banków maleją koszty kredytów hipotecznych. W Polsce od kilku lat systematycznie rośnie rynek kredytów przeznaczonych na cele mieszkaniowe. Do podstawowych przyczyn coraz większego zainteresowania kredytami na cele mieszkaniowe można zaliczyć: – brak oszczędności uniemożliwiający finansowanie wartości mieszkania w 100%; – różnorodna oferta banków (np. kredyty konsolidacyjne, hipoteczne, refinansowe, mieszkaniowe); – konkurencja wśród banków prowadząca do obniżania wymagań w stosunku do potencjalnych kredytobiorców; – uproszczenie procedur przy udzielaniu kredytu; – łatwe zabezpieczenie kredytu (hipoteka); – niskie oprocentowanie (głównie kredytów zaciąganych w obcej walucie: euro, USD, CHF); – wydłużenie czasu spłaty kredytu nawet do 40 lat. Osoby prywatne wykorzystują środki z kredytów bankowych przede wszystkim do finansowania wydatków mieszkaniowych. Średnie roczne tempo przyrostu kredytów mieszkaniowych zwiększało się przez pięć ostatnich kwartałów z rzędu. Udział kredytów mieszkaniowych w zadłużeniu ogółem tego sektora przekroczył na koniec czerwca 2006 r. 50%2. W 2006 r. dynamika wzrostu należności banków z tytułu kredytów na finansowanie nieruchomości w walutach obcych wyniosła ok. 60,7%, a w złotych 24,3%. Szybko rosnące zainteresowanie kredytami walutowymi wynika również ze zmian wprowadzonych w sektorze bankowym w lipcu 2006 r., skutkujących mniejszą dostępnością kredytów zaciąganych we frankach szwajcarskich3. Do końca października 2006 r. kredyty złotówkowe stanowiły 44% wszystkich kredytów, rok wcześniej było to zaledwie 27%. Widoczny wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe obserwowany jest od marca 2006 r., po wprowadzeniu tańszych opłat za założenie ksiąg wieczystych i wpis do hipoteki. Całkowita suma pożyczek udzielonych osobom fizycznym wyniosła do października 2006 r. 140 mld zł, o 18% więcej niż w analogicznym okresie 2005 r. Kredyty hipoteczne stanowią 44% wszystkich pożyczek mieszkaniowych. Związek Banków Polskich szacuje, że w 2007 r. wartość kredytów hipotecznych wzrośnie o 30%.. 2 3. „Biuletyn Informacyjny” 2006, nr 6, www.nbp.pl. Ibidem..

(5) Możliwości finansowe rodzin…. 51. Tabela 4. Łączna wartość kredytów udzielonych na cele mieszkaniowe w Polsce w latach 2004–2006 (w mld zł). a. Rok 2004 2005 2006. Wartość kredytów 14,5 22,5 ponad 30a. Prognoza Związku Banków Polskich.. Źródło: Kredyty mieszkaniowe – 2006 r. Nieruchomości, C.H. Beck, Kwiecień 2006, s. 34–35, www.zbp.pl, 16.02.2007.. Tak duży wzrost liczby i wartości udzielonych kredytów świadczy o coraz większym zaufaniu społeczeństwa do bankowości hipotecznej. Zauważalne są również tendencje do jak najwcześniejszego ich spłacania (średnio po 23 latach zamiast 30, 40 lat). Głównym zabezpieczeniem kredytu nadal pozostaje hipoteka. Wynika to m.in. z długoterminowego charakteru tych kredytów. Należności z tytułu kredytów na nieruchomości zabezpieczone hipoteką stanowią 59,8%. Banki stosunkowo często wymagają dodatkowo od klientów zabezpieczeń osobistych, tj. weksla, poręczenia oraz ubezpieczenia. Tabela 5 prezentuje dane dotyczące średniego oprocentowania kredytów mieszkaniowych w latach 2003–2006. Tabela 5. Średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w latach 2003–2006a. a. Rok 2003 2004 2005 2006. Kredyty złotowe 8,1 8,0 6,7 5,2a. Dane za okres od stycznia do listopada 2006 r.. Kredyty walutowe (CHF) 2,75 3,0 2,6 2,0. Źródło: opracowanie własne na podstawie: „Notowania C.H. Beck” 2006, nr 12, www.nbp.pl, www.ehipoteka.pl, 16.02.2007.. Aby lepiej zobrazować skalę dostępności kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych, przeanalizowano hipotetyczną sytuację dwuosobowej rodziny ubiegającej się o kredyt na zakup mieszkania. W pierwszym przypadku członkowie gospodarstwa pracują w Warszawie i w tym mieście chcą zakupić mieszkanie, drugi przypadek dotyczy Krakowa. Celem analizy jest obliczenie zdolności kredytowej rodzin w obu miastach w przeliczeniu na powierzchnię mieszkania. Przyjęte w obliczeniach założenia są nastepujące: 1) kredyt mieszkaniowy w zł (rys. 3); 2) kredyt mieszkaniowy w CHF (rys. 4);.

(6) Katarzyna Najbar. 52. 3) stopa oprocentowania zmienna4; 4) kredyt udzielany na 30 lat; 5) miesięczne koszty utrzymania 2-osobowego gospodarstwa domowego to 1500 zł; 6) dochód brutto 2-osobowego gospodarstwa domowego to dwukrotność średniego wynagrodzenia w analizowanych miastach w analizowanym okresie; 7) średnie ceny mieszkań w Krakowie i Warszawie na podstawie danych Reas Konsulting5; 8) nie bierze się pod uwagę kosztu pozyskania kredytu (prowizji, opłat za rozpatrzenie wniosku itp.). 100 m2. 50 0. 68. 62. 61. 63. 48. 47. 45. 47. 2003. 2004 Warszawa. 2005 Kraków. 2006. Rys. 3. Zdolność kredytowa (kredyt w zł) dwuosobowego gospodarstwa domowego w przeliczeniu na powierzchnię mieszkania (w m2) w Warszawie oraz w Krakowie w latach 2003–2006. Źródło: opracowanie własne na podstawie danych tabel 1, 2 i 5 oraz kalkulatora kredytowego dostępnego na stronie internetowej www.bankier.pl.. Na podstawie powyższych danych zauważyć można dwie tendencje: 1) niższe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych udzielanych w CHF umożliwiało w analizowanym okresie zakup mieszkania średnio o ok. 30–50% większego niż w wypadku kredytu złotówkowego; 2) mimo wzrostu cen mieszkań średni metraż mieszkania możliwy do nabycia za kredyt złotówkowy pozostawał właściwie bez zmian; było to możliwe przede wszystkim dzięki malejącemu oprocentowaniu kredytów w zł oraz minimalnemu wzrostowi wynagrodzeń w badanych miastach. W analizowanym okresie, mimo gwałtownego wzrostu cen mieszkań, mieszkańców obu miast stać było na nabycie mieszkań o prawie identycznej powierzchni. Ceny mieszkań rosły nawet o kilkadziesiąt procent rocznie, mieszkańcy Krakowa i Warszawy mogli jednak każdego roku nabyć mieszkanie o powierzchni zaledwie o kilka procent mniejszej w stosunku do roku poprzedniego. 4 Dane dotyczące średniego oprocentowania w latach 2003–2006 na podstawie www.nbp.pl, 16.02.2007. 5. www.reas.pl, 16.02.2007..

(7) Możliwości finansowe rodzin… 150 100 m2. 133 107 95. 50 0. 53. 2003. 82. 2004 Warszawa. 100. 92. 72. 69. 2005. 2006 Kraków. Rys. 4. Zdolność kredytowa (kredyt w CHF) dwuosobowego gospodarstwa domowego w przeliczeniu na powierzchnię mieszkania (w m2) w Warszawie oraz w Krakowie w latach 2003–2006. Źródło: opracowanie własne na podstawie danych tabela 1, 2 i 5 oraz kalkulatora kredytowego dostępnego na stronie internetowej www.bankier.pl.. Ponieważ zadłużenie gospodarstw domowych z tytułu kredytów na nieruchomości mieszkaniowe oraz ceny nieruchomości mieszkaniowych wzrastają zdecydowanie szybciej niż przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej, należy liczyć się z tym, że w dłuższej perspektywie może to oznaczać zmniejszanie się liczby klientów banków mających taki poziom zdolności kredytowej, który pozwalałby uzyskać odpowiednio wysoką kwotę kredytu na zakup nieruchomości mieszkaniowej6. Spowoduje to wzrost kosztów kredytów mieszkaniowych. Zgodnie z przewidywaniami analityków, ceny kredytów wzrosną również na skutek nieuchronnego podwyższania stóp procentowych7. Należy również liczyć się z niewypłacalnością wielu podmiotów zaciągających kredyt, co wynika z niepełnej wiedzy banków na temat klientów (zbyt szybkiej i niedokładnej oceny wniosków kredytowych dotyczącej m.in. innych zobowiązań czy liczby członków gospodarstw domowych). Niewypłacalność klientów może być również skutkiem bankructw firm deweloperskich, które w niedługiej perspektywie są najprawdopodobniej nieuniknione. Dobra koniunktura na rynku powoduje, że do grona firm deweloperskich dołączają także niedoświadczone podmioty, które dysponują środkami finansowymi i liczą na szybki sukces na tym polu, ale opierają się wyłącznie na swej intuicji. W nabywaniu mieszkań gospodarstwa domowe może wspomóc niewątpliwie polityka mieszkaniowa państwa. Obecnie w jej ramach stosowane są dwa narzędzia mogące mieć wpływ na większą dostępność mieszkań dla społeczeństwa. Są to: 6 Finansowanie nieruchomości przez banki w Polsce, Raport Komisji Nadzoru Bankowego, Warszawa, listopad 2006, www.nbp.pl, 16.02.2007. 7. Koniec z tanimi kredytami, www.onet.pl, 13.02.2007..

(8) Katarzyna Najbar. 54. – refundacja premii gwarancyjnych z tytułu wykupu książeczek mieszkaniowych, – ulga odsetkowa obowiązująca od 1 stycznia 2007 r. Wydatki państwa na cele mieszkaniowe systematycznie maleją (zob. tabela 6). Tabela 6. Wybrane wydatki państwa na sferę mieszkaniową (w mln zł) Wyszczególnienie. 2003. 2004. 2005. 2006. Wykup odsetek od kredytów mieszkaniowycha (dotyczy realizacji Ustawy z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. nr 119 poz. 1115 ze zm.). Projekt na 2007. 262,3. 171,8. 233,0. 180,0. 130,0. Krajowy Fundusz Mieszkaniowy. 590,2. 455,9. 526,7. 472,5. 385,0. 323,0. 41,6. 114,9. 353,0. 350,0. 124,9. 280,0. 33,2. 0,0. 21,0. 30,0. 185,0. Refundacja premii gwarancyjnycha Fundusz Termomodernizacji. Fundusz Dopłat (dotyczy głównie ulgi odsetkowej obowiązującej od 2007 r.) a. a. 5,3. 164,6. 250,0. Bodźce wpływające na popyt na rynku mieszkaniowym.. Źródło: dane Ministerstwa Budownictwa, www.mb.gov.pl, 16.02.2007.. Od 1 stycznia 2007 r. udzielane są kredyty mieszkaniowe z budżetową dopłatą do odsetek. Kredyty te są elementem rządowego programu „Rodzina na swoim”. Mogą z nich skorzystać małżeństwa i osoby samotnie wychowujące dzieci. Budżet będzie przez 8 lat finansował połowę tzw. stopy referencyjnej, czyli ponad połowę odsetek. Finansowane mieszkanie nie może być większe niż 75 m2, a powierzchnia domu nie może przekroczyć 140 m2. Sama dopłata obejmie 50 m2 mieszkania lub 70 m2 domu. Cena kupionego na kredyt mieszkania nie będzie jednak mogła przekroczyć średnich kosztów budowy w danym województwie, liczonych na podstawie tzw. wskaźnika kosztu odtworzenia m2 powierzchni użytkowej. Niestety wskaźniki te nie nadążają za cenami rynkowymi. Jest to szczególnie widoczne w dużych miastach, w których ceny mieszkań są najwyższe. W Krakowie wskaźnik ten wynosi obecnie niewiele ponad 2900 zł/m2, w Warszawie niecałe 4700 zł/m2. Według redNet Property Group, niewiele nieruchomości będzie mogło skorzystać z dopłat. Szacuje się, że w Warszawie jest to ok. 0,3% mieszkań8. Z perspektywy ostatniej dekady można ocenić, że najskuteczniejsze bodźce wspierające nabywanie mieszkań przez osoby fizyczne (różne formy ulg podatkowych) zostały zlikwidowane. Można śmiało stwierdzić, że polityka mieszkaniowa 8. M. Kossowski, Ruszają dopłaty do odsetek, www.onet.pl, 01.01.2007..

(9) Możliwości finansowe rodzin…. 55. państwa realizowana jest w niedostatecznym wymiarze, a co za tym idzie – gospodarstwa domowe chcące nabyć mieszkanie powinny liczyć wyłącznie na siebie. Popyt na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest kształtowany przez czynniki o charakterze pośrednim i bezpośrednim. Ważna rola w kształtowaniu pierwszych z nich należy do państwa. Niestety w ostatnich latach nie wykreowało ono żadnych istotnych bodźców umożliwiających realny wzrost popytu na rynku mieszkaniowym. Do boomu przyczyniły się w głównej mierze czynniki bezpośrednie, takie jak zwiększenie dostępności kredytu mieszkaniowego oraz pewien wzrost wynagrodzeń w gospodarce narodowej. Nie bez wpływu na ożywienie tego rynku było wejście Polski do UE i napływ kapitału z zagranicy. Z punktu widzenia polskich gospodarstw domowych najważniejszym bodźcem ułatwiającym nabycie mieszkania stały się relatywnie niskie koszty kredytów mieszkaniowych, w tym głównie w walucie obcej. Rosnące, w niespotykanym dotąd tempie, zadłużenie gospodarstw domowych z tytułu zaciągniętych kredytów mieszkaniowych z jednej strony informuje o dobrej kondycji tych podmiotów, z drugiej skłania do postawienia pytania o to, jak długo stan ten może jeszcze potrwać. Minimalne wzrosty płac nie pozwolą na pokrycie ogromnego zadłużenia i w niedalekiej przyszłości należy spodziewać się niewypłacalności części kredytobiorców. Sytuacja ta będzie z pewnością skutkować rosnącymi kosztami nowych kredytów. W związku z niewypłacalnością gospodarstw banki będą przejmowały nieruchomości i sprzedawały je na rynku wtórnym. Ta pesymistyczna wizja coraz częściej pojawia się w rozważaniach analityków tego rynku. Literatura Finansowanie nieruchomości przez banki w Polsce, Raport Komisji Nadzoru Bankowego, Warszawa, listopad 2006, www.nbp.pl, 16.02.2007. Kredyty mieszkaniowe – 2006 r. Nieruchomości, C.H. Beck, kwiecień 2006, www.zbp.pl, 16.02.2007.. Koniec z tanimi kredytami, www.onet.pl, 13.02.2007. Kossowski M., Ruszają dopłaty do odsetek, www.onet.pl, 1.01.2007. „Notowania C.H. Beck” 2006, nr 2. Ustawa z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz.U. nr 183 poz. 1354). The Financial Possibilities of Families in the Context of Purchasing Properties The housing boom that has occurred over the past three years has been caused by many factors. The most important of these include: Poland’s entry into the European Union, the country’s improving economic situation, and the higher availability of financing for.

(10) 56. Katarzyna Najbar. property purchases. Despite the barriers to supply (i.e., protraction of the construction process due to longer times for obtaining planning permission by investors) and the lack of government incentives and support for property purchases, people’s interest in buying property is on the rise. This is due to the greater availability of credit, the high profitability of investment in property, and slowly increasing wages in the domestic economy. In this article, the author attempts to present the financial situation of families in the context of purchasing property. She also identifies government incentives to strengthen demand on the housing market..

(11)