Rola katastru w porządkowaniu systemu opodatkownia nieruchomości

Pełen tekst

(1)2003. Agnieszka Malkowska Maciej Malkowski MI ..... ,-wydzlałow. Studium Dokl.ranekl.. Rola katastru w systemu • l. WprowadzenIe Daleko idqca ewolucja systemu gospodarczego Polski ostatnich lat powoduje konieczno ść ciąglego i systematycznego dostosowywania ram prawnych, które będq sprzyjać rozwojowi ekonomicznemu kraju, Decentralizacja pań stwa. a przede wszystkim coraz szerszy zakres obowiązków przekazywanych samorządom lokalnym, rodzi potrzebę wykreowania stabilnego i pewnego źródla dochodów dla gmin . Takie wymagania może spelnie podatek od nieruchomości, Wraz z planowanymi zmianami, dotyczącymi systemu opodatkowania nieruchomości, wylania się jeden z kluczowych aspektów tej reformy, a mianowicie instytucja katastru nieruchomości jako elementu niezbędnego do wprowadzenia usprawnień na tym polu . Celem niniejszego artykulu jest prl.yblii,cnie genezy i definicji pojęcia katastru, a następnie omówienie systemów katastralnych w Europie. W kolejnej części przedstawimy kataster na ziemiach polskich - od czasów historycznych do sytuacji obecnej - w zakresie uregul owali prawnych , Artykul kOliczy przyklad ewidencji katastralnej Krakowa, który jako jedno z pierwszyc h miast w Polsce rozpocząl wdraianie systemu ewidencji katastralnej. opartego na najnowszych rozwiązaniach technologicznyc h,.

(2) A,{:I/ie... : ka Mafkowska,. Mafkowski. 2. I.tota, funkcle I rodzale kata.tru Kataster to rodzaj ewidencji zawierającej informacje, w sklad których wchodz,) dane przestrzenne i dane o nieruchomościach. Etymologia tego wyrazu wywodzi się z greckiego katasticll!JIl - rejestr lub łacińskiego capi/as/rum - co oznacza rejestr podatku pogłównego ' . Według En cyklopedii POII',I'zechnei kataster (kadaster) to urzędowy spis gruntów i budynków, służący do oznaczenia nieruchomości przy zakładaniu i prowadzeniu ksiąg wieczystych , wodnych, górniczych oraz przy wymiarze podatków, zawierający m.in, dane o wlaściciełu, o powierzchni gruntu , dochodowości ' ; z reguły towarzyszy mu wielkoskalowa mapa katastralna zawierająca wszystkie granice własności i sposoby użytko wania gruntu, zaopatrzona w odnośniki do katastru, Znajduje się tam również wzmianka, że w przes z łości katastrem nazywano podatek nałożony na nieruchomość.. Pierwsze ślady katastru sięgają czasów przed nasza erą' . Najpierw starożytny Egipt. potem jego wzorem państwo rzymskie wprowadziły regulacje prawne dotyczące zasad określania i rejestrowania stanu posiadania gruntów. handlu ziemią i wytyczania granic poszczególnych posiadlości, czyli kataster oznaczał rejestr ziem. Wprowadzony przez cesarza Oktawiana Augusta' spis ziemi i ludności, tzw. capituln regislrwn. w średniowieczu przemianowano na catastrum. Podstawy nowoczesnego katastru ukształtowały się dopiero w XIX w., kiedy 7.alożono rejestry nieruchomości we Francji (1850) i monarchii austriacko-węgierskiej (188 I)'. We Francji epoki napoleoń skiej wprowadzono podatek od dóbr nieruchomych' , a kataster miał zinten syfikować wpływy z tego podatku. Dopiero potem zadaniem katastru stało się uporządkowanie spraw własności i innych praw do nieruchomości. W XX w. kataster, rozumiany jako urzędowy system informacyjny zawierający dane o przedmiotach katastralnych (nieruchomościach; w tym także budynkach i budowlach) i o podmiotach katastralnych (osobach fizycznych i prawnych będących wła ścicielami lub posiadaczami nieruchomości). staje się coraz bardziej powszechny ' . Wśród funkcji pełnionych przez niego można wymienić funkcję podatkową, nieruchomości o wq , techniczną i dokumentalną" . Z kolei, wśród celów sporządzania katastru wylicza się gromadzenie i dostarczanie danych na potrzeby": G, Nowccki. Kata.\'ta i .~y.Hem kara.\'!rallly . .. Przcglijd Podatkowy" 1996. nr 5 . ~ Nmm l'ncyklopedia populama, t. 3. Wydawnictwo Naukowe PWN . Warszawa 1995 . .l C::y h(l(: sir ktl1tl.<;tru ? ..Gazela Prawna" . www.inror.plczasol'isrna.gazcla_prawna/aklualnoSt:i I. ~. /b;,II-III .. ., A. B ień . Kara ,Hl'" i podatek od "iaucl!ol1lm'ci. "Monitor Podatkowy" 1995, nr 2. h G, Nowccki, op. cir . 7 J. GaŻlizieki. Systl'1/1y kaltlstm/nt'. PPWK. Wars ztlwa 1995. !\ D. Obn;bska, Rt~rorm(l podarku od lIiaucllOmo.<ci • ..Monitor Podatkowy" 1994. nr 5. II w. Wilkowski . Stall )' praWilI: if{/kryc:.nt~ , "Wspólnota" 1998. nr 34 ..

(3) Rola katastru. IV .. - zagospodarowania przestrzennego, - wymiaru podatków, - oznaczenia nieruchomości w księgach wieczystych, - statystyki publicznej, - gospodarki gruntami. - ochrony interesów majątkowych stron obrotu nieruchomo ści ami. W sensie rzeczowym kataster to odpowiednio uporządkowany wykaz nie ruchomości. który zawiera informacje pozwalające identyfikować , rejestrować , geometrycznie i opisowo, grunty. budynki i lokale . Powinien być uzupelniony odpowiednimi danymi, które pozwolą na określenie wysokości podatku od tych nieruchomości, z tym że podatku uzależnionego nic tyle od powierzchni, ile przede wszystkim od wartości rynkowej określonych nieruchomości. Geometrię dzialek gruntowych, składających się na nieruchomość, oraz kształt i powierzchnię zabudowy uwzględnia się na mapie katastralnej - graficznym przedstawieniu relacji przestrzennych zachodzących między działkami i budynkami, będącej uzupelnieniem opi su prawnego . Zaklada się, że rejestr powinna charakteryzować ''' : - jednolitość i powszechność, - wyłączność jako 7,ródla o faktycznym stanic nieruchomości, - prawdziwość i wiarygodność danych, - aktualność. Zasadniczą spraw:ljcst tu zakres rękojmi rzetelności informacji . jaką w zalożeniu zamierza się udzielić jej odbiorcy, oraz kwestia pogodzeni" publicznego charakteru katastru z ochroną dóbr osobi stych obywateli. Poj"wia się pytanie o dostęp do informacji, które dość dokł"dnie o kreślają pozi o m zamożności obywateli, a niezależnie od tego posiadaj:1 spore znaczenie handlowe. Kolejn" kwestia dotyczy metod i technik, które w sposób optymalny. a równocześnie sprawiedliwy, określą wartość rynkową poszczególnych nieruchomości.lstnieje kilka sposobów jej ustalania . Do zasadniczych należą ": - metoda oszacowania, czyli powszechnej taksacji, dokonywana przez uprawnione do tego organy. Wartość nieruchomości może być ustalana w postępowaniu podatkowym lub w odrębnym p os tępowaniu administracyjnym: - metoda autotaksacji, tj. samooszacowania nieruchomo ści, którego dokonuje podatnik. W tym przypadku określonym walorom nieruchomości odpowiada pewna liczba nadawanych im punktów: - metoda porównawcza. dla której na terenie gminy wybiera si~ tzw. nieruchomość wzorcową i podstawę opodatkowania innych nieruch omo śc i ustala się w drodze porównania z tymi samymi elementami nieruchomośc i wzorcowej: - metoda wartości k s ięgowej, w której przyjmuje się opcję uswlania wartośc i nieruchomo ści z uwzględnieniem lub be z uwzględniania jej amortyzacji.. III II. C::y hl/(' .I'ir kalastru ... D. Obn;bska. op . ciT..

(4) MlllkOlvska.. .. MlllkOl\'ski. Obecnie wyróżnia się dwa podstawowe rodzaje katastru : kataster fiskalny i kataster prawny " . Niektórzy specjaliści dodają jeszcze kataster fizyczny". Kataster fiskalny charakteryzuje si9 ścislym związkiem z systemem podatkowym. ponieważ zawane w nim informacje o podatniku. o wartości nieruchomośc i i o dochodach z niej uzyskiwanych są niezb9dne do wymierzenia podatków obciążających nieruchomość . Jest on tworzony przede wszystkim na potrzeby związane z opodatkowaniem nieruchomości. ale jednocześnie dane w nim zawanc mogą być wykorzystywane w innych celach. Zalożenie katastru fiskal nego jest stosunkowo proste. nic wymaga bowiem ustalenia stosunków wlasnośc iowych. które wiążą się z dużymi nakładami finansowymi" . Z tego względu na wprowadzenie katastru fiskalnego potrzeba mniej czasu niż w przypadku wdrażania katastru innego typu. Kataster prawny jest ewidencją danych odzwierciedlających stan prawny nieru c homości. Cclem jego jest rejestracj" i ochron" pmw rzeczowych. przy czym te dane mogą być wykorzystywane tak że przez urzędy podatkowe . Zawarte w nim informacje dotyczą prawa własności oraz innych praw i obcią żeli zwi'lzanych z nieruchomością. Kataster prawny jest powi'lzany z księgą wieczystą albo wręcz j'l zastępuje. Wdrożenie katastru prawnego musi być poprzedzone uporządkowaniem praw własności do poszczególnych nieruchomości i ustaleniem ich granic. co wymaga dużych nakładów finansowych i czasu. Kataster fizyczny. w przeciwielistwie d o obu poprzednich. charakteryzuje odrębnośC funkcji fiskalnej i prawnej od geodezyjnej. tj. przestrzennej bazy katastru . Na tę bazę składają się mapy. plany. opisy nieruchomośc i i obiektów wchodzących w jej skład oraz dane dotYC"ICC przeznaczenia i u ży tkowania nieruchomości.. Obecnie dąży się do rozszerzenia katastru tak. by mógł być jednocześnie wykorzystywany do wicIu celów. Takie rozwiązania są możliwe dzięki postę powi technicznemu. w szczególności rozwojowi informatyki oraz stopniowemu ujednoliceniu systemów ekonomicznych i prawnych wielu państw . W państwach o rozwiniętej gospodarce rynkowej btaster funkcjonuje zwykle w ramach systemów informatycznych. obejmujących obszar całego kraju . Umo7.liwia to szybką aktualizację danych przez sprawne nanoszenie zmian w ewidencji i na mapach katastralnych. Zapewnia to także korelacje z informacjami w księgach wieczystych. ponieważ często warunkiem dokonania zmian w księdze wieczystej jest przedstawienie przez stronę aktualnego wypisu z rejestru katastralnego ". W ten sposób zwiększa się gwarancję pewności rynku nieru c homości i jednocześnie motywuje do upor"ldkowania stosunków wła snościowych.. 1~. I.. Elel, Rt:(o/'ma 0p0(/aIkOlWIII ia flit' I'IldulII!().\c:i 1,\ G. NowC'cki. op. ci'. I". IhidcIII.. l:'i. D. Ohn;bska, op. cir .. 1\ '. Poh'ct! . Temida. B ialyslok 1998. s. 21 ()..

(5) Rola katas!m. H'. 3. Wycena. ~:!!.~~~~~~~'.:."~______________. nieruchomości. w celach podatkowych. Rolą. jaką. pelni kataster, jest identyfikacja wszystkich nieru c homości, a przeprowadzona taksacja ustala ich rzeczywistą wartość. W celach podatkowych wartość nieruchomośc i może być wyrażana na kilka sposobów . Dla nieruchomośc i wyróżnia się rynek s prze daży i rynek wynajmu"'. Stosownie do takiego podzialu można mówić o wartości rynkowej nieruc homości wyra żonej jako wartość kapitalowa albo jako wartość czynszowa. Pierwsza za le ży od rynkowej ceny sprzedaży, a druga od rynkowej ceny wynajmu. Dobranie wlaściwego systemu określania wartości nieruchomo śc i wiąże się ze specyfiką rynku danego kraju,jego systemu prawnego oraz dostępno śc i danych niezbędnych do dokonania wyceny. Na przyklad. w krajach, gdzie rejestruje się umowy sprzedaży lub wynajmu. wybór sposobu wyceny zależy tylko od kwestii ekonomicznej. W takich państwach, a ma to miejsce w Stanach Zjednoczonych , Kanadzie i więk szośc i krajów Unii Europejskiej. wartość nieruc homości jest określana z duży m stopniem dokladnośc i na podstawie aktualnyc h danych rynkowych. Tak ustaloną wartość określa s ię mianem wartości realnej (bez względnej), a przyjęty model taksacyjny modelem rynkowym" . W niektórych krajach, gdzie z urzędu prowadzone są odpowiednie tabele i inne zestawienia kształtujących się w obrocie rynkowym cen sprzedaży lub wynajmu, tworzone są tzw. mapy podatkowe . Określają one granice obszarów o zbliżonej wartośc i rynkowej . Sy stem taki stosowany jest np . w Anglii dla nieruc homości mieszkalnych . W krajach. gdzie rynek nieru c homo śc i nic jest jeszcze tak dobrze uksztaltowany i gdzie można napotkać trudnośc i w dostępie do danych rynkowych, a ich wiarygodność m oże budzić wątpliwo ści , wykorzystuje się wiel e źródel informacji. Należą do nich biura notarialne. agencje obrotu nieruchomościami, banki i inne instytucje dy s ponujące danymi, a nawet sami podatnicy. Trzeba zaznaczyć. że w efektywnym systemie deklaratywnym muszą istnieć zarówno określone sankcje. jak i metody wszechstronnej weryfikacji d.mych . W razie ich braku może powtórzyć się historia z d ziewiętnastowiecz nej Francji, kiedy to w trakcie tworzenia systemu katastralnego. w wyniku obliczenia powierzchni pod le g ającej opodatkowaniu przez samych podatników, okazalo się. że obszar kraju pomniejszyl się o 0,2'". W krajach. w kt órych brakuje dostatecznych danych dla zastosowania mode lu rynkowego, stosuje się uproszczone modele taksacyjne . Największe znaczenie ma obecnie tzw. metoda II/(/.I'()IV(/ . W tym przypadku dane pochod"lce z rynku wykorzystuje się jedynie do okre ś lania wartości tzw . nieru c homości reprezentatywnych . Takie nieruchomośc i pelnią potem rolę wzorca dla wlaściIh. G. Nowccki, WV('(' IUlll iemcho11!o,{:ci d/a celt;w /Jodmkowych, "Przc gl'łu Pmli.ltkowy" 1996,. nrH, 17. Jhit/tll/.. I~. Ihid('I1L.

(6) Aglliesz,ka MalkoH'skll, Muciej Malkowski. wej wyceny. W metodzie wyceny masowej można wyróżnić trzy podstawowe etapy"': I) analiza aktualnych danych rynkowych, 2) wartościowanie ustalonych parametrów, 3) ustalenie wartości poszczególnych nieruchomości. W pierwszym etapie określa się istotne parametry, które majq wpływ na wartość nieruchomości. Parametry takie wyznacza się w załeżności od kłasy fikacji nieruchomości i przyjętej dla niej jednostki obszarowej, np. gminy. W drugim etapie ustala się, jak te parametry wpływaj') na cenę rynkow'l· W ostatnim etapie, porównując dane konkretnej nieruchomości z ustalonymi standardami. wyznacza się jej wartość. Tak wyznaczoną wartość określa się mianem wartości relacyjnej (przybliżonej) . Możliwym jeszcze do przyjęcia sposobem wyceny, stosowanym przez niektóre kraje, jest metoda punktowa. Odbiega ona od modelu rynkowego. Konkretnym cechom nieruchomości przypisuje się pewn'lliczbę punktów . Punkty odpowiadaj'l określonym jednostkom wartości . Suma punktów wyznacza wartość nieruchomości.. Inaczej przebiega proces wyceny w przypadku nieruchomości szczególnie wartościowych lub unikatowych. na które nic istnieje porównywalny rynek sprzedaży ani wynajmu. Wtedy zachodzi konieczność zastosowania indywidualnej wyceny: np. wykorzystując metodę kosztow'l albo księgowq. Metoda kosztowa polega na określeniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, która jest równa kosztom jej odtworzenia z uwzględnieniem jej stopy zużycia . Metoda księgowa opiera się na wartości wynikającej z ksiqg rachunkowych, zawierajqcych wartość środków trwalych przyjmowanych do celów amortyzacji . Zastosowanie odpowiedniego modelu wyceny nie kończy jeszcze całego procesu. Należy stworzyć system aktualizacji wartości ustalonej w wyniku dokonanej wyceny. Zwykle w krajach rozwiniętych ten problem rozwi"zuje się stosując wskaźniki wzrostu cen nieru chomośc i łub wskai.niki wzrostu cen konsumpcyjnych. Zwykle wraz z systemem aktualizacji wartości określa się cykle, w jakich dokonywana jest kolejna powszechna wycena nieruchomości . Najczę ściej jest to okres kilku lat.. 4. Systemy katastralne w EuropIe Przedstawiona w tabeli I charakterystyka katastralnych sy stemów opodat kowania nieruchomo ści w wybranych krajach pozwala na stwierdzenie , że kataster jest powszechnie stosowan'l ewidencją nieruchomości. Wykorzystywany jest przy wymierzaniu podatków nawet wówczas, gdy został stworzony w innym celu. jako tzw. kataster prawny. Najczęściej podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa lub wartość czynszowa nieruchomości. Organy sal1lor",du lokalnego mają stosunkowo duże kompetencje w kształtowaniu l". G. Nowccki, WVCl'IICl n;audw11lo.\:ci . . ..

(7) Rola katastru w. systemu .... konstrukcji podatków od stawek, ulg i zwolnień.. nieruchomości,. co. wyraża się możliwością. Tabela I. Charakterystyka katastralnych systemów opodatkowania w wybranych krajach -,:-----Kraj I. Niemcy. Ewidencja nieruchomości do celów podatkowych. Oznaczenie. ,-. wartości. ustalania. nieruchomości. P(xJalek od. nieruchomości. nieruchomości. 3. 4. l . Kataster nieruchomosci I , Wycena nieruchomości powi'}zanych z księgami na podstawie ustawy wieczystymi o szacowamu 2. Dane ewidencjonowane 2. Wartosć nieruchomości - dane dotycz'}ce wla.<kiustalana na podstawie clela, dane identyfikawartości rynkowej cyjno-opisowe nieruchomoki ,dane rejestracji prawnej. l. Podatek od gruntów (podalCk gruntowy) 2. Opodatkowaniu podlegają: grunty i budynki związane trwale z grun~ tern, własność mieszkania i innego lokalu 3. Podatnikiem jest osoba fizyczna lub prawna, posiadająca jako wła* ściciellub użytkownik nieruchomość. podlegaj'}cą opodatkowaniu 4. Podatek wymierlany na okres jednego roku, płatny na rzecz gminy Francja. 1 . Kataster jest zbiorem. ł. . Wycena prowadzona jest. I. Podatki od nieruchomo-. • • przez Dyrekcję GeneralSCI: ną Podatków z ramienia - podatek od nieruchoministerstwa finansów mości niezabudowa2. WUltość dla nieruchonych mości zabudowanych - podatek od nieruchomoścI zabudowanych ustalana jest na podstawie wartości czynszowej - podatek od lokali lokalu, grunty niezabumieszkalnych dowane podlegaj'} poda- podatek od lokali użyt* tkowi naliczanemu na kowych określajqccj sytuację pcxJstawie wal10ści dzier- 2. Podatnikiem jest włnsci fiskaIn'} nieruchomości zawy ciel nieruchomości, na dzieli ł stycznia 3. Wyceny dokonuje się w szczególnych prlypad- dokumentacji żródlo poprzez: kach osoba faktycznie wej o zmianach zacho- ustnienie odpowiedniej władająca nieruchomodzących w ciągu roku ści'}, np. dzierżawca kategorii lokalu przez porównanie z lokalem 3. Wpłaty z tytułu podatreprezentatywnym ków od nieruchomości - wyliczenie powierzpobiera administracja chni lokalu według centralna systemu punktowego na podstawie opisu lokalu w składanej. dokumentów dotyczą cych nieruchomości, wykorzystywanym do celów podatkowych, prawnych i ekonomicznych; składa się z: - dokumentacji graficznej, tj. planu katastralnego - dokumentacji opisowej.

(8) _______________-.!.~~~~~M~(:':J!~k".:.():.':":."s~·k".:.a~.~~!.': . Ma fkmvski cd. tabeli l 1. ,-. 3. 4. przez jXx:latnika dt.'kla... racJI. -. ustalonej powierzchni przez taryft; Od(X1Wiadaj"C<I danej pomnożenie. kategorii ..... 0.0 ..•.. 0.0....... 0.0 ......... ...... .......... _, ... _ _._ ..•..•... _",.,_ 0.0 .. 0.0 _•...•....•...• _•... ___ ._ •. '" , ..... ,... . ....... __ . _•...•.. _ ....•......•....... , ..•..•. ,,' __ •_____ •.... Holandia. I. Kataster Krajowy-. I. Wyceny dOkonuj'l gminy. zawiera informacje na. na p<xlstawic rynkowej. temat granic, wlasnosci i tytułów prawnych do. wartości nieruchomości,. nieruchomości. 1. W zależności (xl decyzji gminy podstawc; opodatkowania może stanowic wartość lub wielkość. pclnym i ekonominieruchomości cznym jej wykorzystaniu 2. Osobno dokonuje siC osza- 2. Podatek od nieruchomocowania wartości gruntu ści: podatek nalożony na właścicieli i podatek i wartości budynku nałożony na ui.ytkowni3. Nieruchomości nicrynkowe wyceniane s;1 mi podków stawie kosztów odtwo3. Podatki są ustalane i port,enia z uwzgJ~dnieniel11 bierane przez samorządy wartości amortyzacji lokalne i dekapitalizacji 4. Nienlchomości, dla któIych podatek wymierlany jest na jXxlslawic jX)wierzchni; liczbę metrów mnoży sit; prl.ez prl)'. współczynnik określa. j:lcy położenie, sjX)sób wykorzystania i jakość. Dania. I. System ewidencji ma. 1. Podatek gruntowy nali· czany jest na podstawie charakter prawny, l..awiera aktualizowany wykaz wartości rynkowej gruntu, jXldatek od usług nalinieruchomości oraz wSlystkich transakcji czany jest na fxxlstawie wartości rynkowej budotyczących nierucho· dynków mości 2. Wartosć nieruchomości ustalana jest zwykle na p(xlstawie ceny sprzedaży porównywalnych obiektów; gdy nic ma możliwości jej wykor/,ystania, stosuje siC; metodc; wysokości dochodów (przy nicllIchomosciach wydzier;"a wionych), w przypadku obiektów. J . Administracja podatków od nieruchomości prowadzona jest wSjX')Jnie puez rząd centralny i gminy 2, Wpływy z podatków od nieruchomości zasilajil budżety gmin i powiatów 3. Podatki obcjmuj,r ~ podatek gruIHowy ~ podatek od gruntów niczabmltlwanyeh i ulcpszcil ~ podatek od usług (podlegaj'l mu budynki administracji rZi:}dowcJ i osób prawnych).

(9) Rola katastru w. por:.ądkmwmiu. systemu .. ,. cd . tabeli I 2. l. 4. .l przemy s ł owyc h. - meto-. dę. kosztów J. Wszystkic niC I1I C holllości podl egają wyccnie co cLIery lata 4. Wyceny dokonywane S:I prb~Z org.any rz.}du ce nIraJnego wc wspólpracy z lokalnymi komisjami do spraw wyceny Źródlo : opracowanie własne na podstawie: Nicmicck.ie pnHl'o podatkowe'. Osz:.a(.'(}\\'llllit' podstmt',V. PoJa tlwwy" 1995, nr 10: M , KotuIs ki , KataSf(..'r na .fwh~ ( · ie - Francj a, .. Wspólnota" 19<J7 , nr 4; A. Orlikowska, Ka((lSta i JyJh! 11/ kllWstm lllY - kraj(~ 8L'Ile/II.W . "Przeg ląd Podatkowy" 19%. nr 5: Katlwa 1IlI ,~wit:·dt.' - No/mulili , "Wspólnota" 1997 , nr 3: A. Mazurek . Kmll.\·Il'r i sy.\"lt'1I/ Jww.\'tra!IIY - kraje ,\'ktwdymlU'ski/' . "Przcgl<ld Podillkowy 1996 , nr 5: Klllttsler IW .~w;('("i(.' - DUI/iu, "WSpÓhlOl;l " 1997 , nr 2.. wymiaru,. "Przegląd. Podatkiem objęte sq wszystkie rodzaje nieruchomości. Można przy tym zauważyć preferencyjne traktowanie nieruchomości mieszkalnych oraz nieruchomości związanych z prowadzeniem gospodarstwa rolnego lub leśnego. Zazwyczaj podatnikiem podatku od nieruchom oś ci jest wła śc iciel. Użytkow nicy nieruchomości sq zobligowani do placenia podatków tylko w niektórych przypadkach . Wplywy z podatków od nieruchomości stanowią zwykle dochody wladz lokalnych.. 5. Kataster na ziemiach polskich W Polsce pierwszych po miarów ziemi dokonywano tylko na ziemiach królewskich. W wyniku reformy rolnej. zapoczątkowanej przez królowę Bonę i Zygmunta Augusla. w tzw. królewszczyznach pClwstały rejestry pomiarowe i mapy określające pow ierzchnię poszczególnych ziem. Z dzierżawi onych dóbr królewskich lub kościelnych placony był z tego tytułu czynsz. a od pozostalych. głównie majątków szlacheckich. płacony był podatek gruntowy "' . Wysokość podatku. ze względu na brak dokładnych pomiarów. określano w sposób przybliżony. Kataster zostal w Polsce wprowadzony na ziemiach wchodzących w sklad zaboru pruskiego i austriackiego w tym samym czasie. kiedy ustalano go na calym obszarze Auslro-Węgier i Prus . Nast'łpilo także. co charakteryzuje system niemiecki. śc isłe powiązanie katastru z k s ięgami wieczystymi. Po odzyskaniu niepodleglości przez Po l s kę kataster. założ ony w czasie zaborów. zostal zachowany. a nawcl zachowana została część przepisów z paJi~ L) G.. Nowccki, Kataster i ;;l\'ią;::{III/' :. nim I)()(ltaki. l\'. Pol.\"I"/' , "Przegląd POd:IIKOwy" 1996, nr :') ..

(10) _______________ ::::.::::::~!.M'!:(~II'!.k~o~\\:::"s'!. ·k:':(J.:.,~~ . . Ma lkmvski. stwa austriackiego i pruskiego. Miala ona obowiązywać do czasu utworzenia na terenie calego kraju jednolitego katastru gruntowego. Reforma administracyjna z 1925 r. wprowadzi la kataster o znaczeniu typowo fiskalnym ". W 1929 r. organy prowadzące kataster zostaly przemianowane na urzędy katastralne i weszly w sklad izb skarbowych. Kolejnym krokiem w kierunku wprowadzania katastru fiskalnego na terenie calego kraju byla ustawa z 1935 r. o klasyfikacji gruntów dla podatku gruntowego" . Realizację dalszego ciągu reformy przerwala wojna. W okresie międzywojennym istnial zatem podatek od gruntów. od nieruchomości i od lokali . System wymierzania podatków opieral się generalnie na wartości czynszowej. Jeżeli wartości czynszowej nie dalo się ustalić. brano pod uwagę wartość rynkową nieruchomości podobnych ze względu na lokalizację i stan techniczny. Podatek od nieruchomości pobierany byl w gminach miejskich i od niektórych budynków w gminach wiejskich. Podatkowi od lokali podlegaly tylko lokale na obszarach gmin miejskich. Stanowilon dochód samorządu terytorialnego . W okresie powojennym pierwszym krokiem w kierunku wprowadzania nowego katastru byly zapisy dekretu o podatkach komunalnych w 1946 r.. które określily podatki maj'ltkowe jako dochody samOTz<,du terytorialncgo. Z kolei dekret z 1947 r. o katastrze gruntowym i budynkowym uchylal przepisy państw zaborczych i wprowadzi I ustawową definicję katastru. Zgodnie z nim kataster to oparty na mapie spis i opis gruntów i budynków. stanowiqcych odrębny przedmiot wlasności. Następnie pojęcie "kataster" zniknęlo z polskicgo systemu prawnego po wydaniu w 1955 r. dekretu o ewidencji gruntów i budynków. Mówilon o ewidencji gruntów i budynków. ale zarządzenie ministrów rolnictwa i gospodarki komunalnej już tylko o ewidencji gruntów". Po 41 latach od tamtego dekretu pojęcie katastru pojawilo się w ustawie z 8 sierpnia 1996 r." regulującej funkcjonowanie gospodarki i administracji publicznej. Szczególowe zasady funkcjonowania katastru (ustawodawca posluguje się slowem ewidencja) określa rozporz"dzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków" z 1996 r. Znajdują się tam informacje o celach wprowadzenia wielozadaniowego katastru. który swoim zasięgiem ma docelowo objąć cale terytorium Polski . Będzie on gromadzi I i dostarczal dane na potrzeby zagospodarowania przestrzennego. wymiaru podatków, oznaczenia nieruchomości w księgach wieczystych. statystyki publicznej. gospodarki gruntami oraz w celu zabezpieczenia interesów stron obrotu nieruchomościami. W przypadku gruntów zakres ewidencji obejmować będzie ich polożenie. granice. powierzchnie. ~I. Ihi,!t'III .. l~ '''idi'lII . ~\ Srany pnlU'IIC i fakt)'(' :,nl,' , rozmowa : .1. z prof. W. Wilknwskim, "Wspólnota" 1998, nr 11.. Ustawa z 17 maja 1989 r. Pr:lWO gcooc/.yjnc i kanograficznc, Dz.U . 19}W. nr 30, poz. 163. ze.: lm . ~~ Rozporządzenie. Ministrów Gospodarki Przcslrzcnn~j i Budownictwa oraz Rolnictwa i Gospod:.II'ki L.ywl1osciowcj w spr<lwic ewidencji gruntów i budynków, Dz.U . 1996. nr 158 . poz. 813..

(11) Rola katastru. IV. ~:3..~~~~~!:..:".!':'~"~______________. rodzaje użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych i oznaczenia ksi4g wieczystych. Dla budynków zawarte w nim będ4 informacje o ich położeniu, przeznaczeniu, funkcjach użytkowych i ogólnych danych technicznych. Dane o właścicielu lub innych osobach fizycznych i prawnych, które władaj4 nieruchomością, znajdują się zarówno w ewidencji gruntów, jak i budynków. Dla założenia i prowadzenia ewidencji przyjęto istniej'ICY podział terytorialny kraju. Podstawowymi jednostkami podziału kraju są: - jednostka ewidencyjna, - obręb, - działka. Jednostkę ewidencyjn4 stanowi teren położony w granicach administracyjnych gminy, ewentualnie miasta lub wyodrębnionej dzielnicy w mieście. Jednostkę ewidencyjną dzieli się na obręby. W skład obrębu WcllOd"ł działki ewidencyjne. Dane ewidencyjne są przechowywane w formie zbiorów danych opisowych oraz mapy numerycznej. Do zbiorów głównyeh należą"': - WP - wykaz podmiotów, - RG - rejestr gruntów, - RB - rejestr budynków, - KB - kartoteka budynków, - LW - lista władających. W maju 2001 r. ogłoszono Rozporz4dzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków". W ślad za nim w najbliższym czasie powinna ukazać się odpowiednia instrukcja wykonawcza. Rozporządzenie to określa sposób zakładania i prowadzenia komputerowej ewidencji gruntów i budynków. Ministerstwo nie narzuca jednej powszechnie obowiązującej aplikacji komputerowej, w której dane ewidencyjne mają być gromadzone. Dlatego też każdy ze starostów odpowiedzialnych za realizację rozporządzenia będzie mógł prowadzić ewidencję na bazie dostępnych mu rozwiązań. Przewagę będą miały zatem te powiaty i miasta, które, bazując na poprzednim rozporządzeniu, zainwestowały w odpowiednie programy informatyezne i zaczęły same tworzyć bazy danych. Nalei.y do nich przede wszystkim Kraków, który dzięki dotychczasowym pracom nad systemem informacji przestrzennej będzie w stanie przy niewielkich nakładach i w planowanym czasie uzupełnić istniejącą ewidencję danymi wymaganymi przez rozporządzenie ministra.. 6.. Wdrażanie. katastru w Krakowie. W Krakowie, w ramach Małopolskiego Systemu Informacji Przestrzennej, powstał System Informacji Przestrzennej dla gminy Kraków. Przy udziale Wydziału Geodezji Miasta Krakowa i niezależnych specjalistów stwOl'l.Ono ~Il. Ihidl'lII.. "27. P. Mi'/(I.yrlski, Kataster prawdf ci powi!' ,,,Gazcta WyborL'Za", 26 kwielnia 200 l..

(12) leszka MlIlkowska, Madej MlI lkowski. system komputerowy zdolny do gromadzenia, analizowania i prezentacji grafic znej informacji o przestrzeni geograficznej. Nowy system w du żej mierze opiera się na dotychczaso wej ewidencji i nie wychodzi poza ramy prawne określone przez prawo geodezyjne i kartogra ficzne. W trakcie prac nad ewidencją nie sięgano do informacji zawartych w k s ięgach wieczystyc h ze względu na du że koszty takiej operacji oraz nie zawsze aktualne dane . Obecnie podstawową banI zewnętrzną jest baza ENIER systemu ewidencji gruntów, przechowująca dane opisowe dzialek . W określonym inte rwale czasu pobierane s ą z niej informacje opisowe dotyc zące działek i łąc zo ne z grafiką, impo rtowane z systemu ewidencji gruntów EWID, zawierajqcego dane przestrzenne. Istniejący system informacji przestrzennej lączy wiele niezależnych baz danych o różnych kategoriach tematycznych. Jest to system otwarty, co oznacza, że z upływem czasu będ zie poszerzany o nowe bazy danych i na bieżąco uaktuałniany .. Obecnie dzięki istniej'lcemu systemowi można u zyskać informacje m.in . o": - grani cach admini stracyjnych miasta Krakowa, - granicach administracyjnych byłych dzielnic oraz dzielnic pomocniczych. miasta. - granicach obrębów geodezyjnych, - grani cach obwodów wyborczych, - ewidencji gruntów, - klasyfikacji gruntów, - ewidencji budynków, - miejscowym planie zagospodarowania prze'trzennego, - krawędziach i osiach ulic, - hydrografii, oraz uzyskać informacje pochodzące z nast~pujących grup tematycznych''': - uzbrojenie terenu, - dane statystyczne, - handel. - edukacja, - zdrowie.. - ochrona. środowi s k a .. Jednostkę. ewidencyjnq określa nazwa własna oraz klasyfikacja terytorialna GUS : województwo i gmina. Podmiotami ew ide ncji są właściciele gruntów, budynków i lokali, s tan ow iącyc h odrębny przed miot w!<lsności, użytkownicy wieczyści gruntu oraz samoistni posiadacze . Przedmiotem ewidencji s;ł działki gruntu oraz budynki . Dz ialkę gruntu stanowi zwart y obszar gruntu,jednorodny. 211. T. Chrobak., M. Gadula. A. Prokop. S.V.\'Tt'1II i'lJ(ml/ocyjny Krakowa. "GeodcIa" 1998. nr 11. (42) . ~ 'j. Miejski Zarz:,d Baz Danych, prezentacja 2001 ..

(13) Rola kawsIm w porządkowall;u. s)'.'ilemll . ... ze względu na stan prawny. Budynek to obiekt budowlany określony w przepisach prawa budowlanego. W ramach granic administracyjnych Krakowa pokaz.my jest przebieg granic starych dzielnic, tj. Nowej Huty, Krowodrzy, Sródmicścia i Podgórza oraz 17 nowych dzielnic pomocniczych. Taki podzial ma uzasadnienie ze względu na utrzymanie zgodności z istniejącymi materiałami geodezyjnymi, gdzie ewidencję prowadzi się według starego podziału administracyjnego. Obręby geodezyjne stanowią informację graficzną O charakterze przeglądo wym. mającą na celu szybkie zlokałizowanie interesujących nas obszarów. Granice obwodów geodezyjnych mogą służyć do przygotowywania zestawień okresowych wykonywanych w ewidencji gruntów. Ewidencja gruntów w systemie analiz opiera się na działce jako podstawowej jednostce. Każda działka jest oznaczona ścieżką dostępu: gmina - dzielnica - obręb - numer działki. O każdej działce moŻna w bardzo prosty sposób otrzymać pełną informację składającą się z identyfikatora dzialki. wlasności, typu władania. numeru księgi wieczystej. powierzchni i dnia. na jaki dane są aktualne. Wartość działki na razie nie jest elementem obligatoryjnym w spisie. Dzięki filtracji danych nie ma dostępu do informacji chronionych. np . numeru PESEL wlaściciela . Istnieje równiei. możliwość definiowania kontroli dostępu do danych na różnych poziomach. Problemem do rozwiązania pozostaje jeszcze rejestracja danych personalnych osób pobierających informacje z systemu. Aktualizację danych dla systemu danych można przeprowadzać w interwale tygodniowym. Informacje ewidencyjne uzyskane z systemu nie mają charakteru prawnego i nie stanowią dokumentów prawnych·" . Dla obszaru Nowej Huty, ze względu na charakter rolniczy części istnieją cych tam gruntów, zbudowana jest warstwa klasyfikacji gruntów. w ramach której dostępne są informacje o sposobie użytkowania gruntu oraz jego klasie bonitacyjnej. W ramach ewidencji budynków zbudowana została dla całego obszaru Krakowa baza składająca się z dwóch czę ści : budynków i adresów. Obydwa elementy dysponują atrybutami opisowymi. W przypadku adresu jest to nazwa ulicy i numer domu. Budynek opatrzony jest dodatkowo informacją dotyczącą przeznaczenia (np. mieszkalny. sakralny. użyteczności publicznej). ognioodporności i liczby kondygnacji. W oczekiwaniu na wytyczne ze strony ustawodawcy nie okreś la się na razie wartości budynku. Na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została stworzona warstwa składająca się z granic obszarów o zdefiniowanym przeznaczeniu i oznaczeniu tych obszarów. Wskazując interesujący fragment obszaru. otrzymuje się dostęp do wszystkich dokumentów dotycz~cych konkretnej strefy. Dla obszaru calego Krakowa istnieje baza ulic . Z wektoryzacji otrzymano krawędzie ulic i ich osie. Do osi ulic przyłączona jest informacja opisowa .. .\11. T Chrohak, M . Gadula. A. Prokop. op . eit ..

(14) Agnies:.ka Malkmvska, Maciej Malkowski składająca się z nazwy ulicy. jej szerokości i długości odcinka pomiędzy kolejnymi węzłami drogowymi. Istniejij tam takie dane. jak rodzaj nawierzchni czy data ostatniego remontu. które mogą być uzupełniane informacjami w formie. cyfrowej. Należy podkreślić. że. informacja o. wartości. nic jest na razie wprowadzana. powszechnie do danych.. 7.. Zakończenie. Kataster jest ważnym narzędziem w sprawnym funkcjonowaniu państw. Powszechnie stosowany. nic tylko pozwala na efektywne naliczanie i pobieranie podatku od nieruchomości. ale również ułatwia funkcjonowanie wielu instytucjom publicznym. Tab.e w Polce zadaniem priorytetowym. niezbędnym dla podjęcia dalszych kroków w reformie administracyjnej i podatkowej. jest nowoczesny. na bieżąco aktualizowany kataster. Kataster w Polsce: - w skali lokalnej oraz ogólnokrajowej pozwoli na ujawnienie stanu nieruchomości oraz na uporządkowanie podmiotowych i przedmiotowych danych o nieruchomościach, - umożliwi zwiększenie skuteczności poboru podatków od nieruchomości w gminie. a ze strony paJistwa usprawni proces redystrybucji środków budże towych. - będzie miał wpływ na gospodarkę przestrzenllij. prowadząc do efektywnego wykorzystania zasobów. - usprawni pracę wielu instytucjom. które wykorzystujij dane przestrzenne. począwszy od instytucji statystyki publicznej. poprzez np. zakłady wodno-kanalizacyjne. telekomunikację. po straż pożarną. policję i pogotowie. - będzie kolejną instytucją w pewnym sensie zabezpieczającą obrót nieruchomościami. Rozpatrując niepodważalne korzyści. rzetelnej ewidencji nieruchomości. należy podkreślić. że zasadniczym krokiem w tworzeniu współczesnego katastru w Polsce jest rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i hudynków. które ukazało się pod koniec maja 20() I r. Realizacja tego rozporządzenia będzie olbrzymim wyzwaniem dla wladz lokalnych. a planowane na okres 9 lat wdraż.anie ewidencji stanic się podstaWij do uporzijdkowania polskiego systemu opodatkowania nieruchomości. LIteratura Bicll A" Kataster i podatek od llil'rucllOlI/().\'ci, Monitor Podatkowy 1995, nr 2. Chrobak T., Gaduła M., Prokop A., SyS{(/1I/ il~j(ml/(lc.\jny Krakowa, "Geodeta" 199X, nr II (42). l:tcl L., Rt~j(mll{/ opodatkowa11ia ll;erllc!Jo11/o,{ci \\' Polsce, Temida, Białystok 199X..

(15) Rola katastru w por:.qdkowaniu systemu ... Czy he/(: sir katastru?, "Gazeta Prawna", www.infor.pJczasopisma,gazeta_prawna/aktualno,. '. SCI. Gaździcki. J., Systemy katastralne, PPWK, Warszawa 1995.. Kataster na .\:wiecie - Holandia, "Wspólnota" 1997, nr 3. Kataster IUl .\:wlt'cie - Dania, "Wspólnota" 1997, nr 2. Kotuiski M., Karasler na .,:wllxie - FralUja, "Wspólnota" 1997, nr 4. Mazurek A., Kataster i system katastralllY - krajl' skwulym/lvskie, "Przegląd Podatkowy" 1996,nr5,. Niemieckie prawo podatkowe. Oszacowanie podstal1'Y wymiaru,. "Przegląd. Podatkowy". 1995, nr 10,. Nowa enc.vklopedia popularna, t. 3, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 1995. Nowecki G., Katasll'r i system katastralny. "Przegląd Podatkowy" 1996, nr 5. Nowecki G., Kataster i z.wiązane:: nim podatki \-v Polsce, "Przegląd Podatkowy" 1996, nr 5. Nowecki G., ~'Cl'IUl "ieruchomo.sd dla ct'lów podatkowych, "Przegląd Podatkowy" 1996, nr 8. Obrębsb D., Reforma podatku od lIieruchomo.\~ci, "Monitor Podatkowy" 1994, nr 5. Orlikowska A., Kataster i system katastralny - krajl' BeneluxlI, "Przegląd Podatkowy" 1996,nr5. MiączYr1ski P., Kataster prawdf ci POW;l', "Gazeta Wyborcza" , 26 kwietnia 200 I . Rozporz . )dzcnic Ministrów Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej w sprawie ewidencji gruntów i budynków, Dz.U. 1996, nr 158, poz,813,. StallY prawf/l' ;faktyczne, rozmowa z prof. W. Wilkowskim. "Wspólnota" 1998, nr 31. Ustawa z 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne. Dz.U. 1989, nr 30, poz. 163, ze zm. Wilkowski W., Sra"y praH'f1l' i fóktycZf1e, "W spólnota" 1998, nr 34.. The Role ot the Land Register In the Ratlonalisation ot Property Taxatlon One of the most important factors tha! has eome to alten!ion with the pJanned reform of property taxation is the land register. This is extremely important as it allows property tax to be effcctively calclllated and colJected. II also makes it easter for many state institutions to funetion more effectively. It ts therefore apriority - and essential wit h respcct to further moves in administrative and tax reform - that Poland has a modern and contillllally updated land register. This article elucidates the origins and dcfinition ol" the land register, which in Poland is llnderstood as a properly register. There follows a discussion of land register systems in Europe and, in terms ot" legal provisions, of those in Poland from hislorical times to the present day. The anicie concllldes with an ex ample from the Kraków land register. Kraków was one of the first cities in Poland to begin to impkmcnt a land registration system bascd on the most up-to-dale technology..

(16)