Kontrowersje w związku z art. 231
k.c.
Palestra 10/8(104), 20-22
20 H i p o t e k a r i u s z Nr 8 (104) rów nież w zakresie prem iowania. Sądzę, że opracowanie naw et n a jb a r dziej precyzyjnych przepisów nie polepszy sytuacji.
Rozwiązania można poszukać na innej drodze, np. przez zbliżenie poziomów zawodowych — przynajm niej w sferze ustawow ych w ym a
gań — sędziów, prokuratorów , adwokatów, praw ników adm inistracji i umożliwienie wzajemnego przechodzenia pracowników w tych pionach adm inistracji państw ow ej i gospodarczej — oczywiście pod określonymi w arunkam i i przy zachowaniu określonych minimów. Z w i ę k s z e n i e r y n k u p r a c y p r a w n i k ó w u s u n i e p r ó b y p o d w a ż a n i a n i e z a l e ż n o ś c i r a d c y p r a w n e g o o r a z z a p e w n i m u n i e z b ę d n e p o c z u c i e s t a b i l i z a c j i i p e w n o ś c i .
W parze z tym musi iść zm iana sytuacji placowej. Takie zabezpie czenie niezależności mogłoby być bardziej skuteczne niż istniejące gw a rancje n atu ry adm inistracyjnej.
Czy proponow ane rozwiązanie jest jedyne i najlepsze? Oczywiście nie. Można zapewne dać jeszcze parę innych prób i koncepcji. Chodzi jednak o to, by uzmysłowić sobie potrzebę poszukiwań i nie zadowalać się stanem istniejącym . P raw nik jest i m usi być legalistą, ale to nie znaczy, że nie może lub nie pow inien tworzyć nowych form praw nych lub wpływać n a 'proces tego tworzenia. W ydaje isię, że w naszej rze czywistości praw o nie m usi zawsze tylko odzwierciedlać istniejącą rze
czywistość. Może ono również wpływać n a jej kształtowanie.
Kontrow ersje w zw iq zku z art. 231 k. c.
P o w ejściu w życie praw a pierw okupu gruntów w m iastach i osiedlach sądy powiatowe (w wydziałach ksiąg publicznych) zaczęły odmawiać w noszenia do ksiąg wieczystych wpisów o przeniesieniu własności nieruchomości w drodze umów
opartych n a art. 73 § 2 praw a rzecz, (obecnie art. 231 k.c.).
Jedna z tego rodzaju spraw znalazła swój epilog w Sądzie Najwyższym, który w orzeczeniu swym z dnia 10 lipca 1963 r. I CZ 92/63 (OSPiKA n r 6 z 1965 r.) ustalił, że do nabycia własności nieruchom ości w drodze realizacji roszczenia z art. 73 § 2 p raw a rzecz, nie m ają zastosow ania przepisy art. 30 i nast. ustaw y z dn. 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenam i w m iastach i osiedlach (Dz. U. N r 32, poz. 159), przepisy te bowiem zastrzegają Państw u praw o pierw okupu t y l k o w w ypadku nabycia nieruchom ości w następstw ie czynności praw nej (sprzedaż, darowizna, zamiana), natom iast nie obejm ują sytuacji, gdy przeniesienie własności nieruchom ości następuje w skutek w ykonania obowiązku ustawowego (art. 73 § 2 pr. rzecz.).
Pomimo takiej w yraźnej sentencji powyższego orzeczenia Sądu Najwyższego Państw ow e B iuro Notarialne rw W arszawie w znanym m i analogicznym w ypadku odmówiło w ręcz sporządzenia umowy n a podstawie art. 231 k.c. bez przedstaw ienia przez strony oświadczenia właściwego prezydium rady narodowej o nieskorzysta niu z praw a pierwokupu.
N r 8 (104) K o n tro w e rsje w zw ią zk u z art. 231 k.c. 21
W w ypadku tym chodziło o przeniesienie praw a własności działki o powierzchni około 300 m 2 iw drodze art. 231 k.c. Posiadacz przedstaw ił zezwolenie n a budowę na tej działce domu jednorodzinnego o paw. >100 mz, w ydane przez w łaściwą władzę, notabene jeszcze przed w ejściem w życie p raw a o (pierwokupie (w yklu czone w ięc było podejrzenie o chęć obejścia (przez stromy praw a pierwokupu). Po siadacz przedstaw ił zezwolenie n a użytkowanie przez niego tegoż domu oraz do wód, że 'jest w raz z rodziną zam eldowany w tym domu. Skąd iwięc ta k dalece rygorystyczne stanowisko PBN -u w W arszawie w tej spraw ie? Prawdopodobnie uległo ono bezkrytycznie sugestiom motywów cyt. orzeczenia, albowiem w samej jego tezie jest tylko wskazówka, że „sąd rozpoznający wniosek o (wpis praw a własności nieruchomości, oparty na fakcie realizacji roszczenia z airt. 73 § 2 praw a rzeczowego, ipowinien badać, czy w spraw ie rzeczywiście zostały spełnione przesłanki upraw niające osobę zainteresow aną do nabycia w łasności nierucho mości n a podstawie powołanego przepisu” (należy przypomnieć, że kom petencje sądów rozpoznających wnioski do ksiąg wieczystych przeszły od 1965 r. na PBN-y).
Jeśli chodzi o motywy cyt. orzeczenia, to zarówno z ich treści, jak i ze znako m itej glosy S. B reyera w ynika niezbicie, że szukają one tylko środków, k tóre by mogły zapobiegać ew entualnem u „obchodzeniu” przepisów o pierwokupie przy realizacji umów w drodze art. 231 k.c. Poszukiwania te — jak to w yjaśnił glosa- tor — nie wypadły szczęśliwie w Sądzie Najwyższym. Sam zaś glosator staw ia wniosek, że udowodnienie roszczeń z art. 231 k.c. może n astąpić jedynie na drodze sądowej w powództwie wytoczonym przez posiadacza gru n tu przeciwko w łaści cielowi, i kończy swe wywody patetycznym wezwaniem: caveant consules!.
Z ta k im Wnioskiem glosatora nie można się zgodzić. Przede w szystkim podkreślić należy, że przepis § 2 art. 231 k.c. (a paragraf ten m a przecież rów norzędne zna czenie z § 1 tegoż artykułu) (przewiduje t a k ż e , że właściciele gruntu, na którym się pobudował ktoś obcy, mogą żądać od niego nabycia w łasności zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. W porów naniu więc z a rt. 73 § 2 praw a rzecz, zakres upraw nień w omawianej kw estii znacznie się rozszerzył. W § 2 art. 231 k.c. nie m ówi się już o dobrej w ierze i w ogóle o motywach działania stron!
Czy w tych spraw ach jedynie w skazaną i konieczną jest droga sądowa? Każdy spór, każde żądanie mogą być załatw ione między stronam i w drodze ugody. W yjątki od tej zasady m usiałyby być w yraźnie zastrzeżone. Przepisy ko deksu cywilnego weszły w życie o parę la t później niż ustaw a o pierw okupie i nie zastrzegły żadnych specjalnych w arunków w interesie p aństw a przy realizacji roszczeń z art. 231 k.c. Również ustaw a o pierwokupie nie została znowelizowana w sensie jej rozszerzenia także na n a b y d e własności w drodze art. 231 k.c.
Dlaczego w ięc PBN nie mogłoby sporządzić aktu takiego nabycia, gdy strona czy strony przedstaw iły odpowiednie dokumenty? Glosator tw ierdzi, że nie wszys tkie przesłanki z art. 231 k.c. podlegają ustaleniu w form ie zaświadczeń urzędów, ale nie wymienia, jakie. Jeżeliby tu chodziło o fa k t dobrej w iary, o którym mowa w § 1 cyt. artykułu, to przecież tego dowodzić nie potrzeba (art. 7 k.c.). To prze cież zła w iara musi być udow adniana (kwestia ta wobec brzm ienia § 2 cyt. art. 231, jak zaznaczyłem wyżej, straciła n a ostrości).
Zważmy dalej, że art. 30 ustaw y z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenam i w m iastach ii osiedlach, gdy go czytamy w zw iązku z art. 23 ust. 1 tejże 'ustawy (przewidującym zurbanizowanie obszarów m iast i dzielnic wtedy, gdy m a być przeprowadzona s k o n d e n s o w a n a d z i a ł a l n o ś ć i n w e s t y c y j n a ) , m a charakter wyjątkowy.
22 H i p o t e k a r i u s z N r 8 (104) działki pryw atnych właścicieli) pod budowę domków jednorodzinnych czy bliźnia czych, a potem w yda pozwolenie n a budowę takich domków, to okoliczności te dowodzą, że m iasto nie jest zainteresow ane w nabyw aniu tego terenu, a przy najm niej tych parcel, k tóre pozwoliło zabudować posiadaczom. I rzeczywiście: W W ydziale Gospodarki Terenow ej m. st. W arszawy udzielono m i inform acji, że w takich w ypadkach, jeżeli przy tym posiadacz zamieszkuje w w ybudow anym przez niego domu, m iasto nie korzysta z praw a pierw okupu. Przepis o p ierw oku pie pow stał prawdopodobnie w celu zapobieżenia spekulacji terenam i budow la nymi, dlatego też nie stosuje się go tam , gdzie tej spekulacji nie m a, a gdzie widać po pro stu dążenie do zdobycia w łasnego m ieszkania w jak najszybszym tem pie i jak najtańszym sposobem.
Z powyższego w ynika, że owo periculum „obchodzenia” praw a pierw okupu jest mocno przesadzone i że to „obchodzenie” nigdy w cyt. w ypadkach nie powodowa łoby uszczuplenia praw p aństw a (raczej — skrócenie procedury, dość przew lekłej i kosztow nej przy jego stosowaniu). N atom iast zawsze może być skontrolow ane i — w razie potrzeby — udarem nione (o czym niżej).
Prof. E. Iserzon jest zdania, że PB N -y nie są powołane do tego, aby badać do wody istnienia okoliczności z a rt. 231 k.c., bo to by zam ieniło PBN-y w sądy, a przecież PB N -y są tylko organam i adm inistracji państw ow ej, które obowiązuje k.p.a. (m. in. a rt. 7 i 25). Dalej — zdaniem tego autora — powinno wystarczyć proste oświadczenie stron, że zachodzą okoliczności z art. 231 k.c. i jakie m ianow i cie, a gdy treść tego oświadczenia odpowiada treści art. 231 k.c., to PBN -y po w inny — w myśl zasady caveant consules — zawiadomić o zaw arciu podobnego ak tu właściw e prezydium rad y narodow ej (stos. do art. 25 k.p.a.), k tóre jedynie jest kom petentne — w razie gdyby podejrzew ało obejście praw a pierw okupu — do w ystąpienia na drogę sądową. Nie m a bowiem żadnej podstawy do traktow ania prezydiów rad narodow ych w jakiś szczególny sposób, jeśli chodzi o zachowanie ich praw , skoro do podobnego uprzyw ilejow ania nie m a podstaw y w ustaw ie.
Nie w dając się w trudne rozw ażania na tem at istoty i charakteru ta k poważnej instytucji jak PBN-y, zauważm y, że ich obowiązki są sprecyzowane bliżej w art. 15 i 16 'ustawy notarialnej. Nie idą one jednak tak daleko, aby: 1) PBN -y odm a w iały sporządzenia aktu, gdy kontrahenci — pomimo ostrzeżenia o tym , że akt może nie odnieść zamierzonego sk u tk u — dom agają się sporządzenia tego aktu, 2) PB N -y sam e decydowały o tym , czy treść aktu narusza interes praw ny pań stw a, jeśli nie jest to w ustaw ie w yraźnie przewidziiane.
Dlatego istotnie w tych wypadkach, gdy PBN -om nasuw ałoby się podejrze nie — i to uzasadnione — że um aw iający się żądają sporządzenia aktu w drodze a rt. 231 k.c. w celu obejścia praw a pierw okupu, to powinny by przesyłać odpisy tych aktów w łaściw em u prezydium ra d y narodow ej. Analogicznie do nakazów, jakie są stosowane w celu zabezpieczenia roszczeń fiskusa (np. PBN -y m uszą przesyłać odpisy aktów darowizny wydziałom finansowym , nie wolno im sporzą dzić ak tu alienacji spadku bez dowodu o uregulow aniu podatku spadkowego, a ak tu alienacji nieruchomości bez dowodu, że n a sprzedawcy nie ciążą zaległości podatkowe).
To w ydaje mi się m aksim um (jednocześnie dostatecznym) tego, co PBN -y mogą zrobić dla zasady caveant consules.
