OPERAT SZACUNKOWY
miejsce postojowe nr 22 oraz komórka lokatorska nr 31 w garażu wielostanowiskowym w budynku położonym przy ul. Ludowej 17 Dzielnica Mokotów m. st. Warszawy
1. Przedmiot oraz Zakres Wyceny
Przedmiotem wyceny jest miejsce postojowe nr 22 oraz komórka lokatorska nr 31, (dalej „Przedmiot
Wyceny"), jako przedmiot udziału 3585/612320 we współwłasności (prawo współkorzystania z miejsca postojowego i komórki lokatorskiej) garażu wielostanowiskowego (dalej „Garaż Wielostanowiskowy") usytuowanego w budynku wielorodzinnym przy ul. Ludowej 17 w Dzielnicy Mokotów m. st. Warszawa (dalej
„Budynek").
Garaż Wielostanowiskowy usytuowany jest na -2 kondygnacji Budynku. Dla Garażu Wielostanowiskowego prowadzona jest księga wieczysta WA2M/00442163/1.
Budynek usytuowany jest na gruncie oznaczonym w ewidencji gruntów jako dz. ew. 38 w obrębie 1-01-22
Dzielnicy Mokotów m. st. Warszawy (dalej „Grunf). Nieruchomość wspólną stanowi Grunt oraz części Budynku i urządzenia położone na Gruncie, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (dalej
„Nieruchomość Wspólna"). Dla Nieruchomości Wspólnej prowadzona jest księga wieczysta
WA2M/00179332/2.
Według informacji uzyskanej w Wydziale Architektury i Budownictwa Urzędu Dzielnicy Mokotów m. st.
Warszawy, Przedmiot Wyceny położony jest na terenie objętym obowiązującym miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Uchwałą nr LXX/2187/2010 Rady Miasta Stołecznego
Warszawy z dnia 14 stycznia 2010 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowaniaprzestrzennego rejonu Starego Mokotowa, Przedmiot Wyceny położony jest na obszarze o symbolu
F29 MW - przeznaczenie podstawowe: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, o min. wskaźnikupowierzchni biologicznie czynnej 30%, max. wskaźniku intensywności zabudowy 3,5, max. wskaźniku
powierzchni zabudowy 60%, max. wysokości zabudowy 30 m.Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej Przedmiotu Wyceny, jako przedmiotu udziału
3585/612320 we współwłasności Garażu Wielostanowiskowego (prawo współkorzystania z Przedmiotu Wyceny).2. Cel Wyceny
Określenie wartości rynkowej Przedmiotu Wyceny, jako przedmiotu udziału 3585/612320
we współwłasności Garażu Wielostanowiskowego (prawo współkorzystania z Przedmiotu Wyceny),
dla potrzeb sprzedaży przez licytację publiczną.3. Podstawy Sporządzenia Operatu Szacunkowego
3.1. Podstawy Formalne
Podstawę formalną sporządzenia niniejszego operatu szacunkowego (dalej „Operaf) stanowi zlecenie,
z dnia 19 czerwca 2019 roku, autorowi Operatu (dalej „Autor") wykonania czynności niezbędnych dla sporządzenia opisu i oszacowania Przedmiotu Wyceny.Zamawiającym Operat jest Komomik Sądowy przy Sądzie Rejonowym dla Warszawy-Mokotowa
w Warszawie - Krzysztof Łuczyszyn (dalej „Zamawiający").22 lipiec 2019 r. 4/15
OPERAT SZACUNKOWY
miejsce postojowe nr 22 oraz komórka lokatorska nr 31 w garażu wielostanowiskowym w budynku potożonym przy ul. Ludowej 17 Dzielnica Mokotów m. st. Warszawy
3.2. Podstawy Prawne
■ Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. nr 2018, poz. 121), (dalej „UoGN");
■ Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. z 2015, poz. 1892 z późniejszymi zmianami);
- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, (Dz. U. nr 207, poz. 2109 - z późniejszymi zmianami), (dalej
„Rozporządzenie");
■ Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku - Kodeks postępowania cywilnego, Dz. U. z 2016, poz. 1822 - z późniejszymi zmianami (dalej „KPC").
3.3. Podstawy Merytoryczne oraz Źródła Danych
- Wgląd do treści ksiąg wieczystych: WA2M/00442163/1 (Garaż Wielostanowiskowy), WA2M/00179332/2
(Nieruchomość Wspólna);
■ Informacje dotyczące uwarunkowań planistycznych - Wydział Architektury i Budownictwa, Urząd Dzielnicy Mokotów m. st. Warszawy;
■ Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości - Biuro Geodezji i Katastru, Urząd m. st. Warszawy;
■ Oględziny Przedmiotu Wyceny, Budynku oraz Gruntu;
■ Własna analiza lokalnego rynku nieruchomości oraz analizy biur obrotu nieruchomościami;
■ Strony internetowe: Urząd m. st. Warszawy (www.um.warszawa.pl). Urząd Dzielnicy Mokotów m. st.
Warszawy (www.mokotow.waw.pl), Wikipedia (pl.wikipedia.org), Warszawikia (warszawa.wikia.com).
4. Daty Istotne dla Określenia Wartości Praw do Przedmiotu Wyceny
Data sporządzenia wyceny: 22 lipiec 2019 r.
Data, na którą określono wartość Przedmiotu Wyceny: 22 lipiec 2019 r.
Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan Przedmiotu Wyceny: 8 lipiec 2019 r.
Data dokonania oględzin Przedmiotu Wyceny, Budynku oraz Gruntu: 8 lipiec 2019 r.
22 lipiec 2019 r. 5/15
OPERAT SZACUNKOWY
miejsce postojom nr 22 oraz komórka lokatorska nr 31 w garażu wielostanomkowym w budynku pcMonym przy ul. Ludowej 17 Dzielnica Mokotów m. st. Warszawy
5. Stan Przedmiotu Wyceny
5.1. Stan Prawny
Stan prawny Przedmiotu Wyceny ustalono w wyniku wglądu do treści księgi wieczystej WA2M/00442163/1 prowadzonej dla Garażu Wielostanowiskowego. Przedmiotowa księga wieczysta - na datę, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan Przedmiotu Wyceny - zawiera następujące wpisy:
... .... ..._ ■ . . .. ■ ■ ■ ■i
■: t . ■ .T' ■ ■
Dział 1-0-Oz|r|cż
Położenie województwo: mazowieckie, gmina: m.
dzielnica: Mokotów
St. Warszawa, miejscowość: Warszawa,
Oznaczenie^iókal' ; . j
Ulica Ludowa
Numer Budynku 17
Numer Lokalu Garaż
Przeznaczenie Lokalu lokal niemieszkalny
Kondygnacja 1
Przyłączenie - Nr Księgi Wieczystej WA2M/00179332/2
Obszar 3061,60 m2
1 Działj-SP-,Śjpls-PrąwWiąMiyęfe?^Właśn6§^^^^^ - . ' . 1
Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego orąź części budynku i urządzenia, które nie^ służą wyłącznie^ do:
użytku właścicieli lokali
306160/1066580
Numer Księgi Wieczystej WA2M/00179332/2
Numer Udziału w Prawie 2
1 DziałJ-Wiash'^^^^ " T '
L'' 1. ' -' "t* - ' .? 'I 1 ^
Właściciel
Autor - rubryka zawiera informacje dotyczące współwłaścicieli Garażu Wielostanowiskowego oraz przysługujących im udziałów, m.in. dotyczące Przedmiotu Wyceny:
nr udziału w prawie: 86; wielkość udziału: 3585/612320; współwłaściciel: Jerzy Włodzimierz Przybysz.
Działiiis^waii
óśźczbtiy ^Wzmianki: REP.C7KOMO/95088/19: DZ. KWWVA2M/23913/19/1 (wpis wszczęcia egzekucji).
Autor - rubryka zawiera informacje dotyczące praw, roszczeń, ograniczeń, ostrzeżeń, m.in. dotyczące Przedmiotu Wyceny:
Ostrzeżenie - ostrzeżenie o wszczęciu przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie egzekucji z udziału dłużnika Jerzego Przybysz w sprawie KM 4766/16 na podstawie tytułu wykonawczego nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym Sądu Okręgowego we Wrocławiu 1 Wydział Cywilny z dnia 31-03-2016 r., Sygnatura Akt 1 NO 419/16, zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z dnia 01-07-2016 r. Przedmiot wykonywania: udział nr 86, wynoszący 3585/612320 części, w prawie własności nieruchomości objętej niniejszą księgą wieczystą. Na rzecz: Prokura Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty z siedzibą we Wrocławiu.
Rodzai zmianv:
Do egzekucji wszczętej z udziału w prawie własności nieruchomości objętej niniejszą księgą wieczystą przyłączył się kolejny wierzyciel ujawniony w podrubryce 3.4.4 pod Ip. 2, w sprawie KM 800/15. Na rzecz: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie Krzysztof Łuczyszyn z siedzibą w Warszawie.
Do egzekucji wszczętej z udziału w prawie własności nieruchomości objętej niniejszą księgą wieczystą przyłączył się kolejny wierzyciel ujawniony w podrubryce 3.4.3 pod Ip. 1, w sprawie KM 5120/16. Do egzekucji wszczętej z udziału w prawie własności nieruchomości objętej niniejszą księgą wieczystą przyłączył się kolejny wierzyciel ujawniony w podrubryce 3.4.3 pod Ip. 2, w sprawie KM 1008/13. Do egzekucji wszczętej z udziału w prawie własności nieruchomości objętej niniejszą księgą wieczystą przyłączył się kolejny wierzyciel ujawniony w podrubryce 3.4.3 pod Ip. 3, w sprawie KM 6722/15. Do egzekucji wszczętej z udziału w prawie własności nieruchomości objętej niniejszą księgą wieczystą przyłączył się kolejny wierzyciel ujawniony w podrubryce 3.4.3 pod Ip. 4, w sprawie KM 59/18. Na rzecz: Miasto Stołeczne Warszawa z siedziba w Warszawie.
1 DzIąłiyrHip^^^^^
Autor - rubryka zawiera informacje dotyczące hipotek. |
22 lipiec 2019 r. 6/15
OPERAT SZACUNKOWY
miejsce postojowe nr 22 oraz komórka lokatorska nr 31 w garażu wielostanowiskowym w budynku położonym przy ul. Ludowej 17 Dzielnica Mokotów m. st Warszawy
Zgodnie z informacja uzyskana od Administratora Budynku, z udziałem przysługującym Panu Jerzemu Włodzimierzowi Przybysz związane iest orawo do współkorzystania z Przedmiotu Wvcenv ti. miejsca
postojowego nr 22 oraz komórki łokatorskiei nr 31.
5.2. Uwarunkowania Planistyczne
Według informacji uzyskanej w Wydziale Architektury i Budownictwa Urzędu Dzielnicy Mokotów m. st.
Warszawy, Przedmiot Wyceny położony jest na terenie objętym obowiązującym miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego.
Zgodnie z Uchwałą nr LXX/2187/2010 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 14 stycznia 2010 r.
w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu Starego Mokotowa, Przedmiot Wyceny położony jest na obszarze o symbolu F29 MW - przeznaczenie podstawowe:
zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, o min. wskaźniku powierzchni biologicznie czynnej 30%, max.
wskaźniku intensywności zabudowy 3,5, max. wskaźniku powierzchni zabudowy 60%, max. wysokości
zabudowy 30 m.
5.3. Lokalizacja oraz Czynniki Zewnętrzne Położenie Ogólne
Przedmiot Wyceny położony jest w Warszawie, w Dzielnicy Mokotów. Mokotów, usytuowany na zachodnim brzegu Wisły, sąsiaduje od północy z Ochotą Śródmieściem i Pragą Południe, od zachodu z Włochami, od
południa z Ursynowem i Wilanowem, od wschodu z Wawrem.
Mokotów zajmuje rozległe tereny (powierzchnia 35,4 km^) górnego i dolnego tarasu skarpy wiślanej - stąd
zwyczajowy, nieoficjalny podział na Gómy i Dolny Mokotów.Liczba mieszkańców przekracza 225 tysięcy - jest to najliczniejsza pod względem liczby mieszkańców
dzielnica Warszawy (blisko 15% mieszkańców).Pod względem zagospodarowania przestrzeni oraz charakteru zabudowy, Mokotów jest dzielnicą silnie zróżnicowaną. Ze względu na niewielką odiegtość oraz komfortową komunikację do Śródmieścia, jak
również z uwagi na swoje walory krajobrazowe i dużą ilość terenów zielonych. Dzielnica cieszy się dużą popularnością zarówno jako destynacja mieszkaniowa, jak i biznesowa (bliskość m. in. Lotniska Okęcie).
Zabudowa mieszkaniowa charakteryzuje się krańcowym zróżnicowaniem - od osiedlowej zabudowy
wielkopłytowej (np. osiedla: Stegny, Służew nad Dolinką), poprzez z reguły zamknięte enklawy zespołów apartamentowych o wysokim standardzie (połowa najwyższej klasy apartamentowców w Polsce znajduje się na Mokotowie), aż do rejonów willowych, którym prestiżu dodają chętnie lokalizowane tutaj siedziby
placówek dyplomatycznych.
Na terenie Mokotowa swoje siedziby mają zlokalizowane ważne instytucje publiczne oraz naukowe, m. in.:
Biblioteka Narodowa, Szkoła Główna Handlowa, Polskie Radio, Telewizja Polska, Wytwórnia Filmów Fabularnych i Dokumentalnych, Komenda Główna Policji.
Swoją populamość Mokotów zawdzięcza również dużej ilości terenów zielonych, w tym parków miejskich, z których najbardziej znane to Pole Mokotowskie, Park Arkadia, Park Morskie Oko, Park Dreszera czy Park
Sielecki.
Przez Mokotów przebiega linia warszawskiego metra, a z prawobrzeżną Warszawą łączy go oddany do użytku w 2002 roku most Siekierkowski. Główne arterie Dzielnicy w kierunku Północ-Południe, pozwalające na dogodną komunikację ze Śródmieściem oraz południowymi dzielnicami miasta, to ul. Czerniakowska przechodząca w Powsińską ul. Belwederska przechodząca w al. Jana 111 Sobieskiego, ul. Puławska, al. Niepodległości oraz ul. Wołoska, natomiast główną arterią w kierunku
22lipiec2019r. T/15
OPERAT SZACUNKOWY
miejsce postojowe nr 22 oraz komórka bkatorska nr 31 w garażu wielostanowiskowym w budynku położonym przy ul. Ludowej 17
Dzielnica Mokotów m. st. Warszawy
Wschód-Zachód jest Trasa Siekierkowska przechodząca kolejno w al. Witosa, al. Sikorskiego,
al. Wilanowską oraz ul. Marynarską.
Położenie Szczegółowe, Otoczenie
Przedmiot Wyceny położony jest przy ul. Ludowej, w północno-zachodniej części rejonu Sielce Dzielnicy
Mokotów.
Rejon Sielce położony jest w północnej części Dzielnicy Mokotów. Służewiec jest ograniczony od południa ul. Idzikowskiego, od zachodu skarpą wiślaną, od północy ul. Nowosielecką, ul. Podchorą^ch, ul. Gagarina oraz ul. Spacerową, od wschodu ul. Witosa i ul. Czemiakowską. Sielce położone są w sąsiedztwie: od wschodu rejonu Czerniaków, od południa rejonu Stegny, od zachodu rejonów
Ksawerów, Wierzbno, Stary Mokotów, od północy Dzielnicy Śródmieście.
Ulica Ludowa, przy której usytuowany Przedmiot Wyceny, jest drogą o charakterze osiedlowym, natomiast głównymi arteriami w pobliżu Przedmiotu Wyceny są ul. Puławska, ul. Belwederska oraz ul. Jana III
Sobieskiego. Odległość drogowa do ścisłego centrum miasta (PKIN) wynosi ok. 5,2 km.
Dostęp do komunikacji publicznej jest korzystny. Linie komunikacji autobusowej przebiegają ul. Dolną ul. Puławską. Najbliższy przystanek autobusowy znajduje się w odległości ok. 350 m. Linie komunikacji tramwajowej przebiegają wzdłuż ul. Puławskiej, najbliższy przystanek znajduje się w odległości ok. 450 m.
W odległości ok. 1,4 km znajduje się najbliższa stacja metra - Racławicka.
Przedmiot Wyceny znajduje się w odległości ok. 3,5 km od centrum handlowego Sadyba Best Mail oraz w odległości ok. 4,3 od centrum handlowego Galeria Mokotów. W pobliżu znajdują się mniejsze punkty handlowo - usługowe, przedszkole, szkoła podstawowa, gimnazjum, liceum oraz wiele parków i punktów rekreacyjnych: Park Morskie Oko, Park Szustrów, Park Promenada.
Bezpośrednie sąsiedztwo Przedmiotu Wyceny stanowią budynki wielorodzinne.
5.4. Stan Techniczno-Użytkowy Budynek i Grunt
Budynek usytuowany jest na gruncie oznaczonym w ewidencji gruntów jako dz. ew. 38 w obrębie 1-01-22
Dzielnicy Mokotów m. st. Warszawy.
Budynek posiada 8 kondygnacji nadziemnych oraz 2 kondygnacje podziemne. Piony komunikacyjne Budynku wyposażone są w dźwigi osobowe. Budynek zrealizowany został na inwestycji Mondrian House w 2005 r. przez Echo lnvestment. W Budynku znajduje się sala klubowa, basen, sauna i klub fitness.
W Budynku znajdują się apartamenty o zróżnicowanej powierzchni od 38 m2 do 202 m^. W Budynku znajduje się recepcja - wejście główne znajduje się od trony wschodniej. Wjazdy do garażu znajdują się od strony północnej i wschodniej Budynku. Przy Budynku znajduje się wewnętrzne patio. Cały teren osiedla
jest chroniony i monitorowany całodobowo.
Stan techniczny Budynku średni w relacji do rynku.
Przedmiot Wyceny
Przedmiot Wyceny usytuowany jest w Garażu Wielostanowiskowym na kondygnacji podziemnej -2
w budynku wielorodzinnym położonym przy ul. Ludowej 17.
22 lipiec 2019 r.
OPERAT SZACUNKOWY
miejsce postojowe nr 22 oraz komóńra lokatorska nr 31 w garażu wielostanomkowym w budynku położonym przy ul. Ludowej 17 Dzielnica Mokotów m. st Warszawy
6. Analiza Rynku
6.1. Określenie i Charakterystyka Rynku
Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel I sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków (§ 26. Ust. 3. Rozporządzenia).
Biorąc pod uwagę powyższe czynniki, dla potrzeb wyceny Przedmiotu Wyceny określono:
■ rodzaj rynku: rynek Inwestycyjny (umowy sprzedaży) miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych, stanowiących przedmiot udziału w prawie własności lokalu (garażu wielostanowiskowym), z którym to prawem związane jest prawo do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego;
■ obszar rynku: Dzielnica Mokotów m. st. Warszawy;
■ okres badania rynku: październik 2018 - lipiec 2019.
Wraz z akcesją Polski do UnII Europejskiej w 2004 roku nastąpiło ogólnokrajowe ożywienie rynku nieruchomości, również rynku Inwestycji mieszkaniowych, w szczególności wielorodzinnych. Ożywienie to cechowało się wzrostem cen oraz Ilością zawieranych transakcji. Spowolnienie tego tempa było zauważalne dopiero w pierwszej połowie 2008 roku. Oznaki kryzysu finansowego I gospodarczego w drugiej połowie 2008 roku, niepewność dotycząca rozwoju sytuacji gospodarczej oraz ograniczenie przez Instytucje finansowe możliwości uzyskania kredytów hipotecznych, przyczyniły się do spowolnienia dynamiki tego rynku. Rok 2009 przeminął w cleniu kryzysu gospodarczego - zauważalny był również znaczący spadek popytu na nieruchomości mieszkaniowe.
W szczególności w dużych aglomeracjach, na kondygnacjach podziemnych, jak również często w niższych kondygnacjach nadziemnych budynków wielorodzinnych, usytuowane są garaże wielostanowiskowe z miejscami postojowymi.
Na podstawie badania rynku, jak również rynków równoległych, ustalono, Iż rodzaj prawa do miejsca
postojowego nie wpływa Istotnie na jego wartość - przeciętnie ceny transakcyjne miejsc postojowych,
stanowiących przedmiot spółdzielczego własnościowego prawa, utrzymują się na takim samym poziomie jak miejsc postojowych będących przedmiotem udziału w prawie własności garażu wielostanowiskowego, z którym to prawem związane jest prawo do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego.Na badanym rynku odnotowano transakcje miejscami postojowymi w garażach wielostanowiskowych usytuowanych w budynkach wielorodzinnych, ceny na rynku wtórnym (po wyeliminowaniu transakcji, których warunki odbiegały od transakcji rynkowych) kształtowały się w zakresie od 28 000 zł/mlejsce do
55 000 zł/miejsce.
Z uwagi na Istotę rzeczy, cechy techniczno-użytkowe poszczególnych miejsc postojowych nie są Istotnie zróżnicowane I nie mają wpływu na Ich ceny. Cechami różnicującymi ceny są:
■ lokalizacja ogólna - odległość od centrum miasta - Im bliżej centrum, tym wyższe ceny, np. na Mokotowie ceny miejsc postojowych są przeciętnie wyższe niż w podobnych inwestycjach na Ursynowie, z kolei w Śródmieściu ceny przeciętnie są najwyższe - związane jest to również ze strefami płatnego parkowania;
■ stan techniczno-użytkowy budynku - miejsca postojowe w budynku mieszkalnym zazwyczaj kupowane są przez osoby, które posiadają prawo do lokalu mieszkalnego w tym budynku - Im wyższy stan techniczno-użytkowy budynku, tym wyższe ceny jednostkowe lokali mieszkalnych, ale także wyższe ceny miejsc postojowych;
■ pomieszczenie dodatkowe;
■ lokalizacja szczegółowa - sąsiedztwo obiektów użyteczności publicznej, centrów handlowo-usługowych
Itd.
Według opinii lokalnych biur obrotu nieruchomościami obecną sytuację na rynku charakteryzuje zrównoważenie podaży I popytu. W badanym okresie nie zaobserwowano wyraźnych tendencji trendu
22 lipiec 2019 r. 9/15
OPERAT SZACUNKOWY
miejsce postojowe nr 22 oraz komórka lokatorska nr 31 w garażu wielostanowiskowym w budynku położonym przy ul. Ludowej 17 Dzielnica Mokotów m. st War.szawy
czasowego - nie istnieją również przesłanki, aby sądzić, iż w najbliższym czasie nastąpi znacząca zmiana trendu, dlatego dla dalszej analizy założono zerowy poziom zmiany cen.
22 lipiec 2019 r. 10/15
OPERAT SZACUNKOWY
miejsce postojowe nr 22 oraz komórka lokatorska nr 31 w garażu wielostanowiskowym w budynku położonym przy ul. Ludowej 17
Dzielnica Mokotów m. st. Warszawy
Załącznik nr 1 - Dokumentacja fotograficzna
iiaiapii
22 lipiec 2019 r. 15/15
