Waar gaat het heen met de woningmarkt?

29-10-2013

Trends op de woningmarkt

Inhoud

• Demografische ontwikkelingen

• Economische ontwikkelingen

• Sociaal-culturele ontwikkelingen

• Was de crisis op de Nederlandse koopwoningmarkt

onafwendbaar?

• Is er sprake van herstel op de koopwoningmarkt?

• Verandert de koopwoningmarkt in de toekomst wezenlijk

van karakter?

• Woonakkoord Aedes en kabinet

Huishoudensontwikkeling 2011-2040

Aandeel 65+, 2011-2060

Huishoudensontwikkeling per

gemeente; 2010 - 2025

Aantal huishoudens, omvang

woningvoorraad en omvang

nieuwbouwproductie 1995-2012 en

prognose aantal huishoudens 2012-2029

Verwachte en gewenste woningvoorraad

Verkochte nieuwe koopwoningen

2001-2013 Q2

Economische ontwikkelingen

• Stagnerende economische ontwikkeling (daling koopkracht,

effecten van overheidsbezuinigingen op korte termijn) en structureel lagere groei BBP (o.a. door vergrijzing)

• Onzekerheid over effecten van oplopende staatsschulden

(leven op de pof?)

• Globalisering (meer onzekerheid, grotere schommelingen in

inkomen en welvaart, afhankelijkheid aan het buitenland)

• Inkomensongelijkheid neemt vermoedelijk verder toe, ook

onder ouderen

• Veranderingen verzorgingsstaat: schraler, meer lokaal

georiënteerd en meer beroep op zelfredzaamheid burgers (RMO) (participatiemaatschappij)

Sociaal-culturele trends in het wonen

• Wonen onder gelijkgestemden

• Transnationaal wonen en meerhuizigheid

Was de crisis op de Nederlandse

koopwoningmarkt onafwendbaar?

Nominale en reële

koopprijsontwikkeling 1965-2013 Q3

Woningprijs en Bouwkosten, 1920-2013

Ontwikkeling nominale woningprijzen

in Europa 1995-2012

0,0 20,0 40,0 60,0 80,0 100,0 120,0 140,0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Q1 2012 Q2 Nederland VK Ierland Duitsland Belgie Zweden Spanje

Reële woningprijzen en hypotheekrente,

1965-2013 Q3

Maximale leencapaciteit en

koopprijsontwikkeling 1982-2012

Waargenomen en voorspelde reële

koopprijsontwikkeling 1971-2011

(t.o.v. 2006)

Is er sprake van herstel op de

koopwoningmarkt?

Vereniging Eigen Huis Marktindicator

Aantal verkopen bestaande woningen

Gemiddelde verkoopprijs en prijsindex

bestaande woningen 2006-2013 Q3

Ontwikkeling nominale verkoopprijs,

werkelijk en model

Verandert de koopwoningmarkt

wezenlijk van karakter?

Structuur van de koopwoningmarkt:

Dynamische en speculatieve markten

• Nieuwe en bestaande woningen in competitie

• Prijs van bestaande woningen is bepalend voor de prijs van

nieuwbouwwoningen (voorraadmarkt)

• Deelsectoren woningmarkt zijn verbonden door transacties

van eigenaar-bewoners

• Veel nadruk op promotie

• Wonen is investeringsgoed

Structuur van de koopwoningmarkt:

Statische markt

• Variëteit aan deelmarkten en differentiatie naar regio en

sector

• Lage mobiliteit in eigen-woningsector en dominantie eerste

koper

• Zelfbouw en particulier opdrachtgeverschap

• Wonen is consumptiegoed

• Bouw- en grondkosten zijn sterk gecorreleerd met de

Woonakkoord AEDES - Kabinet

• Verhuurderheffing van 1,7 miljard in 2017

• WSW saneert corporaties: scherper en efficiënter toezicht

• Op verzoek van gemeenten kunnen corporaties ook middel dure

huurwoningen bouwen

• Marktactiviteiten (niet-DAEB) administratief dan wel juridisch

afscheiden

• Uit energie akkoord in 2018 en 2019 400 miljoen beschikbaar voor

energiebesparende maatregelen in de sociale-huursector

Gevolgen woonakkoord

• Corporaties worden vooruitgeschoven belastingkantoor van de

overheid

• Snel oplopende woonuitgaven bij huurders

• Grote verschillen in vermogensontwikkeling corporaties afhankelijk

van draagkracht huurders en verhuurmogelijkheden; herverdeling noodzakelijk

• Corporaties moeten keuze maken tussen betaalbaarheid,

Huuruitgaven op (te?) hoog niveau

• OTB 2012 (AEDES): 37% huurders sociale

huurwoningen onder maatschappelijk minimum en 33% onder sociaal minimum

• OTB 2013 (Vernieuwde Stad): 22% huurders onder

NIBUD norm

• RIGO 2013 (Woonbond): 28% huurders onder

maatschappelijk minimum: van 724.000 naar 891.000 in 2017

Huren meer marktconform

• 2013 en 2014 inkomenshuren: tot 34:000: inflatie + 1,5% (4%) 34:000 tot 43:000: inflatie + 2,0% (4,5%) Vanaf 43:000: Inflatie + 4,0% (6,5%) 2012: 474 euro

2017: 567 euro (zonder harmonisatie) 2022: 679 euro

• Vanaf 2015: Huursombenadering op basis van

prijs-kwaliteitsverhouding

• Laagste inkomens gecompenseerd via huurtoeslag

• Lage midden inkomens gaan fors meer betalen

• Door huurharmonisatie dreigt groot deel van de

woningvoorraad onbereikbaar te worden voor laagste inkomensgroepen

Bereikbaarheid na harmonisatie van

voorraad sociale huurwoningen

• Alleenstaanden met minimum inkomen: 30% - 2%

• Huishouden met kinderen en bijstand: 26% - 1%

• 65+ met AOW: 83% - 22%

• Onder kwaliteitskortingsgrens: 26% - 1%

• Tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens: 50% - 13%

• Tussen aftoppingsgrens en Liberalisatiegrens: 16% - 28%

Effect van verhuurderheffing op

investeringsniveau (ORTEC)

• Gekozen voor 80% maximaal redelijke huur

• 10% besparing op onderhoud en beheer

• Gemiddelde solvabiliteit loopt terug van 30% naar 10%

in 2021 (nodig is 20%)

• Rentedekkingsgraad loopt terug van 1,7% naar 1,5%

(kritisch is 1,4%)

• Nieuwbouw loopt terug met 41% (2013 – 2021: van

200.000 naar 118.000)

• Aandeel goedkope en betaalbare woningen terug van

29-10-2013