DE WAARDE VAN
BUURTWINKELCENTRA
Checklist voor het meten en waarderen
van de kwaliteit van Buurtwinkelcentra
-DE WAAR-DE VAN
BUURTWINKELCENTRA
Checklist voor het meten en waarderen
van de kwaliteit van Buurtwinkelcentra
D. Vrielink
OSPA,
Gepubliceerd door: Publikatieburo
Faculteit der Bouwkunde Technische Universiteit Delft Berlageweg 1, 2628 CR Delft Telefoon: (015) 784737
Uitgevoerd door:
Onderzoeksinstituut voor Stedebouw, Planologie en Architectuur (OSPA) Faculteit der Bouwkunde
Technische Universiteit Delft Berlageweg 1, 2628 CR Delft Telefoon (015) 781088
OSPA-werkstuk nr. 28 november 1 993
Copyright © 1993 by
Research Institute of Urban Planning and Architecture (OSPA).
All rights reserved. No part of this book may be reproduced in any form, by print photoprint, microfilm or any other means without written permission
INHOUD
SAMENVATTING SUMMARY 1. INLEIDING . . . .. . . .. .. .. . ... . . 1 1 . 1 Probleemsignalering . . . . .. . . .. .. .. . . .. . . 1 1.2 Doelstelling . . . ... . .. .. . . ... . . .. .. . .. .. 2 1.3 Kwaliteitsbepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 31.4 Randvoorwaarden voor het meten en waarderen . . . . . . . .. 4
2. ASPECTEN EN DEELASPECTEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 5
2.1 Algemeen . . . . .. ... . ... ... . .... .. . .. .. .. . . 5
2.2 Meten en waarderen van aspecten ... . ... . . 7
2.3 De aspecten nader onderzocht ... .. ... ... . . .. ... 8
2.4 Waardering en weging van de aspecten . . . . . . . . . . 33
3. TOEPASSING METING, WEGING EN WAARDERING WINKELCEN-TRA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 37
3.1 Praktische betekenis van de kwaliteitsbepaling . .. .. . . 37
3.2 Hoe nu verder .. ... . .. .. . . ... .. ... 38
SAMENVATTING
Probleemsignalering
De waarde en de levensvatbaarheid van buurtwinkelcentra staat gedurende de laatste jaren regelmatig ter discussie. Niet altijd is even duidelijk of de kwaliteit van bestaande buurtwinkelcentra zodanig is achtergebleven bij de nieuwe maatschappelijke en economische behoeften, dat sluiting de meest voor de hand liggende oplossing is. Dat in sommige steden het netwerk van winkelcentra te fijnmazig is (gewordenl mag niet de oorzaak zijn van het elders ontstaan van een te grofmazig netwerk van voorzieningen dat onvol-doende inspeelt op de lokale situatie. Een herijking van de structuur van (winkellvoorzieningen is nodig. In bestaande situaties bestaat de noodzaak tot het herzien van de feitelijke structuur, waarbij voor sommige centra een herbestemming overwogen moet worden, terwijl voor andere centra hand-having of versterking meer voor de hand ligt.
Daardoor ontstaat de behoefte aan de ontwikkeling van een instrument om de kwaliteit, de waarde van buurtwinkelcentra nu en de potentiële waarde in de toekomst te kunnen bepalen.
Een dergelijk instrument geeft de lokale overheden, woningbouwverenigin-gen en eiwoningbouwverenigin-genaren/ exploitanten de mogelijkheid het te voeren beleid terzake van planning en aanpassing van de structuur van winkelvoorzieningen mede vorm te geven.
Doelstelling
In deze studie wordt primair Ingegaan op de aspecten die een rol moeten spelen bij de besluitvorming over planning en aanpassing van buurtwinkel-centra. Twijfel aan de deugdelijkheid van de onderbouwing van besluitvor-ming en planontwikkeling bij de herstructurering van deze voorzieningen in verschillende grote steden vormt aanleiding tot verdieping in dit onderwerp. Daarom richt zich dit onderzoek op het ontwikkelen van een instrument waarmee de kwaliteit van bestaande en geplande winkelvoorzieningen kan worden bepaald.
Indien dit instrument voor de kwaliteitsbepaling eveneens een bijdrage zou kunnen leveren in de discussie over de herijking van het concept voor de structuur van winkelvoorzieningen in woongebieden is dat meegenomen, hoewel dat geen primair doel van deze studie was.
- - - -~- -
-Kwaliteitsbepaling
Om de kwaliteit van een winkelvoorziening te kunnen bepalen is het nodig duidelijk te maken op welke wijze die kwaliteit is te meten, te wegen en te waarderen.
Om de kwaliteitsbepaling van buurtwinkelcentra zo goed mogelijk vorm te kunnen geven is een aantal hoofdaspecten onderscheiden die elk weer zijn onderverdeeld in een aantal deelaspecten.
Als hoofdaspecten zijn onderscheiden: Stedebouwkundige aspecten Functioneel-economische aspecten Vorm- en belevingsaspecten.
De praktische betekenis van deze kwaliteitsbepaling is gelegen in de
mogelijkheid tot een systematische evaluatie van de verschillende, van belang geachte aspecten. Bij het berekenen van de score van een bepaald winkelcentrum gaat het niet om het bepalen van de absolute score, maar is deze aanpak vooral bedoeld om de score van verschillende centra onderling te kunnen vergelijken. Om daarna in de besluitvorming zo verantwoord mogelijk keuzes te kunnen maken betreffende sluiting, handhaving of verbe-tering van buurtwinkelcentra, op basis van een wenselijk geachte structuur (netwerk) van de winkelvoorzieningen.
De ontwikkelde methodiek van kwaliteitsbepaling is primair bedoeld als middel tot aanpassing van bestaande structuren. Uiteraard is deze ook te gebruiken bij het toetsen van plannen of ontwerpen in nieuwe situaties.
SUMMARY
In most residential areas built af ter the Second World War the structure of shopping facilities is based on the Christaller concept, the so-called func-tional hierarchy. During the last two decades considerable demographic changes have taken pi ace in these residential areas. One of the con-sequences of these changes is doubt on the validity of the model of func-tional hierarchy and especially on the value of neighbourhood shopping centres.
As a result of this doubt in some Dutch cities a number of neighbourhood shopping centres is being closed down and in other cities equal measure-ments are taken into consideration.
Although we subscribe the need for reverification of the structure of shop-ping facilities we fear that a rigorous skipshop-ping of the neighbourhood level would have unacceptable negative consequences for the living conditions in these residential are as.
To be able to check the quality of shopping centres a large number of aspects has to be taken into consideration.
The distinguished aspects are grouped into the following three categories: urban planning aspects, like the urban structure, the location of the shopping centre and its accessibility;
functional-economic aspects, such as the market area of a centre and its size;
design and perception aspects, like the design and the comfort of the communal shopping area in the centre.
The main purpose of this study is to develop an instrument to distinguish, measure and weigh these aspects. With this instrument neighbourhood shopping centres can be evaluated to take decisions on the restructuring of the shopping centres. This model can al50 contribute to a reverification of the structure of shopping facilities.
1.
INLEIDING
1.1 Probleemsignalering
Het nut en de waarde van buurtwinkelcentra staat gedurende de laatste ja-ren regelmatig ter discussie. Niet altijd is even duidelijk wat de aanleiding tot die discussie vormt. Soms is de feitelijke ontwikkeling van de levensvat-baarheid van een aantal buurtwinkelcentra de directe aanleiding. Soms bestaat de indruk dat er sprake is van een krachtmeting tussen het midden en kleinbedrijf en de grotere supermarktketens en ook tussen deze super-marktketens onderling. Ook op het hogere schaalniveau (wijkcentrum ver-sus stadsdeelcentrum) is sprake van een duidelijke krachtmeting, waarbij enkele, elkaar onderling niet beconcurrerende, ketens samenspannen om gezamenlijk een zo groot mogelijk deel van de koopkracht aan te trekken. Dat daarbij de kleinere middenstanders in de wijkcentra (en zeker die in de buurtwinkelcentra) niet de sterkste partij vormen zal duidelijk zijn. De argu-menten voor deze kennelijk vanzelfsprekende ontwikkelingen krijgen daarbij het imago van "modern, economisch noodzakelijke schaalvergroting, inspe-lend op nieuwe behoeften en mogelijkheden van de consumenten". Dat heeft nogal eens tot resultaat dat overal in het land zeer gelijksoortige win-kelcentra ontstaan, waarbij projectontwikkelaars het de stedebouwers en de gemeentelijke overheden wel erg gemakkelijk maken door een beperkt aan-tal standaardmodellen aan te bieden. Daarbij is het zeer wel denkbaar en op sommige plaatsen al waarneembaar dat ook wijkwinkelcentra te lijden heb-ben onder de schaalvergroting waardoor zij op hun beurt weer verdrongen dreigen te worden door de nog grotere stadsdeelcentra.
Onvoldoende duidelijk is wat deze schaalvergroting voor gevolgen heeft voor de leefbaarheid van de woonbuurten en -wijken, zowel de bestaande als de nieuw geplande. Niet duidelijk is welk deel van de bevolking zo na-drukkelijk deze nieuwe behoeften heeft te kennen gegeven of gevoelig is voor het aanbod en welk deel zich in 't geheel niet kan herkennen in het geschetste imago van de moderne consument. Duidelijk is dat bewoners primair als consumenten worden gezien.
Onduidelijk is de aard van de wisselwerking tussen vraag en aanbod, dus of het aanbod de vraag veroorzaakt of dat het aanbod een antwoord op de werkelijke vraag is.
Ook niet duidelijk is of de kwaliteit van bestaande buurtwinkelcentra zoda-nig is achtergebleven bij de nieuwe maatschappelijke en economische be-hoeften, dat sluiting de meest voor de hand liggende oplossing is. Dat in sommige steden het netwerk van winkelcentra te fijnmazig is (geworden) mag niet de oorzaak zijn van het overal ontstaan van een te grofmazig netwerk van voorzieningen dat onvoldoende inspeelt op de lokale situatie. Een herijking van de structuur van (winkel)voorzieningen, zowel in generale zin als in concrete bestaande situaties is daarvoor nodig (zie ook Gantvoort 1988). In situaties waarin sprake is van een te groot aanbod, bestaat de noodzaak tot het herzien van de feitelijke structuur. Voor sommige centra moet een herbestemming overwogen worden, terwijl voor andere centra handhaving of versterking meer voor de hand ligt.
Daardoor ontstaat de behoefte aan de ontwikkeling van een instrument om de kwaliteit, de waarde van buurtwinkelcentra nu en de potentiële waarde in de toekomst te kunnen bepalen. Een dergelijk instrument geeft de lokale overheden, woningbouwverenigingen en eigenaren/exploitanten de moge-lijkheid het te voeren beleid terzake van planning en aanpassing van de structuur van winkelvoorzieningen mede vorm te geven.
Uitgangspunt daarbij is dat de structuur van de voorzieningen (inclusief de winkelvoorzieningen) in woongebieden in belangrijke mate de kwaliteit van het wonen beïnvloedt. Uiteraard vormt de wijze waarop de woningen zelf en de directe woonomgeving zijn vormgegeven de meest bepalende factor. In deze notitie wordt de aandacht speciaal gericht op het laagste niveau in de hiërarchie van winkelvoorzieningen, de buurtwinkelcentra. Deze staan zeer sterk onder druk en verdwijnen op sommige plaatsen nagenoeg geheel of worden niet meer gepland in nieuwe stadsuitbreidingen.
Op de oorzaken die een rol spelen bij het onder druk komen van deze functi-onele hiërarchie wordt hier niet nader ingegaan (zie Gantvoort, 1988).
Volstaan wordt met te wijzen op demografische en maatschappelijke ont-wikkelingen die met name van grote invloed zijn op het gemiddeld aantal bewoners per woning; op de toenemende arbeidsparticipatie van vrouwen en op de grotere mobiliteit van mensen.
Andere ontwikkelingen, zoals de vergrijzing en maatschappelijke ontwikke-lingen als individualisering en socialisatie, laten we hier eveneens buiten beschouwing.
, .2 Doelstelling
In deze notitie wordt primair getracht te achterhalen welke aspecten een rol moeten spelen bij de besluitvorming over planning en aanpassing van buurt-winkelcentra.
Een zorgvuldige verdieping van dit onderwerp is met name relevant omdat vergelijkbare problemen zich ook elders aftekenen en recent uitgevoerde aanpassingen - hoe dan ook - een voorbeeldwerking zullen hebben op ont-wikkelingen elders.
In onderzoek van het OSPA is gerede twijfel gerezen over de deugdelijkheid van de onderbouwing van besluitvorming en planontwikkeling bij de her-structurering van deze voorzieningen in verschillende grote steden (Van der Knaap e.a., 1990).
De sterke indruk bestaat dat tot nu toe vooral kwantitatief, economische criteria gehanteerd zijn voor het bepalen van de balans tussen vraag en aanbod van winkelvoorzieningen, terwijl andere, meer kwalitatieve aspecten nauwelijks in de beschouwingen worden betrokken.
De afstemming van het gemeentelijk beleid betreffende winkelvoorzieningen vraagt om een zorgvuldige afweging van de belangen van zowel de bewo-ners als het particulier initiatief in de stedelijke gebieden. Bij het opnieuw vaststellen van bestemmingsplannen en het uitwerken van aanpassingsplan-nen is inzicht in de betekenis van de winkelcentra nodig.
Deze verkenning richt zich op het ontwikkelen van een instrument waarmee de kwaliteit van bestaande en geplande winkelvoorzieningen is te bepalen.
1.3 Kwaliteitsbepaling
Om de kwaliteit van een winkelvoorziening te kunnen bepalen is het nodig, evenals bij elke kwaliteitsbepaling, duidelijk te maken op welke wijze die kwaliteit is te meten.
Kwaliteit is te definiëren als:
de mate waarin een produkt voldoet aan de, aan dat produkt te stellen, eisen.
Omdat aan een winkelcentrum, evenals aan elk produkt, verschillende as-pecten te onderscheiden zijn, is een analyse van elk van die asas-pecten afzon-derlijk nodig om de kwaliteit van het geheel te kunnen bepalen. Per aspect is het nodig vast te stellen welke maatstaven te hanteren zijn voor het meten van de kenmerken van dat aspect.
Daarnaast is het nodig aan te geven welke waarde of betekenis de uitkomst van een dergelijke meting heeft, dus welke eisen er per aspect te stellen zijn. Zelden is het mogelijk voor alle aspecten objectief meetbare kenmerken te bepalen en zal volstaan moeten worden met min of meer geobjectiveer-de, subjectieve metingen of waarderingen. Een onderzoek naar het oordeel van de meest betrokkenen, de bewoners van het betreffende verzorgingsge-bied, zal voor sommige aspecten noodzakelijk zijn.
Tenslotte dient, zo mogelijk, vastgesteld te worden hoe zwaar elk aspect gewogen moet worden om tot een totaaloordeel te komen.
De weging van de verschillende aspecten wordt vooral bepaald door de doelstellingen die men kiest.
Soms wordt daarom bewust nagelaten een eindoordeel uit te spreken maar wordt volstaan met meting en waardering van deelaspecten. Dat kan
vol-- vol-- vol-- vol-- vol-- _ . - - ~
-doende aanleiding vormen voor het nemen van maatregelen ter verbetering van het produkt op zwakke onderdelen of het biedt de mogelijkheid tot een rangordening van produkten per aspect. Wil men kunnen besluiten tot een rangordening van produkten in z'n geheel dan is een weging, hoe subjectief of discutabel ook, noodzakelijk.
Hierbij is de kanttekening op z'n plaats dat, indien men besluit geen expli-ciete weging van het relatieve belang van elk der aspecten of deelaspecten uit te voeren, men daarmee impliciet toch tot een weging besluit, n.1. om elk der aspecten even zwaar mee te laten tellen in het eindoordeel.
1.4 Randvoorwaarden voor het meten en waarderen
Omdat meten en waarderen nagenoeg altijd een samenstel van objectieve en subjectieve elementen bevat, dienen de maatstaven aan een aantal voor-waarden te voldoen (zie ook: van der Voordt en Vrielink, 1987).
Tot deze voorwaarden kunnen gerekend worden: a. Eenduidigheid
De maatstaven dienen zo eenduidig mogelijk te zijn. Kwantificering is daar-bij een zeer bruikbaar middel. Soms is meting slechts mogelijk door subjec-tieve uitspraken te doen of te laten doen en soms vallen meting en waarde-ring samen doordat een aspect slechts is te omschrijven in puur subjectieve termen als: goed/matig/slecht.
b. Uniformiteit
Gestreefd moet worden de te meten aspecten, eigenschappen en waarde-ringen zo uniform mogelijk te houden, ongeacht plaatselijke omstandighe-den.
c. Eenvoud
De voorkeur gaat uit naar gemakkelijk en snel te meten eigenschappen, zonder ingewikkelde of tijdrovende bewerkingen.
d. Duurzaamheid
De te noteren kenmerken en waarderingen dienen over een langere periode constant te zijn, waarbij de invloed van toevallige omstandigheden zo veel mogelijk is uitgeschakeld. (Geen resultaten van een bijzondere kerstweek in het ene centrum vergelijken met een stille werkdag half januari in het ande-re centrum).
e. Betrouwbaarheid
De meting en beoordeling dient zo veel mogelijk onafhankelijk van de on-derzoeker plaats te vinden, om manipulatie van de resultaten te voorkomen. Bij het bepalen van de mate waarin aan gestelde eisen is voldaan zal zoveel mogelijk met bovengenoemde voorwaarden rekening worden gehouden.
2.
ASPECTEN EN DEELASPECTEN
2.1 Algemeen
Om de kwaliteitsbepaling van winkelcentra zo goed mogelijk vorm te kun-nen geven is een aantal hoofd-aspecten onderscheiden die elk weer zijn onderverdeeld in een aantal deelaspecten.
Als hoofdaspecten zijn onderscheiden:
- Stedebouwkundige aspecten
- Functioneel-economische aspecten
- Vorm- en belevingsaspecten.
Bij het bepalen van de volgorde van deze hoofdaspecten hebben zowel het
schaalniveau als een indeling van grof naar fijn meegespeeld.
Stedebouwkundige aspecten
De eerste groep aspecten heeft betrekking op de wijze waarop het buurtwinkelcentrum aansluit op of deel uitmaakt van de stedebouwkundige structuur van de omgeving. In dit hoofdaspect komt tot uiting dat winkel-centra primair onderdeel zijn van de structuur van de stad als geheel en van de structuur van stedebouwkundige voorzieningen.
Functioneel-economische aspecten
Hier zijn die aspecten samengevoegd die primair betrekking hebben op het directe functioneren en op de financieel-economische omstandigheden. Tenslotte is nog een derde groep aspecten onderscheiden en samenge-voegd onder de noemer: Vorm- en belevingsaspecten.
Voor sommige deelaspecten is het wellicht discutabel of ze tot de stede-bouwkundige of tot de functioneel-economische aspecten gerekend moeten worden. Dat geldt met name voor aspecten zoals de bereikbaarheid en de parkeervoorzieningen .
Ook is er zeker discussie mogelijk of bepaalde deelaspecten zoals de "hoofdopzet" tot de functionele of tot de vorm- en belevingsaspecten gere-kend moeten worden.
Hier is gekozen voor een zo vanzelfsprekend mogelijke indeling, dus voor een zeker pragmatisme. Het streven is erop gericht de meting en waarde-ring toch per deelaspect uit te voeren, waarbij de bijdrage van elk deelas-pect aan de kwaliteitsbepaling van het totaal, zo verantwoord mogelijk tot stand komt. Voor het totaal-oordeel maakt het geen groot verschil waartoe een bepaald deelaspect gerekend wordt, mits steeds dezelfde criteria wor-den gehanteerd.
Een diepgaande verantwoording of analyse van elk aspect is daarvoor niet noodzakelijk. Evenmin wordt gesteld dat hiermee alle aspecten definitief en uitputtend zijn behandeld.
Deze benadering is vooral als een eerste aanzet te beschouwen, die op z'n praktische bruikbaarheid getoetst en zonodig bijgesteld zal moeten worden. Voor alle duidelijkheid: de beoordeling van het buurtwinkelcentrum beperkt zich tot het winkelcentrum als geheel. De verschillende winkelpanden wor-den hier niet afzonderlijk in beschouwing genomen. Uiteraard is dat zeer wel mogelijk. Daarbij zouden per winkelpand een aantal van de aspecten en deelaspecten nader onderzocht kunnen worden. Bij de voorbereiding van een concrete aanpassing van een winkelcentrum is een dergelijke analyse per pand zeker nodig om meer gedetailleerde plannen te kunnen maken. Ook een aantal financieel-economische aspecten als omzet, vloer-produkti
-viteit en kosten blijven buiten beschouwing, hoewel we ons realiseren dat veel van het huidige onderzoek waarop besluitvorming ten aanzien van het al dan niet handhaven van winkelcentra bij uitstek daarop is gebaseerd. Studies op dat terrein zijn er voorlopig voldoende, hoewel ook daar regelma-tig discussies gevoerd worden over de te gemakkelijke generalisering van cijfers en het ontbreken van de nodige nuancering bij de hantering van gemiddelde richtcijfers (zoals: vloerproductiviteit, bestedingen per inwoner, koopkrachtbinding en minimaal benodigde omzet) in concrete situaties. Voorlopig wordt met de volgende indeling van aspecten volstaan: A. Stedebouwkundige aspecten
1. Stedebouwkundige structuur (hoofdopzet stad/ wijk/ buurten). 2. Structuur van de winkelvoorzieningen (t.o.v. de stedebouwkundige
structuur)
3. Ligging van het buurtwinkelcentrum binnen de betreffende buurt 4. Bereikbaarheid (afstand en barrières)
a. voor consumenten - te voet of per fiets - per bus/tram - per auto b. voor leveranciers
- per vrachtauto
5. Parkeervoorzieningen (situering, omvang en aard) a. voor fietsen/ bromfietsen
B. Functioneel- economische aspecten
1. Draagvlak (omvang, ontwikkelingen, samenstelling bevolking) a - potentieel
b - feitelijk (koopgedrag/binding)
2. Omvang van het centrum (oppervlakte, aantal winkels) a - aantal m2 B.V.O.
b - leegstand (als indicatie van te grote omvang)
3. Samenstelling winkelpakket( breedte en diepte branchering) a - met name de aanwezigheid van het "basispakket food". b - de aanwezigheid van een "trekker"
4. Kwaliteit artikelen 5. Prijspeil/prijsimago 6. Service
7. Promotie
8. Eigendom en beheer van gebouwen en directe omgeving
9.
Gemeentelijk beleid (grondprijs/parkeervoorzieningen) 10. Sociaal-economische en maatschappelijke ontwikkelingen.c.
Vorm- en belevingsaspecten1. Hoofdopzet (vorm-typologie / bundeling of spreiding / routing)
2.
Bouwwijze (constructie en materiaaltoepassing/ veranderbaarheid)3.
Vormgeving gemeenschappelijk gebied (trottoir / plein / passage) 4. Integratie met andere functies binnen het centrum (wonen / kantorene.d.)
5. Comfort (klimaat, karakter, verblijfs-/ ontmoetingsfunctie) 6. Beheer / uitstraling / herkenbaarheid
7. Sociale veiligheid.
2.2 Meten en waarderen van aspecten
Voor het meten en waarderen van de verschillende aspecten worden hierna een aantal voorstellen gedaan.
Het uitgangspunt daarbij is dat meten en waarderen als afzonderlijke activi-teiten na elkaar dienen plaats te vinden. Meten zonder waardering veronder-stelt een objectief waarnemen van feiten, terwijl in subjectieve meting tege-lijkertijd waardering plaats vindt.
Deze voorstellen zijn primair bedoeld als structurering van de inventarisatie en de ontwikkeling van maatstaven voor de meting door de onderzoeker. Voor sommige aspecten vallen meten en waardering samen, met name als het om het oordeel van de bewoners van de betreffende buurt gaat.
Deze indeling van de aspecten is tevens te gebruiken bij het opstellen van vragenlijsten voor bewoners van de buurt, gebruikers van het centrum en winkeliers. Dat is van belang bij aspecten die niet door de onderzoekers maar door direct betrokkenen beoordeeld moeten worden.
---In principe wordt het wenselijk geacht een zo fijn mogelijke meting uit te voeren, waarbij een vijfpuntsschaal voorlopig als voldoende fijn wordt ge-zien.
Voor sommige aspecten lijkt voor de meting en waardering een vijfpunts-schaal te verantwoorden, terwijl voor andere aspecten met een driepunts-schaal volstaan moet worden.
Om te voorkomen dat, door verschillen in de schaal bij de meting en dus de waardering, impliciet reeds een weging ontstaat, is voor beide schalen (5-en 3-punts) het maximum van 4 en het minimum van 0 aangehouden. (5-punts: 4 I 3 I 2 I 1 I 0 en 3-punts 4 I 2 I 0.)
Over de onderlinge weging van elk der aspecten en deelaspecten worden hier slechts voorlopige uitspraken gedaan. In het onderzoek onder gebrui-kers van winkelcentra zal de vraag naar de belangrijkheid van bepaalde deelaspecten een bruikbare indicatie opleveren voor het relatieve belang van elk aspect.
Recent uitgevoerde onderzoeken (de Graaf, 1991; v.d. Akker 1991) geven daarvoor reeds een indicatie. Daarnaast zal voor een aantal aspecten de weging van het relatieve belang vooral bepaald worden door de doelstelling van waaruit men een beoordeling wil uitvoeren. Het belang van bereikbaar-heid per auto zal b.v. heel anders gewogen worden vanuit de doelstelling "versterking economie" dan vanuit de doelstelling "verlaging energiege-bruik" of "versterking milieubewustzijn".
2.3 De aspecten nader onderzocht
Van elk van de drie hoofdaspecten wordt hierna aangegeven welke rol ze spelen en welke aspecten en deelaspecten er te onderkennen zijn en hoe elk der aspecten is te meten en te waarderen.
A. Stedebouwkundige aspecten A 1. Stedebouwkundige structuur
Hierbij gaat het om het aangeven of het buurtwinkelcentrum aansluiting vindt bij de stedebouwkundige structuur van dat deel van de stad. Het buurtwinkelcentrum kan daarbij al dan niet gesitueerd zijn in een duidelijk als buurt herkenbare stedebouwkundige eenheid, waarbij mede door stede-bouwkundige middelen als de wegenstructuur, groengebieden en eventueel ook nog andere voorzieningen voor de betreffende buurt een rol kunnen spelen. Taatgen (1 991) onderscheidt drie typen verzorgingsgebieden : open (aan geen enkele zijde barrières), semi-open (aan twee zijden barrières) en een gesloten verzorgingsgebied (aan drie of vier zijden een barrière) zoals in fig. 2.1 aangegeven.
Figuur 2.1: Typen verzorgingsgebieden
Behalve deze meer ruimtelijk-fysieke kenmerken van het betreffende gebied, spelen ook sociaal-culturele factoren een rol van betekenis, zoals de mate waarin in de betreffende buurt de sociaal-ruimtelijke samenhang wordt beleefd (het buurtgevoel). Dit kan tot uiting komen in de naamgeving van de buurt, het bestaan van een buurtvereniging en de mate waarin er buurt-activiteiten worden georganiseerd.
Een zekere identificatie met de eigen buurt bevordert de woonsatisfactie en is indirect van invloed op het koopgedrag, doordat er naast fysieke drem-pels ook psychologische dremdrem-pels ontstaan.
De meting van dit aspect is moeilijk kwantitatief uit te voeren.
Voor de herkenbaarheid als stedebouwkundige eenheid zal door de onder-zoekers gemeten moeten worden via een score op een vijfpuntsschaal vari-ërend van:
zeer duidelijk I vrij duidelijk I vrij onduidelijk I onduidelijk I zeer onduidelijk
Bovengenoemde meting levert de volgende waarderingen op: goed (4) I vrij goed (3) I matig (2) Ivrij slecht (2) I slecht (0) A2. Structuur van de winkelvoorzieningen
Hierbij gaat het om het aangeven in welke mate het buurtwinkelcentrum deel uitmaakt van een duidelijke structuur van buurtcentra, wijkcentra en eventueel stadsdeel- of centrale winkelvoorzieningen.
Ook hier zijn slechts in beperkte mate objectief meetbare kenmerken voor-handen. De maaswijdte van het netwerk van winkelcentra is daarvoor een te hanteren maatstaf. Die maaswijdte is te baseren op het begrip loopaf-stand dat we in de literatuur tegenkomen. Daaronder wordt verstaan de afstand die bewoners regelmatig bereid zijn lopend te overbruggen van de woning naar het buurtwinkelcentrum. De als maximum gehanteerde afstand varieert van 400 m tot 500 m. (Kok, 1986 en VROM, 1985). Buursink (1 977) constateerde dat een derde van de consumenten bereid bleek meer dan 600 m af te leggen voor de dagelijkse boodschappen en dat twee derde minder dan 600 m aflegde. Met name voor de dagelijkse boodschappen is
---
-- ---de loopafstand nog steeds als een relevant criterium te beschouwen. Uit recent onderzoek blijkt dat een vrij groot aantal mensen (60-80%) die bood-schappen nog steeds te voet of per fiets doet.
Naarmate de winkelcentra dichter bij elkaar liggen beoordelen we de struc-tuur als minder goed. Immers, een te geringe maaswijdte van het netwerk maakt de structuur meer amorf en komt de levensvatbaarheid van elk buurt-winkelcentrum niet ten goede. De afstand tot het "eigen" buurtwinkelcen-trum verschilt dan onvoldoende met die tot het dichtstbijgelegen, concurre-rende winkelcentrum. Daartegenover staat dat als de maaswijdte te groot wordt, dat vaker aanleiding vormt tot het gebruiken van de auto, waardoor de drempel om naar een winkelcentrum van hogere orde te gaan aanzienlijk lager wordt. De vrij evidente conclusie is dus: niet te groot en niet te klein, waarbij 1000 - 1200 m als min of meer "ideale" maaswijdte gezien kan worden, met een maximale loopafstand van 500 - 600 m.
Een maaswijdte van 800 - 1000 m en van 1200 tot 1400 m is dan nog "re -delijk goed" te noemen terwijl een maaswijdte groter dan 1400 m en kleiner dan 800 m "slecht" is.
Samengevat:
1000 tot 1200 m / 800 . 1000 of 1200 . 1400 / meer dan 1400 of minder dan 800 m
met de bijbehorende waarderingen:
goed (4) / matig (2) / slecht (0)
In feite is er een duidelijk verschil van dit aspect met het aspect 81 a "het potentiële draagvlak". Daar gaat het primair om een economisch te waarderen aspect, waarbij een grotere afstand in theorie een groter aantal inwoners en dus een groter draagvlak kan betekenen.
De waardering van dit aspect moet men evenmin verwarren met de waar-dering van de maximale loopafstand als zodanig. Dat aspect komt in het volgende punt ter sprake.
A3. Ligging van het buurtwinkelcentrum binnen de betreffende buurt Hierbij gaat het om de mate waarin het buurtwinkelcentrum centraal is gesitueerd binnen de betreffende buurt. Een maat voor deze situering is te vinden in de maximale afstand of in de gemiddelde afstand van de wonin -gen tot het buurtwinkelcentrum. Deze afstandsbepaling kan globaal (he -melsbreed) plaats vinden.
De afstand kan variëren van:
maximaal: 500 m / 750 m / 1000 m of gemiddeld: 350 m / 500 m / 700 m met als maat voor de waarderingen:
goed (4) / matig (2) / slecht (0)
Hieruit blijkt dat twee aspecten tegen elkaar in kunnen werken. Een winkel-centrum dat goed scoort omdat het naburige winkelwinkel-centrum op grote af-stand ligt (zie A2), kan slecht scoren op aspect A3 omdat de maximale
loopafstand tot woningen binnen het verzorgingsgebied groot is. De achter-liggende gedachte hierbij is, dat als de afstand te groot wordt om te gaan lopen, de kans bestaat dat een groter deel van de bewoners met een auto gaat winkelen en dan, toch al in de auto zittend, naar een winkelcentrum van hogere orde gaat, ook al is dat wat verder weg gelegen.
A4. Bereikbaarheid (afstand en barrières)
a. voor consumenten a 1. te voet of per fiets
Omdat we ervan uit gaan dat het buurtwinkelcentrum primair te voet en per fiets bereikbaar moet zijn, gezien de beperkte afstand, is het de vraag in welke mate de werkelijke afstand verschilt van de in A3 besproken afstand hemelsbreed. De vraag dus of er geen barrières als waterlopen, grote ge-bouwen, moeilijke niveauverschillen (denk aan kinderwagens en rolstoelen) of verkeerswegen aanwezig zijn die de feitelijk af te leggen afstand of de benodigde tijd vergroten. De aanwezigheid van speciale voet- of fietspaden kan de bereikbaarheid sterk vergroten zeker in vergelijking met de afstand per auto.
De maatstaf voor de bereikbaarheid te voet of per fiets is dan ook de wer-kelijke afstand of benodigde tijd, waarbij die voor de voetganger het meest bepalend zal zijn.
Deze kan variëren van:
max. 400 m / 600 m / > 750 m of gemiddelde afstand: 300 m / 400 m / > 500 m
of in tijd uitgedrukt:
5 min. /8 min. / >10 min.
die dan weer een maat zijn voor de waarderingen:
goed (4) / matig (2) / slecht (0).
a2. per openbaar vervoer
Omdat voor sommige mensen zelfs een afstand van 300 m al groot is, is de bereikbaarheid per bus, tram of metro in principe wel van belang; zeker als de halte dicht bij het winkelcentrum ligt. Omdat echter de loopafstand tot de haltes in de directe woonomgeving dikwijls niet veel minder is dan ge-noemde 300 m moet het belang van het openbaar vervoer, ongeacht de frequentie of het aantal lijnen, niet overschat worden. De feitelijke situering van b.v. woningen voor ouderen in relatie tot het winkelcentrum of de bus-of tramlijn is daarbij van groter belang. Indien er gekozen kan worden uit meerdere winkelcentra, waarbij één der centra wel en het andere niet per bus of tram bereikbaar is moet dat wel degelijk als een factor van bete-kenis worden beschouwd. Zeker als we bedenken dat ook boodschappen gedaan worden bij het begin of het eind van een rit met het openbaar ver-voer. Daarom wordt hier voorgesteld de bereikbaarheid van het buurtwinkel-centrum via een bus- of tramlijn als volgt te meten en waarderen:
- halte bus/tram bij het eigen winkelcentrum (> 3 x per uur): goed (4)
- geen enkel nabijgelegen winkelcentrum per bus/tram goed bereikbaar: matig (2)
- volgende, concurrerende centrum is wel per bus/tram bereikbaar: slecht
(0). a3. per auto
Hoewel het aantal mensen dat per auto dagelijkse boodschappen haalt vrij gering is (verschillende onderzoeken geven cijfers die variëren van 10 tot 35%) kan de bereikbaarheid per auto's, ook van buurtwinkelcentra, niet genegeerd worden. Zeker voor mensen die de gewoonte hebben om de dagelijkse boodschappen één keer per week in relatief grote hoeveelheden te halen, is de bereikbaarheid voor auto's van belang. Toename van het autobezit, ontmoediging van het autogebruik en toename van het milieube-wust handelen vormen in feite tegengestelde ontwikkelingen. Daarom moet aan de bereikbaarheid per auto, voor buurtwinkelcentra, geen overdreven belang worden gehecht. Maar als een buurtwinkelcentrum slechts via een omweg, ter grootte van de afstand tot het wijkwinkelcentrum, bereikbaar is
dient dit als een negatief kenmerk genoteerd te worden.
Daarom toch een score voor de bereikbaarheid per auto te noteren in af te
leggen afstand:
gemiddeld: 600 m / 1000 m / > 1200 m
die dan weer een maat zijn voor de waarderingen:
goed (4) / matig (2) / slecht (0)
Het relatieve belang dat aan dit deelaspect wordt gehecht komt tot uiting in de weging van de verschillende aspecten en deelaspecten.
b. voor leveranciers
De bereikbaarheid van het buurtwinkelcentrum per vrachtauto is voor de leveranciers van de winkels van belang. Indien de bereikbaarheid voor mid-delgrote vrachtwagens onvoldoende is, ongeacht waar deze kunnen komen, wordt dit aspect "slecht" beoordeeld. Is het centrum wel bereikbaar, maar is er verschil tussen voor en achter dan dient dat in de beoordeling tot
uit-drukking te komen. Zowel voor de winkeliers als voor de consumenten maakt het wel verschil of de leveranties aan de "voorkant" moeten plaats vinden of dat aan- en afvoer van goederen aan de "achterkant" mogelijk is. Dat wordt dan ook aangehouden als maatstaf voor de bereikbaarheid voor leveranciers:
achterkant / wisselend achter en voor / alleen voorkant
met als maat voor de waarderingen:
(Dit deelaspect zou eventueel ook als één van de functionele aspecten aan te merken zijn, maar vanwege de samenhang met de bereikbaarheid voor consumenten is de voorkeur gegeven aan bespreking van dit aspect op deze plaats.)
A5. Parkeervoorzieningen (situering, omvang en aard)
In samenhang met de bereikbaarheid van het centrum dient er gelegenheid te zijn het gebruikte vervoermiddel, fiets of auto, te parkeren of weg te zetten. Met name voor de hoeveelheid parkeerruimte is hier een opmerking over maatschappelijke ontwikkelingen op z'n plaats.
a. voor fietsen
Hoewel fietsen bijna altijd wel ergens neergezet kunnen worden, tegen een muur, gevel of boom is de aanwezigheid van speciale voorzieningen als klemmen of rekken zeker wenselijk. In sommige publikaties wordt een "norm" van 10 plaatsen per 100 m2 winkeloppervlak genoemd, waarbij een
loopafstand van niet meer dan 25m tot het winkelcentrum is aan te houden. Dit leidt tot de maatstaf:
> 10 pI. / 10 tot 5 pI. / < 5 pI. per 100 m2 winkeloppervlak met als maat voor de waarderingen:
goed (4) / matig (2) I slecht (0)
b. voor auto's
Hoewel het betrekkelijke belang van de bereikbaarheid per auto voor de dagelijkse boodschappen hiervoor reeds is aangegeven, dient men zich te realiseren dat met name voor de mensen die slechts één keer per week hun boodschappen halen ook voor buurtwinkelcentra de aanwezigheid van par-keerplaatsen van belang is. Bij het opnemen van het beschikbare aantal par-keerplaatsen dient men rekening te houden met de mogelijkheid van dubbel-gebruik van parkeerplaatsen. Vooral het parkeren voor kantoren en winkels is goed te combineren, omdat koopavond en zaterdag voor de winkels de drukste momenten zijn en er voor kantoren dan weinig parkeerbehoefte is. De afstand van de parkeerplaats tot het winkelcentrum speelt wel degelijk een rol. Daarom wordt hier uitgegaan van een afstand van maximaal 100 m vanaf het winkelcentrum. Het is in de huidige praktijk duidelijk dat wel of niet betaald parkeren een rol speelt bij zowel de keuze van het winkelcen-trum als het vervoermiddel. Het gemeentelijk beleid ter plaatse kan, net als de gezamenlijke winkeliers, invloed uitoefenen op het gedrag van de consu-menten. In deze checklist is het aspect al dan niet betaald parkeren niet meegenomen in de vergelijking tussen verschillende winkelcentra. We heb-ben ons hier beperkt tot de ruimtelijke voorwaarden. De vorm van de par-keerplaatsen, overdekt of niet, is hier buiten beschouwing gebleven. Indien daarvoor aanleiding is kan hierop nog nader gescoord worden bij het aspect sociale veiligheid onder C 7.
In de literatuur blijkt de "norm" voor het aantal parkeerplaatsen zeer sterk te variëren. Voor een buurtwinkelcentrum lijkt een aantal van 2 tot 4 plaatsen
per 100 m2 winkeloppervlak verantwoord.
Dit leidt tot de maatstaf:
> 3 pI. I 3 tot 2 pI. I < 2 pI. per 100 m2 winkeloppervlak als maat voor de waarderingen:
goed (4) I matig (2) I slecht (0)
B. Functioneel- economische aspecten
81. Draagvlak (omvang, ontwikkelingen, samenstelling bevolking)
Bij de bepaling van de omvang van het draagvlak, uitgedrukt in het aantal inwoners, is het van belang onderscheid te maken tussen het potentiële draagvlak en het feitelijke draagvlak.
a. potentieel draagvlak
Bij het potentiële draagvlak wordt het aantal inwoners berekend dat woont binnen de buurt zoals die als stedebouwkundige eenheid is aan te merken. (zie ook wat daarover hiervoor bij A 1 is aangegeven)
Bij het berekenen van het potentieel aantal inwoners dient niet alleen naar de huidige, maar ook naar de toekomstige situatie gekeken te worden, zowel rekening houdend met te verwachten demografische ontwikkelingen
als met feitelijk geplande veranderingen in het woningbestand, zoals wo
-ningverbetering, verdichtingsplannen en/of uitbreidingen.
In de literatuur (o.a. CIMK, 1985) worden verschillende getallen genoemd
als minimale basis voor het economisch functioneren van een buurtwinkel
-centrum. De getallen variëren van ten minste 4000 tot ten minste 8000
inwoners. Anderen noemen minimale omzetten (Taatgen, 1991: omzet ten
minste f 4 mln.) als randvoorwaarde voor de levensvatbaarheid. Daarbij
wordt uitgegaan van een gemiddelde besteding aan dagelijkse artikelen. De
daarbij gehanteerde bedragen variëren van b.v. f 3.266,-tot f 3.853,- per
inwoner in 1990. Deze verschillen zijn zo groot dat dergelijke getallen
slechts indicatief te gebruiken zijn.
Bestedingscijfers voor dagelijkse artikelen verschillen naar aard van de be-volking. Verschillen in samenstelling (zoals het percentage ouderen en de
sociaal-economische klasse) kunnen daarbij betrokken worden, maar het is
sterk de vraag of er dan niet met schijnzekerheden wordt gewerkt.
Hoewel niet valt te ontkennen dat de sociaal-economische klasse van de buurt van invloed is op het besteedbaar bedrag, moet gezegd worden dat er
daarnaast nog andere factoren zijn die te maken hebben met deze sociaal-
e-conomische klasse en die het koopgedrag beïnvloeden, wellicht juist in de
andere richting.
In onderzoek naar de economische levensvatbaarheid van winkelvoorzie-ningen worden soms berekewinkelvoorzie-ningen met vrij grote zekerheid gepresenteerd,
in samenhang met kengetallen voor vloerproductiviteit, voor noodzakelijke omzetten en gemiddelde toonbankbestedingen .
De cijfers zijn echter onvoldoende onderbouwd en te zeer discutabel om daarop harde "normen" voor het noodzakelijk te achten draagvlak te base-ren.
Het is duidelijk dat in de daarbij gehanteerde minima is verdisconteerd dat er sprake is van een aanzienlijke koopkracht-afvloeiing. Koopkrachtbindings-percentages, ook voor dagelijkse goederen van 35 - 55% worden daarbij gehanteerd. Optimalisering van de kwaliteit van het buurtwinkelcentrum kan bij een lager potentieel draagvlak reeds levensvatbaarheid betekenen. Zo geeft Bak (1987) aan dat de koopkrachtdrainage voor voedings- en genot-middelen bij een uitgekiend aanbod niet groter behoeft te zijn dan 15%. Ook de praktijk (met name in plattelands-situaties) laat zien dat de aantallen mensen waarop een centrum kan functioneren nogal verschillen. Het blijkt dat het koopgedrag in aanzienlijk grotere mate van invloed is op de werkelij-ke omzet, dan heel gedetailleerde schattingen van de bestedingen per hoofd van de bevolking.
Ter illustratie van de onzekerheden die er in de gehanteerde berekeningen zit het volgende:
Bij de berekening van de te verwachten omzet wordt uitgegaan van het aantal inwoners, een bestedingsbedrag per inwoner en een bepaald per
-centage voor de koopkrachtbinding. Bijvoorbeeld:
- een aantal inwoners van 2000;
- een gemiddelde besteding aan dagelijkse artikelen variërend van
f 3.266,- tot f
3.853,-- een koopkrachtbindingspercentage variërend van 40 tot 80%, dan is te verwachten omzet te berekenen als:
- 2000 x f 3.266 x OAO f 2,6 mln.
of
- 2000 x f 3.853 x 0,80 f 6,2 mln.
Een gemiddelde van f
4A
mln met een afwijking naar boven en beneden van 40%.De afwijking is nog groter indien ook de marges van de vloerproductiviteit ingevoerd worden, om het benodigde of verantwoorde vloeroppervlak te berekenen.
De "normcijfers" variëren van f 8.000.- tot f 15.000.- omzet per m2
vloer-oppervlak.
- f 2,6 mln. : f 15.000,- leidt tot een "normoppervlak" van 173 m2
of
- f 6,2 mln. : f 8.000,- leidt tot een "normoppervlak" van 775 m2 •
Een gemiddelde dus van 474 m2 met een afwijking naar boven en beneden
In dat licht is de door de samenstelling van de bevolking ontstaande marge te verwaarlozen. Daarom wordt de samenstelling van de bevolking en het
potentiële bestedingsbedrag hier buiten beschouwing gelaten, mede in
verband met het feit dat deze aspecten slechts met veel moeite enigszins betrouwbaar zijn vast te stellen en jaarlijks bijgesteld zouden moeten wor-den in verband met verschuivingen in de samenstelling van de buurt en economische ontwikkelingen.
Volstaan wordt met het aantal inwoners als indicator voor de potentiële omzet te hanteren.
Dit alles leidt tot de volgende maatstaven voor de kwaliteit van het poten-tieel draagvlak van tenminste:
6.000/5.000/4.000/3.000/2.000 inwoners met als maat voor de waarderingen:
goed (4) / vrij goed (3) / matig (2) / vrij slecht (1) / slecht (0)
Het zal duidelijk zijn dat loopafstand en draagvlak een tegenovergesteld
effect hebben op de levensvatbaarheid van winkelcentra; immers een groot
aantal inwoners impliceert doorgaans een grote afstand voor een deel van
het verzorgingsgebied. Een centrum dat hoog scoort op het aspect "ligging"
als besproken in A3 zal hoogstwaarschijnlijk laag scoren op het aspect draagvlak, omdat binnen zo'n korte afstand geen groot aantal mensen zuI-len wonen, tenzij de woningdichtheid ter plaatse zeer hoog is.
b. feitelijk draagvlak (koopgedrag/binding)
Het feitelijk draagvlak wordt bepaald door de mate waarin het
buurtwin-kelcentrum erin slaagt het potentiële draagvlak aan zich te binden. Dit is in
de praktijk te onderzoeken door het feitelijk koopgedrag van de betrokken
buurtbewoners in beeld te brengen. Daarnaast kan er sprake zijn van een
zekere koopkracht-toevloeiing van buiten de betreffende buurt. Dat kan veroorzaakt worden doordat nabij-gelegen, concurrerende winkelcentra uitermate laag scoren en dus voor betrokken bewoners geen goed
alterna-tief vormen.
Als maatstaf voor het feitelijk draagvlak wordt hier het percentage koop-krachtbinding gehanteerd, variërend van:
80-71 /70-61 /60·51 /50·41 / < 40%
Het percentage koopkrachtbinding is te bepalen door de feitelijke omzet aan dagelijkse artikelen te relateren aan het aantal inwoners en de gemiddelde besteding per inwoner. Weliswaar zit hierin dan de fout van de onbekende toevloeiing van buiten het verzorgingsgebied, maar zonder een uitgebreid onderzoek is de werkelijke omvang daarvan niet te bepalen. Een elders wel gehanteerd standaard-percentage van 5% is zeker niet beter, terwijl een schatting van de betrokken winkeliers evenmin betrouwbaar is.
Voor het achterhalen van de omvang de feitelijke omzet is in principe de informatie aanwezig bij de afzonderlijke bedrijven. De ervaring leert dat het verzamelen van deze informatie nogal eens problemen oplevert omdat men (om verschillende redenen) niet bereid is gegevens beschikbaar te stellen. Voorwaarden als strikte anonimiteit zijn zeker nodig. De berekening van de koopkrachtbinding is daarna mogelijk door de totale omzet te delen door het aantal inwoners en het aldus berekende getal te delen door het theoretische
bestedingsbedrag per inwoner(ca
f
3.500,-).Onderzoek naar de koopkrachtbinding via een enquête onder de bewoners van het betreffende woongebied is een meer gebruikte methode, die overi-gens eveneens slechts beperkt betrouwbaarheid is.
Als maat voor de waardering van de berekende percentages is te hanteren:
zeer goed (4) / goed (3) / matig (2) / vrij slecht (1) / slecht (0)
82. Omvang van het centrum
Verschillende onderzoekers en adviseurs hanteren een globale norm voor de minimale omvang van een buurtwinkelcentrum. Hoewel deze cijfers nooit als enige indicator te gebruiken zijn, noch voor het totaal winkeloppervlak,
noch voor het aantal m2
winkels voor het basispakket-food, kunnen ze wel mede gebruikt worden voor het meten van de levensvatbaarheid. Daarbij dient wel verschil gemaakt te worden tussen de in oorsprong kleine omvang van een centrum, dat zich bij gunstige ontwikkelingen kan uitbreiden, en een oorspronkelijk groter centrum dat door ongunstige ontwikkelingen
steeds kleiner wordt en slinkt tot beneden de minimaal te achten omvang.
Een winkelcentrum waar een duidelijke achteruitgang laat zien dient met 1 punt verlaagd te worden, terwijl een groeiend centrum een puntje extra zou kunnen krijgen.
Een tweede differentiatie is aan te brengen in de aard van het aanwezige vloeroppervlak. Voor de dagelijkse boodschappen, waarvoor het buurtwin-kelcentrum primair bedoeld is, is een minimale omvang of samenstelling
nodig. Daarop komen we hierna terug. Toch is ook het totale pakket van
winkels wel van belang, immers de aanwezigheid van ook niet-dagelijkse artikelen heeft, naar mag worden aangenomen, een versterkende werking op het winkelcentrum als geheel.
In sommige publikaties (Taatgen 1991) wordt een verhouding van 1 : 1,5 tussen het bruto vloeroppervlak voor dagelijkse artikelen en het totale vloer-oppervlak gehanteerd. Hoewel de onderbouwing daarvan niet sterk is, kan dit als een nuttige vuistregel gebruikt worden.
Daarbij wordt aangetekend dat indien in een buurtwinkelcentrum helemaal geen winkels voor het basispakket-food aanwezig zijn, dit - ongeacht de totale omvang - niet als vigerend buurtwinkelcentrum kan worden
aange-merkt, terwijl het wel een potentie als zodanig kan hebben. Bij de
bereke-ning van het draagvlak en de reële koopkracht dient dit wel verdisconteerd te worden.
Als indicatoren voor de kwaliteit van een buurtwinkelcentrum, voorzover bepaald door de totale omvang, onderscheiden we hier een drietal cate -gorieën, samenhangend met het vloeroppervlak. De tussen haakjes ge-plaatste getallen geven het bruto-vloeroppervlak voor dagelijkse artikelen aan:
> 1500 (1000) m2 / 1500 - 750 (1000 - 500) m2 / < 750 (500) m2
Daarbij dient het oppervlak van leegstaande winkels niet meegeteld te wor-den, omdat dat zeker geen indicatie van levensvatbaarheid kan zijn. Op de leegstand als zodanig komen we hierna nog terug.
Uitgaande van de veronderstelling dat een groter oppervlak meer winkels, meer differentiatie in het aanbod en daardoor meer aantrekkingskracht bete -kent, levert dat de volgende waardering op:
goed (41 / matig (21 / slecht (Ol
Bij het bepalen van de score dient ook de besproken invloed van de groei of krimp verwerkt te worden. Naast de omvang, uitgedrukt in het vloeropper -vlak, is ook het aantal winkels van belang. Er bestaat een duidelijke behoef-te aan keuzemogelijkheden. Een supermarkt met een tal van specifieke win-kels of een centrum met meerdere supermarkten scoort hoger dan een soli-taire supermarkt.
Voor een winkelcentrum waar het gehele oppervlak aan dagelijkse artikelen in één winkel is ondergebracht en dus elke keuzemogelijkheid of concurren -tie ontbreekt, dient de bovengenoemde score met 1 punt verlaagd te wor-den.
b. leegstand
Hoewel leegstand weliswaar kan worden opgevat als een indicatie voor een te grote omvang - en dat verschijnsel op zich een negatieve invloed kan hebben op de beeldvorming van een centrum - maakt het wel degelijk veel uit of er van leegstand sprake is in een groot, dan wel in een klein centrum. Daarom is het in elk geval beter van relatieve leegstand te spreken.
Daarnaast maakt het verschil of de leegstand is ontstaan in het basispak -ket-food of in de non-food sector. Dit laatste kan beter in het volgende deelaspect besproken worden, bij de waardering van de samenstelling van het winkelpakket.
Als maatstaf voor de leegstand wordt voorgesteld dit uit te drukken in een percentage van het totaal, waarbij het totaal is aan te geven in: aantal win -kels, aantal m2 b.v.o. of v.v.o. of in strekkende meters gevel. Het aantal
winkels is geen goede maatstaf omdat in een centrum met een winkel van 900 m2 en een leegstaande winkel van 100 m2 het percentage leegstand
niet echt 50% genoemd mag worden. Weliswaar spreekt het aantal m' leegstand-gevel de klanten het meest aan, maar het aantal m2 b.v.o. is
beter als maat voor de levensvatbaarheid te nemen. Dat leidt tot het volgende:
geen leegstand / 5 -10% leegstand / > 10% leegstand
met als waardering:
goed (4) / matig (2) / slecht (0)
83. Samenstelling winkelpakket (breedte en diepte branchering)
Zoals hiervoor reeds is aangeduid, is met name de samenstelling van het winkelpakket van belang voor de waardering. De concurrentiekracht van een buurtwinkelcentrum wordt vooral bepaald door de mate waarin men er terecht kan voor de dagelijkse goederen.
a. de aanwezigheid van het "basispakket food" Daaronder verstaan we hier:
- kruidenierswaren, incl. non-food (supermarkt-artikelen) - de versgroep brood (brood- en banketbakker)
- de versgroep vlees en vleeswaren (slager)
- de versgroep groente en fruit (groenteman)
Het basis-pakket zonder één resp. twee of meer van de versgroepen noe-men we "basis-pakket min", respectievelijk "basis-pakket-min-min".
Behalve de aanwezigheid van al de genoemde artikelen is het van belang dat de consumenten enige keuzemogelijkheden hebben, zodat ze genoemde vers-artikelen ten minste op twee plaatsen kunnen kopen.
Bij voorbeeld in een supermarkt en bij een speciaalzaak.
Is daar sprake van, dan noemen wij de samenstelling "basis-pakket-plus". Daarnaast is de aanwezigheid van andere winkels, maar ook voorzieningen in de horeca en de dienstverlening van belang. Het winkelen heeft immers behalve een primair, functioneel doel ook nog een sociaal doel. Het biedt de bewoners de gelegenheid anderen te ontmoeten of informatie te verzame-len. De aanwezigheid van andere winkels, een bank, reisbureau of post-a-gentschap verhoogt de aantrekkelijkheid van een winkelcentrum. Een derge-lijke samenstelling noemen we "basis-plusplus".
De mate waarin een buurtwinkelcentrum meer of minder dan het basis--pakket biedt is als volgt aan te geven:
basis·plus-plus / basis-plus / basispakket / basis·min / basis·min·min
met als waardering:
zeer goed (4) / goed (3) / voldoende (2) / matig (1) / onvoldoende (0)
b. de aanwezigheid van een "trekker"
De aanwezigheid van een winkel, die als een belangrijke trekker voor het hele centrum fungeert, is uitermate gunstig voor de koopkrachtbinding. Op
sommige plaatsen blijkt een goede supermarkt in staat een belangrijk deel
van de potentiële kopers zo aan zich te binden dat bij een situering daarvan
buiten het winkelcentrum dat sterk negatief werkt voor het
- - - -
-Daarom is de mate waarin tenminste één der winkels als zo'n trekker
fun-geert een maatstaf voor de kwaliteit. Daarbij wordt een super met een
oppervlak van minder dan 400 m2 als een kleine super beschouwd en met
een oppervlak van meer dan 500 m2 als een goede.
Dat levert de volgende maatstaf op:
één super (of twee kleine supers) als trekker / kleine supermarkt / geen trekker met als waardering:
goed (4) / matig (2) / slecht (0)
B4. Kwaliteit
Uiteraard speelt de kwaliteit van het aanbod een rol. Maar het is sterk de vraag of verschil in kwaliteit van de aangeboden artikelen in verschillende
winkelcentra, op betrekkelijk eenvoudige wijze objectief te meten is.
Moge-lijk is de uitgebreidheid van het assortiment een maatstaf, maar van veel verpakte produkten is de kwaliteit niet afhankelijk van de winkel waarin ze verkocht worden. Daarnaast is het duidelijk dat, voorzover de kwaliteit het koopgedrag beïnvloedt, dat vooral is gebaseerd op het subjectieve oordeel van de consumenten.
Daarom is, voor de bepaling van de kwaliteit, primair een onderzoek naar
het oordeel van consumenten uit het betreffende verzorgingsgebied nodig, waarbij meting en waardering samenvallen.
Waardering:
zeer goed (4) / goed (3) / voldoende (2) / matig (1) / slecht (0) B5. Prijsniveau
Uit onderzoek blijkt dat het prijsimago ten opzichte van concurrerende
cen-tra zeker een belangrijke rol speelt bij de keuze van winkels. Het imago is
belangrijker dan het feitelijke prijsniveau, zodat ook hiervoor een vergelij-kend onderzoek onder consumenten uit het verzorgingsgebied nodig is, om hierover uitspraken te kunnen doen. Het is aan te bevelen bij het onderzoe-ken van dit aspect te zorgen voor een vergelijonderzoe-kende uitspraak ten opzichte van een concurrerend centrum.
Het is uiteraard zeer wel denkbaar een standaard-pakket samen te stellen voor een meer objectieve vergelijking, maar de betekenis daarvan, als maat-staf, is aanzienlijk geringer dan het oordeel van de bewoners van het ver-zorgingsgebied. Dus ook hier meting en waardering in één keer.
Waardering:
zeer goed (4) / goed (3) / voldoende (2) / matig (1) / slecht (0)
B6. Service
De geboden service is eveneens slechts ten dele af te meten aan concrete kenmerken, zoals bijvoorbeeld of er gebruik gemaakt kan worden van een bezorgdienst, of de mogelijkheid van teleshopping aanwezig is en wat de
openingstijden zijn. Ook hierbij geldt weer dat het oordeel van de consu-menten het zwaarst moet wegen, zodat een gericht en representatief te achten onderzoek onder kopers en niet-kopers binnen het verzorgingsgebied nodig is.
De waardering van de bewoners voor dit aspect is uit te drukken in: Waardering:
zeer goed (4) I goed (3) I voldoende (2) I matig (1) I slecht (0)
87. Promotie
De kracht van een winkelcentrum zit voor een deel in de mate waarin men erin slaagt via een gezamenlijke promotie extra aantrekkingskracht te ont-wikkelen. Dit is af te meten aan het bestaan van een actieve ondernemers-vereniging, het produceren van gezamenlijke activiteiten en/of folders. Dit levert de mogelijkheid voor een beoordeling in de categorieën sterk, matig of zwak.
Waardering:
sterk (4) I matig (2) I zwak (0)
B8. Eigendom en beheer van gebouwen en directe omgeving
Het beheer van een buurtwinkelcentrum heeft indirect invloed op de
levens-vatbaarheid ervan.
Een eigenaar/beheerder die direct financieel belang heeft bij het blijvend functioneren van het centrum, zal meer aandacht aan de geschiktheid en het renderen van de voorziening schenken dan een eigenaar die daarbij slechts een indirect belang heeft, zoals een woningbouwvereniging of soms de gemeentelijke overheid. Immers bij het verminderen van de levensvat-baarheid dreigen de te berekenen huurprijzen en dus het rendement van de investering, onder druk te komen.
Daar zijn echter nog wel enkele kanttekeningen bij te maken. Immers indien de eigenaar van het buurtwinkelcentrum ook eigenaar is van een concurre-rend, groter centrum kan er sprake zijn van een belangentegenstelling. Soms moet het rendement van een geringere investering afgewogen wor-den tegen dat van een grotere investering. In dat verband is het wellicht gunstiger indien met name het buurtwinkelcentrum eigendom is van een woningbouwvereniging of de gemeente, dan van een belegger of project-ontwikkelaar. De gemeente kan als eigenaar gemakkelijker beleidsmaatrege-len treffen die voor het voortbestaan van het centrum of de structuur van de winkelvoorzieningen van belang zijn en waarvan primair de bewoners van het betreffende gebied profiteren. Daarnaast is de gemeente in staat andere maatregelen te treffen die noodzakelijk zijn om de kwaliteit van het wonen in het betreffende gebied te verzekeren. Een woningbouwvereniging heeft belang bij de waardering van het gehele woongebied in verband met beperking leegstand en verloop in het woningbezit. Indien deze inziet dat de kwaliteit van de voorzieningen daarbij een rol speelt zal dat invloed hebben op de wijze waarop het beheer van de winkels vorm krijgt. Zelfs verhuur beneden de kostprijs is daarbij een te overwegen maatregel.
Een te sterke splitsing van het eigendom en het beheer van gebouwen en directe omgeving over meerdere partijen of instellingen lijkt zeker niet gun-stig, omdat dan het tijdig nemen van noodzakelijke maatregelen veel moei-zamer tot stand komt.
Dit leidt tot de volgende, te onderscheiden categorieën voor eigendom en beheer:
gemeente I woningbouwvereniging of individuele eigenaren I belegger
met als waardering:
sterk (4) I matig (2) I zwak (0)
B9. Gemeentelijk beleid (grondprijs/parkeervoorzieningen)
Is de gemeente van mening dat het voortbestaan van het buurtwinkelcen-trum verzekerd moet worden, dan is dat een positieve factor. Dat kan bete-kenen dat de gemeente bereid en in staat is maatregelen te treffen die een gunstige invloed op het functioneren hebben.
Zo kan de gemeente via de grondprijs, het bestemmingsplan, verkeersplan-nen, gemeentelijke belastingen, stimulerings-maatregelen, erfpachtregelin-gen, aanleg van parkeervoorzieninerfpachtregelin-gen, groenvoorzieningen en onderhouds-maatregelen, zowel de kosten van de winkeliers beïnvloeden als stede-bouwkundige verbeteringen tot stand brengen.
Bij het bepalen van de levensvatbaarheid van een centrum spelen de huis-vestingskosten slechts een ondergeschikte rol. Dit wordt duidelijk als we cijfers die gewoonlijk gehanteerd worden voor de vloerproductiviteit en de bruto winstmarge vergelijken met de huisvestingskosten. Voor de omzet per m2 worden bedragen gehanteerd die variëren van f 8.000 tot f 15.000 wat
bij een bruto winstmarge van 25% (Nienhuis, 1991) een bruto winst van f 2.000 tot f 3.750 per m2 vloeroppervlak betekent. Het zal duidelijk zijn dat,
aangezien de huurprijs, als onderdeel van de huisvestingskosten, varieert
van f 150 - f 300 per m2 , deze slechts een beperkt belang vormt,
vergele-ken met de variatie in de winstmarge die vergele-kennelijk door andere factoren bepaald wordt.
De grondprijs in het winkelcentrum en de mate waarin die toegerekend wordt aan het winkelcentrum vormen daarbij overigens wel een relatief belangrijke variabele. Het gemeentelijk beleid speelt dan wel degelijk een rol, zeker als de gemeente eigenaar van de grond is.
Ook het gemeentelijk beleid ten aanzien van parkeervoorzieningen kan een belemmerende of stimulerende invloed hebben op de levensvatbaarheid van buurtwinkelcentra. Het beperken van de parkeermogelijkheden bij alle win-kelcentra of vooral bij de grotere centra zal een positieve invloed hebben op de aantrekkingskracht van de buurtwinkelcentra, doordat het autogebruik er door ontmoedigd wordt, zeker voor de kleine afstanden. Bij de afweging van de levensvatbaarheid van een buurtwinkelcentrum ten opzichte van een wijkwinkelcentrum speelt dit meer dan bij de afweging tussen buurtwinkel-centra onderling.
Zonder daarvoor hier heel duidelijke maatstaven te formuleren zal het moge-lijk zijn de houding van de gemeente in het algemeen en meer in het bijzon-der ten opzichte van elk bijzon-der onbijzon-derzochte winkelcentra, te karakteriseren als:
stimulerend / afwachtend / belemmerend
met als waardering:
goed (4) / matig (2) / slecht (0)
810. Sociaal-economische en maatschappelijke ontwikkelingen.
De levensvatbaarheid van een buurtwinkelcentrum wordt indirect beïnvloedt door algemene maatschappelijke en sociaal-economische ontwikkelingen, zoals: ontwikkeling besteedbaar inkomen, de groei van de arbeidsparticipa-tie van vrouwen, ontwikkelingen t.a.v. werkloosheid, milieubewustzijn, autogebruik etc. Hoewel deze ontwikkelingen een zekere algemene geldig-heid hebben, kunnen ze in sommige buurten als extra gunstig of juist on-gunstig aangemerkt worden.
Deze ontwikkelingen zouden in principe afzonderlijk bekeken moeten wor-den ten aanzien van de betekenis van elk der ontwikkelingen voor de le-vensvatbaarheid van ieder buurtwinkelcentrum.
Binnen het kader van deze notitie lijkt een dergelijke verdieping in dit aspekt niet verantwoord, zodat meting en waardering voor dit aspekt voorlopig achterwege blijven.
C. Vorm- en belevingsaspecten
C1. Hoofdopzet (kompaktheid)
Voor de hoofdopzet van een winkelcentrum is een groot aantal vormvarian-ten denkbaar, variërend van verspreide winkels, een enkelvoudige winkel
-strip, een winkelstraat met winkels aan weerskanten, een U-vormig winkel-pleintje, een winkelpleintje met winkels aan vier kanten, waarbij het midden-gebied al dan niet overdekt is en een aantal subvarianten daarbinnen. Voor-uitlopend op de resultaten van een onderzoek naar vormtypologie waarin de doelmatigheid van de verschillende vormvarianten onderling vergeleken wordt, wordt hier aangenomen dat met name de compaktheid van een winkelcentrum positief scoort. Daarin scoort een aantal winkels rond een pleintje het hoogst en zal een aantal verspreid gesitueerde winkels het slechtst scoren.
Het meten van de compactheid kan plaats vinden door het begrip als volgt te definiëren: het aantal strekkende meters gevellengte gedeeld door de maximale afstand tussen twee winkels binnen een centrum.
Bij een éénzijdige winkelstrip is het aantal m' gevel gelijk aan de maximale afstand (compactheid = 1).
Bij een winkelstrip met winkels aan weerszijden is de compactheid twee keer zo groot (compactheid = 2).
