Czynniki środowiskowe a wartość użytków rolnych

Beata Kempa

Czynniki środowiskowe a wartość

użytków rolnych

Acta Scientiarum Polonorum. Administratio Locorum 9/1, 47-56

Acta Sci. Pol., Administratio Locorum 9(1) 2010, 47-56

CZYNNIKI ŚRODOW ISKOW E A W ARTOŚĆ UŻYTKÓW

ROLNYCH

Beata Kempa

Uniwersytet Przyrodniczy we Wrocławiu

Streszczenie. W pracy przedstawiono próbę zbadania wpływu czynników środowi­ skowych na wartość użytków rolnych na przykładzie wybranych gmin powiatu świd­ nickiego. Na podstawie analizy literatury zidentyfikowano oraz scharakteryzowano wiele czynników cenotwórczych, następnie dokonano analizy i charakterystyki zbio­ rów danych o cechach nieruchomości. Zebrane dane poddano podstawowym analizom statystycznym i badaniom w przedziałach cenowych, na podstawie których określo­ no wpływ atrybutów na wartość nieruchomości. Wyniki pracy mogą wspomóc pracę urządzeniowców rolnych w kompleksowym urządzaniu terenów wiejskich oraz rze­ czoznawców majątkowych w procesie wycen nieruchomości. Rezultat badań uspraw­ ni pracę pozostałych zawodów związanych z rynkiem nieruchomości - pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości i deweloperów. Wskaza­ nie źródeł danych i powiązanie ich z przestrzenią oraz cenami nieruchomości może wspomóc procesy planowania i zarządzania przestrzenią rolniczą na szczeblu gminy (miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, studia uwarunkowań i kierun­ ków rozwoju gminy, strategie rozwoju) oraz powiatów i województw. Wyniki pracy stanowić mogą także podstawę do stworzenia lokalnego systemu informacji o nieru­ chomościach i o wpływie różnych czynników na kształtowanie się cen.

Słowa kluczowe: wartość użytków rolnych, czynniki środowiskowe, wartość nieru­ chomości

W S T Ę P

Z m iana ustroju gospodarczego, a w raz z n ią w prow adzenie gospodarki rynkow ej spow odow ały na polskiej w si sytuację k ryzysow ą i stały się p rzyczyną dużego b ez­ robocia. Stan ten szczególnie zauw ażalny był na obszarach m onofunkcyjnych, czyli tych, w których zarów no zatrudnienie, ja k i utrzym anie ludności w iejskiej opiera się w yłącznie na dochodach pochodzących z produkcji rolnej. Przeprow adzone badania

Adres do korespondencji - Corresponding author: Beata Kempa, Katedra Gospodarki Prze­ strzennej, Uniwersytet Przyrodniczy we Wrocławiu, 50-357 Wrocław, ul. Grunwaldzka 53, e-mail: beata.kempa@poczta.onet.pl «JjM PO/

A m \

& /^ 4 ^ \ o

ACTA

Administratio Locorum 9(1) 2010

48 Beata Kempa i w ieloletnie dośw iadczenie krajów w ysoko rozw iniętych dow iodły, że o w iele k o ­ rzystniejsza je s t kondycja ekonom iczno-gospodarcza ty ch gospodarstw , w których rozw inęła się dodatkow a funkcja pozarolnicza. W 1976 r. pojaw iła się zatem k o n ­ cepcja rozw oju w ielofunkcyjnego. W ielofunkcyjny rozwój w si je s t zagadnieniem niezw ykle szerokim , w którym problem y w si i rolnictw a traktow ane są k om plekso­ wo i obejm ują zarów no szeroko rozum ianą m odernizację wsi, ja k i w ielokierunkow y rozwój obszarów w iejskich. K oniecznością stało się określenie now ych m ożliw ości rozw ojow ych i w skazanie now ych funkcji, ale w taki sposób, aby jednocześnie za ­ chow ać w alory przyrodnicze w si i naturalne piękno krajobrazu [W och 1989]. K o m ­ pleksow e rozw iązanie dotyczące rozw oju obszarów w iejskich z uw zględnieniem ra ­ cjonalnego w ykorzystania w alorów i zasobów środow iska naturalnego w si określane je s t m ianem prac urządzeniow orolnych. T erm in urządzenia rolne definiuje się jako system planow anych zabiegów przestrzennych oraz technicznych i organizacyjnych uw zględniających uw arunkow ania przyrodnicze, ekonom iczne, praw ne i społecz­ ne, m ających na celu dostosow anie struktury przestrzennej obszaru do potrzeb ra ­ cjonalnej organizacji rolniczej przestrzeni produkcyjnej [W ięckow icz 1996]. W raz ze w prow adzeniem gospodarki rynkow ej, w szystkie zm iany zw iązane z realizacją prac urządzeniow orolnych m ają sw oje odzw ierciedlenie w w artości rynkow ej n ie­ ruchom ości - im w prow adzona zm iana je s t korzystniejsza dla m ieszkańców , p o ten ­ cjalnych nabyw ców gruntów , tym w artość nieruchom ości w yższa. L okalizacja g o ­ spodarstw , relacje ich przestrzennego rozm ieszczenia, jak o ść gleb, szeroko pojęte otoczenie nieruchom ości m ają sw oje odzw ierciedlenie w m ożliw ościach pro d u k ­ cyjnych danego obszaru, co w istotnym stopniu generuje w artość ziem i a w ięc i jej cenę. W gospodarce rynkow ej o cenie gruntów rolnych decyduje w iele czynników . Św iadczą one o specyfice w ycenianej nieruchom ości, zatem ich analiza je s t niezbęd­ na w procesie szacow ania. Z agadnieniem istotnym w trakcie w yceny gruntów ro l­ nych je s t w iedza o środow isku przyrodniczym i w pływ ie uw arunkow ań fizjo g raficz­ nych i przestrzennych na ceny nieruchom ości gruntow ych [G aw roński 1997].

C E L I Z A K R E S PR A C Y

W pracy podjęto próbę identyfikacji czynników środow iskow ych oraz zbadania zależności m iędzy cen ą transakcyjną nieruchom ości a zespołem zm iennych o b jaś­ niających, opisujących dan ą nieruchom ość. W tym celu przeanalizow ano w szystkie cechy nieruchom ości rolnych m ogące m ieć w pływ na kształtow anie się cen. Do d al­ szych bad ań przyjęto te, które najlepiej rep rezen tu ją wybrany obszar.

Z akres tem atyczny pracy obejm uje użytki rolne niezabudow ane, oznaczone w ew idencji gruntów i budynków ja k o R, S, Ł, Ps i przeznaczone w dniu sprzedaży w m iejscow ym planie zagospodarow ania przestrzennego lub w studium uw arunko­ w ań i kierunków rozw oju gm iny do produkcji rolnej. Do bad ań przyjęto ceny tra n s­ akcyjne gruntów rolnych, do których przysługuje praw o w łasności. A nalizow ano transakcje kupna-sprzedaży zaw arte jed y n ie m iędzy osobam i fizycznym i. O statecz­ nie do bad ań przyjęto 585 transakcji.

Czynniki środowiskowe a wartość użytków rolnych 49

O bszar badaw czy pracy obejm uje trzy w ybrane gm iny pow iatu św idnickiego: Św idnicę (obszar w iejski), M arcinow ice i D obrom ierz. C harakteryzują się one silnie zróżnicow anym środow iskiem przyrodniczym . D zięki dużem u areałow i gleb u ro ­ dzajnych praw nie chronionych we w szystkich gm inach dom inujące funkcja rolnicza. 0 w yborze gm in zdecydow ał fakt, że są one reprezentatyw ne dla w iększości obsza­ rów w ojew ództw a dolnośląskiego, a otrzym ane w yniki b ad ań m ożna w ykorzystać na terenie całego D olnego Śląska. W ażnym argum entem przy w yborze obszaru badań był także dostęp do danych oraz istniejące opracow ania dla gmin. D ostęp do map 1 danych ew idencyjnych w form ie num erycznej m ożliw y b y ł tylko dla Świdnicy, M arcinow ic i D obrom ierza, natom iast dla pozostałych gm in pow iatu św idnickiego dane były w trakcie opracow yw ania.

Z akres czasow y pracy obejm uje transakcje kupna-sprzedaży niezabudow anych użytków rolnych zaw arte od lutego 2000 r. do lipca 2005. W 2005 r. zauw ażalny był gw ałtow ny w zrost cen gruntów rolnych spow odow any w ejściem Polski do U nii E u ­ ropejskiej. W zrost ten zdeterm inow any był oddziaływ aniem w ielu czynników ek o ­ nom icznych, głów nie m ożliw ością otrzym ania dopłat bezpośrednich. B adania zak o ń ­ czono w ięc w 2005 r., poniew aż chciano uniknąć dużych w ahań cen nieruchom ości oraz oddziaływ ania czynników ekonom icznych niebędących przedm iotem badań.

M E T O D Y K A BADAŃ

Z b ió r danych pow stał w oparciu o akty notarialne, które dostarczyły inform a­ cji o cenie transakcyjnej, położeniu nieruchom ości, num erach ew idencyjnych i p o ­ w ierzchni działek. Pozyskanie inform acji o czynnikach cenotw órczych w ym agało p rzeanalizow ania w ielu źródeł inform acji o nieruchom ościach, w szczególności: operatu ew idencji gruntów i budynków , m apy sozologicznej, m apy hydrograficznej, m apy topograficznej, mapy erozji wodnej i w ietrznej, studium uw arunkow ań i k ie ­ runków zagospodarow ania przestrzennego, m iejscow ych planów zagospodarow ania przestrzennego. W efekcie k ażd ą nieruchom ość opisano za po m o cą 18 zm iennych 0 charakterze ciągłym i dyskretnym .

Do zm iennych o charakterze ciągłym należą: bo n itacja gleby (x2) w yrażona za pom ocą w skaźnika b o nitacji użytków rolnych oraz w yrażone w m etrach: odległość od zwartej zabudow y (x3), odległość od em itorów przem ysłow ych (x4), odległość od składow isk odpadów kom unalnych i przem ysłow ych (x5), odległość od lasów 1 zadrzew ień (x6), odległość od źródeł em isji gazów i pyłów (x7), odległość od em i­ torów hałasu i w ibracji (x8), w ysokość nad poziom em m orza (x9).

Do zm iennych o charakterze dyskretnym należą: pow ierzchnia pola upraw ne­ go (xŁ), kształt pola upraw nego (x10), dojazd (xu ), spadki terenu (x12), głębokość zw ierciadła w ód pow ierzchniow ych (x13), zagrożenie ero zją w ietrzn ą i w o d n ą (x14), odczyn gleby (x15), położenie w zględem strefy ochronnej ujęć w ód pow ierzchnio­ w ych i podziem nych (x16), położenie w zględem otuliny parków krajobrazow ych ( x ^ ) , m ożliw ość innego niż rolnicze w ykorzystanie (x18). Z m ienne o charakterze dyskretnym w raz z przyjętym skalow aniem przedstaw iono w tabeli 1. M ożliw ość innego niż rolne w ykorzystanie w ygenerow ała poziom cen znacznie różniących się

Tabela 1. Zmienne o charakterze dyskretnym Table 1. The descreet variables

N r No N a zw a zm iennej N am e o f variable Skala Scale

x 1 P o w ierzch n ia p o la upraw nego

A rea o f field

1 - p o w ierzch n ia do 1 h a - area o f field to 1 ha;

2 - p o w ierzch n ia od 1 do 2 h a - area o f field fro m 1 to 2 ha; 3 - p o w ierzch n ia od 2 do 6 h a - area o f field fro m 2 to 6 ha; 4 - pow ierzchnia od 6 do 10 h a - area o f field from 6 to 10 ha; 5 - p o w ierzch n ia pow yżej 10 h a - area o f field o ver 10 ha.

x 10 K ształt p o la upraw nego

S hape o f field

1 - n ajk o rzy stn iejszy - o stosunku boków 1 : 2 -1 : 3, granice p ro ste, liczb a b oków 4 -5 - m o st fav o rab le - relatio n o f sides 1 : 2 -1 : 3, straig h t b o u n d aries, th e n u m ber o f sides 4 - 5;

3 - m niej k o rzy stn y - o stosunku boków 1 : 1, 1 : 4 -1 : 5, g ranice p roste lub o sto su n k u boków 1 : 2 -1 : 3 granice p oszarpane - less favorable - relation o f sides 1 : 1, 1 : 4 -1 : 5, straight boundaries or relation o f sides 1 : 2 -1 : 3 curves boundaries;

5 - n iek o rzy stn y - o sto su n k u bo k ó w 1 : 5 i p o szarpanych gran icach - unfavorable - relation o f sides 1:5 and curves boundaries.

X11 D ojazd

A pproach

1 - d o godny - d o g a u tw ard zo n a - convenient - paved road; 3 - p rzeciętn y - d ro g a u tw ard zo n a i droga g ru n to w a -

average - paved road and dirt road; 5 - zły - droga g ru n to w a - bad - dirt road.

x 12 S padki teren u

T errain slope

1 - n ajk o rzy stn iejszy - 0 -6 % - m ost favorable - 0-6% ; 3 - m niej k o rzy stn y - 6 -1 0 % - less favorable - 6 -10% ; 5 - n iek o rzy stn y - p o n ad 10% - unfavorable - over 10%.

x 13 G łębokość z w ierciad ła w ód

p o w ierzch n io w y ch

D eepness o f surface w aters table

1 - głębokość n ajk o rzy stn iejsza - 2 m - m ost favorable deepness - 2 m;

3 - głębokość m niej k o rzy stn a - 1 m - less favorable deepness - 1 m;

5 - głębokość n ajm niej k o rzy stn a - pow yżej 2 m - unfavorable deepness - over 2 m.

x 14 Z ag ro że n ie ero z ją w ie trz n ą i w o d n ą

R isk o f w in d and w ater erosion

1 - m ałe lub nie istnieje - sm all or does no t exist; 2 - średnie - average;

3 - silne - strong.

x 15 O d czy n gleby

Soil reactio n

1 - o d pow iedni (pH 5,5 - pH 7,2) - suitable; 5 - n ieo d p o w ied n i (pH poniżej 5,5) - unsuitable.

x 16 P ołożenie w zględem strefy

ochronnej ujęć w ód p o w ierzch n io ­ w y ch i p o d ziem n y ch

L o catio n to w ard s surface and ground w aters intakes p ro tectio n zone

1 - p o łożone p o za stre fą o ch ro n n ą - located out o f protection zone;

5 - p o łożone w strefie ochronnej - located inside o f protection zone

x 17 P ołożenie w zględem o tu lin y parków

k rajo b razo w y ch

L o catio n tow ards landscape p ark b u ffo r zone

1 - p o łożone p o za o tu lin ą - located out o f buffor zone; 5 - p o łożone w o tulinie - located inside o f buffor zone.

x 18 M ożliw ość innego niż rolnicze

w y k o rzy stan ie

E v e n tu ality o f n o n -ag ricu ltu ral u tilizatio n

1 g ru n ty p rzezn aczo n e p o d zab u d o w ę m ie sz k a n io w ą -land fo r h o u sin g d ev elopm ent;

2 - g ru n ty p rzezn aczo n e p o d u słu g i, tu ry sty k ę - land for se rv ices and to u rism ;

4 - g ru n ty rolne - land fo r a g ricu ltu re;

5 - g ru n ty p rzezn aczo n e p o d z a le s ie n ia - land fo r a ffo restatio n .

Źródło: opracowanie własne na podstawie Wocha [1989] i Gawrońskiego [1999] Source: author’s analysis on the basis of Woch [1989] and Gawroński [1999]

Czynniki środowiskowe a wartość użytków rolnych 51 o a o G3 0 a 03 '£ l>->

1

OD GG O !>■> Ch $G G £ OD =5 £ G G O !>■> . C ^ 0? G O O •C O D cS i O Ph <4-1 O po> 'ćd g 03 > 03 03 G G O D g OG G ^ .a 'C g > O D Ph . a <L>

§ i

§ i w >■> u « ^ ° cG . GG ^T* r £?.-H żż 'ćd I od G G O ■ s H O + 3 o d w c m 03

1

H Cv dj G a •“ di N > G ° B G3 <3 _o 3 O) 5—( ■ M tu G • *h C v G *h >, 'u £ & tu 3 d ^ 'a s 03 -G t u C v -ód ^ O GO § J2

° s

O N i 2 O 03 G d G >-> o S 'C O Gh D~ cf CM CO co D~f CS MO mo 00 MO MO CM MO cT o of o f os MO « n o .5_{<U Cv} d > 03 <u G o N O ^ O Gh 0 GG O ^ »/o o _o dj5 o •y o C* ‘c> 1 = 2 ° b g ° ^ G d 0 G g a 5-i ^ tu d> 'a 3 2 G Ć3

w Q_,

° O 1 GO £ -g O ^ t*i *-1 G3 I GG w _{^ </)} 13 £ ' n w 03 I-I tu tld N 5-&H 2 ,8 0 1 ,6 2 1 ,6 9 1 ,5 3 3 ,1 7 2 ,0 2 3 ,4 2 1 ,0 7 2 ,7 1 1 ,4 9 1, 9 3 1 ,1 9 O 00 1 ,3 9 °N 1 ,2 2 G ­ os CM o CM o ' os MO G ­ G -SO CM *r> o of cm" D~ co CM MO ON os' o f o co D~ CM cm" MO MO o f s n 03 .5_{tu Cv} O c35-1 --H ci > 03 tu G o 5 -o S S3 tu m O 03 *; <u 2 ,0 3 1 ,7 5 1 ,7 5 1 ,5 7 3 ,2 9 1 ,9 9 3 ,0 4 1 ,2 7 2 ,6 8 1 ,6 4 1 ,6 9 1,11 1 ,9 9 1 ,2 5 O f 00 1 ,0 9 s d 03 _{tu Cv}.5 SG 03 O Ph od 23 <G J3 ^ u 03

I

- a P> o Vi o o H .1 O c3 G 03 g Gj O N cn. Administratio Locorum 9(1) 2010

52 Beata Kempa ■ 3 N U E CD O o a o D3 3 !>■> O,

e

OD 33 D3 O 3' OD 3 3d O !>■> ]ZP a o j>-> cś CD O OD a c3 > OD 3 CD X O 'D—i O !>■> Oj >• ^ 3 * 3 00 ^00 & 0 .

1

1) -§ H •o o . - H O o o •O) o ‘O £ *2 ° s DO Jo_O 3 <0 $-H ■ D <U ~Q • * h C v 3 *H 2 3* N D~ ■S H J3 c3 ^ 3 & 30 .3 t u C v D~ K 3 'TO -m_{c/a s-h} 'TO c0 DO ^ o 3 30 ^ O 00 v~> <3 _ , DO 33 ->~ O N ‘o o_{^co O} O o S ‘O .S-s_{o S} s -<u -<u ‘S 3 >•■ u 3 eo 9 tłH K D~ JO cO 13 3 > 33 .3 < U C v 3 33 ■2 30 C/a S-h cO DO ^ o 3 30 ^ O 00 O § DO e ^ .22 ^

■3 3

>, g s Ć3 9 ^ £ -c OD c/a . , c/a cO J^ 1 ,0 9 1 ,6 0 1 ,0 6 0 ,4 7 3 ,0 5 0 ,5 6 2 ,6 3 1 ,2 3 D~f 3t JO cO 13 3 > 30 .3 < U C v 3f K 3 33 £ 30 O GO 1 ,4 3 1 ,2 4 1 ,7 4 1 ,5 6 2 ,9 7 1 ,2 0 3 ,1 9 1 ,3 3 2 ,3 8 3|-00 1, 3 8 0 00 cT 3 ,4 7 1 ,3 8 2 ,6 5 CS 2 5 5 ,2 8 6 3 ,9 3 J3 c3 13 3 > 30 .3 < U C v I 5_{3 30} O GO 3 <D O 3 ’-3 23 oO J 3 OD O ł-1 O O 2 -5 CD 3 o CO & 3 ^ fa ^ a H o cri

Czynniki środowiskowe a wartość użytków rolnych 53 od średnich cen gruntów rolnych w gm inach. O kazało się, że część nieruchom ości zm ieniło przeznaczenie z rolnego na m ieszkaniow e, usługow e i inne, a część p rz e ­ znaczono pod zalesienia. Stąd w prow adzono dodatkow e kryterium , bazę po d zielo ­ no na użytki gruntow e o przeznaczeniu rolnym i leśnym oraz na użytki gruntow e z m ożliw ością innego niż rolnicze użytkow anie. D alsze analizy przeprow adzano z osobna dla każdej z ty ch grup nieruchom ości.

W celu objaśnienia zw iązków m iędzy cenam i transakcyjnym i a zespołem zm ien­ nych objaśniających, pogrupow ano ceny nieruchom ości w przedziały klasow e i przeprow adzono w nich charakterystykę opisow ą i statystyczną. A nalizy p rzed sta­ w iono w tabeli 2 i 3.

N ieruchom ości z m ożliw ością innego niż rolnicze w ykorzystanie (zabudow a m ieszkaniow a, przem ysł, tu ry sty k a ) - położone w gm inach Św idnica, M arcinow ice, D obrom ierz

P ierw szy przedział klasow y obejm uje 14 nieruchom ości, których ceny tran sak ­ cyjne nie przekroczyły 10 000 zł/ha, drugi 67 nieruchom ości, których ceny w ynosiły od 10 000 do 50 000 zł/ha, przedział ostatni obejm uje zaś 36 nieruchom ości o c e­ nach pow yżej 50 000 zł/ha.

Z zestaw ienia w ynika, że do pierw szego przedziału n ależą nieruchom ości o stosunkow o niew ielkiej pow ierzchni, średnio ok. 1,64 ha, w skaźniku bonitacji w ynoszącym w skali IU N G 59 pkt., czyli odpow iadającym glebom klasy b o n itacy j­ nej IVa. Grunty te położone są na średniej w ysokości ok. 219 m n.p.m . na terenach o najm niejszych spadkach - nieprzekraczających 6% , o niew ielkim zagrożeniu ero ­ z ją i korzystnym odczynie gleb, w ody podziem ne sięgają 2 m głębokości. K ształt nieruchom ości je s t średnio korzystny, a drogi do terenów zabudow anych prow adzą zarów no gruntow e, ja k i utw ardzone. Średnia odległość od zwartej zabudow y w y n o ­ si 1079 m, od lasów i zadrzew ień - 5073 m. W iększość nieruchom ości położonych je s t poza otu lin ą parku krajobrazow ego, nieco ponad połow a - poza strefą ochronną ujęć w ód pow ierzchniow ych i podziem nych. N ieruchom ości z przedziału o n ajn iż­ szych cenach oddalone są średnio: od składow isk odpadów kom unalnych i przem y ­ słow ych o 2502 m, od skupisk źródeł niskiej em isji gazów i pyłów o 931 m, od em i­ torów hałasu i w ibracji o 4998 m, od em itorów przem ysłow ych o 7221 m.

A nalizując zestaw zm iennych objaśniających, m ożna zauw ażyć, że w kolejnych przedziałach klasow ych zaznacza się w yraźny spadek pow ierzchni, popraw ia się b o ­ nitacja, zm niejsza się odległość od zwartej zabudow y, polepsza się k ształt n ierucho­ m ości oraz jak o ść dróg prow adzących do terenów zabudow anych. Zauw ażyć m ożna, że w raz ze w zrostem cen rośnie liczba nieruchom ości położonych w otulinie parku krajobrazow ego oraz w strefach ochronnych ujęć w ód pow ierzchniow ych. Znacznie zw iększają się także odległości od składow isk odpadów kom unalnych i przem ysło­ w ych, natom iast zm niejszają się odległości do em itorów przem ysłow ych. Pozostałe zm ienne nie w ykazały, w raz ze w zrostem cen, żadnych charakterystycznych zacho­ w ań w analizow anej grupie nieruchom ości.

54 Beata Kempa W yniki analiz w skazują, że zainteresow anie tego typu gruntam i w ynika zarów no z m ożliw ości w ykorzystania ich na cele rolne, ja k i na cele budow lane, przem ysłow e oraz turystyczne. W ysoki w skaźnik bonitacji (odpow iadający za jak o ść gleb) oraz popraw iający się w raz ze w zrostem cen k ształt nieruchom ości św iadczą o zam ia­ rze w ykorzystyw ania ziem i na cele rolne. K orzystny układ przestrzenny oraz dobra jak o ść gruntów um ożliw iają w prow adzanie now oczesnych rozw iązań ag rotechnicz­

nych, a w konsekw encji p row adzą do w zrostu plonów i dochodu rolniczego. K o ­ rzystnie w pływ ające na cenę sąsiedztw o parków krajobrazow ych, zw iększające się w raz ze w zrostem cen, spadek oraz w ysokość nad poziom em m orza św iadczyć m ogą 0 chęci skorzystania z w alorów rekreacyjnych terenów górskich, m ożliw ości w p ro ­ w adzenia tam dodatkow ej funkcji - turystycznej i uzyskania dodatkow ego, obok dochodów z rolnictw a, źródła zarobków . W yraźnie w idać, że w raz ze w zrostem cen zm niejsza się odległość od em itorów przem ysłow ych, które będąc usytuow ane w pobliżu m iast, są m iejscem pracy okolicznej ludności. Sąsiedztw o rozw ijającego się m iasta w yw ołało zapotrzebow anie na zaspokojenie potrzeb m ieszkaniow o-byto- w ych ludności. Pozyskiw ane są zatem okoliczne tereny, dotychczas w ykorzystyw a­ ne na cele rolne, i przekształcane na cele budow lane.

N ieruchom ości o przeznaczeniu rolnym i leśnym - położone w gm inach Św idnica, M arcinow ice, D obrom ierz

P ierw szy przedział klasow y obejm uje 176 nieruchom ości, których ceny tran sak ­ cyjne nie przekroczyły 5 000 zł/ha, drugi przedział klasow y obejm uje 221 n ierucho­ m ości, dla k tó ry ch ceny w ynosiły od 5 000 do 10 000 zł/ha, przedział ostatni o b ej­ m ow ał zaś 71 nieruchom ości o cenach pow yżej 10 000 zł/ha.

Z zestaw ienia w ynika, że do pierw szego przedziału n ależą nieruchom ości o p o ­ w ierzchni średnio ok. 2,18 ha, o w skaźniku b o nitacji w ynoszącym w skali IU N G 46 pkt., czyli odpow iadającym glebom klasy bonitacyjnej IV a-IV b , położone na średniej w ysokości ok 264 m n.p.m ., na terenach o najm niejszych spadkach - nie- przekraczających 6%, o średnim zagrożeniu ero zją i zróżnicow anym odczynie gleb, gdzie w ody gruntow e sięgają ponad 2 m głębokości. K ształt nieruchom ości je s t ra ­ czej niekorzystny, a prow adzące drogi do terenów zabudow anych są zarów no g ru n ­ tow e, ja k i utw ardzone. Średnia odległość od zwartej zabudow y w ynosi 1125 m, od lasów i zadrzew ień - 1202 m. W iększość nieruchom ości położonych je s t poza otu lin ą parku krajobrazow ego oraz poza strefą ochronną ujęć w ód podziem nych 1 pow ierzchniow ych. N ieruchom ości z przedziału o najniższych cenach oddalone są średnio od składow isk odpadów kom unalnych i przem ysłow ych o 2475 m, od skupisk źródeł niskiej em isji gazów i pyłów o 1192 m, em itorów hałasu i w ibracji o 5697 m i em itorów przem ysłow ych o 5443 m.

A nalizując zestaw zm iennych objaśniających, m ożna zauw ażyć, że w kolejnych przedziałach klasow ych popraw ia się bonitacja, zm niejsza się odległość od zw artej zabudow y i zm niejsza się położenie nad poziom em m orza. W raz ze w zrostem ceny zauw ażalna je s t popraw a kształtu oraz ja k o ści dróg dojazdow ych, zw iększenie o d le­ głości od skupisk źródeł niskiej em isji gazów i pyłów oraz zm niejszenie odległości

Czynniki środowiskowe a wartość użytków rolnych 55

od em itorów przem ysłow ych. Pozostałe zm ienne nie w ykazały, w raz ze w zrostem cen, żadnych charakterystycznych zachow ań w analizow anej grupie nieruchom ości.

W yniki b ad ań dow odzą, że b o n itacja je s t niezaprzeczalnie najsilniej działającą zm ienną, a co za tym idzie - jak o ść gleb w najw iększym stopniu w pływ a na cenę 1 ha. Im w yższa cena oraz lepszy k ształt i korzystniejszy dojazd, tym w artościow sza n ie ­ ruchom ość. Z analizy przeprow adzonej w p rzedziałach klasow ych w ynika, że p o ło ­ żenie w otulinie parków krajobrazow ych oraz w strefie ochronnej ujęć w ód n iek o ­ rzystnie w pływ a na nieruchom ości o charakterze typow o rolniczym . Spow odow ane je s t to zapew ne licznym i ograniczeniam i nałożonym i na tego typu tereny zw iązany­

mi z ochroną środow iska przyrodniczego.

W N IO S K I, PO D SU M O W A N IE

W yniki badań w ykazały, że najw iększy w pływ na w artość użytków rolnych ma m ożliw ość innego niż rolnicze w ykorzystanie. W pływ tego czynnika je s t na tyle sil­ ny, że podzielił próbę na dwie grupy: nieruchom ości z m ożliw ością innego niż ro ln i­ cze w ykorzystanie (zabudow a m ieszkaniow a, przem ysł, turystyka) i nieruchom ości w ykorzystyw ane na cele rolne i leśne.

Przeprow adzone badania dow iodły że czynnikiem w najw iększym stopniu w p ły ­ w ającym na w artość 1 ha użytków rolnych pierw szej grupy nieruchom ości - z m oż­ liw o ścią innego niż rolnicze w ykorzystanie, położonych na całym obszarze badań, je s t pow ierzchnia pola upraw nego - im je s t ona m niejsza, tym cena jednostkow a 1 ha użytków rolnych - w yższa. M niejszym w pływ em charakteryzuje się bonitacja gleby (im w yższy w skaźnik bonitacji, tym w yższa w artość nieruchom ości). W raz ze w zrostem cen zauw ażyć m ożna w yraźnie zm niejszenie się odległości od zwartej z a­ budow y, od em itorów przem ysłow ych, natom iast zw iększenie się odległości od skła­ dow isk odpadów kom unalnych i przem ysłow ych. Istotne okazało się także położenie w otulinie parków krajobrazow ych, na w iększych w ysokościach i w iększych spad­ kach. W yniki św iadczyć m ogą o tym , że zainteresow anie gruntam i w ynika zarów no z m ożliw ości w ykorzystania ich na cele rolne, ja k i na cele budow lane, przem ysłow e oraz turystyczne.

Przeprow adzone bad an ia dla drugiej grupy nieruchom ości - o przeznaczeniu rolnym i leśnym , położonych na całym obszarze badań, dow iodły że czynnikiem w najw iększym stopniu w pływ ającym na w artość 1 ha użytków rolnych je s t b o n ita ­ cja gleby - im je s t ona lepsza, tym cena jed n o stk o w a za 1 ha użytków rolnych w y ż­ sza. M niejszy w pływ m a k ształt działki oraz dojazd, im są one korzystniejsze, tym cena w zrasta, a także położenie w zględem m orza, im niżej, tym cena w yższa. C zyn­ niki te decydują o sposobie i m ożliw ościach gospodarow ania gruntam i, um ożliw iają w prow adzanie now oczesnych rozw iązań agrotechnicznych, a w konsekw encji p ro ­ w adzą do w zrostu dochodu rolniczego. Istotne okazało się także położenie poza o tu ­ lin ą parków krajobrazow ych oraz poza strefą ochronną ujęć w ód pow ierzchniow ych.

P rzedstaw iona analiza w przedziałach cenow ych je s t w stępem do analizy reg re­ sji w ielokrotnej. Z astosow anie regresji w ielokrotnej pozw oli na znalezienie i p o ­ tw ierdzenie istniejących na lokalnym rynku nieruchom ości gruntow ych zależności

T6 Beata Kempa m iędzy zm iennym i objaśniającym i, tj. atrybutam i nieruchom ości a zm ienną o b jaś­ nianą, czyli cen ą transakcyjną. A naliza m odeli ekonom etrycznych um ożliw i p recy ­ zyjne określenie siły i kierunku zależności m iędzy cen ą tran sak cy jn ą a elem entam i środow iska.

P IŚ M IE N N IC T W O

Gawroński K., 1997. Wpływ wybranych uwarunkowań fizjograficznych i przestrzennych na ceny nieruchomości rolnych. XI Sympozjum Naukowe, Nowe tendencje w teorii i prak­ tyce urządzania obszarów wiejskich Wrocław-Polanica Zdrój 17-19.09.1997 r. Zeszyty Naukowe Akademii Rolniczej we Wrocławiu, 312, 34-41.

Więckowicz Z. i inni, 1996. Gospodarka ziemią w rolnictwie. Terminologia. Projekt normy branżowej [maszynopis], Uniwersytet Przyrodniczy we Wrocławiu.

Woch F., 1989. Określenie ekonomicznych skutków scalenia gruntów na przykładzie wsi Kar- czowiska woj. lubelskie. Zeszyty naukowe Akademii Rolniczej we Wrocławiu, seria Geo­ dezja i Urządzenia Rolne, 7, 48-59.

E N V IR O N M E N T A L F A C T O R S V E R SU S A R A B L E LAND P R IC E S

Abstract. The paper presents an attempt to explore the influence of the

environmental factors on arable land prices in the chosen communes of Świdnica province. On the basis of literature analysis, a number of price influencing factors have been identified and characterised. Next, the author analysed and described data sets of real estates attributes. The gathered data were subject to basic statistical analysis and to the analysis within price brackets, which served as a basis for estimation how these attributes influence on arable land prices. The results of this research might be helpful to management - rural workers and real estate valuation experts in their work. The findings might also be useful for the other professions of this market, e.g. land agents as well as real estate managers and developers. Definition of data sources and connection of the data with space and with land prices will support planning processes and farmland management (land development plans, development direction studies, development strategies) in communes, provinces or voivodships. The results of the research will also enable to form a basis for the creation of a local property information system, including the influence of various factors on agricultural real estates prices.

Key words: real estate prices, environmental factors, arable land prices

Zaakceptowano do druku - Accepted for print: 22.03.2010