Woningmarktanalyse verkoop Vleugelflat gemeente Venlo

WONINGMARKTANAL YSE VERKOOP

VLEUGELFLAT GEMEENTE VENLO

81b11ctheek TU Delft

iI "11111111

OTBOUWSTENEN

Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11, 2629 JA Delft Tel. (015) 278 30 05

Fax (015) 278 44 22

E-mail mailbox@otb.tudelft.nl

WONINGMARKTANALYSE VERKOOP

VLEUGELFLAT GEMEENTE VENLO

P.l. Boelhouwer M. C. Gunsing H.J.F.M. Boumeester

Delft University Press, 1998

De serie OTBouwstenen wordt uitgegeven door:

Delft University Press Mekelweg 4

2628 CD Delft Tel. (015) 278 32 54 Fax (015) 278 16 61

CIP-GEGEVENS KONINKLUKE BmLIOTHEEK, DEN HAAG

Boelhouwer, P.J.

Woningmarktanalyse verkoop Vleugelflat gemeente Venlo / P.J. Boelhouwer, M.C. Gunsing en H.J.F.M. Boumeester - Delft: Delft University Press. -111. - (OTBouw-stenen / Onderzoeksinstituut OTB, ISSN 1384-1173 : 34)

ISBN 90-407-1729-X NUGI 655

Trefw.: woningmarkt , aanbodmodel , Venlo

Copyright ~ 1998 by Onderzoeksinstituut OTB

No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from the publisher: Delft University Press, Mekelweg 4, 2628 CD Delft, The Netherlands.

INHOUD

1 INLEIDING . .. .. . . ... . . .. . . .

1.1 Doelstelling.. . . ... . . . 1

1. 2 Onderzoeksaanpak en rapportage .. .. . . .. . . . .. ... . .. 2

2 ANALYSE UITKOMSTEN WONINGBEHOEFfEONDERZOEK . . . . 5

3 ONTWIKKELINGEN IN DE LEEGSTAND . . . . . . . . . . 9

3.1 De gemeentelijke leegstandsstatistiek . . . . . . . . 9

3.2 Leegstand in de sociale-huursector . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 11

4 HET AANBODMODEL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 15

4.1 Inleiding. . .. . . .. .. . . 15

4.2 Aanbod, woningzoekenden en reacties . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

4.3 Resultaten naar gebied . . . .. .. . . .. ... 18

4.4 Resultaten naar woningtype . . . . ... . . 21

4.5 Conclusies voor verhuur Vleugelflat . . . . . . . . . . .. 25

5 SCENARIO-ANALySE. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 27

5.1 De woningbouwprogrammering in het stedelijk gebied Venlo en Tegelen . . . .. . . .. .. . ... . . 27

5.2 Het Sonar-model . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 30

5.3 Huishoudensontwikkeling . . . . . . . . . . . . . . . . .. 33

5.4 Overschotten en tekorten op de woningmarkt . . . . . . . . . . . .. 36

6 CONCLUSIES . . . .. . . .. . . .. . . 41

BIJLAGE I HET SONAR-MODEL . . . .... . . .. 45

1

INLEIDING

1.1 Doelstelling

Dit rapport geeft de resultaten weer van een onderzoek naar de mogelijke woning-markteffecten van de door Woningstichting Blariacum voorgenomen verkoop van de Vleugelflat in de gemeente Venlo. Woningstichting Blariacum is van plan de flat te verkopen aan de projectontwikkelingsmaatschappij Hazeleger uit Ede. De nieuwe eigenaar heeft de intentie om 80 appartementen te slopen en de overige 418 wonin-gen als huurwoning op de markt te brenwonin-gen. Na enkele jaren worden de appartemen-ten dan vervolgens verkocht.

In het kader van de voorgenomen verkoopplannen van Blariacum wenst de gemeente Venlo nader inzicht te verkrijgen in de mogelijke consequenties voor de Venlose woningmarkt van het op korte termijn op de markt brengen van de 418 huurapparte-menten uit de Vleugelflat. Dit inzicht is met name gewenst omdat er op de Venlose woningmarkt inmiddels sprake is van overschotten op deelsectoren en er de komende jaren nog een redelijk omvangrijk nieuwbouwprogramma gerealiseerd zal worden.

Hierever zijn op 3 april 1998 afspraken gemaakt tussen de twee lokale woningcorpo-raties (Woningstichting Blariacum en Woningstichting Venlo-Blerick) en de gemeen-te Venlo. Naast de nieuwbouwproductie is in deze afspraken ook de herstructurering van de bestaande woningvoorraad als een gezamenlijke verantwoordelijkheid opgenomen, waarbij de gemeente zal participeren in het vermogensverlies dat bij de woningstichtingen ontstaat wanneer woningen vervroegd uit de exploitatie worden genomen.

Gezien de beperkte tijd die er voor het onderzoek beschikbaar was en de reeds aanwezige informatie is er in deze marktverkenning voor gekozen om de analyses op basis van bestaand materiaal uit te voeren. In de volgende paragraaf besteden we aandacht aan de gekozen onderzoeksopzet en de wijze waarop over de uitwerking van de onderzoeksonderdelen gerapporteerd is.

1.2 Onderzoeksaanpak en rapportage

Om op korte termijn de mogelijke effecten van het op de markt brengen van de appartementen uit de Vleugel flat in beeld te brengen, onderwerpen we in hoofdstuk 2 de resultaten van het lokale woningmarktonderzoek aan een nadere analyse. Het Onderzoeksinstituut OTB verrichte in de periode november 1996 tot maart 1997 een uitgebreid woningmarktonderzoek in de gemeenten Venlo en Tegelen. Een woning-behoefteonderzoek onder de inwoners van beide gemeenten en een migratie-onder-zoek onder verhuizers in, naar of uit Venlo vormden de basis voor dit onderzoek. In hoofdstuk 2 confronteren we de voorgenomen verkoop van de Vleugelflat met de resultaten uit dit onderzoek. Aanvullend hierop worden tevens op beperkte schaal nog enige aanvullende analyses uitgevoerd. We richten ons hierbij met name op de vraag-aanbodverhoudingen op de lokale woningmarkt en de kwalitatieve woning-vraag. Meer specifiek besteden we aandacht aan de vraag in welke mate de apparte-menten uit de Vleugelflat aansluiten bij de woonvoorkeuren van de huishoudens die de komende twee jaar willen verhuizen.

Hoofdstuk 3 besteedt aandacht aan de leegstandsstatistiek van de gemeente Venlo en de recente ervaringen van de grootste sociale verhuurder uit de gemeente Venlo. Zo leverde de afdeling Onderzoek en Statistiek van de gemeente Venlo ten behoeve van het woningmarktonderzoek al inzicht in de leegstand per 1-1-1996. Hieraan worden de gegevens over 1997 toegevoegd, zodat een beeld verkregen wordt van de leegstandsontwikkeling van de afgelopen twee jaar.

Evenals in het woningmarktonderzoek, doen we in hoofdstuk 4 opnieuw een beroep op de gegevens uit het regionale aanbodmodel zoals dat door de plaatselijke woning-corporaties in Noord-Limburg in 1996 werd ingevoerd. In het uitgevoerde woning-marktonderzoek werden de gegevens uit 1996 geanalyseerd, waardoor het mogelijk is om voor het onderhavige onderzoek een actualisering voor 1997 uit te voeren. De managementinformatie uit het aanbodmodel geeft een beeld van de populariteit van de verschillende woningsegmenten in de regio Noord-Limburg en geeft specifieke informatie over de reacties op het woningaanbod van de sociale-verhuurders uit de gemeente Venlo.

Staan we in de hoofdstukken 1 tot en met 4 vooral stil bij het recente verleden, in hoofdstuk 5 worden er enige toekomstverkenningen uitgevoerd. Hiervoor wordt het woningmarktmodel Sonar ingezet. Dit betreft een woningmarktmodel dat de gemeentelijke volkshuisvesting in regionaal verband als uitgangspunt neemt. Het model schat de ontwikkeling in de kwantitatieve en kwalitatieve woning vraag naar 22 woningtypen per gemeente voor een periode van zeven jaar. De analyses resulteren in een volledig overzicht van de dynamische verhuisprocessen op de woningmarkt tussen woningen en tussen gemeenten binnen de regio. Ook de vraag van de nieuwkomers op de woningmarkt en welke woningen zij betrekken worden zichtbaar gemaakt. In hoofdstuk 5 worden meer specifiek met behulp van een aantal scenario's de mogelijke toekomstige effecten van de verkoop van de Vleugelflat in

beeld gebracht. Niet zozeer de absolute effecten, maar de relatieve verschuivingen in de vraag- en aanbodverhoudingen worden op deze wijze inzichtelijk gemaakt. De resultaten uit de verschillende onderzoeksonderdelen worden in het slothoofdstuk van deze rapportage geïntegreerd, waarmee de mogelijke woningmarkteffecten van het op korte termijn op de markt brengen van 418 huurappartementen uit de Vleugelflat, in kaart worden gebracht.

2

ANAL YSE UITKOMSTEN

WONINGBEHOEFTE-ONDERZOEK

Om de woonvoorkeuren van verhuisgeneigde huishoudens te kunnen vaststellen werden in de periode december-november 1996 door het Onderzoeksinstituut OTB ruim 2.500 telefonische vraaggesprekken afgenomen bij huishoudens uit de gemeen-ten Venlo (1. 720) en Tegelen (810). Dit grote aantal respondenten maakte het onder andere mogelijk om op stadsdeelniveau uitspraken te doen. In tabel 2.1 hebben we specifiek voor de gemeente Venlo de belangrijkste uitkomsten uit dit onderzoek nog eens schematisch weergegeven.

De tweede kolom van tabel 2.1 geeft inzicht in de woningvraag van de huishoudens die te kennen hebben gegeven dat zij de komende twee jaar wensen te verhuizen. Uit de tabel kan worden afgelezen dat verreweg de meeste verhuisgeneigde huishoudens naar een koopwoning wensen te verhuizen. Zo wil de helft van de verhuisgeneigden in de gemeente Venlo beslist een koopwoning betrekken. Slechts 30% wil beslist huren, terwijl de resterende groep huishoudens die geen specifieke voorkeur voor het kopen of huren heeft, op 19% uitkomt.

Uit het woningmarktonderzoek kwam verder naar voren dat de verhuisgeneigde huishoudens in Venlo een grote voorkeur hebben voor een vrijstaande (36%) of een twee-onder-één-kapwoning (20%). Slechts ongeveer 31 % van de verhuisgeneigde huishoudens uit Venlo kiest als eerste voorkeur voor een gestapelde woning, waarbij een flat zonder lift nauwelijks als eerste voorkeur genoemd wordt.

Uit de analyse van de gewenste locatie kwam naar voren dat de verhuisgeneigde huishoudens het liefst in de gemeente of het stadsdeel willen wonen waar zij nu al gehuisvest zijn. Dit geldt het sterkst voor de inwoners uit het stadsdeel Venlo (68%) en uit de gemeente Tegelen (65%). De inwoners uit Blerick zijn iets minder gebonden aan hun eigen stadsdeel (58%). Van hen zou overigens 19% het liefst naar het stadsdeel Venlo verhuizen, waardoor uiteindelijk altijd nog 77 % in de gemeente Venlo wil blijven wonen.

Op basis van de uitgesproken woonvoorkeur van de verhuisgeneigde huishoudens kunnen we concluderen dat de vraag naar de appartementen uit de Vleugelflat ver-moedelijk bescheiden zal zijn. Deze constatering wordt bevestigd wanneer we de vraag per woningtype salderen met het vrijkomende aanbod. Zo toont de derde kolom

Tabel 2.1 Tekorten en overschotten naar woningkenmerken in absolute aantallen in de gemeente Venlo

Vrijkomend Vraag Saldo Vestigers Saldo

Eigendomsverhouding koop 572 2.215 -1.642 -209 -1.851 huur 3.005 1.137 1.867 -787 1.080 geen voorkeur/onbekend 0 442 -442 -442 Een-meergezins eengezins 1.492 2.070 -578 -376 -954 meergezins 2.084 993 1.092 -620 472 geen voorkeur/onbekend 0 731 -731 -731 Woningtype vrijstaande woning 76 931 -855 -65 -920 twee-onder-een kapw. 299 704 -404 -101 -505 rijtjeshuis 1.117 436 681 -208 473

duur appartement in centrum nvt 163 -163 -163

flat met lift 596 453 143 -146 -3

flat zonder lift 856 59 797 -309 488

bovenwoning 394 207 188 -95 93 benedenwoning 238 111 127 -69 58 geen voorkeur/onbekend 0 731 -731 -731 Type en eigendom koop, eengezins 503 1.478 -975 -183 -1.158 koop, meergezins 69 335 -266 -27 -293 huur, eengezins 990 305 684 -194 490 huur, meergezins 2.015 568 1.447 -593 854 geen voorkeur/onbekend 0 1.108 -1.108 0 -1.108 Prijs en eigendom (x f 1000) koop < 167 62 260 -198 -35 -233 koop 167-238 229 959 -730 -204 -934 koop 238-300 89 603 -514 -135 -649 koop ~ 300 168 544 -375 -100 -475 huur < 620 674 683 -9 -118 -127 huur 620-830 1.178 581 596 -298 298 huur 830-1.048 816 77 738 -244 494 huur ~ 1.048 301 83 218 -127 91

geen voorkeur, onbekend 60 4 56 56

Aantal kamers lof2 500 143 357 -189 168 3 of 4 2.523 2.502 -22 -600 -622 5 of meer 553 1.149 -596 -208 -804 Gebied Stadsdeel Venlo 2.163 2.293 -130 -719 -849 Stadsdeel Blerick 1.414 1.189 225 -277 -52 geen voorkeur/onbekend 0 313 -313 -313 Totaal absoluut 3.577 3.794 -218 -996 1.214

van tabel 2.1 de effecten wanneer alle verhuisgeneigde huishoudens uit de gemeente Venlo de komende twee jaar daadwerkelijk hun verhuisplannen realiseren. Hierbij gaan wij ervan uit dat alle eerste voorkeuren gerealiseerd worden en dat ook alle huishoudens verhuizen die aangeven dat zij de komende twee jaar beslist willen verhuizen. In de praktijk zijn woningzoekenden echter vaak bereid om hun wensen en voorkeuren aan te passen aan het woningaanbod. Gezien de gemaakte veronder-stellingen en onzekerheden kan er slechts een beperkte waarde aan de absolute aantallen worden toegekend. Wel zijn uiteraard de verhoudingen tussen de diverse onderscheiden woningcategorieën van belang, waarbij inzicht ontstaat in de relatieve populariteit van de onderscheiden woningen.

Op basis van de vastgestelde vraag- en aanbodverhoudingen blijkt er in Venlo vooral een overschot aan huurwoningen en een tekort aan koopwoningen te bestaan (1.642 woningen). Wanneer de helft van alle huishoudens die geen specifieke voorkeur heeft voor huren of kopen, een huurwoning zou betrekken, komt het overschot aan huurwoningen nog altijd uit op 1.646 woningen. Er bestaat in het bijzonder een overschot aan dure huurwoningen met een huurprijs van

f

830,- tot

f

1048,- (738 woningen) en aan betaalbare huurwoningen met een huurprijs vanaf

f

620,- (596 woningen). Het tekort aan koopwoningen manifesteert zich vooral in de prijsklasse van

f

167.000,- tot f 238.000,- (730 woningen). Ook aan duurdere woningen met een koopprijs vanaf f 238.000,- is echter een duidelijk tekort (889 woningen). De verhouding een- en meergezinshuizen is minder conjunctuurgevoelig dan de gewenste eigendomsverhouding. Ten aanzien van dit woningkenmerk zien we een overschot aan meergezinshuizen (1.092) en een tekort aan grondgebonden woningen (578). Een combinatie van de eigendomsverhouding en het type levert een omvang-rijk overschot op aan meergezinshuizen in de huursector (1.447 woningen). Aan koopappartementen is echter een tekort van ongeveer 266 woningen.

In de derde kolom van tabel 2.1 is nog geen rekening gehouden met de vraag vanuit de regio en de rest van Nederland. Zo vestigden zich de afgelopen twee jaar ongeveer 1.000 huishoudens in de gemeente Venlo. We veronderstellen dus dat de voorkeur van de vestigers overeenkomt met de woningen die door de vestigers in de afgelopen twee jaar betrokken werden. Naar verhouding vragen de vestigers meer gestapelde huurwoningen. Toch blijft er na correctie ook nu nog een duidelijk overschot aan huurwoningen en een tekort aan koopwoningen bestaan.

Op basis van de resultaten uit het woningbehoefteonderzoek concluderen we dat de kenmerken van de 418 woningen uit de Vleugelflat niet geheel overeenkomen met de woonvoorkeuren van de huishoudens uit de gemeente Venlo die de komende twee jaar overwegen om te verhuizen. Wel is het saldo van vraag en aanbod naar menten met een lift ongeveer in evenwicht. Door toevoeging van de 418 apparte-menten aan de bestaande woningvoorraad zal het huidige evenwicht echter omslaan in een overschot. Overigens is het overschot aan flatwoningen zonder lift aanzienlijk groter. Wanneer een deel van de appartementen uit de Vleugelflat verhuurd wordt,

zal er vermoedelijk in dit woningsegment leegstand ontstaan of zal de reeds aanwezi-ge leegstand verder oplopen.

3

ONTWIKKELINGEN IN DE LEEGSTAND

3.1 De gemeentelijke leegstandsstatistiek

De omvang, de ontwikkeling en de samenstelling van de leegstand geven belangrijke informatie over de vraag- en aanbodverhoudingen op de lokale woningmarkt. Leegstand is bovendien sinds het midden van de jaren negentig met name buiten de Randstad een belangrijk volkshuisvestingsvraagstuk geworden. In de noordelijke provincies van Nederland speelt dit probleem overigens al langer. Zo worden in tal van gemeenten momenteel discussies gevoerd over de omvang van het nieuw-bouwprogramma en de invloed hiervan op de ontwikkeling van de leegstand in de bestaande woningvoorraad. Ook in Venlo en Tegelen is deze problematiek actueel en heeft zij inmiddels geleid tot een convenant, waarin de relatie tussen de nieuwbouw en de herstructurering van de bestaande woningvoorraad is uitgewerkt. De begrippen economische en technische leegstand zijn in deze discussie aan de orde: naar woningen die qua (bouw)technische kwaliteit nog lang niet afgeschreven zijn, blijkt geen vraag meer te zijn; de prijs-kwaliteitverhouding van deze woningen is dan niet langer marktconform. In woningmarktgebieden waar een kwantitatief evenwicht is bereikt, betekent het toevoegen van woningen aan de bovenkant van de woning-markt, dat er via doorstroomprocessen aan de onderkant leegstand ontstaat. Met name dure huurwoningen en goedkope maar kwalitatief laagwaardige huurwoningen dreigen hierdoor onverhuurd te blijven. Herdifferentiatie lijkt dan het enige alterna-tief. Dit kan via de omzetting van huur- naar koopwoningen, via opwaardering, huurverlaging of uiteindelijk zelfs door sloop en vervangende nieuwbouw.

Het Volkshuisvestingsplan "Meer dan wonen" van de gemeente Venlo geeft aan dat er op 1-1-1993 ruim 900 woningen in de gemeente leeg stonden. Daaronder bevonden zich ongeveer 300 woningen uit de Vleugelflat. Vanwege het structurele karakter van deze leegstand viel deze leegstand buiten de werkdefinitie. Hiervoor gecorrigeerd kwam het leegstandspercentage uit op 2,4% van de woningvoorraad. Volgens de gemeente was er dan ook geen sprake van het vóórkomen van leegstand op grote schaal. Toch waren er enkele woningcategorieën waar het leegstandsper-centage enigszins hoger uitkwam. Deze categorieën betroffen de

meergezinswonin-gen (3,5%) en de categorie kleine woninmeergezinswonin-gen (3,8%). Een deel van deze leegstand was te verklaren door de hogere mobiliteit in deze woningen.

Naar eigendomscategorieën onderscheiden was het met name de particuliere huursector die met 5 % een relatief hoog leegstandspercentage kende. Dit percentage werd mede veroorzaakt doordat onder deze categorie veel zogenaamde marginale woningen voorkomen: woningen boven winkels etc. Opmerkelijk was het zeer lage leegstandspercentage in de sociale-huursector van 1,3 % (exclusief de leegstand in de Vleugel flat) .

In het woningmarktonderzoek uit 1997 werden aansluitend hierop de leegstandgege-vens van de gemeente Venlo per 1-1-1996 gepresenteerd. Hieruit bleek dat de totale leegstand in de periode 1993-1996 was opgelopen tot 799 woningen (exclusief de Vleugelflat); een toename met 200 woningen. Het leegstandspercentage kwam hierdoor uit op ongeveer 2,8 %. De leegstand in de particuliere sector was ook in 1996 met 381 woningen weer het grootst. Het leegstandspercentage in deze sector was inmiddels tot 6,3 % opgelopen. Naar verhouding bleef de leegstand in de sociale-huursector met 1,8% laag. Wel was de leegstand ten opzichte van 1993 met een half procent opgelopen. Opmerkelijk was verder dat er naar verhouding veel eengezinshuizen in de particuliere huursector leegstonden (163 woningen).

Uit nadere analyses bleek dat een belangrijk deel van de leegstand slechts van tijdelijk aard was. Ongeveer 40% van de leegstand konden we beschouwen als structurele leegstand. Het betrof in totaal 318 woningen; een structureel leegstands-percentage van 1,2 %. Bijna de helft van de structurele leegstand was geconcentreerd in de particuliere huursector (155 woningen), terwijl de structurele leegstand in de sociale-huursector met 65 woningen ook in 1996 nog bescheiden was.

Ten behoeve van het onderhavige onderzoek leverde de afdeling SECOB van de gemeente Venlo de leegstandsgegevens per 1-11-1997 op. Deze cijfers zijn niet geheel vergelijkbaar met de gegevens uit 1996. Zo kent de gemeentelijke basisadmi-nistratie 2.263 leegstaande panden. Hiertoe behoren echter eveneens woningen die niet geschikt zijn voor bewoning, woningen in aanbouw of soms zelfs woningen die al gesloopt zijn. Wanneer we voor deze woningen corrigeren en alleen woningen selecteren die langer dan twee maanden en korter dan twee jaar leeg staan, blijven er 590 woningen over. Hieronder bevinden zich echter nog 31 woningen uit de Vleugelflat, zodat er uiteindelijk 559 woningen resteren. Het aantal van 559 woningen kan beschouwd worden als structurele leegstand. Het percentage structure-le structure-leegstand in de gemeente Venlo komt hierdoor uit op 2,1 %. Dit aandeel is niet geheel vergelijkbaar met de situatie per 1-1-1996. Toen werd een selectie van vier maanden aangehouden en kwam de structurele leegstand uit op 1,2%. Wanneer we echter geen vier maar slechts één maand aanhouden, ontstaat er evenals in 1996 een structureel leegstandspercentage van 1,2 %. Omdat we voor de situatie per 1-11-1997 een grens van twee maanden hanteren, kan worden geconcludeerd dat de structurele leegstand in de gemeente Venlo in de afgelopen twee jaar licht is opgelopen.

Tabel 3.1 geeft inzicht in de verdeling naar woningtype en tabel 3.2 naar type verhuurder.

Tabel 3.1 Woningen die langer dan 2 maanden en korter dan 2 jaar leeg staan per eigendomscategorie en woningtype in de gemeente Venlo per 1-11-1997 (zelfstandige woningen)

Onbekend Huur Koop Totaal %

Eengezinswoning 7 203 90 50,8

Bejaardenwoning 0 9 0 l,S

Portiek flat III 2 19,3

Galerij flat 9 III 8 21,7

Maisonnette 0 39 6,6

Totaal % 2,9 80,2 16,9 590

Bron: Gemeentelijke leegstandsstatistiek Venlo.

Tabel3.2 Woningen die langer dan 2 maanden en korter dan 2 jaar leeg staan per verhuurder/eigenaar en woningtype in de gemeente Venlo per 1-11-1997 (zelfstandige woningen)

Onbekend Sociale huur Part. huur Koop Totaal %

Eengezinswoning 7 42 160 90 50,8 Bejaardenwoning 0 9 0 0 l,S Portiekflat I 26 85 2 19,4 Galerijflat 9 23 88 8 21,7 Maisonnette 0 4 35 0 6,6 Totaal % 2,9 17,7 62,5 17,0 589

Bron: Gemeentelijke leegstandsstatistiek Venlo.

Evenals in de voorafgaande jaren, is de leegstand in de particuliere huursector ook eind 1997 met 368 woningen het grootst. Het structurele leegstandspercentage in deze sector bedraagt ongeveer 6,4 %. De leegstand in de particuliere huursector manifesteert zich zowel in de laagbouw (160 woningen) als in de gestapelde bouw (208 woningen). De structurele leegstand in de sociale-huursector is met 104 woningen duidelijk lager en komt uit op ongeveer 1 % van de voorraad sociale-huurwoningen.

3.2 Leegstand in de sociale-huursector

In het lokale woningmarktonderzoek uit 1997 werden eveneens de leegstandservarin-gen van de sociale-verhuurders opgetekend. Hiervoor werden onder andere de jaarverslagen uit 1995 bekeken. De meeste corporaties werden eind 1995 nauwelijks

geconfronteerd met enige leegstand van betekenis. Dit gold ook voor de grootste sociale-verhuurder uit de gemeente Venlo, de Woningstichting Venlo-Blerick. Wel werd door deze corporatie vastgesteld dat de dure huurwoningen met een huur vanaf

f

810,- steeds moeilijker verhuurbaar werden. Omdat de stichting deze woningen slechts in bescheiden mate bezit, leidde deze ontwikkeling nog niet tot grote leegstand. De afgenomen vraag naar duurdere huurwoningen werd eveneens in het jaarverslag van de Stichting Onze Woning bevestigd. Deze corporatie werd ook daadwerkelijk met leegstand in dit marktsegment geconfronteerd. Overigens zijn deze dure huurwoningen inmiddels met succes verkocht.

Inmiddels zijn de Woningstichting Venlo-Blerick en de Stichting Onze Woning gefuseerd. Volgens de meest recente informatie van deze nieuwe verhuurcombinatie loopt de structurele leegstand in haar bezit langzaam op en vormt zij een belangrijke bedreiging voor de continuïteit van de corporatie. Zo stonden er per 1-1-1998 74 sociale-huurwoningen langer en 46 woningen korter dan 2 maanden leeg. Het betreft hier woningen die direct geschikt zijn voor de verhuur. De leegstand manifesteert zich met name in HA T -woningen, in duurdere bejaardenwoningen en in niet gereno-veerde portiekflats. Bovendien ondervindt de Woningstichting problemen met de verhuur van studentenkamers. Eind 1996 stonden er nog 47 woningen langer dan 2 maanden en 26 woningen korter dan 2 maanden leeg. In deze cijfers is echter de leegstand van de Stichting Onze Woning niet meegenomen, zodat een vergelijking met 1997 niet mogelijk is.

De nieuwe Woningstichting Venlo-Blerick ervaart de oplopende leegstand in haar bezit als een serieuze bedreiging voor haar toekomstige positie. Om de leegstands-problematiek het hoofd te kunnen bieden heeft de Woningstichting het afgelopen jaar op diverse beleidsterreinen initiatieven ontplooid. Als belangrijkste instrument is het huurbeleid ingezet. Zo is de huur van alle woningen met een huurprijs van

f

823,-of meer bevroren en krijgen betaalbare huurwoningen met een huur van f 575,- tot

f

823, - een bescheiden huurverhoging van 2 %. Alleen in de goedkope huursector wordt een huurverhogingspercentage van 3,5 % gehanteerd. Om een goede prijs-kwaliteitverhouding te bewerkstelligen vindt binnen deze categorieën nog afstemming plaats. Het huur- en verkoopbeleid van de corporatie is erop gericht om zoveel mogelijk woningen onder de grenzen van de betaalbare woningvoorraad te positione-ren. Inmiddels is dit voor 95,7 % van het bezit gerealiseerd.

Als tweede instrument om de leegstand te bestrijden wordt de herstructurering van de bestaande woningvoorraad ingezet. Zo is met de gemeente Venlo overeengeko-men dat bij de herstructurering van Venlo-Noord maximaal 50% van de voorraad sociale-huurwoningen wordt teruggebouwd. De overige capaciteit wordt door de Woningstichting Venlo-Blerick zelf in de koop sector gerealiseerd of door deze corporatie aan andere marktpartijen voor ontwikkeling in de koopsector overgedra-gen. Verder is overeengekomen dat op de nieuwbouwlocatie Venlo-Centrum Zuid vanwege de omvangrijke voorraad sociale-huurwoningen in de totale wijk Venlo-Zuid, geen sociale-huurwoningen meer gebouwd worden.

Ten slotte is de Woningstichting Venlo-B\erick terughoudend met het via het aanbod-model aanbieden van moeilijk verhuurbare etagewoningen. Wanneer uit de

verant-woordingsstaten zou blijken dat er voor bepaalde woningcomplexen nauwelijks of geen belangstelling bestaat, verslechtert immers het imago van de complexen en wordt de verhuur in de toekomst lastiger. Hierdoor geven overigens ook de resulta-ten uit het aanbodmodel een te rooskleurig beeld.

4

HET AANBODMODEL

4.1 Inleiding

Sinds 1 januari 1996 worden de woningen van de sociale verhuurders in de regio Noord-Limburg verdeeld volgens een marktgeoriënteerd aanbodmodel. Woningenzoe-kenden kunnen actief reageren op aangeboden woningen door een woonbon in te stu-ren, die in een krant wordt gepubliceerd. De woningen worden op basis van specifieke criteria: de woonduur voor doorstromers en de leeftijd voor starters toegewezen.

De basis voor dit hoofdstuk wordt gevormd door de registraties van 1996 en 1997, waarbij de nadruk ligt op de ontwikkeling in deze jaren, de positie van Venlo en Te-gelen binnen de regio en de situatie van etagewoningen in het bijzonder.

4.2 Aanbod, woningzoekenden en reacties

Toename aantal geadverteerde woningen in Venlo en Tegelen

De aanbodregistratie van 1996 en 1997 laat zien dat het aantal leegrneldingen in de re-gio in beide jaren ruim 2.700 woningen omvat. In 1997 werd met 1.949 woningen (72 %) geadverteerd; de overige woningen werden voornamelijk aan urgenten toege-wezen. In vergelijking met 1996 is het aantal geadverteerde woningen toegenomen,

doordat het aantal toewijzingen aan urgenten is afgenomen. Vooral in Venlo, waar in 1996 met slechts 45% van de leeggekomen woningen werd geadverteerd, is sprake van een duidelijke toename, tot 59%: 395 advertenties tegen 291 in 1996. Dit aantal ligt betrekkelijk laag. Dat komt doordat het woningbezit van Onze Woning niet in de gegevens is opgenomen. Ook in Tegelen is een toename waar te nemen, terwijl in overig Noord-Limburg een daling van het aantal geadverteerde woningen heeft plaats-gevonden.

Aanbod in Venlo veel goedkoper dan elders

Iets meer dan de helft van de leeggemelde woningen heeft een huurprijs tussen 600 en 810 gulden per maand. Deze huurprijs is in vergelijking met 1996 ongewijzigd, maar het aandeel goedkope woningen is wat afgenomen (tot 30%) en het aandeel dure wo-ningen is toegenomen (tot 15%). In Venlo en Tegelen is het aanbod van dure

wonin-gen veel kleiner (5%) dan in overig Noord-Limburg (20%); er zijn in 1997 in deze

twee gemeenten slechts 50 woningen in deze prijsklasse leeggekomen. De aangeboden woningen in Venlo behoren in bijna de helft van de gevallen tot de goedkope

prijs-klasse; in de rest van de regio is dit aandeel een kwart. In Tegelen bestaat ten slotte

bijna driekwart van het aanbod uit woningen in de middeldure prijsklasse.

Het aantal reacties in de totale regio op het advertentieaanbod is in vergelijking met

1996 licht gestegen en bedraagt ruim 24.000. Het aantal reacties per aangeboden wo-ning is met 12,5 nagenoeg gelijk gebleven. Een belangrijk deel van de reacties is ech-ter niet verwerkt doordat er fouten zijn gemaakt bij het invullen van de woonbonnen.

Tabel 4.1 Verdeling van de leeggemelde woningen naar huurprijsniveau (%),

to-taal aantal en advertentieaanbod, 1996 en 1997 per gebied

1997 1996

Ov. N- Ov.

N-Huurprijsniveau Venlo Tegelen Limburg Totaal Venlo Tegelen Limburg Totaal

<600 47 22 25 30 48 32 27 32 600-810 47 73 54 54 45 59 56 54 ~81O 5 5 20 15 3 4 16 12 Onbekend 0 0 0 0 4 5 2 Totaal absoluut 672 272 1.779 2.723 649 222 1.837 2.708 Advertentieaanbod 395 230 1.324 1.949 291 173 1.421 1.885 Bron: Regionaal aanbodmodel Noord-Limburg, 1997.

Tabel 4.2 Advertentieaanbod, totaal aantal reacties en reacties per aangeboden

woning, 1996 en 1997 per gebied

1997 1996

Ov. N- Ov.

N-Venlo Tegelen Limburg Totaal Venlo Tegelen Limburg Totaal Advertentieaanbod 395 230 1.324 1.949 291 173 1.421 1.885 Reacties 7.874 4.693 14.707 24.274 6.736 2.116 14.830 23.682 -Waarvan fout 2.980 597 4.124 7.701 2.977 739 4.772 8.488 -Waarvan goed 4.894 4.096 10.583 16.573 3.759 1.377 10.058 15.194 Reacties/woning 19,9 7,4 11,1 12,5 23,1 12,2 10,4 12,6 Goede reac- 12,4 4,8 8,0 8,5 12,9 8,0 7,1 8,1 ties/woning

De gewenning aan het systeem, dat in 1996 is ingevoerd, heeft wel geleid tot een af-name van het percentage foute reacties van 36 % naar 32 %.

Belangstelling voor woningen in Venlo relatief groot, in Tegelen relatief klein

Het gemiddeld aantal goede reacties in de regio per woning is licht gestegen van 8,1 in 1996 tot 8,5 in 1997. Er zijn echter duidelijke verschillen waar te nemen in het aantal reacties per woning per gebied. Op het aanbod in Venlo wordt het meest gerea-geerd, namelijk gemiddeld 12,4 maal per woning; dit aantal ligt iets lager dan in

1996. In overig Noord-Limburg ligt dit aantal met 8,0 duidelijk lager, maar er is wel sprake van een toename. In Tegelen is de belangstelling het kleinst: per woning ko-men gemiddeld 4,8 (goede) reacties binnen, een duidelijke daling ten opzichte van 1996. Op basis van deze gegevens mag worden verondersteld dat de woningmarkt voor sociale-huurwoningen in Venlo krapper is dan gemiddeld in Noord-Limburg en in Tegelen juist ruimer.

Gemiddelde slagingskans is gelijk gebleven

Het totaal aantal woningzoekenden in de regio dat ten minste één woonbon heeft inge-stuurd, is licht afgenomen ten opzichte van 1996. Het aantal woningzoekenden met uitsluitend foute woonbonnen is echter gedaald van 22 % in 1996 naar 19 %. Daardoor is het aantal woningzoekenden met goede reacties licht toegenomen. Het gemiddeld aantal goede reacties per woningzoekende is gestegen van 2,7 naar 2,9. Dit lijkt voor-al een effect te zijn van gewenning aan het systeem; de gemiddelde slagingskans is met 34 % gelijk gebleven. Deze slagingskans is de resultante van de aantallen van 1. 949 aangeboden woningen ten opzichte van 5.657 woningzoekenden met goede re-acties (in 1997).

Van de woningzoekenden (met goede reacties) is 57% starter op de woningmarkt, een percentage dat iets hoger ligt dan in 1996.

Tabel 4.3 Aantal woningzoekenden met goede of foute reacties, naar doorstro-mers en starters, 1996 en 1997

1997 1996

VVoningzoekenden Doorstromer Starter Totaal Doorstromer Starter Totaal Met goede reacties 2.455 3.202 5.657 2.483 3.079 5.562 Met alleen foute reacties 687 631 1.318 782 782 1.564 Totaal aantal 3.142 3.833 6.975 3.265 3.861 7.126 Bron: Regionaal aanbodmodel Noord-Limburg, 1997.

4.3 Resultaten naar gebied

Bij de gegevens in tabel 4.4 moeten enkele opmerkingen gemaakt worden. In

tegen-stelling tot tabel 4.3 zijn de gegevens gebaseerd op de ingestuurde (goede) reacties. Huishoudens die meerdere bonnen hebben ingestuurd, worden dus vaker in de tabel opgenomen. Een vergelijking met 1996 wordt niet gemaakt, omdat de toewijzing aan urgenten toen grotendeels buiten het advertentieaanbod om ging. Vooral voor Venlo, waar in 1996 meer dan de helft van het aanbod buiten de woonkrant werd toegewezen, heeft dit een belangrijk effect. Daarnaast moet bedacht worden dat in de tabel impli-ciet de effecten van een verschil in aanbod (c.q. advertenties) tussen de gebieden zijn opgenomen.

Van de reacties op het advertentieaanbod wordt 64% gevormd door reacties van star-ters; eerder was geconstateerd dat zij 57% van het aantal woningzoekenden uitmaken. Starters reageren gemiddeld dus vaker dan doorstromers. In Tegelen reageren door-stromers relatief vaker dan elders.

Bijna de helft van de reacties komt van alleenstaande huishoudens. De meerpersoons-huishoudens die reageren bestaan in gelijke mate uit meerpersoons-huishoudens met en zonder kin-deren. In Tegelen en vooral Venlo is het aandeel van de reacties van de huishoudens met kinderen echter beduidend groter dan elders. Dit kan enerzijds het gevolg zijn van een relatief groot aandeel van deze groep in de bevolking, anderzijds van het feit dat deze huishoudens relatief vaak moeten reageren voordat een geschikte woning (veelal een schaarse eengezinswoning) betrokken kan worden. Bij de bespreking van tabel 4.5 komen we hierop terug.

Naar inkomen valt op dat de reacties op aanbod in Venlo sterker geconcentreerd zijn in de inkomensgroepen tussen 20.000 en 35.000 gulden. Hogere inkomensgroepen zijn er minder vertegenwoordigd dan elders. Ongeveer tweederde van de reacties is afkomstig van inwoners van de eigen gemeente. De overige zijn gelijkelijk verdeeld over reacties van binnen en van buiten de regio.

De doorstromers, huishoudens die een woning achterlaten, zijn in negen van de tien gevallen woonachtig in een huurwoning. In Venlo is dit in nog sterkere mate het ge-val: slechts drie procent van de reacties is van doorstromers die in een koopwoning wonen. Het woningtype dat de potentiële doorstromers bewonen, verschilt sterk per gebied en weerspiegelt voor een belangrijk deel de verschillen in de woningvoorraad. In Venlo komt meer dan de helft van de reacties voor rekening van huishoudens in een gestapelde woning. Het aantal reacties van bewoners van een eengezinswoning is be-perkt. Dat laatste geldt in nog sterkere mate voor Tegelen, waar bijna de helft van de reacties van doorstromers in een koopwoning of particuliere huurwoning afkomstig is. In overig Noord-Limburg zijn de reacties van huishoudens in een eengezinswoning, een gestapelde woning of een particuliere huur/koopwoning ongeveer gelijk verdeeld.

Tabel 4.4 Huishoudens- en woningkenmerken (doorstromers) van huishoudens die op het advertentieaanbod hebben gereageerd, 1997 per gebied (aantallen en %)

Absolute aantallen Procenten (per gebied)

Ov. N- Ov. N

-Venlo Tegelen Limburg Totaal Venlo Tegelen Limburg Totaal Doorstromers l.811 526 3.562 5.899 37 48 34 36 Starters 3.073 560 7.041 10.674 63 52 66 64 Totaal 4.884 1.086 10.603 16.573 100 100 100 100 Alleenstaand 2.117 579 5.299 7.995 43 53 50 48 Meerps zonder kind 885 162 3.067 4.114 18 15 29 25 Meerps met kind 1.884 345 2.228 4.457 39 32 21 27 Inkomen < 15.000 444 44 1.388 1.876 9 4 13 II 15.000-20.000 548 63 892 1.503 11 6 8 9 20.000-25.000 1.041 235 1.186 2.462 21 22 11 15 25.000-30.000 885 181 1.449 2.515 18 17 14 15 30.000-35.000 925 223 1.517 2.665 19 21 14 16 35.000-40.000 444 130 1.369 1.943 9 12 13 12 40.000-45.000 305 77 930 1.312 6 7 9 8 ~ 45.000 300 133 1.843 2.276 6 12 17 14 Eigen gemeente 3.608 825 6.689 11.122 74 76 63 67 Binnen regio 689 188 1.908 2.785 14 17 18 17 Buiten regio 567 73 2.046 2.686 12 7 19 16 Huur 1.772 465 3.089 5.326 97 88 87 90 Koop 49 61 463 573 3 12 13 10 Seniorenwoning 20 91 64 175 17 2 3 Eengezinswoning 261 42 1.179 1.482 14 8 33 25 Gestapeld 967 143 1.204 2.314 53 27 34 39 Koop/Part huur 573 250 I. 105 1.928 31 47 31 33 Bron: Regionaal aanbodmodel Noord-Limburg, 1997.

Net als bij de voorgaande tabel, moeten ook bij tabel 4.5 vooraf enkele opmerkingen worden gemaakt. De tabel geeft het aantal reacties in 1997 weer per geaccepteerde woning in 1997. Het aantal geaccepteerde woningen in dat jaar is echter groter dan het advertentieaanbod (namelijk 2.173 tegen 1.949), omdat er een overloop over de jaar-grens bestaat en omdat een deel van de geaccepteerde woningen niet in het adverten-tieaanbod is opgenomen. De tabel bevat dus ruis; zo zijn er verschillen in het totaal aantal reacties per woning met tabel 4.2 (7,9 tegen 8,5). Toch is de tabel opgenomen, omdat deze inzicht geeft in de verschillen tussen huishoudens wat de kansen op een woning betreft.

Tabel 4.5 Huishoudens- en woningkenmerken (doorstromers) van huishoudens die op het advertentieaanbod hebben gereageerd, uitgedrukt in aantal reacties per geaccepteerde woning, 1997 per gebied (gemiddelde)

Overig

Venlo Tegelen Noord-Limburg Totaal Doorstromers 11,2 4,1 4,3 5,3

Starters 16,3 4,6 10,3 10,7

Totaal 14,0 4,3 7,0 7,9

Alleenstaand 11,1 3,9 7,8 7,9

Meerps zonder kind 14,3 3,6 6,1 6,7 Meerps met kind 19,2 5,0 5,9 8,2 Inkomen < 15.000 17,8 2,2 8,8 9,2 15.000-20.000 14,4 3,0 10,4 10,4 20.000-25.000 15,3 5,1 7,8 9,3 25.000-30.000 14,3 5,2 7,5 8,7 30.000-35.000 15,2 5,4 7,5 8,7 35.000-40.000 11,7 3,5 7,6 7,6 40.000-45.000 12,7 3,2 5,4 6,0 ~ 45.000 8,6 3,6 4,4 4,6 Eigen gemeente 11,7 3,7 5,4 6,3 Binnen regio 26,5 6,5 13,6 14,3 Buiten regio 33,4 6,6 11,0 12,6 Seniorenwoning 6,7 4,8 2,7 3,8 Eengezinswoning 8,4 2,5 4,2 4,5 Gestapeld 10,9 5,3 4,5 6,0

Koop/Part huur 15,1 3,9 4,4 5,5

Bron: Regionaal aanbodmodel Noord-Limburg, 1997.

Gemiddeld worden 7,9 (goede) woonbonnen ingestuurd per geaccepteerde woning. Dit aantal ligt in Tegelen beduidend lager (4,3) en in Venlo beduidend hoger (14,0).

Daarnaast zijn er duidelijke verschillen tussen starters en doorstromers: starters reage-ren ongeveer twee keer zo vaak als doorstromers voordat zij een woning (kunnen) ac-cepteren. In Tegelen blijken de kansen van starters veel beter dan elders: zij hoeven nauwelijks vaker te reageren dan de doorstromers. In Venlo hebben de doorstromers juist een kleinere kans.

Slechte kansen op de gewenste woning voor gezinnen met kinderen in Venlo

In overig Noord-Limburg hebben alleenstaanden gemiddeld slechtere kansen dan meerpersoonshuishoudens. Voor deze huishoudens, die veelal starter op de woning-markt zijn, is er blijkbaar relatief weinig geschikt aanbod aanwezig. In Venlo zijn de

kansen van de alleenstaanden juist aanzienlijk beter dan van de meerpersoonshuishou-dens. Vooral de gezinnen met kinderen blijken slechts met veel moeite aan een ge-schikte woning te kunnen komen: gemiddeld hebben zij ruim 19 keer een bon inge-stuurd voordat zij een woning kunnen betrekken. Dit verklaart voor een belangrijk deel het hoge percentage reacties van deze groep in tabel 4.4. Deze huishoudens vra-gen veelal eengezinswoninvra-gen, die in Venlo relatief schaars zijn. De kansen van al-leenstaanden op een woning zijn in Venlo dus relatief goed door het grotere aanbod aan goedkope en geschikte woningen, maar door de krappere markt in Venlo hebben zij toch gemiddeld meer reacties nodig dan in de rest van de regio.

Lagere inkomensgroepen hebben slechtere kansen, behalve in Tegelen

Naarmate het inkomen van een huishouden hoger is, neemt de kans op een woning toe. Huishoudens uit de hoogste inkomensgroep hebben minder dan de helft van het aantal reacties van de lagere inkomensgroepen nodig om een woning te kunnen be-trekken. In Tegelen blijken de kansen voor de laagste inkomensgroepen overigens juist groter te zijn dan voor de hogere inkomensgroepen.

Eigen inwoners gemeente hebben betere kansen op een woning

Huishoudens die reageren op een woning in hun eigen gemeente, maken een aanzien-lijk grotere kans op een woning dan huishoudens uit een andere gemeente. Vooral in Venlo zijn de kansen voor huishoudens van buiten de regio zeer slecht: zij reageren gemiddeld 33 maal voordat ze een geschikte woning kunnen betrekken.

Bewoners eengezinswoningen hebben betere kansen op doorstroming

Bewoners van een seniorenwoning hebben in de regio de beste kansen op doorstro-ming, maar het gaat hierbij om relatief kleine aantallen. De situatie voor bewoners van gestapelde woningen is het slechtst.

In overig Noord-Limburg verschillen de doorstroomkansen nauwelijks voor bewoners van verschillende woningtypen, met uitzondering van seniorenwoningen. In Venlo zijn er wel duidelijke verschillen: bewoners van een koopwoning of een particuliere huur-woning moeten bijna twee keer zo vaak reageren als bewoners van een eengezinswo-ning.

4.4 Resultaten naar woningtype

Behalve resultaten naar gebied levert de registratie ook gegevens naar marktsegment. Daarbij worden drie woningtypen onderscheiden: eengezinswoningen, seniorenwonin-gen/multifunctionele woningen en de (overige) etagewoningen. De restmarkt (zoals kamers) en de onbekende woningtypen blijven hier buiten beschouwing.

Tabel 4.6 Verdeling van de leeggemelde woningen naar huurprijsniveau (%), to-taal aantal en advertentieaanbod, 1996 en 1997 per marktsegment

1997 1996

Een- Senior/ Overig Een- Senior/ Overig

Huurprijsniveau gezins Multi etage Totaal gezins Multi etage Totaal

<600 7 40 53 30 7 47 60 32 600-810 63 55 44 54 68 51 36 54 ~81O 30 5 3 15 24 2 3 12 Onbekend 0 0 0 0 0 0 2 Totaal absoluut 1.137 663 832 2.723 1.159 711 713 2.708 Advertentieaanbod 860 439 641 1.949 901 436 532 1.885 Bron: Regionaal aanbod model Noord-Limburg, 1997.

Duidelijke toename van het aanbod van etagewoningen

Een belangrijk deel van de aangeboden woningen bestaat uit eengezinswoningen. Het aanbod hiervan is echter afgenomen ten opzichte van 1996. Het aanbod van etagewo-ningen is daarentegen duidelijk toegenomen. Hoewel het niet mogelijk is de verschil-lende marktsegmenten per gebied te onderscheiden, is het duidelijk dat deze woningen voor een belangrijk deel in Venlo staan. De seniorenwoningen en multifunctionele woningen maken minder dan een kwart van het aanbod uit. Deze woningen komen relatief vaak niet in het advertentieaanbod terecht.

Vrijwel geen aanbod van etagewoningen in de dure prijsklasse

Het huurprijsniveau van de leeggemelde woningen verschilt sterk naar marktsegment. De aangeboden seniorenwoningen en overige etagewoningen zijn slechts in enkele procenten van de gevallen duurder dan 810 gulden per maand. In de eengezinssector geldt dit voor 30% van de woningen. Er is bovendien een duidelijke stijging waar te nemen van de dure woningen in dit segment ten opzichte van 1996. Bij de andere marktsegmenten is het aanbod van woningen in de goedkope prijsklasse duidelijk af-genomen. De aangeboden etagewoningen vallen wat vaker in een lagere prijsklasse dan de seniorenwoningen.

Voor de kanttekeningen bij tabel 4.7 wordt verwezen naar de opmerkingen bij tabel 4.4.

Vooral starters, alleenstaanden en lagere inkomensgroepen reageren op etagewonin-gen

De tabel laat sterke verschillen zien tussen de reacties op woningen in het eengezins-segment enerzijds en de overige eengezins-segmenten anderzijds. Van de reacties op het adver-tentieaanbod van eengezinswoningen wordt 54 % gevormd door reacties van

doorstro-Tabel 4.7 Huishoudens- en woningkenmerken (doorstromers) van huishoudens die op het advertentieaanbod hebben gereageerd, 1997 per marktseg-ment (aantallen en %)

Absolute aantallen Procenten (per marktsegment) Een- Senior/ Overig Een- Senior/ Overig

gezins Multi etage Totaal gezins Multi etage Totaal

Doorstromers 3.942 901 1.049 5.899 54 30 17 36

Starters 3.299 2.103 5.253 10.674 46 70 83 64

Totaal 7.241 3.004 6.302 16.573 100 100 100 100

Alleenstaand 1.282 2.118 4.579 7.995 18 71 73 48

Meerps zonder kind 2.073 741 1.291 4.114 29 25 20 25

Meerps met kind 3.885 141 430 4.457 54 5 7 27

Inkomen < 15.000 615 372 887 1.876 8 12 14 11 15.000-20.000 271 359 871 1.503 4 12 14 9 20.000-25.000 715 512 1.227 2.462 10 17 19 15 25.000-30.000 920 495 1.095 2.515 13 16 17 15 30.000-35.000 1.012 533 1.137 2.665 14 18 18 16 35.000-40.000 1.061 308 570 1.943 15 10 9 12 40.000-45.000 896 162 253 1.312 12 5 4 8 :? 45.000 1.751 263 262 2.276 24 9 4 14 Eigen gemeente 4.419 2.160 4.526 11.122 61 72 72 67 Binnen regio 1.305 478 997 2.785 18 16 16 17 Buiten regio 1.517 266 779 2.686 21 12 12 16 Huur 3.654 698 967 5.326 93 77 92 90 Koop 288 203 82 573 7 23 8 10 Seniorenwoning 84 61 30 175 2 7 3 3 Eengezinswoning 1.143 251 88 1.482 29 28 8 25 Gestapeld 1.655 231 422 2.314 42 26 40 39 Koop/Part huur 1.060 358 509 1.928 27 40 49 33

Bron: regionaal aanbodmodel Noord-Limburg, 1997.

mers. Op de etagewoningen reageren overwegend starters: vijf van de zes reacties zijn afkomstig van starters. Huishoudens met kinderen reageren in grote meerderheid op eengezinswoningen. De andere woningtypen krijgen voor het grootste deel reacties van alleenstaanden. Bijna driekwart van de reacties op etagewoningen komt van al-leenstaanden. De eengezinswoningen, die gemiddeld veel duurder zijn, trekken ook meer reacties van de hogere inkomensgroepen. Bijna een kwart van de reagerende huishoudens behoort tot de hoogste inkomensklasse. De huishoudens die reageren op etagewoningen hebben in meer dan 80% van de gevallen een inkomen tot 35.000 gul-den per jaar.

Tabel 4.8 Huishoudens- en woningkenmerken (doorstromers) van huishoudens die op het advertentieaanbod hebben gereageerd, uitgedrukt in aantal reacties per geaccepteerde woning, 1997 per marktsegment gemid-delde)

Eengezins Senior/Multi Overig etage Totaal Doorstromers 6,3 3,5 4,6 5,3

Starters 10,3 9,2 12,0 10,7

Totaal 7,7 6,2 9,4 7,9

Alleenstaand 7,1 6,5 9,1 7,9

Meerps zonder kind 6,4 4,8 10,0 6,7

Meerps met kind 8,3 7, I 7,5 8,2

Inkomen < 15.000 8,4 6,6 12,2 9,2 15.000-20.000 19,4 8,0 10,2 10,4 20.000-25.000 9,8 6,5 11,1 9,3 25.000-30.000 11,6 5,7 9,0 8,7 30.000-35.000 8,9 6,7 10,4 8,7 35.000-40.000 8,2 5,3 8,8 7,6 40.000-45.000 7,2 5,2 4,1 6,0 ~ 45.000 4,8 4,2 4,2 4,6 Eigen gemeente 5,7 5, I 8, I 6,3 Binnen regio 16,9 10,9 14,7 14,3 Buiten regio 13,1 10,5 12,6 12,6 Seniorenwoning 5,3 2,7 4,3 3,8 Eengezinswoning 5,3 3,1 2,7 4,5 Gestapeld 7,5 4,4 3,8 6,0

Koop/Part huur 6,2 3,6 6,5 5,5

Bron: Regionaal aanbodmodel Noord-Limburg, 1997.

De reacties op eengezinswoningen komen relatief vaak van buiten de regio. In de an-dere segmenten blijven de reacties vaker beperkt tot de eigen gemeente.

Wat de eigendomsvorm betreft blijken alleen huishoudens die reageren op aanbod van seniorenwoningen, relatief vaak in een koopwoning te wonen. Etagewoningen worden tenslotte in bijna negen van de tien gevallen gevraagd door huishoudens die nu in de particuliere huursector enlof in een gestapelde woning wonen.

Voor de kanttekeningen bij tabel 4.8 wordt verwezen naar de opmerkingen bij tabel

4.5.

De kansen op een seniorenwoning in de regio zijn wat groter dan op een woning in een ander marktsegment. Doorstromers maken voor een dergelijke woning, net als voor een etagewoning, overigens een relatief veel betere kans dan starters. Voor de eengezinswoningen is dit verschil duidelijk kleiner.

Een gezin met kinderen dat een etagewoning wil betrekken, hoeft minder vaak te rea-geren dan huishoudens zonder kinderen. In de andere marktsegmenten zijn hun kansen juist slechter.

4.5 Conclusies voor verhuur Vleugelflat

De woningmarkt van sociale-huurwoningen in Venlo was in 1997 vrij stabiel ten op-zichte van 1996. Het aantal reacties bleef nagenoeg ongewijzigd en het aantal leegge-komen woningen nam slechts licht toe. Het advertentie aanbod van woningen is wel duidelijk toegenomen, doordat het aantal toewijzingen aan urgenten - buiten het aan-bodmodel om - is afgenomen. Het aantal van 395 via advertenties aangeboden wonin-gen is desalniettemin klein te noemen, doordat het bezit van Onze Woning niet in de gegevens is opgenomen en het aantal woningen dat buiten het aanbod model om wordt toegewezen in Venlo veel groter is dan elders in de regio. Met bepaalde woningen wordt vanwege hun slechte marktsituatie niet geadverteerd. Het zal duidelijk zijn dat het op de markt brengen van 418 huurwoningen uit de Vleugelflat een ingrijpende ge-beurtenis op de markt voor huurwoningen zal betekenen, alleen al vanwege het grote aantal woningen.

Naast de stijging van het totale aanbod in Venlo is ook het aanbod van etagewoningen in de regio toegenomen, in tegenstelling tot het aanbod van eengezinswoningen dat is verminderd. Hoewel er geen onderscheid gemaakt kan worden naar etagewoningen in Venlo, is het duidelijk dat een belangrijk deel van dit aanbod zich in Venlo bevindt. De markt voor etagewoningen is dus naar alle waarschijnlijkheid ruimer geworden, hetgeen ook bevestigd wordt door andere berichten. Vooral galerijflats en portiekflats die (nog) niet gerenoveerd zijn blijken moeilijk verhuurbaar. Met een deel van deze woningen wordt zelfs niet geadverteerd, omdat dit de marktpositie verder zou kunnen schaden.

De vraag naar etagewoningen is vooral afkomstig van starters, alleenstaanden en lage-re inkomensgroepen. Een belangrijk deel van deze vraag zal zich dus richten op het goedkope deel van de voorraad. De aangeboden etagewoningen bestaan vrijwel zonder uitzondering uit woningen met een huurprijs tot 810 gulden per maand.

Gezien de resultaten van de registratie van het aanbodmodel moet de marktpositie van galerijwoningen als de Vleugel flat met een huurprijs op de rand van de dure prijsklas-se (800 gulden per maand) als niet erg kansrijk beschouwd worden. Los daarvan is het onwaarschijnlijk dat de markt een dergelijk groot aantal woningen in korte tijd kan opnemen.

5

SCENARIO-ANALYSE

5.1 De woningbouwprogrammering in het stedelijk gebied Venlo en Tegelen Voordat we in de volgende paragraaf de uitgevoerde scenario-analyse presenteren, staan we in deze paragraaf allereerst stil bij de woningbouwprogrammering in het stedelijk gebied van Venlo en Tegelen.

De woningbouwprogrammering in de gemeenten Venlo en Tegelen was de afgelopen jaren gebaseerd op de opvangtaak die zowel Venlo als Tegelen hadden voor woning-zoekenden uit de regio. Tegelen diende zich te houden aan de provinciale richtcijfers

voor de woningbouw. Deze cijfers golden voor Tegelen als een maximum- en voor

Venlo als een minimumtaakstelling. Bij stagnatie van de woningbouwproductie in

een van beide gemeenten gold echter het complementariteitsbeginsel. Deze regeling kwam tot stand omdat de woningproductie in Venlo, mede door het uitstel van het project Centrumplangebied-Zuid, in het begin van de jaren negentig in het slop

raakte. Het dieptepunt werd in 1994 bereikt, toen slechts 82 van de 468 geplande woningen werden gerealiseerd.

Inmiddels is echter de inhaaloperatie op gang gekomen en werden er in 1995 311 en in 1996 344 woningen opgeleverd. Ook deze aantallen liggen overigens nog altijd lager dan het geplande aantal woningen uit het convenant bouwprogramma en de provinciale taakstelling. Om in de toekomst de door de gemeente beoogde minimale taakstelling te kunnen realiseren, stelde de gemeente Venlo in 1996 een omvangrijke woningbouwplanning op. Zoals opgemerkt had deze planning vooral tot doel de provinciale taakstelling daadwerkelijk te realiseren. Daarnaast werd het wenselijk geacht dat het ontstane tekort over de jaren 1990-1995 enigszins werd ingelopen. Als gevolg van de geringe beschikbaarheid aan woningbouwplannen werden er in de gemeente Venlo in de periode 1990-1997 gemiddeld jaarlijks slechts 280 woningen opgeleverd; een negatief verschil met de provinciale taakstelling van jaarlijks 140 woningen (tabel 5.1). Mede door dit geringe bouwprogramma, nam het migratie-saldo de laatste jaren in de gemeente Venlo sterk af. In 1994 en 1995 was het migratiecijfer zelfs negatief.

Tabel 5.1 Woningbouwplanning en realisatie over de periode 1990-1997 in de gemeente Venlo

Taakstelling Bouwprogramma Resultaat/Planning

Provincie Convenant opleveringen

1990 458 330 311 1991 458 438 304 1992 458 325 323 1993 458 384 204 1994 458 468 82 1995 357 377 311 1996 357 367 344 1997 357 296 358

Bron: Gemeente Venlo, 1996, CBS.

Omdat de woningproductie in de gemeenten Venlo en Tegelen de afgelopen jaren beneden de provinciale taakstelling uitkwam, hebben de beide gemeenten de afgelopen jaren een ambitieus woningbouwprogramma ontwikkeld. De concrete planvoorbereiding werd mede mogelijk gemaakt omdat er twee grote uitbreidingslo-caties beschikbaar kwamen: Centrumplangebied-Zuid in Venlo en het Maasveld in Tegelen. Voor veel van deze plannen zijn er inmiddels met projectontwikkelaars en bouwers ook contractuele afspraken gemaakt. Bij de vraag of deze inhaalslag op het juiste moment komt, kunnen echter vraagtekens geplaatst worden. Zo is op basis van een aantal recente inzichten, de noodzaak om via een ambitieus inhaalprogramma de nieuwbouwproductie fors op te voeren inmiddels achterhaald.

Het eerste inzicht wordt gevormd door de verhuurproblemen die zich de afgelopen twee jaar in specifieke delen van de huursector hebben voorgedaan. Zo bleek uit hoofdstuk 3 dat er op bepaalde segmenten van de woningmarkt overaanbod ontstaan is. Overigens is hier sprake van een landelijke trend die zich sterker uit naarmate de woningmarkt meer ontspannen is.

Het tweede inzicht werd door de provincie Limburg aangereikt. Op basis van de geactualiseerde woningbehoefteprognoses stelde de provincie in maart 1998 de provinciale richtcijfers benedenwaarts bij. Vanwege de ontspanning op de woning-markt dienen volgens de provincie gemeenten ook de effecten van nieuwbouwpro-gramma's op ontwikkelingen in de bestaande woningvoorraad vast te stellen.

Ten slotte gaven ook de uitkomsten van het in 1997 door het Onderzoeksinstituut OTB uitgevoerde woningmarktonderzoek aan dat een boven de provinciale taakstel-ling uitstijgende woningproductie de komende jaren tot verhuurbaarheidsproblemen in Tegelen en Venlo zal leiden. Deze conclusies werden onderschreven in een op 3 april 1998 ondertekend convenant tussen de lokale /sociale verhuurders en de gemeente Venlo. Hierin werd opgenomen dat de omvang van het woningbouw-programma tot en met 2004 ten hoogste de maximale richtcijfers c.q. de provinciale taakstelling zal bedragen. Wel werd hieraan het in de jaren 1994, 1995 en 1996 beneden de richtcijfers gebouwde aantal woningen (437) toegevoegd. Eventuele

leegstand dient via herstructurering van bestaande wijken te worden opgelost. In dit kader spraken de betrokken partijen af de mogelijke gevolgen van het nieuwbouw-programma op de bestaande voorraad nauwlettend te zullen volgen en overleg te voeren over consequenties danwel mogelijke oplossingsrichtingen in de sociale-huursector .

Ook de gemeente Tegelen koos vanwege de ontspanning op de woningmarkt er voor om de woningproductie de komende jaren te matigen. Uitgangspunt hierbij is dat de reeds aangegane contractuele verplichtingen worden nagekomen en mogelijke schadeclaims worden voorkomen. Een eind 1997 uitgevoerde inventarisatie van de gemeente gaf aan dat het hier totaal 825 woningen betreft. In overleg met de gemeente Venlo is afgesproken dat deze 825 woningen het productieplafond voor de gemeente Tegelen vormen in de periode 1998 tot en met 2004.

Ondanks de vrees voor leegstand en de gemaakte afspraken tussen de bij de volks-huisvesting betrokken partijen, zal de woningbouwproductie in het stedelijk gebied Venlo-Tegelen in de periode 1998-2004 ver boven de benedenwaarts bijgestelde provinciale taakstelling uitkomen (tabel 5.2). Zo bouwt de gemeente Venlo in de periode 1998-2004 964 woningen meer dan de provincie Limburg als richtcijfer aangeeft; een overschrijding van het provinciale programma met maar liefst 51 %.

Voor het stedelijk gebied Venlo-Tegelen bedraagt de overproductie zelfs 1.411 woningen (overschrijding met 62%).

Voor de eerst komende vier jaar zal het effect van het nieuwbouwprogramma echter nog grotere consequenties hebben. Dit wordt onder andere veroorzaakt door het feit dat de provincie Limburg voor de jaren 1998 en 1999 bewust nog (te) hoge richtcij-fers aanhoudt, die pas vanaf het jaar 2000 worden gecompenseerd en het feit dat de woningbouwproductie in de overige gemeenten van het Stadsgewest Venlo momen-teel erg hoog is. Zo werden er in de overige zes gemeenten van het Stadsgewest in 1997 maar liefst 426 woningen opgeleverd; 220 woningen meer dan de provinciale richtcijfers toelaten. Van nog grotere invloed is echter de realisatie van het Centrum-plangebied-Zuid in Venlo en Maasveld 11 in Tegelen. Hierdoor worden er in de periode 1998-2001 jaarlijks in Venlo maar liefst 527 en in Tegelen 136 woningen gerealiseerd. Wanneer we de te hoge provinciale taakstelling voor de jaren 1998 en 1999 verdelen over de gehele periode 1998-2004, ontstaat er ten opzichte van de provinciale behoefteberekeningen een overschot van 1.356 woningen; een overschrij-ding met 105 %. Gezien de huidige ontspanning op de Venlose woningmarkt, het hoge woningbouwprogramma en de reeds bestaande leegstand in delen van de voorraad huurwoningen lijkt het verder oplopen van de leegstand in de komende paar jaar onvermijdelijk. Alleen een forse herstructurering van de bestaande woning-voorraad kan enig soelaas bieden. Verder is duidelijk dat de mogelijke verhuur van 418 woningen uit de Vleugelflat het overschot aan woningen alleen maar zal vergroten en de behoefte aan herstructurering des te nijpender zal maken. In de volgende paragraaf gaan we nader in op de woningmarkteffecten van de voorgeno-men woningbouwplannen en wordt duidelijk welke delen van de woningvoorraad het meest gevoelig zijn voor de verwachte toename van de ontspanning op de woning-markt.

Tabel 5.2 Provinciale woningbouwtaakstelling en gemeentelijke woningbouw-programmering in de gemeenten Venlo en Tegelen in de periode

1998-2004

Venlo Tegelen Totaal Venlo-Tegelen

Provincie Gemeente Provincie Gemeente Provincie Gemeente

1998 357 420 74 163 431 583 1999 357 738 74 145 431 883 2000 234 538 46 125 280 663 2001 234 413 46 IlO 280 523 2002 234 360 46 94 280 454 2003 234 183 46 94 280 277 2004 234 196 46 94 280 290 Totaal 1.884 2.848 378 825 2.262 3.673

Bron: Provincie Limburg, gemeente Venlo en Tegelen, 1997.

5.2

Het Sonar-model

Evenals in de woningmarktscan van begin 1997, maken we voor de scenario-analyses ook nu weer gebruik van het woningmarktmodel Sonar. Het Sonar-model is in opdracht van het ministerie van VROM ontwikkeld voor de analyse en prognose van ontwikkelingen op regionale woningmarkten. Het model simuleert voor een woningmarkt, en voor de gemeenten daarbinnen, de toekomstige huishoudensontwik-keling en de daarmee samenhangende kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag. Door te werken met scenario's kunnen de effecten van volkshuisvestingsbeleid, in de zin van woningbouwprogrammering (kwantitatief, kwalitatief en ruimtelijk), van woonruimteverdelingsbeleid en van voorraadbeheer (omzettingen en onttrekkingen), op (deelmarkten binnen) regionale woningmarkten voor een periode van tien jaar doorgerekend en geëvalueerd worden. Een uitgebreide beschrijving van de werking van het model is opgenomen in bijlage I.

Voor de toepassing van het Sonar-model dienen er allereerst enige scenario's voor de nieuwbouw te worden ontwikkeld. Als startpunt hiervoor zijn voor de overige gemeenten uit het Stadsgewest Venio de richtcijfers van maart 1998 van de provincie Limburg aangehouden. Voor de gemeenten Venlo en Tegelen is echter aangesloten bij de woningbouwprogrammering zoals deze in april 1998 tussen de woningcorpora-ties en de gemeente Venio afgesloten convenant werd overeengekomen en bij de afspraken over de toekomstige woningproductie tussen de gemeente Venio en Tegelen (zie ook tabel 5.2). De in de Sonar-analyses toegepaste nieuwbouwpro-gramma's voor Venio, Tegelen en het overig stadsgewest zijn in tabel 5.3 opgeno-men.

Tabel5.3 Nieuwbouwprogramma's voor Venlo, Tegelen en het overig Stadsge-west Venlo, voor de periode 1997-2004

Jaar Venlo Tegelen Overig gewest' Totaal

1997 358 154 426 938 1998 420 163 226 809 1999 738 145 226 1.109 2000 538 125 174 837 2001 413 ILO 174 697 2002 360 94 174 628 2003 183 94 174 451 2004 196 94 174 464 Totaal 3.206 979 1.748 5.933

, Het betreft de gemeenten Arcen en Velden, Belfeld, Grubbenvorst, Maasbree en Sevenum; de

cijfers voor de jaren 1997-2004 zijn gebaseerd op de richtcijfers van de provincie Limburg.

Bron: Sonar96 , OTB-bewerking.

Aanvullend op deze basisvariant is er een tweede variant opgesteld waarbij de 418

woningen uit de Vleugel flat in 1998 (209 woningen) en 1999 (209 woningen) als

middeldure huurwoning (vierkamerwoningen met basishuur van

f

677, - tot

f

907,

prijspeil 1997) en goedkope huurwoningen (tweekamerwoningen met basishuur tot

f

677, -) op de markt worden gebracht. In de derde variant worden vervolgens de

woningen uit de Vleugelflat vanaf het jaar 2001 verkocht, waarbij we een jaarlijkse verkoop van 15 % van het resterende aanbod uit de Vleugelflat hebben aangehouden. Tabel 5.4 geeft inzicht in de drie onderscheiden varianten. Hierbij merken wij op dat het Sonarmodel in 1997 als standaard een productie anderszins van 25 woningen aanhoudt en rekening houdt met 196 omzettingen (variant A). In variant B wordt vervolgens de productie anderszins in 1998 en 1999 verhoogd naar 245 woningen, terwijl in variant C het aandeel omzettingen vanaf 2001 oploopt.

De differentiatie van het nieuwbouwprogramrna (tabel 5.5) is gebaseerd op de uitgangspunten van de Trendbrief. Voor Venlo en Tegelen is echter rekening gehouden met de gemeentelijke woningbouwprogramrna's voor de komende jaren. In onze analyses hebben we Venlo als invoergemeente gehanteerd. In Sonar dient steeds één gemeente hiervoor te worden gekozen. Vervolgens zijn de woningvoor-raadgegevens van de gemeente Venlo aan de resultaten uit het woningmarktonder-zoek aangepast. Hierdoor wordt een hogere graad van nauwkeurigheid verkregen.

Tabel 5.4 Omvang van de productie anderszins en de omzettingen van huur-naar koopwoningen in Venlo voor de periode 1997-2004

Variant A Variant B Variant C Productie Omzettingen Productie Omzettingen Productie Omzettingen

Jaar anderszins anderszins anderszins

1997 25 196 25 196 25 196 1998 36 198 245 198 245 198 1999 37 198 246 198 246 198 2000 37 198 37 198 37 198 2001 37 198 37 198 37 262 2002 37 196 37 196 37 322 2003 37 200 37 200 37 326 2004 37 200 37 200 37 326 Totaal 283 1.584 701 1.584 701 2.026

Bron: Sonar96, OTB-bewerking.

Tabel 5.5 Samenstelling van de nieuwbouwprogramma's voor Venlo, Tegelen en het overig Stadsgewest Venlo voor de periode 1997-2004, als percentage van het totaal

Venlo Woningtype

Huur, tot 677 gulden 4 Huur, 677-906 gulden 3 Huur, 907 gulden of meer 5 Koop, tot 219.000 gulden 0 Koop, 219 - 282.000 gulden 58 Koop, 282.000 gulden of meer 30

Totaal 100

Bron: Sonar96, OTB-bewerking.

Tegelen 0 6 4 15 50 25 100 Gemeente Overig Stadsgewest 6 12 2 16 21 43 100 Totaal 4 6 4 7 46 33 100