Potentiele probleemkomplexen in Nederland: Een eerste inventarisatie

(1)

(2)

1 sb

Exploitatieproblemen van naoorlogse woningen deel 8 111111111111111111111111 111 !illllill 111111 111111111111 111,11 111111111111 mm lill1ill\\\\I\i\\1 1111\1\11111 \\111111111\ 11111\ 1\1:\\ 1IIItll\I\\\\ \\\1\\ 111111\11\\\\\1\1\\ 111111\11\\\ 11111111111111111\ \1\\\lllm:\I\\\ POTENTIELE PROBLEEMKOMPLEXEN IN NEDERLAND.

Een eerste inventarisatie. M.F. Coenen.

ot6

Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB) Technische Universiteit Delft

1986, september.

Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1 2628 CN Delft tel. 015-783254 BIBLIOTHEEK TU Delft P 2055 2428

""

JIIIlIIIt!

(3)

CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG. Coenen, M.F.

Exploitatieproblemen van naoorlogse woningen: potentiële

probleemkomplexen in Nederland: een eerste inventarisatie / M.F. Coenen. Delft: Delftse Universitaire Pers. 111.

-(TH-vrije-beleidsruimteonderzoek (Dreigende) sloop van naoorlogse woningen; Dl. 8)

Uitg. van Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB) van de Technische Universiteit, Delft. - Met lito opg.

ISBN 90-6275-289-6

SISO 314.9 UDC 332.87(492)

No part of this book may be reproduces in any form, by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from the Delft University Press, The Netherlands.

(4)

INHOUD: pag.

I. Inleiding ... e .• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • 1

11. Algemene kenmerken van de potentiële

probleem-kornplexen •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 5 1. bronnen 2. beheervorm 3. financieringsvorm 4. regionale spreiding 5. probleem-kategorieën

ID. Ontwerpvariabelen van potentiële probleemkomplexen ... 11

1. woningtype/bouwvorm

2. aantal woonlagen van meergezinshuizen 3. ontsluitingsvorm van meergezinshuizen 4. verwarmingssysteem

5. komplex-grootte

IV. Overige variabelen van potentiële probleemkomplexen ... 21

1. bouwperiode 2. regionale spreiding 3. beheervorm 4. financieringsvorm 5. kale huur 6. bewoners-doelgroep

V. Samenvatting kenmerken komplexen ... 33

1. alle komplexen

2. leegstand en/of huurderving 3. bouwtechnische problemen 4. woontechnische problemen 5. sociale problemen

6. beheerproblemen

7. komplexen met meer problemen dan gemiddeld

VI. Voorlopige konklusies n.a.v. de inventarisatie ...• 37

(5)

(6)

I. INLEIDING

In dit working paper wordt een overzicht gegeven van de bewerking van de voorlopige resultaten van een inventarisatie van Nederlandse naoorlogse potentiële probleemkomplexen. Hierbij ligt de nadruk met name op de ken-merken van het ontwerp van deze komplexen, in relatie tot de aanwezig-heid van verschillende exploitatieproblemen.

Het gaat bij deze inventarisatie niet om een onderzoek naar de mate waar-in exploitatieproblemen bij wonwaar-ingkomplexen voorkomen, maar om een waarin-ventarisatie van de gegevens over komplexen die vanwege allerlei mogelij-ke problemen ten aanzien van de exploitatie, op enigerlei wijze bemogelij-kend zijn geworden. Het idee hierachter was, dat zo op betrekkelijk eenvoudige wij-ze, een overzicht verkregen zou kunnen worden van de komplexen met de meest ernstige problemen.

Bij het aanleggen van dit bestand heeft de nadruk tot nu toe gelegen op het verzamelen van die informatie die uit diverse bronnen direkt voorhanden is. Pas in tweede instantie zullen wij ons richten op vervollediging van de ge-gevens per komplex.

Een gevolg van deze werkwijze is, dat over verschillende komplexen ook telkens weer andere gegevens bekend zijn. Dit heeft als gevolg dat voor de onderzochte variabelen het aantal onbekende gegevens wisselend is. Deze onbekende gegevens zijn niet meegenomen in de procentuele vergelijking. Als gevolg van deze onvolledigheid van het data-bestand moeten de percen-tages gelezen worden als indikaties en zal interpretatie voorzichtig moeten gebeuren. Na kompletering van het bestand in een latere fase kunnen de percentages wijzigen, mogelijk in sommige gevallen aanzienlijk.

Het bestand wordt steeds zoveel mogelijk bijgewerkt, aangevuld en geak-tualiseerd. Daardoor vormen de uitkomsten die hier worden gepresenteerd, een tussentijds overzicht. Ze hebben betrekking op 671 potentiële pro-bleemkomplexen, die op 20 februari 1986 in het bestand waren opgenomen. Zodra van het grootste deel van de komplexen de gegevens vervolledigd zijn, zal opnieuw rapportage plaatsvinden.

Het doel van de inventarisatie was drie-ledig:

- Ontwikkeling van een bestand van naoorlogse woningkomplexen waarbij exploitatieproblemen (potentieel) voorkomen, ten behoeve van de ver-schillende onderzoeken op dit terrein.

Vergroting van de bij de onderzoeksgroep aanwezige kennis en het eigen inzicht in deze problematiek. Dit vooral om beter te kunnen bepalen wanneer gesproken kan worden van een 'probleemkomplex', om welke verschillende soorten problemen het daarbij gaat en in hoeverre het ont-werp bij de verschillende komplexen een rol speelt.

Het krijgen van inzicht in: de hoeveelheid komplexen, de regionale sprei-ding, het soort komplexen, de omvang van de totale problematiek, bij welke komplexen nadere case-studie gewenst is, etc.

(7)

De werkwijze bij het aanleggen van deze inventarisatie was als volgt:

Bij het verzamelen van gegevens over de komplexen, zijn diverse bronnen gehanteerd:

- publiciteit in verschillende vormen (m.n. krante-berichten en tijdschrift-artikelen);

- een enquête onder alle korporaties en gemeentelijke woningbedrijven in Nederland;

- een telefonische enquête naar aanwezigheid en oorzaken van leegstand onder een aantal non-profit verhuurders;

- een aantal andere bronnen, met name onderzoeksverslagen.

Doordat deze verschillende bronnen op verschillende manieren opgebouwd zijn, blijken de gegevens ten aanzien van de verschillende variabelen vaak onvolledig te zijn.

Omdat er sprake was van een veel groter aantal (671) komplexen dan was verwacht, moest er van worden afgezien ook de ontbrekende gegevens al in dit stadium te verzamelen. Dit zal nu deels in een volgend stadium en deels in een ander verband gebeuren.

De op deze manier verkregen gegevens zijn vervolgens bewerkt met behulp van het programma SP SS-X op de centrale komputer van de TUD.

De resultaten van de komputer-bewerking worden hier alvast kort samenge-vat: Ondanks het ontbreken van een groot aantal gegevens bleek een kwan-titatieve bewerking van de resultaten van deze inventarisatie toch nuttige informatie op te leveren ten aanzien van een aantal variabelen. Allereerst een aantal variabelen verband houdend met het ontwerp:

- woningtype/bouwvorm; - aantal woonlagen; - ontsluitingsvorm; - verwarmingssysteem; - komplex-grootte.

En een deel van de overige variabelen: - bouwperiode;

- regionale spreiding; - beheervorm;

- financieringsvorm; - hoogte van de kale huur; - de bewoners-doelgroep.

Door de onvolledigheid van de gegevens dienen, zoals aangegeven, de resul-taten met de nodige voorzichtigheid geïnterpreteerd te worden.

Wel blijkt uit deze inventarisatie duidelijk een konsentratie van de ex-ploitatieproblemen bij grote komplexen meergezinshuizen met meer dan 4 woonlagen en ontsluiting door middel van galerijen.

De overige variabelen leveren niet zulke signifikante relaties op.

De inventarisatie heeft ook een overzicht opgeleverd van 325 komplexen met ruim 10.000 woningen, waarvan bekend is dat er leegstand voorkomt. De leegstand varieert daarbij van 1 tot 100 procent.

Bijna 300 komplexen hebben een leegstand van meer dan 2,4 procent, de landelijke norm ten aanzien van de gewenste leegstand.

(8)

In de verschillende delen van dit working paper zal een overzicht gegeven worden van de resultaten van deze inventarisatie, onderscheiden voor de verschillende variabelen:

- In eerste instantie wordt, in deel 11, ingegaan op de belangrijkste algeme-ne kenmerken van de potentiële probleemkomplexen.

- Vervolgens ligt, in deel 111, de nadruk op de relatie tussen ontwerp-varia-belen en de aanwezigheid van één of meer kategorieën exploitatieproble-men bij die komplexen. Daarbij wordt ook nader ingegaan op de relatie tus-sen leegstand en mutatiegraad en deze kenmerken.

- In deel IV wordt ingegaan op enerzijds de relatie van enige andere varia-belen, die niet direkt ontwerp gebonden zijn, en anderzijds de verschillende probleem-kategorieën.

(9)

(10)

ll. ALGEMENE KENMERKEN VAN DE POTENTIELE PROBLEEMKOM-PLEXEN

Voordat ingegaan wordt op mogelijke verbanden tussen exploitatieproble-men enerzijds en ontwerpvariabelen en enige andere variabelen anderzijds, wordt hier eerst ingegaan op de belangrijkste kenmerken van alle 671 pro-bleemkomplexen.

Aangegeven wordt, wat de informatiebron(nen), beheervorm, financierings-vorm en regionale spreiding van alle komplexen zijn en in welke mate de verschillende kategorieën exploitatieproblemen voorkomen.

(kompleksen

: n = 671. : abs. ' l . :

:---:---:

: ENQUETE NON-PROFIT VERHUURDERS : 391 58.3 :

: PUBLICITEIT (aa. krantenberichten) : 261 38.9 :

: EXTERNE ONDERZOEKSRAPPORTEN 72 10.7:

: ONDERZOEK WAARDERING HOOGBOUW 52 7.7 :

: OVERIGE BRONNEN 48 7.2 :

:---:---:

: sommatie : 122.8 :

bron: DTB-bestand van potentiele probleemkompleksen, 1986.

- In tabel 1 wordt aangegeven uit welke bronnen de komplexen bekend zijn. De bron die de meeste potentiële probleemkomplexen (391) heeft opgele-verd, is de TUD-enquête naar 'Exploitatieproblemen en leegstand van na-oorlogse woningen', die in het voorjaar van 1985 onder alle korporaties en bijna alle gemeentelijke woningbedrijven gehouden is.

Ook een grote groep vormen de 261 komplexen die bekend zijn uit de publi-citeit, in de vorm van kr ante- of tijdschriftberichten, zowel in vakbladen als (vooral de laatste tijd) ook in meer algemene publikaties zoals opinie-weekbladen.

Een veel kleiner aandeel vormen de komplexen die bekend zijn uit externe onderzoeksrapporten (rapporten die niet door onze onderzoeksgroep zijn ge-maakt), het onderzoek 'Waardering hoogbouw' (Heeger, 1986) en uit overige bronnen.

Zoals uit de kumulatie blijkt, laten de bronnen slechts een gedeeltelijke overlapping zien.

Slechts 44 komplexen uit de enquête zijn ook bekend uit de publiciteit. Dit gevoegd bij het feit dat de totale respons van de enquête slechts zo'n 40% bedraagt van vooral de kleinere korporaties, doet het vermoeden rijzen, dat de komplexen die in de publiciteit komen maar het topje van de ijsberg vormen.

Niet alle komplexen die in de publiciteit zijn gekomen, of door de beheer-ders als probleemkomplex zijn opgegeven, zijn ook door ons als potentieel probleemkomplex aangemerkt. Getracht is, om alleen die komplexen in het bestand op te nemen, waarvan het ons duidelijk lijkt dat er serieuze pro-blemen zijn.

(11)

Gebleken is namelijk, dat wat de verschillende beheerders die op de en-quête gereageerd hebben onder een 'probleemkomplex' verstaan, niet altijd even konsistent is. Bovendien blijkt het in de publiciteit komen van een komplex, slechts gedeeltelijk af te hangen van de ernst van de problemen, maar bijvoorbeeld ook van bewonersaktiviteiten en/of publicitaire akties van de beheerder.

In deze inventarisatie is onder een potentieel probleemkomplex verstaan: 'Een komplex waarvan op basis van de beschikbare gegevens verwacht kan worden, dat de problemen waarvan bekend is dat die bij dat komplex spelen, meer dan één oorzaak hebben en waarvoor dus meestal ook meer dan één soort ingreep noodzakelijk is'.

Het gaat hierbij om komplexen waarbij problemen uit meer dan een katego-rie en/of 1% leegstand of meer, voorkomen én om komplexen waarbij een of meer problemen binnen een kategorie in ernstige mate voorkomen.

Ter verduidelijking; bij aanwezigheid van houtrot door achterstallig onder-houd is het komplex door ons niet als probleem aangemerkt, maar wel bij ernstige funderingsgebreken of het op grote schaal voorkomen van krimi-naliteit •

.

abs. '" :---~---WONINGKORPORATIE GEMEENTELIJK WONINGBEDRIJF KATEGORALE INSTELLING KOMMERCIELE BEHEERDER EIGENAAR BEWONER totaal exkl. onbekend 458 114 13 70 3 658 13 69.6 17.3 2.0

- - -

-10.6 co .u 100 '" ---~---b~on: DTB-bestand van potentiele p~obleemkompleksen, 1986.

- Tabel 2 laat zien hoe de 671 potentiële probleemkomplexen onderscheiden worden naar beheer- of eigendomsvorm. Daarbij valt op dat bijna 90% (585) van alle bekende komplexen in bezit (beheer) is bij non-profit beheerders; vooral bij woningkorporaties (bijna 70% van alle komplexen), maar ook bij gemeentelijke woningbedrijven en kategorale instellingen.

Daarnaast zijn ook 73 potentiële probleemkomplexen bekend, die in beheer zijn bij kommerciële verhuurders (vooral makelaars in opdracht van parti-kuliere beleggers) en (verenigingen van) eigenaar-bewoners. Dit kleine aantal is waarschijnlijk mede veroorzaakt doordat de OTB-enquête niet ge-houden is onder deze kategorie beheerders. Gezien het zeer kleine aantal, dienen de resultaten speciaal ten aanzien van deze kategorie met de nodige voorzichtigheid geïnterpreteerd te worden. (Van 13 komplexen is de be-heervorm niet bekend, deze zijn om de vergelijking zo zuiver mogelijk te houden, ook niet meegenomen in de procentuele vergelijking).

Deze en de volgende tabel leveren echter t.o.v. de werkelijke verdeling een enigszins vertekend beeld op. Dit komt doordat de verschillende bronnen, met name wat deze variabelen betreft, geen gegevens opleveren die

(12)

repre-sentatief zijn voor de gehele voorraad. Zo hebben de enquête en de meeste onderzoeksrapporten alleen betrekking op non-profit verhuurders, die voor het overgrote deel woningwet-woningen verhuren. De mate van de verteke-ning is in dit stadium niet duidelijk.

WONINGWET WONINGEN (inkl. HAT., MIVA. & Bej.won.) PREMIE-HUUR PREMIE-KOOP VRIJE-SEKTOR HUUR VRIJE-SEKTOR KOOP 1 + 2 1 + 3 1 + 5 2 + 3 2 + 4 , abs. Y. 494 117 7 2 3 1 2 1 78.7 18.6 1.1 .3 .., ."'-.4 .2 .3 .2

---:---

_totaal exkl.onbekend 628 43 100 Y.

- Uit tabel 3 blijkt de verdeling van de financieringsvorm, van de komplex-en waarvan deze bekkomplex-end is. Konklusie daaruit lijkt te zijn, dat problemkomplex-en zich voornamelijk bij woningwetkomplexen voordoen.

Hoewel, zoals gesteld, dit beeld door de gebruikte bronnen vertekend is, kan deze uitkomst niet zomaar opzij geschoven worden. Mogelijk zijn de bouwtechnische of woontechnische kwaliteit, danwel de sociale omgeving of de financiële marges bij woningwet-woningen zodanig, dat bij deze fi-nancieringsvorm zich relatief eerder problemen voordoen. Daarnaast gaat het bij bijna één op de vijf komplexen (mede) om premie-huur komplexen. In deze gevallen zal de hogere huurprijs mogelijk de reden zijn voor financiële problemen of leegstand.

NOORD (Groningen, Friesland & Drenthe)

OOST (Noord-Oost Polder, Overijssel & Gelderland) ZUID (Zeeland, Noord-Brabant & Limburg)

WEST (Holland, Utrecht & Zuidelijke IJsselmeerp.) WEST, exklusief de grote steden

AMSTERDAM DEN HAAG ROTTERDAM UTRECHT totaal exkl.onbekend abs. Y. 98 93 143 337 14.6 13.9 21.3 50.2 248 37.0 37 5.5 5 .7 44 6.6 3 .4 :

--""---:

₆₇₁ o 100 Y. : , , bron: DTB-bestand van potentiele probleemkompleksen, 1986.

- Wanneer we kijken naar de regionale spreiding van de potentiële pro-bleemkomplexen in tabel 4, valt allereerst op, het zeer grote aandeel (ruim 50%) dat in het westen gelegen is. En dan vooral in het westen, exklusief de

(13)

grote steden. Blijkbaar komen vaak problemen voor in de middelgrote ste-den in de Randstad. Het woningtekort in de grote steste-den beneemt gedeelte-lijk het uitzicht op manifeste exploitatieproblemen.

Van de grote steden vallen Utrecht en Den Haag op door het geringe aantal komplexen. Ten aanzien van de 37 potentiële probleemkomplexen van Am-sterdam valt nog op te merken, dat het hier bijna alleen Bijlmerkomplexen betreft (34). Andere komplexen uit Amsterdam zijn nauwelijks bekend.

Beheerders uit de grote steden hebben over het algemeen slecht gereageerd op de enquête, met uitzondering van de Rotterdamse non-profit verhuur-ders. Daaruit valt waarschijnlijk het geringe aandeel van de grote steden, en het grote aandeel van Rotterdam daarbinnen, grotendeels te verklaren.

TABEL 5; PRoBLEEM-KATEGORIEEN VAN DE POTENT IELE PROBLEEMKOMPLEKSEN IKompleKsen-Kennen-vaäK-meeraere-pro6IemenT:---n = 671. : abs. %

---:---

_LEEGSTAND ()= 1 %) OF HUURDERVING (>= 1.5 1.) : 345 51.4 FINANCIEEL : 404 60.2 BOUWTECHNISCH : 345 51.4 WOONTECHNISCH : 116 17.3

SOCIAAL (woonklimaat en/of kriminaliteit) : 209 31.1

BEHEER : 83 12.4

---:---

_sommatie _: _223.8

- Tabel 5 geeft aan welke exploitatieproblemen bij potentiële probleem-kompleksen voorkomen.

Allereerst zal aangegeven worden, welke konkrete problemen precies onder de verschillende probleemkategorieën vallen.

Om te beginnen is van 51,4% of 345 komplexen bekend dat er 1 procent of meer leegstand of 2 procent of meer huurderving aanwezig is. Zoals Heeger (1986) geopperd heeft, zouden deze twee percentages belangrijke omslag-punten vormen, waarboven gesproken kan worden van een komplex met (op korte termijn) ernstige huurdervings- en leegstandsproblemen.

Bij maar liefst 404 komplexen (60,2%) is er sprake van de aanwezigheid van financiële problemen. Daaronder wordt door ons verstaan: hoge woonlasten voor de bewoners, huurachterstand, huurweigeringsakties, huurderving, on-evenredig hoge uitgaven aan onderhoud, onbetaalbaarheid van renovatie, etc.

(Omdat deze kategorie niet eenduidig te interpreteren valt en de verdere resultaten vergelijkbaar zijn met die van de komplexen met leegstand, zal bij de verschillende variabelen hierop verder niet ingegaan worden).

Bouwtechnische problemen als bouwsysteemgebreken, achterstallig onder-houd, betonschade (o.a. 'betonrot'), funderingsgebreken, verzakkingen, ther-mische of andere scheurvorming, gebreken aan de cv-installatie, vaak de-fekte liften, slechte isolatievoorzieningen, vocht en/of schimmelvorming, tocht, onvoldoende ventilatie, kozijn of raam rot, lekkage, overlast door ongedierte of overlast door slechte geluidsisolatie, etc., komen voor bij 345 komplexen of 51,4%.

(14)

Slechts bij 17,3% of 116 komplexen, spelen een rol woontechnische proble-men als massaliteit of onkontroleerbaarheid van de ontsluiting en/of de bergingsblokken, een grote afstand van de straat tot de woning, onvol-doende groenvoorzieningen of speelmogelijkheden, parkeeroverlast, ver-keersoverlast, een laag voorzieningenniveau in de wijk of buurt, een slechte ligging t.o.v. die voorzieningen of een slechte lokatie t.o.v. het centrum, onvoldoende woontechnische voorzieningen in de woningen, ontwerpgebre-ken in de woningen, etc.

Dit aantal is mede zo gering, doordat uit de enquête geen gegevens hier-over te destilleren vielen en de publiciteit hierhier-over ook nauwelijks infor-matie opleverde.

Van 209 komplexen, of 31,1 % is bekend dat er sociale problemen voorko-men. Deze zijn te onderscheiden in problemen t.a.v. het woonklimaat en (meer specifiek) problemen in verband met enige vorm van kriminaliteit. Onder problemen t.a.v. het woonklimaat wordt door ons verstaan: anonimi-teit van de bewoners, konflikten tussen bewoners, burenhinder of burenru-zies, overlast door huisdieren, overbewoning, (gevoel van) onveiligheid bij gebruikers en/ of bewoners, slechte reputatie van het komplex, een door de beheerder en/of autochtone bewoners als problematisch ervaren hoog per-centage etnische minderheden, etc.

Onder de problemen die in verband staan met kriminaliteit wordt door ons verstaan: (opzettelijke) vervuiling, graffiti, vernieling, jeugdbendes, kraken, diefstal uit woningen, bergingen of auto's, drugsgebruik, drugshandel, bero-ving, geweldpleging, prostitutie, etc.

Voor de twee verschillende soorten sociale problemen is echter geen aparte tabel gemaakt,omdat ze in sommige opzichten een vergelijkbaar beeld te zien geven en meestal samenhangen.

Tot slot zijn 83 komplexen onderscheiden (12,4%) waarbij het duidelijk was dat er problemen bestonden t.a.v. het beheer.

Onder beheer problemen wordt verstaan; aanwezigheid van een grote ano-nieme en voor de bewoners afstandelijke beheervorm, aanwezigheid van konflikten tussen bewoners of bewonersorganisatie en de beheerder, proble-men t.a.v. het (dagelijks) onderhoud, probleproble-men t.a.v. de huismeester of de afwezigheid van een dergelijke funktionaris.

Beheerproblemen zijn naar alle waarschijnlijkheid wel vaker een faktor. Uit de in dit verband door ons gebruikte bronnen worden deze problemen lang niet al tijd bekend; beheerders zullen niet vaak zelf het beheer als een pro-bleem noemen. Bovendien gaat het in dit geval ook om een moeilijk eendui-dig definieerbare kategorie.

De kumulatie van de frekwentie van probleemkategorieën, laat zien dat kompleksen vaak meer kategorieën exploitatieproblemen kennen. Blijkbaar gaan verschillende soorten problemen vaak samen.

Dit bevestigt het vermoeden, dat oorzaken en oplossingen niet in één rich-ting gezocht moeten worden, maar dat het hier om een problematiek gaat waarvoor een gedifferentieerde aanpak gezocht moet worden.

Nadere analyse van het voorkomen van de verschillende probleemkatego-rieën, zal daarom plaatsvinden in het kader van de bespreking van de ver-schillende variabelen.

(15)

(16)

1lI. ONTWERP V ARIABELEN VAN POTENTIELE PROBLEEMKOM-PLEXEN

In dit deel zal ingegaan worden op het voorkomen van de verschillende ont-werpvariabelen binnen het gehele bestand van potentiële probleemkom-plexen. Daarbij zal tevens gekeken worden naar de mogelijk te konstateren relaties tussen deze ontwerpvariabelen en de verschillende probleemkate-gorieën.

Nader ingegaan zal worden op de probleem kategorie leegstand en/of huur-derving. Deze zal steeds in een aparte tabel worden uitgesplitst naar ge-middeld leegstandspercentage en leegstand onderverdeeld in kategorieën (geschat). Vergelijkbare gegevens hebben we ook over de gemiddelde muta-tiegraad en mutatie onderverdeeld in kategorieën. Deze laatste twee zeg-gen ons iets over de mate waarin bewoners van het komplex verhuizen en indirekt dus over de bewoners waardering.

Ten aanzien van het ontstaan van leegstand spelen woningmarktfaktoren, die niet direkt afhankelijk zijn van de kenmerken van het komplex, ook een grote rol.

(Van belang is dat in deze tabellen niet alleen de komplexen betrokken zijn waarbij leegstand aanwezig is, maar dat het alle komplexen betreft waar-van de leegstand bekend is. Dus inklusief de komplexen waarwaar-van bekend is dat er 0% leegstand is).

Een belangrijk gegeven binnen dit onderzoek vormt de kumulatiefaktor. Deze wordt berekend door de absolute aantallen binnen één variabele op te tellen voor de verschillende probleemkategorieën en te delen door het ab-solute aantal voor alle potentiële probleemkomplexen.

Deze kumulatiefaktor vertelt ons iets over de mate waarin komplexen, die voldoen aan een variabele, met meer soorten problemen te kampen hebben (het gemiddeld aantal problemen per variabele).

Voor alle komplexen is deze faktor 1.64.

Zo kennen bijvoorbeeld eengezinshuizen slechts zelden meer dan één soort problemen, bij komplexen die zowel een- als meergezinshuizen bevatten, is dit al meer, terwijl meergezinshuizen gemiddeld met 2.25 verschillende ka-tegorieën problemen te kampen hebben.

De selektie van de variabelen die hier aan de orde komen, is mede bepaald door de mate waarin gegevens over de komplexen in het totale bestand aan-wezig zijn. Is een bepaalde variabele van een te klein aantal komplexen bekend, dan kunnen de resultaten daarvan niet zomaar vertaald worden naar het gehele bestand en is deze variabele dus niet verder meegenomen. Dit is bijvoorbeeld het geval met het bouwsysteem, de huur + servicekosten en de bruto huur. Ook ontbreken voldoende gegevens ten aanzien van krite-ria als huurderving (in percentages) en huurachterstand. Op dezelfde grond zullen de resultaten t.a.v. beheerproblemen en gemiddelde leegstand en mutatiegraad met de nodige voorzichtigheid geïnterpreteerd moeten wor-den.

(17)

TABEL 6; ~Q~I~§I~e~ L ~Q~~~Q~tl ~a~ eQI~~II~b~ e8Q~b~~tl~QöEb~~§~~ ~aa8 E8Q~b~~ö=~aI~§Q81~~~~

-------- ---:Alle potentiêle: Leegstand ent : Bouwtechnische: Woontechnische: Sociale Behee~ . : probl.kompl. : of Huurderving: problemen : problemen : problemen problemen kumulatie :---:---:----:---:------ ------

-: abs. X : abs. X : abs. X : abs. X : abs. X abs. X abs. fakt.

-ËËNGËïINSHÜlïËN--I--ï8ï---34~ï-I---74---24~7-1---97---34~2-1----7---6~3-1---2ö---ïö~8- ---9---ïï~ï- ----2Ö7---ï~ï4

-MEERGEZINSHUIZEN: 301 56.7: 197 65.7: 161 56.7: 99 88.4: 153 82.3 68 84.0 678 2.25 EEN-8< MEERGEZ.H. \ 49 9.2 \ 29 9.7 \ 26 9.2 \ 6 5.4 \ 13 7.0 4 4.9 78 1-59 -t~t~~ï---;--53ï----ïöö-%-;--3ÖÖ----ïöö-%-;--284----ïÖÖ-%-;--ïï2----ïOO-%-;--ï86----ïOO-%- ---8ï----ïÖÖ~%- ----963---ï~8ï

exkl.onbekend : 140 : 45 : 61 : 4 23 2

--- ---~--- ---

-b~on: DTB-bestand van potentiêle p~obleemkompleksen, 1986.

TABEL 7; ~Q~I~§I~e~ L ~Q~~~Q8ö ~a~ eQI~~II~b~ E8Q~b~~ö~QtlEb~~§~~ ~aa8 b~~§§Ia~Q ~~ tl~IaII~§866Q~

: LEEGSTAND : in kategorieên: MUTATIEGRAAD : in katego~ieên:

:---+-------- ----_._--+---- ---~emiddel~: ~~~~d2Ç.~t~~n52~t~~nlg~t~t §3i5~~e~f n. ~emiddeld~. ~d~~d2Y. t~~n52it~~nl~ t~t §t, 5~~e~fi n.

-EËNGEZÏNSHÜÏZEN--\--2~6ï----9Ö--\-59~9*\-ï2~2-\-2Ö~4-\--6~ï-\--ï~4- 147 -22~ÖÖ----ï6--:---~9- -73~4*\--7~3- 17.4 ---~9-\-ïö9-MEERGEZINSHUIZEN: 10.98 163 : 36.9 : 17.9*: 20.2 : 21.4: 3.6 252 25.08 77 .5 35.9 : 10.5 51.4* 1.8: 220

EEN-& MEERGEZ.H. : 7.47 3 2 : 40.0 : 10.0*: 25.0 : 25.0 : 40 17.14 7 : 50.0*: 23.5 26.5 : 34

-t~t~~ï---:--7~94---2ä5--:-44~9-:-ï5~3*:-2Ö~7-:-ï6~6-:--2~5- 439 -24~Ö3---ïöö--'---~6- -4ä~5-:-ïö~7* 38.8

--ï~4-:-363-...

tv _{==================================================================================================================================}

ALLE KDMPLEKSEN 6.86 339 46.3 17.2*: 20.3 14.1 2.1 523 24.04 102 .5 53.1*: ·9.4 35.8 1. 2 415

<* : modaal)

b~on: DTB-bestand van potenti~le p~obleemkompleksen, 1986.

TABEL 8; .ê!J t!~~B§g.!~§!:!!JH~~.i. BB~IBb ~QQ~bB§~~ ~BBB EBQ.êb~~t!=!56I~§QB.!~~~1

Alle potenti~le Leegstand ent Bouwtechnische Woontechnische Sociale Behee~

p~obl.kompl. ~ Huu~de~ving p~oblemen p~oblemen p~oblemen p~oblemen kumulatie --- --- --- --- ------ ---

-abs. X abs. X abs. X abs. X abs. X abs. X abs. fakt.:

1---tï;-4-ï~~~~---- --~ï4---42~ï- ---66---36~ï- ---58---36~7- ---2Ö---22~5- ---38---27~9- ---ïö---ï6~7- ----ï92---ï~68-:

5 t/m 8 lagen 60 22.1 38 20.8 33 20.9 13 14.6 29 21.3 10 16.7 123 2.05

mee~ dan 8 lagen 73 26.9 61 33.3 51 32.3 44 49.4 55 40.4 35 58.3 246 3.37

- - - - -1 + 2 14 5.2 9 4.9 11 7.0 7 7.9 9 6.6 3 5.0 39 2.79 1 + 3 1 .4 1 .u 1 .6 1 .7 3 3.00 2 + 3 6 2.2 5 2.7 3 1.9 3 3.4 4 2.9 2 3.3 17 2.83 1 + 2 + 3 ~, 1.1 3 1.6 1 .6 2 _2.2 6 2.0 ------- --- --- ------- --- --- --- ---: totaal 271 100 ï. 183 100 X 158 100 ï. 89 100 X 136 100 X 60 100 X 626 2.31 exkl.onbekend 79 43 29 16 30 12

(18)

- Allereerst wordt ingegaan op de bouwvorm van de potentiële probleem-komplexen. Deze is van 531 komplexen bekend, 79% van alle potentiële probleemkomplexen.

Zoals tabel 6 laat zien, bestaat maar liefst 65,9% van deze komplexen (deels) uit meergezinshuizen. En dus bestaat toch nog 34,1% van de bekende komplexen met problemen, uit eengezinshuizen.

Naar de verschillende probleemkategorieën onderscheiden, blijkt dat daar-bij het percentage meergezinshuizen meestal nog groter is. Met name woontechnische, sociale en beheerproblemen lijken zich vooral in meerge-zinshuizen te konsentreren. Het aandeel van de komplexen met leegstand is bij meergezinshuizen niet signifikant (met een grotere afwijking dan 20%) hoger dan dat bij alle potentiële probleemkomplexen. Wanneer we naar de kumulatie kijken, valt op dat vergeleken met eengezinshuizen, bij meer-gezinshuizen vaker meer problemen spelen.

- Wanneer we naar tabel 7 kijken, valt op dat meergezinshuizen niet alleen vaker met leegstand te kampen hebben, maar dat gemiddeld de leegstand bij meergezinshuizen ook veel hoger is.

Bij eengezinshuizen is de leegstand relatief gering. Dit klopt ook wanneer we naar de indeling in kategorieën kijken. Bijna 60% van de potentiële pro-bleemkomplexen met eengezinshuizen heeft een leegstand van minder dan 2%, terwijl dat bij de meergezinskomplexen nog geen 40% is. De resultaten voor komplexen met zowel een- als meergezinshuizen, liggen hiertussen in. Als we naar de gemiddelde mutatiegraad kijken, lijkt het alsof op dit punt eengezins- en meergezinshuizen veel dichter bij elkaar liggen. Het lage mutatiepercentage voor de gekombineerde bouwvorm is waarschijnlijk ver-tekend door een te gering aantal cases (7).

De kleine verschillen in gemiddelde mutatiegraad worden niet bevestigd als we naar de indeling in kategorieën kijken, die ontleend is aan meer kom-plexen. Nu blijkt dat de mutatiegraad bij meergezinshuizen over het alge-meen hoog is, terwijl die voor bijna 75% van de eengezinshuizen minder dan 5% bedraagt.

De volgende vier tabellen hebben alleen betrekking op de 350 komplexen waarvan bekend is, dat ze (deels) uit meergezinshuizen bestaan.

- In tabel 8 en 9 worden de komplexen met meergezinshuizen onderscheiden naar het aantal woonlagen. Van 271 komplexen is dit bekend, dit is 77% van het gehele bestand. Bijna 60% van deze komplexen bestaat (deels) uit hoog-bouw; flats met meer dan 5 woonlagen. Toch bestaat nog bijna 50% (deels) uit komplexen tot en met 4 woonlagen (de liftgrens).

Wanneer we de verschillende probleemkategorieën onderscheiden, blijkt dat daarbij het percentage hoogbouwkomplexen meestal nog groter is. Met na-me woontechnische, sociale en beheerproblena-men lijken zich vooral in hoog-bouwkomplexen te konsent re ren.

Wanneer we naar de kumulatiefaktoren kijken, valt op dat hoe meer woon-lagen het komplex bevat, des te vaker er meer problemen spelen. (Eenge-zins, kumulatiefaktor 1.14, alle meergezinskomplexen 2.16, t/m 4 lagen 1.68, 5 t/m 8 lagen 2.05, meer dan 8 lagen 3.37).

(19)

...-+:"

TABEL 9; êl~ ~~~~@~fl~ê~~lf~~L BB~IB~ ~QQ~~B@~~ ~BB~ ~~~@êIB~Q ~~ ~~IBI1~@BBBQ~

t/m 4 lagen

5 t/m 8 lagen meer dan 8 lagen

1 + 2

1 + 3 2 + . j 1 + 2 + 3 totaal

LEEGSTAND in kategorieên: MUTATIEGRAAD : in kategorieên:

----------+------------------- ----------+----------

-~emiddel~~ ~~~~d2'l.~t~tn52 t~tnl~~~~~ ~g~5~~e~f~ n. ?emiddeld~. i~~~d2% t~tn52 t~tnlg t~t

§8

5~!e~f n.

--6~63----68--\-46~2-\-25~3* -ïï~ö-\-ï5~4-\--2~2-\--9ï- -2ö~ïï----ï8--:--- 40.4 20.2* 37.1 2.2 89 13.22 36 38.5: 13.5* 25.0: 15.4 7.7 52 23.50 14 40.5 14.3* 45.2 42 16.47 51 22.1: 7.4 25.0*: 42.6 2.9 68 24.63 40 1.6 15.9 4.8 77.8* 63 4.25 8 46.2! 15.4* 30.8! 7.7 13 21.00 4 41.7 58.3* 12 3.00 1 : 1 0 0 . 0 : 1 14.6? 3 20.0: 40.0* ~~.2: 20.0 ~ 40.67 3 25.0 ~~ ~ 75.0* ! 6.0u 1 I 66.7* ~~.~ . ~ 66.7* ~~.~ 0 11:"04---168--1-36:1-1-18:ö; -19:7-;-22:7-;--3:4-1-233- -23:82----79--:---:;- 33.3 13.1 52. U .9 213 :=~~=========~======================================== ============================================================================= ALLE ~lEERGEZ. K. 10.41 195 : 37.3 16.8*: 20.9 21.9 3.1 292 24.41 84 .4 37.8 12.2*: 48.0 1.6 254 --------- ---(* : modaal)

bron: DTB-bestand van potentiêle probleemkompleksen, 1986.

TABEL 10; ~l~ ~~gB§gll~§~~llg~i Q~I§h~III~§§YQB~ ~~~B EBQ~hgg~=~~IgB§QBIgg~~

Alle potentiêle Leegstand ent Bouwtechnische Woontechnische Sociale Beheer

probl.kompl. of Huurderving problemen problemen problemen problemen kumulatie --- --- --- --- --- ----

---, abs. X abs. X abs. X abs. X abs. X abs. X abs. fakt.:

:-PÖRTÏËK-~f-TÖRËN- ---49---26:;- ---39---26:;- ---23---20:4- ---14---17:7- ---;Ö---20:6- ----8---13:6- ----104---2:1;-GALERIJ 114 61.3 90 61.2 76 67.3 58 73.4 68 70.1 47 79.7 339 2.97 BINNENSTRAAT 8 4.3 7 4.8 4 3.5 4 5.1 5 5.2 3 5.1 23 2.88 + 2 + ~ 7 ₂ 3.8 _1.1 6 1 4.1 .7 5 2 4.4 1.8 2 2.5 3 3.1 2 + 3 6 3.2 4 2.7 3 2.7 1.3 1.0 1.7 -------- ------- --- --- ---totaal 186 100 X 147 100 X 113 100 X 79 100 % 97 100 % 59 100 % exkl.onbekend 164 79 74 26 69 13

TABEL 11; êl~ ~~~~@~fl~ê~~lf~~L Q~Iê~~lIl~@êYQ~~ ~BBB ~~~@êIB~Q ~~ ~~IBI!~@B~BQ~

LEEGSTAND in kategorieên: MUTATIEGRAAD : in kategorieên:

16 2.29 3 1.50 9 1.50 ---495 2.66 ----+--- --------+------ -9,emiddelde :minde~: van 2: van 5:van 15 50% of: gemiddelde minder van 2 van 5:van 15 50% of

Y.. n. :dan 2%:tot 5 :tot 15:tot 50 meer: n. % n. dan 2% tot 5 tot 15:tot 50 meer n. -F·ëiRTÏËk-~f-TëiRËN- --7~ï5----34--! -32~6-' -26~ï*: -ï9~6-: -ï9~6- --2~2-\ --46- -2Ö~25----ï2-- 2.4 29. 3 -24~4*\ -4ï~5- 2.4 41 GALERIJ 15.25 6 8 : 27.6 17.1: 25.7*: 24.8 4.8: 105 23.94 48 27.5 9.9: 62.6* 91 BINNENSTRAAT 24.50 8 : 12.5 12.5 25.0 * 37.5 12.5 8 36.75 4 12.5 : 87.5* 8 - - - - - - - - - - : : : 1 + 2 4.00 5 : 16.7

*

33.3 : 16.7 6 21.50 2 20.0 20.0 60.0* 5 1 + 3 .50 2 :100.0 : 2 50.0

*

50.0 2 2 + 3 8.75 4 : 66.ni 16.7 : : 16.7 , 6 35.00 4 0 . 0 . 60.0* 5 -t~t;;ï--- -ï2~66---ï2ï--:-3Ö~ï-:-ï9~7-:-23~ï*:-23~ï- --4~ö-:-ï73- -24~ï3----67-- .7 27.6 -13~2-:-57~9* .7 152 ==;~==========~======================================= ========================================================================;;=== ALLE" MEERGEZ.K. 10.41 195 37.3 16.8*: 20.9 21,9 3.1 292 24.41 84 .4 37.8 12.2*: 48.0 1. 6 254

(20)

- Net als bij tabel 7 laat ook tabel 9 zien, dat leegstand niet alleen méér

voorkomt bij hoogbouw, maar bovendien dat hoe meer woonlagen het

kom-plex heeft, des te hoger de leegstand.

45,5% van de potentiële probleemkomplexen in de kategorie meergezinshui-zen van meer dan 8 lagen, heeft een leegstand van 15% of meer. Dit zelfde beeld zien we ook bij cie mutatiegraad.

Van de 350 komplexen met meergezinshuizen zijn ook 186 komplexen (53%) nader onderscheiden naar de aanwezige ontsluitingsvorm.

Daarbij zijn portiek- en torenontsluiting samengenomen, omdat het enige onderscheid hiertussen gevormd wordt door de bouwhoogte, die al in tabel 8 en 9 bekeken is. (Portiekontsluiting komt voor tot de liftgrens, ca. 5 bouw-lagen, torenontsluiting daarboven).

- Zoals we in tabel 10 kunnen zien, komen komplexen met galerijen bij 68,3% van de potentiële probleemkomplexen met meergezinshuizen voor.

Portiek- of torenontsluiting slechts bij 26,3% en binnenstraat- of korri-dorontsluiting bij enkele gevallen (8,6%).

Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat de 31 Bijlmerkomplexen als ga-lerij-ontsluiting zijn aangemerkt en niet als galerij + binnenstraat.

Wanneer we naar de probleemkategorieën kijken, blijkt dat de 'grootscha-lige' ontsluitingsvormen (galerij en binnenstraat) vooral een groter aandeel uitmaken van de komplexen met woontechnische, sociale en beheer proble-men. Dit beeld wordt bevestigd als we naar de kumulatie kijken; ook hieruit

blijkt dat galerijen binnenstraatontsluitingen vaker met problemen te ma-ken hebben.

De verdeling ten aanzien van leegstand/huurderving en bouwtechnische pro-blemen is ongeveer als bij alle komplexen.

Ondanks het feit dat de portiekontsluiting vooral in de jaren 50 en begin jaren 60 werd toegepast, met over het algemeen een lage bouwtechnische en woontechnische kwaliteit, komen bij deze ontsluitingsvorm relatief wei-nig problemen voor (een lage kumulatiefaktor).

- Blijkt uit de voorgaande tabel niet dat de komplexen met galerij en/of binnenstraat vaker met leegstand te maken hebben, uit tabel 11 blijkt dat het gemiddelde leegstandpercentage bij de komplexen met 'grootschalige' ontsluitingsvormen wel véél hoger is.

Deze laatste konklusie wordt ook bevestigd door de verdeling van de leeg-stand in kategorieën. De helft van de komplexen met binnenst raten en bijna 30% van de komplexen met galerijen, hebben 15 of meer procent leegstand. Daarentegen heeft slechts 21,8% van de komplexen met portiek- of toren-ontsluiting een dergelijke hoge leegstand.

(Omdat slechts 8 komplexen met binnenstraten bekend zijn, kunnen ondanks de zeer hoge percentages van vooral deze variabele, hieraan geen algemene konklusies verbonden worden).

Ook bij deze ontwerpvariabelen blijkt dat de mutatiegraad in grote lijnen hetzelfde beeld vertoont als de leegstand.

(21)

TABEL 12; ~gB~eB~l~ê§§Y§Igg~ ~e~ EQIg~Ilgkg EBQ~kgg~~Q~Ekg~§g~ ~eeB EBQ~kgg~=~eIgêQBlgg~l

---------------------------

---Alle potenti~le Leegstand enl Bouwtechnische Woontechnische Sociale Beheer

probl.kompl. of Huurderving problemen problemen problemen problemen kumulatie

--- --- --- --- --- ---

---abs. X abs. X abs. X abs. X abs. X abs. X abs.' fakt.

-INDlvIDUËËL---

--178---49~4- ---76---35~2- --lö6---5ö~ö- ---16---17~ö- ---25---2Ö~7- ---14---19~4- ----237---1~33- -BLOKSGEWIJS 172 47.8 132 61.1 102 48.1 75 79.8 92 76.6 57 79.2 458 2.66 WIJK- of STADS- 5 1.4 4 1.9 1 .5 2 2.1 1 .8 1 1.4 9 1.80 - - - -1 + 2 4 1.1 3 1.4 3 1.4 1.1 3 2.5 10 2.50 1 + 3 1 . 3 1 . 5 1 1 . 00 :---------- --- --- ---~--- --- --- ------ ---: totaal 360 100 X 216 100 X 212 100 X 94 100 X 121 100 X 72 100 X 715 1.99 : exkl.onbekend 311 129 133 22' 88 11

bron: DTB-bestand van potenti~le probleemkompleksen, 1986.

TABEL 13; ~gB~BB~!~§êêYêIgg~ ~B~ EQIg~I!g~g EBQ~~gg~~Q~E~g~êg~ ~BBB ~gg§êIB~~ g~ ~~IBI!g§BBB~l

: LEEGSTAND : in kategorie~n:" : MUTATIEGRAAD : in kategorie~n:

:---+---~---

--:---+---: gemiddelde lminder: van 2: van 5:van 15:50% of: : gemiddelde :minder: van 2: van 5:van 15:50% of

: ï. n. !dan 2'l.;tot 5 :tot 15!tot 50} meer: n. : ï. n. !dan 2'l.;tot 5 :tot 15!tot 5°1 meer n.

-INDlvIDüËËL---:--3~35---ïö6--:-6ö~ï*:--7~6-:-22~2-:--8~9-:--ï~3-:-ï58-:-27~ÖÖ---ï7---:---~8-:-69~3*:-ïö~2-:-ï8~ï-:--ï~6- 127 BLOKSGEWIJS 14.18 107 : 32.1 : 15~2: 18.8*: 29.1: 4 . 8 : 165: 24.98 61 : . 7 : 28.6: 11.6: 57:U: 2.0 147 WIJK- of STADS- .00 1 : 50.0 :

*

50.0 : : : 4 : : :100.0 : : : 2 .-Cl' ï ~

2 -

-

3.50 2

i

66.7*~ 33.3 ~ ; ~ 3 : 27.00 2 1 ~ 33.3 : ; 66.7*~ 3 1 + 3 0 5.00 1 : : :100.0 : : : 1 0 : : : : : -t~t~~ï---:--8~68---217--i-45~3-i-ïl~8;i-21~1-i-ï8~7-i--3~ö-i-331-i-25~46----8ö--i---~7-i-47~7-i-lö~8;i-39~1-i--l~8- 279 ======~=============================================== ============================================================================ 'ALLE KOMPLEKSEN 6.86 339 : 46.3 : 17.2*: 20.3 : 14.1 : 2.1 : 523 : 24.04 102 .5 : 53.1*: 9 . 4 : 35.8: 1.2: 415 <* : modaal)

(22)

De volgende ontwerpvariabele (het verwarmingssysteem) dient vooral ge-zien te w~rden als een indikatie voor de mate waarin voorzieningen (zowel installatietechnisch als woontechnisch) binnen het komplex 'gemeenschap-pelijk' zijn. Oftewel: voor de mate waarin het individuele bewoners (waar-schijnlijk) aan mogelijkheden ontbreekt, om invloed uit te oefenen op zaken binnen het komplex en kontrole uit te oefenen op hun direkte woonomge-ving.

Zoals gebleken is uit de literatuurstudie, opgenomen in het eindrapport van het vooronderzoek 'Ontwerpaspekten van naoorlogse sociale woningkom-plexen met exploitatieproblemen' (Coenen, 1986), heeft het ontbreken van mogelijkheden om invloed uit te oefenen op de woonomgeving tot gevolg, dat de betrokkenheid van de bewoners met die woonomgeving gering zal zijn. Volgens dat onderzoek is bovendien de betrokkenheid van bewoners een belangrijke voorwaarde voor het tegengaan van verval bij woningkom-plexen.

In dit licht bezien, zou het verwarmingssysteem dus mogelijk een belang-rijke indikator kunnen vormen voor de 'vervalgevoeligheid' van het ontwerp. - Van 360 potentiële probleemkomplexen, oftewel 54% van alle komplexen, is het verwarmingssysteem bekend.

Uit tabel 12 blijkt dat 'gemeenschappelijke' systemen (bloksgewijs en wijk-of stadsverwarming), ongeveer even vaak voorkomen als individuele ver-warming. (In dit verband is het ontbreken van een verwarmingssysteem ook ge ï nterpreteerd als individuele verwarming).

Kijken we daarentegen naar de verschillende probleemkategorieën, dan blijkt dat bloksgewijze verwarming procentueel véél vaker voorkomt in re-latie tot leegstand/huurderving, woontechnische, sociale en beheer proble-men. Dit blijkt ook uit de kumulatiefaktor.

Opmerkelijk genoeg gaat de bloksgewijze verwarming niet gepaard met re-latief veel bouwtechnische problemen. Toch vallen onder deze kategorie punten als: de gebreken aan de cv-installatie, het slecht funktioneren van de cv-installatie en behaaglijkheidsproblemen.

Dit alles bevestigt ons eerder geopperde vermoeden dat de 'vervalgevoelig-heid' wel eens (mede) bepaald zou kunnen worden aan de hand van de 'ge-meenschappelijkheid' van het type verwarming.

- Ook de gemiddelde leegstand, de leegstand en de mutatiegraad in katego-rieën zijn bij bloksgewijze verwarming, blijkens tabel 13, signifikant hoger. Waarschijnlijk geldt dit in het algemeen voor de 'gemeenschappelijke' sys-temen, maar om hierover een meer gefundeerde uitspraak te kunnen doen, ontbreken voldoende gegevens.

De overige resultaten zijn op te weinig komplexen gebaseerd om daaruit konklusies te kunnen trekken.

- De laatste ontwerpvariabele waarop in dit verband ingegaan wordt, is het aantal woningen per komplex, oftewel de komplexgrootte, in kategorieën. Het aantal woningen is bekend van 456 (68%) van de potentiële probleem-komplexen.

De verdeling van de komplexgrootte van alle potentiële probleemkom-plexen, zoals blijkt uit tabel 14, laat een mooie verdeling zien. Een

(23)

maxi- ..-00

TABEL 14; ~9~Eb~~§=§B99II~ Ye~ E9I~~I!~bg fB9~bgg~~9~fbg~§g~ ~eeB fB9~bgg~=~eIg§gB!gg~1

Alle potentiêle Leegstand ent : Bouwtechnische: Woontechnische: Sociale : Beheer

probl.kompl. of HuurdervIng: problemen : problemen : problemen : problemen kumulatie

--~b~~---;'--- --~b~~---;.---i--~b~~---;.---i--~b~~---;.---i--~b~~---;.---i--~b~~---;.--- abs. fakt.

---tï;--5Ö-:~~~ ---99---2ï~7- ---3ö---ï2~6-i---52---ï9~3-i----3---2~9-1---ïï---6~5-1----4---5~6-

----ïöö---ï~öï-51 t/m 150 won. 128 28.1 60 25.2: 69 25.7: 19 18.2 : 42 24.9: 10 14.1 200 1.56 151 t/m 300 won. 100 21.9* 57 23.9*: 60 22.3*: 23 22.1: 46 27.2*: 19 26.8 205 2.05

301 t/m 500 won. 71 15.6 51 21.4: 45 16.7: 33 31.7*: 43 25.4: 28 39.4* 200 2.82

meer dan 500 won. 58 12.7 40 16.8: 43 16.0: 26 25.0: 27 16.0: 10 14.1 146 2.52 -t~t~~ï---

--456

----ïöö-;.-

--238----ïöö-;.-I--269----ïöö-;.-I--ïö4----ïöö-;.-I--ï69----ïöö-;.-I---7ï----ïöö-;.-

----85ï--

-ï~87-exkl.onbekend 215 107 : 76 : 12 : 40 : 12

-

---GEMIDDELDE 250.0 322.6 275.0 386.5 328.6 343.6

<* : modaal)

TABEL 15; ~Q~Eb~~§=§BQQII~ Ye~ EQI~~II~b~ EBQ~b~~~~Q~Eb~~§~~ ~eeB b~~§§Ie~~ ~~ ~YleII~§Bee~1

: LEEGSTAND : in kategorie~n: : MUTATIEGRAAD : in kategorie~n:

:---+---l---+----

---I ~emi ddel~: ~ ~~~d~'l. ~ t~tn 5

2 _{~ t~~n 1~}

_i

_{t~~ ~~ l5~;e~f ~}

n.

i

~emi ddel d~.

i

d~~d2r. ~ t~tn 52

i

t~~n 1 ~ ~ ~~~ ~g

i

5~;e~f

l

n-. ---tï;--5ö-~~~~-\--2~57----54--\-7ï~ö*\-ïï~6-\--5~8-\-ïï~6-\---:--69-\-3ï~ï7---6--\---

\-78~7*\--8~2-\--9~8-\--3~3-\--6ï-51 t/m 150 won. : 10.04 7 8 : 53.7*: 12.0 : 12.0 : 16.7: 5.6 108: 25.14 14 1.1 59.8*: -9.8 : 26.1 : 3 . 3 : 92 151 t/m 300 won. : 5.12 5 7 : 49.4 : 15.7*: 21.7 : 13.3 : 83 : 24.23 26 1.4 : 44.4 : l1.U: 43.1: : 72 301 t/m 500 won. : 16.66 5 0 : 26.7: 8 . 3 : 25.0*: 35.0: 5.0 6 0 : 23.06 32 : 20.7 : 15.5 : 63.8*: : 58

meer dan 500 won.: 6.09 3 4 : 33.3 : 35.3*: 17.6 : 13.7 : , 5 1 : 21.63 1 6 , : 39.0: 4 . 9 : 56.1*: : 41 -t~t~~ï---

---\--8~Ö7---273--\-48~8-\-ï5~4*\-ï5~9-\-ï7~5-\--2~4-\-37ï-\-23~97----94--\---~6-\-5Ö~3*\-ïö~2-\-37~3-\--ï~5-\-324-=ALLE=KOMPLEKSEN==I==6~86===339==1=46~3=1=17~2=1=2~~3=1=14~1=1==2~1=1=523=1=24~~4===1~2==1===~5=1=53~1=1==9~4=1=35~8=1==1~2=1=415=:

<* : modaal)

(24)

mum bij de kategorie 51 t/m 150 woningen, modaal bij de kategorie 151 t/m 300 woningen en een gemiddelde van 250 woningen. De komplexen met bouwtechnische problemen laten een vergelijkbaar beeld zien.

De overige probleemkategorieën laten een verschuiving zien; naarmate de komplexen groter zijn, komen er relatief steeds vaker problemen voor. In oplopende volgorde komen de volgende probleemkategorieën vooral bij steeds grotere komplexen voor; leegstand/huurderving, sociale problemen, beheerproblemen en woontechnische problemen. Bij de laatste heeft 56,7% van de komplexen meer dan 300 woningen. Deze komplexen met woontech-nische problemen hebben gemiddeld 386.5 woningen. Dit blijkt ook uit de kumulatiefaktor; komplexen met tussen de 300 en 500 woningen kennen de meeste problemen, gevolgd door komplexen met meer dan 500 en tussen 150 en 300 woningen.

- Het beeld dat problemen zich steeds vaker voordoen, naarmate de kom-pi exen groter zijn, wordt vreemd genoeg niet bevestigd in tabel 15, bij het overzicht van de gemiddelde leegstand. Voor deze vreemde verdeling lijkt geen andere verklaring gegeven te kunnen worden, dan het geringe aantal cases per groottekategorie. In tegenstelling met het bovenstaande, laat namelijk de verdeling van de leegstand in kategorieën wél een beeld zien dat meer vergelijkbaar is met dat van de kumulatiefaktor. 65,0% van de komplexen met tussen de 300 en 500 woningen heeft meer dan 5% leeg-stand, terwijl 71 % van de komplexen tot en met 50 woningen minder dan 2% leegstand kent.

In tegenstelling tot de verdeling ten aanzien van de leegstand, lijkt de gemiddelde mutatiegraad juist maximaal (31,2%) bij de kleinste komplexen. Echter, dit getal is slechts gebaseerd op 9 cases en zal derhalve niet veel waarde hebben.

Dit blijkt ook bij de indeling in kategorieën; van de komplexen tot en met 50 woningen heeft 78,7% minder dan 5% mutatie per jaar.

Van de komp1exen met tussen de 300 en 500 respektievelijk meer dan 500 woningen, heeft 63,8% respektievelijk 56,1 % een mutatiegraad tussen de 15 en de 50%.

(25)

N o

TABEL 16; êQY~Es8IQQs ~e~ EQIs~IIs~s E8Qê~ss~~Q~E~s~ês~ ~ee8 E8Qê~ss~=~eIs§QBIss~~

:Alle potentiêle: Leegstand enl : Bouwtechnische: Woontechnische: Sociale : Beheer

: probl.kompl. : of Huurderving: problemen : problemen : problemen : problemen kumulatie

;--;b~~---'l.---t--~b;~---;.---i--~b~~---;.---i--;b;~---;'---;--;b;~---;.---i--;b;~---;'--- abs. fakt. r

---:---:---------1-------------1---1---:--- ---~-~-_--I 1945 t/m 1950 : 13 3.0: 5 2.3: 8 3.1: 1 1.0: 5 2.9 : 19 1.46 1951 t/m 1960 80 18.4: 31 14.4: 69 26.4: 22 21.4: 30 17.4: 8 12.9 160 2.00 1961 t/m 1970 122 28.1: 47 21.9: 76 29.1*: 31 30.1*: 55 32.0*: 14 22.6 223 1.83 1971 t/m 1981 186 42.9*: 113 52.6*: 97 37.2: 45 43.7: 77 44.8: 38 61.3* 370 1.99 1982 19 4.4: 14 6 . 5 : 4 1.5: 3 2.9: 4 2.3: 2 3.2 27 1.42 1983 10 2.3: 4 1.9: 4 1.5: 1 1.0: 1 .6 : 10 1.00 1984 en 1 ater , 4 . 9 : 1 . 5 : 3 1 . 1 : : : 4 1.00

-t~t~~ï---i--434----ïÖÖ-'l.-i--2ï5----ïÖÖ-'l.-i--26ï----ïÖÖ-'l.-i--ïÖ3----ïÖÖ-'l.-i--ï72----ïÖÖ-'l.-i---6Z----ïÖÖ-'l.-

----8ï3---ï~87-exkl.onbekend : 237 : 130 : 84 : 13 : 37 : 21

;-GËMÏÖÖËLÖË---ï--;69---ï---,7ï---ï--;67---ï--;69---ï~-;6ä---ï--;7Ö---(* :

modaal)

TABEL 17; êQY~EsBIQQs ~e~ EQIs~IIs~s E8Qê~ss~~Q~E~s~ês~ ~ee8 ~ss§êIe~Q s~ ~YIeIIs§8eeQ~

: LEEGSTAND : in kategorieên: . : MUTATIEGRAAD : in kategorieên: :

l---+---1---+--- ____ I

: ~ 1.emiddel~~ i~~~d~Ç.it~tn52it~tnl~it~t §g~5~!e~fi n. : ~emiddeld~. ~d~~d2%~t~tn52~t~tn1~it~t ~~i5~;e~fi n.

:---1---1---1---1---1---1---:---1---1---1---1---!---l---:---1945 t/m 1950 : 1.20 5 : 57.1*: 28.6 : 14.3 : : : 7 : 5.00 1 : : 80.0*: 20.0 : : : 5 1951 tlm 1960 : 2.63 48 61.0*: 20.3 : 11.9: 6 . 8 : : 59 17.30 1 0 : : 55.9*: 11.9 : 32.2 : : 59 1961 t/m 1970 5.22 64 63.7*: 15.4: 9.9 8.8 2.2: 91 23.33 2 7 : 2.3 50.0*: 8 . 0 : 38.6: 1.1: 88 1971 t/m 1981 11.27 111 33.3: 17.0*: 17.7 29.1 2.8: 141 25.07 5 6 : 35.9: 9.4: 53.9*: . 8 : 128 1982 9.50 8 47.1: 23.5*: 11.8 17.6 : 17 32.14 7 : 26.7: 13.3*: 46.7: 13.3: 15 1983 6.40 5 42.9: 14.3*: 14.3 28.6 : 7 : , 50.0*: 16.7 : 33.3 : : 6 1984 en later : 20.75 4 : 75.0*) ) : ! 25.0) 4 : ! )100.0 ! ! ! ! 4 -t~t~~ï---:--7~79---245--:-4ä~ä-:-ï7~5*:-ï3~ä-:-ï7~ä-:--2~ï-:-326-:-24~ï3---ïöï--:---~7-:-45~2-:--9~ä*:-43~Ö-:--ï~3-:-3Ö5-================================================================================================================================== ALLE KDMPLEKSEN 6.86 339 : 46.3 : 17.2*: 20.3 : 14.1 : 2.1: 523 : 24.04 102 .5 : 53.1*: 9 . 4 : 35.8: 1.2: 415 ( t : modaal)

(26)

IV. OVERIGE VARIABELEN VAN POTENTIELE PROBLEEMKOM-PLEXEN

Behalve variabelen die direkt te maken hebben met het ontwerp, is nog van een aantal andere variabelen onderzocht wat de relatie is tot de aanwezig-heid van de verschillende probleemkategorieën.

Het betreft hier variabelen, die niet 'ontwerpafhankelijk' zijn en daardoor slechts indirekt van invloed zijn op het komplex, zoals dat nu gebruikt wordt. Mogelijkerwijs zijn deze variabelen wel van belang voor het ontstaan van problemen.

- Allereerst wordt gekeken naar de bouwperiode van de potentiële pro-bleemkomplexen. Deze is van 434 komplexen bekend, dit is 65% van alle potentiële probleemkomplexen.

De perioden waarin het bestand opgesplitst is, zijn zodanig gekozen, dat er zowel sprake is van ongeveer vergelijkbare perioden kwa tijd, bouwvorm, bouwwijze als kwa voorschriften. De jaren 1982, 1983 en 1984 en later, worden onderscheiden, omdat verondersteld wordt dat het bij komplexen uit deze jaren vaak om 'aanloop'-problemen zal gaan.

Deze zelfde perioden zijn ook gehanteerd in de recente OTB-THD-onder-zoeken 'Aktuele leegstandsontwikkelingen in non-profit huurwoningen' (Heeger, e.a. 1985) en 'Strukturele leegstand in de naoorlogse woningvoor-raad' (Priemus, e.a. 1986).

In tabel 16 valt, binnen de kolom met alle potentiële probleemkomplexen, het grote aandeel komplexen uit de periode 1971 t/m 1981 op. Meer dan de helft (50,5%), van de komplexen waarvan de bouwperiode bekend is, dateert van na 1970. Misschien tegen de verwachting in, dateert slechts 21,4% van voor 1961. Het gemiddelde bouwjaar is 1969.

Leegstand/huurderving en beheerproblemen komen relatief vaker voor bij komplexen uit de periode 1971 t/m 1982. Hierin bevindt zich maar liefst 59,1 % van de potentiële probleemkomplexen met leegstand en 64,5% van de komplexen met beheerproblemen.

Daarentegen is van de meest recente komplexen, van na 1982, relatief min-der vaak leegstand bekend.

Zoals te verwachten viel, komen bouwtechnische problemen meer voor bij woningen uit de periode 1951 t/m 1960 en minder bij de woningen uit de laatste jaren. Echter, deze afwijkingen zijn niet zo groot als misschien verwacht zou worden.

Wanneer we naar de kumulatiefaktor kijken, dan valt op dat juist de kom-pI exen uit de periode 1951 t/m 1960 en 1971 t/m 1981 en vervolgens die uit 1961 t/m 1970, relatief vaker met verschillende problemen te kampen heb-ben.

- Zoals uit tabel 17 blijkt, komt niet alleen leegstand vaker voor bij de komplexen uit de periode 1971 t/m 1982, maar bovendien hebben deze kom-plexen ook een vrij hoog gemiddeld leegstandspercentage; ca. 10%. Opval-lend genoeg hebben de komplexen uit 1984 en later zelfs een leegstand van ruim 20% en scoren daarmee het hoogste. Of dit aan het geringe aantal ca-ses (4) ligt, of aan een grote zgn. 'aanvangsleegstand' bij bepaalde

(27)

komplex-IV IV

TABEL 18; 8gg!g~ekg §E8g!~!~g Ye~ E9Ig~I!gkg E89~kgg~E9~EkgE§g~ ~eeB EB9~kgg~=EeIgggB!gg~~

-.--------------------------------------------------- -NOORD OOST ZUID WES1,inkl·9~_std. ---------------- -WEST.exkl.gr.std. AMSTERDAM DEN HAAG ROTTERDAM UTRECHT

Alle potenti~le Leegstand en/ Bouwtechnische Woontechnische Sociale Beheer

probl.kompl. of Huurderving problemen problemen problemen problemen kumulatie ---------- ------- --- --------- -------

---abs. X abs. X abs. X abs. X abs. X abs. X abs. fakt.:

--- ---- ------- -------- ---- -------- ---~---: 98 93 143 337 248 37 5 44 3 14.6 13.9 21.3 50.2 3~:g .7 6.6 .4 59 43 56 187 111 35 1 40 17.1 12.5 16.2 54 .. 2 32.2 10.1 .3 11.6 45 44 78 178 13.0 12.8 22.6 51.6 14 8 17 77 12.1 6.9 14.7 66.4 25 38 37 109 12.0 18.2 17.7 52 .. 2 7

1 i

56 8.4 3.6 20 .. 5 67 .. 5 150 136 205 607 1.53 1. 46 1. 43 1.80 129 37.4 37 31.9 65 31.1 19 22.9 361 1.46 31 9.0 33 28.4 33 15.8 31 37.3 163 4.41 4 1.2 1 .9 2 1.0 1 1.2 9 1.80 12 3.5 5 4.3 8 3.8 3 3.6 68 1.55 2 .6 1 .9 1 .5 2 2.4 6 2.00 -t~t~~1---:--67ï----ïOÖ-%-\--345----ïÖÖ-%-

--345---

-ïÖÖ-%-

--ïï6----ïÖ;-%-

--;09----ïÖÖ-%-

---83----ïÖÖ-%-

---ï098---ï~64-: exkl.onbekend 0 0 0 0 0 0 . ----------------------- ---bron: DTB-bestand van potenti~le probleemkompleksen, 1986.

TABEL 19; 8~g!g~eh~ §E8~!~!~§ ~e~ EQI~~I!~h~ E8Qgh~~~~Q~Eh~~§~~ ~ee8 b~~§§le~~ ~~ ~~~8~~8~!~§L

LEEGSTAND in kategorie~n: MUTATIEGRAAD : in kategorie~n:

---+---------------- ---+--

---gemiddelde lminderl van 2: van Slvan 15:50% of: 9,emiddelde !minderl van 2: van 5 van lS1S0ï. of:

7. n. !dan 2'l..:tot 5 ltot lS:tot 50: meer-: n. ï. n. ldan 2%ltot 5 ltot 15 tot 50: meer J. n.

-NooFiö---

--

-

--8~76----4ï--\-33~8-\-27~5*·-;Ö~ö-·-ï7~5-·--ï~3-\--8Ö- -32~33----ï5--·---·-46~3-·-ï8~5* -3ï~5-\--3~7-\-- 54-OOST 5.08 3 9 : 48.6 : 12.2* 24.3 12.2 2.7 74 22.56 9 49.2 11.5* 36.1 : 3 . 3 : 61 ZUID 5.22 6 7 : 52.4*: 13.6 21.4 10.7 1.9 103 31.63 8 65.3* 5.3 28.0: 1.3: 75 WEST,inkl.gr.std. 7.39 192 : 47.0 : 16.9* 18.8 15.0 2.3 266 21.59 70 .9 51.8* 8.0 39 . 3 : : 224 WËST~~~kï:~;:~td.

-4:63---1

3 1-;

56.9*; 16.0 14.4 10.6 2.1 188

19:;1----39-

.6 56.6* 9.4 33.3 ; 159 AMSTERDAM 22.58 33 : : 40.0 54.3* 5.7 35 24.33 30 3.0 97.0*: 33 DEN HAAG .67 3 : 66.7*: 33.3 3 33.3 66.7* : 3 ROTTERDAM 3.00 2 2 : 35.1 : 37.8* 24.3 2.7 37 20.00 80.8* 7.7 11.5: 26 UTRECHT .00 3 \100.0 : \ 3 1 0 0 . 0 : • 3

-

t;

;ï-

-

---

-

--6:86---3

3 9--;-46:3-;-17:2.;-20:3-;-14:1-;--2:1-;

-

;2

3 -

-24:Ö4---102--·---:;-;-;3:1.;--9~4- -3;~8-;--1~2-;-41;-================================================================================================================================== ALLE KOMPLEKSEN 6.86 339 : 46.3 : 17.2*: 20.3 : 14.1 : 2.1 : 523 : 24.04 102 .5 : 53.1*: 9 . 4 : 35.8: 1 . 2 : 415 <* : modaal )

(28)

en, valt niet met zekerheid te zeggen, gezien de verdeling in kategorieën. Overigens valt op dat de verdeling naar bouwperiode ten aanzien van de leegstandskategorieën een verdeling laat zien, met voor alle perioden een grote meerderheid aan komplexen met weinig leegstand. Blijkbaar is de leegstand redelijk gespreid over komplexen uit de verschillende bouwperio-den en komt hoge leegstand niet specifiek voor bij komplexen uit een be-paalde periode.

De mutatiegraad laat een langzaam oplopende gemiddelde waarde zien naarmate de komplexen uit een recentere bouwperiode stammen. Afgezien van de periode 1971 t/m 1982, laat de verdeling naar mutatiekategorieën ook een gelijkmatig beeld zien.

Vooral de komplexen uit 1971 t/m 1981 kennen een hoge mutatiegraad. - In tabel 18 is een overzicht gegeven van de regionale spreiding van de po-tentiële probleemkomplexen. Deze is van alle 671 komplexen bekend. Zoals in paragraaf 11, bij de bespreking van de algemene variabelen al is aangege-ven, is het grote aandeel van de potentiële probleemkomplexen uit het wes-ten opvallend.

Exploitatieproblemen als leegstand/huurderving, woontechnische en sociale problemen komen naar verhouding nog minder voor bij komplexen uit het zuiden, maar meer bij die uit het noorden en het westen. Vooral opvallend bij komplexen met woontechnische en beheer problemen, is het zéér grote aandeel (ruim twee-derde) van het westen en van Amsterdam.

Van de komplexen uit Rotterdam is voor het overgrote deel alleen leeg-stand/huurderving bekend. Dit is mede veroorzaakt door de bron van deze komplexen, het onderzoek 'waardering hoogbouw' van Heeger (1986), dat weinig gegevens over andere probleemkategorieën oplevert.

Wanneer we naar de kumulatiefaktor kijken, blijkt dat bijna alle komplexen uit Amsterdam met alle probleemkategorieën te kampen hebben. Ook valt op dat de enkele komplexen uit Utrecht wèl met relatief véél problemen te kampen hebben.

Een groter-dan-gemiddelde kumulatiefaktor, komt ook voor bij komplexen uit Den Haag en het westen algemeen.

- Uit tabel 19 blijkt hoe de leegstand en mutatiegraad, ten aanzien van de potentiële probleemkomplexen, gespreid zijn over Nederland. Enorm opval-lend is het hoge gemiddelde leegstandspercentage van bijna 23% van kom-plexen uit Amsterdam. Ook frappant is dat de komkom-plexen uit Utrecht, die de op één na hoogste kumulatiefaktor hebben en de komplexen uit Den Haag, geen tot nauwelijks leegstand hebben.

Naast Amsterdam kent ook het noorden een relatief hogere gemiddelde leegstand.

Het voorgaande wordt grotendeels bevestigd bij de indeling in kategorieën. De gemiddelde mutatiegraad is zeer hoog (meer dan 30%) in het noorden en het zuiden en relatief laag (minder dan 20%) in de middelgrote steden in het westen. Dit kan mede beïnvloed zijn door het kleine aantal cases in enkele gevallen.

Volgens de indeling in kategorieën is het aantal mutaties vooral gering in Utrecht, Rotterdam en Den Haag en zeer groot in Amsterdam.

(29)

N

.j:"

TABEL 20; f<~!:!~~BygBtI Y81'! E:QI~I'!Il~h~ E:Bgf<h~~tI!SgtlE:hS!5§~1'! 1'!88B E:Bgf<h~~tI=!S8I~§gB!~~I'!-,

WDNINGKDRPDRATIE GEM.WDN.BEDRIJF KATEGDRALE INST. KDMMERCIELE BEH. EIGENAAR BEWONER totaal exkl.onbekend

Alle potenti~le Leegstand en/ Bouwtechnische Woontechnische Sociale Behee~

probl.kompl. of Huurderving problemen problemen problemen problemen kumulatie

--- --- --- ---

---a6s. X abs. X abs. X abs. X abs. X abs. X abs. fakt.

--- ----------- ----------- ------------- --- ------ ---458 69.6 209 61.5 265 77.9 100 87.7 171 84.2 64 78.0 809 1.77 114 17.3 61 17.9 57 16.8 12 10.5 29 14.3 14 17.1 173 1.52 13 2.0 2 .6 11 3.2 2 1.8 1 . 5 16 1.23 70 10.6 67 19.7 4 1.2 2 1.0 3 3.7 76 1.09 3 .5 1 .3 3 .9 1 1.2 5 1.67 ---------- ---------- --------- ------- ---------- ------ ---658 100 X 340 100 X 340 100 X 114 100 X 203 100 X 82 100 X 1079 1.64 13 5 5 2 6 1

bron: DTB-bestand van potenti~le probleemkompleksen, 1986.

TABEL 21; ê~!::!~~~~Q~~ ~el'! EQI~I'!II~h~ EBQêh~~~~Q~Eh~~§~1'! l'!eeB h~~ê§I6I'!Q ~I'! ~~IeII~êBeeQ-,

WONINGKORPDRATIE GEM.WDN.BEDRIJF ~ATEGDRALE INST. KOMMERCIELE BEH. EIGENAAR REWONER totaal

LEEGSTAND in kategorie~n: MUTATIEGRAAD : in kategorie~n:

------+---------------

---+---9,emiddelde minder van 2 van 5 van 15 50% of 9,emiddelde minder van 2: van 5 van 15 50% of

h n. dan 2% tot 5 tot 15 tot 50 meer n. ï. n. dan 2% tot 5 :tot 15 tot 50 meer n.

----------- ------- ---:---6.58 272 52.8* 17.6 10.9 16.8 2.0 358 25.20 93 .6 54.0*: 8.9 35.0 1.5 337 6.85 40 42.3 35.2* 11.3 8.5 2.8 71 12.00 9 53.3*: 13.3 33.3 45 2.73 11 83.3* 8.3 8.3 12 30.0 : 70.0* 10 28.50 8 4.3 1.4 84.1* 7.2 2.9 69 30.0 : 10.0 60.0* 10 .00 1 100.0 2 50.0

*

50.0 2 ---------- --- ---:---6.99 332 45.7 17.6* 20.5 14.1 2.1 512 24.04 102 .5 52.7*: 9.4 36.1 1.2 404 :========~============================================ =============================================================================

ALLE VOt1PLEKSEN 6.86 339 46.3 17.2*: 20.3 : 14.1 2.1 : 523 : 24.04 102 .5 53.1i: 9.4 35.8 1.2 415

---Ci : modaal)

(30)

De volgende twee variabelen zijn vooral van belang voor het exploitatiere-giem waaronder de komplexen vallen en zijn daardoor ook van invloed op het beheer van deze komplexen. Ze zijn dus ook indirekt van invloed op de mogelijkheden die de beheerder heeft om de voorkomende exploitatiepro-blemen te bestrijden. (De procentuele verdeling van deze variabelen wordt waarschijnlijk sterk be invloed door de gebruikte bronnen).

- Allereerst wordt in tabel 20 de beheervorm naar probleemkategorieën on-derscheiden. Van alle 658 komplexen waarvan de beheervorm bekend is (dit is 98%), blijkt bijna 70% in beheer te zijn bij woningkorporaties. Voor alle non-profit verhuurders samen is dit zelfs 88,6%.

Woningkorporaties lijken iets minder vaak en kommerciële beheerders juist relatief vaker met leegstand te kampen te hebben.

Daarentegen zijn komplexen met exploitatieproblemen als bouwtechnische en beheer problemen en zeker die met woontechnische en sociale proble-men, relatief vaker in beheer bij woningkorporaties. Dit blijkt ook uit de kumulatiefaktor •

Hieruit blijkt echter ook, dat volgens deze inventarisatie komplexen in be-heer bij kommerciële bebe-heerders, afgezien van leegstand, slechts zelden met problemen te maken hebben. In iets mindere mate geldt dit ook voor komplexen in beheer bij kategorale instellingen.

Dit effekt wordt mogelijk beinvloed door de neiging van kommerciële heerders om uit konkurrentie-overwegingen aan problemen geen grote be-kendheid te geven, terwijl non-profit beheerders de publiciteit regelmatig lijken te zoeken als drukmiddel naar de overheid.

- Niet alleen komt leegstand en/of huurderving bij kommerciële verhuur-ders relatief vaker voor, maar uit tabel 21 blijkt ook dat de leegstand bij kommerciële beheerders veel hoger is.

Opvallend is ook dat de gemiddelde leegstand en die uitgesplitst in kate-gorieën, bij woningkorporaties en vooral bij kategorale instellingen laag is. Overigens heeft toch nog 18,8% van de komplexen in beheer bij woningkor-poraties 15 of meer procent leegstand en bijna één op de drie potentiële probleemkomplexen in beheer bij korporaties, 5 of meer procent leegstand. Blijkbaar hebben korporaties relatief minder last van leegstand, maar heb-ben zij wél een aantal komplexen in beheer waarbij zich grote leegstands-problemen voordoen.

Over de gemiddelde mutatiegraad kan hier weinig gezegd worden, gezien het ontbreken van voldoende gegevens.

De indeling in kategorieën vertelt ons, dat bijna 55% van de potentiële probleemkomplexen in beheer bij woningkorporaties, een mutatiegraad van minder dan 5% heeft. Dat betekent dus, gemiddeld eens in de 20 jaar een verandering van bewoners.

Hoewel de potentiële probleemkomplexen van kategorale instellingen een lage leegstand kennen, is de mutatiegraad wel hoog. Dit geldt ook voor de komplexen in beheer bij kommerciële verhuurders.

- Behalve de beheervorm, is ook de financieringsvorm (tabel 22) van belang voor de mogelijkheden die er bestaan in het beheer van een komplex. De