Ustanowienie odrębnej własności lokali

(1)

Stanisław Cichosz, Tadeusz

Szawłowski

Ustanowienie odrębnej własności

lokali

Palestra 2/3-4(7), 84-88

(2)

STANISŁAW CICHOSZ • TADEUSZ S2AWŁOWSKI

Ustanowienie odrębnej własności lo k a li*

Do państw ow ych b iu r n o tarialn y c h zgłaszają się coraz liczniej stro n y zainteresow ane, k tó re p rag n ą sporządzić czynności p otrzeb n e do u stan o w ienia odrębnej w łasności lokali w m ałych dom ach m ieszkalnych złożo nych z 2—4 lokali w celu w yłączenia tych lokali spod publicznej gospo

d ark i lokalam i na podstaw ie przepisu art. 1 ust. 1 p k t 2 u staw y z dnia

28 m aja 1957 r. o w yłączeniu spod publicznej gospodarki lokalam i dem ów jednorodzinnych oraz lokali w dom ach spółdzielni m ieszkaniow ych (Dz. U. N r 31, poz. 131).

W m yśl pow ołanej wyżej ustaw y w yłączeniu spod publicznej gospo d a rk i lokalam i podlegają m. i. lokale m ieszkalne w m ałych dom ach m ieszkalnych złożonych z 2—4 lokali, stanow iących odrębną własność

różnych osób, jeżeli lokale te odpow iadają przew idzianym w ustaw ie w ym aganiom .

U stanow ienie odrębnej w łasności lokali m oże n astąpić na zasadzie p rz e pisów rozporządzenia P rezy d en ta R zeczypospolitej z d nia 24 października 1934 r. o w łasności lokali (Dz. U. N r 94, poz. 848). Rozporządzenie pow yż sze zm ienione zostało d ek retem P re zy d e n ta Rzeczypospolitej z dnia 14 s ty cznia 1936 r. (Dz. U. N r 3, poz. 21) oraz przepisam i w prow adzającym i praw o rzeczowe i p raw o o księgach w ieczystych, zaw arty m i w art. X V I d e k re tu z dnia 11 października 1946 r. (Dz. U. N r 57, poz. 321). Sposób u jaw n ienia w księdze w ieczystej p raw a odrębnej w łasności lokali p rz e w idziany je s t w rozporządzeniu M inistra Spraw iedliw ości z dnia 10 stycz nia 1948 r. (Dz. U. N r 3, poz. 22). Je śli chodzi o ustanow ienie odrębnej własności lokali na te re n ie W arszaw y, wchodzą tu rów nież w g rę p rze pisy d e k re tu z dnia 26 października 1945 r. o w łasności i użytko w an iu

* A r ty k u ł n in ie js z y z o sta ł w y d r u k o w a n y w n r z e 1 „ B iu le ty n u M in is te r s tw a S p r a w ie d liw o ś c i“ z 1958 r.

(3)

Nr 3 U S T A N O W IE N IE O D R Ę B N E J W Ł A S N O S C I L O K A L I 85

g ru n tó w na obszarze m. st. W arszaw y (Dz. U. N r 50, poz. 279), przepisy praw a rzeczowego o w łasności czasow ej, przep isy art. X X X IX § 3 p rze pisów w prow adzających praw o rzecz, i p raw o o ksw. oraz przepisy roz porządzenia M in istra Spraw iedliw ości z dnia 3 m aja 1948 r., w y d ane v/ porozum ieniu z M inistrem Odbudow y, w spraw ie zakładania i prow a dzenia ksiąg w ieczystych dla b u d y nk ó w n a obszarze m. st. W arszaw y, stanow iących odrębne nieruchom ości (Dz. U. N r 27, poz. 187).

W m yśl art. 21 pow ołanego w yżej rozporządzenia z 1934 r. o w łasności lokali przepisów powyższego rozporządzenia nie stosuje się do budy n ków będących w łasnością osób fizycznych w chw ili w ejścia w życie tegoż rozporządzenia. Poniew aż rozporządzenie, o k tó ry m m owa, weszło w życie z dniem ogłoszenia w dniu 28 października 1934 r., przeto nie stosuje się ono do budynków , k tó re w tejże dacie stanow iły własność osób fizycz nych. S tosuje się ono jed n a k do należących do osób fizycznych budynków w ybudow anych po powyższej d acie 28 p aździernika 1934 r.

W ydaje się, że ustaw odaw ca w cy to w anej ustaw ie o w yłączeniu lokali spod publicznej gospodarki nie m iał n a m yśli tego, aby w yłączenie lokali w m ałych dom ach m ieszkalnych skład ających się z 2 do 4 lokali ogra niczyć tylko do budynków , k tó re stały się w łasnością osób fizycznych dopiero p o d niu 28 października 1934 r., a to ty m bard ziej, że dom y je dnorodzinne podlegają w yłączeniu spod przepisów o publicznej gospodarce lokalam i, by leby tylk o odpow iadały przepisom w spom nianej u staw y — bez względu na datę ich w ybudow ania.

Jed n ak ż e w y raźn y przepis art. 21 rozporządzenia z 1934 r. o własności lokali uniem ożliw ia u stanow ienie odrębnej w łasności lokali w budynkach w ybudow anych przez osoby fizyczne przed dniem 28 października 1934 r. Choćby n aw et spółdzielnia w ybudow ała dla swego członka dom, a przed dniem 28 października 1934 r. przeniosła w łasność n a tegoż członka, i cho ciażby dom ten składał się z 2—4 lokali oraz był obecnie w spółw łasnością

różnych osób, nie m ożna w tak im dom u ustanow ić odrębnej w łasności lokali.

O graniczenie możności w yłączenia lokali spod publicznej gospodarki lokalam i we w spom nianych m ałych dom ach jed y n ie do budynków , k tó re stały się w łasnością osób fizycznych po d niu 28 października 1934 r., nie w y daje się ani słuszne, ani uzasadnione i d lateg o naszym zdaniem n a le żałoby dążyć do znow elizow ania w spom nianego rozporządzenia z 1934 r. o własności lokali w ty m sensie, żeby znieść ograniczenia możności u sta now ienia odrębnej w łasności lokali w dom ach należących do osób fizycz nych i dopuścić u stanow ienie w łasności lokali w taikich dom ach bez w zglę du na datę, w k tó rej osoby te sta ły się w łaścicielam i. Można osiągnąć

(4)

8 6 S T A N IS Ł A W C IC H O S Z — T A D E U S Z S Z A W Ł O W S K I £ f r 3

ten sk u tek bądź przez skreślen ie w ogóle art. 2 1 cytow anego rozporzą

dzenia o w łasności lokali, bądź też przez odpow iednią zm ianę przepisu tego a rty k u łu .

Podk reślić należy, że zgodnie z art. 21 pow ołanego w yżej rozporzą dzenia o w łasności lokali do p ow stania odrębnej w łasności lokali p o trzeb n y je s t w pis w księdze w ieczystej. Dopóki n ie m a w pisu w łasności lokalu na im ię w łaściciela w księdze w ieczystej, dopóty lokal te n n ie stanow i przed m io tu odrębnej własności.

W spom niane w yżej p rzep isy p row adzące do uzyskania w pisu odrębnej w łasności lokali są w obecpej chw ili bardzo tru d n e do w ykonania, zw ła szcza jeśli się zważy, że takich dom ków o 2— 4 lokalach, k tó re m ogłyby być w yłączone spod publicznej gospodarki lokalam i, je s t w k r a ju chyba w iele tysięcy. W każdym w y p ad k u trz e b a sporządzać p la n y ty c h b u d y n ków i poszczególnych lokali, uzyskiw ać zaśw iadczenia w ładz budo w lany ch 0 sam odzielności pom ieszczeń stanow iących te lokale, opisy ty c h lokali 1 budynków , stw ierd zen ie d aty w ybudow ania i podziału obciążeń n a poszczególne lokale, trzeb a zaw ierać um ow y o u stan ow ien ie odrębnej w łasności, urządzać księgi w ieczyste i w ykonać cały szereg czynności z tym zw iązanych.

Na te re n ie m. st. W arszaw y sp raw y te k o m p liku ją się jeszcze bardziej. Je śli chodzi o b u d y nk i w W arszaw ie stanow iące odrębne nieruchom ości (art. X X X IX § 3 przepisów w prow . praw o rzecz, i p raw o o ksw), w ładze obow iązane do w ydania stw ierdzeń, że b u d y n ek odpow iada w aru nk om p rzew id zian y m w art. 5 d e k re tu z dnia 26 paźd ziernik a 1945 r. o w łas ności i użytk ow an iu g ru n tó w na obszarze m. st. W arszaw y oraz do w y d aw ania opisów i planów , w m yśl § 4 i 5 rozporządzenia o zakładaniu k siąg w ieczystych dla tak ic h bud yn k ó w — ani ty c h stw ierdzeń, ani opi sów i planó w nie w ydaw ały, co w yw ołało te n skutek, że n a tere n ie W arszaw y w ogóle nie m a ksiąg w ieczystych dla b u d yn kó w i w szystkie sp ra w y w zakresie obrotu tak im i bu dy n kam i nie m ogą uzyskać w łaści wego biegu w sądzie prow adzącym księgi w ieczyste.

Je śli chodzi o b u d y n k i w zniesione w W arszaw ie po w ejściu w życie d e k re tu z dnia 26 października 1945 r. o w łasności i użytk o w an iu g ru n tów na obszarze m. st. W arszaw y (Dz. U. N r 50, poz. 279), to naszym zda niem b u d y n k i ta k ie n ie są odrębnym i nieruchom ościam i, a p raw o w łas ności osoby, k tó ra b u d y n ek wzniosła, pow stanie po zaw arciu um ow y o w łasność czasow ą przez w pis w księdze w ieczystej albo po nabyciu cd P a ń stw a nieruchom ości na zasadzie przepisów u staw y z dnia 28 m aja 1957 r. (Dz. U. N r 31, poz. 132).

(5)

Nr 3 U S T A N O W IE N IE O D R Ę B N E J W Ł A S N O Ś C I L O K A L I ₈₇

U stanow ienie odrębnej w łasności lokali n a stę p u je przez z a w a rc ie um o w y w form ie ak tu n o tarialn eg o pod ry go rem niew ażności. U m ow a ta pow inna określać:

1) rodzaj, położenie i rozm iar poszczególnych lokali z p ow o łan iem się

n a plan;

2) stosunkow y udział w łaścicieli lokali w e w spółw łasności n ie ru c h o

mości, z k tórej w ydzielona została w łasność lokali;

3) w zajem ne p raw a i obowiązki w łaścicieli lokali, a w szczególności stosunkow y udział w łaścicieli poszczególnych lokali w ponoszeniu w spól n y c h w yd atk ó w i kosztów, połączonych z zarządem i u trz y m a n ie m w spól nej nieruchom ości;

4) zasady zarządu w spólną nieruchom ością i nadzoru n a d zarządem . Do sporządzenia tej um ow y należy przedstaw ić zaśw iadczenie, w y d a ne przez w łaściw ą w ładzę budow laną stw ierdzające, że lo k ale w b u d y n k u stanow ią sam odzielne pom ieszczenia, oraz p lan y z opisam i całego b u d y n k u i poszczególnych lokali.

Z zaśw iadczenia tego oraz z opisów i planów p ow inny w y n ik a ć d an e p otrzeb n e do dokonania w pisów w księgach w ieczystych, a w ięc położe n ie lokalu (dom frontow y, oficyna, k ondygnacja itp.) z oznaczeniem lokalu k o lejn y m n um erem , ilość izb każdego lokalu i ich rodzaj, sposób k o rz y sta n ia (m ieszkanie, lokal handlow y, fabry czn y itp.), pow ierzchn ia lokalu.

Na plan ie pow inny być w skazane części w spólne nieruchom ości, o któ ry ch m ow a w art. 1 ust. 2 rozporządzenia z 1934 r. o w łasno ści lokali, p o w stałe po w ydzieleniu lokali. Poza ty m w zaśw iadczeniu p o w in n a być w skazana d a ta w ybudow ania b u d y n k u ze w zględu na tre ść a rt. 2 1 ro z

porządzenia o w łasności lokali, a pon ad to jeżeli chodzi o b u d y n k i w m. st. W arszaw ie, p o trzeb n e je s t stw ierdzenie w ładzy bud o w lan ej, że b u d y n e k odpowiada w aru n ko m p rzew id zian y m w art. 5 d e k re tu z dnia 26 paź dziernika 1945 r. o w łasności i użytko w an iu g ru n tó w na obszarze m. st. W arszaw y (Dz. U. N r 50, poz. 279) oraz w y m iary budy n ku.

Co się tyczy podatków i opłat w zw iązku z um ow ą o u stan o w ien ie odrębnej w łasności lokali, to — naszym zdaniem — zagadn ienie w ty m zak resie przed staw ia się, ja k następu je.

Przew idziane w art. 20 u stęp 2 i 3 pow ołanego rozporządzenia o w łas ności lokali zw olnienia od podatków i opłat uchylone zostały przez prze-* pisy: art. 23 usit. 2 p k t 7 d e k re tu o p o d a tk u od nabycia p ra w m ajątk o w y ch , a rt. 106 przepisów o kosztach sądow ych w sp raw ach c y w iln y ch oraz § 30 rozporządzenia o opłatach za dokonanie czynności n o tarialn y ch .

(6)

88 S T A N IS Ł A W C IC H O S Z — T A D E U S Z S Z A W Ł O W S K I _{Nr 3}

Je śli chodzi o podatek od nabycia p ra w m ajątkow ych, o płaty za doko nan ie czynności no tarialn ej i opłaty sądow e w zw iązku z ak tem u stan o w ienia o d ręb n ej w łasności lokali — ak t ta k i trak to w ać należy jako zniesienie w spółw łasności. Stosować więc tu należy przepisy a rt. 4 d e k re tu o p o d a tk u od nabycia p ra w m ajątk o w y ch . Je śli w artość lokali odpo w iada w arto ści części idealnych nieruchom ości i jeśli od nabycia p raw a w spółw łasności uiszczono n ależn y p o d atek lub n ab ycie to nie podlegało podatkow i — um ow a o u stanow ienie odrębnej w łasności lokali nie podlega opodatkow aniu.

W w y p a d k u gdy w artość lokalu nie odpowiada w artości części ide alnych, opodatkow aniu podlega nadw yżka. Stosow nie do art. 11 rozporzą dzenia M in istra Finansów z dnia 1 2.X. 1951 r. w sp raw ie w ykonania d e

k re tu o p o d atk u od nabycia p ra w m ajątk ow ych (Dz. U. z 1952 r. N r 7, poz. 43) n ad w y żk a w arto ści lokalu ponad w artość części id ealn ych podlega o po datkow aniu zarów no przy nabyciu nieodpłatnym , ja k i odpłatnym .

Dla u sta le n ia ew en tu aln ej n adw yżki bierzem y za podstaw ę z jednej stro n y w artość w ydzielonego uczestnikow i um ow y lokalu w raz z p rzy n a leżnym do tego lokalu udziałem w e w spólnej własności, a z drugiej stro ny w arto ść id ealn ej części w e w łasności nieruchom ości tegoż uczestnika przed zaw arciem um ow y o u stanow ieniu odrębnej własności.

W zak resie opłat za dokonanie czynności n o tarialn y ch od aktu o u sta now ienie o d ręb n ej w łasności lokali pobrać należy o p łaty z § 3 i 8 pk t 2

rozporządzenia o tych opłatach.

Od w niosku o w pis p raw a własności na podstaw ie um ow y o ustano w ieniu odrębnej w łasności lokali przy p ad a w pis stały w kw ocie zł 50 w e dług p ostanow ień art. 77 ust 1 p k t 1 przepisów o kosztach sądow ych — z zastrzeżen iem w y n ik ający m z ust. 2 tegoż arty k u łu .