„Mieszkanie Plus”

ARCHITEKTURA I DESIGN

10

Systemowe podejście do realizacji „Mieszkania plus” już od etapu formułowania jego założeń jest niezbędne i jednocześnie stwarza szansę dla całego sektora budowlanego.

„Mieszkanie Plus”

realne zagrożenia

polemika

C

Oczywiście, że tak. Przyczyn może być wiele: polityczne, fi- nansowe, związane z dystrybucją mieszkań, ale także…

techniczno-organizacyjne, tj. związane z samym procesem inwesty- cyjno-budowlanym. Przyglądając się programom, które publiczne pieniądze miały zamieniać na obiekty budowlane, z łatwością moż- na dowieść popularnego twierdzenia, iż każda złotówka w sektorze prywatnym wykorzystywana jest o wiele efektywniej, niż ta wydawana przez publicznych zamawiających. Powodzenie „Mieszkania plus” za- leży wprost od wyeliminowania negatywnych (używając eufemizmu) zjawisk w budownictwie. Jakich?

Powszechne stosowanie w kontraktach rozliczeń ryczałtowych

Ryczałt bardzo ułatwia zamawiającym zlecanie budowy obiek- tów. Artykuł 632 k.c. jest precyzyjny. Jeśli nie można było przewidzieć prac, które do wykonania obiektu są niezbędne, to koszty ich wyko- nania ponosi wykonawca. Zamawiający skrzętnie korzystają z tego zapisu. Gdy inwestycja jest słabo przygotowana przez stronę zleca- jącą (np. stare, nieaktualne badania poziomu wody gruntowej, pro- jekt zawierający dużo błędów itp.), to wzrasta liczba nieprzewidzia- nych sytuacji na budowie, którym musi rzeczowo i finansowo zara- dzić wykonawca robót. Na budowie powstają wtedy spory. Strony umowy o roboty budowlane zaczynają się bardziej skupiać na doku- mentowaniu swoich działań pod spodziewany, przyszły proces sądo- wy, niż na realizowaniu zadania. Przy słabo przygotowanych inwesty- cjach konflikty są jeszcze bardziej zaciekłe. Zamawiający nie przyzna przecież, że zawiódł, przygotowując inwestycję. By dowieść swojej fa-

chowości, jeszcze bardziej punktuje wykonawcę, by to u niego wykazać brak fachowości. Budowa staje się miejscem, gdzie nie rozwiązuje się problemów stających na drodze do wspólnego celu zamawiającego i wy- konawcy, tj. sprawnego wzniesienia obiektu, a jedynie udeptaną ziemią, na której strony wymieniają pisemne ciosy mające udowodnić własne ra- cje, stając się jednocześnie przyszły- mi dowodami w sądzie. Efekt? Wyko- nawcy, składając oferty na kontrakty, które mają być realizowane w opar- ciu o ryczałt, uwzględniają powyż- sze zjawiska w wysokości składa-

nych ofert. Innymi słowy: podmiot zlecający roboty budowlane na ba- zie ryczałtu zawsze dostaje wyższe oferty, niezależnie od tego, czy nieprzewidziane projektem roboty wystąpią, czy nie. My – podatnicy – opłacamy wobec tego obiekty, które nam służą, ale i płacimy za ryzy- ko wystąpienia nieprzewidzianych prac, nawet gdy ich nie ma.

Coraz częstsze stosowanie formuły

„projektuj i buduj” (P+B)

Zamawiający, który chce pozbyć się problemu jakości dokumenta- cji technicznej, może zlecić wykonanie obiektu łącznie z projektowa- niem. W tym trybie praktycznie sam siebie pozbawia wyboru. Przed zleceniem nie ma jeszcze ani projektu budowlanego, ani projektów wykonawczych. Nie można więc policzyć, ile poszczególnych robót będzie wykonanych. Rozliczenie kosztorysowe, tj. na podstawie ob- miaru (ilości rzeczywiście wykonanych prac) i cen jednostkowych z oferty, nie jest możliwe. Niezbędny jest ryczałt z opisanymi wyżej wadami. W trybie zlecenia P+B zamawiający pozbywa się ryzyka wy- konania słabego projektu, ale także nie musi decydować, jaka tech- nologia zostanie zastosowana do wykonania danego elementu bu- dowli. Efekt? Wykonawcy, składając ofertę, mają jeszcze więcej nie- wiadomych. Uwzględniają ten fakt w wysokości składanych ofert, od- powiednio je przy tym podwyższając. Nie dość, że spada na nich od- powiedzialność także za wybór technologii, to jeszcze czas projekto- wania jest ograniczony, co wpływa oczywiście na jakość dokumenta- cji projektowej. W przypadku dużych, skomplikowanych obiektów zle- canych w formule P+B, premia za ryzyko wykonawcy stanowi cza- sem nawet 20% wartości oferty. Innymi słowy: gdyby wykonawcy mie- li pewność, że za prace, których ani inwestor, ani projektant, ani wyko- nawca nie przewidzieli, otrzymają dodatkową zapłatę, kwoty ofert mo- głyby spaść w niektórych przypadkach nawet o 1/5. Na razie nie spa- dają. Płacimy my – podatnicy.

Nienależyty nadzór inwestorski

Wznoszenie budynków wielorodzinnych przez deweloperów to szczególny przypadek kontraktów P+B spoza zamówień publicznych, jednak analogiczne zjawiska można znaleźć także na budowlach po- wstałych pod rygorami Prawa Zamówień Publicznych (PZP). Dewelo- per jest inwestorem. W jego gestii jest także wykonanie projektu bu- dynku. Jako inwestor jest także zwykle zobowiązany (pozwoleniem na budowę) powołać zespół inspektorów nadzoru inwestorskiego. De- weloper często posiada potencjał do wykonania obiektu siłami wła- snymi. Wtedy skupia wszystkie cztery funkcje wymienione w prawie budowlanym (inwestor, projektant, kierownik budowy, inspektor nad- zoru inwestorskiego) w jednej organizacji. Prawo Budowlane zakazu-

Hubert Anysz, Krzysztof Kaczorek, Aleksander Nicał

Politechnika Warszawska

Powodzenie

„Mieszkania plus”

zależy od

wyeliminowania negatywnych zjawisk

w budownictwie.

Jakich?

je jedynie osobom fizycznym łączenia funkcji kierownika budowy i in- spektora nadzoru inwestorskiego. Jeśli wszystkie strony procesu bu- dowy podlegają jednej organizacji, to jakąż ma ona łatwość w wyko- naniu obiektu, który tylko wygląda tak, jak powinien. Niektórzy z tego typu inwestorów liczą zapewne na to, iż wady celowo przez nich ukry- te dadzą znać o swym istnieniu już po okresie gwarancji. Efekt? Z po- wodu nieuczciwego dewelopera cierpią jedynie nabywcy mieszkań.

W przypadku zamówień publicznych, gdy nieuczciwy inspektor nad- zoru zostanie skuszony przez wykonawcę i działa po części na jego korzyść, to za wady ujawnione po okresie gwarancji lub za droższą niż zwykle eksploatację obiektu płacimy my – podatnicy.

Kryterium najniższej ceny jako jedyne kryterium oceny ofert wykonawców

To w założeniu dbałość o publiczne pieniądze. Życie jednak za- wsze jest bogatsze niż ludzka wyobraźnia. Konkurowanie jedynie naj- niższą wartością oferty powoduje czasami, że wykonawca składa naj- niższą (jak się później okazuje) ofertę z całą świadomością tego, iż danego obiektu nie da się wykonać za proponowaną kwotę. Przyczy- ny takiego kroku mogą być różne: chęć nieuczciwego osiągnięcia zy- sku, brak innych zleceń (konieczność zapewnienia pracy personelo- wi; grupowe zwolnienia czy pensja płacona za brak pracy są droższe dla wykonawcy niż kontrakt zrealizowany ze stratą). Wykonawcy jako przedsiębiorcy posiadają naturalną, konieczną dla ich istnienia dąż- ność do osiągania zysku. W trakcie budowy pojawiają się więc pró- by nieuczciwego obniżenia kosztów (tańsze materiały, niewypłaca- nie części wynagrodzenia podwykonawcom robót, podkupowanie in- spektorów nadzoru inwestorskiego, by testy jakości robót wykony- wane były jedynie we wskazanych przez wykonawcę miejscach itd.).

Efekt? Za wady obiektów ujawnione po okresie gwarancji czy drogą eksploatację obiektów płacimy, jak już wiadomo, my – podatnicy. Za upadłość podwykonawców również my.

Zmowy przetargowe

Światek budowlany w Polsce nie jest duży – o spektakularnych suk- cesach czy wpadkach firm i osób wiedzą wszyscy. Świat zarządów, prezesów średnich i dużych firm budowlanych jest dużo węższy – wszyscy się znają. Gdy warunki są sprzyjające, tj. wiadomo, kto bę- dzie składał ofertę w danym postępowaniu przetargowym i nie ma du- żo oferentów, to pojawia się skłonność przedsiębiorstw do łamania prawa. Oferenci uzgadniają wartości ofert każdego z nich przed prze- targiem. Oczywiście wszystkie są wyższe od rynkowych, tj. takich, które byłyby w przypadku, gdyby konkurencja pomiędzy oferentami rzeczywiście istniała. Wygrywa oferent, który dał najniższą cenę, ale jego zysk jest i tak dwu-, trzykrotnie wyższy od tego, który mógłby od- notować, gdyby zmowy nie było. Dla utrudnienia wykrycia zmowy jed- na z ofert zawiera formalne błędy. Zostaje odrzucona, z pozostałych wygrywa najniższa. Efekt? Za zawyżoną cenę wykonania obiektu bu- dowlanego płacimy my – podatnicy.

Kontrakt obmiarowy rozliczany kosztorysowo (na podstawie cen jednostkowych

z oferty i rzeczywistej ilości wykonanych prac) nie jest idealny

Zlecenie wykonania robót budowlanych z rozliczeniem kosztory- sowym nie posiada wad ryczałtu. Nie można go zastosować dla try- bu „projektuj i buduj” (bo w chwili składania oferty nie ma jeszcze do- kumentacji projektowej), a więc wad „P+B” też nie ma. Nieuczciwi

R E K L A M A

ARCHITEKTURA I DESIGN

12

polemika

bi inwentaryzację prac i nowym postępowaniem przetargowym zle- ca niewykonane prace, ale już za rynkową cenę. Efekt? Za wyjątkowo drogie prace z pierwszych etapów budowy płacimy my – podatnicy.

Przykłady drenażu naszych kieszeni spowodowanego urzędni- czą niegospodarnością czy nieuczciwością wykonawców (lub na od- wrót) można by mnożyć, popierać informacjami z Internetu, odnajdy- wać raporty NIK potwierdzające opisane wyżej mechanizmy. Moż- na by docierać do informacji o procesach uniewinniających podej- rzanych o niegospodarność czy malwersacje, rzadziej skazujących za wyżej wymienione winy. Rzecz jednak nie w tym, by osaczać czy- telnika zawsze przecież ciekawą wiedzą o malwersacjach. Kluczo- we jest to, jak wyeliminować opisane wyżej zjawiska z budownictwa, a w szczególności sprawić, by rządowy program „Mieszkanie plus”

miał większe szanse na sprawną, zgodną z założeniami realizację.

Czy niska cena 1 m² mieszkania i przyzwoita, wymagana dokumen- tacją projektową jakość jest do pogodzenia? Naszym zdaniem jest to wykonalne. Wymaga jednak systemowego podejścia do realizacji te- go programu. Ludzkich ułomności (skłonności do nieuczciwego za- robku) zapewne nie da się wyeliminować, ale można zastosować ta- kie mechanizmy (w znaczeniu systemu zarządzania, procedur, na- rzędzi kontrolnych), które znacząco ograniczą opisane wyżej i inne patologie budownictwa publicznego w Polsce. Większość osób po- dejmujących decyzje w budownictwie, czy to po stronie wykonaw- cy, czy zamawiającego, ma świadomość opisanych wyżej negatyw- nych zjawisk. Mimo to zjawiska te wciąż występują. Dlaczego? Trud- no o jednoznaczną odpowiedź. Jedni boją się utraty pracy, innym jest tak po prostu wygodnie, jeszcze inni liczą własne zyski. Urzędnicy odpowiedzialni za inwestycje budowlane prawdopodobnie boją się, że brak sporów z wykonawcą robót zostanie odebrany jako sprzyja- nie wykonawcy i niegospodarność. Systemowe podejście do realiza- cji „Mieszkania plus” już od etapu formułowania jego założeń jest nie- zbędne i jednocześnie stwarza szansę dla całego sektora budowla- nego. Zastosowanie niespotykanych dotąd standardów wyboru lo- kalizacji, wyboru projektu technicznego, kryteriów oceny ofert, mo- nitoringu realizacji, nadzoru nad budową może – poprzez pozytyw- ny przykład – stać się dobrą praktyką nie tylko dla „Mieszkania plus”, ale dla całej sfery budownictwa, realizowanego zarówno w oparciu o PZP, jak i sektor prywatny. I nie jest to tylko czcza mrzonka. Nie- które z praktyk wymaganych przez PZP są stosowane także poza nim, bo… są przydatne, dobre dla inwestorów i wykonawców. n wykonawcy potrafią jednak dobrze zarobić także na takim kontrakcie.

Załóżmy, że taki wykonawca posiada szczegółowe informacje o wyni- kach badań gruntowych z miejsca przyszłej budowy, zanim rozpocz- nie się proces projektowania budynku. Wie, że ze względów technicz- nych nie można zastosować tam fundamentów typu A. Powstaje jed- nak dokumentacja projektowa przewidująca wykonanie 1000 m² fun- damentów typu A i 10 m² fundamentów typu B. Wykonawca składa więc ofertę, w której cena fundamentu typu A jest bardzo niska (tak ni- ska, że wpływa na wartość całej oferty) i wykonawca wygrywa prze- targ. W ofercie fundamenty typu B mają bardzo wysoką cenę jed- nostkową. Jest ich niewiele, więc nie powoduje to zawyżenia warto- ści oferty. Rozpoczyna się budowa i okazuje się, że zaprojektowa- nych fundamentów typu A nie można wykonać ze względu na wa- runki gruntowe. Powstają rysunki zamienne do projektu, na których wszystkie fundamenty są typu B, których cena ofertowa była wyjąt- kowo wysoka w stosunku do tej spotykanej na rynku. Efekt? Nietrud- ny do przewidzenia. Za zbyt drogie roboty fundamentowe płacimy my – podatnicy.

Celowe „upadłości”

Podczas analiz złożonych ofert, gdy zamawiający, pominąwszy ce- ny jednostkowe robót, zbytnio skupi się na łącznej cenie za obiekt, może nie zauważyć np. niespotykanie wysokich cen jednostkowych robót realizowanych w pierwszych etapach budowy, a bardzo niskich dla skomplikowanych robót instalacyjnych czy dla robót wykończe- niowych, zwykle kończących budowę. Wykonawca, który planuje jed- norazowo osiągnąć duży zysk, może złożyć ofertę o opisanej wyżej strukturze kosztów i po zrealizowaniu drogich prac o bardzo korzyst- nych cenach ogłosić upadłość (takie postępowanie wymaga żmud- nych przygotowań). Zamawiający traci generalnego wykonawcę, ro-

Dariusz Stefaniuk

Prezydent Białej Podlaskiej

Cieszę się, że tak szybko doszliśmy od intencji do realizacji inwestycji. Działka na której powstaną mieszkania znajduje się w centrum nowo powstającego osiedla, uzbrojona w niezbędne media. Uważam, że ten projekt jest skrojony na miarę dla naszego miasta. Ludzie, którzy niedługo tutaj zamieszkają, będą mieli dach nad głową w dogodnej lokalizacji, z bliskim dojazdem do szpitala, szkół i ważnych miejskich instytucji.

Szybka realizacja projektu to potwierdzenie dobrej współpracy naszego miasta z rządem.

Ruszyła budowa mieszkań w programie Mieszkanie Plus

• Do programu Mieszkanie Plus przystąpiły już 64 gminy z całej Polski.

• Rozpoczęto budowę 186 mieszkań czynszowych w Białej Podlaskiej. To pierwsza inwestycja realizowana w ramach programu Mieszkanie Plus.

• W Jarocinie została podpisana umowa

z generalnym wykonawcą pierwszego z trzech osiedli w ramach inwestycji finansowanej przez Fundusz Municypalny.

258 mieszkań czynszowych, jakie powstaną, zostanie włączonych do oferty programu Mieszkanie Plus.

• Do programu Mieszkanie Plus dołączyło również Opole. Na wstępnie wytypowanej przez miasto działce może powstać około 353 mieszkań.

• BGK Nieruchomości S.A. dysponuje około

180 ha wstępnie wytypowanych gruntów pod

budownictwo mieszkaniowe. Może na nich

powstać nawet 15 tys. mieszkań.