d
l ,"
,
- - --- ---~-~--
OTBOUWSTENEN
Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11, 2629 JA Delft Tel. (015) 278 30 05 Fax (015) 278 44 22 E-mail mailbox@otb.tudelft.nl http://www.otb.tudelft.nl
26
,.~- - - ---~
MARKTPOSITIE HOOGBOUW ZOETERMEER
F. Wassenberg L. Kuyers
De serie OTBouwstenen wordt uitgegeven door: Delft University Press
Mekelweg 4 2628 CD Delft Tel. (015) 278 32 54 Fax (015) 278 16 61
Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van: Vestia Zoetermeer
R.K. Woningbouwvereniging 'De Goede Woning' Christelijke Woningstichting Zoetermeer (CWZ) Gemeente Zoetermeer
CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BmLIOTHEEK, DEN HAAG Wassenberg, F.
Marktpositie hoogbouw Zoetermeer / F. Wassenberg en L. Kuyers - Delft: Delft University Press. -lil. -(OTBouwstenen / Onderzoeksinstituut OTB, ISSN 1384-1173 : 26)
ISBN 90-407-1657-9 NUGI 655
Trefw. : herstructurering , hoogbouw , Zoetermeer Copyright IC 1998 by Onderzoeksinstituut OTB
No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means, without written permission from the publisher: Delft University Press, Mekelweg 4, 2628 CD Delft, The Netherlands.
.... ~ - - -
-INHOUD
1 INLEIDING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 2 WONINGVOORRAAD. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 2.1 Aantallen. . . .... .. .... . . .. . . 3 2.2 Kenmerken . . . .. . . .. ... .. . . 32.3 Segmentatie van de Zoetermeerse woningmarkt . .. .. . . 5
2.4 Prijzen . . . .. . . .. . . ... .. . . 7
2.5 Investeringen in de hoogbouw ... . . .. . . ... .. . . .. 8
3 BEWONERS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 11
3. 1 Inwoners. . . . .. . . .. .. ... . . .. . . 11
3.2 Kenmerken bewoners naar marktsegment . . . .. ... . . 14
3.3 Leeftijd.. ... ... .. . ... ... .. .. . . .. . .. .. 16
3.4 Inkomens per wijk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 17
3.5 Samenvatting. .. ... . . ... ... .. . . .... . . 17
4 BEWONING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
4.1 Mutatiegraad . . . ... . . ... ... . . .. . .. . . .. .. 19
4.2 Populariteit . . ... .. .. .. . . .... .. . .. .. .. . . 21
4.3 Sterkte/zwakte analyse per wijk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
4.4 Gegevens uit het aanbodmodel . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 23
4.5 Hoogbouw vergeleken met de rest van Zoetermeer . . . .. . 24
4.6 Samenvatting .. ... . . .. . . .. .. ... . ... 26
5 WOONSATISFACTIE EN VERHUISPLANNEN . . ... .. . . .. 27
5.1 Tevredenheid met woning en woonomgeving . . . . . . . . . . . .. 27
5.2 Verhuisplannen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 29
5.3 Samenvatting ... .. . . .. . .. .. . . .. . .... . . 31
6 TOEKOMSTIGE VRAAG EN AANBOD OP NATIONAAL EN REGIONAAL NIVEAU . . . .. . . ... .. . . .. . . 33
6.1 Kenmerken en ontwikkelingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 33
6.4 De woningmarkt in 2005 volgens Quatro: de Monitor
Woning-markt Haaglanden . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
6.5 Lokale berekeningen met behulp van het Sonar-model . . . 39
6.6 Haagse toekomstscenario's . . . . . . . . . . . . . . . 39
6.7 Conclusie . . . ... ·· · ·· · · ·· ·· 40
7 NIEUWBOUW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 43
7.1 Nieuwbouw en de effecten op de woningvoorraad . . . . . . . . .. 43
7.2 Conclusies . . . .. . . ·· · · 46 8 HERSTRUCTURERING . . . . . . . . . . . .. 49 8.1 Herstructurering in Haaglanden . . . . . . . . . . . . . . .. 49 8.2 Samenvatting .. . . · ·· · · 52 9 WOONRUIMTEVERDELING EN VERHUIZINGEN . . . 53
10
9.1 Mobiliteit op de woningmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . 53 9.2 Regionale woonruimteverdeling . . . . . . . . . . . . . . .. 54 9.3 De nieuwe Huursubsidiewet .. . . ... .. . . 56 9.4 Samenvatting. . ... . . · · · ·· · · ··· ·· 58 SOCIAAL-CULTURELE FACTOREN . . . . 10.1 Woonwensen . . . .. . . . .. . . .. . . . 10.2 Kansen en bedreigingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 59 60 11 SAMENVATTING EN CONCLUSIES . . . 6311.1 De huidige positie van de Zoetermeerse hoogbouw . . . 63
11.2 Toekomstige ontwikkelingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
": - - - - - -- -- -
-1
INLEIDING
"The problem is, what's the problem?" (Dutch housing managers visiting Liverpool's high rise estates)
Wie vanuit de Nederlandse situatie, specifieker nog, de Zoetermeerse situatie in een probleemgebied als Liverpool belandt, kan zich vertwijfeld afvragen waarover we ons in Nederland druk maken. Tijdens een excursie naar Engeland viel bovenstaand citaat dan ook geregeld te horen. Het omgekeerde zou echter ook gelden als bewoners van een Zuid-Amerikaanse krottenwijk Liverpool bezoeken. Er is altijd een baas boven baas, ook bij woningmarktproblemen.
De woningmarkt werkt echter niet internationaal, maar vooral lokaal en regionaal. In Zoetermeer vormen de hoogbouwflats uit de jaren zestig en begin zeventig het onderste segment van de plaatselijke woningmarkt. De vraag is hoe dit marktseg-ment het over een aantal jaren zal doen, als de VINEX-Iocaties bebouwd worden, als de herstructurering in Den Haag op gang komt, als er veranderingen in de woon-ruimteverdeling plaatsvinden, als woonwensen veranderen, enzovoort.
Deze vragen waren aanleiding voor de gemeente Zoetermeer en de drie Zoetermeer-se woningcorporaties die de meeste hoogbouw in bezit hebben om het Onderzoeksin-stituut OTB uit te nodigen om een analyse op te stellen. Het doel van het project is het bepalen en het beïnvloeden van de marktpositie van de Zoetermeerse hoogbouw op dit moment en in de toekomst. Dit gebeurt in twee fasen. In de eerste fase staat de marktpositie van de hoogbouw centraal, waarna in de tweede fase scenario's en mogelijke strategieën aan de orde zullen komen. Dit rapport besluit de eerste fase van het project Toekomst Hoogbouw Zoetermeer, maar geeft wel een doorkijkje naar de tweede fase.
Bij het opstellen van het rapport hebben we gebruik gemaakt van het beschikbaar gestelde materiaal van de gemeente en corporaties, zoals beleidsplannen, complexen-boeken, de bevolkingsprognose van Zoetermeer, gegevens uit het aanbodmodel en het WBO. De meeste lokale gegevens hebben betrekking op 1996. Daarnaast zijn berekeningen uitgevoerd met het Sonar-model, dat effecten van
woningmarktontwik-kelingen als nieuwbouw op de bestaande voorraad in kaart brengt. Hiervoor zijn we dank verschuldigd aan OTB-medewerker Harry Boumeester.
Dit rapport is in elf hoofdstukken verdeeld. In hoofdstuk 2 worden kenmerken van de Zoetermeerse woningvoorraad besproken en zetten we de hoogbouw af tegen andere segmenten van de woningvoorraad. Ook komen de investeringen aan bod, die al jaren worden gepleegd in de hoogbouw. Hoofdstuk 3 gaat in op de bewoners van de hoogbouw, eveneens in vergelijking met geheel Zoetermeer. Hoofdstuk 4 zet sterke en zwakke punten van de drie hoogbouwwijken tegen elkaar en tegen de rest van Zoetermeer af. Hieruit wordt de woningmarktpositie van de hoogbouw duidelijk. In hoofdstuk 5 kijken we hoe bewoners zelf hun woonsituatie beoordelen.
Deze hoofdstukken schetsen de uitgangssituatie van de hoogbouw. In de volgende hoofdstukken staan toekomstige ontwikkelingen centraal. Eerst bekijken welke signalen naar voren komen uit diverse modelberekeningen, en welke waarde we daaraan kunnen hechten. Hoofdstuk 7 gaat in op de mogelijk belangrijkste omge-vingsfactor, namelijk de toekomstige nieuwbouw en met name de effecten ervan op de voorraad (hoogbouw). Hoofdstuk 8 vervolgt met de invloed van herstructurering van de bestaande Haaglandse woningvoorraad. Hoofdstuk 9 gaat over verhuizingen en effecten van het regionale woonruimtebeleid. In hoofdstuk 10 staan we stil bij sociale en culturele factoren die de vraag naar hoogbouw beïnvloeden. En in hoofdstuk 11, ten slotte, worden situatie en ontwikkelingen samengevat en de conclusies weergegeven.
Dit onderzoek is uitgevoerd door het Onderzoeksinstituut OTB en begeleid door een zeer bij het thema betrokken commissie, waarin zitting hadden:
dhr. F. van Geffen (Vestia Zoetermeer, voorzitter); dhr. E. Pannebakker (De Goede Woning);
dhr. T. Korporaal, later opgevolgd door dhr. B. Veldman (CWZ); dhr. P. Verburg (gemeente Zoetermeer);
2
WONINGVOORRAAD
2.1 Aantallen
De Zoetermeerse woningmarkt is in een aantal segmenten te verdelen. In afbeelding 2.1 is dat gebeurd. Op 1 januari 1996 stonden er in Zoetermeer 42.236 woningen, waarvan ruim zestig procent (25.869 woningen) in de huursector . Een kwart van de huurwoningen is te vinden in een hoogbouwflat (met meer dan 6 etages). Het meren-deel van de hoogbouw (5.329 van de 6.101 woningen) is in bezit van sociale verhuurders (waarvan 446 van HHvL).
Dit onderzoek richt zich op het hoogbouwbezit van de drie grote sociale verhuurders in Zoetermeer (CWZ, DGW en Vest ia) in drie specifieke wijken: Palenstein, Drie-manspolder en Meerzicht. Het gaat om 4.864 woningen.
2.2 Kenmerken
De grootschalige hoogbouw is in Zoetermeer verdeeld over drie wijken. Deze hoog-bouw staat in dit onderzoek centraal. De flats in Palenstein, Driemanspolder en Meerzicht zijn gebouwd in de periode 1968-1975. De bouw startte in Palenstein en eindigde in Meerzicht. In tabel 2.1 staat een aantal kengetallen bij elkaar.
De complexen zijn in het bezit van de drie corporaties: CWZ (8 complexen), DGW (6 complexen) en Vestia (6 complexen).
Bij de ontwikkeling van de flats werd er meestal voor gekozen om één type flat (complex) voor twee of drie corporaties tegelijk te bouwen. Daardoor zijn de meeste flats, hoewel verschillend van eigenaar, vrijwel gelijk. Per wijk gaat het om een beperkt aantal flats. Deze gezamenlijke achtergrond van de Zoetermeerse corporaties is een bijzonder kenmerk voor de hoogbouw. De drie corporaties hebben tot 1986 de operationele taken uitbesteed aan de Woning Federatie Zoetermeer. Vanaf 1986 verzorgen de drie corporaties zelfstandig deze taken.
In afbeelding 2.2 is weergegeven hoe groot de flats in de drie wijken zijn (gemeten naar aantal kamers, niet naar vierkante meters!). Het valt op dat een groot percenta-ge (±60%) van de woninpercenta-gen vier kamers telt. In Meerzicht en Driemanspolder kan
Afbeelding 2.1 De woningvoorraad in Zoetermeer per 1 januari 1996 koopwoningen 16.367 Won ingvoorraad Zoetermeer per 1/1/96 42.236 6 verdiepingen en minder 9.299 huurwoningen 25.869
zelfs 70% tot de voorraad grote woningen worden gerekend. In Palenstein is de woningvoorraad meer gedifferentieerd. Daar zijn de 2-, 3-, 4-, en 5-kamerwoningen ongeveer gelijk verdeeld.
Binnen dit algemene beeld bestaan er verschillen per complex. Zo kent ook Palen-stein grote flats. In de F. van Brederodelaan zijn zelfs alleen maar vijf- en zes-kamerwoningen te vinden. Ook de flats aan de J. van Beierenlaan en de flat van Vestia aan de W. van Cleeflaan kennen hoofdzakelijk vierkamerwoningen. De andere flats in Palenstein kennen veel meer kleine woningen. De flats in Driemans-polder hebben eigenlijk alleen maar vierkamerwoningen. Dat geldt ook voor de meeste flats in Meerzicht. Haagsebos en Jonker- en Kadoelenbos zijn nog het meest gemengd.
Opvallend is dat er vooral in Driemanspolder en Meerzicht maar weinig flats zijn waar' verschillende woningtypen door elkaar voorkomen. Dat maakt de complexen intern homogener, maar tegelijk meer kwetsbaar als naar een bepaald segment minder vraag ontstaat. Dat geldt met name voor het grootste segment, de vierkamer-woningen.
Tabel 2.1 Kerngegevens complexen hoogbouw, per 1-1-1997
Aantal 2- 3- 4- 5/6- punt- kale
woningen kamerw. kamerw. kamerw. kamerw. prijs huur
Palenstein 1580 340 400 411 429 f 5,92 f 620
Driemanspolder 600 576 24 f 5,51 f 645
Meerzicht 2684 175 421 1988 100 f 6,01 f 729
Totaal 4864 515 821 2975 553 f 5,92 f 682
Hoogbouw
2.3 Segmentatie van de Zoetermeerse woningmarkt
In dit onderzoek vergelijken we de hoogbouw met andere sectoren in Zoetermeer, om zo de marktpositie te kunnen bepalen. De woningen in Zoetermeer zijn in vijf groepen verdeeld:
*
Onder de huurappartementen hoog vallen alle appartementen in een gebouw van meer dan zes lagen, in het bezit van de drie corporaties (Vestia, De Goede Woning en CWZ) in de wijken Palenstein, Driemanspolder en Meerzicht. Dat zijn er 4864.*
Alle overige appartementen in de huursector vallen onder de groephuurapparte-ment overig. Dat zijn dus alle laagbouwflats, alle particulier verhuurde flats, Hat-eenheden, maar ook de 446 hoogbouwappartementen van HHvL. Samen gaat het om zo'n tienduizend woningen.
*
alle eengezins huurwoningen (eg.)*
alle koopappartementen (alle meergezinswoningen)*
alle eengezins koopwoningenDe laatste drie categorieën spreken voor zich.
Afbeelding 2.2 Woningaantal per kamertal in de drie hoogbouwwijken
2000 ] 1500
!
1000 .~ <> 500 ~ 0 Palenstein Driemanspolder wijkenBron: Drie woningcorporaties Zoetermeer.
Meerzicht
C1 2k 03k .4k
Tabel 2.2 De Zoetermeerse woningvoorraad in vijf groepen, 1996
frequentie hoog- huurapp. huur koop koop totaal
bouw rest eg. app. eg .
• in WBO 100 308 409 70 588 1475
1996 7% 21% 27% 5% 40% 100%
.
volgens opgave ±5.000 ±lO.OOO ±IO.OOO ±3.oo0 ±14.000 ±42.000woningcorporaties 12% 24% 24% 7% 33% 100%
Bron: Woningbehoeftenonderzoek Zoetermeer 1996, drie woningcorporaties Zoetermeer.
In het Zoetermeerse Woningbehoeftenonderzoek (uit 1996) is deze verdeling ook te maken. In tabel 2.2 staan de hierboven genoemde vijf categorieën naast elkaar, aangevuld met het totaal voor heel Zoetermeer. In de tabel staan de aantallen vermeld zoals ze in het WBO en in de realiteit voorkomen. De bijna 5000 hoog-bouwflats, die in het onderzoek centraal staan, vormen 12 % van de Zoetermeerse voorraad. In het WBO wonen echter slechts 100 respondenten in een hoogbouwflat, 7 % van alle respondenten. Deze ondervertegenwoordiging geldt ook voor de beide andere groepen meergezinswoningen, terwijl er relatief veel respondenten in een eengezinswoning wonen. Bij een onderlinge vergelijking van de vijf categorieën moeten we niet zozeer rekening houden met een ondervertegenwoordiging, maar meer met kleine aantallen bij de groep hoogbouw (100). Dat laatste geldt ook voor de groep respondenten in een koopappartement (70). Al te gedetailleerde verdelingen zijn hierdoor niet mogelijk.
Tabel 2.3 vergelijkt enkele kenmerken van de hoogbouwflats met die van de rest van de Zoetermeerse woningvoorraad. Kijken we naar de hoogbouwflats, dan valt op dat het merendeel qua grootte erg eenvormig is, veel meer dan de rest van de woning-voorraad. Van de hoogbouw telt 68% vier kamers! twee keer zo veel als het stede-lijk gemiddelde. De eengezinswoningen zijn gemiddeld groter (vooral de koopsec-tor), maar de andere appartementen zijn - en dat is opvallend - een stuk kleiner. Dit gemiddelde wordt omlaag gedrukt door de appartementen voor jongeren.
Circa 70% van zowel de overige huurappartementen als de koopappartementen telt maximaal drie kamers. In de hoogbouw is dat aandeel maar 25 %.
Uit de vergelijking blijkt dat de hoogbouwflat, gemeten naar het aantal kamers, een redelijk grote woning is in Zoetermeer, en een erg grote woning is binnen de meergezinssector .
Hf't aantal kamers is een maat voor, maar niet synoniem met, de grootte van de wo-ning. De oppervlakte van de woningen, in vierkante meters, is niet bekend. De
nieu-1 Deze 68% wijkt af van het eerdergenoemde aandeel van 60% vierkamerwoningen. Kennelijk
zijn bewoners van een vierkamerwoning iets oververtegenwoordigd in het Zoetermeerse woningbehoeftenonderzoek.
Tabel 2.3 Grootte van de Zoetermeerse woningvoorraad, 1996
Hoogbouw Huurapp. Huur Koop Koop Totaal rest eg. app. eg.
Gem. opp. woonk. 30,22 27,9m2 31,2m2 33,5m2 36,6m2 32,7m2
Gem. Kamertal 3,8 3,1 4,4 3,3 5,1 4,3
% 4-kamerwon. 68% 21% 41 % 19% 28% 32% % 5-kamerwon. 8% 9% 48% 10% 69% 32% Bron: Woningbehoeftenonderwek Zoetermeer 1996.
we koopappartementen tellen dikwijls minder kamers, maar des te meer vierkante meters. Een indicatie hiervoor vormt de oppervlakte van de woonkamer. Hier scoort de hoogbouwflat iets beneden gemiddeld.
In hoofdstuk 5 zullen we zien wat de waardering is van de bewoners voor de woning, de grootte en het aantal kamers.
2.4 Prijzen
Afbeelding 2.3 laat de huur zien die in de drie wijken betaald moet worden. Gemid-deld was dat vanaf 1 juli 1996
f
682 per maand. Gemiddeld, omdat doorgaans de grotere woningen duurder zijn dan de kleinere. Het landelijk gemiddelde was één jaar eerderf
606 voor een meergezinswoning met lift (bron: NWR, prestaties centraal, 1996: p.64).Palenstein en Driemanspolder zijn duidelijk goedkoper dan Meerzicht, gemiddeld scheelt dat zo'n honderd gulden per maand.
De (fysieke) kwaliteit van een woning kan worden uitgedrukt in het aantal punten volgens het woningwaarderingssysteem. Per punt wordt een bedrag aan huur bere-kend. De puntprijs is de huur per woningwaarderingspunt. Beide zijn ook in afbeelding 2.3 opgenomen. Op 1 juli 1995 had een gemiddelde meergezinswoning met lift in de sociale-huursector in Nederland 109 woningwaarderingspunten (bron:
NWR, prestaties centraal, 1996: p.65).
In 1996 kenden de flats in Palenstein, Driemanspolder en Meerzicht een aantal wo-ningwaarderingspunten van 105, resp. 117 en 121. Palenstein blijft derhalve een beetje achter, hetgeen te maken heeft met de gemiddeld kleinere woningen daar.
Wanneer we beide figuren vergelijken (de huren met de puntprijzen), vallen een paar zaken op. Ten eerste de relatief gunstige positie van Driemanspolder: qua huren behoren ze bij de lage groep, qua punten bij de hoge groep. Dit resulteert in een lage puntprijs. Driemanspolder heeft met andere woorden een gunstige prijs/kwali-teitverhouding.
De huren in Meerzicht zijn het hoogst, ook de puntprijs is hier het hoogst, al zijn de verschillen in puntprijs met Palenstein niet erg groot.
Afbeelding 2.3 Huren, woningwaarderingspunten en prijzen per punt in de
Zoetermeerse hoogbouw
729
kale huur puntprijs woningwaarderingspunten
2.5 Investeringen in de hoogbouw
In de loop der jaren zijn de flats en de omgeving regelmatig verbeterd. In 1996 en 1997 was (en is) het meest opvallend de sloop van de overdekte parkeergarages en dientengevolge de herinrichting van de woonomgeving.
Midden jaren tachtig kampte de hoogbouw in Zoetermeer met leefbaarheids- en verhuurbaarheidsproblemen. Vervuiling, vandalisme, achterstallig onderhoud, de afwezigheid van sociale controle en onveiligheidsgevoelens vormden een drempel voor nieuwe huurders. In combinatie met aantrekkelijke alternatieven elders (goed
-kopere eengezinswoningen) dreigde leegstand in de hoogbouw en een slecht imago in de publieke opinie.
Vanaf circa 1986 zijn de nodige investeringen gepleegd om de hoogbouw in de markt te houden. Samen met de krimpende woningmarkt zorgden deze maatregelen ervoor dat de leegstand nihil bleef.
De tussen 1986 en 1996 getroffen maatregelen zijn in te delen in drie groepen:
technische
De corporaties hebben gemiddeld per woning tussen de
f
25.000 enf
30.000geïnvesteerd. Een totale investering derhalve van meer dan 125 miljoen gulden. De recente sloop van de parkeergarages komt hierboven op. Andere maatregelen zijn onder meer het aanbrengen van herkenbare en fraaiere entrees, het renoveren van liften, het verhogen van het verlichtingsniveau, het compartimenteren van de bergingsgangen, het plaatsen van Hoog Rendement c.v.-ketels, het schilderen van de buitenkant en het vervangen van sanitair en keuken. Bij een aantal flats zijn woningen en bedrijfsruimten op de begane grond gerealiseerd om de sociale veiligheid en betrokkenheid op het maaiveld-niveau te verbeteren.
sociale 11UUltregelen
Elke flat heeft een vaste huismeester. Sommige flats hebben ook een vaste schoonmaker, die herkenbaar en aanspreekbaar is. Zwerfvuil wordt sneller verwijderd.
organisatorische en beheermaatregelen
In enkele flats vindt een vorm van bewoners zelfbeheer plaats. In Meerzicht is een buurtbeheerder aan het werk. Een van de corporaties inspecteert eens per twee jaar alle woningen voor het uitvoeren van preventief onderhoud. Een deel van de extra servicekosten (voor de huismeesters) wordt voor eigen rekening genomen (kosten jaarlijks
f
500.000). Een aparte maatregel is de verkoop van woningen. Deze komt in hoofdstuk 8 aan bod.Al met al is er tien jaar lang behoorlijk in de hoogbouw geïnvesteerd om deze verhuurbaar te houden. Veel meer dan in de meeste andere woningen. Het is de vraag of deze investeringen ook voor de toekomst voldoende zullen zijn om de woningen in de markt te houden. De toekomstige klant kijkt niet hoeveel is geïnves-teerd, maar naar het uiteindelijke resultaat: de (hoogbouw)woning in zijn (hoog-bouw-)woonmilieu. Voor een potentiële huurder neemt door de nieuwbouw het aantal keuzemogelijkheden toe, terwijl ook het aantal huurders dat de mogelijkheid heeft om te kiezen, zal toenemen. Goede voorzieningen in en om de woning zijn voor hem een basisvoorwaarde.
3
BEWONERS
3.1 Inwoners
Eind jaren zestig kreeg Zoetenneer de status van groeikern, en vanaf toen is het hard gegaan. Tabel 3.1 laat de ontwikkeling zien. In 1970 woonden er 17.000 mensen in Zoetenneer, van wie twee derde in het oorspronkelijke dorp. Palenstein stond er al, en in Driemanspolder werd druk: gebouwd. De tabel laat ook de bouwperiodes zien van de verschillende wijken in de stad. In 1991 passeerde Zoeter-meer de grens van 100.000 inwoners. Op 1 januari 1996 telde de stad 106.486 inwoners.
Tabel 3.2 toont de relatieve positie van de drie onderzoekswijken binnen de stad. In 1975, toen Meerzicht als laatste hoogbouwwijk net was gebouwd, woonde meer dan drie kwart van de bevolking in een van de drie onderzoekswijken. Tien jaar later was dat nog veertig procent, terwijl het nu nog slechts één kwart is. Dat betekent dat er steeds meer andersoortige producten zijn voor een willekeurige (toekomstige) bewoner. Anders gesteld: steeds minder Zoetenneerders wonen in een hoogbouw-wijk.
Meer inwoners, maar een dalende woningbezetting
Zoetenneer zal volgens de prognoses doorgroeien naar ruim 131. 000 inwoners in het jaar 2011. De top ligt echter al eerder, met 133.800 inwoners in 2008. Vanaf dat jaar is een daling voorzien. Dit heeft alles te maken met afnemende nieuwbouwaan-tallen vanaf 2008, maar ook met een dalende gemiddelde woningbezetting (zie afbeelding 3.1). In 1996 woonden gemiddeld 2,52 personen in een woning. De daling is het sterkst in de vergrijzende wijken. Meerzicht vonnt hiervan een fraaie illustratie. In 1985 was hier de gemiddelde woningbezetting nog gelijk aan het stedelijk gemiddelde, anno 1996 is deze fors lager. De voorspellingen laten een verdere daling zien. Enerzijds komt dit door een vergrijzing binnen met name de eengezinswoningen in Meerzicht, anderzijds door het woonruimteverdelingsbeleid, waardoor minder gezinnen terechtkomen in de (talrijke) hoogbouwflats in deze wijk. De gemiddelde woningbezetting in Zoetenneer toont een opmerkelijk verloop ver-geleken met het Nederlandse gemiddelde. Ze kruisen namelijk elkaar, zo rond het
Tabel 3.1 Inwoners per wijk 1970-1996
Jaar Dorp PaIen- Oriem. Meer- Buylen- De Segh- Stads- Noord- Rokke-
Zoeter-stein polder zicht wegh Leyens waert centrum hove veen meer
1970 11.000 5.130 1.000 17.130 1975 9.059 8.089 7.532 16.414 41.094 1980 7.959 7.355 6.956 19.830 4.026 4.691 63.832 1985 7.245 6.430 6.092 17.977 12.683 9.859 19.139 771 80.196 1986 7.194 6.426 6.079 17.841 12.543 10.953 19.353 1.942 82.331 1987 7.022 6.442 6.071 17.622 12.868 11.455 19.502 2.954 1.408 85.344 1988 6.896 6.539 6.007 17.675 12.762 11.675 19.376 3.274 4.037 88.241 1989 6.437 6.438 5.952 17.400 12.589 11.809 19.306 3.245 5.976 3.272 92.524 1990 6.365 6.488 5.858 17.275 12.399 11.800 19.235 3.336 6.259 7.219 96.234 1991 6.315 6.392 5.815 17.112 12.174 11.726 19.172 3.606 6.389 10.367 99.068 1992 4.987 6.465 5.838 17.041 12.094 11.740 20.052 3.633 5.619 12.465 100.822 1993 4.959 6.474 6.044 16.786 11.938 11.693 20.112 3.409 5.627 15.138 102.937 1994 5.046 6.419 6.003 16.569 11.809 11.607 19.941 3.376 5.566 16.077 103.222 1995 4.947 6.448 5.999 16.351 11.630 11.395 19.749 3.352 5.748 18.587 104.963 1996 4.877 6.331 5.944 16.059 11.291 11.293 19.555 3.329 5.676 21.340 106.486
• Zoetermeer inclusief Buitengebied en Industriegebied (339 resp. 452 inwoners in 1996). Bron: Uitgerekend Zoetermeer, gemeente Zoetermeer, Onderzoek & Statistiek.
Tabel 3.2 Aandeel van de wijkbevolking in de gehele Zoetermeerse bevolking 1970-1996 (%)
jaar Palenstein Driemanspolder Meerzicht Totaal drie wijken Zoetermeer
1970 29,9 5,8 0,0 36 100 1975 19,7 18,3 39,9 78 100 1980 11,5 10,9 31,1 54 100 1985 8,0 7,6 22,4 38 100 1986 7,8 7,4 21,7 37 100 1987 7,5 7,1 20,6 35 100 1988 7,4 6,8 20,0 34 100 1989 7,0 6,4 18,8 32 100 1990 6,7 6,1 18,0 31 100 1991 6,5 5,9 17,3 30 100 1992 6,4 5,8 16,9 29 100 1993 6,3 5,9 16,3 29 100 1994 6,2 5,8 16,1 28 100 1995 6,1 5,7 15,6 27 100 1996 5,9 5,6 15,1 27 100
Bron: Uitgerekend Zoetermeer, gemeente Zoetermeer, Onderzoek & Statistiek.
jaar 1989. In Zoetenneer daalt de gemiddelde woningbezetting veel langzamer dan in de rest van Nederland. De verklaring voor dit feit moet waarschijnlijk worden gezocht in het nieuwbouwbeleid. Zoetenneer bouwt veel woningen waar jonge gezinnen met kinderen in terecht komen. Die huishoudens zorgen voor een correctie
van de landelijke trend naar huishoudensverdunning. Overigens betekent dit wel dat Zoetenneer op tennijn rekening moet houden met een snelle daling van de gemiddel-de woningbezetting als die kingemiddel-deren het ougemiddel-derlijk huis verlaten.
De wijk Rokkeveen is ook in de figuur opgenomen. Rokkeveen is een mooi voor-beeld van zo'n wijk waar veel jonge gezinnen met kinderen wonen. De recente daling van de gemiddelde woningbezetting in Rokkeveen wordt deels veroorzaakt door de nieuwbouw hier van kleinere meergezinswoningen. Op tennijn daalt in deze wijk de woningbezetting fors, als de kinderen van de dan al wat oudere gezinnen het huis uitgaan. Dat zal rond 2010 spelen.
De bevolking van Zoetenneer zal in de komende tien jaar met 25 % toenemen. Dit hangt uiteraard samen met het bouwprogramma. Volgens de CBS-prognoses uit 1996 zal in heel Nederland het aantal huishoudens in de periode 1995-2005 met 595.000 stijgen, oftewel 9,2 %. De groei wordt voor ruim eenderde (205.000) veroorzaakt door gezinsverdunning, voor het andere deel (390.000) door de groei van de Nederlandse bevolking. Een autonome groei met 595.000 huishoudens komt bij benadering overeen met de geplande nieuwbouw op de VINEX-Iocaties in dezelfde periode (635.000).
Inmiddels is de meest recente PRIMOS-prognose 1997 verschenen. Hieruit blijkt dat thans rekening gehouden wordt met een groei over de genoemde periode van 8,5 %
(zie tabel 3.3). Interessant is ook de vergelijking met de Zuid-Hollandse verwach-ting. Die ligt namelijk onder de Nederlandse.
Tabel 3.3
1995 1997 2005 2010
Prognose bevolkingsgroei Nederland en Zuid-Holland 1997-2010 (x 1000)
Nederland Zuid-Holland
aantal toename aantal toename
huishoudens huishoudens
6.484 0 1.448 0
6.600 + 1,8% 1.466 + 1,2%
7.038 + 8,5% 1.532 + 6,0%
7.272 + 11,1 % 1.573 + 8,6%
Afbeelding 3.1 De gemiddelde woningbezetting in enkele Zoetermeerse wijken in de periode 1985 - 2011
Gemiddelde woningbezetting
3,10 - , - - - -- _ _ _ _ _ ----, 2,90 ~ - --2,70 2,50~
~~~~r&:&~~~~
2,30 2,10 1,90 - ~---~--- ---1,70 00 00 0\ ... ... 0\ 0\ ... __ Palenc;tein -a-Dremanspok:ler ----&-Centrum __ Meerzi:ht ____ Rokkeveen ~ ZoetenneerBron: Bevolkingsprognose Zoetermeer 1995-2011, gemeente Zoetermeer.
3.2 Kenmerken bewoners naar marktsegment
In tabel 3.4 zijn enkele kenmerken van (hoofd)bewoners onder elkaar gezet. Net als in het voorgaande hoofdstuk, is ook hier de woningmarkt in vijf categorieën verdeeld: huurappartementen, koopappartementen, eengezinswoningen in de huur- en koopsfeer , en de bijna 5000 hoogbouwflats waar het ons om gaat. De tabel laat zien wat voor soort mensen in een bepaald woningtype wonen, afgezet tegen andere soorten woningen.
Kijken we naar de leeftijd van (hoofd)bewoners, dan valt ogenblikkelijk de dominan-tie van de middengroepen op in de eengezinswoningen. Dit geldt ook voor de gezinnen. De alleenstaanden en samenwonenden (zonder kinderen) wonen vooral in de meergezinswoningen. De inkomens liggen in de huurappartementen over het algemeen iets lager dan in de huur-eengezinswoningen. In de koopsector zijn de hogere inkomensgroepen duidelijk goed vertegenwoordigd. Opmerkelijk is dat het profiel van bewoners van een koopflat hetzelfde is als van een huurflat, op het inkomen na.
Als we de grote tabel proberen samen te vatten, dan komen enkele tweedelingen naar voren. De tegenstelling meer- versus eengezinswoning zien we vooral terug in de kenmerken leeftijd, huishoudenssamenstelling en woonduur. Flatbewoners zijn jonger 6f juist ouder, hebben veel minder kinderen en wonen er minder lang. Voor
Tabel 3.4 Kenmerken (hoofd)bewoners in Zoetermeer (%)
Hoofdbewoner Hoogbouw Huurapp.rest Huur eg. Koop app. Koop eg. Totaal
Leeftijd 39 22 7 31 5 13 ... 20-30 jaar ... 30-55 jaar 45 49 61 47 83 66 ... 55-65 jaar 4 10 19 7 8 11 ... 65-75 jaar 8 10 12 9 3 7 ... 75+ 3 10 2 6 0 3 Gezinssamenstelling ... alleen 33 46 11 37 5 18 ... 2p zonder kind 34 30 29 47 24 29 ... 2p met kind 23 16 50 14 67 46 ... lp met kind 9 7 10 4 6 Huish.inkomen ... < 1250 9 12 8 2 5 7 ... 1250-1750 13 15 6 3 7 ... 1750-2500 39 32 25 20 9 20 ... 2500-3500 32 25 40 39 30 32 ... 3500-4500 6 13 17 41 35 23 ... >4500 2 5 6 18 9 %. werkenden 64 52 64 81 86 71 % pensioenlW AO 19 28 26 16 8 18 % IHS ontvangers 23 23 14 Woonduur ... voor 1992 48 50 76 51 73 66 ... na 1992 52 50 24 49 27 34 Bron: WBO Zoetermeer 1996.
mensen in een eengezinswoning geldt uiteraard het omgekeerde. Een andere tweede-ling bestaat tussen mensen in een huur- en een koopwoning. Bewoners verschillen hier vooral op financiële kenmerken: de hoogte van het inkomen en het hebben van betaald werk.
Bewoners van de hoogbouwflats onderscheiden zich doordat ze jonger zijn (40% onder de dertig jaar), geen kinderen hebben (twee op de drie), en een benedenge-middeld, maar niet laag inkomen genieten: 70% ontvangt tussen de
f
1.750,- enf
3.500,- netto in de maand.Deze uitgangssituatie geeft een indicatie over de toekomstige doelgroep van de hoogbouw (ten opzichte van gemiddeld Zoetermeer). Kennelijk komen bovenstaande groepen vaker in een hoogbouwflat terecht (vrijwillig of bij gebrek aan beter) dan andere.
3.3 Leeftijd
Jongeren en mensen zonder kinderen vormen nu de grootste groep in de hoogbouw. Een veel genoemde doelgroep voor meergezinsappartementen is de groeiende groep ouderen. Juist ouderen zijn gebaat bij gelijkvloerse woningen, één van de kenmerken van een flat. Dit biedt in beginsel een kans voor de hoogbouwflats.
Tabel 3.5 toont de ontwikkeling van Zoetermeer in de komende tien jaar. Hieruit blijkt dat van ontgroening voorlopig nog geen sprake zal zijn. De eerste tien jaar neemt zowel het aantal kinderen als het aantal jongeren toe. Dat geldt ook voor de middencategorie 30-55 jaar. Pas vanaf 2006 volgt een daling van deze drie groepen.
Het aantal 55-plussers zal daarentegen sterk toenemen. Nederland vergrijst, en Zoetermeer ook. Procentueel neemt het aandeel SS-plussers toe van 17% in 1996 tot 23% in 2006 en 26% in 201l. In heel Nederland is nu 23% 55 jaar of ouder. Over tien jaar zal dat 26% zijn. Zoetermeer loopt vanwege haar groeistatus voorlopig nog achter op het Nederlandse gemiddelde, maar trekt wel bij.
Het aandeel 65-plussers in Zoetermeer stijgt tot 2006 van 9,1 % tot 11,7 %, een stijging met 5500 mensen. De grootste groei zit vooralsnog bij de groep eronder, de groep 55-65 jarigen. Deze stijgt met 83% (6500 mensen). Dit zijn vet.! groeistedelin-gen van het eerste uur. De dertigers uit de jaren zeventig zijn de zestigers in het begin van de volgende eeuw.
Overigens stellen ouderen wel méér eisen aan hun woning dan louter de afwezigheid van trappen. De meesten wonen al jarenlang ergens, meestal tot grote tevredenheid, en zullen alleen verhuizen als de nieuwe woning duidelijk iets beters oplevert. Ouderen kunnen het zich veroorloven om uiterst kritische woonconsumenten te zijn.
Dat betekent dat alleen het aanbieden van een (flat)dak boven het hoofd niet voldoende is.
Tabel3.5 Leeftijd bewoners Zoetermeer 1996 en 2006
Leeftijd 1996 2006 Toename 0-20 jaar 30.346 33.676 + 11% 20-30 jaar 13.644 15.070 + 10% 30-55 jaar 44.622 52.742 + 18% 55-65 jaar 7.785 14.226 + 83% 65-75 jaar 5.585 8.453 + 44% 75 + 4.204 6.787 + 78% Totaal 106.486 130.954 + 23%
Tabel3.6 Inkomens in enkele wijken in Zoetermeer, 1994
Totaal Gemiddeld Aantal Percentage Besteedbaar huishoudens besteedbaar huishoudens huishoudens inkomen
inkomen aandachtsgroep aandachtsgroep aandachtsgroep
Zoetermeer 41.080 /55.000 10.400 25 /25.450
Palenstein 3.090 f 39.150 1.440 47 f 24.400
Driemanspolder 2.880 /50.650 700 24 /27.100
Meerzicht-west 4.010 f 56.400 780 19 f 25.600
Meerzicht -oost 2.940 f 44.100 1.070 37 f 24.900 Bron: CBS Regionaal Inkomensonderzoek 1994 (selectie van wijken).
3.4 Inkomens per wijk
In tabel 3.6 staat informatie over de inkomenssituatie in de onderzoekswijken. In deze vorig jaar beschikbaar gekomen CBS-cijfers is geen onderscheid te maken tussen de hoog- en laagbouw per wijk, de gegevens gelden voor de gehele wijk.
Meerzicht is in tweeën te delen: Meerzicht-Oost (wijk 15) en -West (wijk 16).
Wat valt op? De wijken Palenstein en Meerzicht-Oost kennen een behoorlijke concentratie van lagere-inkomensgroepen. In Palenstein behoort 47% van de huishoudens tot de doelgroep, die vermoedelijk voor het overgrote deel niet in de laagbouw zal wonen. Het gemiddeld inkomen is hier een derde lager dan het stedelijke gemiddelde.
Ook valt op dat de aandachtsgroep in Driemanspolder en Meerzicht-West kleiner is en dat hun fInanciële positie gunstiger is. De conclusie is dat mensen met een laag inkomen geconcentreerd wonen in twee wijken in Zoetermeer: Palenstein en Meer-zicht-Oost.
3.5 Samenvatting
Zoetermeer heeft nu al zo'n drie decennia een groeistatus. De eerste nieuwe wijken waren achtereenvolgens Palenstein, Driemanspolder en Meerzicht. In 1975 woonde hier drie kwart van alle inwoners. Gaandeweg kregen bewoners echter steeds meer keus. Nu woont nog slechts een kwart in de drie wijken waar hoogbouw het beeld domineert.
In Zoetermeer daalt de gemiddelde woningbezetting veel langzamer dan in de rest van het land. Dat komt door de voortdurende nieuwbouw voor jonge gezinnen. Op termijn, als de grootschalige nieuwbouw ten einde is, zal hier een inhaalslag plaatsvinden. In de hoogbouw heeft dit proces al veel eerder plaatsgevonden. Bovendien wachten veel mensen 'het moment van gezinsverdunning' niet af: ze zijn al eerder verhuisd.
Dat zien we terug in het bewonersprofIel in de hoogbouw: veel jongeren (40% is onder de dertig jaar), weinig kinderen (2/3 zijn huishoudens zonder kinderen), en
een benedengemiddeld inkomen. Toch heeft 40% een bovengemiddeld inkomen. Meerzicht-Oost en vooral Palenstein kenmerken zich nog het meest door een forse doelgroep met een laag inkomen.
4
BEWONING
In dit hoofdstuk komen aspecten aan de orde die iets zeggen over de aantrekkelijk-heid van de hoogbouwcomplexen. We gaan in de paragrafen 4.1 tot en met 4.3 in op de mutatiegraad (het percentage verhuizingen) en de populariteit (aantal reacties per woonbon). Paragraaf 4.4 geeft extra informatie over gegevens die uit het in 1995 ingevoerde aanbodgerichte woonruimteverdelingsmodel te halen zijn. In paragraaf 4.5 wordt op basis van dezelfde gegevensbron de hoogbouw vergeleken met andere woningmarktsegmenten in Zoetermeer.
4.1 Mutatiegraad
Mutatiegraad zegt iets over de aantrekkelijkheid van woningen. Hoe hoger de muta-tiegraad, hoe vaker er wordt verhuisd, des te negatiever dat is voor een complex. Wanneer er in een complex veel jongeren of studenten wonen, is een hoge mutatie-graad logisch en hoeft het geen negatieve betekenis te hebben.
De mutatiegraad verschilt per woningtype, per eigendomsvorm en per regio. Uit koopwoningen wordt veel minder verhuisd dan uit huurwoningen. In heel Nederland was in 1995 de mutatiegraad in de sociale huursector 9,9%, dat wil zeggen dat jaarlijks één op de tien huurders vertrekt. In het noorden van het land verhuizen meer mensen dan in de Randstad, in Groningen zelfs 13,6 gemiddeld per honderd. In Zuid-Holland ligt dat aantal op 9,2. Den Haag ligt onder de acht procent (maar stijgt momenteel). De groeikernen als geheel kennen een mutatiegraad die iets boven het landelijke gemiddelde ligt (bron cijfers: Macrobeeld Sociale Huursector 1995). De Nationale Woningraad presenteert cijfers over 1996 (in: NWR kwartaalbericht maart 1997). Hieruit blijkt een hogere mutatiegraad, namelijk 10,9%. Deze is ofwel gestegen in een jaar tijd, ofwel anders gedeflnieerd. Aardig is dat in de NWR-gege-vens een onderscheid wordt gemaakt naar woningtype en prijsklasse. Afbeelding 4.1 geeft data uit dit kwartaalbericht. In Zoetermeer behoren de meeste hoogbouwflats tot de categorie 'middelduur' (zie hoofdstuk 2). De landelijk gemiddelde mutatie-graad voor de categorie 'middelduur meergezins met lift' is 13,8% (zie flguur). Dat is bijna het dubbele van een gemiddelde eengezinswoning.
Afbeelding 4.1 Mutatiegraad Nederland naar woningtype en huurklasse (sociale huursector , in %) eengezins meergezins met lift meergezins overig [_<f600 I3f600-810 0>f810 .allehuurklass~n
i
Bron: Kwartaalbericht NWR, maart 1997.
Mutaties in de Zoetermeerse hoogbouw
alle woningtypen
In afbeelding 4.2 is het verloop van de mutatiegraad voor de Zoetermeerse hoog-bouw te zien. In het begin van de reeks, tussen 1988 en 1991, daalt over het algemeen de mutatiegraad. Tussen 1991 en 1994 is de lijn niet duidelijk. Na 1994 is er weer een stijgende lijn te herkennen. In 1996 was de gemiddelde mutatiegraad 16%. Dat is vier procent(-punt) meer dan in 1994. Tevens is het hoger dan het door
de NWR berekende landelijke gemiddelde van 13,8 % voor deze categorie woningen
(met de opmerking dat in groeikernen meer verhuisd wordt dan gemiddeld, maar in Zuid-Holland juist weer minder).
Uit de figuur valt nog een andere opmerkelijke conclusie te trekken. Voor de gehele beschouwde periode wordt het meeste verhuisd uit Meerzicht. Palenstein volgt en in bijna alle jaren is Driemanspolder de meest stabiele wijk. Op complexniveau (per flat) zijn de jaarlijkse verschillen ook groot. Toch valt op dat sommige complexen alle jaren beter scoren dan andere.
Als voorbeeld kan dienen een flat als het Savelsbos, met een hoge, maar wisselende mutatiegraad. In 1991 en in 1993 is flink in deze flat geïnvesteerd, hetgeen samen-gaat met minder verhuis bewegingen. DGW merkt op dat het erop lijkt dat verhuizin-gen blijkbaar worden uitgesteld, maar dat de mutatiegraad uiteindelijk (als de
-- - - -
-Afbeelding 4.2 Verloop mutatiegraad per wijk voor de Zoetermeerse hoog-bouw, 1988-1996 20.0 . . - - - , 18.0 -
.
X 16.0 14.0 %,
12.0,
,
10.0 8.0 ---- - -6.0 1988 1989 1990 1991 /,
/ 'A_ -'--if/ )(c_ ••• •• I{ / / " " " 1992 1993 1994 1995 1996Bron: Gegevens drie woningcorporaties, OTB-bewerking.
4.2 Populariteit
~Totaal
---+--Palenstein - ... - Driemanspolder
• • • )f •• Meerzicht
De populariteit van een complex hebben we gedefinieerd als het aantal ingestuurde woonbonnen per mutatie. Uit het aanbodmodel zijn het totaal aantal verhuizingen en het totaal aantal reacties per complex bekeken. Zo was het mogelijk het totaal aantal reacties per verhuizing te bepalen, wat een goede maat lijkt om de populariteit van een complex vast te stellen. Gemiddeld reageerden gedurende 1996 tien mensen op een advertentie voor een hoogbouwflat (goede en foute reacties samen).
Hierbij passen twee' kanttekeningen. Ten eerste zijn niet alle woningen in de krant verschenen. Soms werden een of twee advertenties (bonnen) gezet voor vijf of zes woningen. Het is niet duidelijk hoe vaak dit is voorgekomen. Ten tweede zijn er door de ene corporatie stringentere voorwaarden gesteld bij de labeling dan door de andere. Met duidelijke beperkingen vooraf (naar leeftijd, inkomen of huishoudens-vorm) worden vanzelfsprekend minder bonnen ingestuurd dan bij een open inschrij-ving. Landelijke vergelijkingscijfers over aantallen ingestuurde woonbonnen zijn niet bekend.
In afbeelding 4.3 geven we de belangrijkste bevindingen weer. Wat direct opvalt is dat de drie-kamerwoningen populairder zijn dan de overige woontypen. Vooral de twee-kamerwoningen blijven achter. Onder de wijken springt Driemanspolder eruit. Hiervoor worden maar liefst twee keer zoveel woonbonnen ingestuurd als voor de beide andere wijken. Palenstein scoort op populariteit beter dan Meerzicht; dit is onverwacht omdat het imago van deze wijk, volgens de woordvoerders van de corporaties, lager zou zijn.
Afbeelding 4.3 Populariteit (totaal aantal reacties via woonbonnen per verhui-zing), naar kamertal en naar wijk, 1996
25 r---~ 20
r---151 -10 1 -5 0 c: c: c: c: c: Q) Q) Q) Q) ]! Cl Cl Cl Cl c: c: c: c: '" "e: "e: "e: "Co c: 0 0 0 0 Q) ~ ~ ~ ~ Q. n; Q) Q) Q) Q) E E E E..
..
..
..
.>< -'f -'f .>< N M...
,;,Bron: Gegevens aanbodmodel Zoetermeer 1996, OTB-bewerking.
4.3 Sterkte/zwakte analyse per wijk
:;; U 0 a. '" c:
..
E ·ê 0 E 0 ï~ Q) Q) :; Q) B Q) u u Ë Q) (!)Op basis van drie kernindicatoren is een sterkte-zwakte analyse opgesteld voor alle negentien hoogbouwflats. Deze drie zijn: populariteit, mutatiegraad en puntprijs. Ze zijn belangrijk voor de marktpositie van een complex, het zijn sleutel variabelen bij ontwikkelingen, ze zijn beschikbaar en de complexen scoren er verschillend op. Cijfers over mutatiegraad en populariteit zijn afkomstig uit het aanbodmodel 1996. De laatste twee indicatoren zijn bekeken over één jaar en betreffen daarom een
(lang-)momentopname. Het is de vraag of een analyse over 1995 of 1997 wezenlijk
anders zou uitpakken. Een factor als leegstand is niet opgenomen, omdat er maar weinig leegstand is binnen Zoetermeer.
Alle negentien hoogbouwcomplexen zijn in een portfolio-analyse tegen elkaar
afgezet, zodat inzicht ontstaat in de sterke en de zwakke complexen. De uitkomsten
zijn in tabel 4.1 niet per complex, maar per wijk weergegeven. Dit geeft inzicht in
de huidige positie van 'het product hoogbouwflat' per wijk.
Van de negentien hoogbouwcomplexen hebben er zeven een sterke marktpositie. Deze scoren positief op de drie genoemde kernindicatoren. De (grote) complexen in
Tabel 4.1 Marktpositie hoogbouw Zoetermeer
populariteit mutatiegraad puntprijs slechte/zwakte-score (reacties) (%) (f) (aantal complexen)
Tot. + 0
Palenstein 11,7 15,2 5,92 9 4 2 4
Driemanspolder 23,9 14,2 5,51 2 2 0 0
Meerzicht 8,4 17,0 6,01 8 2 5
Hoogbouw Zoetermeer 11,7 15,8 5,92 19 7 4 8
flats in Meerzicht bekleden een slechtere marktpositie: vijf van de acht zwak scorende complexen zijn hier te vinden.
4.4 Gegevens uit het aanbodmodel
In tabel 4.2 zijn een aantal gegevens uit het aanbodmodel naast elkaar gezet. Deze gegevens zijn geanalyseerd over de laatste twee kwartalen in 1995 en de eerste twee
in 1996. De gegevens zijn per flat geanalyseerd en in tabel 4.2 per wijk gesom-meerd. Van de nieuwe huurders staan drie kenmerken weergegeven. De gemiddelde leeftijd loopt niet erg uiteen per wijk en dat geldt ook voor de meeste complexen. Uitschieters zijn het Haagsebos en de Willem van Cleeflaan, met een gemiddelde leeftijd rond de 45 jaar. Dit heeft te maken met het feit dat aan een aantal woningen
in deze complexen een minimale leeftijd gebonden is (labelling). Het verschil in huishoudensgrootte lijkt voornamelijk te maken te hebben met de grootte van de gehuurde woning.
Tabel 4.2 Gegevens uit het aanbodmodel voor de hoogbouwflats van de drie woningcorporaties, per wijk, 1995/1996
Wijk Woningen Leef- Inkomen Grootte Goede Foute Aantal Aanbod tijd (f bruto/ huish. reacties reacties weige- per 100 (jaar) huish./ per per ringen won.
maand) woonbon woonbon per woning
Palenstein 1580 34,0 2353 2,0 6,2 3,4 0,3 12,4
Driemanspolder 600 36,0 2470 2,5 16,4 5,1 0,2 9,7
Meerzicht 2633 33,7 3395 1,9 4,9 2,8 0,6 16,6
Totaal 4813 33,2 3018 2,0 6,5 3,3 0,5 12,6
Bron: gegevens aanbodmodel Zoetermeer 1995 (kwartalen III en IV) en 1996 (Kwartalen I en
Landelijk gezien moet een woning 2,0 keer worden aangeboden voordat deze wordt geaccepteerd, in Zuid-Holland zelfs 2,2 keer (bron: Bedrijfstakinformatie 1996, NCIV/NWR). Dit betekent overigens een sterke stijging sinds 1995, toen landelijk gezien 1,7 keer een woning moest worden aangeboden.
De weigeringsgraad is het omgekeerde, namelijk 50%. Dit landelijke gemiddelde heeft betrekking op aanbod- en wachtlijstgerichte verhuurmodellen. Weigeringen komen het meest voor bij de grootste corporaties, die met meer dan 10.000 wonin-gen. Het Zoetermeerse gemiddelde voor de hoogbouw is met 0,5 weigeringen per woning derhalve gemiddeld te noemen.
De gemiddelde inkomens van de nieuwe huurders verschillen fors per wijk. Nieuwe huurders in Meerzicht hebben de hoogste inkomens van de drie wijken. Dit hangt samen met de hogere gemiddelde huur daar.
Wellicht door de hogere inkomens, wordt er veel meer uit Meerzicht verhuisd dan uit beide andere wijken. Jaarlijks komen 17 van de 100 woningen vrij (althans: in dekrant aangeboden), waarop minder mensen reageren, die bovendien vaker de aangeboden woning weigeren. De hoogbouw in Meerzicht bekleedt op basis van de gegevens van het aanbodmodel, de zwakste positie van de drie wijken. Dit onder-steunt de eerdere analyses in dit hoofdstuk.
4.5 Hoogbouw vergeleken met de rest van Zoetermeer
De vorige paragraaf bood een (beknopte) analyse van de onderlinge marktpositie van de drie wijken met hoogbouw. Het is echter minstens even interessant om de hoogbouwcijfers af te zetten tegen de rest van Zoetermeer. In tabel 4.3 is de marktpositie van de hoogbouw vergeleken met die van de overige meergezinswonin-gen en de eengezinswoninmeergezinswonin-gen.
Overigens wijken de absolute cijfers over mutatiegraad en populariteit af van de opgave in de paragrafen 4.1 tot en met 4.3. Kennelijk zijn er verschillen tussen vrijgekomen en geadverteerde woningen, meermalen of juist niet geplaatste wonin-gen en de iets andere beschouwde periode. Onderstaande cijfers moeten daarom vooral in relatie tot elkaar worden gezien.
De totaalcijfers van de drie woningtypen laten duidelijk de achterblijvende positie van de hoogbouw zien ten opzichte van de overige meergezins- en de eengezinswo-ningen. De hoogbouw is het minst populair en kent de hoogste mutatiegraad, terwijl de eengezinswoningen het meest in trek zijn en de laagste mutatiegraad hebben. De categorie overige meergezinswoningen zit daartussen in.
De marktpositie van de hoogbouw valt ook op de volgende manier te illustreren.
Ruim 30% van de sociale-huurvoorraad is een hoogbouwflat. In de wekelijks ver-schijnende huis-aan-huis krant de Postiljon heeft bijna de helft van de advertenties betrekking op een hoogbouwflat. Nog geen kwart van de reacties gaat in op een hoogbouwflat.
Tabel 4.3 Marktpositie hoogbouw vergeleken met overig Zoetermeer (1995/1996)
Type Aantal Totaal Totaal Populariteit Mutatie-graad woningen aantal aantal (reacties per
mutaties reacties woonbon)
TH grootschalige 4883 605 5926 9,8 12,4 hoogbouw
TM overig meergezins 4989 460 12583 27,4 9,2 TE eengezins 5946 183 6693 36,6 3,1
Gemiddelde 20,2 7,9
Bron: gegevens aanbodmodel Zoetermeer 1995 (kwartalen III en IV) en 1996 (kwartalen I en II), OTB-bewerking.
In tabel 4.4 zijn een aantal gegevens uit het aanbodmodel naast elkaar gezet, waarmee de verschillende woningmarktposities duidelijk maken. De tabel laat duidelijke clusters zien bij de cijfers met betrekking tot de bewonerskenmerken. Dit is niet verrassend. Wel is de lage gemiddelde leeftijd bij de ouderenwoningen opvallend. Dit heeft wellicht te maken met de deftniëring. In het aanbodmodel zijn deze woningen gecodeerd als ouderenwoningen, terwijl de labelling (van minimum leeftijd) daar soms helemaal niet bij aansluit.
De nieuwe bewoners van de eengezinswoningen hebben gemiddeld het hoogste inkomen. De oudere categorieën zitten daar alle net onder. Van alle andere typen hebben de hoogbouwbewoners toch het hoogste inkomen met f3.oo0,- per maand. Het aantal reacties per woningtype verschilt. Bij de hoogbouw ligt het aantal reacties een stuk lager dan bij de eengezinswoningen. Zoals verwacht is het aantal goede reacties op geadverteerde eengezinswoningen hoog (25). Hiervoor zijn vier keer zo
Tabel 4.4 Gegevens uit het aanbodmodel voor verschillende typen woningen
Type Eengezinswon. Ouderenwon. Jongerenwon. Hoogbouw Overig Totaal Leeftijd hoofd-huurder 41,4 44,0 24,9 33,2 39,6 35,6 Inkomen (j brutol huish.l maand) 4.186 2.330 1.576 3.018 2.655 2.949 Huis- Goede houdens- reacties grootte per woonbon 2,9 25,3 1,9 14,1 1,0 23,2 2,0 6,5 1,5 19,8 1,9 14,3
Foute Weiger- Aan-reacties ingen geboden
per per wonin-woonbon woning gen 11,3 0,6 183 6,9 0,4 46 6,2 O,S 110 3,3 0,5 605 7,8 0,5 304 5,9 O,S 1248 Bron: gegevens aanbodmodel Zoetermeer 1995 (kwartalen III en IV) en 1996 (kwartalen I en 11),
veel liefhebbers als voor een hoogbouwflat. Ook het aantal reacties op de woningen voor jongeren ligt hoog (gemiddeld 23). Opmerkelijk is ten slotte dat juist bij de eengezinswoningen de meeste woningen worden geweigerd. De hoogbouw zit rond het gemiddelde. In totaal wordt één op de twee aangeboden woningen geweigerd.
4.6 Samenvatting
Dit hoofdstuk geeft een analyse van de sterke en zwakke delen binnen de Zoeter-meerse hoogbouw. Gegevens zijn van flatniveau vertaald naar wijkniveau om de hoogbouw per wijk te kunnen beoordelen. Tevens is het segment hoogbouw afgezet tegen andere typen woningen op de woningmarkt.
Om met het laatste te beginnen, de hoogbouw bekleedt een duidelijk mindere positie op de woningmarktladder dan andere segmenten. Er wordt vier keer zo vaak verhuisd uit een hoogbouwflat als uit een eengezinswoning en er reageren ook vier keer minder mensen op een advertentie in de Postiljon. Terwijl er in Zoetermeer meer eengezinswoningen zijn verhuurd dan hoogbouwflats, staan er drie keer zo veel advertenties voor hoogbouw als voor eengezinswoningen aangeboden. De helft van de advertenties in de Postiljon gaat over een hoogbouwflat, terwijl nog geen kwart van de mensen reageert op een hoogbouwflat. De andere soorten meergezinswonin-gen (als groep) zitten tussen de populaire eengezinswoningen en de hoogbouw in. Het aantal verhuizingen, de huurprijs per woningwaarderingspunt en de animo voor een bepaalde flat zijn belangrijke indicatoren voor de onderlinge marktpositie van de hoogbouwflats. Deze drie factoren combinerend, blijken in Zoetermeer verschillende complexen in Meerzicht een slechte marktpositie te bekleden. Meer dan de helft van de flats daar ligt zwak in de markt. Positief scoren de beide complexen in Driemans-polder, terwijl Palenstein een wisselend beeld geeft, maar beduidend beter in de markt ligt dan Meerzicht. We spreken hier over totaalscores per wijk. Binnen de wijken Meerzicht en Palenstein bestaan grote interne verschillen (per complex) in de marktpositie. De cijfers zijn niet altijd vergelijkbaar, omdat niet alle corporaties op dezelfde manier de woningen aanbieden (labellen). Bovendien bieden ze een opname gedurende één jaar, die kan veranderen in latere jaren.
Meerzicht bekleedt van de drie hoogbouwwijken op de woningmarkt de meest kwetsbare positie. Hier komen jaarlijks de meeste flats vrij, zowel absoluut als per 100 woningen. Er reageren echter minder mensen op, die bovendien vaker de woning weigeren. De (nieuwe) huurders in Meerzicht hebben (gemiddeld) duidelijk hogere inkomens dan die in de beide andere wijken. Wellicht beschouwen ze mede daardoor het verblijf in een hoogbouwflat als een tijdelijk opstapje. Dat hoeft geen probleem te zijn, zolang ze maar opgevolgd worden door nieuwe huurders. Het geringe aantal kandidaten dat wekelijks bonnen instuurt, belooft echter weinig goeds.
5
WOONSATISFACTIE EN VERHUISPLANNEN
Het vorige hoofdstuk: bood een analyse van de marktpositie van de hoogbouw op grond van door de verhuurders aangeleverde cijfers. De bewoners zelf kunnen er echter heel anders over denken. Dit hoofdstuk gaat over meningen van de huidige bewoners, gebaseerd op het Zoetermeerse Woningbehoeftenonderzoek uit 1996.
5.1 Tevredenheid met woning en woonomgeving
In tabel 5.1 staat de tevredenheid met een aantal aspecten van de huidige woning weergegeven, vergeleken met de andere segmenten op de Zoetermeerse woningmarkt (toegelicht in hoofdstuk 2). Over het algemeen worden de hoogbouwwoningen heel aardig gewaardeerd. De woning als geheel, de indeling en het aantal kamers scoren goed binnen de huursector en doen niet onder voor de koopsector . De grootte van de woonkamer wordt in de hoogbouw zelfs het best gewaardeerd van alle woningtypen, hoewel de oppervlakte van de kamer onder het Zoetermeerse gemiddelde ligt (zie hoofdstuk: 2).
De onderhoudstoestand van de flats wordt met een 6,4 redelijk beoordeeld; 23 %
geeft een vijf of minder. De gehele huursector zit echter op dit niveau. Overigens moet het hoge cijfer voor de koopsector met een korreltje zout genomen worden; je geeft als eigenaar-bewoner immers niet snel kritiek op het resultaat van je eigen onderhoudsbeleid .
De geluidsisolatie in de flats wordt slechter beoordeeld dan in de andere woningtypen. Dit is een duidelijk minpunt van de hoogbouw, maar eigenlijk het eni-ge wat de wonineni-gen zelf betreft.
De woonomgeving wordt duidelijk minder gewaardeerd dan de woningen zelf (tabel 5.2). Met 6,3 scoort de woonomgeving nog net een voldoende, maar dit cijfer is beduidend lager dan voor de andere woningtypen. Ook het onderhoud in de omge-ving wordt niet echt hoog gewaardeerd.
Tabel 5.1 Rapportcijfers voor de woning, 1996
Rapportcijfers Huur app. Huur app. Huur Koop Koop Totaal
hoog overig eg. app. eg.
Woning 7,2 6,9 7,3 7,6 7,9 7,5 % onvoldoende 6% 11% 5% 1% 1% 4,4% Geluidsisolatie 5,8 6,3 6,2 6,8 7,0 6,6 % onvoldoende 35% 28% 27% 18% 13% 22% Grootte woonkamer 7,8 7,3 7,2 7,7 7,5 7,4 % onvoldoende 3% 8% 10% 6% 6% 7% Indeling 7,4 7,1 7,1 7,4 7,7 7,4 % onvoldoende 5% 9% 7% 6% 3% 6% Kamertal 7,5 6,8 7,6 7,1 8,0 7,6 % onvoldoende 5% 17% 7% 13% 2% 7% Onderhoudstoestand 6,4 6,4 6,5 7,7 7,8 7 % onvoldoende 23% 24% 21% 9% 1% 13% Voorzieningen 6,3 6,2 6,1 7,2 7,3 6,6 % onvoldoende 20% 27% 29% 16% 6% 18%
Bron: Woningbehoeftenonderzoek Zoetermeer 1996.
Tabel 5.2 Rapportcijfers woonomgeving, 1996
Rapportcijfers Huur app. Huur app. Huur Koop Koop Totaal
hoog overig eg. app. eg.
Woonomgeving 6,3 7,4 7,5 7,6 7,7 7,5 % onvoldoende 14% 5% 2% 3% 2% 4% Nabijheid OV 7,7 7,8 7,4 7,8 7,5 7,5 % onvoldoende 3% 5% 6% 3% 7% 6% Onderhoud omgeving 6,4 6,8 6,8 7,1 7,1 6,9 % onvoldoende 19% 11% 12% 12% 7% 11% Parkeergelegenheid 6,2 7,3 7,2 7,2 7,3 7,2 % onvoldoende 35% 11% 11% 13% 11% 13% Sociale veiligheid 5,9 6,8 7,1 7,4 7,5 7,1 % onvoldoende 33% 16% 8% 3% 2% 9%
De opvallend lage waardering voor de parkeergelegenheid wordt veroorzaakt door de wijze van parkeren ten tijde van het Woningbehoeftenonderzoek. Dit gebeurde voor een groot deel in overdekte parkeergarages. Vanwege grote problemen met sociale veiligheid, beheer en onderhoud zijn of worden de meeste parkeergarages gesloopt.
Semi-openbare ruimten: een hoogbouwjlat eigen
In het Zoetermeerse Woningbehoeftenonderzoek is onderscheid gemaakt tussen de woning zelf en de directe woonomgeving. Voor de meeste soorten woningen is dat een goed onderscheid. In hoogbouwflats komt daar eigenlijk nog een derde categorie bij, namelijk de semi-openbare ruimten. Dat zijn alle ruimten die een bewoner moet delen met zijn medebewoners: de entree, de hal, de bergingen, de galerij, de liften, de trappen. Uit tal van onderzoek (onder vele andere dat van het DTB, 'Kleine criminaliteit en naoorlogse etagebouw') blijkt dat juist deze ruimten veel problemen oproepen, hetgeen resulteert in ontevreden bewoners en hoge lasten voor de verhuurder. Het lastige is bovendien dat er allerlei beheermaatregelen mogelijk zijn, maar dat de essentie van de semi-openbare ruimten nauwelijks gewijzigd kan worden, daar deze eigen is aan het verschijnsel hoogbouwflat. De voordeur ligt nu eenmaal een behoorlijk eind van de openbare weg af.
5.2 Verhuisplannen
Mensen verhuizen om positieve en om negatieve redenen. Dikwijls is een andere baan, gezinsuitbreiding of de wens naar een tuin een reden om naar een andere wo-ning uit te zien. Soms echter vormen zaken als echtscheiding, burenoverlast, angstgevoelens of onbetaalbaarheid de doorslaggevende reden. Mensen die naar tevredenheid wonen, hoeven zich doorgaans niet druk te maken over verhuisplannen. Maar wie doen dat wel in Zoetermeer?
In tabel 5.3 worden verhuisplannen van mensen in de hoogbouw vergeleken met die van de vier andere segmenten op de Zoetermeerse woningmarkt.
In heel Nederland is 7% zeker van plan te verhuizen, en nog eens 26% denkt er wel eens over. Per saldo wil 67 % niet verhuizen. In Zoetermeer is de verhuisgeneigd-heid duidelijk hoger; hier denkt de helft erover om te verhuizen.
In Zoetermeer zijn drie groepen te onderscheiden. De bewoners van een eengezins-koopwoning zijn het meest honkvast. Dan volgen de mensen in een koopappartement en een eengezins-huurwoning. Het vaakst willen de mensen weg uit een huurapparte-ment, al dan niet in de hoogbouw. Maar liefst twee derde heeft min of meer verhuis-plannen.
Weg uit hoogbouw en uit de buurt?
De hoogbouwbewoners willen het vaakst omwille van het type woning verhuizen. Kennelijk wonen ze niet zo graag hoog. Overigens zijn ook veel mensen van een koopappartement op zoek naar een ander woningtype. Dit duidt erop dat zo'n
appar-tement toch vaak als een tussenstation wordt gezien.
Overigens blijkt uit het landelijke woningbehoeftenonderzoek 1993/1994 dat slechts circa twee procent een voorkeur heeft voor een woning op de vijfde etage of hoger, eenzelfde aandeel als vier jaar eerder.
Verontrustend is dat maar liefst 17 % van de Zoetermeerse hoogbouwbewoners van-wege de buurt wil verhuizen.
Wel in Zoetermeer
Zestig procent van alle verhuisgeneigden wil wel in Zoetermeer blijven. De stad be-valt hun kennelijk. In de hoogbouw is dat nog veel meer (70%). Een reden hiervoor kan zijn dat veel bewoners in een hoogbouwflat zijn komen wonen als opstapje naar een eengezinswoning. Toch is dit hoge aandeel opmerkelijk. Ook valt op dat bij de verhuisgeneigden in de eengezins-koopsector de animo voor Zoetermeer het geringst is.
Afzien van verhuis plannen
Mensen die vanwege een negatieve reden willen verhuizen, kunnen hiervan afzien als er wat aan de oorzaak wordt gedaan. De buurt opknappen bijvoorbeeld.
Tabel 5.3 Verhuisplannen in 1996 (in procenten)
Huur app. Huur app. Huur Koop Koop Totaal
hoog overig eg. app. eg.
Verhuisplannen
>I< beslist niet 33 32 49 49 66 51
>I< misschien 38 39 38 35 30 35 >I< zeker 30 29 13 16 5 14 Verhuisreden >I< om woningtype 33 22 20 32 29 24 >I< om buurt 17 6 9 2 6 7 Verhuizen naar >I< Zoetermeer 69 61 66 72 47 59 >I< regio 5 7 6 2 3 5 >I< overig 13 16 11 17 26 17
Zou in flat blijven
>I< omgeving beter 23 28 14 25
>I< bewonerssamenstelling beter 17 13 0 14
>I< huren lager 28 38 17 34
Wil huidige huurwoning kopen 14 19 53
Gemiddeld uit te geven in gld. 145.000 148.000 176.000
Als de (fysieke) omgeving zou verbeteren, zou bijna een kwart van verhuizen willen afzien. Bij een verbetering van de sociale woonomgeving, vertaald in de bewoners-samenstelling, zou nog eens 17% niet verhuizen. Het zwaarst wegen echter de hoge huren (28 % ). De nieuwe huursubsidiewetgeving zou hierin verlichting kunnen bren-gen (zie hoofdstuk 9). Opvallend is dat de huren in de overige meergezinswoningen nog vaker als probleem worden ervaren.
Woning kopen?
Maar liefst de helft van de huurders in een eengezinswoning wil hun woning wel kopen, als deze mogelijkheid zich voordoet. Als het PvdA-plan van Duivesteijn en Van der Ploeg door zou gaan, zou Zoetermeer er vele eigenaar-bewoners bijkrijgen.
Het ziet er echter niet naar uit dat bewoners een koop recht krijgen, net als in Groot-Brittannië.
In de meergezinssector is de belangstelling een stuk kleiner. Van de hoogbouwbewo-ners wil 14% de huidige woning kopen. Omgerekend naar de onderzoeksflats (5000), zijn dat zo'n 700 zittende bewoners: zeker geen verwaarloosbaar aantal. Vestia verkoopt momenteel de flats Jonker- en Kadoelerbos. Samen zijn dat 438 woningen. Dit zal de potentiële kooplust onder zittende bewoners al aardig afromen. De vraagprijzen in de twee complexen liggen rond de
f
180.000 voor een vierkamerflat, het meest voorkomende woningtype. Dat isf
35.000 boven het bedrag dat bewoners gemiddeld aangeven te willen uitgeven.Een kanttekening bij deze onderzoeksuitkomsten is dat veel huurders weinig notie hebben van koopprijzen tot het moment dat ze serieus een koopwoning overwegen. In het onderzoeksmateriaal kan geen onderscheid gemaakt worden tussen meer en minder geïnformeerde potentiële kopers.
5.3 Samenvatting
Dit hoofdstuk gaat over de mening van de bewoners zelf. De flatwoning zelf wordt goed gewaardeerd. Positief is men over de indeling, het aantal kamers en de grootte van de woonkamer. Het enige minpunt is de geluidsisolatie.
De woonomgeving van de hoogbouw wordt daarentegen een stuk lager gewaardeerd. Met name de parkeergelegenheid en de sociale veiligheid krijgen lage cijfers. Weinigen zullen rouwig zijn om de sloop van de grote overdekte parkeergarages. Uit landelijk onderzoek blijken de semi-openbare ruimten, dat zijn die tussen voordeur en straat in, weinig gewaardeerd te worden. Dit is niet specifiek gevraagd in het Zoetermeerse Woningbehoeftenonderzoek, maar zal ongetwijfeld niet afwijken. Het bestaan van semi-openbare ruimten is echter eigen aan het verschijnsel hoogbouwflat. Wel is hier een intensief beheer voor mogelijk.
Tweederde van de bewoners van de hoogbouw heeft misschien of zeker verhuis-plannen, dat is veel. 35% verhuist vanwege het woningtype en 17% vanwege de buurt. Ongeveer 700 bewoners (14%) willen de eigen flat kopen. In vergelijking met de hoge animo bij de eengezinswoningen (53%) is dat weinig, maar gezien de
geringe populariteit van hoogbouwflats in Zoetermeer is dit veel. De prijs die kopers voor de hoogbouw in gedachten hebben, ligt zo'n 20% onder de prijs waartegen Vestia momenteel bet Jonker- en Kadoelerbos in de verkoop beeft.
