budowa teoretycznego modelu ulicy

centrum Handlowe Stary Browar w poznaniu to obiekt o łącznej po-wierzchni handlowej przekraczającej 57 000 metrów kwadratowych, posia-dający 215 punktów handlowych i gastronomicznych oraz 1000 miejsc par-kingowych - budowany w dwóch etapach w 2003 i 2007 roku wedle projektu biura projektowego Studio aDS. Wielokrotnie zdobywał prestiżowe nagrody w dziedzinie handlu wielkopowierzchniowego, między innymi Międzyna-rodowej rady centrów Handlowych (icSc – The international council of Shopping centers) dla najlepszego centrum Handlowego na świecie w kate-gorii obiektów handlowych średniej wielkości (nagroda przyznana 9 grudnia 2005 roku podczas uroczystej gali w phoenix w arizonie), oraz Międzynaro-dowej rady centrów Handlowych dla najlepszego centrum Handlowego w europie w kategorii obiektów handlowych średniej wielkości. Wedle badań ankietowych prowadzonych przez colliers international i na podstawie pracy zbiorowej pt. „Ulice handlowe w Polsce – co na nich słychać?”^[1], c.H. Stary Browar zostało wybrane najpopularniejszym centrum handlowym w pozna-niu - aż 48 % respondentów opowiedziało się za taką opinią, kolejne pozy-cje w rankingu przypadku c.H. Malta (35%) i c.H. plaza (7%). W oparciu o zgromadzoną wiedzę, autor badania uznał za właściwe, uznanie centrum handlowego za twór wysoce podobny i zbieżny z ulicą handlową, oraz na tej podstawie wyznaczył go jako wzór do naśladowania - zarówno pod względem sposobów osiągania wysokiej atrakcyjności handlowej, wyraźnego profilu te-matycznego oraz odpowiednich proporcji funkcji lokali handlowych.

teoretyczny moduł ulicy handlowej powstanie w oparciu o struktu-rę funkcjonalną oraz ilościowe proporcje lokali handlowych i usługowych znajdujących się c.H. Stary Browar. W celu wykazania przewagi Starego Bro-waru, nad ulicami handlowymi, należy zbadać jego atrakcyjność handlową, charakterystykę oferty, jak również poziom sprofilowania tematycznego w obrębie całego obiektu. przyjęta metoda badawcza będzie jednakowa, jak w przypadku badania śródmiejskich ulic handlowych. W pierwszej kolejności przy udziale grupy specjalistów (tych samych studentów Wa pp, którzy brali udział w badaniu śródmiejskich ulic handlowych) sporządzono ankiety oce-niające atrakcyjność poszczególnych lokali handlowych w obiekcie. ankiety przeprowadzono w jednakowy sposób, jak w przypadku ulic handlowych, w oparciu o nieznacznie zmodyfikowany zestaw pytań - szczegółowe dane na temat różnicy kryteriów oceny centrum handlowego, względem oceny ulicy handlowej, zebrano w tabeli (tab. 54.). oceny ankietowe 38 lokali biorących udział w badaniu, wraz z wyliczoną średnią, zamieszczono w tabeli (tab. 55.).

4. teoretyczny MoDeL iMpLeMentacJi proFiLU teMatyczneGo

120

Organizacja wystaw, etc.

Unifikacja logotypów

5 – wysoka unifikacja, restrykcyjna ksiêga najemcy 4 – wysoka unifikacja

3 – unifikacja na formacie 2 – czêœciowa unifikacja 1 – brak unifikacji

5 – miejsce ci¹g³ej organizacji wydarzeñ 4 – miejsce czêstej organizacji wydarzeñ 3 – miejsce sporadycznej organizacji wydarzeñ 2 – miejsce rzadkiej organizacji wydarzeñ 1 – miejsce gdzie nie organizuje siê wydarzeñ

5 – wnêtrze wysoce atrakcyjne 4 – wnêtrze atrakcyjne

3 – wnêtrze przeciêtne 2 – wnêtrze ma³o atrakcyjne 1 – wnêtrze wysoce nieatrakcyjne Estetyka wnêtrza sklepu

5 – wnêtrze wysoce atrakcyjne 4 – wnêtrze atrakcyjne

3 – wnêtrze przeciêtne 2 – wnêtrze ma³o atrakcyjne 1 – wnêtrze wysoce nieatrakcyjne Estetyka wnêtrza C.H.

tab. 54. 4 ostatnie kryteria oceny atrakcyjności handlowej centrum handlowego, odmienne od 4 ostatnich kryteriów oceny atrakcyjności handlowej ulic - wszyst-kie pozostałe kryteria są wspólne. źródło: autor

W kolejnym etapie wcześniej określone kryteria oceny zostaną przeanalizowa-ne metodą porównań parami, która pozwoli ocenić poziom ich oddziaływa-nia na atrakcyjność. Jednakowo jak w przypadku ulic handlowych, dla zwięk-szenia dokładności metody, w porównaniu zastosowano skalę 5-cio punktowa (1-5) nieposiadającą zera, zamiast standardowej 3 punktowej (0,-1,1). zatem w badaniu porównywane są pary czynników tak, że temu mającemu większy wpływ na atrakcyjność handlową ulicy przydzielona zostaje wartość 5, na-tomiast mającemu mniejszy wpływ 1. Jeżeli wpływ na atrakcyjność wydaje się porównywalny, obu czynnikom przypisana zostaje wartość 3. Wyłonienie przyznawanych wartości punktowych odbyło się w drodze dyskusji wśród grona ekspertów i znawców tematu. Szczegóły metody porównania parami między wszystkimi parami czynników oceny znajdują się w tabeli (tab. 56.).

następnie punkty otrzymane przez każdy czynnik są zliczane, uśredniane oraz zamieniane na wartość procentową - wynikiem analizy jest współczyn-nik przedstawiony w tabeli (tab. 57.)

czynnikami najbardziej wpływającymi na atrakcyjność lokalu han-4. teoretyczny MoDeL iMpLeMentacJi proFiLU teMatyczneGo

121

jscu presti¿owym444444444 ytkowej dzielnicy555555555 jscu organizacji wydarzeñ555555555 eko parku555555555 eko fontanny, pomnika555555555 eko du¿ego parkingu555555555 eko przystanku komunikacji444444444 eko centrum handlowego444444444 eptaku555555555 eko drogi rowerowej555555555 444444444 od Ÿród³a ha³asu444444444 tlnych544445554 344534524 lu555555555 555555555 555555555 taw, pokazów etc.555555555 pów444444444 sklepu444545534 centrum handlowego555555555

aordowych

4444444 5555555 5555555 5555555 5555555 5555555 4444444 4444444 5555555 5555555 4444444 4444444 5454444 5454554 5555555 5555555 5555555 5555555 4444444 4455454 5555555

TARY BROWAR

tab. 55. zestawienie ocen 38 lokali handlowych w c.H. Sta-ry Browar, wraz z wyliczeniem średniej. źródło: autor

4. teoretyczny MoDeL iMpLeMentacJi proFiLU teMatyczneGo

122

4444 5555 5555 5555 4433 5555 3333 3333 3333 3355 3355 5544 5553 5553 5555 5555 5555 5555 4455 5543 5555

4444444444444 5555555555555 5555555555555 5555555555555 3333333333333 5555555555555 3333333333333 3333333333333 3333333333333 5555555555555 5555555555555 4444444444444 5454555335235 5523355234345 5555555555555 5555555555555 5555555555555 5555555555555 5555555555555 5533554443355 5555555555555

44 55 55 55 54 55 43 43 53 53 43 45 45 55 55 55 55 55 44 55 55

RY BROWAR 4,00 5,00 5,00 5,00 4,13 5,00 3,53 3,53 4,05 4,84 4,32 4,08 4,29 4,13 5,00 5,00 5,00 5,00 4,39 4,29 5,00

tab. 55. - ciąg dalszy

4. teoretyczny MoDeL iMpLeMentacJi proFiLU teMatyczneGo

123

8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

Po³o¿enieniedalekoinnegocentrumhandlowego Po³o¿enieprzydeptaku Po³o¿enieniedalekodrogirowerowej Stojakrowerowy Po³o¿eniedalekoodŸród³aha³asu Brakreklamœwietlnych Monitoringwlokalu Ochroniarze Iluminacjanocna Organizacjawystaw,pokazówetc. Unifikacjalogotypów Estetykawnêtrzasklepu Estetykawnêtrzacentrumhandlowego

5 4 5 5 5 3 3 5 5 4 4 4 3 3

Po³o¿eniewmiejscupresti¿owym Po³o¿eniewzabytkowejdzielnicy Po³o¿eniewmiejscuorganizacjiwydarzeñ Po³o¿enieniedalekoparku Po³o¿enieniedalekofontanny,pomnika Po³o¿enieniedalekodu¿egoparkingu Po³o¿enieniedalekoprzystankukomunikacjim.

1 Po³o¿enie w miejscu presti¿owym X 2 3 4 4 3 3

2 Po³o¿enie w zabytkowej dzielnicy 4 X 4 5 5 4 4

3 Po³o¿enie w miejscu organizacji wydarzeñ 3 2 X 4 5 3 2

4 Po³o¿enie niedaleko parku 2 1 2 X 4 2 2

5 Po³o¿enie niedaleko fontanny, pomnika 2 1 1 2 X 2 1

6 Po³o¿enie niedaleko du¿ego parkingu 3 2 3 4 4 X 3

7 Po³o¿enie niedaleko przystanku komunikacji m. 3 2 4 4 5 3 X 8 Po³o¿enie niedaleko innego centrum handlowego 1 1 2 2 3 2 3

9 Po³o¿enie przy deptaku 2 2 4 3 5 4 4

10 Po³o¿enie niedaleko drogi rowerowej 1 1 1 3 2 2 3

11 Stojak rowerowy 1 1 1 2 3 1 2

21 Estetyka wnêtrza centrum handlowego 3 3 4 5 5 4 4

tab. 56. tabela przedstawiająca metodę porównania parami między wszystkimi parami cząstkowych kryteriów oceny.

źródło: autor

po przeprowadzeniu waloryzacji kryteriów oceny atrakcyjności han-4. teoretyczny MoDeL iMpLeMentacJi proFiLU teMatyczneGo

124

KRYTERIUM ŒREDNIA ŒREDNIA %

1 Po³o¿enie w miejscu presti¿owym 3,85 6,11%

2 Po³o¿enie w zabytkowej dzielnicy 4,35 6,90%

3 Po³o¿enie w miejscu organizacji wydarzeñ 3,30 5,24%

4 Po³o¿enie niedaleko parku 2,70 4,29%

5 Po³o¿enie niedaleko fontanny, pomnika 1,95 3,10%

6 Po³o¿enie niedaleko du¿ego parkingu 3,30 5,24%

7 Po³o¿enie niedaleko przystanku komunikacji m. 2,85 4,52%

8 Po³o¿enie niedaleko innego centrum handlowego 2,25 3,57%

9 Po³o¿enie przy deptaku 3,70 5,87%

10 Po³o¿enie niedaleko drogi rowerowej 2,00 3,17%

11 Stojak rowerowy 1,70 2,70%

12 Po³o¿enie daleko od Ÿród³a ha³asu 1,50 2,38%

13 Brak reklam œwietlnych 3,65 5,79%

14 4,25 6,75%

15 Monitoring w lokalu 2,00 3,17%

16 Ochroniarze 2,70 4,29%

Brak reklam bilbordowych

17 Iluminacja nocna 2,90 4,60%

18 Organizacja wystaw, pokazów etc. 2,80 4,44%

19 Unifikacja logotypów 3,35 5,32%

4. teoretyczny MoDeL iMpLeMentacJi proFiLU teMatyczneGo

125

następnym etapem badania będzie określenie wskaźnika różnorodno-ści funkcjonalnej, oraz powiązaniu go z poziomem atrakcyjnoróżnorodno-ści handlowej - metoda badawcza jest jednakowa jak w przypadku badania ulicy handlowej.

STARY BROWAR Po³o¿enie w miejscu presti¿owym Po³o¿enie w zabytkowej dzielnicy

Po³o¿enie w miejscu organizacji wydarzeñ Po³o¿enie niedaleko parku

Po³o¿enie niedaleko fontanny, pomnika Po³o¿enie niedaleko du¿ego parkingu

Po³o¿enie niedaleko przystanku komunikacji m.

Po³o¿enie niedaleko centrum handlowego Po³o¿enie przy deptaku

Po³o¿enie niedaleko drogi rowerowej Stojak rowerowy

Po³o¿enie daleko od Ÿród³a ha³asu Brak reklam œwietlnych

Monitoring w lokalu Ochroniarze Iluminacja nocna

Organizacja wystaw, pokazów etc.

Unifikacja logotypów Estetyka wnêtrza sklepu

Estetyka wnêtrza centrum handlowego

4,005,00

tab. 58. tabela kalkulacyjne gdzie przeliczane są średnie oceny poszczególnych kryteriów oceny atrakcyjności handlowej cen-trum handlowego, ze względu na wagę kryterium. źródło: autor

4. teoretyczny MoDeL iMpLeMentacJi proFiLU teMatyczneGo

126

4. teoretyczny MoDeL iMpLeMentacJi proFiLU teMatyczneGo