rozprawa doktorska
mgr inż. arch. Marcin Giedrowicz
architektoniczno - urbanistyczne metody oceny atrakcyjności handlowej ulic
w śródmieściu poznania
proMotor
prof. dr hab. inż. arch. Wojciech Bonenberg promotor pomocniczy
dr hab. inż. arch. Jerzy Suchanek, prof. nadzw. pp
1. SpiS treści 3
spis treści
1. Spis treści
2. założenia wyjściowe 2.1 Wstęp
2.2 cel pracy 2.3 teza pracy
2.4 przegląd dotychczasowych badań 2.5 Wybór obszaru badań
2.6 Metoda badań 3. analiza problemu
3.1 Ulice handlowe w śródmieściu poznania 3.2 Główne typy sklepów detalicznych
3.3 przegląd przykładów ulic tematycznych na świecie
3.4 atrakcyjność handlowa śródmiejskich ulic w śródmieściu poznania - kwantyfikacja i ocena
3.4.1 Wybór czynników decydujących o atrakcyjności handlowej
3.4.2 Metoda ekspercka - przeprowadzenie ankiety w grupie eksperckiej 3.4.3 zebranie wyników ankiety i podsumowanie ocen cząstkowych 3.4.4 Mapy atrakcyjności handlowej ulic poznańskiego śródmieścia
3.4.5 interpretacja wyników analiz atrakcyjności ulic śródmiejskich pozna- nia 3.4.6 Waloryzacja czynników decydujących o atrakcyjności handlowej 3.4.7 atrakcyjność handlowa ulic poznania po wprowadzeniu współczynni- ków wag dla cząstkowych kryteriów waloryzacji
3.4.8 Syntetyczna ocena atrakcyjności handlowej ulic w śródmieściu pozna- nia 3.4.9 interpretacja wyników badań
3. 5 Badanie poziomu różnorodności funkcjonalnej ulic w śródmieściu poznania
3 56 75 79 10 1112 1622 35 3538 3844 67 7174
77 7980
1.
1. SpiS treści 4
4. teoretyczny model implementacji profilu tematycznego 4.1 teoretyczny model implementacji profilu tematycznego 4.2 inwentaryzacja
4.3 parametryczna kalkulacja profilu tematycznego ulicy 4.3.1 Grupowanie danych
4.3.2 Waloryzacja grup danych
4.3.3 Budowa teoretycznego modelu ulicy 4.3.4 Konstrukcja algorytmu
4.3.5 Wyznaczanie profilu tematycznego ulic z grupy badawczej 4.4 analiza wyników
4.5 Działanie
5. research by design 5.1 research by design
5.1.1 Metoda badawcza „research by design”
5.1.2 inicjatywa miejska i polityka wsparcia 5.1.3 preferencyjne ceny najmu lokalu / dopłaty 5.1.4 Unifikacja kolorystyczna i graficzna ulicy 5.1.5 opieka plastyka i architekta miejskiego 5.1.6 projekt małej architektury
5.1.7 organizacja wydarzeń tematycznych 5.1.8 aktywizacja kulturowa
5.1.9 projekt witryny sklepowej 5.1.10 projekt wnętrza sklepu 5.1.11 projekt szyldu
5.2 rewitalizacja ulicy taczaka w poznaniu 5.3 rewitalizacja ulicy półwiejskiej w poznaniu 6. Wnioski i podsumowanie
6.1 Wnioski i podsumowanie 7. Streszczenie pracy
111112 113114 114117 119131 133135 136 137138 138139 140140 143144 146147 152153 155156 160 166167
169
5
z a ł o ż e n i a
w y j ś c i o w e 2.
2. założenia WyJścioWe
6
2.1 wstęp
W ostatnich latach w poznańskim śródmieściu zaobserwować można proces zamierania ruchu handlowego na jego popularnych ulicach przy jed- noczesnym, stopniowym przenoszeniu się handlu i aktywności społecznej do centrów handlowych. Strefa śródmieścia w oczach mieszkańców miasta staje się coraz mniej atrakcyjna do życia, co w dalszym rozwoju sytuacji grozi jest zupełnym wymarciem i dezurbanizacją.
Wzrost liczby ludności i miejsc pracy w centralnej części aglomeracji odzwierciedla skutki procesu przestrzennej centralizacji (koncentracji), a w częściach odległych od centrum świadczy o silniej zaznaczonym procesie de- centralizacji (dekoncentracji). o dominacji procesów decentralizacji mówimy wówczas, gdy wzrost liczby ludności i miejsc pracy jest wyższy w strefie pod- miejskiej niż w mieście centralnym aglomeracji, czyli gdy miasto – zgodnie z modelem cyklu życiowego miasta – wkracza w stadium suburbanizacji[1]. Liczne obawy znajdują swoje uzasadnienie w corocznych statystykach - w ciągu dwóch dekad liczba mieszkańców poznania spadła o ponad 5 % [2]. Kon- sekwencje procesu zamierania ruchu handlowego w strefie śródmiejskiej mają dalece negatywny wpływ dla tradycyjnej konstrukcji miasta, którego życie i tożsamość nierozerwalnie łączy się z przestrzenią ulicy. zjawisko to prowa- dzi do dezurbanizacji miasta oraz zaniżania wartości jego najcenniejszych struktur. prowadzone badanie daje nowe światło na problem zamierania ru- chu handlowego w strefie poznańskiego śródmieścia – wbrew powszechnemu przekonaniu ekonomistów, doszukującego się przyczyn tego zjawiska wyłącz- nie w cenach najmu lokalu, dostępności samochodem i cenach towaru, wynik badania wskazuje na jego odmienne przyczyny. W prowadzonych badaniach autor wychodzi z założenia, że wśród podstawowych czynników wpływają- cych na aktywizację urbanistyczną ulicy jest jej handlowe sprofilowanie. Uli- ce tematyczne - zawierające znaczną proporcjonalną przewagę jednego typu sklepu lub usługi, stają się dla mieszkańców miasta charakterystyczne i rozpo- znawalne oraz proponują wysoką różnorodność jednego typu towaru w jed- nym miejscu – co z punktu widzenia klienta jest atrakcyjne i komfortowe.
czynnikami odpowiedzialnymi za niską atrakcyjność handlową wielu poznańskich ulic, i co za tym idzie - proces ich zamierania, jest brak ich profi- lu tematycznego.
1 champion t., „Urbanization, suburbanization, counterurbanization and reurbani- zation” Handbook of urban studies, Sage publications, London 2001, strony 143-161
2. założenia WyJścioWe
7
2.2 cel pracy
Głównym celem pracy będzie ukazanie możliwości podniesienia atrakcyjności handlowej ulic znajdujących się w poznańskim śródmieściu, oraz przeprowadzeniu ich rewaloryzacji w taki sposób, by stały się źródłem korzyści ni e tylko dla ich właścicieli, ale także dla władz samorządowych oraz mieszkańców miasta. przeprowadzone analizy staną się podstawą do wyłonie- nia metod postępowania w celu budowania wysokiej atrakcyjności handlowej ulic, ich konkurencyjności wobec centrów handlowych, tworzeniu unikato- wości i tożsamości miejsca połączonej z wyraźną charakterystyką ofertową oraz budowaniem marki ulicy rozpoznawalnej na skalę globalną.
2.3 teza pracy
tradycyjne ulice handlowe w śródmieściu poznania tracą na atrak- cyjności, w konfrontacji z pasażami handlowymi nowo budowanych centrów handlowych. Sprofilowanie tematyczne ulic śródmiejskich może być skutecz- nym narzędziem poprawy ich konkurencyjności.
2.4 przegląd dotychczasowych badań
badania w polsce
W ostatnich latach w polsce powstało kilka interesujących publikacji dotyczących procesu dezurbanizacji miasta i problemów obszaru śródmie- ścia. za jedną z najciekawszych można uznać publikację a. Lisowskiego „pro- cesy centralizacji i decentralizacji w aglomeracji warszawskiej w latach 1950 – 2002”[1] – praca ta ukazuje złożony charakter zmian w rozmieszczeniu ludności i miejsc pracy oraz ich uwarunkowania w ostatnim półwieczu – w warunkach gospodarki planowanej centralnie i gospodarki rynkowej. publikacja ta czę- ściowo zajmuje się zbieżną tematyką do zawartej w niniejszym opracowaniu, jednak koncentruje się głównie na konsekwencjach nieprawidłowej strategii rynkowej. nie porusza problemu atrakcyjności handlowej śródmiejskiej uli- cy i jej niskiego poziomu konkurencyjności względem centrum handlowego.
cennych informacji i danych statystycznych dostarczają publikacje nienauko- we, sporządzane przez specjalistyczne firmy obrotu nieruchomościami, takie jak colliers international -”Ulice handlowe w polsce – co na nich słychać?”[2], jak również dane statystyczne sieci handlowych. Godną uwagi pozycją jest również rozprawa doktorska pani dr inż. arch. natalii regimowicz pod ty- tułem „Witryny sklepowe jako czynnik aktywizacji urbanistycznej ulicy - na
2. założenia WyJścioWe
8
poznańskich ulic handlowych, skupiająca jednak badanie wyłącznie na rela- cjach psychologicznych pomiędzy klientem, a witryną sklepową.
badania na świecie
światowe badania koncentrują się nad problemem szybkich i niekon- trolowanych przemian, którymi dotykane są współczesne zachodnie miasta.
Szczególnie warte uwagi są pozycja “The urban development cycle and the economic system”[1] autorstwa W. Levera oraz “Urbanization, suburbaniza- tion, counterurbanization and reurbanization”[2] napisana przez t. cham- pion’a. innym źródłem bardzo cennych informacji są monografie poświęcone rozwojowi centrów handlowych na przestrzeni dekad, a wręcz stuleci – nale- żą do nich: „The History of Shopping center Development”[3] – autorstwa t.
Sollner, czy “Shopping center and other retail properties”[4] autorstwa duetu naukowego J. r. White oraz K. D. Grey , jak również “an ancient Shopping center: The athenian agora”[5] - autor Dorothy Burr Thompson. W światowej publicystyce brakuje natomiast opracowań dotyczących problematyki atrak- cyjności handlowej ulic śródmieścia oraz ich profilowania tematycznego, jak również rywalizacji o klienta pomiędzy przyulicznymi sklepami a centrami handlowymi. W odniesieniu do obszaru aglomeracji poznańskiej pionierem tego podejścia badawczego jest promotor niniejszej rozprawy doktorskiej prof. dr hab. inż. arch. Wojciech Bonenberg i jego prace dotyczące konstru- owania map emocjonalnych przestrzeni zurbanizowanej - „przestrzeń emo- cjonalna. Studium uwarunkowań rozwoju przestrzennego aglomeracji po- znańskiej”[6].
problematykę żywotności śródmieścia miasta, jego percepcji przez mieszkańców i roli jaką dla nich sprawuje szeroko opisuje prof. Jahn Gell w swojej monografii „życie między budynkami”[7] oraz w pracy „Close encoun- ters with buildings”[8] będącej zbiorem badań prowadzonych w wielu świato- wych stolicach. analizując stan badań bezpośrednio związanych z tematem rozprawy tj. profilowania ulicy handlowej jako czynnika wzrostu atrakcyjności handlowej i aktywizacji urbanistycznej śródmieścia poznania, należy stwier- dzić, że brak jest do tej pory znaczących opublikowanych badań dotyczących tej problematyki.
1 Lever W., champion a., 1996, „The urban development cycle and the economic system”, The spatial impact of economic changes in europe, avebury, aldershot 1996, strony 204-227
2 champion t., „Urbanization, suburbanization, counterurbanization and reurbani- zation” Handbook of urban studies, Sage publications, London 2001, strony 143-161 3 Söllner t., „The History of Shopping center Development”, Grin publishing GmbH, Monachium 2008
4 White J.r., Grey K.D., „Shopping centers and other retail properties: investment,
2. założenia WyJścioWe
9
podsumowując stań badań dotyczących tworzenia tematycznych ulic handlowych oraz atrakcyjności handlowej lokali handlowo – usługowych oraz ich wpływu na aktywizację urbanistyczną, można stwierdzić, że problem ten, w szczególności w odniesieniu do poznania, jest słabo rozeznany w spo- sób naukowy.
2.5 wybór obszaru badań
zakres terytorialny badań obejmuje obszar śródmieścia poznania.
obszary zabudowy śródmiejskiej zdefiniowane są w rozporządzeniu Ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W poznaniu obszar śródmieścia został określony w Studium uwarunkowań i kierunków zagospo- darowania przestrzennego Miasta poznania ( Uchwała nr XXXi/299/V/2008 rady Miasta poznania z dnia 18 stycznia 2008 r.). Badania dotyczące tak wy- znaczonego zakresu terytorialnego zostały osadzone w szerszym kontekście sytuacyjnym. W prowadzonych analizach wykorzystano również przykłady wielu innych miast europejskich i amerykańskich ( USa, Wielka Brytania, Dania, turcja, Francja, niemcy ) - które wzbogacają materiał badawczy o sprawdzone rozwiązania zagranicznych badaczy oraz rzucają nowe światło na problem aktywizacji śródmiejskich ulic poznania. przedmiotem badania jest atrakcyjność handlowa ulic położonych w obszarze śródmieścia miasta po- znania, skorelowana z poziomem ich sprofilowania.
Dodatkowo badanie wskazuje na wyraźne różnice między sposobem zarządzania, doborem oferty i zagospodarowaniem ulicy handlowej wzglę- dem dobrze prosperującym centrom handlowym.
il. 1. obszar śród- mieścia zaznaczony na mapie Studium uwarunkowań i
2. założenia WyJścioWe
10
2.6 metoda badań
celem wykazania prawdziwości przyjętej tezy, zastosowane zostały następu- jące metody badawcze:
1. studia literatury przedmiotu 2. kwerenda urbanistyczna 3. analizy porównawcze
4. modelowanie parametryczne
5. wśród zastosowanych narzędzi analitycznych należy wymienić:
- kwantyfikacja czynników trudnomierzalnych w skali Likerta[1]
- implementacja wskaźnika różnorodności gatunkowej Shannona - Wienera[2]
w badaniach urbanistycznych
- współczynnik korelacji liniowej pearsona[3] do wyznaczania relacji między czynnikowych
- zastosowanie testu Kołmogorowa - Smirnowa do wyliczenia istotności sta- tystycznej badania
celem przeprowadzonych badań jest:
- ukazanie ogólnej kondycji ulic handlowych i centrów handlowych w pozna- niu
-zdefiniowanie atrakcyjności handlowej ulic oraz wykazanie możliwości jej kwantyfikacji
- zdefiniowanie profilowania tematycznego ulicy handlowej
- zbadanie atrakcyjności handlowych poszczególnych ulic handlowych w śródmieściu poznania, a następnie określenie poziomu ich sprofilowania - wyznaczenie ulic różniących się atrakcyjnością handlową i poziomem spro- filowania tematycznego
- zilustrowanie wyników badań na mapach
2. założenia WyJścioWe
11
a n a l i z a
p r o b l e m u 3.
3. anaLiza proBLeMU
12
3.1 ulice handlowe w śródmieściu poznania
W niniejszym rozdziale przedstawione zostaną analizy ulic handlo- wych poznańskiego śródmieścia w formie tabeli i na mapach. Będzie to jed- na z nielicznych przeprowadzonych analiz tego typu, traktująca o ogólnej kondycji ulic handlowych, jak i pionierska próba skwantyfikowania pojęcia atrakcyjności handlowej. Jednak zanim to się stanie należy scharakteryzować ogólny stan handlu w poznaniu, zarówno ulic handlowych jak i targowisk miejskich, centrów handlowych i supermarketów, ze szczególną uwagą na strefę śródmiejską.
ulice handlowe
obecnie najbardziej popularną ulica handlową w poznaniu jest uli- ca półwiejska[1]. Jest to 600-metrowy deptak w centrum miasta, na którym kumuluje się ruch pieszy biegnący wzdłuż osi północ - południe (ze Starego rynku, c.H. Kupiec poznański i c.H. Galeria MM do c.H. Stary Browar i targowiska “Bema” przy ul. Dolna Wilda). czynsze za wynajem lokali przy ul.
półwiejskiej należą do jednych z najwyższych w kraju (5-6 miejsce). trakt ten, chociaż prestiżowy i bardzo ruchliwy, nie stanowi obecnie wizytówki miasta - znajduje się tu wiele zaniedbanych kamienic, pustostanów i lokali oczeku- jących najmu. oprócz nielicznych salonów odzieżowych i obuwniczych do- minującymi najemcami przy ul. półwiejskiej są banki, lokale gastronomiczne i sklepy spożywczo-monopolowe[2]. pozostałe śródmiejskie ulice, na których jeszcze w latach 90. prężnie funkcjonował handel to m.in. ul. św. Marcin, 27 Grudnia, Franciszka ratajczaka, Gwarna i pl. Wolności. od kilku lat przy- bywa tam coraz więcej pustostanów, a salony odzieżowe i obuwnicze (które przeniosły się do galerii handlowych) zostały zastąpione przez banki i punkty kredytowe, lokale gastronomiczne, sklepy spożywczo-monopolowe, apteki i sklepy z odzieżą używaną. Dla przykładu – przy ul. św. Marcin w latach 90. XX wieku i na początku XXi wieku działały liczne sklepy sieciowe, które obecnie znajdują się przede wszystkim w centrach handlowych. obecnie przy tym reprezentacyjnym trakcie swoje placówki ma ok. 15 banków. za najbar- dziej prestiżowy trakt handlowy uznawana jest ulica ignacego paderewskiego - w zabytkowych kamienicach mieszczą się luksusowe butiki, pracownie pro- jektantów mody oraz eleganckie restauracje. Salony mody ślubnej skupione są przy ul. Głogowskiej – na jej śródmiejskim odcinku, w pobliżu Międzynaro- dowych targów poznańskich. Stary rynek i odchodzące od niego ulice (m.in.
ul. Szkolna, Wrocławska, Wodna, Woźna, Wielka, żydowska, Wroniecka) to centrum rozrywkowe miasta. znajdują się tam liczne restauracje, kluby, ka-
3. anaLiza proBLeMU
13
targowiska miejskie
poznaniu zlokalizowanych jest kilka targowisk miejskich, gdzie swo- imi towarami handlują niezależni kupcy – głównie żywnością, odzieżą, deter- gentami i chemią gospodarczą. poznańska firma targowiska Sp. z o.o. [1] za- rządza 9 placami targowymi zlokalizowanymi w stolicy Wielkopolski. Według danych z 2010 r. – zajmowały one łącznie 37 700 m² powierzchni, na której znajdowało się blisko 2070 stanowisk handlowych. Wśród lokalizacji są takie popularne śródmiejskie targowiska jak: rynek Jeżycki, plac Bernardyński, ry- nek Wildecki, plac Wielkopolski i rynek łazarski. Dodatkowo przedsiębior- stwo to pobiera opłaty z 16 mniejszych placów targowych, z których większość znajduje się na dużych osiedlach i przy cmentarzach. na poznańskiej Wildzie, przy ul. Droga Dębińska, funkcjonuje giełda kwiatowa zarządzana przez K.S.
Warta. targi staroci odbywają się na terenie Starej rzeźni przy ul. Garbary, a na placu Bernardyńskim w każdą sobotę działa zielony Bazar – rynek pro- duktów ekologicznych.
na poznańskim Franowie działa Wielkopolska Gildia rolno-ogrod- nicza[2] - jest to nowoczesny rynek hurtowej sprzedaży warzyw, owoców, kwiatów i artykułów spożywczych. na ten kompleks składa się 11 hal i wiata.
Swoje produkty sprzedaje w tym miejscu ponad 1 800 producentów oraz ok.
450 hurtowni. przy ulicy Głogowskiej w poznaniu funkcjonuje Wielkopolska Giełda odzieżowa. Jest to centrum handlu hurtowego odzieżą, obuwiem, bie- lizną, konfekcją i galanterią. Kompleks składa się z 2 hal o łącznej powierzchni 7000 m², a także parkingu dla ponad 700 samochodów. na giełdzie znajduje się blisko 400 stoisk handlowych. na terenie toru Samochodowego poznań w przeźmierowie działa giełda i kiermasz części samochodowych. zarządcą obiektu jest automobilklub Wielkopolski. na giełdzie handluje regularnie około 3,5 tys. osób, z czego około 1 tys. to sprzedawcy samochodów.
il. 2. targowisko na placu Wielkopol-
3. anaLiza proBLeMU
14
centra handlowe
najstarsze poznańskie galerie handlowe oraz centra wyposażenia wnętrz (powstałe w latach 90. XX wieku) są modernizowane i przebudowy- wane w celu dostosowania ich oferty do obecnych wymagań klientów. prze- prowadzana jest również rekomercjalizacja – zmiana wizerunku centrów handlowych poprzez wymianę części najemców. W poznaniu nieustannie po- wstają nowe galerie handlowe[1], co budzi kontrowersje w wielu środowiskach oraz sprzeciw handlarzy detalicznych. W chwili obecnej poznańskie centra handlowe dysponują łączną powierzchnią handlową 461 050[2] metrów kwa- dratowych, co w przeliczeniu na jednego mieszkańca stawia poznań na czele rankingu polskich miast[3].
na peryferiach miasta oraz w ościennych miejscowościach budowa- ne są tzw. osiedlowe centra handlowe – kameralne obiekty składające się z mniejszego marketu lub dyskontu oraz towarzyszących mu kilkunastu punk- tów handlowo-usługowych. niektóre galerie handlowe borykają się obecnie z małą liczbą klientów oraz z pustymi lokalami. Dzieje się tak m.in. ze względu na nietrafioną lokalizację tych obiektów, nieprzemyślany projekt (np. opusto- szałe piętro) lub zły dobór najemców (brak popularnych sklepów). przykła- dami są: cWW (ul. Głogowska), etc Swarzędz, Galeria Green point, Galeria panorama, Galeria pestka, Galeria podolany, Galeria Sucholeska, Giant Meble (ul. Krzywoustego), piotr i paweł (ul. Druskienicka), czy top Shopping (Ko- morniki). Szczegółowe dane statystyczne powierzchni poznańskich centrów handlowych znajdują się w tabeli (tab. 1.).
1 pod koniec 2013 roku otworzono c.H. poznań city center o powierzchni 58 000 metrów kwadratowych, natomiast w lipcu 2014 ruszyła budowa c.H. posnania o planowanej powierzchni handlowej 100 000 metrów kwadratowych mieszczących 300 lokali handlowych i usługowych oraz 3300 miejsc parkingowych - zakończenie budowy planowane jest na rok 20162 Wielkość zasobów nowoczesnej powierzchni handlowej podawana przez firmy do- radcze różni się znacząco od siebie ze względu na dane, jakimi operują agencje badawcze. przy jednym obiekcie biorą one pod uwagę powierzchnię zabudowy, przy kolejnym powierzchnię całkowitą, przy jeszcze innym powierzchnię użytkową, a przy następnym powierzchnię naj- mu. Fakt ten powoduje zakłamania w analizach rynkowych. Kwestią sporną jest również wli- czanie powierzchni wolnostojących pawilonów (hipermarketów spożywczo-przemysłowych, hipermarketów budowlanych, czy centrów zaopatrzenia hurtowego) – mimo, że w rzeczywi- stości obiekty te nie mają nic wspólnego z centrami handlowymi. Do obliczania nasycenia
3. anaLiza proBLeMU
15
tab. 1. zestawienie danych staty- stycznych poznańskich centrów handlowych. źródło: autor
Poznañ Poznañ Poznañ Poznañ Poznañ Poznañ Poznañ Poznañ Swarzêdz Swadzim Komorniki Luboñ Poznañ
58 000 m2201323534Piotr i Pawe³SaturnPure Jatomi1500 2003 i 200757 000 m221528Alma, Piotr i Pawe³Multikino1000 200954 000 m217021Piotr i Pawe³Media ExpertMultikinoPure Jatomi1800 200547 500 m212012RealMedia Markt2000 200842 000 m2 42 000 m2704Carrefour1000 1998756RealMedia MarktCinemaCity, IMAX1050 200540 000 m212150
Lok.Data otw.Pow.NajemcyGastro.ElektronikaKino/KrêgielniaFitnessParking 199724 000 m21505Carrefour1000 199421 500 m21404IntermarcheRTV Euro AGD750 18 500 m22000455AuchanRTV Euro AGD3500 200117 800 m2450AuchanRTV Euro AGD2500 2007 i 200815 000 m212061200 200110 000 m2704150201313 7506013LidlMK Bowling300 PoznañBiedronka RAZEM461 050 m21680
3. anaLiza proBLeMU
16
3.2 główne typy sklepów detalicznych
ze względu na konieczność przeprowadzenia w dalszej części badania analizy funkcjonalnej poszczególnych lokali handlowych znajdujących się w poznańskim śródmieściu, należy dokonać ich usystematyzowania po przez pryzmat dogmatów marketingowych. Wiedza ta, w późniejszym etapie pra- cy, posłuży do sporządzenia klucza kategorycznego analizowanych lokali pod względem zawartej w nich funkcji usługowo - handlowej.
sklep specjalistyczny:
Jest to sklep dysponujący wąska linia produktów w szerokim asorty- mencie. Sklepy specjalistyczne[1] można podzielić ze względu na stopień za- wężania asortymentu: przykładowo sklep odzieżowy to sklep oferujący poje- dynczą linię produktów, sklep z odzieżą męską to sklep oferujący ograniczoną linie produktów, a sklep oferujący szyte na miarę koszule męskie to sklep su- per wyspecjalizowany.
przykłady zagraniczne: athlete’s Foot (buty sportowe), tall Men (odzież przeznaczona dla wysokich ludzi), Limited, The Body Shop.
przykłady poznańskie: ermengildo zegna, Militaria.pl, Games World.
dom towarowy:
zespół sklepów zawierający kilkanaście linii produktowych – zwy- kle odzież, wyposażenie domu, artykuły gospodarstwa domowego. Każda sprzedawana jest w odrębnym dziale prowadzonym przez wyspecjalizowa- nych zaopatrzeniowców lub handlowców - na ogół ceny są wyższe o 20 % od standardowych. Dom handlowy[2] to położony w kontekście miejskim wyspe- cjalizowany budynek, służący jako miejsce handlu detalicznego produktów jednego producenta lub należących do jednej branży. rozwój współczesnych domów handlowych trwał od XiX, najwcześniej w Wielkiej Brytanii. W wielu miastach i krajach (zwłaszcza w polsce) domy handlowe znajdują się w schył- kowej fazie cyklu życia. opierać się muszą konkurencji ze strony sklepów dys- kontowych, sieci sklepów specjalistycznych, dużych sklepów- magazynów.
przykłady zagraniczne: Sears, Jcpenny, nordstrom, Bloomingdale’s, KaDeWe Berlin, Harrods Londyn.
przykłady poznańskie: Dom Handlowy Deierling – Morgenstern, czę- ściowo Galeria MM.
3. anaLiza proBLeMU
17
supermarket:
Supermarket to duży, tani, niskomarżowy, samoobsługowy sklep, któ- ry oferuje swoim klientom artykuły spożywcze, środki piorące i artykuły go- spodarstwa domowego. Marża supermarketów wynosi około 1% od obrotu i 10% od wartości zainwestowanego kapitału. Supermarkety maja dużą ilość konkurentów tj.: sklepiki spożywcze w okolicach stacji benzynowych, przy- stanków autobusowych, sklepy z tania żywnością, hipermarkety żywnościo- we. aby zwiększyć konkurencyjność hipermarkety powiększyły przeciętną powierzchnie sklepu do ok. 2500 metrów kwadratowych, poszerzyły asorty- ment, oferując ponad 12000 produktów. Supermarkety coraz częściej oferu- ją swoim klientom wiele udogodnień takich jak: większe parkingi w pobliżu sklepów, lepsza lokalizacje, starannie zaprojektowane wnętrze sklepu, dłuższe godziny pracy sklepu, możliwość zapłaty czekami lub kartami kredytowymi.
Supermarkety zwiększyły budżety na promocje i zaczęły stosować swoje wła- sne marki firmowe, spowodowało to zwiększenie wysokości marzy. niektóre rodzaje towarów, które wymagają osobnego ważenia i krojenia (np. wędliny i sery) są w supermarketach czasami sprzedawane zza lady, jednak zazwyczaj płaci się za nie dopiero przy kasie końcowej. tego rodzaju technika sprzedaży pozwala na zmniejszenie zatrudnienia w stosunku do tradycyjnych sklepów z jedną ladą oraz wystawianie do sprzedaży znacznie szerszego asortymentu towarów. Skróceniu ulega też liczba pośredników, gdyż sklepy takie nie korzy- stają zwykle z pośrednictwa hurtowników, lecz są hurtowniami same dla sie- bie. Duża skala obrotów daje tym sklepom silną pozycję w negocjowaniu cen z producentami. Wszystko to powoduje, że sklepy te są w stanie wypracowywać duży zysk, przy niskiej marży własnej i oferowaniu niższych, niż małe sklepy, cen. przy wielu supermarketach działają także własne masarnie i piekarnie.
Większość supermarketów działa w ramach lokalnych, ogólnokrajowych lub nawet międzynarodowych sieci, tworząc potężne przedsiębiorstwa o bardzo dużych obrotach i zyskach. Dla zwiększenia obrotów i zysków sieci te bardzo często posiadają też własne wytwórnie niektórych produktów, wydają klien- tom własne karty płatnicze, oferują programy lojalnościowe i preferencyjne pożyczki.
przykłady zagraniczne: Walmart, real, e.Leclerc przykłady poznańskie: tesco, auchan, carrefour
3. anaLiza proBLeMU
18
sklep typu convienience shop:
(z ang. convienience – wygoda, praktyczność) Są to niewielkie sklepy zlokalizowane w pobliżu osiedli mieszkaniowych albo w innych dogodnych i często odwiedzanych punktach. zwykle są czynne dłużej niż inne sklepy, pracują siedem dni w tygodniu i prowadzą sprzedaż ograniczonej linii szybko rotujących, konfekcjonowanych produktów spożywczych po nieco wyższych cenach ( paczkowane wędliny i sery, mrożonki, konserwy, lody), oraz towary codziennego użytku (gazety, papierosy, zapałki, baterie itp.), czasami też np.
losy na loterie i środki do utrzymania higieny osobistej albo najbardziej popu- larne środki chemiczne, jak proszki do prania. Dodatkowo można w nich za- kupić kanapki i przekąski, kawę na wynos i napoje bezalkoholowe. niektóre z tych sklepów oferują także napoje zawierające alkohol: czasem tylko takie jak piwo, niektóre zaś również te o większej zawartości alkoholu (wino i wódkę).
Szczególnym przypadkiem sklepów typu convienience są obiekty funkcjonu- jące przy całodobowych stacjach benzynowych. W polsce, obok sklepów przy stacjach benzynowych, do najbardziej powszechnie znanych sklepów tego typu są te należące do sieci “żabka”. Do największych w europie sieci sklepów typu convenience należy założona w 1932 roku w Holandii “Spar” (pierwot- nie: “De Spar”), licząca ok. 15 tysięcy punktów handlowych na całym świecie (w tym ok. 50 w polsce).
przykłady zagraniczne: 7-eleven, circle K., Spar, przykłady poznańskie: żabka, Małpka, Fresh Market sklep dyskontowy:
Standardowy towar sprzedawany po obniżonych cenach, z niższą marżą i wysokim obrotem, usługi są tutaj zredukowane do poziomu zerowe- go, występują tu produkty szybko rotujące (1000 – 2000 produktów), płatność
il. 3. przestrzeń handlo- wa w sklepie franczyzo- wym typu convienience shop - “Małpka”.
źródło: autor
3. anaLiza proBLeMU
19
wyłącznie gotówkowa. Główną strategią dyskontów jest przyciąganie klien- tów obecnością towarów o niskich cenach i agresywną polityką promocyjną skierowaną przede wszystkim na niskie ceny. Dzięki ograniczeniu liczby pozy- cji asortymentowych dyskonty zmniejszają koszty działalności, przyspieszają rotację towarów, co pozwala na redukcję cen dla klientów. Dyskonty często sprzedają towar bez wykładania go na półki, prosto z opakowań zbiorczych umieszczonych na paletach transportowych. Dyskonty często tworzą marki własne, które mają na celu obniżenie kosztów marketingu i zwiększenie do- chodowości sieci dyskontów poprzez uzyskanie wyższych marż niż w przy- padku produktów marek narodowych (marek producenckich). Dyskontowa sprzedaż detaliczna objęła także sklepy oferujące towary specjalistyczne, jak sklepy z artykułami sportowymi, elektronicznymi oraz księgarnie.
W stolicy Wielkopolski działa najwięcej (po Warszawie) sklepów dys- kontowych w polsce. zgodnie z nowym ogólnopolskim trendem – dyskonty i supermarkety na obszarze aglomeracji poznańskiej lokowane są coraz częściej w mniejszych miejscowościach oraz na wsi. niektóre sieci handlowe rozwijają się dynamicznie w miejscowościach wokół poznania, mimo że w samej stolicy Wielkopolski nie posiadają ani jednej placówki (np. Dino i polomarket) lub ich obecność w mieście jest niewielka (np. intermarché). Mniejsze supermar- kety i dyskonty powstają obecnie nie tylko w pobliżu dużych osiedli miesz- kaniowych oraz tras wylotowych – coraz częściej placówki tego typu otwie- rane są w śródmieściu (Stare Miasto, Jeżyce, łazarz i Wilda), na parterach budynków mieszkalnych i biurowych oraz w galeriach handlowych. niektóre sieci sklepów dyskontowych (np. Biedronka i Lidl) wprowadzają do sprzedaży produkty luksusowe, ekologiczne i markowe dostępne dotąd głównie w deli- katesach i supermarketach. W lipcu 2013 r. mieszkańcy poznania i powiatu poznańskiego mogli robić zakupy w 102 sklepach dyskontowych.
przykłady zagraniczne: Wal-Mart, Kmart, circiut city, Bookstores, przykłady poznańskie: Biedronka, Lidl, netto
il. 4. Sklep dyskon- towy “Biedronka”
w zaadaptowanym magazynie przy ulicy Jana Matejki w pozna- niu. źródło: autor
3. anaLiza proBLeMU
20
sklepy z towarami przecenionymi:
W ofercie tego typu sklepów jest towar kupiony po cenie niższej niż hurtowa i sprzedawany po niższej niż detaliczna: często tak zwane końcówki kolekcji, nadwyżki i towary niepełnowartościowe. Sklepy fabryczne, prowa- dzone przez producentów, zazwyczaj oferują nadwyżki produkcyjne, towary przecenione lub niepełnowartościowe. Do częstej praktyki należy również prowadzenie kart członkowskich i programu lojalnościowego dla klientów.
przykłady zagraniczne: Sam’s club, Max clubs, price-costco przykłady poznańskie: Selgros cash&carry
innym podtypem sklepu z towarami przecenionymi są magazyny (lub hur- townie) z kartami członkowskimi oferują ograniczony wybór markowych produktów spożywczych, urządzeń odzieży i innych wybranych towarów, z bardzo dużym upustem dla członków opłacających roczną składkę. na ogół sklepy takie działają w olbrzymich, skromnych, podobnych do hurtowni po- mieszczeniach i oferują jak najniższe ceny, zwykle towary są tu 20-40 % tańsze niż w supermarketach i sklepach dyskontowych.
przykłady zagraniczne: Mikasa (zastawa stołowa), Dexter (obuwie), ralph Lauren (odzież z wyższej półki),
il. 5. Sklep Selgros cach
& carry zlokalizowany w poznaniu przy ulicy za- menhofa. źródło: www.
wikipedia.org
3. anaLiza proBLeMU
21
super sklepy:
Są to wyjątkowo obszerne obiekty o powierzchni handlowej około 10 tysięcy metrów kwadratowych . zwykle nastawione za zaspokajanie wszyst- kich potrzeb konsumentów w zakresie typowych zakupów artykułów spożyw- czych i niespożywczych, do tego oferujące takie usługi jak pranie, naprawa obuwia, płacenie rachunków.
natomiast nowa grupa, przez handlowców określana mianem „zabój- cami kategorii produktu”, prowadzi głęboki asortyment w danej kategorii i fachową obsługę.
przykłady zagraniczne: Borders Book and Music, Home Depot przykłady poznańskie: ikea
Sklepy łączone to połączenie sklepu spożywczego i drogerii z lekami bez recepty o przeciętnej powierzchni handlowej ponad 15 tysięcy metrów kwadratowych.
zagraniczne przykłady: Jewel i osco
Kolejną szczególną podgrupą supersklepu są hipermarkety posiadające po- wierzchnię od 27 tysięcy do 70 tysięcy metrów kwadratowych i stanowią po- łączenie supermarketu, dyskontu i detalu magazynowego. asortyment pro- duktów obejmuje meble, małe i duże urządzenia gospodarstwa domowego, odzież i wiele innych artykułów. ich cechą jest ekspozycja w opakowaniach zbiorczych i minimalna obsługa ze strony personelu, rabaty dla klientów, któ- rzy sami zabierają meble i ciężkie urządzenia ze sklepu.
przykłady zagraniczne: carrefour i casino (Francja), pyrca , conti- nente i alcampo (Hiszpania), Meijer (Holandia)
przykłady poznańskie: tesco, auchan.
il. 6. Supersklep typu
“zabójca kategorii produktu” iKea - zlokalizowana na po- znańskim Franowie.
źródło: autor
3. anaLiza proBLeMU
22
3.3 przegląd przykładów ulic tematycz- nych na świecie
tradycyjne ulice tematyczne w krajach arabskich Miasta krajów arabskich wyróżnia specyficzna struktura funkcjonal- no-przestrzenna, tworzona zgodnie z przepisami prawno - religijnymi. Miasta muzułmańskie posiadają wyraźnie zaznaczone w przestrzeni strefy społeczno – zawodowe, ułożone koncentrycznie w stosunku do meczetu wyznaczające- go środek koła. przy rozmieszczaniu poszczególnych dzielnic rzemieślniczych przestrzegano zasady, zgodnie z którą „zakłady nieczyste” były lokowane w zewnętrznej strefie miasta, natomiast w strefie centralnej znajdują się dziel- nice „czystych zawodów”. W konsekwencji najbardziej prestiżowe sklepy i za- kłady rzemieślnicze, takie jak złotnicy, jubilerzy, perfumiarze, skupiane są jak najbliżej meczetu, następne w kolejności są sklepy odzieżowe, za nimi lokale gastronomiczne i sklepy z żywnością inną od mięsa. Kolejny krąg zajmują za- kłady rzeźnicze i ślusarskie, natomiast najdalej od meczetu i centrum medyny znajdują się zakłady chemiczne i garbarnie. ponadto wszystkie lokale o jedna- kowej funkcji skupiane są w obrębie jednej ulicy tematycznej - 100 metrowa ulica, lub czasem dłuższa, przy której znajdują się wyłącznie sklepy z przypra- wami, jest rozwiązaniem typowym i często spotykanym w miastach arabskich.
tak silna segregacja sklepów o jednakowej funkcji, nie tylko gwarantuje ku- pującemu możliwie najszerszy wybór ofertowy i cenowy, ale również stanowi unikatową, pełną kolorów, zapachów i smaków, atrakcję dla turystów i miesz- kańców miasta.
3. anaLiza proBLeMU
23
ulice tematyczne w polsce
W polsce ulice tematyczne spotykane są rzadko, najczęściej koncen- trują się wokół ulic pogrzebowych ( takich jak ulica świętego antoniego we Wrocławiu lub Woźna w poznaniu ), czy też ulic zawierających liczne salony ślubne, jak na przykład śródmiejski fragment ulicy Głogowskiej w poznaniu.
znacznie mocniej sprofilowane tematycznie bywają targowiska miejskie - w poznaniu z olbrzymiej gamy produktów żywnościowych słynie targowisko na placu Wielkopolskim, natomiast targowiska na rynku Wildeckim i Jeżyc- kim posiadają klarowną tematykę rtV/aGD. podobne rozwiązania spotka- my również we Wrocławiu - targowisko na placu Solnym jest powszechnie znane jako targ kwiatowy. profilowanie tematyczne niekiedy potrafi dotyczyć jednocześnie kilku ulic - w poznaniu skrzyżowanie ulicy Feliksa nowowiej- skiego i 23 Lutego, ze względu na bliskość Uniwersytetu artystycznego Uap, skumulowało w sobie około 10 punktów poligraficznych. podobna sytuacja ma miejsce na skrzyżowaniu ulicy Krakowskiej i łąkowej, gdzie mieści się kil- ka sklepów artystycznych i zakładów oprawy obrazów. W większych, polskich miastach spotykane są ulice luksusowe, oferujące odzież najwyższej jakości,
il. 8. pierzeja ulicy Woźnej w poznaniu - znajduje się przy niej około 10 zakładów pogrzebowych.
źródło: autor
3. anaLiza proBLeMU
24
ulice tematyczne w rozwiniętych krajach zachodu Ulice tematyczne w krajach zachodnich cieszą się większa popularno- ścią, często stanowią wizytówkę miasta, kierunek wielu wypraw turystycznych i handlowych - można podzielić je na kilka kategorii:
ulice luksusowe i finansowe
Wiele światowych metropolii wykształciło reprezentacyjne aleje i pro- menady, będące zarówno wizytówka miasta jak i świadectwem jego dobrobytu - na ogół ulice te skupiają w sobie lokale handlujące towarami luksusowymi.
elitarny charakter tych sklepów z niepowtarzalnymi oknami wystawowymi, przyciąga tłumy turystów i klientów będących przedstawicielami klasy me- tropolitalnej. światową renomę i rozgłos zyskały ulice w metropoliach glo- balnych: nowym Jorku (Fifth avenue), Hong Kongu (canton road), paryżu (avenue des champs-Élysées), Londynie (Bond Street), Moskwie (twerska).
powszechnie znane są prestiżowe ulice handlowe w światowych stolicach kultury, mody, designu, (Mediolan, Barcelona, Lizbona, edynburg, San Fran- cisco) i w globalnych centrach finansowych (Frankfurt, zurych, Genewa).
pozycję lidera w rankingu najbardziej reprezentacyjnych ulic handlowych zaj- muje Fifth avenue w nowym Jorku. to symboliczne miejsce, będące scenerią wielu hollywoodzkich produkcji filmowych, areną wydarzeń politycznych i społecznych, skupia w sobie wielką ilość luksusowych domów mody - two- rząc w ten sposób bardzo silnie sprofilowaną ulice tematyczną. Dodatkowo jej rangę podkreśla cena najmu powierzchni handlowej, która według colliers international w roku 2012 wynosiła 2633 (USD/1m kw./rok). Dla porówna- nia cena najmu powierzchni handlowej na najdroższej polskiej ulicy - nowy świat w Warszawie, wynosi 142 (USD/1m kw./rok).
il. 9. pierzeja 5 alei w nowym Jorku, zawie- rająca liczne sklepy luksusowe. źródło:
www.wikipedia.org
3. anaLiza proBLeMU
25
ulice rozrywkowe
Ulice rozrywkowe w swojej szerokiej kategorii skupiają takie lokale jak teatry, kina, puby, kluby taneczne oraz kluby nocne i erotyczne.
typową ulicą o tematyce kawiarnianej jest istiklal - ten położony w europejskiej części istambułu, blisko półtora kilometrowy trakt pieszy, jest najbardziej zatłoczonym miejscem w tej 15 milionowej metropolii. Dzieje się tak za sprawą niezwykle szerokiego wyboru kawiarni i pubów tematycznych, dostosowanych do potrzeb każdego klienta. podobna ulicą, chociaż o tematy- ce bliższej życiu nocnemu, jest Schlesische Strasse w Berlinie, gdzie poza dzie- siątkami pubów z alkoholem znajdują się liczne dyskoteki. ponadto ulica ta stanowi punkt zbiorczy kilku innych ulic o zabarwieniu rozrywkowym, cha- rakterystycznym dla dzielnicy Friedrichshain-Kreuzberg. Ulice o zbliżonym charakterze odnajdziemy też w centrum Dublina - temple Bar to trakt pieszy przy którym znajdują się dziesiątki pubów serwujących irlandzkie piwo, a nie- odzownym dodatkiem do niego są koncerty muzyki na żywo. poza irlandzką muzyka i piwem, na jego światowy charakter, składa się również niepowta- rzalna architektura, z wyjątkowymi witrynami i bogatym zdobieniem.
Jeszcze innym rodzajem ulicy tematycznej jest Broadway w nowym yorku - jej śródmiejski fragment to jedno z największych skupisk teatrów rozrywko- wych i musicalowych na świecie.
il. 10. temple Bar - światowej sławy ulica barowa położona w centralnej części Dublina. źródło: autor
3. anaLiza proBLeMU
26
Spektakularnym wykorzystaniem potencjału klubów nocnych i tema- tyki erotycznej jest ulica Boulevard de clichy w paryżu, przy której znajduje się słynny, kontrowersyjny teatr Moulin rouge. Jego zarówno dobra, jak i zła sława, przez wiele lat wypracowała szczególną markę ulicy przyciągającą tu- rystów z całego świata. Szczególna erotyczna atmosfera tego miejsca została wykorzystana przez sklepikarzy pobliskich lokali - wielu z nich przeistoczyło swoje sklepy w sex shopy - tworząc w ten sposób wyraźnie sprecyzowaną te- matykę całej ulicy, rozpoznawalną na skalę globalną.
Kilka europejskich i azjatyckich miast tematykę erotyki rozwinęło jesz- cze dalej - sztandarowym przykładem takiego działania jest Dzielnica czer- wonych Latarni w amsterdamie. Biegnąca wzdłuż kanału ulica Qudezijds Voorburwal to silnie sprofilowana ulica tematyczna, której motywem prze- wodnim są marihuanowe coffee shopy, stanowi największe skupisko tego typu lokali na świecie. natomiast odchodzące od niej przecznice, takie jak zwart- lakensteegg, Sint annenstraat, czy Sint Jansstraat, to ulice wypełnione niemal wyłącznie przez domy publiczne. ponadto w najbliższym sąsiedztwie ulicy zlokalizowano również Sexmuseum amsterdam oraz liczne sex shop’y - co pozwoliło zbudować tematycznie unikatowe miejsce rozpoznawalne na skale światową. Mimo powszechnej niechęci do prostytucji, ulice te są odwiedzane przez setki tysięcy turystów rocznie. przykłady podobnych wysoko sprofilo- wanych ulic o tematyce erotycznej to taunusstraße we Frankfurcie nad Me- nem, czy też Soi cowboy w Bangkoku.
il. 11. Ulica Soi cowboy w Bangkoku. źródło: www.wikipedia.org
3. anaLiza proBLeMU
27
il. 12. Ulica Boulevard de clichy w paryżu.
źródło:
www.wikipedia.org
ulice obyczajowe
za szczególną odmianę ulicy tematycznej należy uznać ulicę obycza- jową, gdzie sposób sprofilowania lokali handlowych i usługowych wynika z przyjętego w obrębie ulicy światopoglądu. niepowtarzalnym przykładem ta- kiej ulicy jest pusher Street w Kopenhadze, stanowiąca główny trakt pieszy w dystrykcie christiania - niewielkiego obszaru miasta, w którym dokonano eksperymentu socjologicznego polegającego na całkowitym zniesieniu prawa.
początkowo planowano utrzymać w dzielnicy anarchiczny ustrój tylko kilka lat, lecz z czasem, to pionierskie na skalę światową doświadczenie, szybko zy- skało na międzynarodowym rozgłosie. pusher Street stała się ulicą anarchii, gdzie większość lokali handlowych prowadzi sprzedaż miękkich narkotyków, natomiast sąsiednia tinghuset sprofilowała się na rękodzieło i pchli targ.
christiania dodatkowo wykształciła swój własny, szczątkowy system praw- ny (zabraniający jedynie biegania i fotografowania) jak również zasłynęła na świecie jako prężny ośrodek ruchu hippisowskiego i szeroko rozumianej kultury alternatywnej. Wyjątkowa tematyka dwóch niewielkich ulic, w tym przypadku miała tak niezwykle silny wpływ na promocję całej Kopenhagi, że władze miasta szybko zdecydowały się na bezterminowe kontynuowanie
3. anaLiza proBLeMU
28
il. 13. pusher Street - główna ulica chri- stiani - niewielkiej dzielnicy Kopenha- gi, będącej ekspery- mentem socjologicz- nym i politycznym.
źródło:
www.wikipedia.org
każdej orientacji seksualnej - na ulicach często spotykane są grupy transwe- stytów, homoseksualistów i innych mniejszości seksualnych. Grupa ulic tema- tycznych w dzielnicy Soho to również kina i teatry (Shaftesbury avenue), księ- garnie (charing cross road), modne sklepy (trocadero centre) oraz salony gier. Wszystko to przyciąga rzesze turystów, równie często jak i mieszkańców Londynu - zarazem stanowiąc wizytówkę Londynu i świadectwo jego wielo- kulturowości.
ulice artystyczne
Ulice o tej tematyce charakteryzuje zwiększona ilość galerii sztuki, pracowni malarskich, atelier artystycznych i sklepów z materiałami artystycz- nymi. za jedną z najbardziej znanych należy uznać rue de Mont cenis oraz rue Foyatier okalające wzgórze Montmartre w paryżu - uznawane za kolebkę francuskiej bohemy artystycznej. Ulice Montmartre są doskonałym przykła- dem symbiozy pomiędzy historią zawartą w ulicznych murach i świadomą przedsiębiorczością lokalnych sklepikarzy, którzy podkreślili charakter miej- sca po przez zbudowanie jasnego artystycznego profilu lokali handlowych.
Ulice te ze względu na swoje konotacje z takimi artystami jak Vincent van 3. anaLiza proBLeMU
29
il. 14. Ulica artystycz- na - skrzyżowanie uli- cy rue de Mont cenis i placu place du tertre w paryżu. źródło:
www.wikipedia.org
ulice spożywcze i gastronomiczne
Ulice tematyczne nie zawsze muszą cieszyć się powszechnym rozgło- sem, aby znakomicie prosperować - tak często dzieje się z ulicami gastrono- micznymi i spożywczymi, które o swoich klientów skutecznie zabiegają, wy- korzystując najbardziej podstawową ludzką potrzebę jaką jest odżywianie.
interesującym przykładem poparcia tej tezy jest ulica piekarnicza (rue por- con de la Barbinais), zlokalizowana we Francuskim Saint-Malo, przy której znajdują tradycyjne piekarnie i cukiernie oraz manufaktury czekolady.
równie ciekawym zjawiskiem są alejki odchodzące od placu Jamal efna w Marakeszu - wśród bogatego grona tematycznych ulic gastronomicz- nych i spożywczych odnajdziemy aleje pełną gotowanych ślimaków (bardzo popularne wśród dawnych marokańskich kolonistów - Francuzów), dalej aleję bakaliową (o niespotykanym wyborze bakalii i suszonych owoców), czy też aleję owocową - gdzie obsługa sklepu przyrządza sok z dowolnego, wskaza- nego owocu. za bardziej spektakularną formę ulicy gastronomicznych należy uznać La ramble, stanowiącą epicentrum stolicy Katalonii - uposażoną w set- ki kawiarni i restauracji. W tym samym mieście, wokół bazaru La Boqueria, znajdziemy system uliczek oferujących bogactwo owoców, warzyw i tradycyj-
3. anaLiza proBLeMU
30
il. 15. aleja bakaliowa - Marakesz, okoline placu Jamal efna. źródło: autor
il. 16. Fragment ulicy Hacarmel w tel avivie - z wydzieloną częścią do handlu przyprawami. źródło: autor
3. anaLiza proBLeMU
31
ulice specjalistyczne
Ulice specjalistyczne to grupa ulic tematycznych, zorientowanych na szczególny i nietypowy rodzaj lokalu handlowego lub usługowego. za jej pol- ski odpowiednik możemy uznać ulice pogrzebowe - gdzie znajdują się zakłady pogrzebowe, sklepy z odzieżą żałobną i kwiaciarnie. podobnym przykładem są wcześniej wspomniane ulice ślubne - gdzie zlokalizowane są salony mody ślubnej, pracownie krawieckie, sklepy z dodatkami oraz agencje organiza- cji wesel. W stolicy łotwy - rydze, znajduje się ulica pragas iela, przy której mieszczą się charakterystyczne sklepiki i stragany handlujące artykułami go- spodarstwa domowego, z rodzaju wiadra, szczotki i plastikowe naczynia. na- tomiast wysoce wykwalifikowaną i sprofilowaną ulicą na produkty specjali- styczne - w tym wypadku na żywność ekologiczną, wegetariańską i wegańską, jest neal Street w Londynie. podobny poziom specjalizacji, choć na znacznie większą skalę, osiągnęły aleje kasynowe - do najbardziej znanych należy Las Vegas Strip w Las Vegas, czy też avenida de Lisboa w Makau. Dla klientów zainteresowanych kupnem diamentów i brylantów, ze swoją ofertą specjali- styczną wychodzą na przeciw ulice antwerpii. te brylantowe ulice narodziły się jeszcze w średniowieczu kiedy żydzi, jako obcy innowiercy, z braku praw- nej możliwości podjęcia typowej pracy, byli zmuszani do zakładania banków, handlu złotem i diamentami. Ulica pelikaanstraat dysponuje jednym ciągiem jubilerów, w takiej ilości, jakiej nie spotkano nigdzie na świecie. równie sław- na i silnie sprofilowana jest nieopodal leżąca ulica appelmanstraat.
il. 17. pragas iela w rydze - niewielka ulica sprofilowana na handel artykułami gospodarstwa domowego. źródło: autor
3. anaLiza proBLeMU
32
il. 19. Ulica Głogowska w poznaniu - widok na sznur salonów mody ślubnej. źródło: autor il. 18. neal Street - ulica sprofilowana na produkty ekologiczne,wegetariańskie i wegańskie. źródło: www.land8.net
3. anaLiza proBLeMU
33
il. 21. pike Street - Seattle - fragment ulicy stanowiący zbiorową pracę artystyczną wykonaną z gum do żucia. źródło: autor il. 20. pike Street - Seattle - ulica profilowana na lokalną żywność i owoce morza. źródło: autor
3. anaLiza proBLeMU
34
il. 23. Johnston Street - Vancouver fragment ulicy przekształcony w wielkoformatowe dzieło sztuki wykonane przez duet oSGeMeoS. źródło: autor
il. 22. Johnston Street - Vancouver - ulica artystyczna. źródło: autor
3. anaLiza proBLeMU
35
3.4 atrakcyjność handlowa śródmiej- skich ulic w śródmieściu poznania - kwan- tyfikacja i ocena
przedmiotem badań zawartych w tym rozdziale jest zdefiniowanie i skwantyfikowanie pojęcia atrakcyjności handlowej ulicy. Do przeprowa- dzenia badania określono grupę badawczą 19 ulic -wybranych na podstawie losowania spośród najbardziej ruchliwych ulic handlowych w poznańskim śródmieściu, jednocześnie spełniających warunek proporcji - posiadania co najmniej 15 lokali handlowych na odcinku 150 m. tym sposobem do badania wyznaczono 550 lokali handlowych i usługowych reprezentujących poszcze- gólne ulice. poprzez ich pryzmat obliczana będzie indywidualna ocena atrak- cyjności handlowej każdej ulicy biorącej udział w badaniu.
proces określenia poziomu atrakcyjności handlowej ulic, ze względu na swoją złożoność, został podzielony na 8 następujących etapów:
1 etap: Wybór czynników decydujących o atrakcyjności handlowej 2 etap: przeprowadzenie ankiet w grupie eksperckiej
3 etap: zebranie wyników ankiety i podsumowanie ocen cząstkowych 4 etap: Mapy atrakcyjności handlowej ulic poznańskiego śródmieścia
4 etap: interpretacja wyników analiz atrakcyjności ulic śródmiejskich poznania 5 etap: Waloryzacja czynników decydujących o atrakcyjności handlowej 6 etap: atrakcyjność handlowa ulic poznania po wprowadzeniu
współczynników wag dla cząstkowych kryteriów waloryzacji 7 etap: Syntetyczna ocena atrakcyjności handlowej ulic w śródmieściu poznania
8 etap: interpretacja wyników badań
3.4.1 wybór czynników decydujących o atrakcyjności handlowej
pierwszym etapem jest wybór czynników, które mogą mieć wpływ na atrakcyjność handlową ulic - decydujące o tym kryteria podzielono na dwie grupy - kryteria lokalizacji, takie jak położenie w miejscu zabytkowym prestiżowym organizacji wydarzeń kulturalnych, oraz kryteria atrybutów do których należą między innymi estetyka witryny sklepowej i wnętrza sklepu, iluminacja nocna, brak reklam świetlnych i billboardowych, etc. Szczegółowe zestawienie kryteriów oceny, wraz z uzasadnieniem oceny punktowej zesta- wiono w tabeli (tab. 2.) - w badaniu zastosowano 5-cio stopniową skalę Likerta[1] (1-5), gdzie wartość 1 przypisywana jest do najniższej akceptacji wy- stępowania zjawiska, a wartość 5 do najwyższej. ponadto większość kryteriów
3. anaLiza proBLeMU
36
5 – miejsce wysoce presti¿owe 4 – miejsce presti¿owe
3 – miejsce przeciêtnie presti¿owe 2 – miejsce niepresti¿owe
1 – miejsce wysoce niepresti¿owe 5 – miejsce wysoce zabytkowe 4 – miejsce zabytkowe
3 – miejsce przeciêtnie zabytkowe 2 – miejsce niepresti¿owe
1 – miejsce wysoce niepresti¿owe 5 – miejsce ci¹g³ej organizacji wydarzeñ 4 – miejsce czêstej organizacji wydarzeñ 3 – miejsce sporadycznej organizacji wydarzeñ 2 – miejsce rzadkiej organizacji wydarzeñ 1 – miejsce gdzie nie organizuje siê wydarzeñ
5 – miejsce po³o¿one bardzo blisko parku ( do 200 m. ) 4 – miejsce po³o¿one blisko parku ( do 300 m. )
3 – miejsce po³o¿one przeciêtnie blisko parku ( do 500 m. ) 2 – miejsce po³o¿one daleko parku ( do 750 m. )
1 – miejsce po³o¿one daleko parku ( powy¿ej 750 m. )
5 – miejsce po³o¿one bardzo blisko fontanny / pomnika ( do 200 m. ) 4 – miejsce po³o¿one blisko fontanny / pomnika ( do 300 m. )
3 – miejsce po³o¿one przeciêtnie blisko fontanny / pomnika ( do 500 m. ) 2 – miejsce po³o¿one daleko fontanny / pomnika ( do 750 m. )
1 – miejsce po³o¿one daleko fontanny / pomnika ( powy¿ej 750 m. ) 5 – miejsce po³o¿one bardzo blisko parkingu ( do 200 m. )
4 – miejsce po³o¿one blisko parkingu ( do 300 m. )
3 – miejsce po³o¿one przeciêtnie blisko parkingu ( do 500 m. ) 2 – miejsce po³o¿one daleko parkingu ( do 750 m. )
1 – miejsce po³o¿one daleko parkingu ( powy¿ej 750 m. ) 5 – miejsce po³o¿one bardzo blisko przystanku( do 200 m. ) 4 – miejsce po³o¿one blisko przystanku ( do 300 m. )
3 – miejsce po³o¿one przeciêtnie blisko przystanku( do 400 m. ) 2 – miejsce po³o¿one daleko przystanku ( do 500 m. )
1 – miejsce po³o¿one daleko przystanku ( powy¿ej 500 m. ) 5 – miejsce po³o¿one bardzo blisko CH ( do 200 m. ) 4 – miejsce po³o¿one blisko CH ( do 300 m. )
3 – miejsce po³o¿one przeciêtnie blisko CH ( do 500 m. ) 2 – miejsce po³o¿one daleko CH ( do 750 m. )
1 – miejsce po³o¿one daleko CH ( powy¿ej 750 m. ) 5 – po³o¿enie bezpoœrednio przy deptaku
Po³o¿enie w miejscu presti¿owym
Po³o¿enie w miejscu zabytkowym
Po³o¿enie w miejscu organizacji wydarzeñ
Pomnika niedaleko fontanny, pomnika
Po³o¿enie niedaleko du¿ego parkingu
Po³o¿enie niedaleko przystanku komunikacji m.
Po³o¿enie niedaleko centrum handlowego
Po³o¿enie niedaleko parku
3. anaLiza proBLeMU
