Powierzchnia mieszkania
7. Charakter prawny zadatku i zaliczki
Przy zawieraniu umowy rezerwacyjnej konsument co do zasady wręcza sprzedającemu pewną sumę pieniędzy w celu dokonania rezerwacji wybranej nie-ruchomości. Zasadniczo kwota ta jest zaliczana na poczet ceny końcowej, w przy-padku gdy umowa dojdzie do skutku. Problem pojawia się w przyprzy-padku, gdy umo-wa nie dochodzi do skutku. Z jednej strony, część doktryny uumo-waża, iż nie należy traktować danej sumy jako zaliczki [arras], gdyż jest to jeszcze etap przedkon-traktowy i nie ma jeszcze między stronami umowy. Z drugiej strony, należy do-dać, jak twierdzą inni, iż umowy rezerwacyjne są w rzeczywistości przez orzecz-nictwo traktowane jako rzeczywiste umowy kupna sprzedaży rzeczy przyszłej, pomimo nadania im innej nazwy, a więc przedmiotowe kwoty uważa się za wrę-czone już na etapie kontraktowym, tak więc należałoby je traktować jako rzeczy-wiste zaliczki.115
W celu wyjaśnienia należy dodać, iż prawo hiszpańskie wyróżnia dwa typy zaliczki/zadatku z różnymi skutkami prawnymi:
1) umowę kupna sprzedaży „z zadatkiem karnym” [compra venta con
arras penitenciales lub contrato de arras], w którym to przypadku strony
za-chowują sobie możliwość odstąpienia od umowy, ze skutkami wynikającymi
114 Orzeczenie sądu STS [RJ 2002, 2852], z dnia 20 marca 2002 r.
115 Reclamaciones de Consumo, Derecho de consumo desde la perspectiva del consumidor,
173 CHARAKTER PRAWNY UMOWY DEWELOPERSKIEJ W PRAWIE HISZPAŃSKIM
z art. 1 454 k.c.116 (tzn. jeśli to sprzedawca odstępuje, musi zwrócić otrzymaną kwotę w podwójnej wysokości, natomiast gdy to kupujący odstępuje, traci to, co wręczył przy zawieraniu umowy). Każda ze stron może odstąpić od wykona-nia umowy, uwalwykona-niając się ze swojego zobowiązawykona-nia, jedyną karą jest więc utra-ta wręczonej kwoty lub obowiązek jej zwrotu w podwójnej wysokości. Kodeks cywilny posługuje się w artykule 1 454 k.c. pojęciem arras lub seňal (w drodze orzecznictwa wypracowano inne rozumienie słowa seňal, o czym będzie mowa poniżej). W obrocie powszechną praktyką jest posługiwanie się pojęciem
con-trato de arras, co samo w sobie oznacza już zadatek karny, bez potrzeby
doda-wania wyrazu penitenciales.
2) umowę kupna sprzedaży „pewną” [en fi rme] lub „z zaliczką potwier-dzającą” [compra venta con arras confi rmatorias], w którym to przypadku stro-ny nie zachowują możliwości odstąpienia od umowy i są zobowiązane do wy-konania tego, do czego się w umowie zobowiązały, a w przypadku gdy jedna ze stron tego nie czyni, druga ma prawo żądania wykonania zobowiązania lub pra-wo do rozwiązania umowy, w obu sytuacjach z prawem do żądania odszkodo-wania za poniesione straty i utracone korzyści [indemnización por los daňos y
perjuicios sufridos]. Tego typu umowę powszechnie nazywa się również umową
„zaliczkową” [contrato de seňal], w której strona kupująca dokonuje płatności w formie zaliczki, aby zabezpieczyć sobie lub zagwarantować nabycie w przy-szłości przedmiotowej nieruchomości. Kwota ta oscyluje pomiędzy 5–15% war-tości nieruchomości.
Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego, w przypadku braku wyraźnej woli stron wyrażonej w umowie, zaliczka dana przy podpisywaniu umowy ma funkcję karną [función penitencial]. W związku z tym traktować należy jakąkol-wiek sumę pieniężną wręczoną przy podpisywaniu umowy jako zaliczkę potwier-dzającą właśnie zawartą między stronami umowę [arras confi rmatorias], czyli bez prawa stron do odstąpienia od przedmiotowej umowy i uwolnienia się od zobowią-zania poprzez zapłatę otrzymanej kwoty w podwójnej wysokości lub rezygnację z tego, co się otrzymało. Kwota dana przy podpisywaniu umowy zaliczana jest na poczet ceny ostatecznej.117
116 Artykuł 1 454 k.c.: „Si hubiesen mediado arras o seňal en el contrato de compra
y venta, podrá rescindirse el contarto allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”
117 Orzeczenie sądu SSTS [RJ 1991, 7929], z dnia 4 listopada 1991 r., oraz inne orzeczenia tego samego sądu [RJ 1992, 7518], z dnia 3 października 1992 r., [RJ 1993, 9605], z dnia 11 grudnia 1993 r., [RJ 1994, 4968], z dnia 21 czerwca 1994 r., [RJ 1995, 21421], z dnia 25 marca 1995 r., oraz [RJ 1998, 773], z dnia 31 grudnia 1998 r.
174 Magdalena Dziedzic
Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego samo użycie wyrazu seňal nie oznacza jeszcze, że strony chciały przez to zachować dla siebie możliwość odstąpienia od umowy i może być traktowane jako błąd w nazwie przy sporzą-dzaniu umowy.118
Mówiąc o zadatku i zaliczkach, należy odnieść się również do usta-wy 57/1968 o pobieraniu zaliczek w budownictwie i sprzedaży mieszkań119
wraz ze zmianami wprowadzonymi do niej przez ustawę o budownictwie 38/1999.120
Motywami, dla których ustawodawca hiszpański zdecydował się wprowa-dzić do systemu prawnego ustawę 57/1968 o pobieraniu zaliczek, były liczne nadużycia w tej dziedzinie, co z jednej strony bardzo zakłócało poczucie sprawie-dliwości społecznej, z drugiej strony czyny te, ewidentnie o charakterze przestęp-czym, wyrządzały niejednokrotnie nieodwracalne szkody, tym którzy kierując się zasadami dobrej wiary i uczciwości, wpłacali duże kwoty na poczet przyszłych mieszkań.
Przedmiotowa ustawa ustanawia normy o charakterze ochronnym, których celem jest efektywne wykorzystanie środków fi nansowych zadatkowanych przez nabywców w celu wybudowania mieszkań, jak również zagwarantowanie zwro-tu tych kwot, w przypadku gdy proces budowlany nie dojdzie do skutku. Zgod-nie z orzeczeZgod-niem Sądu Najwyższego celem ww. ustawy jest ochrona konsumen-ta, który „zainwestował” swoje pieniądze, chcąc nabyć mieszkanie, które znaj-duje się w fazie planowania lub konstrukcji.121 Zmiany, jakich dokonała ustawa o budownictwie 38/1999, polegały m.in. na nałożeniu na deweloperów ustawo-wego obowiązku zawarcia umowy ubezpieczenia w celu zagwarantowania kupu-jącym zwrotu pobranych zaliczek oraz wypłaty odszkodowania w przypadku nie-wywiązania się przez sprzedającego z umowy.122
Ustawa 57/1968 nakłada na dewelopera – wykonawcę następujące obo-wiązki:
118 Orzeczenie sądu STS [RJ 1996, 2369], z dnia 28 marca 1996 r., oraz sądu SSTS [RJ 1992, 6505, 7328, 10657], z dnia 31 lipca, 28 września i 24 grudnia, wszystkie z 1992 r., oraz [RJ 1994, 2787], z dnia 11 kwietnia 1994 r., i [RJ 1994, 1784], z dnia 15 marca 1994 r. 119 Ustawa 57/1968, z dnia 27 lipca 1968 r., o pobieraniu zaliczek w budownictwie i sprzedaży mieszkań [Ley 57/1968, de 27 de Julio, reguladora de las percepciones de can-tidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas].
120 Ustawa o budownictwie 38/1999, z 5 listopada 1999 r., Ley de Ordenación de la Edifi cación – LOE.
121 Orzeczenie sądu SSTS [RJ 2003, 2957], z dnia 9 kwietnia 2003 r., oraz orzecze-nie tego samego sądu [RJ 2001, 2731], z dnia 8 marca 2001 r.
122 Reclamaciones de Consumo, Derecho de consumo desde la perspectiva del consumidor,
175 CHARAKTER PRAWNY UMOWY DEWELOPERSKIEJ W PRAWIE HISZPAŃSKIM
1) zagwarantowanie zwrotu wniesionej przez kupującego sumy i odsetek od tej kwoty poprzez zawarcie umowy ubezpieczenia, na wypadek gdy przedmiotowa budowa nie dojdzie do skutku (tzn. nie zostanie rozpo-częta lub zakończona) z jakiejkolwiek przyczyny w czasie uzgodnio-nym przez strony.123 Ustawa ta daje konsumentowi, w przypadku gdy nie dojdzie do rozpoczęcia lub ukończenia prac budowlanych w przewi-dzianym umową terminie, uprawnienie do rozwiązania umowy i zwro-tu wpłaconych kwot, albo do wyznaczenia deweloperowi – wykonaw-cy dodatkowego terminu na wywiązanie się z umowy poprzez sporzą-dzenie aneksu do umowy;124
2) pobieranie zaliczek od nabywców poprzez bank lub kasę oszczędno-ściową [caja de ahorros] i deponowanie tych kwot na specjalnych kon-tach;
3) wyraźne wskazanie w umowie nazwy banku lub kasy, w których zosta-ły zdeponowane przedpłacone kwoty;
4) w momencie zawarcia umowy kupna sprzedaży mieszkania wręcze-nie kupującemu dokumentu, który stwierdza zawarcie przedmiotowej umowy o prowadzenie takiego konta;
5) zawarcie w reklamie i w trakcie sprzedaży promocyjnej mieszkań in-formacji o tym, iż sprzedający spełnia wymogi nałożone na niego przez ustawę 57/1968.125
Niewywiązanie się przez dewelopera z nałożonych na niego ww. usta-wą obowiązków stanowi wykroczenie o charakterze administracyjno-prawnym i zagrożone jest karą grzywny, a w pewnych przypadkach nawet postępowaniem o charakterze prawno-karnym126 i zgodnie z art. 252 k.k.127 stanowić może prze-stępstwo przywłaszczenia rzeczy powierzonej [apropiación indebida].128
123 Orzeczenie sądu SSTS [RJ 1999, 8217], z dnia 15 listopada 1999 r., oraz orze-czenie tego samego sądu [RJ 2001, 2731], z dnia 8 marca 2001 r.
124 Orzeczenie sądu SSTS [RJ 2004, 4386], z dnia 19 lipca 2004 r., oraz orzecze-nie tego samego sądu [RJ 2003, 2957], z dnia 9 kwietnia 2003 r., oraz sądu SAP w Avila [JUR 2002, 33397], z dnia 10 grudnia 2002 r.
125 Reclamaciones de Consumo, Derecho de consumo desde la perspectiva del consumidor,
Cizur Menor 2008, str. 702.
126 Orzeczenie sądu STS [RJ 1996, 9501], z dnia 23 grudnia 1996 r., oraz orzecze-nie tego samego sądu [RJ 1998, 9204], z dnia 27 listopada 1998 r.
127 Código Penal, z dnia 25 lipca 1889 r., hiszpański Kodeks karny.
128 Reclamaciones de Consumo, Derecho de consumo desde la perspectiva del consumidor,
176 Magdalena Dziedzic