Umowy sprzedaży mieszkań – główny sektor występowania konfl iktów z konsumentami

Według jurysprudencji hiszpańskiej, sektor budowlany jest głównym źró-dłem konfl iktów między konsumentem a przedsiębiorcą. Statystyki dot. skarg skła-danych przez konsumentów poprzez organizacje konsumenckie w sprawie umów sprzedaży mieszkań pokazują, że każdego roku znajdują się one na niechlubnym pierwszym miejscu wszelkich składanych skarg. Liczba ta stanowi ok. 17% wszel-kich wpływających do organizacji konsumencwszel-kich skarg10, po nich znajdują się usługi telefoniczne – ok. 12%, a na trzecim miejscu usługi fi nansowe – ok. 10%.11

Dzieje się tak głównie z powodu występowania w sektorze budowlanym różnych nadużyć w stosunku do nabywcy nieruchomości.12 Problemy te są w du-żej mierze wynikiem zawierania w umowach dudu-żej liczby postanowień niedozwo-lonych13, których treść jest niejasna i niezrozumiała, oraz które nie zapewniają

7 www.elmundo.es; 16 października 2010 r. 8 www.elpais.com; 15 października 2010 r. 9 www.elmundo.es; 14 października 2010 r.

10 Balance de consultas y reclamaciones presentadas en las organisaciones de consumi-dores de ámbito nacional: Aňo 2005, Instituto Nacional de Consumo, kwiecień 2006 r.

11 Należy jednak zwrócić uwagę na ogólną poprawę poziomu świadczonych usług na rynku budowlanym począwszy od lat 90., kiedy to poziom skarg utrzymywał się pozio-mie blisko 30%. Ostatnie statystyki mówią nawet o dalszym spadku liczby składanych przez konsumentów skarg dot. umów kupna sprzedaży mieszkania do poziomu obecnie ok. 14%, co stawia te skargi obecnie na drugim miejscu wszystkich składanych skarg, po usługach te-lefonicznych. Dane te znajdują również potwierdzenie w liczbie spraw, które kończą się po-stępowaniem sądowym.

12 Wskazuje na to bogate już orzecznictwo w tej materii; Reclamaciones de Consumo, str. 677.

13 Przykładowo są to wszelkie postanowienia dotyczące w szczególności ceny, opóź-nienia w przekazaniu mieszkania, użycia innych materiałów niż były początkowo planowa-ne, wad w konstrukcji, jakości odmiennej od oferowanej na początku procesu zawierania umowy, braku informacji dla konsumenta, prób przerzucania na nabywcę kosztów, które zobowiązany jest ponieść deweloper.

150 Magdalena Dziedzic

równorzędności stron.14 Niedozwolone postanowienia umowne zostaną bardziej szczegółowo omówione w dalszej części artykułu.

Dodatkowo, należy mieć również na uwadze fakt, iż w przypadku umów sprzedaży mieszkań jest to transakcja bardzo istotna z punktu widzenia zarów-no prawnego, jak i ekozarów-nomicznego oraz ludzkiego15 – prawnego, ponieważ bar-dzo często towarzyszy mu powiązanie z innymi umowami (np. umową kredy-tu hipotecznego), poprzedzona jest zazwyczaj również podpisaniem np. umowy rezerwacyjnej lub umowy sprzedaży rzeczy przyszłej. Z punktu widzenia ekono-micznego, gdyż zazwyczaj jest to największy wydatek, jaki konsument w swoim życiu ponosi. W 2008 r. średnie obciążenie z tytułu kredytu hipotecznego sta-nowiło ok. 40% dochodu przeciętnego kredytobiorcy hiszpańskiego16. Z punktu ludzkiego wreszcie, gdyż będąc dobrem podstawowym jest miejscem, gdzie kon-sument i jego rodzina spędzają najwięcej czasu.

Mając na uwadze wszystkie te argumenty, należy wspomnieć o zachowa-niach samego konsumenta, które zdaniem części przedstawicieli doktryny i śro-dowisk prawników charakteryzuje się, niestety, dużą permisywnością i bezczyn-nością.17 Sytuacja dużych nadużyć w tym sektorze jest tolerowana już od dłuższe-go czasu, co być może można wytłumaczyć następującymi faktami:

a) wpływu sektora budowlanego na całą gospodarkę (na szczególną uwagę zasługuje tu wskaźnik posiadania mieszkań na własność, który w Hisz-panii wynosi 85%, przy średniej europejskiej na poziomie 61% );18

b) asymetrią informacyjną: w celu wyrównania różnic w stanie wiedzy konsumenta i dewelopera ustawodawca hiszpański uchwalił ustawę – Dekret Królewski 515/1989, zwany dalej ustawą 515/198919, do-tyczący materii ochrony konsumenta w zakresie dostarczenia mu in-formacji w umowach kupna sprzedaży lub najmu mieszkań; dodatko-wo, problemu asymetrii informacyjnej dotyczy również prawo konsu-menckie, ogólnie pojęte, w szczególności w zakresie uprawnienia

kon-14 María Angeles Zurilla Cariňana, El derecho de información del cosumidor en los

contratos con consumidores y usuarios en el nuevo texto refundido de la ley general para la defensa de consumidores y usuarios, Centro de Estudios de Consumo, Universidad de Castilla

la Mancha.

15 Reclamaciones de Consumo, str. 677.

16 Noticias, Instituto Nacional de Consumo, czerwiec 2008 r.

17 Reclamaciones de Consumo, Derecho de consumo desde la perspectiva del consumidor,

Cizur Menor 2008, str. 678.

18 Noticias, Instituto Nacional de Consumo, czerwiec 2008 r.

19 Ustawa Dekret Królewski 515/1989, z dnia 21 kwietnia 1989 r., o ochronie kon-sumenta w zakresie obowiązku informacyjnego w umowach kupna sprzedaży i najmu miesz-kań (Real Decreto 515/1989, de 21 Abril, sobre protección de los consumidores en cuan-to a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiencuan-to).

151 CHARAKTER PRAWNY UMOWY DEWELOPERSKIEJ W PRAWIE HISZPAŃSKIM

sumenta do rozwiązania umowy20, bez możliwości obciążenia go jaki-mikolwiek karami, w związku z niewywiązaniem się przedsiębiorcy, w tym przypadku dewelopera, z obowiązku informacyjnego nałożone-go na nienałożone-go przez ustawodawcę hiszpańskienałożone-go21;

c) konsument w tym sektorze wychodzi z założenia, że niezależnie od wszystkiego i tak stanie się ofi arą jakiegoś nadużycia ze strony przed-siębiorcy; jednym z najczęstszych takich nadużyć są bardzo wygóro-wane i nieuzasadnione ceny mieszkań, które do czasu kryzysu na ryn-ku nieruchomości, każdego roryn-ku rosły w tempie ok. 15–17% 22, wsku-tek kryzysu tendencja ta uległa zdecydowanemu zahamowaniu; po-zostałe nadużycia to znaczne opóźnienia w terminie przekazywania mieszkań, brak zgodności przekazywanego mieszkania z opisanym w umowie (np. znaczne różnice w powierzchni).23 To wszystko powo-duje, że konsument nie wykazuje inicjatywy, aby dochodzić swych praw, czy to wstępnie w trakcie negocjacji z deweloperem, czy to później na drodze sądowej; woli on pogodzić się z tak niesprawiedliwą sytuacją czy też niewywiązaniem się przez dewelopera z umowy (opóźnieniem w terminie przekazania mieszkania, przerzuceniem na nabywcę pew-nych kosztów, które deweloper sam powinien ponieść, niezgodności z umową), tylko aby otrzymać wybrane wcześniej mieszkanie, za któ-re zapewne dokonał już pewnych płatności, niż występować na drogę sądową, rozwiązać umowę zawierającą niedozwolone postanowienia umowne i zostać bez mieszkania, ze zwróconym kapitałem początko-wym, który na rynku tak rosnących cen nieruchomości nie przedsta-wia już tej samej wartości co na początku, nie jest to bowiem już kwo-ta wyskwo-tarczająca, aby zadatkować inne mieszkanie, ponieważ siła na-bywcza „tego pieniądza” uległa zmianie.24

Na koniec należy jednak stwierdzić, iż sytuacja powoli, ale stopniowo ulega poprawie. W szczególności przepisy prawa konsumenckiego, wpłynęły pozytyw-nie na poprawę sytuacji konsumenta w sektorze usług budowlanych. Wymienić

20 Reclamaciones de Consumo, str. 678.

21 Reclamaciones de Consumo, str. 681.

22 Noticias, Instituto Nacional de Consumo, czerwiec 2008 r.

23 Reclamaciones de Consumo, str. 678.

24 Reclamaciones de Consumo, Derecho de consumo desde la perspectiva del consumidor,

152 Magdalena Dziedzic

tu trzeba zwłaszcza wprowadzenie w życie ustawy 515/198925 o ochronie kon-sumenta w zakresie obowiązku informacyjnego w umowach kupna sprzedaży i najmu mieszkań oraz wyraźną tendencję ze strony dużych fi rm deweloperskich do niezamieszczania w umowach niedozwolonych postanowień, szczególnie tych z tzw. czarnej listy. Niemniej jednak, nadal utrzymywane są w wielu umowach inne niedozwolone klauzule, które nie znajdują się na „czarnej liście” oraz po-stanowienia niejasne, przede wszystkim niedozwolone popo-stanowienia umowne z tzw. szarej listy, które skutkują brakiem równości stron umowy.