Rodzaje niewywiązania się z umowy a) Problemy wynikające z różnic w powierzchnia) Problemy wynikające z różnic w powierzchni

Jeden z najczęściej spotykanych w Hiszpanii sporów pomiędzy dewelope-rem a nabywcą nieruchomości dotyczy różnic w powierzchni mieszkania. Kon-sument kupuje określone mieszkanie, z konkretną liczbą metrów kwadratowych, następnie jednak zostaje mu oddane mieszkanie o wielkości znacznie różniącej się. Dzieje się tak pomimo tego, iż ustawa 515/1989158 o obowiązku informacyj-nym w art. 4 ust. 3 nakłada na sprzedawcę obowiązek zawarcia w umowie infor-macji o wielkości mieszkania.

Częstą praktyką jest, niestety, podawanie tej informacji w sposób niejasny, nie czyniąc rozróżnienia na powierzchnię użytkową i powierzchnię całkowitą mieszkania oraz powierzchnię części wspólnych.159 W drodze orzecznictwa, zgod-nie z linią Sądu Najwyższego w tego typu przypadkach zgod-niejasności tłumaczy się na korzyść konsumenta, tak więc jeżeli w umowie mowa jest o powierzchni 80 m² i nie jest sprecyzowane, czy należy przez to rozumieć powierzchnię użytkową czy całkowitą, to należy przyjąć interpretację korzystniejszą dla nabywcy, czyli iż mowa jest o powierzchni użytkowej.160

Pisząc o sporach związanych z powierzchnią mieszkania, nie sposób nie zwrócić uwagi na jeszcze jeden fakt. W przypadku umów kupna sprzedaży nie-ruchomości hiszpański Kodeks cywilny wyróżnia dwa rodzaje form ustalenia ceny nieruchomości:

157 Orzeczenie sądu STS [RJ 2002, 6244], z dnia 16 lipca 2002 r.

158 Ustawa – Dekret Królewski 515/1989, z dnia 21 kwietnia 1989 r., o ochronie konsumenta w zakresie obowiązku informacyjnego w umowach kupna sprzedaży i najmu mieszkań [Real Decreto 515/1989, de 21 Abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento].

159 Reclamaciones de Consumo, Derecho de consumo desde la perspectiva del consumidor,

Cizur Menor 2008, str. 718.

183 CHARAKTER PRAWNY UMOWY DEWELOPERSKIEJ W PRAWIE HISZPAŃSKIM

a) sprzedaż z określeniem powierzchni mieszkania i na tej podstawie ilo-ści metrów kwadratowych, za które kupujący płaci, cena zostaje określona w sto-sunku do jakiejś jednostki miary, tzn. metra kwadratowego. W tym przypadku powierzchnia staje się elementem przedmiotowo istotnym, gdyż na jej podsta-wie określona zostaje cena [venta con expresión de la cabida y a razón de precio

por unidad de medida];

b) sprzedaż po cenie zryczałtowanej/ustalonej/określonej, czyli takiej, któ-ra jest z góry ustalona, bez względu na ilość metrów kwadktó-ratowych i inne paktó-rame- parame-try. W tym przypadku cena jest ustalona za nieruchomość, a powierzchnia dział-ki lub mieszkania nie jest elementem przedmiotowo istotnym, który by miał zna-czenie dla stron przy wyrażaniu oświadczenia woli, mimo iż może on być zawar-ty w umowie [compraventa a precio alzado o de cuerpo cierto].

Zróżnicowanie to ma zasadnicze znaczenie dla uprawnień nabyw-cy, gdyż tylko w tym pierwszym przypadku ma on roszczenie do sprzedawcy o obniżenie ceny lub odstąpienie od umowy, w tym drugim przypadku różnica w ilości metrów kwadratowych nie odgrywa roli dla faktu wywiązania się dru-giej strony ze swojego zobowiązania. W praktyce powszechnym postępowa-niem było, iż umowa prywatna okreśłała cenę za metr kwadratowy oraz cenę ogólną za mieszkanie, następnie w momencie podpisywania aktu notarialne-go notariusz wpisywał tylko cenę ogólną za mieszkanie, nie odnosząc się już do powierzchni mieszkania i stosunku tej powierzchni do ceny. W ten sposób nabywca zostawał pozbawiony swoich uprawnień wynikających z niewywią-zania się przez dewelopera z jego obowiązku dostarczenia mieszkania o kon-kretnej wielkości. Zostało to uznane za niedozwoloną praktykę umowną, gdyż zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego stanowić to może „pomocnictwo w ukrywaniu niewywiązania się dewelopera z zawartej umowy prywatnej z nabywcą” [encubrimiento del incumplimiento de la obligación de entrega por

la vendedora].161

Nadmienić należy, iż fakt podpisania umowy notarialnej, co po hiszpańsku w tłumaczeniu dosłownym określa się terminem „wyniesienia umowy prywatnej do rangi dokumentu urzędowego” [elevación a escritura pública del contrato

pri-vado de compra venta], nie stanowi „nowej umowy” [nuevo contrato], ale jest

„wy-niesieniem” umowy już zawartej na poziom urzędowy, chyba że co innego wyraź-nie wynika z umowy. Co do zasady jednak, akt notarialny stanowi odzwiercie-dlenie postanowień z umowy prywatnej. Wyjątkiem od tej zasady jest art. 1 224 k.c.162, który dopuszcza możliwość renovatio contractus, i w tego typu przypadkach

161 Orzeczenie sądu SAP w Kantabrii [JUR 2000, 120287], z dnia 27 grudnia 2000 r. 162 Código Civil, z dnia 25 lipca 1889 r., hiszpański Kodeks cywilny.

184 Magdalena Dziedzic

akt notarialny zastępuje postanowienia umowy prywatnej pomiędzy stronami no-wymi postanowieniami i wiążące dla stron są już oczywiście nowe ustalenia.

Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego (orzecznictwo w tej materii nie jest jednolite), w tego typu przypadkach dochodzi do zawarcia nowej umowy [novación] pomiędzy stronami, na co strony wyraźnie się zgodziły, i późniejsze zaprzeczanie własnym czynom/zaskarżanie [impugnación] takiej umowy stano-wi zaprzeczanie własnym czynom – venire contra propium, i stronie takiej prawo hiszpańskie nie przyznaje ochrony prawnej (w przedmiotowym stanie faktycz-nym, na podstawie którego rozstrzygał Sąd Najwyższy różnica powierzchni nie-ruchomości pomiędzy umową prywatną a aktem notarialnym wynosiła 1 400 m² – sąd uznał, iż strony, podpisując akt notarialny, zawarły nową umowę).163

Podkreślenia jednak wymaga fakt, iż obecnie coraz więcej orzeczeń Sądu Najwyższego uznaje, szczególnie w umowach z konsumentami, podpisanie aktu notarialnego, jako nowej umowy pomiędzy stronami, niezależnie od tego, czy taka klauzula nowacyjna zawarta została w samym akcie notarialnym [cláusu-la novatoria expresa].

Dodatkowo, jak zostało to już wcześniej zasygnalizowane, zwrócić uwa-gę należy jeszcze na fakt, iż umowa sprzedaży mieszkania „na planie”164, które w trakcie zawierania umowy prywatnej (cywilno-prawnej) [contrato privado] znajduje się w fazie budowy, nie jest uważana za umowę sprzedaży po cenie usta-lonej [venta po precio alzado lub cuerpo cierto], a za sprzedaż po cenie jednost-kowej określonej na podstawie m² [a razón de un tanto por unidad de media].165

Sąd Najwyższy wypowiedział się w tej kwestii i stwierdził, iż mimo że strony pod-pisały akt notarialny i określiły w nim cenę mieszkania nie w stosunku do ilo-ści metrów kwadratowych, ale w stosunku do wartoilo-ści mieszkania jako całoilo-ści, to nawet przy takim stanie faktycznym strona ma prawo do rozwiązania umowy i zwrotu pobranych świadczeń (w przedmiotowym stanie faktycznym powierzch-nia mieszkapowierzch-nia w umowie prywatnej wynosiła 116 m², a powierzchpowierzch-nia rzeczywi-ście oddana nabywcy to 90 m² – w umowie nie było określone, czy chodziło o po-wierzchnię całkowitą czy użytkową).166 Ponadto, w przypadku gdy powierzchnia mieszkania jest o 20 m² i więcej mniejsza niż wynika to z umowy prywatnej, to w tego typu sytuacjach następuje „zniweczenie” celu umowy [frustración del fi n

del negocio] i stanowi to podstawę do rozwiązania umowy.

163 Orzeczenie sądu STS [1982/ 6522], z 3 listopada 1982 r.

164 Reclamaciones de Consumo, Derecho de consumo desde la perspectiva del consumidor,

Cizur Menor 2008, str. 684.

165 Orzeczenie sądu SAP w Asturii [AC 2000, 1541], z dnia 11 lipca 2000 r. 166 Orzeczenie sądu STS [RJ 2002, 2852], z dnia 20 marca 2002 r.

185 CHARAKTER PRAWNY UMOWY DEWELOPERSKIEJ W PRAWIE HISZPAŃSKIM

b) Niezgodność z umową

Pod pojęciem niezgodności z umową rozumie się w prawie hiszpańskim wszelkie odstępstwa pomiędzy tym, co zostało zawarte w umowie, w reklamie, w sprzedaży promocyjnej lub w projekcie budowlanym i liście materiałów, a cze-go modyfi kacja lub zmiana nie została poprzez odpowiednie procedury uzcze-god- uzgod-niona z konsumentem, została wykonana i oddana mu w stanie nieuzgodnio-nym.167 Tak więc wszelkie odstępstwa co do jakości i rodzaju użytych materia-łów, nawet niewielkie, elementy konstrukcyjne i dekoracyjne, niezależnie czy do użytku wyłącznego, czy też wspólnego, oraz jakakolwiek inne cecha wynikająca z opisu mieszkania znajdująca się w materiałach reklamowych dewelopera, a która potem nie znalazła swojego odzwierciedlenia w rzeczywistości, wchodzi w zakres przedmiotowy niezgodności z umową.168 W tego typu przypadkach służą konsu-mentowi różne rodzaje roszczeń (omówione powyżej), wynikające z art. 61 usta-wy 1/2007169 o ochronie konsumenta w związku z art. 10 ustawy 515/1989170

o obowiązku informacyjnym, a które stwierdzają integralność informacji zawar-tej w materiałach promocyjnych z umową.

W Hiszpanii istnieje bardzo bogate orzecznictwo w tej materii, a poniżej omówione zostaną skargi występujące najczęściej171:

a) niezgodność pomiędzy użytymi materiałami a tymi wynikającymi z ma-teriałów reklamowych lub brak elementów wynikających z mama-teriałów reklamo-wych;172

167 Reclamaciones de Consumo, Derecho de consumo desde la perspectiva del consumidor, Cizur

Menor 2008, str. 721; Rebolledo Varela, Compraventa de viviendas: reclamaciones del comprador

por incumplimiento de la obligación de entrega conforme a lo pactado, Anuario Civil 2005, nr 6.

168 Reclamaciones de Consumo, Derecho de consumo desde la perspectiva del consumidor,

Cizur Menor 2008, str. 720.

169 Ustawa o ochronie konsumenta i użytkownika 1/2007, z dnia 16 listopada 2007 r. [Real Decreto Legislativo 1/2007, la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias].

170 Ustawa – Dekret Królewski 515/1989, z dnia 21 kwietnia 1989 r., o ochronie konsumenta w zakresie obowiązku informacyjnego w umowach kupna sprzedaży i najmu mieszkań [Real Decreto 515/1989, de 21 Abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento].

171 Reclamaciones de Consumo, Derecho de consumo desde la perspectiva del consumidor,

Cizur Menor 2008, str. 721.

172 Orzeczenia sądu SSTS [RJ 1993, 352], z dnia 30 stycznia 1993 r., oraz inne orze-czenia tego samego sądu [RJ 1992, 10243], z dnia 23 listopada 1992 r., [RJ 1992, 9364], z dnia 23 listopada 1992 r., [RJ 1996, 3920], z dnia 1 grudnia 1996 r., [RJ 1998, 8788], z dnia 4 grudnia 1998 r., oraz orzeczenie sądu SAP w Granadzie [AC 1997, 1663], z dnia 15 kwietnia 1997 r.

186 Magdalena Dziedzic

b) nieodpowiedniość elementu lub całego mieszkania do wykorzystania w przeznaczonym do tego celu (np. za małe miejsca garażowe, wilgoć w mieszkaniu);173

c) jakość niezgodna z tą wynikającą z umowy, zawsze wtedy, gdy zostało to wyraźnie w umowie stwierdzone (np. wyposażenie kuchni, jakość parapetów, podłóg, drzwi przeciwpożarowych), nabywcy przysługuje roszczenie o odszkodo-wanie z tytułu „strat moralnych” [daňos morales] poniesionych z powodu istot-ności danych elementów dla nabywcy;174

d) brak innych cech charakterystycznych mieszkania (np. wysokość sufi -tów, widoki z okna, bliskość innych budynków).175

11. Odpowiedzialność wykonawcy i dewelopera wg art. 149

ustawy 1/2007 o ochronie konsumenta i użytkownika

Przepis art. 149 ww. ustawy wprowadza reżim obiektywnej odpowiedzial-ności wykonawcy i dewelopera za szkody spowodowane przez wady mieszkania, które nie są objęte innym szczególnym reżimem odpowiedzialności.177

Zgodnie z art. 149 ustawy 1/2007 podmioty, które budują lub trudnią się handlem [comercialicen] mieszkaniami, w ramach prowadzonej działalności go-spodarczej, ponoszą odpowiedzialność wg reżimu ustalonego w art. 148 ww. usta-wy, za szkody spowodowane wadami mieszkania, które nie są objęte innym reżi-mem szczególnym, tzn. tym objętym art. 17 ustawy 38/1999 o budownictwie.178

Zgodnie z art. 148 przedmiotowej ustawy odpowiedzialnością objęte są szkody powstałe w wyniku prawidłowego korzystania z usług związanych z mieszkaniem

173 Orzeczenie sądu SSAP na Teneryfi e [AC 2004, 717], z dnia 9 lutego 2004 r., sądu w Barcelonie [JUR 2004, 223862], z dnia 10 lipca 2004 r., oraz orzeczenie sądu SAP w Burgos [JUR 2004, 197831], z dnia 17 czerwca 2004 r.

174 Orzeczenie sądu SAP w Barcelonie [AC 2004, 528], z dnia 12 lutego 2004 r., sądu STS [RJ 1996, 3920], z dnia 27 maja 1996 r., sądu SAP w Kordowie [JUR 2005, 143658], z dnia 12 kwietnia 2005 r., sądu SSAP w Kadyksie [JUR 2006, 236883], z dnia 17 kwiet-nia 2006 r., sądu w Valladolid [JUR 2003, 172307], z dkwiet-nia 22 maja 2003 r.

175 Orzeczenie sądu SAP w Saragossie [AC 2004, 727], z dnia 23 marca 2004 r., sądu SAP w Barcelonie [JUR 2004, 219795], z dnia 30 czerwca 2004 r., sądu STS [RJ 2005, 7194], z dnia 17 października 2005 r.

176 Ustawa o ochronie konsumenta i użytkownika 1/2007, z dnia 16 listopada 2007 r. [Real Decreto Legislativo 1/2007, la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias].

177 Rosa Milá Rafel, Artículo 149 del TRLCU: responsabilidad del constructor y el

pro-motor por daňos causados por la vivienda, [w:] Revista para el análisis del derecho, Barcelona,

luty 2009; www.indret.com.

178 Ustawa o budownictwie 38/1999, z 5 listopada 1999 r., Ley de Ordenación de la Edifi cación – LOE.

187 CHARAKTER PRAWNY UMOWY DEWELOPERSKIEJ W PRAWIE HISZPAŃSKIM

(np. usług sanitarnych, remontowych, wind, instalacji gazowych i elektrycznych, urządzeń domowych, wszelkich konserwacji), odpowiedzialność ta jest ograni-czona do kwoty 3 mln euro.179

Przepis art. 149 ww. ustawy pozwala poszkodowanemu uzyskać odszko-dowanie za szkody inne niż te objęte reżimem odpowiedzialności wynikającym z art. 17 ustawy 38/1999. Art. 149 polepsza sytuację poszkodowanych, szczegól-nie tych, których szczegól-nie łączy z wykonawcą lub deweloperem żaden stosunek wy-nikający z umowy. Należy jednak zaznaczyć, że przedmiotowy artykuł wprowa-dza również pewne ograniczenia: ma zastosowanie tylko do mieszkań, wyklucza straty moralne, szkody wynikające z użycia materiałów do rzeczy nieprzeznaczo-nych do użytku prywatnego, jak i wprowadza kwotowe ograniczenie odpowie-dzialności.180 Art. 149 nie stosuje się również do sytuacji, gdy szkody spowodo-wane wadami mieszkania wynikają z użycia wadliwych materiałów budowlanych, gdyż w tym przypadku odpowiedzialność ponoszona jest wg art. 135 i nast. usta-wy 1/2007. Natomiast dodać jeszcze należy, iż poszkodowany zgodnie z art. 128 przedmiotowej ustawy może dochodzić odszkodowania w ramach odpowiedzial-ności umownej i pozaumownej za szkody, które nie wchodzą w zakres przedmio-towy art. 17 ustawy 1/2007 oraz art. 149 ustawy 38/1999, czyli w szczególno-ści za straty moralne, jak i wady fi zyczne rzeczy związanych z mieszkaniem prze-znaczonych do użytku zawodowego lub gospodarczego.181

12. Wnioski

Hiszpański ustawodawca przewidział dla umowy deweloperskiej regulację prawną bardzo rozbudowaną i ochronną w stosunku do nabywcy nieruchomości. Reżim prawny umowy deweloperskiej kształtowany jest nie tylko przez hiszpań-ski Kodeks cywilny, ale przez szereg ustaw, z których każda pełni odrębną funkcję. Zasadniczo umowa deweloperska w prawie hiszpańskim ma charakter umowy sprzedaży mieszkania jako rzeczy przyszłej, co wynika głównie z faktu, iż powszechną praktyką jest, że nieruchomość, którą zainteresowany jest poten-cjalny nabywca, nie zostało jeszcze wybudowane, lecz jest dopiero planowane lub projektowane, natomiast znajduje się już w ofercie dewelopera, który zamie-rza je wybudować i sprzedać. Zgodnie z prawem hiszpańskim ma tu już miejsce

179 Ustawa 1/2007, art. 148.

180 Rosa Milá Rafel, Artículo 149 del TRLCU: Responsabilidad del constructor y el

pro-motor por daňos causados por la vivienda, [w:] Revista para el análisis del derecho, Barcelona,

luty 2009; www.indret.com.

181 Reclamaciones de Consumo, Derecho de consumo desde la perspectiva del consumidor,

188 Magdalena Dziedzic

rzeczywista sprzedaż i kupno, które dochodzą do skutku poprzez złożenie zgod-nych oświadczeń woli stron, pod warunkiem, że nie ma przeszkód do zawarcia takiej umowy. Poprzez zawarcie umowy sprzedaży rzeczy przyszłej, sprzedawca bierze na siebie odpowiedzialność za fakt, iż ta rzecz zacznie istnieć. Dodatko-wo, tylko poprzez wydanie rzeczy posiadającej cechy wynikające z celu, w jakim ma ona być wykorzystywana i w terminach uzgodnionych w umowie, może on wywiązać się z umowy.

Dodać należy, iż co do zasady podpisanie aktu notarialnego, co określa się po hiszpańsku mianem „wyniesienia umowy prywatnej do rangi dokumentu urzę-dowego”, w zależności od konkretnej sytuacji, nie stanowi nowej umowy, ale jest „wyniesieniem” umowy już zawartej na poziom urzędowy, a podpisywany akt no-tarialny stanowi odzwierciedlenie postanowień z umowy prywatnej.

Szczególną uwagę należy zwrócić na funkcje ochronne, jakie pełnią poszcze-gólne ustawy, które kształtują reżim prawny umowy deweloperskiej.

Na pierwszym miejscu należy tutaj zwrócić uwagę na ustawę 515/1989 o ochronie konsumenta w zakresie obowiązku informacyjnego w umowach sprze-daży mieszkań, której celem jest zapewnienie kupującemu właściwego poziomu wiedzy na temat tego, co zamierza nabyć, a wiedzę tę zdobywa właśnie z umowy lub z dokumentów, które stanowią jej załączniki. Dodatkowo ustawa ta ma za-stosowanie również do wszelkich form reklamy, realizowanych w celu sprzeda-ży mieszkań.

Bardzo istotną rolę dla kupującego odgrywa również ustawa 38/1999 o budownictwie. Jej celem jest regulacja podstawowych kwestii procesu budow-lanego, ustalenie obowiązków i odpowiedzialności podmiotów uczestniczących w tym procesie oraz gwarancji koniecznych dla prawidłowego rozwoju tego proce-su. Ustawodawca hiszpański, wprowadzając w życie przedmiotową ustawę, dążył do zapewnienia wysokiej jakości świadczonej usługi budowlanej poprzez żądanie spełnienia przez dewelopera stawianych mu ustawowo wymagań, co ostatecznie doprowadzić miało do zagwarantowania właściwej ochrony interesów nabywcy.

Kolejnym nie mniej ważnym aktem prawnym jest ustawa 57/1968 o pobieraniu zaliczek, której celem jest zapewnienie należytej ochrony interesów fi -nansowych nabywcy nieruchomości, poprzez ustanowienie wymogu efektywne-go wykorzystania środków fi nansowych zadatkowanych przez nabywców w celu wybudowania mieszkań, jak również zagwarantowanie zwrotu tych kwot w sy-tuacji, gdy przedmiotowa budowa nie zostanie zrealizowana.

Należy również wspomnieć o ustawie 1/2007 o ochronie konsumenta, któ-ra nie tylko wprowadza reżim obiektywnej odpowiedzialności wykonawcy i dewe-lopera za wady mieszkania, które nie są objęte innym szczególnym reżimem od-powiedzialności, ale również reguluje szereg kwestii wpływających bezpośrednio

189 CHARAKTER PRAWNY UMOWY DEWELOPERSKIEJ W PRAWIE HISZPAŃSKIM

na poziom ochrony nabywcy nieruchomości w procesie kupna mieszkania. Re-guluje ona przykładowo rodzaje niedozwolonych postanowień umownych, tych które dotyczą zakazu przerzucania na konsumenta wszelkich kosztów związa-nych z procedurą, a które zgodnie z prawem powinien ponieść przedsiębiorca. Dodatkowo przedmiotowa ustawa zawiera listę, niewyczerpującą wprawdzie, in-nych niedozwoloin-nych postanowień umowin-nych, które nie zostały uzgodnione z konsumentem indywidualnie, oraz wbrew zasadom dobrej wiary skutkują nie-równowagą stron w zakresie ich praw i obowiązków.

Ustawa ta również ma zastosowanie pomocnicze do ustawy 515/1989 o ochronie konsumenta w zakresie obowiązku informacyjnego w sprzedaży miesz-kań, gdyż defi niuje ona, kto może być traktowany jako konsument, ustanawia wy-mogi prawdziwości informacji przekazywanej w reklamie, zawiera ona regulacje kształtujące sposób informowania o cenie produktu, ustanawia zasadę integral-ności wszelkich cech służących opisowi produktu z umową, zawsze gdy niosą one treść informacyjną dla nabywcy.

Jurysprudencja hiszpańska, analizując całość regulacji prawnych w tej ma-terii, ukształtowała w sposób bardzo korzystny dla nabywcy nieruchomości jego sytuację prawną w przypadku niewywiązania się przez sprzedawcę z umowy, w której to sytuacji kupującemu, co do zasady, przysługuje prawo do rozwiązania umowy, zwrotu zapłaconych kwot, a nawet w wielu przypadkach odszkodowania, przykładowo w sytuacji wystąpienia zwłoki po stronie dewelopera do odszkodowa-nia z tytułu poniesionych strat w ramach odpowiedzialności kontraktowej lub do odszkodowania z tytułu poniesionej szkody niemajątkowej, tutaj straty moralnej. Hiszpański reżim prawny umowy deweloperskiej ocenić należy bardzo po-zytywnie, jako regulację całościową w swym charakterze, a poprzez to zapewnia-jącą faktycznie wysoki poziom ochrony nabywcy nieruchomości.

190 Magdalena Dziedzic

LEGAL NATURE OF CONTRACT FOR THE SALE