Informacja poprzedzająca zawarcie umowy kupna sprzedaży mieszkania

Bardzo istotną rolę w procesie podejmowania decyzji o zakupie mieszkania odgrywa reklama i informacja. Podstawowe znaczenie dla umów kupna

sprzeda-82 Reclamaciones de Consumo, Derecho de consumo desde la perspectiva del consumidor,

Cizur Menor 2008, str. 688.

83 Casado Casado, B., La falta de licencias urbanísticas en la compra de viviendas,

Aspectos civiles de la cuestión, La Ley, nr 6626, styczeń 2007 r.

84 Código Civil, z dnia 25 lipca 1889 r., hiszpański Kodeks cywilny.

85 Orzeczenie SSTS [RJ 1995, 9474], z 11 września 1995 r., orzeczenie SSTS [RJ 2003, 5331], z 3 czerwca 2003 r., oraz orzeczenie SSTS [616455], z 6 marca 2006 r.

166 Magdalena Dziedzic

ży mieszkania ma ustawa nr 515 z 1989 r.86 o ochronie konsumenta w zakresie obowiązku informacyjnego w umowach kupna sprzedaży i najmu mieszkań, a do-datkowo prawo hiszpańskie reguluje te dwie kwestie w ustawie 1/2007 o ochro-nie konsumenta i użytkownika87 oraz w ustawie 34/1988 o reklamie88.

Celem ustawy 515/1989 jest zapewnienie kupującemu właściwej wiedzy na temat tego, co zamierza nabyć, a wiedzę tę zdobywa się właśnie z umowy lub dokumentów, które stanowią jej załączniki. Zgodnie z art. 1 ww. ustawy ma ona zastosowanie do oferty, sprzedaży promocyjnej i reklamy, realizowanych w celu sprzedaży lub najmu mieszkań, dokonywanych w ramach prowadzonej działal-ności gospodarczej, zawsze gdy skierowane są do konsumenta w rozumieniu art. 1 ust. 1 i 2 ustawy 26/1984 o ochronie konsumenta i użytkownika89, zastąpio-nej przez ustawę 1/2007 o ochronie konsumenta i użytkownika.90 W rozumie-niu tej ustawy konsumentem może być zarówno osoba fi zyczna, jak i prawna. Przepisy art. 2–7 ustawy 515/1989 traktować należy jako zawierające ogólne reguły dotyczące praktyki sprzedaży promocyjnej lub praktyki reklamowe91, ta-kie jak obowiązek informacyjny nałożony przez ustawodawcę hiszpaństa-kiego na przedsiębiorcę.

Dotyczy to w szczególności:92

1) wszelkich czynności mających na celu sprzedaż w ramach promocji i reklamę mieszkań przeznaczonych do sprzedaży lub najmu, aby przedstawiały one prawdziwe cechy, warunki i korzyści

przedmioto-86 Ustawa – Dekret Królewski 515/1989, z dnia 21 kwietnia 1989 r., o ochronie konsumenta w zakresie obowiązku informacyjnego w umowach kupna sprzedaży i najmu mieszkań [Real Decreto 515/1989, de 21 Abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento].

87 Ustawa o ochronie konsumenta i użytkownika 1/2007, z dnia 16 listopada 2007 r. [Real Decreto Legislativo 1/2007, la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias].

88 Ustawa 34/1988 o reklamie, z dnia 11 listopada 1988 r., [Ley 34/1988, Gene-ral de Publicidad].

89 Ustawa 26/1984, z dnia 19 lipca 1984 r., o ochronie konsumenta i użytkownika [La Ley 26/1984, de 19 julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios].

90 Ustawa 1/2007 o ochronie konsumenta i użytkownika, z dnia 16 listopada 2007 r. [Real Decreto Legislativo 1/2007, la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias].

91 María Angeles Zurilla Cariňana, „El derecho de información del cosumidor en los

contratos con consumidores y usuarios en el nuevo texto refundido de la ley general para la defense de consumidores y usuarios”, Centro de Estudios de Consumo, Universidad de Castilla

la Mancha; Carmen González Carrasco, „La contratación inmobiliaria con consumidores”, Centro de Estudios de Consumo, Universidad de Castilla la Mancha.

92 Reclamaciones de Consumo, Derecho de consumo desde la perspectiva del consumidor,

167 CHARAKTER PRAWNY UMOWY DEWELOPERSKIEJ W PRAWIE HISZPAŃSKIM

wej nieruchomości, zaznaczając przy tym, czy znajduje się ona w fazie budowy, lub czy proces budowlany został już ukończony;

2) zgodnie z art. 3 ust. 1 ww. ustawy wszelkie czynności mające na celu sprzedaż promocyjną lub reklamę mają być prowadzone w taki sposób, aby nie wprowadzały ani nie mogły wprowadzać w błąd potencjalnego nabywcy w ich zachowaniach ekonomicznych, i aby nie zatajały istot-nych informacji dotyczących przedmiotu umowy;

3) zgodnie z art. 3 ust. 2 ww. ustawy wszelkie dane, cechy charakterystycz-ne i warunki związacharakterystycz-ne z budową mieszkania, a dotyczące jej położe-nia, usług i instalacji, zakupu, użytkowania i płatności, które podane są w ofercie, w trakcie sprzedaży promocyjnej lub w reklamie, stają się integralną częścią umowy, nawet jeśli nie fi gurują wyraźnie w zawar-tej umowie;

4) przedsiębiorcy, do których zastosowanie ma ustawa 515/1989, mu-szą mieć do dyspozycji zainteresowanych informacje, o których mowa w art. 4 ww. ustawy, a w przypadku gdy mieszkania są wystawione na sprzedaż, dodatkowo informacje zawarte w art. 5 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 4 ustawy 515/1989 na deweloperze spoczywa wiele obowiąz-ków informacyjnych w stosunku do nabywcy mieszkania. Informacje, które po-winny być ogólnie dostępne, obejmują93:

1) nazwę i adres dewelopera, jego dane z Rejestru Handlowego [Registro

Mercantil];

2) położenie mieszkania, jego plan i opis, jak również plan sieci elektrycz-nej, plan instalacji wodelektrycz-nej, gazowej i grzewczej, oraz gwarancje ich do-tyczące, instalacje przeciwpożarowe;

3) opis mieszkania wraz z określeniem jego powierzchni użytkowej, ogól-ny opis budynku, jego części wspólogól-nych i usług dodatkowych;

4) określenie materiałów użytych przy budowie mieszkania, w tym jego izolacje termiczne i akustyczne;

5) instrukcje dotyczące używania i konserwacji tych z instalacji, które wymagają procedury i wiedzy specjalistycznej oraz sposoby ewakuacji z budynku w przypadku niebezpieczeństwa;

6) dane identyfi kacyjne nieruchomości znajdujące się w Rejestrze Wła-sności [Registro de Propiedad];

93 Ustawa – Dekret Królewski 515/1989, art. 4; Carmen González Carrasco, La

contratación inmobiliaria con consumidores, Centro de Estudios de Consumo, Universidad

168 Magdalena Dziedzic

7) cenę całkowitą mieszkania oraz wymaganą formę płatności.94

W przepisie art. 5 wymienione zostały dodatkowe wymogi informacyjne dotyczące przypadku, gdy mieszkania są już oferowane do sprzedaży lub są ob-jęte sprzedażą promocyjną, a z których musi się wywiązać deweloper w stosunku do potencjalnego nabywcy, jak i organów publicznych:95

a) kopia odpowiednich zezwoleń wymaganych dla budowy mieszkań, plan zagospodarowania przestrzennego, pozwolenie na użytkowanie; b) regulamin działania wspólnoty, jak również informacja o umowach

z fi rmami świadczącymi usługi dla niej;

c) informacja na temat należnych podatków od nieruchomości;

d) forma przewidziana dla zawarcia przedmiotowej umowy, w której uwzględnione będą dotyczące jej warunki ogólne i specjalne, oraz w szczególności podkreślenia wymagają następujące okoliczności: • iż konsument nie ponosi żadnych kosztów związanych z nabyciem

nie-ruchomości, które zgodnie z prawem ponosi deweloper;

• przytoczone jest literalne brzmienie art. 1 279 k.c. i art. 1 280 ust. 1 k.c.; Zgodnie z art. 1 279 k.c.:96 „w przypadku gdy prawo stanowi, iż dla

waż-ności określonej czynważ-ności prawnej konieczne jest sporządzenie dokumentu urzędowego (tutaj aktu notarialnego) lub zachowania innej formy szcze-gólnej, strony umowy mają prawo żądania od siebie wzajemnie zawar-cia przedmiotowej umowy w tej właśnie formie, dotyczy to w szczególno-ści sytuacji gdy strony wcześniej już wyraziły zgodne oświadczenia co do zawarcia przedmiotowej umowy”, natomiast w myśl art. 1 280.1 k.c.97

„czynności prawne i umowy, które mają na celu utworzenie,

przeniesie-nie, zmianę, lub wygaśnięcie prawa rzeczowego na nieruchomości powin-ny być stwierdzone „dokumentem urzędowym” [documento público];

• prawo do wyboru notariusza, który, z uwagi na swoją kompetencję tery-torialną [competencia territorial], musi wykazywać jakiś rozsądny

zwią-94 Ustawa – Dekret Królewski 515/1989, art. 4.

95 Ustawa – Dekret Królewski 515/1989, art. 5; Carmen González Carrasco, La

contratación inmobiliaria con consumidores, Centro de Estudios de Consumo, Universidad

de Castilla la Mancha, str. 3.

96 Art. 1 279 k.c.: „Si la Ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial

para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez”.

97 Art. 1 280 ust. 1 k.c.: „Deberán constar un documento público:

1.Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modifi cación o extinctión de derechos reales sobre bienes inmuebles.”

169 CHARAKTER PRAWNY UMOWY DEWELOPERSKIEJ W PRAWIE HISZPAŃSKIM

zek [conexión razonable] z jakimkolwiek elementem osobistym lub rze-czowym umowy [elementos personales o reales del negocio].

e) w przypadku, gdy budowa nie jest jeszcze zakończona, należy podać datę jej ukończenia oraz fazę, w której się w danej chwili znajduje; f) w przypadku, gdy mieszkanie oddawane jest do użytku po raz

pierw-szy, należy podać nazwisko i adres architekta oraz nazwę i adres pod-miotu odpowiedzialnego za budowę (wykonawcy).98

W myśl art. 6 ww. ustawy informacja dotycząca ceny mieszkania musi być konkretna i jasna, a przedsiębiorca ma obowiązek posiadania do dyspozycji zain-teresowanych oraz organów publicznych noty wyjaśniającej, w której znajdą się następujące dane:99

1. cena łączna sprzedaży, przez co ustawodawca hiszpański rozumie cenę łącznie z prowizją dla sprzedawcy oraz wszelkie podatki należne; zastosowanie tutaj będzie miał również art. 60 ust. 2 ustawy 1/2007 o ochronie konsumenta i użytkownika100, zgodnie z którym cena podana konsumentowi musi być ceną kompletną, wraz z podatkami, oraz wszelkimi innymi dopłatami z różnych tytu-łów, które będzie on musiał ponieść;101

2. formę płatności, w przypadku sprzedaży na raty, należy podać stopę oprocentowania i kwoty, które należy zapłacić, kapitał i odsetki wraz z termina-mi wymagalności;

3. dopuszczalne sposoby płatności;

4. w przypadku, gdy w przyszłości będzie miało dojść do subrogacji

[sub-rogación] (wejście w prawa zaspokojonego dłużnika), należy przed notariuszem

stwierdzić datę przedmiotowej subrogacji, datę jej wpisu do Rejestru Własności i udział, jaki przypada na każde mieszkanie oraz wynikające z tej operacji kwoty do zapłaty wraz z terminami wymagalności;

5. zabezpieczenie [garantías], które powinien ustanowić kupujący w sto-sunku do ceny lub jej części, której płatność została odroczona.

Dodatkowo nota wyjaśniająca musi zawierać informację, iż nabywca dokonał już i w jakiej wysokości płatności pewnej części kwoty łącznej oraz że kwota łączna zostanie pomniejszona w tym zakresie.102

98 Ustawa – Dekret Królewski 515/1989, art. 5. 99 Ustawa – Dekret Królewski 515/1989, art. 6.

100 Ustawa o ochronie konsumenta i użytkownika 1/2007, z dnia 16 listopada 2007 [Real Decreto Legislativo 1/2007, la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias].

101 Ustawa o ochronie konsumenta i użytkownika 1/2007, art. 60 ust. 2: „… precio

completo, incluidos los impuestos, o presupuesto, en su caso. En toda información al consumidor sobre el precio de los bienes o servicios, incluida la publicidad…”.

170 Magdalena Dziedzic

W części poświęconej obowiązkom informacyjnym należy również napi-sać kilka słów o skutkach naruszeń tych obowiązków i sankcjach, jakie przewi-duje za nie prawo hiszpańskie. Zgodnie z art. 11 ustawy 515/1989 niedopełnie-nie obowiązków wynikających z ww. ustawy stanowi „administracyjne narusze-nie prawa” [infracción administrativa] i zagrożone jest odpowiednimi sankcjami administracyjnymi.103

W drodze orzecznictwa wywiedziono ponadto, iż do naruszeń obowiązków informacyjnych zastosowanie ma również ustawa 1/2007 o ochronie konsumen-ta i użytkownika104, która w art. 61 stwierdza, że wszelkie cechy [cualidades i

ca-racterísticas] służące opisowi produktu stają się integralną częścią umowy, zawsze,

gdy zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego [Tribunal Supremo], „niosą ze sobą

treść informacyjną, a nie jedynie wychwalanie lub sugestię”.105

Przepis art. 61 ustawy 1/2007 ma podstawowe znaczenie w ramach hisz-pańskiej regulacji prawnej, gdyż, po pierwsze, określa on zasady prawdziwości informacji przekazywanych poprzez reklamy, sprzedaż promocyjną i oferty, i to nie tych w znaczeniu obiektywizmu i bezstronności takiej informacji, ale w zna-czeniu niebycia podstępnym [engaňoso] i niewprowadzania w błąd potencjalne-go odbiorcy; po drugie natomiast, artykuł ten transponuje zasadę dobrej wiary [buena fe], która ma swoje oparcie w art. 1 258 k.c.106 (umowę uważa się za za-wartą przez złożenie zgodnych oświadczeń woli stron, i od tej chwili wywołuje ona skutki nie tylko w niej wyrażone, ale również te, które wynikają z jej charak-teru prawnego/natury [naturaleza], zgodnie z zasadami dobrej wiary, ustalony-mi zwyczajaustalony-mi i ustawą).

Zgodnie z linią orzeczniczą, strona zawierająca umowę jest zobowiązana do wywiązania się nie tylko z tego, co strony uzgodniły [lo pactado], ale również do wywiązania się z tego, co wynika ze zobowiązania w sposób logiczny, zgodnie z zasadą dobrej wiary. Orzeczenie Sądu Najwyższego nazywa to „konsekwencja-mi naturalny„konsekwencja-mi” [derivaciones naturales]107 oraz „efektywnym wywiązaniem się ze zobowiązania” [cumplida efectividad].108

103 Ustawa – Dekret Królewski 515/1989, art. 11.

104 Ustawa o ochronie konsumenta i użytkownika 1/2007, z dnia 16 listopada 2007 r. [Real Decreto Legislativo 1/2007, la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias].

105 Orzeczenie sądu STS [RJ 1999, 4562], z dnia 26 czerwca 1999 r., „… siempre

que ésta tenga contenido informativo, y no meramente laudatorio o sugestivo…”.

106 Artykuł 1 258 k.c.: „Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde

entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consequencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.”

107 Orzeczenie sądu STS [RJ 1995, 8349], z dnia 26 października 1995 r. 108 Orzeczenie sądu STS [RJ 1996, 1408], z dnia 17 lutego 1996 r.

171 CHARAKTER PRAWNY UMOWY DEWELOPERSKIEJ W PRAWIE HISZPAŃSKIM

W przypadku braku zgodności między treścią umowy a tym, co wynika z reklamy, w drodze orzecznictwa stwierdzono, iż stanowi to niewywiązanie się z umowy, zgodnie z teorią włączania [integración] treści reklamy do umowy. Daje to konsumentowi uprawnienie do rozwiązania [resolución] lub unieważnienia umowy [anulabilidad].109 Prawo dopuszcza jednak możliwość, iż niewywiąza-nie się z obowiązku informacyjnego przez dewelopera może zostać późniewywiąza-niej, tzn. po oddaniu mieszkania, „skorygowane”.110

Należy mieć przede wszystkim na uwadze, iż zasada włączania treści re-klamy do umowy ma na celu poprawę sytuacji konsumenta. Zgodnie bowiem z art. 63 ust. 1 ustawy 1/2007111, w przypadku gdy istnieje sprzeczność pomię-dzy treścią wynikającą z reklamy i tym, co stanowi umowa, przeważają warunki bardziej korzystne dla konsumenta.

Orzecznictwo dotyczące niewywiązania się przez deweloperów z treści wy-nikającej z broszur reklamowych lub warunków proponowanych w trakcie sprze-daży mieszkania w ramach promocji jest bardzo bogate i podane tutaj zostały tyl-ko orzeczenia najbardziej znane.112