przepisów
Ustawodawca początkowo stwierdzał, że rada gminy w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność gminy w drodze uchwały, mogła zwol-nić z obowiązku zbycia w drodze przetargu nieruchomości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej lub innych celów publicznych, jeżeli cele te miały być realizowane przez pod-mioty, dla których są celami statutowymi oraz których dochody przeznaczane były w całości na działalność statutową. Zasada ta miała także zastosowanie w przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości następowała na rzecz osoby, która dzierżawiła nieruchomość na podstawie umowy zawartej co najmniej na 10 lat, jeżeli nieruchomość ta została zabudowana na podstawie zezwolenia na budo-wę1. Ustawodawca nie zobowiązywał więc organów gminy do organizowania przetargu, gdy przedmiotem nie miało być zbycie nieruchomości. Zawarcie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony, mogło się zatem odbywać z pominięciem prze-targu.
Z dniem 22 września 2004 r. weszła w życie nowelizacja w świetle której po ust. 3 art. 37 u.gosp.n.2 dodano ust. 4 w brzmieniu: „Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio przy zawieraniu umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na 1 Art. 37 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.
Nr 115, poz. 741) – tekst pierwotny.
2 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.).
czas dłuższy niż 3 lata. Wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wy-razić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów”3. Od tego czasu zatem nałożony został na wszystkie jednostki samorzą-du terytorialnego obowiązek wszczęcia procesamorzą-dury przetargowej, której efektem ma być zawarcie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas dłuższy niż 3 lata. Obowiązek ten mógł być jednak zniesiony w drodze powzięcia stosow-nego rozstrzygnięcia – podjęcia uchwały przez organ stanowiący danej jednost-ki samorządu terytorialnego wyrażającej zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów. W przypadku braku takiej uchwały przetarg stał się obowiązkowym trybem wyłonienia strony umowy użytkowa-nia, najmu lub dzierżawy zawieranej na czas dłuższy niż 3 lata w stosunku do nieruchomości samorządowych.
Na mocy art. 37 ust. 1 u.gosp.n. została wprowadzona zasada przetargo-wego trybu sprzedaży, bądź oddawania w użytkowanie wieczyste nieruchomo-ści, a odpowiednie stosowanie tego przepisu obejmuje obowiązek przeprowa-dzenia przetargu w odniesieniu do umowy użytkowania, najmu lub dzierżawy zawieranej na czas dłuższy niż 3 lata. Przepis ten jednak w okolicznościach tam wskazanych zwalniał z obowiązku przeprowadzenia przetargu, odpowiednie zastosowanie miał w tym przypadku ust. 2 i 3 art. 37 tej ustawy.
Do zawierania m.in. umowy dzierżawy na czas dłuższy niż 3 lata, miał zastosowanie wprost ust. 1 art. 37 u.gosp.n. wraz z z zastrzeżeniami wynika-jącymi z ust. 2 i 3 tego artykułu, ponieważ ust. 1 odwołuje się do tych dwóch ustępów. Przy wyrażeniu zgody na odstąpienie od obowiązku bezprzetargowe-go trybu zawarcia umowy dzierżawy powyżej 3 lat, będzie miał zatem zastoso-wanie ust. 2 i 3 powołanego art. 37 u.gosp.n.4. Rada gminy, na podstawie art. 37 ust. 4 u.gosp.n. mogła wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargo-wego trybu zawarcia umowy najmu na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, nieruchomości stanowiącej własność gminy tylko w przy-padkach określonych w art. 37 ust. 3 u.gosp.n.5.
3 Art. 1 pkt 23 lit. b Ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodar-ce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 141, poz.
1492 ze zm.).
4 Wyrok NSA z dnia 28 stycznia 2010 r., I OSK 1418/09, LEX Nr 595132. Zamiesz-czenie w ust. 1 art. 37 u.gosp.n. sformułowania „z zastrzeżeniem” oznacza, że wydzierżawienie nieruchomości w drodze bezprzetargowej jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w ustępie 2 i 3 artykułu 37 u.gosp.n., które mogą mieć zastosowanie do stanów związanych z umowami użytkowania, najmu lub dzierża-wy, Wyrok WSA z dnia 21 października 2008 r., II SA/Ol 703/08, LEX Nr 519127.
5 Wyrok WSA z dnia 18 maja 2010 r., III SA/Łd 161/10, LEX Nr 675057. Art. 37 ust. 3 u.gosp.n. szeroko określa cele, których realizacja z wykorzystaniem mienia komunalnego mogła uzasadniać odstąpienie od przetargu przy zawieraniu umów, o których mowa w art. 37 ust. 4 u.gosp.n. Brak jest argumentów, aby również inne cele o charakterze czysto komercyjnym mogły przemawiać za odstąpieniem od obowiązku przeprowadzenia przetargu, Wyrok WSA z dnia 3 grudnia 2009 r., IV SA/Po 763/09, LEX Nr 583410. Rada gminy, na podstawie art. 37 ust. 4 u.gosp.n.
Na mocy kolejnej nowelizacji art. 37 u.gosp.n., ustawodawca wskazał, że:
„Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio przy zawieraniu umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieozna-czony6. Wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów”7. Ustawo-dawca podkreślił więc, że chodzi o umowy użytkowania, najmu lub dzierżawy zawierane na czas „oznaczony” dłuższy niż 3 lata, jak również umowy tego ro-dzaju zawierane „na czas nieoznaczony”.
Od dnia 7 stycznia 2010 r. zawarcie umów użytkowania, najmu lub dzier-żawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu. Wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wy-razić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów8. Ustawodawca nie odsyła już do art. 37 ust. 1 u.gosp.n., zatem będzie samodzielną podstawą stosowania preferencji, bez konieczności stosowania in-nych przepisów art. 37 u.gosp.n.
Na podstawie kolejnych działań legislacyjnych do art. 37 u.gosp.n. do-dano ust. 4a w brzmieniu: „Umowy użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony zawiera się w drodze bezprzetargowej, jeżeli użytkownikiem, najemcą lub dzierżawcą nieruchomości jest organizacja pożytku publicznego”9. Ustawodawca na podstawie powyższej nowelizacji znacznie zawęził krąg podmiotów, które mogą być stroną umowy najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieozna-czony zawieranej w drodze bezprzetargowej, do organizacji pożytku publicz-nego.
może wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony nieruchomości stanowiącej własność gminy wyłącznie w przypadkach określonych w art. 37 ust. 3 tej ustawy, Uchwała NSA z dnia 27 lipca 2009 r., I OPS 1/09, ONSAiWSA 2009, Nr 5, poz. 85.
6 Obowiązek zawierania w drodze przetargu umów dzierżawy nieruchomości stanowiącej własność gminy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony art. 37 ust. 4 u.g.n. określa w ten sposób, że stosuje się odpowiednio art. 37 ust. 1 u.gosp.n., Wyrok NSA z dnia 14 października 2009 r., I OSK 464/09, LEX Nr 573280.
7 Art. 1 pkt 12 lit. b Ustawy z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 173, poz.
1218).
8 Powyższa nowelizacja nastąpiła na podstawie art. 1 pkt 2 Ustawy z dnia 5 listopada 2009 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektó-rych innych ustaw (Dz.U. Nr 206, poz. 1590).
9 Art. 6 Ustawy z dnia 22 stycznia 2010 r. o zmianie ustawy o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 28, poz. 146).