Ogólne zasady rozwoju struktury funkcjonalno-przestrzennej oraz ochrony i

4. Kierunki rozwoju struktury funkcjonalno- przestrzennej miasta

Podstawę określenia kierunków zmian w strukturze funkcjonalno - przestrzennej Łęczycy stanowi przeprowadzona analiza uwarunkowań występujących na obszarze miasta, w tym:

istniejącego sposobu zagospodarowania i użytkowania terenów, a także ustaleń obowiązujących planów miejscowych.

4.1. Ogólne zasady rozwoju struktury funkcjonalno-przestrzennej oraz ochrony i kształtowania ładu przestrzennego

Właściwe kształtowanie struktury przestrzennej Łęczycy wymaga prowadzenia przez miasto polityki kolejności zagospodarowywania terenów. Postuluje się przyjąć następujący model inwestowania:

 w pierwszej kolejności - na obszarach wymagających uzupełnień tj. zdegradowanych i niezagospodarowanych, otoczonych przez tereny zainwestowane,

 w drugiej kolejności - po wypełnieniu obszarów wymagających uzupełnień - na terenach przeznaczonych do zainwestowania,

 na końcu natomiast - po wypełnieniu obszarów wymagających uzupełnień oraz zagospodarowaniu terenów przeznaczonych do zainwestowania - na obszarach rozwojowych, stanowiących rezerwy terenowe.

Miasto powinno prowadzić aktywną politykę, wspierającą przede wszystkim wypełnianie terenów wymagających uzupełnień. Jest to możliwe poprzez m.in. prowadzenie inwestycji komunalnych (budowa uzbrojenia technicznego, budowa i modernizacja dróg, budowa obiektów publicznych i mieszkań komunalnych) na obszarach zurbanizowanych i na terenach stanowiących luki w zabudowie.

Ponadto - ze względu na to, iż na obszarze miasta zachowało się wiele obiektów i zespołów zabytkowych - rozwój struktury funkcjonalno - przestrzennej oraz ochrony ładu przestrzennego powinien przede wszystkim prowadzić do wyeksponowania zachowanego dziedzictwa kulturowego, a nowe tereny wyznaczone do zainwestowania winny podkreślać historyczny układ urbanistyczny miasta.

Działaniami krystalizującymi tkankę miejską, jakie należy podjąć są:

 utrzymanie wielofunkcyjności jednostek urbanistycznych miasta, kształtując rozmieszczenie poszczególnych rodzajów funkcji stosownie do położenia względem centrum - odpowiednio w części centralnej lokalizowanie funkcji centrotwórczych m.in. zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej śródmiejskiej z towarzyszącymi usługami, usług sportu i rekreacji,

 rozwijanie terenów zieleni urządzonej, w stronę obrzeży miasta - m.in.: zabudowy przemysłowo - produkcyjno - usługowej, mieszkaniowej jednorodzinne oraz terenów zieleni nieurządzonej;

 urządzanie przestrzeni zgodnie z parametrami i wskaźnikami kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenów, przedstawionymi w odrębnym rozdziale - odpowiednio im bliżej centrum, tym intensywność zabudowy powinna być większa;

 ochrona dziedzictwa kulturowego, zgodnie z zasadami przedstawionymi w odrębnym rozdziale;

 zlikwidowanie niezagospodarowanych przestrzeni, otoczonych przez tereny zainwestowane i przeznaczenie ich pod funkcje harmonizujące z przeznaczeniem terenów sąsiednich, począwszy od części centralnej miasta;

 uporządkowanie granic pomiędzy terenami o różnych przeznaczeniach;

 wykreowanie czytelnych styków zabytkowej zabudowy ze współczesną poprzez np.:

zastosowanie różnych form zieleni, utworzenie zabudowy o prostej architekturze, stanowiącej stonowane tło dla obiektów zabytkowych i podkreślającej ich walory estetyczne;

 sukcesywne zagospodarowywanie nowych terenów inwestycyjnych, począwszy od części centralnych miasta, w tym od terenów wyposażonych w niezbędną infrastrukturę techniczną, w sposób szanujący historyczną tkankę miejską oraz naturalne ukształtowanie terenu;

 rozbudowa i modernizacja układu komunikacyjnego, mająca na celu przede wszystkim zlikwidowanie ruchu tranzytowego w częściach centralnych miasta.

4.2. Polityka przestrzenna dotycząca obszarów zurbanizowanych - zabudowanych i zainwestowanych, w tym wymagających przekształceń, rehabilitacji, rekultywacji i remediacji

Z uwagi na znaczny stopień zachowania przejrzystości układu urbanistycznego, działania które należy podjąć wobec przedmiotowych obszarów, powinny dotyczyć przede wszystkim porządkowania struktury funkcjonalno - przestrzennej miasta, bez wprowadzania diametralnych różnic, które miałyby w zasadniczy sposób zmienić jego wizerunek.

Postulowane działania o charakterze ogólnym

 uzupełnienie zabudowy, tworząc zwarte pierzeje ulic oraz czytelne kompozycje kwartałów zabudowy, zachowując pierwszeństwo dla jednostek położonych bliżej centrum.

 poprawa jakości życia mieszkańców poprzez uporządkowanie zagospodarowania poszczególnych terenów m.in.: wyznaczenie czytelnych granic pomiędzy przestrzeniami publicznymi i niepublicznymi oraz kształtowanie zieleni.

 tworzenie ram przestrzennych dla terenów zabudowy kubaturowej oraz obszarów o charakterze publicznym np.: w postaci okalających układów komunikacyjnych, w celu odpowiednio: zahamowania chaotycznego rozprzestrzeniania się zabudowy oraz zapewnienia dobrego dostępu do terenów o funkcjach publicznych.

 dostosowanie funkcji poszczególnych terenów adekwatnie do aktualnych potrzeb lokalnej społeczności oraz stosownie do położenia obszarów względem centrum miasta, w tym przeniesienie terenów zabudowy usługowo - produkcyjno - składowej

i produkcyjno - magazynowej w strefy obrzeżne miasta, w szczególności w rejon linii kolejowej i strefy ekonomicznej.

 utworzenie czytelnych powiązań terenów zieleni i wód m.in.: poprzez poszerzenie ich zasięgów, utworzenie ścieżek edukacyjnych, rowerowych i pieszych, kreując sieć obszarów rekreacji i wypoczynku, oplatających obszary zabudowane.

 zachowanie norm i warunków zagospodarowania terenu na obszarach objętych obowiązującymi strefami ochronnymi i technicznymi: w pasach technologicznych gazociągów i linii elektroenergetycznych, na terenach przyległych do linii kolejowej, w granicach stref ochronnych cmentarzy, w granicach obszarów Natura 2000.

 zachowanie istniejącego zagospodarowania.

4.3. Kierunki zagospodarowania przestrzennego w podstawowych strefach funkcjonalno - przestrzennych

Poniższe wskaźniki dotyczące: minimalnego procentowego udziału powierzchni biologicznie czynnej, maksymalnej intensywności zabudowy oraz maksymalnej wysokości zabudowy należy traktować, jako zasadę ogólną. Dopuszcza się zachowanie wskaźników zgodnych ze stanem istniejącym lub ustalonych w obowiązujących planach miejscowych.

4.3.1. Strefy osadnicze miejskie - centrum

W strefach osadniczych miejskich, ustala się następujące kierunki polityki przestrzennej:

 utrzymanie oraz racjonalne i efektywne wykorzystanie wartości użytkowych i technicznych istniejącego zagospodarowania, w tym zachowanie i wzbogacenie istniejących wartości kulturowych miasta;

 w zakresie ochrony wartości kulturowych i krajobrazowych - ochronę obszarów wyznaczonych stosownie do zróżnicowania stopnia ich nasycenia substancją historyczną, stopnia przekształcenia i ekspozycji w krajobrazie, a w szczególności:

• zachowanie obiektów o wartościach kulturowych poprzez ich rewaloryzację (konserwację lub restaurację) oraz dostosowanie w drodze adaptacji i modernizacji do współczesnych potrzeb i standardów,

• ochronę ekspozycji szczególnie wartościowych obiektów,

• dążenie do integracji historycznych i współczesnych struktur architektonicznych i urbanistycznych, harmonijne wkomponowywanie nowej zabudowy w środowisko, z uwzględnieniem efektów krajobrazowych;

 porządkowanie i rozbudowywanie miejskich zespołów zabudowy mieszkaniowej o zróżnicowanej intensywności, wraz z urządzeniami towarzyszącymi i zespołami zieleni, w tym wprowadzenie zieleni izolacyjnej i urządzeń służących ochronie akustycznej wzdłuż linii kolejowej;

 rozwijanie usług podstawowych oraz usług ogólnomiejskich, ze szczególnym uwzględnieniem kształtowania dzielnicowych ośrodków usługowych;

 modernizowanie i uzupełnianie układu ulic obsługujących zespoły zabudowy, wyposażenie w urządzenia komunikacyjne, w tym parkingi, ze szczególnym uwzględnieniem udostępnienia komunikacyjnego urządzeń usługowych;

 uzupełnianie i sukcesywne wyposażanie terenów zabudowy w niezbędną infrastrukturę techniczną, ze szczególnym zwróceniem uwagi na urządzenia odprowadzania i oczyszczania ścieków jako warunku rozbudowy mieszkalnictwa i urządzeń usługowych;

 przygotowywanie terenów pod zabudowę, m.in. w drodze promowania działań prowadzących do uporządkowania spraw własnościowych, przeprowadzanie scaleń gruntów itp.;

 kształtowanie zabudowy jednorodzinnej z preferowanym zachowaniem przeważającego udziału zieleni na działkach budowlanych;

4.3.2. Strefy osadnicze podmiejskie - osiedla domów jednorodzinnych

W strefach osadniczych podmiejskich, ustala się następujące kierunki polityki przestrzennej:

 utrzymanie oraz racjonalne i efektywne wykorzystanie wartości użytkowych i technicznych istniejącego zagospodarowania, w tym zwłaszcza zachowanie i wzbogacenie istniejących wartości kulturowych;

 w zakresie ochrony wartości kulturowych i krajobrazowych - ochronę obszarów wyznaczonych stosownie do zróżnicowania stopnia ich nasycenia substancją historyczną, stopnia przekształcenia i ekspozycji w krajobrazie;

 porządkowanie i rozbudowywanie zespołów zabudowy mieszkaniowej o charakterze podmiejskim, o niskiej intensywności;

 rozwijanie usług podstawowych w obrębie poszczególnych zespołów zabudowy, wyposażenie terenów w niezbędne urządzenia komunikacyjne;

 uzupełnianie i sukcesywne wyposażanie terenów zabudowy w niezbędną infrastrukturę techniczną, ze szczególnym zwróceniem uwagi na urządzenia odprowadzania i oczyszczania ścieków jako warunku rozbudowy mieszkalnictwa i urządzeń usługowych;

 przygotowywanie terenów pod zabudowę, m.in. w drodze promowania działań prowadzących do uporządkowania spraw własnościowych, przeprowadzanie scaleń gruntów itp.;

 realizację nowych zespołów zabudowy mieszkaniowej o charakterze podmiejskim, wyposażonych w niezbędną infrastrukturę techniczną, urządzenia komunikacyjne oraz usługi podstawowe.

4.3.3. Strefy usługowe

W strefach usługowych ustala się następujące kierunki polityki przestrzennej:

 utrzymanie, porządkowanie, modernizacja oraz racjonalne i efektywne wykorzystanie wartości użytkowych i technicznych istniejącego zagospodarowania, pod warunkiem prowadzenia ich w sposób nie powodujący uciążliwych oddziaływań;

 w celu ukształtowania nowoczesnego, pod względem funkcji i formy, centrum usługowego miasta - rozwijanie wyspecjalizowanych usług ogólnomiejskich centrotwórczych oraz administracji publicznej i gospodarczej, ze szczególnym

zwróceniem uwagi na kształtowanie ogólnomiejskiego centrum usługowego obsługującego mieszkańców miasta, powiatu oraz turystów;

 rozwijanie wyspecjalizowanych usług ogólnomiejskich obsługującego mieszkańców miasta i powiatu;

 utrzymanie istniejącej zabudowy mieszkaniowej, z możliwością wykorzystania nieruchomości na cele usługowe, obsługi komunikacyjnej i technicznej terenu lub zieleń;

 zapewnienie obsługi komunikacyjnej terenów, w tym w zakresie potrzeb parkingowych, ze szczególnym uwzględnieniem obsługi ruchu turystycznego;

 wyposażenie terenów w niezbędną infrastrukturę techniczną, przy przyjęciu zasady, że warunkiem utrzymania istniejących oraz sytuowania nowych obiektów jest wyposażenie terenu w ww. urządzenia;

 utrzymywanie i wprowadzanie zieleni urządzonej z udziałem zadrzewień i zakrzewień;

 przygotowywanie terenów właściwych dla różnych rodzajów działalności usługowej, poprzez porządkowanie spraw własnościowych, wykup terenów oraz wyposażanie ich w komunikację i infrastrukturę techniczną.

4.3.4. Strefy przemysłowe

W strefach przemysłowych ustala się następujące kierunki polityki przestrzennej:

 utrzymanie, porządkowanie, modernizacja, rozbudowa oraz racjonalne i efektywne wykorzystanie wartości użytkowych i technicznych istniejącego zagospodarowania;

 rozwijanie działalności gospodarczej: produkcyjnej, składowej i usługowej, a także, głównie urządzeń technicznej obsługi miasta i regionu;

 zapewnienie obsługi komunikacyjnej terenów i urządzeń technicznych;

 wyposażenie terenów w niezbędną infrastrukturę techniczną, przy przyjęciu zasady, że warunkiem utrzymania istniejących oraz sytuowania nowych obiektów jest wyposażenie terenu w ww. urządzenia;

 utrzymywanie i wprowadzanie zieleni izolacyjnej, z udziałem zadrzewień i zakrzewień;

 przygotowywanie terenów właściwych dla rozmaitych rodzajów działalności gospodarczej, w drodze porządkowania spraw własnościowych, wykupu terenów oraz wyposażania ich w komunikacje i infrastrukturę techniczną;

4.3.5. Strefy przyrodnicze

W strefach przyrodniczych ustala się następujące kierunki polityki przestrzennej:

 poprawa stanu sanitarnego i funkcjonowania przyrody, w drodze ochrony ciągów ekologicznych i ekosystemów mających wpływ na funkcjonowanie przyrody i odtwarzanie jej zasobów, a także hamowanie procesów niszczących oraz odnowa i wzbogacanie przyrody na obszarach zdegradowanych;

 dostosowanie zagospodarowania terenu do jego fizjograficznych cech, w tym ochrona i eksponowanie charakterystycznych w krajobrazie miasta elementów ukształtowania terenu, a także ochrona przed zabudową, nie związaną z funkcją terenu;

 ochronę cieków i zbiorników wodnych, w tym ochronę przed ich zanieczyszczaniem,

 ochronę terenów lokalnych dolin i otoczenia cieków;

 wprowadzanie nowych zadrzewień i zakrzewień, urządzanie i utrzymywani terenów zieleni parkowej wskazanych wStudium;

 utrzymywanie i urządzanie na cele rekreacyjno-turystyczne i sportowe terenów wskazanych w Studium;

 rekultywację terenów dotychczas nie urządzonych i przystosowanie ich na cele wskazane w Studium;

 udostępnianie terenów dla turystyki krajoznawczej i form rekreacji odpowiednich w stosunku do właściwości poszczególnych fragmentów terenu;

 racjonalne wykorzystanie gruntów rolnych;

 utrzymanie istniejącej zabudowy zagrodowej i mieszkaniowej, z możliwością jej porządkowania i uzupełniania;

 wyposażenie terenów w niezbędne urządzenia komunikacyjne;

 wyposażenie zespołów zabudowy w niezbędną infrastrukturę techniczną, ze szczególnym zwróceniem uwagi na urządzenia odprowadzania i oczyszczania ścieków;

 wykonanie odpowiednich zabezpieczeń przeciwpowodziowych w celu ochrony terenów urządzonej zieleni parkowej;

 w obrębie występowania obszaru Natura 2000, podporządkowanie zagospodarowania terenów potrzebie utrzymania ostoi ptasiej, zgodnie z obowiązującą Dyrektywą Ptasią;

4.3.6. Strefa terenów kolejowych

Kierunki polityki przestrzenne dla strefy terenów kolejowych określone są w odrębnych rozdziałach.