Podmiotowe ograniczenia przenoszenia własności nieruchomości

U c h w a ł a SN (7 sędziów) z 10.4.1991 r.

III CZP 76/90, (OSNC 1991/10-12/117)

W czasie trwania ustawowej wspólności majątkowej dopuszczalne jest rozporządzenie przez małżonka przedmiotem wchodzącym w skład majątku wspólnego na rzecz majątku odrębnego drugiego małżonka.

[…] W orzecznictwie Sądu Najwyższego zarysowały się dwa przeciwstawne stanowiska. W szczególności w uchwale III CO 64/63, wydanej pod rządem kodeksu rodzinnego z dnia 27 czerwca 1950 r. (Dz. U. Nr 34, poz. 308 ze zm.) Sąd Najwyższy stwierdził, że małżonek może w czasie trwania wspólności majątkowej rozporządzić na rzecz drugiego z małżonków przedmiotem należącym do wspólnego majątku;

rozporządzenie takie nie stanowi majątkowej umowy małżeńskiej; do jego ważności wystarczy zachowanie formy przepisanej dla danej czynności prawnej. Podobną tezę zawiera wyrok I CR 296/66, zawierający stwierdzenie, że pogląd ten jest aktualny także pod rządem kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z dnia 25 lutego 1964 r. (Dz. U. Nr 9, poz. 59 ze zm.).

Pogląd przeciwny wyrażony został w postanowieniu III CRN 134/75, w którym Sąd Najwyższy stwierdził, że w czasie trwania wspólności ustawowej żadne z małżonków nie może żądać podziału majątku dorobkowego, ani w drodze umowy, ani przez sąd; nie jest również możliwe zbywanie prawa do majątku wspólnego na rzecz drugiego z małżonków, jako prowadzącego w istocie do zniesienia wspólności ustawowej. Wyraźnie zaś pogląd ten został sformułowany w nie opublikowanej uchwale III CZP 86/87, w której Sąd Najwyższy przyjął, że w czasie trwania wspólności ustawowej nie jest dopuszczalne rozporządzanie przez małżonków poszczególnymi składnikami majątku wspólnego na rzecz majątków odrębnych każdego z małżonków.

Rozważanie przedstawionego zagadnienia z punktu widzenia dopuszczalności podziału majątku wspólnego w czasie trwania wspólności majątkowej jest zbędne, bowiem w tym względzie nie powstały wątpliwości ani w judykaturze, ani w doktrynie.

Artykuł 35 k.r.o. jednoznacznie stanowi bowiem, że w czasie trwania wspólności ustawowej żadne z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. […]

rozporządzanie przez małżonka przedmiotem wchodzącym w skład majątku wspólnego, na rzecz majątku odrębnego drugiego z małżonków, nie jest podziałem tego majątku wspólnego. Zatem udzieleniu twierdzącej odpowiedzi na przedstawione pytanie nie stoi na przeszkodzie przytoczony art. 35 k.r.o. Sprzeczne z tym przepisem, i w konsekwencji nieważne (art. 58 § 1 k.c.), będą jedynie takie czynności prawne między małżonkami, odnoszące się do składników majątku wspólnego, których treść i cel wskazują, że zmierzają do - w powyższym znaczeniu - podziału majątku wspólnego w czasie trwania wspólności ustawowej, bądź stanowią rozporządzenie udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie małżonkowi w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Rozważając przedstawione zagadnienie w aspekcie przepisów kodeksu rodzinnego i opiekuńczego normujących zarząd majątkiem wspólnym należy przyjąć szerokie znaczenie pojęcia zarządu tym majątkiem. Zarząd ten obejmuje całokształt dotyczących majątku wspólnego czynności prawnych oraz działań faktycznych, a wśród nich czynności, których treścią jest zarówno zobowiązanie się do zbycia prawa majątkowego stanowiącego składnik majątku wspólnego, jak i przeniesienie takiego prawa na inną osobę. Kodeks rodzinny i opiekuńczy dopuszcza zatem, w ramach zarządu majątkiem wspólnym, dokonanie na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, czynności rozporządzających dotyczących konkretnych składników tego majątku.

Istnieją zatem podstawy do przyjęcia, że rozporządzeniu przez małżonka, w czasie trwania ustawowej wspólności majątkowej, przedmiotem wchodzącym w skład majątku wspólnego, na rzecz drugiego z małżonków za jego zgodą, nie sprzeciwiając się art. 36-40 k.r.o., regulujące zarząd majątkiem wspólnym.

Za przyjęciem takiego poglądu przemawiają dalsze jeszcze argumenty:

- obowiązujące prawo nie przewiduje żadnych - związanych z zawarciem małżeństwa - ograniczeń zdolności małżonków do czynności prawnych, a w szczególności czynności prawnych z zakresu kodeksu cywilnego;

- małżonkowie powinni mieć prawo dysponowania majątkiem wspólnym w formach dozwolonych przez prawo. Niezrozumiały byłby zakaz zbywania składników majątku wspólnego na rzecz majątku odrębnego jednego z małżonków, skoro małżonkowie mogą swobodnie zbywać składniki majątku wspólnego na rzecz osób trzecich (art. 36 i 37 k.r.o.). Instytucja wspólności ustawowej ma służyć przede wszystkim małżonkom a nie osobom trzecim;

- rozporządzenie przez małżonka przedmiotem wchodzącym w skład majątku wspólnego na rzecz majątku odrębnego drugiego z małżonków, w czasie trwania wspólności majątkowej, nie może być traktowane jako umowa majątkowa małżeńska w znaczeniu użytym w art. 47 - 51 k.r.o. Odnosi się ono bowiem do konkretnego, indywidualnie oznaczonego przedmiotu (przedmiotów) majątku wspólnego i nie znaczy, że w przyszłości przedmioty majątkowe tego samego rodzaju mają należeć do majątku odrębnego. Celem zaś umowy majątkowej małżeńskiej jest ustalenie zasad, według których kształtować się mają wzajemne stosunki majątkowe małżonków, a więc uregulowanie - w granicach dozwolonych przez prawo - istnienia i zakresu wspólności majątkowej (art. 47 § 1 k.r.o.). Gdyby wyłączyć dopuszczalność wymienionego rozporządzenia, to należałoby założyć

ART.58 KODEKSU CYWILNEGO

konieczność uprzedniego zniesienia wspólności majątkowej małżeńskiej, a następnie ponowne jej ustanowienie, gdyby małżonkowie chcieli nadal pozostawać w takiej wspólności majątkowej;

- bezzasadna jest podnoszona obawa, że w drodze przedmiotowych kolejnych rozporządzeń nastąpi likwidacja wspólności majątkowej. Do jej powstania i istnienia nie jest bowiem potrzebna substancja majątkowa; wspólność ta istnieje nawet wówczas, gdy w danej chwili nie obejmuje żadnych składników majątkowych.

[…] Przynależenie do majątku wspólnego określonego nabytego przedmiotu jest wynikiem samego działania ustawy. Nie można więc przypisywać decydującego znaczenia oświadczeniu małżonków stwierdzających, że dany przedmiot do takiego majątku nie należy, albo stwierdzeniu jednego z małżonków, że nabywa go tylko dla siebie lub tylko dla drugiego z nich; tym bardziej nie należy utożsamiać takiego oświadczenia z przeniesieniem na drugiego z małżonków uprawnień do danego przedmiotu, wynikających ze wspólności ustawowej, ani też bez dalszych przesłanek przyjmować tego oświadczenia jako innej czynności, jak np. darowanie współmałżonkowi funduszów przeznaczonych na pokrycie kosztów nabycia tego przedmiotu.

Małżonkom żyjącym w ustroju wspólności ustawowej wolno rozporządzać wzajemnie przedmiotami majątkowymi należącymi do majątku wspólnego, chyba że rozporządzenia te miałyby praktycznie biorąc skutek niedopuszczalnego w czasie trwania wspólności podziału tego majątku, zabronionego przez art. 35 k.r.o. Jeżeli natomiast chodzi o rozporządzenie wzajemne nie mające takiego skutku, to kodeks rodzinny i opiekuńczy nie zawiera zakazu ich dokonywania, ani wyraźnego, ani domniemanego.

Kodeks rodzinny i opiekuńczy przyjął jako zasadę wspólność ustawową (art.

31). W związku z tym przedmiotowe rozporządzenie składnikiem majątku wspólnego powinno odpowiadać jeszcze wymaganiom wynikającym z ustawowego obowiązku małżonków współdziałania dla dobra rodziny, którą przez swój związek założyli (art. 23 k.r.o.) oraz obowiązku ich przyczyniania się do zaspokajania potrzeb rodziny (art. 27 k.r.o.). Obowiązki te nie mogą być pomijane przy ocenie dopuszczalności czynności prawnych, których przedmiotem są składniki majątku wspólnego. […] Sprzeczność przedmiotowego rozporządzenia składnikiem majątku wspólnego z wymienionymi przepisami, bądź z zasadami współżycia społecznego, może wywołać nieważność czynności (art. 58 k.c.).

[por. III CZP 1/81 pod art. 63 § 1 – M.A.]

U c h w a ł a SN z 20.10.2010 r.

III CZP 70/10, (OSNC 2011/4/43)

Umowa nieodpłatnego obciążenia nieruchomości należącej do gminnego zasobu nieruchomości użytkowaniem na rzecz samorządowej osoby prawnej jest nieważna.

[…] Ze względu na jego szeroką, otwartą formułę bardzo ostrożnie należy więc wnioskować, czy zachodzi wyjątek, o którym mowa w art. 13 ust. 1 u.g.n., oraz jak daleko - w razie zastrzeżenia wyjątku w ustawie - sięga wyłączenie dopuszczalności dokonywania czynności prawnych, których przedmiot stanowią nieruchomości

skarbowe lub samorządowe.

Doszukiwanie się wspomnianego wyjątku w art. 14 ust. 2 u.g.n. nie ma podstaw. W piśmiennictwie trafnie podkreśla się, że przepis ten wprowadza jedynie wyjątek od zasady odpłatności oznaczonych czynności prawnych, a nie ograniczenia podmiotowe w zakresie dopuszczalności ich dokonywania.

[…] nieodpłatne obciążenie nieruchomości skarbowych i samorządowych ograniczonymi prawami rzeczowym może nastąpić jedynie na rzecz podmiotów wskazanych w art. 14 ust. 2 u.g.n.

[…] przy założeniu, że nieodpłatne obciążenie nieruchomości gminnej użytkowaniem jest możliwe także na rzecz podmiotów innych niż wskazane w art. 14 ust. 2 u.g.n., omawiana regulacja byłaby niecelowa, trudno byłoby bowiem wyjaśnić, dlaczego ustawodawca reguluje nieodpłatne obciążanie nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, skoro nieodpłatne obciążenie nieruchomości skarbowych i samorządowych mogłoby nastąpić także na rzecz innych podmiotów niż wskazane w art. 14 ust. 2 u.g.n.

[…] O ścisłym określaniu wypadków i form nieodpłatnego gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego świadczy […] także określone w art. 13 ust. 2 u.g.n. zasady darowizny nieruchomości skarbowych i samorządowych. [….] Jednoznaczne uregulowanie dopuszczalności darowizny, co warto podkreślić, było w orzecznictwie traktowane jako podstawa wnioskowania a contrario o możliwości dokonywania innych czynności nieodpłatnych oraz dokonywania darowizny na inny cel niż publiczny (por. III CZP 46/03).

[por. też III CZP 46/03 pod art. 898 §1 – M.A.]

U.g.n.:

Art. 13. 1. Z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu.

Art. 14. 2. Nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa mogą być nieodpłatnie obciążane na rzecz jednostek samorządu terytorialnego ograniczonymi prawami rzeczowymi. Nieruchomości stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego mogą być nieodpłatnie obciążane na rzecz Skarbu Państwa lub innych jednostek samorządu terytorialnego ograniczonymi prawami rzeczowymi.

U c h w a ł a SN z 23.4.2008 r.

III CZP 30/08, (OSNC 2009/6/79)

1. W sprawie o ustalenie nieważności umowy sprzedaży skarbowej nieruchomości rolnej z Państwowego Funduszu Ziemi, zawartej przed wejściem w życie ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (jedn. tekst: Dz.U. z 2007 r. Nr 231, poz. 1700), Skarb Państwa jest reprezentowany przez starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej.

2. Ustalenie kandydata na nabywcę skarbowej nieruchomości rolnej decyzją wydaną na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o sprzedaży

ART.58 KODEKSU CYWILNEGO

nieruchomości Państwowego Funduszu Ziemi oraz uporządkowaniu niektórych spraw związanych z przeprowadzeniem reformy rolnej i osadnictwa rolnego (Dz.U. Nr 17, poz. 71 ze zm.) nie wyłącza możliwości badania przez sąd - w sprawie o ustalenie nieważności umowy sprzedaży zawartej na podstawie tej decyzji - czy kandydat spełniał przesłanki określone w art. 160 § 1 k.c.

Ad. 2. […] w ocenie tego Sądu związanie obejmuje również ustalenia faktyczne oraz cząstkowe oceny prawne poczynione przez organ administracji publicznej. Takie stanowisko jest wątpliwe w świetle dominującego w doktrynie i orzecznictwie poglądu, że wiążący jest stan prawny decyzji wynikający z jej osnowy.

W tym względzie należy odwołać się do uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego III CZP 46/07.

[…] Istotna jest także odrębność zachodząca między wadliwością decyzji administracyjnej a nieważnością umowy. Ta kwestia podlega odrębnej ocenie, uwarunkowanej analizą wpływu uchybień na płaszczyźnie cywilnoprawnej. To oznacza zbadanie, czy potrzeba zapobieżenia wystąpieniu uchybień jest aktualna w ramach relacji cywilnoprawnych w stopniu uzasadniającym przyjęcie nieważności umowy.

Ocena ważności umowy jest zagadnieniem skomplikowanym, zwłaszcza w razie styku z problematyką prawa publicznego, gdyż wówczas ścierają się różne, często przeciwstawne interesy podmiotów oraz interes ogólny. Potrzebna jest identyfikacja wartości interesów oraz celów chronionych na podstawie naruszonej regulacji i ocena ich aktualności na płaszczyźnie cywilnoprawnej, w szczególności przez ustalenie, czy te kwestie przenikają na płaszczyznę cywilnoprawną tak intensywnie, że ich ochrona wymaga zastosowania również instrumentów cywilnoprawnych. Część naruszonych regulacji może mieć charakter porządkowy lub dyscyplinujący organ administracji publicznej, leżąc w jego sferze działania. Adresat decyzji nie powinien wówczas ponosić negatywnych skutków nie swoich zaniedbań, chyba że chodzi o regulację szczególnie istotną ze względu na interes ogólny. Osobną sprawą jest ocena, czy adresat przyczynił się do wydania wadliwej decyzji, zwłaszcza przez podanie nieprawdziwych danych lub inne działanie w złej wierze; wówczas na ochronę nie zasługuje. Przy ocenie aktualności uchybienia na płaszczyźnie cywilnoprawnej, istotna może być również jego intensywność.