Przedmiotowe ograniczenia przenoszenia własności nieruchomości

U c h w a ł a SN z 26.4.2007 r.

III CZP 27/07, (OSNC 2008/6/62)

Umowa przeniesienia własności części nieruchomości, objętej oddzielną księgą wieczystą, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej budynku, jest nieważna.

[…] definicja zawarta w art. 46 § 1 k.c. obejmuje bowiem nieostre kryterium wyodrębnienia części powierzchni ziemskiej, przy objaśnianiu którego wyrażane są różne zapatrywania. Sprowadzają się one do dwóch przeciwstawnych koncepcji;

według pierwszej z nich, nieruchomością jest teren stanowiący własność jednego podmiotu, otoczony od zewnątrz gruntami innych podmiotów bez jakiegokolwiek nawiązywania do ksiąg wieczystych, natomiast według drugiej, księga wieczysta jest czynnikiem wyodrębniającym nieruchomość gruntową. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przeważa koncepcja nawiązująca do formalnoprawnego wyodrębnienia nieruchomości w księdze wieczystej. Prowadzi ona do wniosku, że graniczące z sobą działki gruntu, będące własnością tej samej osoby, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, stanowią dwie odrębne nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 k.c.

Odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej księdze wieczystej, obowiązuje bowiem reguła "jedna księga - jedna nieruchomość" (zob. II CKN 1306/00, IV CK 114/02, III CZP 24/06).

[…] Sąd Najwyższy […] Za niedopuszczalny uznał podział samego budynku, bez dokonania podziału gruntu, na którym został on posadowiony, a poza tym dopuścił możliwość podziału budynku wyłącznie według płaszczyzn pionowych. Za utrwalone w orzecznictwie można uznać stanowisko, że podział budynku według płaszczyzn pionowych wraz z gruntem jest dopuszczalny, jeżeli w wyniku tego podziału powstają

ART.58 KODEKSU CYWILNEGO

dwa odrębne budynki. Linia podziału musi przebiegać według płaszczyzny, którą stanowi ściana wyraźnie dzieląca budynek na dwa odrębne budynki; może to być ściana już istniejąca lub w tym celu wykonana. O odrębności budynków powstałych wskutek podziału można przy tym mówić tylko wtedy, gdy tworzą one zamkniętą, funkcjonalną całość lub gdy uzasadnione interesy właścicieli w tym zakresie gwarantują ustanowienie odpowiednich służebności. Linia podziału budynku nie może odbiegać od linii podziału działki, zgodnie bowiem z zasadą wyrażoną w art. 48 k.c., budynki trwale gruntem związane są częściami składowymi gruntu (zob. III CZP 12/69, III CZP 136/06, II CK 262/04, III CR 103/66, III CRN 290/73, III CRN 143/79, III CRN 328/84, I CRN 13/93, I CKN 355/98, IV CKN 1525/00).

[…] trzeba odnieść się do koncepcji przedstawionych przez Sąd Okręgowy.

Według pierwszej z nich czynność ta, zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 48 k.c., miałaby wywołać skutek przeniesienia własności gruntu wraz z posadowioną na nim częścią budynku. Innymi słowy, miałoby dojść do "samoistnego" podziału budynku, wskutek czego części budynku położone na nieruchomościach powstałych w wyniku podziału, stałyby się częściami składowymi sąsiednich nieruchomości gruntowych. Koncepcję tę trzeba jednak odrzucić, gdyż nie zapewniałaby ona samodzielności utworzonych

"części" budynku, trwale związanych z każdą z sąsiednich nieruchomości gruntowych.

"Części" te nie stanowiłyby zamkniętych całości wydzielonych z przestrzeni przegrodami, każda z nich byłaby bowiem architektonicznie i funkcjonalnie powiązana z resztą budynku. W konsekwencji, żadna z "części" samodzielnie nie stanowiłaby budynku w rozumieniu prawa cywilnego. Nie można by zatem przyjmować, że w wyniku ocenianej czynności prawnej niejako samoczynnie dochodziłoby do podziału budynku.

Niedokonanie podziału budynku wpływa na ocenę całej analizowanej czynności prawnej, ponieważ części budynku nie mogą być odrębnym przedmiotem własności. Do takiego natomiast skutku prowadziłoby uznanie czynności zbycia części nieruchomości, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej budynku, za ważną. Tym samym doszłoby do naruszenia bezwzględnie obowiązującego art. 47 § 1 k.c. Z tej przyczyny umowę przeniesienia własności części nieruchomości, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej budynku, trzeba uznać za nieważną (art. 58 § 1 w związku z art. 47 § 1 k.c.).

[por. III CZP 136/06 pod art. 235 – M.A.]

U c h w a ł a SN z 21.3.2013 r.

III CZP 8/13, (Biul.SN 2013/3/9)

Nieważna jest umowa zamiany udziałów jedynie w niektórych działkach gruntu stanowiących wraz z innymi działkami nieruchomość objętą księgą wieczystą.

[…] Z uwagi na niezrealizowanie zasady powszechności ksiąg wieczystych w kodeksie cywilnym odstąpiono od klarownej, wieczystoksięgowej definicji nieruchomości na rzecz ujęcia materialnoprawnego. Ponieważ ustawodawca nie określił wprost, o jakiej formie wyodrębnienia powierzchni ziemskiej mowa na gruncie art. 46

§ 1 k.c. i 24 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.

Dz. U. z 2001 r., Nr 124, poz. 1361 z późn zm. - dalej „k.w.u.”) prezentowane są w doktrynie co najmniej dwa sposoby rozumienia nieruchomości gruntowej.

Według pierwszego z nich nieruchomością jest jednolity fizycznie obszar gruntu należący do tego samego właściciela, graniczący ze wszystkich stron z gruntami należącymi do innych właścicieli, bez jakiegokolwiek nawiązywania do ksiąg wieczystych. W tym materialnoprawnym ujęciu jedna księga wieczysta mogłaby obejmować kilka nieruchomości zatem odłączenie z księgi wieczysteji założenie nowej księgi wieczystej, nie musiałoby się wiązać z podziałem nieruchomości.

W myśl drugiej koncepcji, w przypadku nieruchomości wieczystoksięgowych o istnieniu, liczbie nieruchomości oraz ich zakresie przedmiotowym decyduje treść księgi wieczystej. Natomiast takie okoliczności jak sąsiedztwo czy przynależność do jednego podmiotu własności nie mają znaczenia. W tym ujęciu wyrażonym regułą

„ jedna księga wieczysta- jedna nieruchomość” kilka działek objętych jedną księgą wieczystą stanowi zawsze jedną nieruchomość, nawet jeśli działki nie graniczą ze sobą, a odłączenie chociażby jednej z działek z księgi wieczystej równoznaczne jest z podziałem nieruchomości.

[…] dominująca w orzecznictwie Sądu Najwyższego jest koncepcja, pierwszeństwa wieczystoksięgowego modelu nieruchomości, w myśl której nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą. Natomiast w braku księgi wieczystej sąsiadujące ze sobą grunty należące do tego samego podmiotu stanowią jedną nieruchomość (por. II CR 361/70, OSNC 1971/6/97; II CKN 1306/00, IV CSK 278/11, V CK 278/02, IV CK 114/02, IV CSK 56/07, V CSK 479/08, III CZP 24/06, III CZP 27/07, III CZP 9/09).

[…] Odesłanie zawarte w art. 46 § 2 k.c. nie stanowi argumentu na rzecz tezy, by zamiarem ustawodawcy było uregulowanie pojęcia nieruchomości bez jakiegokolwiek odniesienia do ksiąg wieczystych i by istniała odrębna kategoria nieruchomości w ujęciu wieczystoksięgowym.

[…] Odmienny pogląd godziłby w podstawową funkcję ksiąg wieczystych, jaką jest ustalenie stanu prawnego wpisanej do księgi wieczystej nieruchomości jako odrębnego przedmiotu własności i samoistnego przedmiotu obrotu prawnego (art.

1 k.w.u). Byłby on także niezgodny z ustawową zasadą (art. 24 k.w.u), że dla każdej nieruchomości prowadzi się oddzielną księgę wieczystą, chyba, że przepisy szczególne stanowią inaczej.

[…] Geodezyjnie wyodrębnione działki objęte jedną księgą wieczystą, stanowią części składowe nieruchomości i nie mogą być przedmiotem samodzielnego obrotu.

[…] W polskim prawie cywilnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych jest zawsze rzecz w całości, a nigdy nie może to być część rzeczy (art. 47 § 1 k.c.). Nie ulega zatem wątpliwości, iż umowa przenosząca udział nie we własności rzeczy, a tylko jej części składowej jest nieważna jako sprzeczna z ustawą (art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 47 § 1 k.c.).

Skoro w stanie faktycznym sprawy umowa zamiany udziałów dotyczyła jedynie niektórych działek gruntu stanowiących wraz z innymi działkami nieruchomość objętą księgą wieczystą, a nie obejmowała rozporządzenia udziałem we współwłasności całej nieruchomości, to jako nie respektująca zasady zakazu rozporządzania częścią składową nieruchomości jest umową nieważną (por. IV CSK 56/07, V CSK 479/08).

[…] analizowana umowa zamiany przez złożenie wniosku o odłączenie części nieruchomości w postaci już istniejących działek geodezyjnych zmierzała w istocie do podziału nieruchomości objętej księgą wieczystą, z pominięciem uzyskania zgody współwłaścicieli, którzy nie uczestniczyli w transakcji zamiany (art. 199 k.c.).

Rozłączenie z woli właściciela nieruchomości wpisanej do jednej księgi wieczystej jest dopuszczalne (por. V CSK 333/08, III CZP 24/06), jednakże w stanie faktycznym

ART.58 KODEKSU CYWILNEGO

sprawy wola taka została wyrażona jedynie przez część współwłaścicieli.

U c h w a ł a SN z 4.6.2009 r.

III CZP 34/09, (OSNC 2010/2/20)

Jeżeli decyzja o podziale nieruchomości zawiera warunek, że przy zbywaniu wydzielonych działek zostaną ustanowione służebności drogowe zapewniające dostęp do drogi publicznej lub nastąpi sprzedaż udziałów w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną, umowa przeniesienia własności wydzielonej działki zawarta bez spełnienia tego warunku jest nieważna (art. 58 § 1 k.c. w związku z art. 99 i art. 93 ust.

3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jedn. tekst: Dz.U.

z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).

[…] w piśmiennictwie są reprezentowane dwa stanowiska. Zgodnie z jednym, w razie nieustanowienia służebności przy podziale nieruchomości czynność prawna jest ważna, miałby natomiast zastosowanie art. 145 § 1 k.c. dotyczący ustanowienia służebności drogi koniecznej. Według innego stanowiska, niedopuszczalne jest zbycie działki gruntu wydzielonej na podstawie warunkowej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, jeżeli nie została ustanowiona służebność, której dotyczyło zastrzeżenie warunku. Wobec niedopuszczalności takiego zbycia, notariusz powinien odmówić sporządzenia umowy przenoszącej własność wydzielonych geodezyjnie działek gruntu.

[…] Dopuszczenie zbywania wydzielonych nieruchomości bez ustanawiania stosownych służebności stwarzałoby ryzyko powstawania problemów, które znajdowałyby rozwiązanie niejednokrotnie dopiero w postępowaniu sądowym. Nie taka była intencja ustawodawcy, który - wprowadzając rygorystyczny środek zagwarantowania dostępu do drogi publicznej - dążył do uniknięcia trudności, jakie mogłyby na tym tle powstawać w przyszłości.

Rozstrzygnięcie zagadnienia prawnego nie wymaga rozważenia charakteru prawnego warunku przewidzianego w art. 99 u.g.n., zwłaszcza że nie jest to warunek w rozumieniu art. 89 i nast. k.c., ale warunek zastrzeżony w decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział nieruchomości. Wystarczające jest uznanie, że czynność prawna zbycia wydzielonej działki gruntu bez zapewnienia dostępu do drogi publicznej narusza art. 93 ust. 3 in principio, a w konsekwencji również art. 99 u.g.n. i z tego powodu jest dotknięta sankcją nieważności jako sprzeczna z ustawą (art. 58 § 1 k.c.).

U c h w a ł a SN (7 sędziów) z 15.9.2015 r.

III CZP 107/14, (OSNC 2016/2/16)

Umowa sprzedaży wywłaszczonej nieruchomości oraz umowa ustanowienia użytkowania wieczystego na takiej nieruchomości nie są nieważne z powodu ich zawarcia z naruszeniem art. 69 ust. 1 i art. 47 ust. 4 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r.

o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (t.j. Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz.

127 ze zm.).

[…] Artykuł 47 ust. 4 u.g.g.w.n. stanowił, że nieruchomość wywłaszczona nie

może być użyta na inne cele niż cele określone w decyzji o wywłaszczeniu, chyba że nie mogła być zwrócona w trybie określonym w art. 69 u.g.g.w.n., z braku zgody poprzedniego właściciela albo jego następcy prawnego, a art. 69 ust. 1 przewidywał że nieruchomość wywłaszczona lub jej część podlega zwrotowi na rzecz poprzedniego właściciela lub jego następcy prawnego, na jego wniosek, jeżeli stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu.

[…] ustawa udzielała ochrony wywłaszczonemu właścicielowi i przysługującemu mu roszczeniu, nie wprowadziła natomiast ograniczenia kompetencji właściciela w wykonywaniu uprawnień wynikających z art. 140 k.c., to jest nie odjęła właścicielowi kompetencji do korzystania z rzeczy i rozporządzania nią.

W sformułowaniu „nie może być użyta na inne cele niż cele określone w decyzji o wywłaszczeniu”, odczytanym w powiązaniu z art. 69 ust. 1 u.g.g.w.n., nie chodziło o ustawowe ograniczenie prawa własności, ale o związek oznaczonych obowiązków wywłaszczyciela z uprawnieniami poprzedniego właściciela nieruchomości.

[…] Sąd Najwyższy w powołanych na wstępie orzeczeniach poszukiwał właściwej sankcji w przepisach kodeksu cywilnego, kierując się ku ważności czynności prawnej (umowy), której zawarcie ubezskuteczniło prawo właściciela wywłaszczonej nieruchomości do jej zwrotu. Analizując prawidłowość przyjętej sankcji - w postaci nieważności umowy (art. 58 § 1 k.c.) - należy stwierdzić, że do przyjęcia takiej sankcji nie ma dostatecznych podstaw. Sankcjonowane powinno być zachowanie adresata normy, tymczasem stwierdzenie bezwzględniej nieważności umowy dotyka nie tylko Skarb Państwa lub gminę, ale i drugą stronę umowy, jaką jest osoba trzecia, która w chwili zawarcia umowy przy tym w dobrej wierze, to jest mogła nie wiedzieć o przysługiwaniu pierwotnemu właścicielowi prawa do zwrotu nieruchomości.

[…] Zagadnienie przedstawione przez Rzecznika Praw Obywatelskich nie wiąże się z treścią umów sprzedaży i ustanowienia użytkowania wieczystego, ale z faktem zawarcia takich umów. Tymczasem umowa sprzedaży nieruchomości lub ustanowienia użytkowania wieczystego mieszcząca się w granicach kompetencji właściciela, zawarta we właściwej formie, regulując prawa i obowiązki obu stron w sposób zgodny z prawem, nie może być na podstawie art. 58 § 1 k.c. uznana za nieważną z powodu naruszenia przez jedną ze stron jej obowiązków wobec osoby trzeciej, nawet jeżeli obowiązki te wynikają z ustawy.

[…] Nie można oczywiście nie dostrzegać, że w orzecznictwie Sądu Najwyższego formuła „sprzeczność czynności prawnej z ustawą” bywa interpretowana w pewnych przypadkach szerzej niż tylko przez pryzmat treści lub celu czynności. Są bowiem sytuacje, w których, przy braku sankcji wskazanej przez ustawodawcę, taka sankcja, dla zapewnienia porządku prawnego, może i powinna być wyinterpretowana przy uwzględnieniu innych okoliczności. Takie poszerzone podejście do elementów czynności prawnej Sąd Najwyższy prezentuje w sytuacjach, w których dochodzi do naruszeń normatywnie ukształtowanych procedur czynności prawnych, np. w toku realizacji zamówień publicznych, w postępowaniu przetargowym, przy podejmowaniu uchwał spółek kapitałowych oraz w razie zawarcia umowy przez podmiot działający bez wymaganego zezwolenia władzy publicznej.

[…] Ochrona prawa własności została ujęta w Konstytucji również w rozdziale II, w tytule „Wolności i prawa ekonomiczne, socjalne i kulturalne”. Zamieszczony tu art. 64 ust. 1 przewiduje że każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia. Na te zasady, w celu ochrony nabytego prawa, może skutecznie powoływać się jego nabywca, nabyte bowiem przez niego prawo jest w zakresie stopnia udzielonej w Konstytucji ochrony równoważne ochronie danej

ART.58 KODEKSU CYWILNEGO

prawu pierwotnego właściciela. Z tego zapewne względu ustawodawca nie uznał za właściwe przypisanie w ustawie naruszeniu przez czynność prawną prawa do zwrotu sankcji nieważności. Równoważność zakresu ochrony powoduje, że z punktu widzenia nabywcy sankcja nieważności umowy nie jest proporcjonalna. Sankcja ta nie chroni też w sposób właściwy interesu państwa, które jest zainteresowane w utrwalaniu zaufania obywateli i ich przekonania, że działa w granicach i na podstawie przepisów prawa.

Nieważność prowadzi tu do przekroczenia celu sankcji, jakim jest dążenie do realizacji słuszności i sprawiedliwości w prawie; podważa także bezpieczeństwo obrotu.

[…] Biorąc pod uwagę, że art. 47 ust. 4 w związku z art. 69 ust. 1 u.g.g.w.n.

nakładały na oznaczone podmioty publiczne obowiązek działania, a jego zaniechanie powodowało niemożność zrealizowania prawa do zwrotu, Skarb Państwa albo gmina mogą ponosić odpowiedzialność odszkodowawczą za szkodę wynikłą z zaniechania.

Taka wykładnia powołanych przepisów, którą należy zaaprobować, znalazła już odzwierciedlenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego (por. m.in. IV CSK 187/09, V CSK 349/13, IV CSK 81/07, V CSK 384/13, II CSK 122/12, II CSK 703/12).