Pojęcie i fazy procesu deweloperskiego

Efektem działalności deweloperskiej jest realizacja zaplanowanego przedsięwzięcia deweloperskiego, które może być określane również jako inwestycja deweloperska. Ze względu na brak jednoznacznej definicji tego pojęcia w literaturze przedmiotu zamiennie używanym terminem jest projekt deweloperski, który jest bezpośrednim tłumaczeniem z języka angielskiego development project.

Inwestycja deweloperska jest przedsięwzięciem o złożonym, dynamicznym i twórczym charakterze dlatego wymaga współdziałania wielu specjalistów dla osiągnięcia zamierzonego rezultatu. Realizacja przedsięwzięć deweloperskich skutkuje przekształceniem przestrzeni w aspekcie fizycznym, materialnym, lecz również społecznym i ekonomicznym. Na aspekt społeczny wskazuje definicja przytaczana w niemieckich opracowaniach, wykorzystana przez M. Dąbrowskiego i K. Kirejczyka: „(…) poprzez inwestycje deweloperską następuje takie połączenie lokalizacji, pomysłu inwestycji i kapitału, w rezultacie którego powstają obiekty nieruchomościowe przynoszące dochód w długim okresie, a zrazem tworzące i zapewniające miejsca pracy –

83

w skali mikroekonomicznej, zaś w skali makroekonomicznej – zgodnie z potrzebami społeczności i przyjazne dla środowiska naturalnego”152.

Prawny aspekt przedsięwzięć deweloperskich został określony w ustawie o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lud domu jednorodzinnego153 w odniesieniu tylko i wyłącznie do projektów mieszkaniowych. Zgodnie z art. 3 ust. 6 wyżej wspomnianej ustawy przedsięwzięcie deweloperskie to: „proces który skutkuje na rzecz nabywcy ustanowieniem lub przeniesieniem prawa własności, obejmuje budowę (w rozumieniu Prawa budowlanego154) oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania. Czynnościami tymi w szczególności są:

 nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa,

 przygotowanie do projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego,

 nabycie materiałów budowlanych,

 uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami.

Częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub kilku budynków, jeżeli budynki te zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną”.

Definicja ustawowa znacznie zawęża pojęcie przedsięwzięcia deweloperskiego, ponieważ projekt deweloperski to rodzaj inwestycji bezpośredniej, którego produktami mogą być gotowe działki do zabudowy, nowe lub zmodernizowane obiekty budowlane przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. Aby osiągnąć cel inwestycji, podejmowane działania muszą stanowić pewien ciąg zadań, których realizacja wymaga synchronizacji i koordynacji, stanowiąc pewien złożony system powiązań pomiędzy uczestnikami realizującymi wspólnie przedsięwzięcie.

Realizacja przedsięwzięć deweloperskich jest formą inwestowania w różnego typu nieruchomości, która charakteryzuje się złożonością, dynamicznym charakterem, kapitałochłonnością, czasochłonnością, gdyż zawiera w sobie często cykl budowlany, którego realizacja wymaga zaangażowania znacznych nakładów o różnym charakterze. Dla

152M. Dąbrowski, K. Kirejczyk, Inwestycje…, op. cit., Twigger, Warszawa 2001, s. 13

153 Ustawa z 16 września 2011 r. …, op.cit.

84

zobrazowania i analizy inwestycji nieruchomościowej mogą być przyjmowane różne modele, jednakże szczególnie przydatne są modele fazowe155. Proces inwestycyjny rozumiany jako „[...] przekształcanie nieruchomości użytkowej na poziomie niskiej wartości w nieruchomości o wyższej rentowności”156 dzielony jest na fazy według koncentracji określonych czynności i poziomu zbliżania się do zamierzonego efektu.

W niemieckich opracowaniach z zakresu działalności deweloperskiej proponowany jest podział inwestycji na cztery fazy: inicjację inwestycji, koncepcję inwestycji, realizację, ekspozycję rynkową inwestycji co zostało zobrazowane poniżej na Rys. 17.

Rys. 17.Fazy inwestycji deweloperskiej

Źródło: M. Dąbrowski, K. Kirejczyk, Inwestycje …, op.cit., s. 16

Przebieg fazy inicjacji projektu będzie zależał od punktu startu inwestycji deweloperskiej, które przedstawia Rys. 18.

Rys. 18. Początek inwestycji deweloperskiej Źródło: Ibidem, s. 14

155 M. Dąbrowski, K. Kirejczyk, Inwestycje …, op.cit., s. 15.

156 Ibidem, s. 15.

Poszukiwanie kapitału dla określonej realizacji Poszukiwanie lokalizacji dla posiadanego kapitału Pomysł dla określonej

lokalizacji Poszukiwanie pomysłu na zainwestowanie kapitału KAPITAŁ LOKALIZACJA INWESTYCJA DEWELOPERSKA POMYSŁ

Kapitał na realizację określonego pomysłu

Poszukiwanie lokalizacji dla określonego pomysłu

Zarządzani e obiektem

Inwestycja deweloperska

Inicjacja

inwestycji ^{Koncepcja Realizacja} inwestycji

Ekspozycja rynkowa

85

Punktem wyjścia może być posiadany teren, jeżeli jego właściciel dąży do podwyższenia wartości użytkowej tego terenu. W praktyce przypadek ten występuje bardzo często. Aczkolwiek trzeba zaznaczyć, że są to zwykle przedsiębiorstwa, które nie zajmują się inwestowaniem w nieruchomości, tylko chcą dokonać inwestycji na własnych terenach lub przekształcenia takich obiektów, które przestały być niezbędne do prowadzenia podstawowej działalności przedsiębiorstwa.

Jeżeli lokalizacja inwestycji jest określona, czyli deweloper zamierza realizować projekt na posiadanym terenie, pierwszym krokiem jest znalezienie dobrego pomysłu na inwestycję, czyli określeniem najlepszej dla danej działki koncepcji użytkowania. W tym celu inwestor przeprowadza wstępną analizę lokalizacji, która pozwoli pierwsze spostrzeżenia dotyczące przydatności gruntu, bez ponoszenia nadmiernych kosztów. Analiza ta pozwala na uzyskanie następujących informacji:

- Wielkość działki (terenu), - Możliwości dojazdu,

- Połączenia z drogami i dostępność środków komunikacji publicznej, - Sposób wykorzystania obiektów znajdujących się w sąsiedztwie, - Dostępność mediów,

- Uciążliwość otoczenia (hałas, przebieg linii wysokiego napięcia, wymagania o charakterze ekologicznym).

Kolejnym krokiem jest sprawdzenie księgi wieczystej oraz stanu planowania przestrzennego dla przedmiotowego obszaru, dzięki któremu deweloper uzyska informacje o charakterystyce dopuszczalnej zabudowy i zagospodarowania terenu.

Innym punktem wyjścia może być zamiar zrealizowania w odpowiedniej lokalizacji pomysłu (idei) określonego przedsięwzięcia lub bardzo konkretnego zapotrzebowania użytkownika. Typowymi przykładami takiej realizacji są inwestycje obejmujące budowę centrów handlowych typu „hipermarket” (np., Makro Cash, Auchan, Obi czy Praktiker), realizowane często w podmiejskich lokalizacjach, dotychczas nie zainwestowanych, określanych potocznie jako „zielona łąka”. Ich celem nie jest podniesienie wartości „zielonej łąki”, lecz znalezienie jak najlepszej lokalizacji przez zachodnioeuropejskie sieci handlu detalicznego. Lokalizacja poza ścisłym śródmieściem wynika niekiedy z tego, że nieruchomości śródmiejskie, ze względu na skomplikowane lub niewyjaśnione stosunki własnościowe, obarczone są zbyt wysokim ryzykiem, ale najczęściej jest wynikiem konieczności zajęcia bardzo dużego terenu, zarówno pod samą kubaturę, jak i otaczające parkingi, co wymaga terenów o odpowiednio niskich cenach, jak również z wymogów

86

planowania przestrzennego, niedopuszczających do lokalizowania tego typu inwestycji w centrach starych miast. W przypadku kiedy deweloper ma pomysł na inwestycję, jego pierwszym zadaniem będzie poszukanie odpowiedniej lokalizacji. W tym celu wykorzystuje różne sposoby poszukiwania potencjalnych działek, którymi mogą być: kontakty własne, współpraca z pośrednikami w obrocie nieruchomościami, z samorządem lokalnym, analitykami rynku itp.

Inwestycje deweloperskie mogą być również inicjowane przez kapitał poszukujący odpowiedniego wykorzystania. Z taką sytuacją mamy do czynienia zwłaszcza w przypadku inwestorów instytucjonalnych. Jeżeli obiekty nieruchomości istniejące na rynku nie odpowiadają wymogom inwestorów, wtedy kapitał może być inwestowany długoterminowo tylko w nowe przedsięwzięcia, stymulujące ich powstanie.

Jeśli to kapitał jest punktem wyjścia do inwestycji deweloperskiej to zadania i czynności wykonywane przez dewelopera przy poszukiwaniu idei i lokalizacji przebiegają analogicznie w sposób opisany powyżej.

Po określeniu idei, lokalizacji lub kapitału dla danej inwestycji, deweloper na koniec fazy inicjacji przeprowadza prosty rachunek inwestycji. Korzystając z danych wynikających z wcześniejszych doświadczeń, porównuje szacowane całkowite koszty inwestycji z oczekiwanymi całkowitymi przychodami. Taki rachunek powinien dać odpowiedź na pytanie, czy inwestycja dotychczas zaplanowana w ogólnych zarysach wydaje się ekonomicznie uzasadniona i czy warto rozpocząć szczegółowe analizy, które będą wymagać poniesienia większych kosztów przez dewelopera.

Na tym etapie deweloper może zabiegać również o zapewnienie możliwości zakupu wybranej działki poprzez wynegocjowanie z właścicielem gruntu opcji zakupu lub podpisać umowę przedwstępną z warunkiem zawieszającym (np. pod warunkiem, że zostaną wydane określone warunki zabudowy terenu).

W fazie koncepcji, dotychczas naszkicowane założenia poddawane są metodycznej, uporządkowanej analizie, która ma umożliwić deweloperowi sprawdzenie możliwości realizacji inwestycji na podstawie szczegółowych danych i prognoz oraz jej uzasadnienie wobec innych instytucji uczestniczących w inwestycji deweloperskiej, w szczególności wobec potencjalnych instytucji finansujących, użytkowników i inwestorów oraz opinii publicznej. W tym celu w ramach fazy koncepcji inwestycji należy przeprowadzić157:

- Analizę rynku,

87

- Analizę lokalizacji, - Analizę konkurencji,

- Analizę wymagań użytkowych, - Analizę ryzyka,

- Analiza kosztów,

- Analizę opłacalności (ekonomicznej efektywności inwestycji).

Dla określenia zestawu powyższych analiz przyjęło się określenie feasibility analysis, które w języku polskim funkcjonuje jako studium wykonalności. Termin ten oznacza, że jeżeli spełnią się określone w analizie założenia, oparte na najbardziej prawdopodobnych przesłankach, to inwestycja powinna przynieść zaplanowane rezultaty.

Jeśli koncepcja inwestycji jest gotowa i wyniki opłacalności pozytywne, deweloper może przejść do fazy zarządzania realizacją inwestycji. Na tym etapie ustalenia dotyczące koncepcji inwestycji są przekształcane w dokumentację projektową, a następnie rozpoczyna się faza budowy. W tej fazie realizacji inwestycji istotnym obszarem działań będzie przejście przez procedury administracyjne w wyniku których zostaną wydane niezbędne decyzje i pozwolenia do rozpoczęcia budowy, a także takie, które pozwolą na prawne zakończenie budowy czyli decyzja o użytkowaniu.

Zgodnie z rys. 19 faza ekspozycji kończy realizację inwestycji deweloperskiej. Polega ona na sprzedaży lub wynajmie realizowanych powierzchni. W praktyce działania te mogą być realizowane przez cały okres procesu inwestycyjnego, a w przypadku większych projektów o charakterze komercyjnym pozyskanie przyszłych najemców tzw. kluczowych ( z języka angielskiego - anchor tenants) jest warunkiem rozpoczęcia realizacji projektu.

88

Inicjacja projektu

Wstępna wizja inwestycji (sposób użytkowania, powierzchnia itp.) Lokalizacja szuka

kapitału i idei projektu lokalizacji i kapitału ^{Idea projektu szuka Kapitał szuka lokalizacji i} ideiprojektu

Prosty rachunek efektywności projektu (zapewnienie nabycia nieruchomości)

Koncepcja

Analiza wykonalności

Analiza

rynku lokalizacji ^Analiza użytkowania ^Analiza konkurencji ^{Analiza Analiza} ryzyka Analiza

kosztów

Analiza opłacalności i efektywności inwestycji

Zarządzanie inwestycją

Planowanie i kontrola

kosztów ^{Planowanie i kontrola} terminów ^{Planowanie i kontrola} jakości Ekspozycja rynkowa

Wynajem Sprzedaż

Rys. 19. Schemat przebiegu inwestycji deweloperskiej

89

W odniesieniu do inwestycji w nieruchomości „[...]proces inwestycyjny traktuje się jako skomplikowaną ścieżkę postępowania, której celem jest doprowadzenie do stworzenia budynków lub budowli o określonych cechach, w założonym czasie i po zaplanowanych kosztach, w trakcie realizacji której dochodzi do zamiany środków finansowych w rzeczowe”158. Kategoria procesu inwestycyjnego, tak w teorii jak i w praktyce, rozumiana jest zwykle przez pryzmat porządku metodologicznego zaproponowanego przez Organizację Narodów Zjednoczonych ds. Rozwoju Przemysłowego - UNIDO. W publikacji UNIDO dotyczącej przygotowania przemysłowych studiów feasibility, proces inwestycyjny podzielono na następujące fazy: przedinwestycyjną, inwestycyjną i operacyjną159. Jest to propozycja uniwersalna i w istocie dotyczy wszelkich projektów inwestycyjnych. Projekt deweloperskinie różni się zasadniczo od innych przedsięwzięć inwestycyjnych. Tym samym podlega on proponowanej przez UNIDO opcji pojmowania kategorii procesu inwestycyjnego160.

Rys. 20. Fazy cyklu życia według UNIDO

Źródło: W. Behrens, P.M.Hawranek, Poradnik przygotowania przemysłowych studiów

feasibility, UNIDO, Warszawa 2003, s. 9

158 M. Bryx, R. Matkowski, Inwestycje w…, op.cit., s. 111.

159 W. Behrens, P.M. Hawranek, Poradnik przygotowania przemysłowych studiów feasibility, UNIDO, Warszawa 1993, s. 6

160K. Dziworska, D. Trojanowski, Projekt deweloperski – fazy, etapy i działania w: Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Gdańskiego. Finanse i informatyka. Wybrane aspekty, Uniwersytet Gdański, Sopot 2007, nr 3, s. 25

90

Przyjmując założenia koncepcji projektu inwestycyjnego według UNIDO do opracowania przebiegu inwestycji deweloperskiej K. Dziworska i D. Trojanowski uważają, że: (…) definiowanie procesu inwestycyjnego w obszarze projektów deweloperskich zależy od konkretnych potrzeb badawczych. Stąd też w teorii i praktyce można spotkać wiele różnych podejść do tematu161”. Autorzy przedstawiają zakres decyzji i działań, nazwanych przez nich „strukturą procesu inwestycyjnego” w zakresie projektów deweloperskich zachowując zarazem standardy sformułowane przez UNIDO. Uznają, iż jest to koncepcja uniwersalna, merytorycznie jasna i o szerokich możliwościach aplikacyjnych. Wyróżniają następujące fazy procesu deweloperskiego:

- przedinwestycyjna, - realizacyjna,

- eksploatacji zwaną również operacyjną.

Zgodnie z prezentowanym ujęciem procesu deweloperskiego można stwierdzić, że deweloper w fazie przygotowania inwestycji musi znaleźć odpowiedzi na cztery zasadnicze pytania: Gdzie? Co? Jak? Z kim? Dlatego najważniejszym zadaniem dewelopera w fazie przedinwestycyjnej jest zdefiniowanie projektu i jego zasadniczych parametrów, w sposób umożliwiający realizację pod względem technicznym, finansowym oraz formalnym. Wyniki prac dokonanych w fazie przedinwestycyjnej przesądzają o realizacji inwestycji i często decydują o sukcesie całego przedsięwzięcia.

Faza eksploatacji zasadniczej rozpoczyna się z chwilą przyjęcia obiektu do użytkowania i zakończenia jego „rozruchu”. Do czynności realizowanych w fazie eksploatacji należą w szczególności:

- zarządzanie obiektem,

- wynajem/sprzedaż „produktów” oferowanych przez projekt, - spłata zobowiązań kredytowych,

- remonty i modernizacja obiektu.

Wiodącą rolę w fazie eksploatacji pełni zarządca lub operator obiektu162. W ujęciu czynnościowym proces inwestycyjny można podzielić na163:

 administracyjno-prawne: decyzje, pozwolenia, zgody, sprzeciwy, postanowienia, zawiadomienia, zaświadczenia i uzgodnienia;

161 K. Dziworska, D. Trojanowski, Struktura procesu inwestycyjnego projektów deweloperskich w: Inwestycje i nieruchomości, Praca zb. pod red. A. Nalepka, AE w Krakowie, Kraków 2006, s. 26

162 Ibidem, s. 28

91

 cywilno-prawne: różnego rodzaju umowy zawierane przez inwestora z jednostkami wykonawczymi i przez jednostki wykonawcze pomiędzy sobą;.

 faktyczne: np. czynności konsultacyjne, finansowe, prace geologiczne i geodezyjno-kartograficzne,

 prace projektowe, roboty budowlane, dostawy wyposażenia itp. ; najważniejsze wśród nich są roboty budowlane.

W amerykańskich opracowaniach najczęściej spotykanymi modelami procesu deweloperskiego są także modele fazowe z wyraźnym podziałem na etapy. Model autorstwa R. Peiser i A. Frej opiera się na czterech fazach, którymi są164:

- Przygotowawcza (Predevelopment), - Budowy (Construction),

- Wynajmu (Leasing), - Operacyjna (Operations).

Etapy takie jak ocena wykonalności, nabycie gruntu, projektowanie, finansowanie to część fazy przygotowawczej. Z kolei czynności związane z realizacją prac budowlanych stanowią fazę budowy. Natomiast działania z obszaru marketingu, zmierzające do wynajmu powstałych powierzchni to faza wynajmu. Ostatnią fazą przytoczonego modelu, która kończy proces deweloperski jest faza operacyjna, której istotą jest zarządzanie nieruchomością. Autorzy podkreślają znaczenie fazy przygotowawczej, której podstawowym celem jest uzyskanie niezbędnych informacji i zapewnień, które pozwolą na podejmowanie wiążących i trafnych decyzji przez dewelopera.

Miles i Berens określają proces deweloperski jako: „(…) przełożenie wizji dewelopera w rzeczywistość, którym jest określony produkt”165. Opracowali oni model procesu deweloperskiego w ujęciu 8 etapów, który został przedstawiony na rys. 21. Według autorów do realizacji pomysłu potrzebne są takie składniki jak: grunt, kapitał, zarządzanie, przedsiębiorczość i szeroko pojęci partnerzy. Przekształcenie pomysłu w rzeczywistość oznacza wykreowanie wartości, która przekłada się na określony produkt. Natomiast czynnikami warunkującymi realizację procesu są:

- możliwości finansowe, które determinują m.in. wielkość projektu

- współpraca z sektorem publicznym w zakresie uzyskiwanych decyzji i pozwoleń,

164 Por. R.B.Peiser, A. B. Frej, Professional Real … op.cit., s. 18 - 19

165Por. M.E.Miles, G.L.Berens, Real Estate Development.Principles and Process. Fourth Edition , ULI, Chicago 2007, s. 5

92

- współpraca ze społecznością lokalną, która często staje się kluczowym graczem przygotowania i realizacji procesu warunkując lub nieprzychylność wobec nowego sposobu zagospodarowania określonej przestrzeni,

- działania marketingowe zapewniające sprzedaż lub wynajem powstałej powierzchni.

Etap 1 - Powstanie pomysłu

Etap 2 - Dopracowanie pomysłu

Etap 3 - Studium wykonalności

Etap 4 - Negocjowanie kontraktów

Etap 5 - Podpisywanie umów

Etap 6 - Budowa

Etap 7 – Ukończenie i przekazanie budynku do eksploatacji

Etap 8 – Zarządzanie nieruchomością Niewykonalny Niewykonalny Wykonalny Niewykonalny Wykonalny Wykonalny Wykonalny Niewykonalny

Rys. 21. Model procesu deweloperskiego w ujęciu 8 etapów

Źródło: M.E.Miles, G.L.Berens, Real Estate Development. Principles and Process. Fourth Edition , ULI, Chicago 2007, s. 7

Pierwszy etap odbywa się w głowie dewelopera, który mając określone zaplecze wiedzy, doświadczenia i wyczucie aktualnych potrzeb rynkowych tworzy liczne pomysły, które wymagają rzeczywistej oceny. Następnie deweloper poszukuje lokalizacji, dobiera określony teren, na którym fizycznie mógłby zostać zrealizowany pomysł, rozmawia z potencjalnymi właścicielami, najemcami, partnerami i pożyczkodawcami. Na tym etapie deweloper zabezpiecza możliwość zakupu gruntu, który został wybrany do realizacji zabudowy. Kolejnym krokiem jest przeprowadzenie bardziej dokładnych analiz

93

marketingowych, finansowych, które pozwolą określić koszty i dochody z projektu, wskazać zakres współpracy z przedstawicielami władz lokalnych. Etap trzeci kończy się zestawieniem możliwości lub uwarunkowań prawnych, fizycznych i finansowych dla wszystkich uczestników projektu. Każdy z opisanych etapów kończy się decyzją polegającą na kontynuacji dalszych kroków lub decyzji o powrocie do poprzednich działań. Na podstawie studium wykonalności przygotowanego w oparciu o studia rynkowe, w których ukazane są oczekiwania potencjalnych użytkowników, deweloper może rozpocząć negocjacje kontraktów, uzyskać wstępne zapewnienia co do finansowania przedsięwzięcia, podejmuje decyzję o głównych kontrahentach, określa warunki wynajmu lub sprzedaży przyszłych powierzchni, współpracuje z przedstawicielami administracji publicznej w celu uzyskania decyzji i pozwoleń potrzebnych do rozpoczęcia budowy. Jeżeli deweloperowi nie uda się wynegocjować zakładanych warunków w kontraktach to musi wrócić do wcześniejszych etapów w celu weryfikacji szans lub parametrów powodzenia swojego pomysłu. W przypadku osiągnięcia założonych celów kolejnym etapem jest podpisywanie ostatecznych umów, w tym także finalizowanie zakupu gruntu. Etap 6 to czas budowy czyli fizycznego wznoszenia projektowanych obiektów budowlanych. Rozpoczęcie cyklu budowlanego wiąże się z największymi kosztami występującymi w procesie deweloperskim, dlatego deweloper musi nieustanie weryfikować pojawiające się koszty z tymi założonymi w budżecie. Zwykle na tym etapie deweloper kontroluje tylko przebieg budowy z zaplanowanym wcześniej harmonogramem prac, natomiast bezpośrednim wykonawstwem zajmuje się wyłoniony do tego celu generalny wykonawca.

Formalny etap ukończenia budowy wiąże się z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie a dla dewelopera często ze sprzedażą lub wynajmem powstałej powierzchni, które pozwolą na ostateczne sfinansowanie całego przedsięwzięcia i ewentualną spłatę pożyczkodawców.

Ostatni etap związany z eksploatacją obiektu wymusza rozpoczęcie procesu zarządzania nieruchomością, który może być prowadzony przez dewelopera (w przypadku sprzedaży lokali) lub powierzeniu zarządu wyłonionemu do tego celu operatorowi (w przypadku wynajmowania powierzchni).

Wśród modeli procesu deweloperskiego ważnym wydaje się również przywołanie czasowego ujęcia czynności potrzebnych w realizacji przedsięwzięć deweloperskich. R. Peiser i P. Shwank opracowali taki przebieg dla przedsięwzięć mieszkaniowych i małych budynków biurowych dokonując znacznego uproszczenia czasowego, ponieważ przebieg

94

poszczególnych czynności może znacznie odbiegać od założonego ze względu na rozmiar projektu, kompleksowość, lokalizację oraz przebieg procedur związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Tab. 7. Przebieg faz procesu deweloperskiego w ujęciu czasowym

FAZA Przedinw. Budowa Wynajęcia Operacyjna CZAS (lata) 1 2 3 4 5 6 8 9 10 OKRESY (periods) Rozwój Obsługa/zarządzanie nieruchomością

Źródło: R. B.Peiser D. Schwanke, Professional Real Estate … op.cit, s. 19

Zgodnie z tab. 7 okres rozwoju nieruchomości zaczyna się podpisaniem kontraktu na zakup gruntu I zachodzi na etap wynajmowania powstałej powierzchni i trwa około 36 miesięcy. Ten etap procesu zawiera wszystkie rodzaje ryzyk mogących wystąpić podczas realizacji projektu. Z technicznego punktu widzenia okres eksploatacji nieruchomości rozpoczyna się wraz z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie obiektu i trwa do momentu aż budynek nie zostanie sprzedany. Z punktu widzenia dewelopera wynajęcie około 90-95% nowo powstałej powierzchni jest poziomem, który zapewnia stabilizację okresu eksploatacji166.

W zależności od przyjętego modelu organizacyjnego, różna może być kolejność działań podejmowanych przez developera. W przypadku większości firm deweloperskich zespół pracowników będzie składał się z osób z dużym doświadczeniem w dziedzinie przygotowania i organizacji inwestycji. Oprócz racjonalnej kolejności podejmowanych działań kluczowe dla powodzenia inwestycji może być oszacowanie czasu, potrzebnego na poszczególne kroki. Częstym błędem, popełnianym zwłaszcza przez początkujących developerów, jest niedocenianie problemów związanych z przygotowaniem inwestycji i przywiązywanie nieproporcjonalnie dużego znaczenia do problemów wykonawczych, przy równoczesnym zaniedbywaniu problemów finansowych i prawnych inwestycji, pozwalających na minimalizację ryzyka. Mylna ocena czasu potrzebnego na nabycie praw do całego terenu, niezbędnego pod inwestycję lub zapewnienie jego uzbrojenia, przy równoczesnym zaciągnięciu kredytu bankowego, zabezpieczonego na majątku firmy, jest najczęstszym w polskich warunkach powodem dramatycznych trudności dla firmy.167

166Por. R. B.Peiser D. Schwanke, Professional Real Estate …, op. cit., s. 19

W dokumencie Determinanty działalności land deweloperskiej w Polsce (Stron 82-96)