ROZDZIAŁ 1. EKONOMICZNE PODSTAWY INWESTYCYJNEGO
1.4. Znaczenie planowania przestrzennego w wykorzystaniu gruntów do zabudowy
programowanie są określeniami często wzajemnie się przenikającymi, częściowo się pokrywającymi, a niekiedy także zawierającymi się w sobie, w zależności od podejścia do zagadnienia. Najczęściej uważa się, że planowanie jest elementem zarządzania i polega na decydowaniu o podjęciu działań zorientowanych na wywołanie zjawisk, które nie zaistniałyby samoistnie. Planowanie to proces podejmowania świadomych decyzji. Istotą planowania jest rozpoznanie i stworzenie przyszłości oraz zadań i środków potrzebnych do osiągnięcia założonych celów. Planowanie dotyczy różnych działań i przedmiotów. Planowanie odnoszące się do przestrzeni jest określane planowaniem przestrzennym. Jego zadaniem jest szukanie najlepszej lokalizacji w przestrzeni dla różnych form działalności i dla różnych obiektów, przy czym chodzi tu także o uzasadnienie i znalezienie odpowiedzi na pytania: dlaczego w tym miejscu, jakie będą następstwa ekonomiczne, społeczne i środowiskowe oraz wiele innych77.
77 R. Cymerman (red.), Podstawy planowania przestrzennego i projektowania urbanistycznego wyd.2, Wydawnictwo Uniwersytetu Mikołaja Kopernika, Toruń 2010, s. 7-8
42
W takim ujęciu planowanie przestrzenne pełni funkcje optymalizacyjne. W związku z tym, aby było skuteczne, musi posiadać sprawne sprzężenia z dwoma pozostałymi członami systemu: władzą podejmującą decyzje i ze sferą realizacji elementów zagospodarowania przestrzennego. Tak więc planowanie przestrzenne jest instrumentem polityki przestrzennej78. Polityka przestrzenna jest to planowa działalność, polegająca na wykorzystywaniu znajomości praw rządzących kształtowaniem i użytkowaniem przestrzeni w celu najbardziej racjonalnego jej zagospodarowania. Poprzez nią władze publiczne ustalają cele i środki kształtowania zagospodarowania przestrzeni w określonych, zmiennych w czasie warunkach zewnętrznych (społecznych, ekonomicznych, technicznych, politycznych). Polityka przestrzenna stanowi część systemu regulującego rozwój przestrzenny, na który również składają się79:
mechanizm podejmowania decyzji przestrzennych wraz z instrumentami dostępnymi dla ich realizacji; decyzje przestrzenne powinny być zgodne z polityką przestrzenną – zakres tej zgodności stanowi o skuteczności polityki przestrzennej; planowanie przestrzenne, które poprzez tworzenie projektów zagospodarowania
przestrzennego wspiera określanie koncepcji polityki przestrzennej i uczestniczy aktywnie w ich realizacji.
Współczesne systemy planowania i kontroli zagospodarowania przestrzennego ukształtowały się po II wojnie światowej. U ich źródeł leży komplikowanie się rzeczywistości miejskiej. Po pierwsze chodzi o sam fizyczny i populacyjny rozrost miast, ich suburbanizację, trwające nieprzerwanie w XIX i pierwszej połowie XX wieku. Po drugie funkcjonowanie miast coraz bardziej uzależniało się od skomplikowanych sieci infrastrukturalnych: wodociągów, kanalizacji, sieci elektrycznej, gazowej, a w końcu sieci transportowych, które wpływają na ich organizację przestrzenną80.
Procesy te doprowadziły do wniosku, że kontrola nowej zabudowy na poziomie oceny propozycji nowego sposobu wykorzystania pojedynczej parceli jest niewystarczająca. Decyzje dotyczące konkretnych lokalizacji muszą zapadać w odniesieniu do całego systemu przestrzennego, jakim jest współczesne miasto. Decyzje dotyczące pozornie jedynie danej działki, może bowiem w istocie wyznaczyć kierunek rozwoju szerszej
78 Por. M. Borsa, Gospodarka i polityka przestrzenna - cz.2, Wyższa Szkoła Społeczno - Ekonomiczna w Warszawie, Warszawa 2004, s. 6
79 Ibidem, s. 5
80 P. Korcelli, Problematyka regionów metropolitarnych w Stanach Zjednoczonych i w Wielkiej Brytanii, Przegląd Geograficzny, t. XXXIX, Z.2, Warszawa 1967, s. 333
43
całości, jeżeli dotyczy np. inwestycji o charakterze centro twórczym (handel wielko powierzchniowy, usługi)81.
Obecnie systemy planowania przestrzennego stanowią trzy zasadnicze funkcje82:
- określają rozwój przestrzenny konkretnych obszarów oraz koordynują przestrzenne działania – zwłaszcza inwestycyjne – władz publicznych,
- kontrolują zagospodarowanie terenu, zwłaszcza jego zabudowę,
- wyważają rozbieżne interesy prywatne i publiczne pod kątem zapewnienia ładu przestrzennego i warunków rozwoju przestrzennego.
Polityka przestrzenna rozumiana jest jako przełożenie interesów narodowych, regionalnych i lokalnych w stosunku do przestrzeni (terytorium), wyrażanych w formie określanych celów i zadań, realizowanych przez władze publiczne na obszarach podporządkowanych im administracyjnie83. Związki polityki przestrzennej na wszystkich szczeblach planowania z planami regulacyjnymi przedstawia rysunek 6.
81 Por. H. Izdebski, A. Nielicki, I. Zachariasz, Zagospodarwoanie przestrzenne. Polskie prawo na tle standardów demokratycznego państwa prawnego, Earnst&Young, Warszawa 2007, s. 8
82 Ibidem
83 T. Markowski (red.), Problematyka wdrażania polityki przestrzennej państwa, Koncepcja przestrzennego zagospodarowania kraju a wizje i perspektywy rozwoju przestrzennego Europy, Komitet Przestrzennego Zagospodarowania Kraju, Warszawa 2008, s. 162
44
Rys. 6. Zintegrowana polityka przestrzenna
Źródło: T. Markowski (red.), Problematyka wdrażania polityki przestrzennej państwa, Koncepcja przestrzennego zagospodarowania kraju a wizje i perspektywy rozwoju przestrzennego Europy, Komitet Przestrzennego Zagospodarowania Kraju, Warszawa 2008, s. 162
a) System planowania przestrzennego a działalność inwestycyjna na gruntach w Polsce
Początki współczesnego systemu planowania przestrzeni – obejmującego cały kraj hierarchiczną strukturą – sięgają okresu międzywojennego w Polsce. Prawo ustanowione w tym zakresie po drugiej wojnie obowiązywało w zasadzie niezmienione do przełomu lat osiemdziesiątych i dziewięćdziesiątych, po czym dość często było nowelizowane, z wyjątkiem stosunkowo nowej wówczas ustawy o planowaniu przestrzennym z 1984 r. (zestawienie w tab. 3). Do roku 1961 obowiązywały przepisy rozporządzenia Prezydenta Rzeczpospolitej z 16 lutego 1928 r. o prawie budowlanym i zabudowaniu osiedli84, które w literaturze przedmiotu oceniane są jako regulacja zwarta, w miarę kompleksowo regulująca
45
proces inwestycyjno-budowlany, począwszy od etapu planowania poprzez przygotowanie gruntów pod zabudowę aż po przepisy techniczno-budowlane i finalnie oddanie budynku do użytkowania85
Tab. 3. Ustawy określające zasady planowania przestrzennego w Polsce w latach 1961 - 2003
Rok uchwalenia
ustawy Nazwy ustaw Źródło publikacji
1961 Ustawa o planowaniu przestrzennym Dz.U. nr 7, poz. 47
1984 Ustawa o planowaniu przestrzennym Dz.U. nr 35, poz. 185
1994 Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym Dz. U. nr 89, poz. 414
2003 Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym Dz.U. nr 80, poz. 717
Źródło: opracowanie własne
Obecny system planowania przestrzennego jest konsekwencją zmian systemu społeczno-gospodarczego, który nastąpił po 1989 r. W polskim systemie organizacyjno – prawnym planowanie przestrzenne odbywa się na trzech szczeblach (poziomach) władzy publicznej:
- krajowym,
- regionalnym (wojewódzkim), - lokalnym (gminnym).
Na każdym poziomie władzy publicznej opracowywane są dokumenty planistyczne, które zostały zestawione w tabeli 4.
85 M.in. Z. Niewiadomski (red.), Prawna regulacja procesu inwestycyjno – budowlanego. Uwarunkowania. Bariery. Perspektywy, Wydawnictwo Lexis Nexis, Warszawa 2009, s. 17 i dalej
46
Tab. 4. Planowanie przestrzenne a podział administracyjny Poziom
planowania/ Obszar oddziaływania
Dokumenty
planistyczne Funkcja dokumentu Organ odpowiedzialny
Krajowy/kraj Koncepcja przestrzennego zagospodarowania kraju - ustalenie zamierzeń i podstawa sporządzania programów realizacji celu publicznego, - koordynacja planów zagospodarowania przestrzennego województwa - minister właściwy do spraw rozwoju regionalnego sporządza koncepcję przestrzennego zagospodarowania kraju Regionalny/Obszar województwa, obszar metropolitarny Plan zagospodarowania przestrzennego województwa (Ew. PZP obszaru metropolitarnego, jako część planu województwa) - ustalenie i koordynacja zamierzeń o znaczeniu krajowym i wojewódzkim, z uwzględnieniem zasad określonych w koncepcji zagospodarowania przestrzennego kraju - organy samorządu województwa sporządzają plan, - sejmik województwa podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania planu Lokalny Obszar gminy Studium uwarunkowań kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy
- ustalenie lokalnej polityki przestrzennej i zasad zagospodarowania
przestrzennego gminy z uwzględnieniem zamierzeń krajowych i wojewódzkich,
- rada gminy podejmuje
uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium i mpzp - wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządza projekt studium i mpzp część lub całość obszaru gminy
Mpzp - akt prawa miejscowego,
Źródło: opracowanie własne
Mając na uwadze zakres opracowania, omówienie instrumentów planowania przestrzennego zostanie ograniczone do szczebla gminnego, który wydaje się najistotniejszym punktem odniesienia dla inwestora w zakresie systemu planowania przestrzennego dotyczącego czynności związanych z przygotowaniem gruntu do zabudowy.
Zagospodarowanie przestrzenne w gminach opiera się na dwóch podstawowych aktach planistycznych: studium, planie miejscowym. Jednak ze względu na panującą sytuację przejściową (nie wszystkie gminy mają plany miejscowe), ustawa z 2003 r. jako akt planistyczny wprowadza decyzje lokalizacyjne, którymi są: decyzja o warunkach
zabudowy i decyzja o lokalizacji celu publicznego (dalej ulicp).
Studium jest sporządzane dla obszarów w granicach administracyjnych gminy w celu
określenia polityki przestrzennej gminy. Nie jest aktem prawa miejscowego czyli nie stanowi podstawy do wydania decyzji administracyjnych, natomiast jego ustalenia
47
powinny być wiążące przy sporządzaniu planów miejscowych, których uchwalenie nie jest możliwe bez posiadania uchwalonego studium. Treść studium została szczegółowo określona w ustawie z 2003 r.86. Uwzględnia się w nim uwarunkowania wynikające m.in. z: dotychczasowego przeznaczenia, uzbrojenia i zagospodarowania terenu; stanu ładu przestrzennego oraz wymogów jego ochrony; stanu środowiska, rolniczej i leśnej przestrzeni produkcyjnej; stanu prawnego gruntów; możliwości i potrzeb rozwoju gminy; stanu systemu infrastruktury technicznej i komunikacji itd. Ponadto w studium określa się w szczególności m.in.: kierunki zmian w strukturze przestrzennej gminy oraz w przeznaczeniu terenów; wskaźniki oraz kierunki odnoszące się do użytkowania i zagospodarowania terenów i wiele innych, które wskazują na niezwykle ważną rolę studium w planowaniu i kontrolowaniu zagospodarowania przestrzennego gminy. Jeśli nie zostaną w nim wskazane tereny, na których na przykład mają być rozmieszczone obiekty handlowe o znacznej powierzchni sprzedaży to nie będzie ich można uwzględnić w planach miejscowych. Wiąże się to z zablokowaniem możliwości przeprowadzenia w gminach różnego rodzaju inwestycji, jeśli nie były ujęte w studium87.
Z kolei plan zagospodarowania przestrzennego (dalej mpzp) jest podstawą działania każdej gminy i stanowi główne źródło informacji dla potencjalnego inwestora. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jednoznacznie określa co powinien zawierać plan miejscowy88:
przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania;
zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego;
zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego; zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury
współczesnej;
wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych;
parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linie zabudowy, gabaryty obiektów i wskaźniki intensywności zabudowy; granice i sposoby zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających
ochronie, ustalonych na podstawie odrębnych przepisów, w tym terenów
86 Art. 10 uopizp
87 Por. P. Kwaśniak, Plan miejscowy w systemie zagospodarowania przestrzennego. Wydanie 3, Wydawnictwo LexisNexis, Warszawa 2011, s. 64-65
48
górniczych, a także narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych;
szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym;
szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy;
zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;
sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów.
W planie miejscowym określa się w zależności od potrzeb:
granice obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości;
granice obszarów rehabilitacji istniejącej zabudowy i infrastruktury technicznej; granice obszarów wymagających przekształceń lub rekultywacji;
granice terenów pod budowę wielko powierzchniowych obiektów handlowych; granice terenów rekreacyjno-wypoczynkowych oraz terenów służących organizacji
imprez masowych;
Poniższa tabela 5 przedstawia najważniejsze różnice między studium a planem miejscowym
Tab. 5. Ogólne porównanie podstawowych aktów planistycznych
Studium Plan miejscowy
Opracowanie obowiązkowe, Nie stanowi podstawy decyzji
administracyjnych,
Obejmuje całą gminę w granicach administracyjnych
Opracowanie nieobowiązkowe,
Stanowi podstawę decyzji jako prawo
lokalne,
Obejmuje obszar według uznania
Źródło: opracowanie własne
Do 1994 r. obowiązywała Ustawa o planowaniu przestrzennym, według której gminy w celu określenia możliwości realizacji planów inwestycyjnych na danym terenie wykorzystywały zapisy w stosowanych planach miejscowych. Zgodnie z przepisami89 plany miejscowe uchwalone przed 1 stycznia 1995 r. traciły moc po upływie 5 lat od dnia jej wejścia w życie tj. po 31 grudnia 1999 r. Kolejne nowelizacje ustawy z 1994 r. przedłużyły termin ważności mpzp uchwalonych przed 1 stycznia 1995 r. do 7 lat i do 8 lat.
49
Ostatecznie plany te na podstawie przepisów90 uopizp utraciły moc z końcem 2003 r. Po wygaśnięciu z dniem 31 grudnia 2003 r. tzw. „starych” mpzp uchwalonych przed 1 stycznia 1995 r. i planów ogólnych zagospodarowania przestrzennego, które pokrywały 100 % powierzchni gmin, dane statystyczne na koniec 2004 r. wykazały, że pokrycie aktualnymi planami miejscowymi obejmowało swym zasięgiem 17% terytorium kraju. Wyniki badania statystycznego91 wykazały, że stan prac planistycznych w gminach, w szczególności w odniesieniu do planów miejscowych był niezadowalający w obrębie znacznej części obszarów o wzmożonej intensywności rozwoju, zarówno aktualnych (aglomeracje, duże miasta), jak i potencjalnych (m.in. korytarze transportowe wzdłuż planowanych tras ruchu). Najbardziej odczuwalny przez inwestorów brak planów zagospodarowania przestrzennego występował w dużych miastach, które posiadały plany zaledwie dla kilku lub kilkunastu procent swojej powierzchni.
Z punktu widzenia interesariuszy zagospodarowania przestrzennego można uznać, że najważniejszym dokumentem w zakresie zagospodarowania przestrzennego na szczeblu gminnym jest mpzp, gdyż kształtuje on sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. W związku z tym posiadanie tytułu własności do określonego terenu nie daje pełnej swobody wyboru jego zabudowy i zagospodarowania. Występując do gminy o udzielenie informacji dotyczącej przeznaczenia terenu w mpzp, można uzyskać odpowiedzi na następujące pytania92:
- Czy działka znajduje się na terenach przeznaczonych do zabudowy mieszkaniowej, usługowej, produkcyjnej czy też ma inne przeznaczenie (rolne, leśne itp.)?
- Jakie jest przeznaczenie terenów w bezpośrednim sąsiedztwie (obiekty usługowe, produkcyjne itp.)?
- Jakie są wymogi co do charakteru i gabarytów zabudowy? Czyli: czy może powstać dom wolnostojący, ile może mieć kondygnacji, jaką powierzchnię zabudowy, kształt i kąt nachylenia połaci dachu?
- Czy działka leży w strefie ochrony konserwatorskiej?
- Jaki jest przebieg projektowanych ulic, czy istniejące drogi będą poszerzane, jakie są linie zabudowy?
90 art. 87 ust. 3 uopizp
91Raporty o stanie i uwarunkowaniach prac planistycznych w gminach prowadzone przez Instytut Geografii i Przestrzennego Zagospodarowania PAN na zlecenie Ministerstwa Infrastruktury
92 M. Połoński (red.), Proces inwestycyjny i eksploatacja obiektów budowlanych, Wydawnictwo SGGW, Warszawa, s. 76 - 77
50
- Czy w okolicy planowane są obiekty, które mogłyby okazać się uciążliwe (centrum handlowe, stadion, cmentarz, targowisko itp.) lub wręcz szkodliwe (autostrada, fabryka, składowisko odpadów) albo zmieniające charakter okolicy?
- Czy działka leży w strefie ochronnej, czyli pasie terenu, na którym obowiązuje całkowity lub częściowy zakaz zabudowy?
- Czy przez działkę przebiegają linie wysokiego napięcia, rurociągi, kable itp.? - Czy w pobliżu zlokalizowane są obiekty, które mogłyby kolidować z koncepcją
zagospodarowania działki (oczyszczalnie ścieków, zakłady produkcyjne, tory kolejowe itp.)?
Obecne przepisy dotyczące planowania przestrzennego dopuszczają również możliwość stosowania dodatkowego instrumentu przez gminy, którym jest decyzja o warunkach zabudowy (dalej decyzja wz). Zgodnie z zapisami uopizp93 zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Jeśli decyzja ta dotyczy umiejscowienia inwestycji celu publicznego, to nazywana jest decyzją ustalającą lokalizację inwestycji celu publicznego. Wydawana jest przez wójta, burmistrza albo prezydent miasta. Przygotowanie wniosku o
decyzje wz należy do obowiązku inwestora i powinien określać m.in.94: - granice terenu przewidzianego pod zabudowę (objętego wnioskiem),
- funkcje i sposób zagospodarowania terenu oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu,
- wielkość zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków i inne potrzeby w zakresie infrastruktury technicznej (w szczególnych przypadkach sposób unieszkodliwienia odpadów),
- charakterystyczne parametry techniczne inwestycji,
- w przypadku braku obowiązku wykonywania oceny oddziaływania na środowisko – dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko lub jego wykorzystanie.
Wydanie decyzji wz wymaga łącznego spełnienia warunków określonych poniżej95:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej
93art. 59 uopizp
94art. 52 pkt 2 uopizp
51
zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; musi zostać to potwierdzone przez przedsiębiorstwa zarządzające siecią w postaci oświadczeń, mówiących, że istniejące sieci uzbrojenia terenu są wystarczające do realizacji planowanego obiektu albo planowana jest ich rozbudowa;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc (dotyczy to działek oznaczonych w ewidencji jako budowlane lub rolne, które według planów określonych przepisami ustawy o planowaniu z 1994 r. były przeznaczone pod zabudowę);
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi dotyczącymi m.in. ochrony środowiska lub zabytków.
W odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.
Wydana decyzja wz albo decyzja o ustaleniu celu publicznego może zostać wygaszona jeżeli: 1) inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;
2) dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji.
Drugim rodzajem decyzji lokalizacyjnej, która może być wydana dla terenu nie posiadającego miejscowego planu jest decyzja ulicp. Decyzja ta odnosi się do działań o znaczeniu lokalnym i ponadlokalnym, stanowiących realizację celów publicznych opisanych w art. 6 uogn. Obecny system planowania przestrzennego w Polsce nie zapewnia jednakowych zasad rozpatrywania działań inwestycyjnych skutkując decyzjami, których konsekwencje będą odczuwać kolejne pokolenia. W tabeli 6 zostały zaprezentowane najważniejsze konsekwencje obowiązywania mpzp i jego braku.
52
Tab. 6. Skutki obowiązywania planu bądź jego braku
Plan miejscowy Brak planu
Aktywność gminy Aktywność inwestora
Konsekwencje • gwarantuje porządek urbanistyczny
(ład przestrzenny)
• gwarantuje ochronę interesu publicznego
• zapewnia jednakowe dla wszystkich inwestorów reguły gry
• tworzy sytuację pewności inwestycyjnej
• skraca proces przygotowania inwestycji
• podnosi wartość nieruchomości (trwale)
• maksymalne wykorzystanie działki
• brak możliwości ochrony interesu publicznego • niepewność inwestycyjna • uznaniowość przyjętych rozwiązań • niebezpieczeństwo obniżania wartości nieruchomości w dłuższej perspektywie Wpływ na politykę przestrzenną
Świadoma zgodność z koncepcją
rozwoju Przypadkowa zgodność z koncepcją rozwoju
Źródło: opracowanie własne
b) Wpływ planowania przestrzennego na dostępność gruntów pod zabudowę Dostępność terenów pod inwestycje jest istotne zwłaszcza na obszarach, które szybko się rozwijają i zależy od prowadzonej gospodarki gruntami na terenie gminy. Warunkiem rozwoju inwestycji w gminie jest dysponowanie odpowiednimi terenami budowlanymi. Dlatego gmina po określeniu inwestycyjnego popytu efektywnego, powinna oszacować zapotrzebowanie na tereny pod planowaną zabudowę, które należy porównać z inwentaryzacją potencjalnie dostępnych terenów, zawierające dane dotyczące96:
wielkości terenów, które mogą być przeznaczone pod zabudowę, wraz z charakterystyką stosunków własnościowych, stanu uregulowań prawnych, wartości rynkowej gruntów i terenów itp.,
stanu infrastruktury technicznej rozpatrywanych terenów, jej charakterystyki rodzajowej i technicznej, a także wymagań dotyczących niezbędnych uzupełnień, remontów, rozbudowy lub modernizacji;
stanu infrastruktury społecznej rozpatrywanych terenów oraz wymagań dotyczących niezbędnego jej rozwoju;
ograniczeń lub wymogów wynikających z prowadzonej przez gminę gospodarki przestrzennej.
96 M. W. Wierzchowski, Gospodarowanie gruntami w polskich miastach, Instytut Rozwoju Miast, Kraków 2011, s. 38
53
Brak perspektywicznego podejścia gmin do ich rozwoju prowadzi do wyczerpywania się rezerw:
terenów łatwo dostępnych do zabudowy, systemów infrastruktury technicznej, systemów infrastruktury społecznej oraz systemów transportu miejskiego.
Uwzględniając istnienie systemu planowania miejscowego we wcześniej zaprezentowanym modelu von Thünena/Alonso powoduje to istotną jego modyfikację. Wraz ze wzrostem odległości od centrum ceny/wartość gruntów maleje jednak pojawiają się nieciągłości związane przede wszystkim z różnicą w przeznaczeniu nieruchomości (rys. 7).
Rys. 7. Teoria lokalizacji a planowanie przestrzenne Źródło: A.W. Evans, Economics, Real …. op.cit, s.25
Jeśli planowanie przestrzenne ogranicza dostępność gruntów czyli kształtuje podaż gruntów o określonym przeznaczeniu, ale popyt wzrasta i pozostaje wysoki, wtedy wartość gruntów możliwych do określonego wykorzystania będzie rosła. W przypadku braku kontroli grunty o innych przeznaczeniach względnie mniej korzystnych mogą zostać przekształcone, albo odzyskane pod rentowniejsze funkcje, wynikające z modyfikacji zagospodarowania terenów pod wpływem zmian w rozkładzie cenności gruntów. W przypadku nieelastycznego systemu planowania miejscowego takie przekształcenia w sposobach wykorzystania gruntów nie są możliwe. Stąd wartości terenów o funkcjach rolniczych ( z ang. green belt) na obszarach podmiejskich skutkują znaczącą różnicą w stosunku do wartości terenów w obszarach zabudowanych wynikającą z ograniczeń w dostępności gruntów o przeznaczeniu komercyjnym zlokalizowanych w centralnych lokalizacjach. funkcje przemysłowe funkcje komercyjne funkcje rolnicze funkcje mieszkalne odległość ce na /czy ns z
54
Gospodarka przestrzenna97 oznacza działania zmierzające do subiektywnie optymalnego wykorzystania gruntów przez właścicieli wszystkich sektorów. Podstawę tych działań stanowią plany zagospodarowania przestrzennego, umożliwiające:
racjonalne zarządzanie rozwojem przestrzennym (respektujące ochronę interesów publicznych oraz wymogi ochrony środowiska przyrodniczego i dziedzictwa kulturowego, minimalizujące konflikty między podmiotami działającymi w przestrzeni, kształtującymi lokalny rynek nieruchomości, a także uwzględniające