Rodzaje i zakres działalności deweloperskiej

Wykazane poprzednio problemy dowodzą, że prowadzenie działalności deweloperskiej jest złożonym, wielowymiarowym procesem, wymagającym określonych cech i umiejętności posiadanych przez dewelopera. Dla początkujących deweloperów istotne jest posiadanie kontroli nad jednym z czterech zasobów niezbędnych do uruchomienia przedsięwzięcia deweloperskiego. Zgodnie z rys. 16 są to: grunt, wiedza, kapitał i użytkownicy. Jeśli deweloper zdobędzie kontrole nad więcej niż jednym obszarem to zadanie staje się łatwiejsze do zrealizowania.

Rys. 16. Zasoby warunkujące rozpoczęcie aktywności dewelopera

Źródło: opracowanie na podstawie R.B.Peiser, A.B.Frej, Professional Real Estate

Development. The Uli Guide to the Business. Second edition, ULI, Washington 2007, s. 7

W literaturze przedmiotu spotyka się różnego rodzaju klasyfikacje podmiotów podejmujących działalność deweloperską. Można wyróżnić następujące kryteria podziału deweloperów:

 specjalizacja według segmentów rynku nieruchomości, na którym działa deweloper (nieruchomości mieszkaniowe, handlowe, usługowe, biurowe, gruntowe itp.);

Grunt Kapitał

76

 rodzaj prowadzonych prac w ramach działalności deweloperskiej;  zasięg działalności deweloperskiej;

 poziom podejmowanego ryzyka;  wielkości firmy;

 forma prawna działalności deweloperskiej.

Na rynku nieruchomości, zwłaszcza w Polsce, wyraźny jest podział deweloperów ze względu na segment nieruchomości, w którym prowadzą oni swoje działania. Zwykle wyróżnia się trzy grupy deweloperów ukierunkowanych na odmienne rynki nieruchomości141:

 deweloperzy mieszkaniowi,

 deweloperzy działający w segmencie nieruchomości komercyjnych,  predeweloperzy.

Firmy wyspecjalizowane w mieszkalnictwie sporadycznie podejmują się działań na rynku nieruchomości usługowych. Wynika to z zupełnie innej specyfiki tego rynku i sposobu finansowania takich inwestycji. Na rynku mieszkaniowym deweloperzy stosują przedpłaty i dodatkowo posiłkują się kredytem.

Druga wyróżniona grupa deweloperów działa na rzecz projektów, w wyniku których powstają nieruchomości pełniące funkcje komercyjne czyli nieruchomości handlowo-usługowe, rekreacyjno-wypoczynkowe, przemysłowe, biurowe, hotelowe oraz mieszkalne (np. kamienice czynszowe). Należy pamiętać, że deweloperzy działający w segmencie nieruchomości komercyjnych mogą wykorzystywać różne modele działalności, do których należą:

 budowa- wynajem (zarządzanie)- sprzedaż

 budowa – wynajem (lub zarządzanie) – eksploatacja  budowa – sprzedaż.

Trzecia grupa deweloperów jest najmniej widoczna na polskim rynku nieruchomości, jednak jej znaczenie zaczyna być coraz większe. Przedmiotem ich specjalizacji jest przeobrażanie terenów inwestycyjnych przez ich fizyczny i prawny podział na odrębne parcele, zmianę ich funkcji w planie miejscowym i/lub uzbrojenie terenu. Działania te nie obejmują zabudowy i z reguły kończą się sprzedażą poszczególnych parceli inwestorom lub innym deweloperom. Działania te będą nazywane działalnością predeweloperską lub land deweloperską. Analizując etapy inwestycji deweloperskiej śmiało można stwierdzić,

77

że deweloperzy, którzy sami poszukują i przygotowują grunty pod realizacje projektów są najpierw deweloperami gruntowymi a dopiero później realizującymi proces budowlany.

Wykorzystując niemieckie opracowania dotyczące działalności deweloperskiej można przytoczyć podział deweloperów w oparciu o rodzaj prowadzonych działań. Zalicza się do nich142:

 Land deweloper, koncentrujący się na działaniach podnoszących wartość gruntu poprzez przygotowanie go do zainwestowania (zakup gruntu, przekształcenie go na teren budowlany, scalenie lub podział terenu na mniejsze działki, uzbrojenie i ostateczna sprzedaż innym deweloperom).

- Deweloper – spekulant, którego działalność wiąże się z nabyciem terenu, przygotowaniem go do zabudowy, fizyczną realizacją na tym terenie obiektów budowlanych, a następnie sprzedażą zabudowanej i przygotowanej do użytkowania nieruchomości nowemu właścicielowi, zapewniającą deweloperowi oczekiwany poziom zwrotu z inwestycji.

- Deweloper – koordynator, różniący się od dewelopera – spekulanta tym, że nie nabywa prawa własności do terenu pod inwestycje, a jego zadania sprowadzają się tylko do koordynacji (na zlecenie) prawidłowego przebiegu procesu inwestycyjnego, najczęściej poprzez zawarcie umowy o generalne wykonawstwo. - Deweloper – inwestor, który prowadzi swoją działalność w takim samym zakresie

jak deweloper – spekulant, z tą różnicą, iż po zakończeniu całego procesu realizacji nie sprzedaje nieruchomości, ale przyjmuje ją do swojego zasobu, decydując się na zarządzanie obiektem. Oczekiwany zwrot z inwestycji zapewniany jest poprzez uzyskiwanie długookresowego wynajmu nieruchomości.

Podział deweloperów ze względu na obszar prowadzonych działań pozwala wyróżnić:  Deweloperów lokalnych

 Deweloperów krajowych

 Deweloperów międzynarodowych

Pierwsza grupa deweloperów prowadzi swoje działania na lokalnym rynku nieruchomości, który ogranicza się zwykle do jednego miasta i dotyczy segmentu nieruchomości mieszkaniowych. Często są to firmy mikro (zatrudniające do 9 osób), prowadzone w charakterze rodzinnego biznesu, poszukujące możliwości rozwoju na rynku, który już znają. Większość deweloperów w ten sposób zdobywa doświadczenie. Niektórzy

78

deweloperzy lokalni próbują swoich sił na innych lokalnych rynkach, pozostając jednak w segmencie nieruchomości mieszkaniowych.

Deweloperzy krajowi są to zwykle spółki giełdowe, które prowadzą kilka lub kilkanaście projektów inwestycyjnych w różnych obszarach kraju. Ich działalność może dotyczyć zarówno projektów mieszkaniowych jak i komercyjnych typu hotele, biurowce, centra usługowo-handlowe.

Natomiast deweloperzy działający na skalę międzynarodową są to zwykle właściciele sieci centrów handlowych, logistycznych i hoteli. Koordynują oni realizację projektów inwestycyjnych a potem stają się operatorami gotowego przedsięwzięcia. Są to firmy z kapitałem międzynarodowym.

Kolejnym kryterium klasyfikacji deweloperów jest ryzyko procesu deweloperskiego, według którego można wyróżnić143:

 dewelopera działającego na pełnym ryzyku,  dewelopera obciążonego ograniczonym ryzykiem,

 dewelopera działającego „bez ryzyka” (z języka angielskiego fee developer).

Deweloper, który angażuje cały niezbędny kapitał własny w przedsięwzięcie, a jego zysk jest uzależniony od sukcesu przedsięwzięcia, rozumianego jako wybudowanie planowanego obiektu i wprowadzenie go na rynek (poprzez eksploatację, sprzedaż lub wynajem powierzchni) przejmuje pełne ryzyko związane z danym przedsięwzięciem. Oznacza to, że deweloper zrealizuje zysk przez sprzedaż obiektu lub przez udział w dochodach jakie wygeneruje obiekt w okresie jego eksploatacji.

W amerykańskich opracowaniach na temat deweloperów autorzy wskazują, że „(…) doświadczeni deweloperzy potrafią przenieść ryzyko na innych poprzez wykorzystanie pieniędzy innych osób lub znalezienie pożyczkodawcy, który udzieli im finansowania bez regresu144.” Ograniczanie zaangażowania kapitałowego odnosi się w szczególności do kapitału własnego jaki jest potrzebny do zrealizowania projektu. Deweloper ogranicza swoje ryzyko kapitałowe poprzez pozyskanie do projektu innych inwestorów zainteresowanych udziałem w przedsięwzięciu. Z kolei w odniesieniu do czasu, deweloperzy ograniczają swoje ryzyko przez np. zagwarantowanie (kontraktowe) przez pozostałych uczestników przedsięwzięcia, wypłaty wynagrodzenia zawartego w budżecie projektu w momencie rozpoczęcia fazy realizacji lub uprzywilejowany udział w zyskach w pierwszych latach eksploatacji. W takim przypadku deweloper ponosi pełne ryzyko i koszt

143 D. Trojanowski, Miejsce dewelopera …, op.cit., s.251

79

wszystkich prac przygotowawczych, a doprowadzenie projektu do realizacji kończy jego aktywną rolę w całym procesie. Ryzyko jest więc ograniczone, biorąc pod uwagę kryterium czasu do fazy przygotowawczej.

W przypadku działania dewelopera „bez ryzyka” deweloper występuje jako zleceniobiorca, a cały koszt i ryzyko niepowodzenia przedsięwzięcia przenoszone są na klienta. M. Dąbrowski i K. Kirejczyk nazywają takiego dewelopera – usługodawcą145. Występowanie takich deweloperów dostrzegają również R. Peiser i D. Schwanke pisząc, że „(…) deweloperzy mogą pracować za wynagrodzenie (z ang. fee), po prostu zarządzając procesem jak agenci dla innych inwestorów146”. Wiele firm deweloperskich świadczy tego typu usługi, za które pobierane są wynagrodzenia uwzględniające koszty i dochód dewelopera. W odróżnieniu od dewelopera działającego na ograniczonym ryzyku, w tym przypadku wypłata wynagrodzenia nie jest uzależniona od sukces przedsięwzięcia rozumianym jako rozpoczęcie fazy realizacji. Z reguły za doprowadzenia do takiego sukcesu, otrzymuje dodatkowe wynagrodzenie (tzw. success fee)147.

Wyróżniając deweloperów według wielkości, przyjęto, że wielkość przedsiębiorstwa charakteryzuje się – w uproszczeniu – za pomocą ilości osób zatrudnionych. Odpowiada to – zgodnie z zasadami obowiązującymi w statystyce publicznej GUS – klasom przedsiębiorstw wg kryterium wielkości zatrudnienia:

- mikro przedsiębiorstwa, o zatrudnieniu do 9 osób; - małe przedsiębiorstwa, o zatrudnieniu od 10 do 49 osób; - średnie o zatrudnieniu 50-249;

- duże o zatrudnieniu powyżej 249 – 499 osób; - powyżej 499

Jak już wcześniej zostało wspomniane w świetle art. 3 ust. 1 ustawy o ochronie praw nabywcy do lokalu mieszkalnego, deweloper został uznany jako przedsiębiorca, co zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego oznacza osobę fizyczną, prawną i jednostkę organizacyjna prowadząca we własnym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową. Do podstawowych form prawno-organizacyjnych działalności gospodarczej należą:

 przedsiębiorstwa jednoosobowe  spółki cywilne

145 M. Dąbrowski, K. Kirejczyk, Inwestycje deweloperskie, Twigger, Warszawa 2001, s. 3

146R. Peiser, D. Schwanke, Professional … op.cit, s. 3

80

 spółki prawa handlowego, w tym:

 osobowe: jawna, partnerska, komandytowa, komandytowo- akcyjna  kapitałowe: akcyjna, z ograniczoną odpowiedzialnością

Praktycznie działalność deweloperska może być prowadzona w każdej powyższej formie organizacyjnej, jednak istotne w doborze określonej formy jest poznanie różnic przede wszystkim dotyczących zakresu odpowiedzialności prawnej i ponoszenia ryzyka z tytułu

prowadzenia spółki lub ulokowania w niej kapitału.

W przypadku małych, rodzinnych firm deweloperskich, które zwykle zatrudniają do 9 osób i działają na rynkach lokalnych, częstą formą prawną jest przedsiębiorstwo indywidualne lub spółka cywilna. Ta forma działalności daje dużą elastyczność i swobodę właścicielowi. Jednak jest również jedną z najbardziej ryzykownych dla właścicieli, ponieważ odpowiadają oni całym swoim majątkiem.

Dla dużych firm deweloperskich najczęstszą formą organizacyjno-prawną są spółki prawa handlowego. Tradycyjnie najpopularniejszą formą jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Udziałowcy w spółkach z ograniczoną odpowiedzialnością i akcjonariusze w spółkach akcyjnych mogą nie brać bezpośredniego udziału w prowadzeniu interesów spółki i są odpowiedzialni - w spółkach z ograniczoną odpowiedzialnością- do sumy oznaczonej w statucie, zaś w spółkach akcyjnych — do

wysokości posiadanych akcji.

Spółki jawne i komandytowe często wybierane są przez deweloperów do realizacji konkretnego przedsięwzięcia jako spółka celowa. Umiejscowienie każdej inwestycji w odrębnym podmiocie pozwala na zdywersyfikowanie ryzyka deweloperskiego. Ponadto, bardzo często poszczególne projekty są umieszczane w odrębnych spółkach ze względu na wymogi banków finansujących inwestycje, ponieważ banki chcą ograniczyć swoje ryzyko. Spółki osobowe są coraz chętniej wykorzystywane przez zagranicznych inwestorów do prowadzenia działalności w Polsce. Z jednej strony zapewniają ochronę przed odpowiedzialnością (dotyczy to spółek komandytowych) i mniej rygorystyczne zasady dystrybucji zysków, a z drugiej strony pozwalają na korzystniejsze opodatkowanie inwestycji148.

Celem aktywności deweloperskiej jest realizacja określonych przedsięwzięć. Pojęcie

przedsięwzięcie deweloperskie w uproszczeniu oznacza rozwój nieruchomości poprzez

zagospodarowywanie przestrzeni, budowę nowych nieruchomości użytkowych lub

148 Por. M. Thedy, T. Krasowski i inni, Opodatkowanie rynku nieruchomości. Wyd. 2, Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2010, s. 296

81

przekształcenie istniejących poprzez tworzenie nowych funkcji dla nieruchomości w wyniku procesu deweloperskiego¹⁴⁹. Działalność deweloperska może być realizowana w dowolnym momencie na przestrzeni cyklu życia nieruchomości, jednak najczęściej pojawia się w fazach, w których dochodzi do zmiany stanu nieruchomości, tj. w fazie zabudowy gruntu oraz rekonstrukcji istniejącej nieruchomości. Zawsze celem tych działań jest podniesienie wartości nieruchomości gruntowej. E. Kucharska-Stasiak zalicza do działań deweloperskich150:

1. zakup gruntu, najczęściej rolnego lub nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, doprowadzenie do zmiany jego przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, podziału gruntu na mniejsze działki, ich uzbrojenie, a następnie sprzedaż innym deweloperom lub inwestorom. Poprzez zmianę sposobu użytkowania, uzbrojenie terenu i jego podział, deweloper przyczynia się do podwyższenia wartości nieruchomości.

2. Zakup gruntu, rozpoczęcie realizacji inwestycji i sprzedaż nieruchomości w trakcie realizacji. Ten model organizacyjny pojawia się najczęściej dla realizacji domów jednorodzinnych lub mieszkań w tzw. małych domach. Zainicjowanie całego procesu prowadzi do znacznego wzrostu wartości nieruchomości.

3. Zakup gruntu, realizacja przedsięwzięcia inwestycyjnego i sprzedaż zabudowanej nieruchomości nowemu właścicielowi.

4. Znalezienie odpowiedniego terenu na realizację inwestycji, wyszukiwanie potencjalnych inwestorów, podpisanie z nimi umowy, zapewniającej deweloperowi prawo do nadzorowania całego przedsięwzięcia inwestycyjnego.

Charakter przedsięwzięć deweloperskich wymagać będzie najczęściej zintegrowania wielu działań wymagających specjalistycznej wiedzy i kompetencji z różnych, nie związanych ze sobą bezpośrednio dziedzin, w szczególności związanych z:151

 kompleksową analizę zamierzenia (analiza opłacalności przedsięwzięcia, analiza popytu, konkurencji, identyfikacja występujących ryzyk i sposobów ich minimalizacji);

 pozyskiwaniem źródeł finansowania, warunkujących realizację zamierzenia (pozyskiwanie kredytów bankowych, pozyskiwanie współinwestorów, bądź przedpłat klientów);

149 Por. H. Henzel (red.), Strategie… op.cit., str. 149

150E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość w …, op. cit., s. 214

82

 przeprowadzeniem całego procesu inwestycyjnego (począwszy od zakupu gruntu, poprzez „uzdatnienie” go do zabudowy, uzbrojenie, stworzenie optymalnego programu wykorzystania terenu, projektowanie oraz fizyczną realizację zamierzeń budowlanych);

 uzyskaniem niezbędnych zezwoleń administracyjnych, warunkujących możliwość rozpoczęcia prac budowlanych oraz użytkowania nieruchomości;

 działaniami marketingowymi, warunkującymi korzystną sprzedaż wybudowanych nieruchomości (sposób i okres ekspozycji rynkowe, formy przekazu, kampania marketingowa);

 budowaniem wiarygodnego wizerunku w oczach innych uczestników procesu deweloperskiego (banki, klienci, podmioty współpracujące, opinia publiczna);  zapewnieniem oczekiwanego poziomu zwrotu w postaci długookresowych

przychodów z najmu (w przypadku decyzji o pozostawieniu inwestycji we własnym portfelu inwestycyjnym);

Podsumowując działalność deweloperska jest wszechstronnym, złożonym rodzajem biznesu, wymagającym współpracy z różnymi uczestnikami rynku, którego forma i zakres zależy od rodzaju, wielkości i skali przedsięwzięcia a także od doświadczenia dewelopera.