ROZDZIAŁ 2. DZIAŁALNOŚĆ DEWELOPERSKA JAKO FORMA WYKORZYSTANIA
2.4. Znaczenie gruntu w projektach deweloperskich
Analizując etapy procesu deweloperskiego można stwierdzić, że powodzenie i możliwość realizacji projektu uzależnione jest w znacznym stopniu od nieruchomości gruntowej. Z kolei działania deweloperów w znacznym stopniu zależą od czynników charakterystycznych dla rynku nieruchomości w określonych przedziałach czasowych. Rynek nieruchomości ze względu na swoją różnorodność jest rynkiem niejednolitym. Stąd możliwe są różne podziały rynku nieruchomości. Zgodnie z modelem funkcjonowania komercyjnego rynku nieruchomości169 wyróżniono cztery podrynki zwane również w dalszej części segmentami: rynek użytkowników (rynek najmu), rynek aktywów finansowych (rynek inwestorów), rynek działań deweloperskich i rynek gruntów. Centralnym segmentem rynku nieruchomości jest rynek użytkowników. Zgłaszają oni popyt na wybudowane powierzchnie, decydując o trafności podjętych inwestycji na rynku gruntów, działań deweloperskich i rynku i aktywów finansowych.
Ze względu na przedmiot transakcji rynkowej można dokonać podziału rynku nieruchomości na trzy wzajemnie ze sobą powiązane subrynki: rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, zabudowanych oraz rynek nieruchomości lokalowych. Między wymienionymi subrynkami istniej spójna zależność tworząca w sumie sieć sprzężeń przyczynowo-skutkowych. Rynek nieruchomości gruntowych warunkuje bowiem rozwój i funkcjonowanie budynków, które z kolei determinują rynek nieruchomości lokalowych. Zależności te są zrozumiałe – każdy budynek, bez względu na jego wielkość i przeznaczenie, wymaga dysponowania określonym gruntem. Wielkość i częściowo zakres rynku nieruchomości gruntowych w stosunku do podanych parametrów rynku nieruchomości budynkowych są wielkościami znacznie większymi. Wymiana gruntów, ich sprzedaż i zakup tylko w części dotyczą gruntów budowlanych (przeznaczonych do zabudowy). Pozostałe nie są oferowane do sprzedaży w danym czasie. Powyższe zależności przedstawiono graficznie na rys. 22 w postaci malejących obszarowo pól odzwierciedlających kolejne współzależne rynki.
97
Rys. 22. „Piramida” zależności między przedmiotowymi segmentami rynku nieruchomości
Źródło: opracowanie własne na podstawie A. Szromnik, Rynek nieruchomości w
ujęciu strukturalnym…, op.cit., s. 21
Rynek działań deweloperskich odpowiada za przyrost nowego zasobu. Działania deweloperów intensyfikują się, gdy popyt na powierzchnie przewyższa podaż. Wtedy stawki czynszu i ceny są wysokie. Jeżeli ceny nieruchomości rosną – przy stałości czynników pozacenowych – podaż powierzchni rośnie, co w graficznym ujęciu przedstawia Rys. 23.
Rys. 23. Rynek działań deweloperskich
Źródło: E. Kucharska – Stasiak, Nieruchomość w …., op.cit., s. 77
Działania deweloperskie prowadzą do wzrostu popytu na grunty, wywołując wzrost ich cen, co prowadzi do wzrostu kosztów realizacji obiektów budowalnych. Rosnący popyt umożliwia podniesienie marż przez wykonawców. Mogą wzrosnąć również koszty realizacji obiektów wywołane opóźnieniami w projektowaniu i wykonawstwie. Wzrost popytu na pieniądz inwestycyjny prowadzi zatem do wzrostu kosztów kredytu. Wzrost kosztów realizacji zmniejszy podaż (S do S’). Z kolei podjęcie działań deweloperskich, które jest warunkowane wystąpieniem dodatniej różnicy między ceną transakcyjną a
P Nowe powierzchnie S’ S Koszt i cena Rynek gruntów inwestycyjnych Rynek gruntów zabudowanych Rynek lokali K ierunek z ależno ści Rynek gruntów
98
kosztem budowy, zwiększa zasób na rynku użytkowników – podaż z poziomu S przesuwa się do S’. Wzrost podaży przy stałym popycie i stawkach czynszu na poziomie r – spowoduje nadpodaż i ściągnięcie czynszu do poziomu r’. Spadek dochodowości przełoży się na spadek cen nieruchomości, zniechęcając do inwestowania w nie. Malejąca różnica pomiędzy cenami nieruchomości a kosztami odtworzenia wyhamowuje aktywność deweloperską. Budowa nowych obiektów staje się nieopłacalna przy zbliżaniu się ceny do kosztu odtworzenia. Koszt odtworzenia powiększony o zysk deweloperski stanowi minimalny poziom ceny, przy którym deweloperzy są gotowi podjąć się realizacji nowych obiektów.
Zgodnie z przyjętym modelem rynku nieruchomości, rynek gruntów jest jednym z czterech segmentów rynku nieruchomości. Podaż gruntu obejmuje nie tylko powierzchnię niezabudowaną, przeznaczoną w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod dany typ zabudowy i zgłoszoną na rynek, ale również powierzchnie, których funkcja może być zmieniona czy też być objęta ponowną zabudową.
Popyt na grunt ma wyraźnie dwa źródła:
- po pierwsze, tworzy go popyt pochodny, oparty na korzyściach uzyskiwanych z tego gruntu poprzez jego wykorzystanie,
- po drugie, tworzy go popyt spekulacyjny – inwestorzy kupują grunty niezabudowane nie w celu ich zabudowy, lecz oczekując zysków kapitałowych na skutek wzrostu cen.
Chociaż całość możliwego do nabycia gruntu może być stała, zmianie ulega ilość gruntu przeznaczana na konkretny sposób użytkowania. Oznacza to, że nawet w krótkim okresie podaż gruntów nie musi być stała. Wzrost popytu na grunty (z poziomu D do D’), wywołany na przykład wzrostem popytu na powierzchnie biurowe, spowoduje wzrost cen gruntów przeznaczonych na ten cel. Graficzne ujęcie przedstawia Rys. 24. Cena gruntów może nawet przekraczać wartość dla najkorzystniejszego wykorzystania. Jednocześnie grunty tańsze przeznaczone na inne cele będą przekwalifikowane na grunty komercyjne. Wzrośnie nie tylko cena gruntów po zabudowę biurową, ale również cena gruntów przekwalifikowanych. Ich cena zawiera tzw. wartość nadziei (z ang. hope value), która odwzorowuje prawdopodobieństwo wykorzystania gruntu na cele deweloperskie170.
170Wartość nadziei H(Lp) wyznaczona jest z relacji H(Lp) = m/n (L2/L1), gdzie m – liczba projektów deweloperskich, n – liczba oferowanych nieruchomości, L2 - cena gruntu zagospodarowanego, L1 – cena gruntu dla aktualnego sposobu wykorzystania Por. M.Ball, C. Lizeri, B.D .MacGregor, Economics of Commercial Property Markets, s. 33-34
99
Rys. 24. Rynek gruntów
Źródło: E.Kucharska – Stasiak, Nieruchomość w ….., op.cit, s. 78
Dowodzi to, że w warunkach wolnorynkowych wzrost popytu na grunty pod dany sposób zabudowy oddziałuje na ceny gruntów o innym, mniej dochodowym wykorzystaniu. To oznacza, że elastyczność cenowa podaży gruntów jest mała, ale nie zerowa. Wzrost cen może być dodatkowo pobudzony popytem spekulacyjnym w oczekiwaniu wzrostu cen gruntów w przyszłości.
Wyższa cena gruntów przenosi się na wyższe stawki czynszów, co prowadzi z jednej strony do oszczędności przez użytkowników powierzchni, z drugiej do intensywniejszego wykorzystania gruntów. Dlatego krzywa popytu jest krzywą malejącą. Występowanie ograniczeń w intensywności zabudowy – powoduje przy rosnących cenach gruntów – ograniczenie działań deweloperskich171.
Jak już wcześniej zostało wspomniane decyzje deweloperów są uzależnione m.in. od uwarunkowań mających miejsce na rynku nieruchomości, który podlega fazom cyklu koniunkturalnego. Cykle rynku nieruchomości są nawracającymi, ale nieregularnymi wahaniami wokół poziomu równowagi, które są również widoczne w wielu innych wskaźnikach dotyczących nieruchomości172. Cykl rynku nieruchomości był przedmiotem wielu badań, w wyniku których powstawały różne określenia dla poszczególnych faz173. Przyjmując podział cyklu koniunkturalnego na rynku nieruchomości G.Muellera na fazy174: ożywienia (recovery), rozwoju (expansion), nadwyżki (hypersupply) i recesji (recession) można wskazać przebieg zachowań deweloperów związanych z decyzjami o
171Por. E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość w …,op.cit., s. 77 i dalej
172 R.B.Peiser, A.B.Frej, Professional Real …, op.cit, s. 13-14
173 S.A.Pyhrr, W.L.Born, Theory and practice of real estate cycle analysis w: Book of abstracts of ERES Conference, Dublin 2005, s. 25
174G.Mueller, Understanding Real Estate’s Physical and Financial Market Cycles, Real Estate Finance, nr 11/3, s. 48 D1 podaż gruntów D S ce na jed no stk owa
100
nabyciu/sprzedaży gruntów do inwestycji deweloperskich. Rozpoczęcie realizacji projektu we wczesnym etapie ożywienia oznacza mniejszą konkurencję dla dewelopera – grunt jest stosunkowo tani, nie ma presji czasowej ze strony sprzedających są wysokie stopy zwrotu. Długi okres przygotowań do realizacji projektu, będący efektem poszukiwań właściwej lokalizacji, opracowania projektu, trzymania decyzji i pozwoleń oznacza, że deweloperzy muszą umieć przewidzieć pojawiające się szanse na rynku. Deweloperzy w fazie ożywienia będą chętniej nabywać grunty większe, na których będzie można przeprowadzić kilka etapów realizowanego przedsięwzięcia. W fazie rozwoju deweloperzy będą chcieli nabywać grunty szybko, tak aby możliwie w krótkim okresie czasu rozpoczął się proces budowlany i zostały wprowadzona do sprzedaży nowo powstała powierzchnia. Stąd największym zainteresowaniem będą cieszyły się grunty z uregulowaną sytuacją prawną i uzyskanymi decyzjami i pozwoleniami i grunty o stosunkowo małej powierzchni ze względu na niższe koszty uruchomienia procesu deweloperskiego. W tym czasie ceny gruntów rosną szybko i często deweloperzy ulegają przekonaniu, że zakup gruntów po wysokiej cenie i tak będzie opłacalny, ponieważ inwestycje w grunty są „zawsze opłacalne”175.W fazie nadwyżki zyskują deweloperzy, którzy posiadają gotowe lokale do sprzedaży, które zostały zrealizowane na gruntach po cenach sprzed boomu na rynku nieruchomości. W fazie nadwyżki a szczególnie w fazie recesji decyzje o zakupie gruntów podejmują deweloperzy, którzy posiadają nadwyżki finansowe i mają możliwość wyboru wśród gruntów, które chcą sprzedać deweloperzy często po okazyjnej cenie ze względu na niski poziom zainteresowania nowymi inwestycjami na rynku nieruchomości.
W fazie ożywienia, kiedy stawki czynszu oraz ceny mieszkań rosną a zmniejsza się ilość lokali do wynajęcia i do sprzedaży rośnie zainteresowanie inwestycjami. Rosną także ceny transakcyjne i wartość rynkowa nieruchomości.
W takim przypadku wartość gruntu będzie rosła szybciej niż wartość istniejącej nieruchomości przy aktualnym sposobie użytkowania. Wzrośnie także podaż tych gruntów. W efekcie wzrosną zyski możliwe do osiągnięcia przez deweloperów. Wzrośnie również popyt na grunty ze strony deweloperów, ale wzrost cen gruntów może być ograniczony przez wzrost docelowego zysku dewelopera. Dalszy wzrost cen gruntów zmniejszy popyt na nie , zmniejszając w długim okresie przyrost nowej powierzchni.
175 W Polsce w latach 2007-2008 deweloperzy nabywali grunty po bardzo wysokich cenach, licząc na długotrwały wzrost cen na rynku nieruchomości mieszkaniowych wzorując się chociażby doświadczeniami Hiszpanii (okres wzrostu cen trwał około 8 lat). Szacunki hiszpańskich deweloperów pokazywały, że cena gruntu może dojść do 30-35% ceny mieszkania, tylko, że koszty budowy mieszkań były niższe w Hiszpanii (np. brak ogrzewania, cieńsze ściany.) W związku z tym, wielu deweloperów nabyło grunty po bardzo wysokich cenach budując w ten sposób zapasy, których wartość zaczęła spadać.
101
Niektórzy właściciele gruntów – szczególnie świadomi potencjału( dobra lokalizacja), są w stanie wykorzystać taki moment i sprzedać swoją nieruchomość w bardzo dobrej cenie lub utworzyć z deweloperem spółkę celową i razem z nim czerpać korzyści z dobrej koniunktury.
Natomiast w fazie recesji ujawni się tendencja odwrotna – wystąpi spadek popytu na zarówno na rynku sprzedaży, najmu jak i na rynku lokat. W tym okresie bardzo szybko zmieniają się ceny najmu jak i sprzedaży co skutkuje zamrażaniem inwestycji przez deweloperów. Ci, którzy zakupili grunty czekają na „lepsze” czasy, pozostali którzy zakończyli aktualne inwestycje będą czekali aż ceny gruntów spadną na tyle aby znowu stały się atrakcyjne lub na upadek innych podmiotów i zakup po okazyjnej cenie.
Spadek efektów działalności deweloperskiej spowoduje niedobór podaży nowych nieruchomości, gdy gospodarka znowu wejdzie w fazę ożywienia. Sytuacja taka wywoła ponowny wzrost popytu na nowe powierzchnie, rozpoczynając nową falę procesów deweloperskich . będą one tym silniejsze, im silniejszy będzie rozwój gospodarczy i im bardziej zużyty zostanie zasób budowlany pozostający w eksploatacji.
Rys. 25. Decyzje deweloperów o gruntach w kontekście cyklu na rynku nieruchomości
Źródło: opracowanie własne na podstawie G.Mueller, Understanding Real Estate’s
Physical and Financial Market Cycles, Real Estate Finance, nr 11/3, s.47-52
Nadal dokonywane są transakcje zakupu gruntów, szczególnie przez
mniej doświadczonych
deweloperów, którzy nadal wierzą w hossę na rynku deweloperskim Deweloperzy najpierw wyprzedają
gotowe budynki, następnie
przystępują do realizacji nowych na
bazie posiadanych banków
gruntów Wartość gruntu rośnie
szybciej niż wartość nieruchomości przy aktualnym sposobie użytkowania
I - Ożywienie
II - Rozwój III - Nadwyżka
IV - Recesja
Podaż i popyt na grunty rośnie
102
Analizując znaczenie gruntu w procesie deweloperskim należy odnieść się również do wartości gruntu. Jednym z głównych założeń działalności deweloperskiej jest maksymalizacja zysku. Oznacza to, że muszą być spełnione dwa warunki176:
spodziewana wartość nieruchomości po przeprowadzeniu procesu deweloperskiego musi przewyższać koszt nabycia gruntu, wszystkie koszty związane z realizacją projektu łącznie z wymaganym przez dewelopera poziomem zysku.
wartość nieruchomości po przeprowadzeniu procesu deweloperskiego musi dorównywać lub przewyższać jej wartość dla istniejącego sposobu użytkowania. Wartość gruntu
Sam grunt nie posiada wartości, wartością jest sposób jego wykorzystania, który pojawia się wraz z nadaniem mu konkretnej funkcji, która głównie zależy od jego funkcji użytkowych. To głównie lokalizacja wraz z innymi cechami fizycznymi gruntu determinuje jego przeznaczenie i wyznacza sposób jego wykorzystania i możliwości przyszłej zabudowy. Zgodnie z przyjętym założeniem opracowania, przedmiotem zainteresowania będą grunty możliwe do zabudowy w przyszłości, stąd przyjętymi cechami nieruchomości gruntowych branymi pod uwagę i mających wpływ na jej wartość będą (rys. 26):
stan prawny nieruchomości w szczególności rodzaj prawa do dysponowania nieruchomością (własność, użytkowanie wieczyste),
stan planowania przestrzennego danego obszaru,
przeznaczenie gruntu zgodnie z obowiązującymi przepisami i ewentualne możliwości jego przekształcenia w przyszłości,
aktualne wykorzystanie gruntu,
położenie oraz szczegółowa lokalizacja działki lub działek tworzących nieruchomość,
cechy geometryczne działki, tj. kształt, powierzchnia, ukształtowanie terenu, nasłonecznienie,
wyposażenie nieruchomości w urządzenia infrastrukturalne
warunki geotechniczne oraz możliwości przyłączenia do sieci wodociągowej, elektroenergetycznej, telefonicznej,
dojazd (rozumiany jako dostęp do drogi publicznej), uzbrojenie,
103
sąsiedztwo.
Rys. 26. Cechy wpływające na wartość gruntu o przeznaczeniu komercyjnym Źródło: Opracowanie własne na podstawie M. Gwóźdź-Lasoń, Czynniki wpływające na
wartość rynkową nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu komercyjnym,
„Nieruchomości C.H.Beck”, Nr 9, wrzesień 2009, s. 36
W zależności od sposobu wyceny tych cech, można wyróżnić wiele przejawów wartości ekonomicznej. Wartość na gruncie ekonomii rozumiana jest jako zespół wycenionych cech danego dobra. Interpretacja wartości zależy od kontekstu i sposobu użycia177. Traktując grunt jako przedmiot działalności rozwojowej i lokaty kapitału można mówić o wartości użytkowej, wartości rynkowej i wartości inwestycyjnej. Wartość użytkowa oznacza wartość, jaką posiada dana nieruchomość dla danego sposobu użytkowania.178 Grunt, tak jak każda nieruchomość, ma określoną wartość użytkową, co oznacza, że przynosi konkretne korzyści użytkownikowi, zaspokaja różnorodne potrzeby człowieka. Wartość użytkowa gruntu wyrażana jest poprzez ocenę walorów użytkowych, tj. cech gruntów, które różnicują oczekiwania potencjalnych użytkowników. Wartość użytkowa gruntu zmienia się w czasie. Wynika to ze zmian zachodzących na danym rynku lokalnym, zmian planistycznych, zmian stanu zagospodarowania gruntu, czy zmian w jego otoczeniu. Wartość użytkową gruntu ocenia się poprzez cechy charakteryzujące
177 Por. E. Kucharska –Stasia, Inwestowanie w …, op. cit., op.cit., s. 27 - 31
178 E. Kucharska-Stasiak (red.), Wycena nieruchomości. Wydanie polskie, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2002, s. 44.
Warunki geotechniczne podłoża gruntowego Dostępnośc do drogi publicznej Wielkość i kształt działki Infra-struktura techniczna Lokalizacja i sąsiedztwo Przeznaczenie gruntu w dokumentach planistycznych Stan prawny nieruchomości gruntowej WARTOŚĆ GRUNTU
104
przydatność gruntu dla określonego sposobu jego wykorzystania. Cechy te wynikają z powszechnie akceptowanych oczekiwań społecznych i ekonomicznych.179
Wszystkie nieruchomości pełniące określone funkcje posiadają wartość użytkową, która warunkuje poziom m.in. wartości rynkowej, czy wartości inwestycyjnej nieruchomości.
Pojęcie wartości rynkowej nieruchomości w literaturze przedmiotu jest różnorodnie definiowane. Definicja wartości rynkowej znajdująca się w polskich standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych180 łączy wytyczne TEGoVA (The European
Group of Valuers' Associations) zawarte w Europejskich Standardach Wyceny181 oraz wytyczne IVSC (International Valuation Standards Committee), które zawarte są w Międzynarodowych Standardach Wyceny182. Według polskich standardów zawodowych, wartość rynkowa nieruchomości to „szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej, oraz upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku”.
Wartość rynkowa winna zatem przedstawiać wartość nieruchomości według najkorzystniejszego możliwego sposobu jej użytkowania. Użytkowanie to może stanowić kontynuację aktualnego sposobu użytkowania lub może polegać na innym, alternatywnym sposobie jej użytkowania. Wartość rynkowa odzwierciedla cenę rynkową, jaką konkretny nabywca nieruchomości jest skłonny zapłacić, a zbywca uzyskać za nieruchomość przy uwzględnieniu najkorzystniejszego sposobu użytkowania, przy czym najkorzystniejszy sposób użytkowania oznacza takie wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające największą wartość wycenianej nieruchomości. Wartość rynkowa odzwierciedla obiektywnie pewne zbiorowe reakcje uczestników rynku.
W celu realizacji działalności inwestor w początkowej fazie inwestycji musi nabyć prawa do gruntu. Koszt nabycia gruntu, czyli m.in. cena, jaką inwestor musi zapłacić za
179 Nowak A., Rząsa K., Miary wartości użytkowej gruntów, w: Grunt to grunt. Aktualne aspekty w szacowaniu, materiały konferencyjne XVI Krajowej Konferencji Rzeczoznawców Majątkowych, PFSRM, ŚSRM, Katowice 2007, s. 125
180 Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, Krajowy Standard Wyceny Podstawowy nr 1 (KSWP 1 ) - Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa
181 Europejskie Standardy Wyceny 2000. Wydanie polskie, PFSRM, TEGoVA, Estates Gazette, Warszawa 2000 r., Standard 4.07 i n., s. 57-64.
182 Międzynarodowe Standardy Wyceny 2005. Wydanie polskie, PFSRM i IVSC, Warszawa 2005 r., Standard MSW1, str. 86
105
pozyskanie gruntu, jest bardzo często najpoważniejszym wydatkiem inwestycyjnym ponoszonym przez dewelopera. Cena nabycia gruntu stanowi podstawę kalkulacji i oceny efektywności przedsięwzięcia. Racjonalny inwestor powinien inwestować w nieruchomość, dla której spodziewana wartość rynkowa i inwestycyjna będą wyższe lub równe cenie zakupu. Z oczywistych względów najbardziej pożądaną relacją, pozwalającą zaangażować się w przedsięwzięcie inwestycyjne jest sytuacja, w której183:
IV MV
P
gdzie:
P – cena nieruchomości (ang. price),
MV – rynkowa wartość nieruchomości (ang. market value), IV – inwestycyjna wartość nieruchomości (ang. investment value).
Powyższe uwarunkowania ujawniają wagę wartości gruntu w procesach deweloperskich, ponieważ pozostałość po odjęciu kosztów od spodziewanej wartości rynkowej „udoskonalonej” nieruchomości wyznacza najwyższą cenę za grunt, jaką deweloperzy byliby skłonni zapłacić dla celów zabudowy, rozbudowy, remontu czy modernizacji. Deweloperska wartość gruntu odwzorowuje potencjalną jej wartość przy założeniu najkorzystniejszego sposobu użytkowania. Oznacza to, że deweloper będzie dążył do optymalizacji użytkowania zasobów: decyzje te dotyczą wielkości zabudowy, rozwiązań architektonicznych i konstrukcyjnych budynku, zakresu usług a także rodzaju przedsięwzięcia (budowa, rozbudowa, remont czy modernizacja).
a) Pojęcie i rodzaje gruntów deweloperskich
James Graaskamp twierdził, że podejmowane decyzje o rozwoju nieruchomości w sektorze prywatnym mogą przebiegać w następujący sposób: teren szuka wykorzystania albo wykorzystanie szuka terenu (oryg. a site looking for a use or a use looking for a
site)184. W przypadku doświadczonych deweloperów, wydaje się, że dbają oni o zakup terenu odpowiednio wcześniej i tylko w odpowiednim momencie wybierają takie wykorzystanie, które będzie najlepiej opłacalne na tym gruncie. Te słowa potwierdza również E. Kucharska –Stasiak pisząc, że: „ deweloperzy potrafią dostrzec funkcję, jaką powinna pełnić dana przestrzeń”185. Można stwierdzić, że u podstaw działalności
183 Głuszak M., Wartość rynkowa i wartość inwestycyjna nieruchomości gruntowych w procesach land developerskich, w: Zaszyty Naukowe Prace z zakresu ekonomiki nieruchomości, nr 792, Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie, Kraków 2008, s. 75.
184 R.B.Peiser, A.Frej, Professional Real …, op. cit. s. 5
106
deweloperskiej leży umiejętność twórczego kształtowania przestrzeni186 i często dzięki działaniom deweloperów tworzona jest tzw. dobra lokalizacja, która przyciąga kolejnych inwestorów.
Prowadzenie działalności deweloperskiej wymaga podejmowania właściwych decyzji w odpowiednim czasie, do których należy między innymi zakup gruntu. Obszar poszukiwań dewelopera będzie determinowany rodzajem gruntów, które mogą być zdatne do realizacji zamierzonego celu inwestora. Wśród takich gruntów możemy wyróżnić m.in.187:
- grunty niezabudowane przeznaczone pod zabudowę (np. mieszkaniową, handlową, biurową, usługową, magazynową, przemysłową, itp.)
- grunty niezabudowane o przeznaczeniu innym niż budowlanym (np. rolne) - grunty niezabudowane z nieuregulowanym stanem (prawnym lub fizycznym) - grunty zabudowane obiektami nie nadającymi się do dalszej eksploatacji (części
składowe przeznaczone do likwidacji
- grunty zabudowane obiektami wymagającymi poprawy stanu technicznego
- grunty zabudowane umożliwiające dalszą zabudowę lub rozbudowę istniejących obiektów
- nieużytki w granicach administracyjnych miast.
Powyższe rodzaje gruntów wymagają przeprowadzenia różnorodnych prac celem poprawy ich stanu prawnego, technicznego i użytkowego, dlatego można je podzielić na grunty budowlane i mające charakter inwestycyjnych możliwych do wykorzystania w przyszłości.
Pierwsza grupa gruntów to takie, na których mogą być realizowane inwestycje budowlane. Wyróżnić tu można grunty, na których można wznosić budynki o różnych funkcjach, realizować elementy infrastruktury liniowej (drogi, sieć energetyczną, kanalizacyjną, gazową itp.) czy pozyskiwać kopaliny. Grunty budowlane mogą być wykorzystywane do osiągnięcia zysku (np. po zrealizowaniu inwestycji budowlanej, nieruchomość będzie przynosić właścicielowi dochody z najmu lub sprzedaży) lub mogą