Przesłanki tworzenia banku ziemi przez deweloperów

Tworzenie banku ziemi polega na nabywaniu gruntów, które zostaną wykorzystane w celach rozwojowych w przyszłości. Podmiotami, którym zależy na tworzeniu banków ziemi przede wszystkim są deweloperzy reprezentujący sektor prywatny i jednostki samorządu terytorialnego w szczególności gminy jako reprezentacja sektora publicznego. Ze względu na temat opracowania dalsze rozważania zostaną ograniczone do problemu tworzenia banku ziemi przez deweloperów.

Tworzenie banku ziemi przez deweloperów będzie polegać na zakupie gruntów przez nich na długo przed wykorzystaniem gruntu do zabudowy. Tak więc deweloperzy nabywają

116

grunty w celu realizacji przyszłych projektów tworząc w ten sposób własną podaż gruntów możliwych do zabudowy w przyszłości. Pytanie jakie można postawić to co powoduje, że są deweloperzy, którzy mają zapas gruntów wystarczający na kilkanaście lat działalności a są deweloperzy, którzy zapasy mają znikome lub żadne. Ponadto co powoduje, że deweloperzy są skłonni zamrażać kapitał ma nieokreślony czas w gruntach i jakie są korzyści z tego tytułu.

Wydaję się zasadnym stwierdzenie, że tworzenie banku ziemi przez deweloperów będzie zależało między innymi od dostępności gruntów do zabudowy. Z kolei dostępność gruntów będzie warunkowana:

- cechami nieruchomości gruntowych wynikających z cech położenia, - cechami rynku nieruchomości,

- zachowaniami właścicieli gruntów,

- systemem planowania przestrzennego danego kraju.

Przy założeniu, że grunt jest łatwo dostępny w cenach rynkowych a także, że lokalizacja gruntu nie ma znaczenia, problem dostępności gruntów nie istnieje. W takim przypadku firmy deweloperskie mogłyby realizować projekty deweloperskie zachowując ciągłość działań bez konieczności nabywania gruntów z wyprzedzeniem nie zamrażając w ten sposób kapitału. Cechy gruntu takie jak ograniczoność a także stałość w miejscu powodują, że firmy deweloperskie w celu zapewnienia ciągłości swojej działalności muszą się w odpowiednim momencie zabezpieczyć poprzez zakup gruntów potencjalnie zdatnych do zabudowy. Stąd zakup gruntu jest częścią procesu nabywania czynnika ułatwiającego firmie działanie w sposób ekonomiczny i efektywny, kierując swoje zasoby do każdego przedsięwzięcia zgodnie z jego sekwencyjnością bez ryzyka przerwy w prowadzeniu firmy, która mogłaby spowodować, że posiadane zasoby leżałyby bezczynnie.

Ze względu na charakter i cechy rynku nieruchomości deweloper musi zacząć szukać terenów zanim one będą potrzebne do realizacji budowy. Pierwszym czynnikiem mających na to wpływ jest brak lub znaczne ograniczenie informacji o gruntach, które mogłyby być wykorzystane do celów rozwojowych. A to z kolei powoduje powstanie kosztów związanych z procesem poszukiwania odpowiednich informacji i wymaga czasu. Różnorodność miejsc potencjalnych do rozwoju wiążę się również z chęcią lub niechęcią sprzedaży przez określonych właścicieli. Często właściciele chcą się targować a to wymaga czasu. Kolejnym czynnikiem, który przemawia za poszukiwaniem potencjalnego terenu pod projekty inwestycyjne jest fakt, iż dana działka jest dostępna w określonym momencie a później już nie, ponieważ np. może zostać sprzedana innemu kontrahentowi

117

lub właściciel zmienił plany lub cena sprzedaży została znacznie podbita przez konkurentów i według właściciela wartość gruntu się zmieniła. Zapewnienie gruntu do realizacji projektu w odpowiednim czasie dla firmy deweloperskiej jest jednym z podstawowych elementów jej funkcjonowania197.

Przed rozpoczęciem procesu budowlanego każdy inwestor musi poczynić starania o pozyskanie gruntu, na którym zamierza zrealizować inwestycję. Może to być grunt niezabudowany lub grunt zabudowany obiektami, które w procesie inwestycyjnym będą podlegać rozbudowie, przebudowie, nadbudowie itp. Takie nieruchomości, podlegające ogólnie mówiąc ulepszeniu (zabudowie lub zmianie istniejących składników), określane są w literaturze przedmiotu mianem nieruchomości rozwojowych. Ich przyszły kształt oraz powodzenie całego przedsięwzięcia zależy od wielu czynników, w tym uwarunkowań planistycznych dotyczących rozwoju obszaru. Sytuacją pożądaną jest taka, w której uwarunkowania planistyczne są jasno sformułowane, natomiast brak sprecyzowanej funkcji terenu i sposobu jego zagospodarowania (niepewne przesądzenia planistyczne) sprawiają, że pojawia się większe ryzyko inwestowania odczuwane przez inwestorów198. Stąd ważnym czynnikiem, który skłania deweloperów do tworzenia zapasów gruntu jest system planowania przestrzennego i zasięg w stosunku do którego mogą być przewidziane decyzje dotyczące planowania o czym była mowa wcześniej. Im większy stopień ograniczeń i niepewności tym większa potrzeba budowania banku ziemi. W literaturze przedmiotu przywołuje się systemy planowania miejscowego obowiązujące w Stanach Zjednoczonych i Anglii, które w odmienny sposób wpływają na decyzje deweloperów o tworzeniu zapasów gruntów. W większości stanów USA funkcjonuje system planowania (zoning system), który łatwo pozwala przewidzieć rozwój poszczególnych gruntów, tworząc w ten sposób rezerwy gruntów pod określoną funkcję do zagospodarowania. W wyniku czego bank ziemi jest mniej potrzebny niż w przypadku brytyjskiego systemu planowania, który nie zakłada dzielenia na strefy i stąd ilość gruntów dostępnych do zabudowy jest ograniczana a szansa uzyskania pozwolenia na zmianę przeznaczenia (z ang. planning permission) jest niepewna (ograniczona). W Anglii proces może być wydłużany poprzez wizje lokalne, uzupełnianie wniosków, negocjowanie z planistami i może zabrać osiem lub dziewięć miesięcy przy założeniu, że wniosek zostanie zatwierdzony pozytywnie przez komisję do spraw planowania lub kontroli rozwoju. Jeśli

197 Por. A.W.Evans, Economics, Real Estate & the Supply of Land, Blackwell Publishing, Oxford 2004, s. 178 i dalej

118

wniosek zostanie odrzucony deweloper może się odwołać lub składać nowy wniosek, proces znacznie się wydłuża i a jego rozwiązanie staję się jeszcze bardziej niepewne. W ten sposób restrykcyjny i niepewny system planowania przestrzennego wydłuża czas od rozpoczęcia poszukiwań gruntu do rozpoczęcia prac budowlanych a to zachęca do trzymania gruntów przez deweloperów. W ocenie C.Hilbera i F.Robert-Nicoud199 w krajach anglosaskich osiągnięto etap, kiedy najcenniejsze i pożądane tereny podlegają najostrzejszej kontroli planistycznej i restrykcjom, a zarazem jest to przedmiot największego konfliktu – deweloperzy żądają znoszenia restrykcji i kontroli planistycznej, właściciele terenów już zainwestowanych żądają jej zaostrzenia. Obecnie dominuje zasada, że najintensywniej wykorzystywane tereny podlegają największym restrykcjom i przepisom regulacyjnym.

Na tle przywołanych powyżej praktyk wpływających na tworzenie banku ziemi można uznać, że decyzja o warunkach zabudowy funkcjonująca w polskim systemie planowania miejscowego jest instrumentem, który wyraźnie zachęca do tworzenia banków ziemi i może wywoływać działania spekulacyjne w obrębie nieruchomości gruntowych.

Ponieważ ilość gruntu zdatna do przedsięwzięć deweloperskich jest ograniczona, deweloperzy konkurują między sobą o jak najlepsze lokalizację. To sprawia, że ceny gruntów rosną i są zachętą do ich kupowania i tworzenia własnych zapasów przez deweloperów podczas, gdy konkurenci w branży mogą mieć trudności w znalezieniu gruntów, które mogłyby być dopuszczone do zagospodarowania. Rzadkość gruntów zdatnych do rozwoju kreowana przez system planowania przestrzennego zwiększa siłę rynkową ich właścicieli.

Jeśli system planowania przestrzennego sprawia, że proces nabywania gruntów jest niepewny jak np. brytyjski czy polski, firmy są skłonne do tworzenia banków ziemi i utrzymywania znacznych zasobów gruntów zdatnych do rozwoju w przyszłości niż w przypadku systemów planowania, które dają większą pewność i przewidywalność decyzyjną.

Biorąc pod uwagę wszystkie powyższe czynniki oznacza to, że firma musi podjąć poszukiwanie gruntu odpowiednio wcześniej zanim będą wymagane jakiekolwiek prace związane z gruntem. Ze względu na to, że grunt nie jest zawsze dostępny po określonej cenie rynkowej w momencie kiedy jest faktycznie potrzebny do realizacji inwestycji to

199 C.Hilbera i F.Robert-Nicoud, On the Origins of Land Use Regulations: The „Influential Landowner” Hypothesis w: materiałach 49 Kongresu Europejskiego Stowarzyszenia Badan Regionalnych, Łódź 25-27.08.2009

119

przemawia za tworzeniem banków ziemi przez deweloperów. Metoda stosowana w innych sektorach przemysłu dokładnie na czas (z ang. just in time200) nie znajduje zastosowania w stosunku do nabywania gruntów pod projekty inwestycyjne.

Strategia w zakresie tworzenia banków ziemi będzie zależała od wielkości firmy a przede wszystkim od możliwości finansowych. Małe firmy niekoniecznie będą mogły pozwolić sobie na finansowanie zakupu gruntów w większej ilości stąd przyjmowane podejście związane jest z poniesieniem ryzyka, które oznacza, że firma może zostać bez tego czynnika produkcji.

Przeprowadzone badania201 w 1986 roku w Wielkiej Brytanii potwierdziły tezę, że większość mniejszych firm deweloperskich nie posiadało gruntów gotowych do zabudowy. Wtedy niektóre z takich firm musiały podejmować dramatyczne decyzje (oryg. suicidal

bids) w celu nabycia gruntów odpowiednio przygotowanych do rozpoczęcia budowy, aby

utrzymać ciągłość aktywności deweloperskiej. Kolejną różnicą między małymi a dużymi firmami było zorientowanie małych firm na wykorzystanie gruntu jako czynnika produkcji podczas, gdy duże firmy miały szersze korzyści często finansowe. Wiele większych firm odkryło, że zdobycie potrzebnych decyzji i pozwoleń było często bardziej opłacalne niż budowanie na przystosowanym gruncie. W ten sposób większe firmy mogły przypadkowo lub celowo posiadać więcej gruntów niż w rzeczywistości potrzebowały a powstała w ten sposób nadwyżka mogła być sprzedana innym zwykle mniejszym firmom.

P. White także podkreślał, że duży bank ziemi to zamrożony kapitał inwestycyjny. Kiedy grunt czeka na realizacje przyszłych projektów, nie przynosi żadnych dochodów a wręcz przeciwnie związany jest z wydatkami (np. podatek od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste itp.).

Kolejnym ważnym czynnikiem mającym wpływ na posiadany bank ziemi przez firmy jest faza cyklu koniunkturalnego, w której znajduje się rynek nieruchomości. Zakupione grunty przed boomem na rynku mieszkaniowym powodują, że koszty posiadanego banku ziemi maleją w związku z szybko rosnącą wartością rynkową gruntów w stosunku do kosztów finansowania wcześniejszego zakupu. W ten sposób koszty banków ziemi i motywacje do ich tworzenia mogą zmienić się znacznie w czasie cyklu koniunkturalnego w zależności od zwyżki lub spadku w sektorze nieruchomości. A to z kolei może być źródłem

200 strategia zarządzania zapasami stosowana w celu usprawnienia zwrotu inwestycji poprzez redukcję poziomu zapasów w całym procesie produkcyjno-magazynowym i związanymi z nim kosztami

201P. White, Land availability, land banking and the price of land for housing, Journal of Property Research, Land Development Studies, vol. 3, 2006, s. 101-111

120

potencjalnego ryzyka dla stabilności sektora deweloperskiego w warunkach budowania banku gruntów po zawyżonych cenach.

W praktyce poziom zapasów ziemi jest wykorzystywany do oceny spółek deweloperskich pod kątem jej możliwości rozwojowych na przyszłość202. Często uznaje się, że naturalny poziom zapasów ziemi jest zbliżony do rocznej wartości sprzedaży mieszkań. Można przyjąć, że im projekt inwestycyjny składa się z większej ilości etapów tym wielkość banku ziemi jest większa, co jest wynikiem długo trwającego procesu budowlanego. Inwestycje realizowane w jednym lub dwóch etapach wymagają zdecydowanie mniejszych zapasów ziemi203.

202np. BRE Dom Inwestycyjny szacuje, że największe spółki giełdowe wśród deweloperów takie jak Dom Development, J.W.Construction i Robyg miały o 30% wyższy poziom zapasów gruntu w stosunku do rocznej sprzedaży a Polnord ok. 60% - stan na koniec października 2011.

203 Na podstawie prospektów emisyjnych wybranych spółek giełdowych wchodzących w skład WIG - Deweloperzy

121

Rozdział 3. Przygotowanie i realizacja projektów land deweloperskich