Determinanty działalności land deweloperskiej w Polsce

Pełen tekst

(1)Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie Wydział Ekonomii i Stosunków Międzynarodowych Katedra Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego. Katarzyna Kania. Determinanty działalności land deweloperskiej w Polsce. Rozprawa doktorska. Prof. dr hab. Stanisław Belniak. Kraków, 2012 r..

(2) Serdeczne podziękowania kieruję w stronę promotora Pana Profesora Stanisława Belniaka za okazaną życzliwość, wyrozumiałość i cenne uwagi, na które mogłam liczyć podczas opracowywania rozprawy doktorskiej. 2.

(3) SPIS TREŚCI WSTĘP ................................................................................................................................. 5 ROZDZIAŁ 1. EKONOMICZNE PODSTAWY INWESTYCYJNEGO WYKORZYSTANIA GRUNTÓW .................................................................................. 11 1.1.. Pojęcie i rodzaje nieruchomości gruntowej ..................................................................... 11. 1.2.. Nieruchomość gruntowa jako przedmiot inwestycji ....................................................... 20. 1.3.. Renta gruntowa w teorii ekonomii.................................................................................... 30. 1.4.. Znaczenie planowania przestrzennego w wykorzystaniu gruntów do zabudowy ........ 41. 1.5.. Zmiany w użytkowaniu gruntów a idea kształtowania ładu przestrzennego ............... 56. ROZDZIAŁ 2. DZIAŁALNOŚĆ DEWELOPERSKA JAKO FORMA WYKORZYSTANIA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH ....................................................................................... 67 2.1.. Istota, cel i funkcje działalności deweloperskiej .............................................................. 67. 2.2.. Rodzaje i zakres działalności deweloperskiej .................................................................. 75. 2.3.. Pojęcie i fazy procesu deweloperskiego ............................................................................ 82. 2.4.. Znaczenie gruntu w projektach deweloperskich ............................................................. 96. 2.5.. Przesłanki tworzenia banku ziemi przez deweloperów ................................................ 115. ROZDZIAŁ 3. PRZYGOTOWANIE I REALIZACJA PROJEKTÓW LAND DEWELOPERSKICH .................................................................................................... 121 3. 1.. Pojęcie, struktura i uczestnicy projektów land deweloperskich .................................. 121. 3.2.. Poszukiwanie i pozyskiwanie gruntów przez deweloperów.......................................... 140. 3.3.. Przygotowywanie gruntów do przedsięwzięć deweloperskich ..................................... 160. 3.4.. Opłaty i podatki w projektach land deweloperskich .................................................... 173. 3.5.. Strategia organizacyjna jako przesłanka wyodrębnienia się land deweloperów ....... 176. 3.

(4) ROZDZIAŁ 4. UWARUNKOWANIA DZIAŁALNOŚCI LAND DEWELOPERSKIEJ W POLSCE................................................................................ 185 4.1.. Metodyka badania oraz dobór próby badawczej ........................................................... 185. 4.2.. Aktywność sektora deweloperskiego w Polsce ................................................................ 194. 4.3. Charakterystyka firm deweloperskich na podstawie badań z uwzględnieniem działalności land deweloperskiej ................................................................................................. 202 4.4.. Czynniki kształtujące działalność land deweloperską w Polsce .................................... 211. 4.5.. Typologia działalności land deweloperskiej .................................................................... 227. ROZDZIAŁ 5. MODEL DZIAŁALNOŚCI LAND DEWELOPERSKIEJ W POLSCE ........................................................................................................................................... 235 5.1.. Modele rozwoju gruntów .................................................................................................. 235. 5.2.. Działalność land deweloperska na przykładzie zagranicznych doświadczeń .............. 243. 5.3.. Identyfikacja czynności land deweloperskich w ujęciu czasowym ............................... 252. 5.4.. Koncepcja modelu działalności land deweloperskiej w warunkach polskich .............. 275. 5.5.. Możliwości i ograniczenia rozwoju firm land deweloperskich...................................... 285. ZAKOŃCZENIE ............................................................................................................. 298 SPIS LITERATURY ....................................................................................................... 303 AKTY PRAWNE ............................................................................................................. 311 SPIS TABEL .................................................................................................................... 311 SPIS RYSUNKÓW .......................................................................................................... 312 ZAŁĄCZNIKI ................................................................................................................. 315. 4.

(5) Wstęp Obserwując zmiany zachodzące w zagospodarowaniu terenów w Polsce można stwierdzić, że duży udział tych przemian wynika z działalności deweloperskiej. W długim okresie czasu działania deweloperów wymuszają istotne przeobrażenia gruntów. Z kolei grunty jako kapitał, stanowią zasadniczy element gospodarki rynkowej i co najważniejsze są zasobem ograniczonym. Dlatego tak ważne staje się właściwe wykorzystanie przestrzeni zwłaszcza w obszarach miejskich1. Deweloperzy potrafią dostrzec funkcję, jaką powinna pełnić dana przestrzeń czyli u podstaw działalności deweloperskiej leży umiejętność. twórczego. kształtowania. przestrzeni2. a. to. powoduje,. że. cechą. charakterystyczną inwestycji deweloperskich jest indywidualny charakter determinowany przez niepowtarzalność lokalizacji nieruchomości gruntowych3. W Polsce aktywność deweloperów obserwowana jest głównie na rynku nieruchomości mieszkaniowych. To powoduje, że często przez pryzmat tej działalności definiuje się dewelopera, traktując go jako przedsiębiorstwo budujące mieszkania na sprzedaż. Rozwinięte rynki nieruchomości wyróżniają deweloperów działających zarówno w segmencie nieruchomości mieszkaniowych jak i komercyjnych (biurowe, handlowe, magazynowe itp.). Ponadto w krajach zachodnich rozwój rynku nieruchomości wymusił specjalizację działalności deweloperskiej w obrębie prowadzonych działań. I tak wyróżnia się4: -. Land dewelopera, koncentrującego się na działaniach podnoszących wartość gruntu poprzez przygotowanie go do zainwestowania (zakup gruntu, przekształcenie go na teren budowlany, scalenie lub podział terenu na mniejsze działki, uzbrojenie i ostateczna sprzedaż innym deweloperom). -. Dewelopera – spekulanta, którego działalność wiąże się z nabyciem terenu, przygotowaniem go do zabudowy, fizyczną realizacją na tym terenie obiektów budowlanych, a następnie sprzedażą zabudowanej i przygotowanej do użytkowania nieruchomości nowemu właścicielowi, zapewniającą deweloperowi oczekiwany poziom zwrotu z inwestycji.. 1. Por. W.J. Brzeski, Grunt to kapitał w: Grunt to grunt – aktualne aspekty w szacowaniu. Materiały konferencyjne, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Katowice 2007, s. 3 2 Por. E. Kucharska –Stasiak, Nieruchomość a rynek, PWN, Warszawa 2005, s. 74 3 M. Gostkowska-Drzewicka, Istota działalności deweloperskiej w literaturze przedmiotu w: Problemy Rozwoju Miast, nr 4, Kraków 2007, s. 23 4 K.W.Schulte, B. Isenhofer, A. Vath, K. Homann, Projekty deweloperskie, Skrypty Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego nr 4 1999/2000, Kraków 2000, s. 79. 5.

(6) -. Dewelopera – koordynatora, różniącego się od dewelopera – spekulanta tym, że nie nabywa prawa własności do terenu pod inwestycje, a jego zadania sprowadzają się tylko do koordynacji (na zlecenie) prawidłowego przebiegu procesu inwestycyjnego, najczęściej poprzez zawarcie umowy o generalne wykonawstwo.. -. Dewelopera – inwestora, który prowadzi swoją działalność w takim samym zakresie jak deweloper – spekulant, z tą różnicą, iż po zakończeniu całego procesu realizacji nie sprzedaje nieruchomości, ale przyjmuje ją do swojego zasobu, decydując się na zarządzanie obiektem. Oczekiwany zwrot z inwestycji zapewniany jest poprzez uzyskiwanie długookresowego wynajmu nieruchomości.. W Polsce dotychczasowe czynniki rynkowe nie wymusiły aż tak daleko idącej specjalizacji działalności deweloperskiej. Dlatego wachlarz usług świadczonych przez deweloperów jest dość szeroki. Dokonana analiza literatury pozwala na zdefiniowanie działalności land deweloperskiej w ujęciu klasycznym. Jest to działalność rozwojowa prowadząca do przeobrażenia gruntu czyli nabycia terenu, podwyższenia jego wartości przez przekwalifikowanie, podział lub scalenie, przygotowanie terenu pod inwestycje, wykonanie infrastruktury oraz sprzedaż działki lub działek z zyskiem. Takie ujęcie działalności land deweloperskiej odnosi się przede wszystkim do przeobrażenia gruntu rolnego w budowlany. Zdaniem autorki jest to jedna z możliwości prowadzenia projektów land deweloperskich. Dlatego w kontekście prezentowanej pracy działalność land deweloperska jest rozumiana jako szczególna forma działalności inwestycyjnej skierowana na rozwój/przekształcenie gruntu, który będzie wykorzystany w danym celu budowlanym w przyszłości. Założeniem tego podejścia jest możliwość prowadzenia działalności land deweloperskiej nie tylko na gruntach rolnych, ale też na gruntach. poprzemysłowych, zdewastowanych i zdegradowanych oraz. traktowanych jako nieużytki. Wydaję się to szczególnie ważnym argumentem przy zapobieganiu nadmiernemu rozrostowi terytorialnemu miast i przy realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych zgodnie z zasadą zrównoważonego rozwoju. Zatem można uznać iż, działalność land deweloperska jest niedoceniona zarówno w wymiarze praktycznym jak i teoretycznym. Do tej pory w literaturze polskiej niewiele uwagi poświęcono uwarunkowaniom i specyfice realizacji projektów land deweloperskich a wyniki dotychczasowych badań związane były z szeroko rozumianym pojęciem. 6.

(7) przedsięwzięcia deweloperskiego5. Przemiany zachodzące na rynku nieruchomości wymuszają na deweloperach profesjonalizację ich działalności polegającą między innymi na racjonalnym wykorzystaniu zasobów gruntowych a nie na przypadkowości często związanej ze spekulacyjnym celem zakupu gruntu. Wyrazem tego są tworzone banki ziemi przez deweloperów, które budowane przy wysokich cenach gruntów mogą stanowić potencjalne ryzyko niestabilności dla rynku deweloperskiego. W odpowiedzi na zidentyfikowaną lukę poznawczą, problemem badawczym prezentowanej rozprawy doktorskiej jest określenie specyfiki działalności land deweloperskiej w Polsce i wskazanie czynników, które determinują sposób, formę i przebieg czynności związanych z przystosowaniem gruntu do zabudowy. Ponadto zostanie przeprowadzona ocena możliwości i ograniczeń wyodrębnienia się land deweloperów, których usługi mogą przyczynić się do podniesienia efektywności realizacji projektów inwestycyjnych. Wybór tematu pracy podyktowany jest zarówno względami teoretycznymi jak i praktycznymi. W warstwie teoretycznej rozprawy należy zwrócić uwagę na bardzo niewielki dotychczasowy dorobek naukowy w dziedzinie działalności land deweloperskiej i możliwości wprowadzenia tego typu firm inwestycyjnych na gruncie polskim. W warstwie praktycznej praca stanowi połączenie działań deweloperów w kontekście planowania przestrzennego i gruntów jako podstawowego czynnika produkcji w inwestycjach budowlanych. Ponadto autorka opracowania chciała zachęcić deweloperów do współpracy z przedstawicielami nauki ze względu na ciekawy, jednak często niedostępny obszar badawczy. Prezentowana rozprawa ma stanowić próbę częściowego wypełnienia luki poznawczej. Stąd za główny cel pracy przyjęto ustalenie uwarunkowań i znaczenia projektów land deweloperskich oraz określenie. przesłanek i możliwości specjalizacji. działalności deweloperskiej, prowadzącej do wyodrębnienia się land deweloperów. Realizacja celu głównego będzie wymagać określenia i osiągnięcia następujących szczegółowych celów badawczych: C1:. Identyfikacja form i zakresu działalności deweloperskiej w Polsce ze. szczególnym uwzględnieniem działań w zakresie przystosowania gruntu do zabudowy. 5. Np. A. Dziadosz, Realizacja przedsięwzięć na krakowskim rynku budowlanym w opiniach deweloperów, „Przegląd Budowlany”, nr 4, 2006 i K. Zima, Analiza deweloperskich przedsięwzięć budowlanych z zastosowaniem logiki rozmytej, Praca doktorska – materiał niepublikowany, Wydział Inżynierii Lądowej, Politechnika Krakowska, Kraków 2007. 7.

(8) C2:. Porównanie. sposobów. realizacji. i. stopnia. specjalizacji. projektów. deweloperskich w Polsce i za granicą. C3:. Ustalenie uwarunkowań działalności land deweloperskiej w Polsce.. C4:. Ocena możliwości powstawania i rozwoju firm zajmujących się. przygotowaniem gruntów, które mogą być wykorzystywane w projektach deweloperskich i tworzeniem „banków ziemi” w Polsce. C5:. Opracowanie modelu działalności land deweloperskiej w Polsce.. Stosownie do podjętego problemu badawczego oraz zgodnie z przyjętymi celami pracy zakłada się weryfikację następujących hipotez badawczych: Hipoteza główna: Specjalizacja działalności deweloperskiej i wyodrębnienie się land deweloperów zajmujących się poszukiwaniem, pozyskiwaniem i przygotowywaniem gruntów do zabudowy podniesie efektywność realizacji projektów inwestycyjnych i racjonalność wykorzystania zasobów nieruchomości gruntowych. Hipotezy szczegółowe: H1: W Polsce ma miejsce zbyt daleko posunięta pionowa dywersyfikacja działalności deweloperskiej, która ogranicza jej profesjonalizację oraz zmniejsza jakość, efektywność i elastyczność działań deweloperów. H2: Uwarunkowania prawne w tym system planowania przestrzennego nie sprzyjają specjalizacji działalności deweloperskiej i powstawaniu firm land deweloperskich w Polsce. H3: Realizacja projektów land deweloperskich w znacznym stopniu zależy od uwarunkowań proceduralno - administracyjnych i współpracy dewelopera z przedstawicielami władz lokalnych. H4: Wyodrębnienie land dewelopera jako podmiotu rynkowego wymaga ustanowienia przepisów prawnych, które określą zakres i sposób współpracy z sektorem publicznym. Rozprawa ma charakter studium teoretyczno – empirycznego. Podstawę dla teoretycznych rozważań stanowiła analiza polskiej i zagranicznej literatury naukowej poświęconej przede wszystkim działalności deweloperskiej i projektom inwestycyjnym ze szczególnym uwzględnieniem problemów związanych z gruntami. Natomiast w części empirycznej rozprawy określono wpływ zaproponowanych uwarunkowań na działalność land deweloperską i na podstawie analizy wybranych projektów inwestycyjnych pokazano specyfikę tej działalności w Polsce egzemplifikując ją w postaci modelu. 8.

(9) Treść rozprawy, poprzedzona wstępem i zakończona podsumowaniem, ujęta została w pięciu rozdziałach, których treść i układ podporządkowane są weryfikacji hipotez badawczych, osiągnięciu celów pracy i rozwiązaniu problemu badawczego. W rozdziale pierwszym poddano teoretycznym rozważaniom ekonomiczne podstawy inwestycyjnego wykorzystania gruntów. W tym wskazano na cechy gruntu jako przedmiotu inwestycji i znaczenia renty gruntowej w sposobach zagospodarowywania przestrzeni, które zmieniały się na przestrzeni setek lat. Istotną częścią rozdziału jest odniesienie. działań. inwestycyjnych. na. gruntach. do. problematyki. planowania. przestrzennego, które warunkuje w dużym stopniu dostępność gruntów dla inwestorów i stanowi podstawę oceny przydatności gruntu do wykorzystania. Ze względu na istotne zmiany w użytkowaniu gruntów, do których w dużym stopniu przyczyniają się deweloperzy, skoncentrowano uwagę na problemie ładu przestrzennego i założeń zrównoważonego rozwoju, które m.in. ze względu na przepisy planowania przestrzennego stoją w opozycji do praktyk polskich. W rozdziale drugim skoncentrowano się na usystematyzowaniu wiedzy na temat działalności deweloperskiej, prezentując jej istotę, cel i funkcję. Wskazano na rodzaje i zakres działalności deweloperskiej odnosząc się do działań deweloperów na rynkach dojrzałych. W celu zaprezentowania złożoności, wszechstronności i interdyscyplinarnego charakteru tej formy działalności przeanalizowane zostały różne modele procesu deweloperskiego. W tej części skupiono się również na określeniu znaczenia gruntu w projektach deweloperskich definiując pojęcie grunty deweloperskie oraz czynniki, które wpływają na ich wykorzystanie. Podsumowaniem rozdziału jest wywód na temat przesłanek tworzenia banków ziemi, które rozumiane są przez autorkę opracowania jako gromadzenie zasobów gruntowych przez deweloperów a następnie zostaną wykorzystane pod inwestycje budowlane w przyszłości. W trzecim rozdziale zostały zdefiniowane terminy m.in. projekt land deweloperski, land deweloper oraz land deweloping. W oparciu o literaturę zagraniczną i doświadczenia krajowych deweloperów dokonano klasyfikacji projektów land deweloperskich. W tej części opracowano proces przygotowywania gruntów do zabudowy z podziałem na fazy poszukiwanie, pozyskiwanie i przygotowywanie wprowadzając dla nich określenie 3P. Jako szczególne narzędzie, które jest pomocne przy podejmowaniu decyzji o zakupie gruntu przez inwestorów uznano analizy z zastosowaniem due diligence. Rozważania w. 9.

(10) tym rozdziale miały również przybliżyć autorkę do możliwości specjalizacji deweloperów przejawiającej się podwyższeniem jakości, elastyczności i efektywności ich działań. Rozdział czwarty posłużył do opracowania metodyki badawczej, która pozwoliła na przeprowadzenie badań wśród deweloperów. Zdefiniowane zostały uwarunkowania działalności land deweloperskiej, które następnie poddano ocenie firm deweloperskim zrzeszonym w Polskim Związku Firm Deweloperskich. Na podstawie dostępnych danych statystycznych i wyników badań ankietowych dokonano selekcji najważniejszych czynników kształtujących działalność land deweloperską w Polsce. Jako podsumowanie tej części rozważań dokonano typologii land deweloperów, które można wyróżnić na rynku krajowym. W ostatnim piątym rozdziale skupiono się na opracowaniu koncepcji modelu działalności land deweloperskiej w Polsce. W celu lepszego zrozumienia specyfiki działalności land deweloperskiej przeanalizowano wybrane modele rozwoju gruntów, które uwzględniały prywatne podmioty w tym przede wszystkim deweloperów. Na podstawie wybranych projektów. inwestycyjnych. dokonano. weryfikacji. podejmowanych. działań. land. deweloperów zgodnie z przyjętym sposobem postępowania w części teoretycznej. Opracowano założenia modelu i przedstawiono uproszczony schemat. Ostatecznie dokonano oceny możliwości i ograniczeń rozwoju firm land deweloperskich w Polsce, do której niewątpliwie w dużym stopniu przyczyniła się wcześniejsza prezentacja zagranicznych modeli land dewelopingu.. 10.

(11) Rozdział 1. Ekonomiczne podstawy inwestycyjnego wykorzystania gruntów 1.1. Pojęcie i rodzaje nieruchomości gruntowej Ziemia, grunt, działka i parcela to pojęcia, które w potocznym języku są często używane w celu opisu czy wskazania nieruchomości gruntowej. Termin ziemia może oznaczać trzecią, co do wielkości planetę układu słonecznego, wierzchnią warstwę skorupy ziemskiej, bądź też gospodarstwo rolne, część kraju, obszar, okolicę. W takim ujęciu stanowi wspólne dobro ludzkości, które jest niezbędne do tworzenia i pozyskiwania innych dóbr. Według definicji zawartej w Encyklopedii ekonomiczno – rolniczej ziemia to „ czynnik wytwórczy, nieodzowny składnik procesu gospodarczego, będący jednością wszystkich sił przyrody, związanych z daną jednostką terytorialną”6. W ekonomii klasycznej i neoklasycznej ziemia stanowi jeden z trzech czynników produkcji, obok pracy i kapitału, reprezentuje wszystkie naturalne składniki bogactwa naturalnego kraju. Ziemia ma różne znaczenie dla wzrostu gospodarczego zależnie od stopnia rozwoju kraju. O wiele większe znaczenie nie tylko w hierarchii czynników produkcji, ale jako czynnik wzrostu mają bogactwa naturalne w warunkach niższego stopnia rozwoju gospodarczego czyli w krajach rozwijających się7. Przywilej i obowiązek gospodarowania ziemią dane są tym, którzy mają określone prawa do niej. Mogą to być posiadacze indywidualni lub też odpowiednio ukształtowane społeczności, plemię, samorząd terytorialny lub organizacja społeczna8. Posiadanie ziemi przez wieki stanowiło o dobrobycie a także możliwościach wpływu czyli o władzy. Z jednej strony ziemia mogła być źródłem bogactw narodów zarówno poprzez wykorzystanie jej do produkcji rolnej lub eksploatowania zasobów naturalnych ukrytych w głębi ziemi. Z drugiej strony do dzisiaj pozostaje przyczyną wielu konfliktów, powodem niezgody narodów, elementem walki w celu powiększenia terytorium. Dla odkrycia nowych obszarów i ich zawładnięcia podejmowano uciążliwe wyprawy, które pochłaniały setki istnień ludzkich. W Polsce przez długie lata posiadany grunt stanowił symbol wysokiego statusu społecznego, ponieważ jego wielkość wpływała na poziom zamożności 6. Z Adamowski (red.), Encyklopedia ekonomiczno – rolnicza, PWRiL, Warszawa 1984, s. 889 Por. H. Chołaj, Cena ziemi w rachunku ekonomicznym, Państwowe Wydawnictwo Ekonomiczne, Warszawa 1966, s. 5 8 J. Gaździcki, Systemy katastralne, PPWK, Warszawa-Wrocław 1995, s. 7-8 7. 11.

(12) poszczególnych grup społecznych a tym samym kształtowała szacunek i uznanie danej społeczności. Bez względu na różne korzyści,. których może dostarczać ziemia niezmiennym. pozostaje fakt, iż zasoby ziemi są ograniczone i właściwe jej wykorzystanie jest ważnym problemem zarówno z punktu widzenia jednostki jak i przedstawicieli władz lokalnych, którzy planują sposób wykorzystania przestrzeni. Opierając się na teorii potrzeb autorstwa Maslowa, można poszukiwać uzasadnień dla znaczenia gruntu w życiu każdego człowieka i właściwego funkcjonowania społeczeństwa. Maslow uznając, że nie należy wyodrębniać poszczególnych potrzeb, a wyliczanie ich jest również bezcelowe wyszczególnił grupy występujące w określonej kolejności, która wynika z ważności i stopnia skomplikowania. Wyróżnił on zatem takie potrzeby jak9: - fizjologiczne lub podstawowe - wynikają z funkcjonowania organizmu. Ludzie muszą zaspokoić te potrzeby, aby utrzymać się przy życiu, np. sen, pragnienie, głód, oddychanie, wydalanie, aktywność itd. Ta grupa potrzeb wrodzona i najsilniejsza, w razie niezaspokojenia wypiera wszystkie inne potrzeby; -. bezpieczeństwa. -. oprócz. potrzeby. bezpieczeństwa. wynikającej. z. instynktu. samozachowawczego należy tu także poczucie bezpieczeństwa psychicznego: oparcia i opieki, protekcji, wolności od lęku, niepokoju i chaosu oraz ładu, porządku, przestrzegania określonych praw, przewidywalności wydarzeń; - przynależności i miłości - wywołują działanie zmierzające do nawiązania kontaktów międzyludzkich, szukania przyjaźni, zrozumienia u innych. . Niezaspokojenie tych potrzeb prowadzi do ryzyka zaburzeń w sferze psychicznej i społecznej., może być podstawową przyczyną braku przystosowania; - uznania i prestiżu – występują tu dwie grupy dążeń ludzkich: pragnienie potęgi, wyczynu, wolności oraz potrzeba respektu i uznania ze strony innych ludzi., chęci dominacji, poczucia pewności siebie, adekwatności do zadań i sytuacji. Zaspokojenie tych potrzeb daje wiarę we własne siły, niezaspokojenie przyczynia się do powstania kompleksów niższości i chęci górowania za wszelką cenę; -. samospełnienia. (samorealizacji,. samourzeczywistnienia). -. jest. potrzebą. jak. najpełniejszego zrealizowania swoich możliwości, rozwoju samego siebie, wyzwolenia i realizacji kreatywności;. 9. Por. A. H. Maslow, Motywacja i osobowość, Wyd. 3, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2006, s. 62. 12.

(13) - poznawczą- przejawiająca się w poszukiwaniu przez człowieka wiedzy o świecie, o otaczających zjawiskach, to także potrzeba zdobycia i usystematyzowania wiedzy uczenia się i doświadczania; – estetyczną – wynika z dążenia człowieka do dostarczania sobie wrażeń estetycznych10. W nawiązaniu do teorii Maslowa można uznać, że grunt jest jednym z podstawowych czynników, który przyczynia się do zaspokojenia potrzeb fizjologicznych czyli takich, które pozwalają człowiekowi trwać jako istota biologiczna i społeczna. Potrzeby jednostki – osoby fizycznej lub instytucji w zakresie posiadania gruntu wynikają z pierwotnego ich dążenia do zagwarantowania własnej przestrzeni bytu, która gwarantowałaby wyłączność egzystowania, ale także bezpieczeństwo osobiste oraz dostęp do ograniczonych środków zaspakajających podstawowe biologiczne potrzeby człowieka. Posiadanie gruntu to jednak nie tylko środek produkcji żywności, ale również możliwości konstrukcji obiektów budowlanych zabezpieczających przed wpływami atmosferycznymi i stwarzających odpowiednie warunki do rozwoju fizycznego i psychicznego jednostek oraz grup. Potrzeba dysponowania własnym „wycinkiem ziemi” jest więc potrzebą pierwotną w stosunku do potrzeby posiadania budynku czy lokalu o określonej użyteczności. Potrzeby w zakresie posiadania budynku lub lokalu, abstrahujące od potrzeb produkcyjnych (komercyjnych), związane są przede wszystkim z potrzebami mieszkania, a więc grupą potrzeb o absolutnie podstawowym charakterze. Podobnie jak potrzeby dotyczące żywności, ubrania oraz bezpieczeństwa, związane są one z potrzebami naturalnymi człowieka, tkwiącymi w każdej jednostce – potrzebami ochrony organizmu i gatunku, ochrony egzystencji i ciągłości biologicznej. Budynki i lokale zaspakajają więc potrzebę schronienia11. Z kolei drugi rodzaj potrzeb związanych z rozwojem człowieka dotyczy jego samorealizacji i m.in. wpływa na jego społeczną akceptację. I tak na przykład występowanie potrzeby schronienia rodzi u jednostki lub grupy chęć określonego sposobu jej zaspokojenia. Chęć ta dotyczy sprecyzowania dobra lub usługi, które zaspokoiłyby odpowiednie potrzeby, w tym przypadku związane z bezpiecznym i właściwym schronieniem. Co prawda potrzebę schronienia zaspokoić może szałas, namiot, lepianka, ziemianka, chata, dom lub jego odpowiednia część, ale także willa, rezydencja, apartament, pałac jednak dochodzą tutaj potrzeby wyższego rzędu jak np. potrzeby 10. Dwa ostatnie rodzaje potrzeb są często pomijane przy cytowaniu hierarchii potrzeb Abrahama Maslowa, on zaś uważał je za niezbędne dla uzyskania satysfakcji. 11 Por. A. Szromnik, Rynek nieruchomości w ujęciu strukturalnym – próba uporządkowania elementów i zależności w: Prace z zakresu ekonomiki nieruchomości i procesu inwestycyjnego, Zeszyty Naukowe Akademii Ekonomicznej w Krakowie nr 614, Kraków 2003, s. 31. 13.

(14) przynależności czy szacunku12. W takim ujęciu do prawidłowego funkcjonowania człowieka niezbędne są te nieruchomości, które pozwalają na: -. wykonywanie określonej pracy czyli będą to np. nieruchomości biurowe, przemysłowe,. -. spędzanie wolnego czasu np. nieruchomości rekreacyjno – wypoczynkowe, handlowe, hotelowe, sportowe itp.,. -. funkcjonowanie. i. spełnianie. określonych. wymagań. społecznych. np.. specjalnego przeznaczenia np. cmentarze, nieruchomości wojskowe, domy kultury, -. zdobycie uznania lub prestiżu np. apartamenty, rezydencje, pałace.. W związku z tym, aby mogły zostać zaspokojone określone potrzeby niezbędny jest grunt, na którym będzie można realizować określone obiekty budowlane lub jako teren do prowadzenia danej działalności np. wesołe miasteczko. Graficzną prezentację zależności pomiędzy potrzebami według Maslowa a rodzajem nieruchomości przedstawia Rys. 1. Potrzeby wyższego rzędu. Potrzeba uznania Potrzeby społeczne Potrzeby bezpieczeństwa Potrzeby podstawowe. Potrzeby fizjologiczne. rozwój osobisty, kreatywność, osiąganie pełni możliwości uznanie, status, samoakceptacja akceptacja, poczucie wspólnoty ochrona, wolność od strachu, stabilizacja przetwarzanie, żywność, schronienie, ubranie. nieruchomości rekreacyjnowypoczynkowe, sportowe, kultu religijnego apartamenty, rezydencje. GRUNT. Potrzeby samorealizacji. domy kultury, kościoły, zabytki, nieruchomości wojskowe, cmentarze, więzienia, sądy nieruchomości rolne, mieszkania. Rys.1 Piramida potrzeb według teorii Maslowa a rodzaje nieruchomości Źródło: opracowanie własne Ziemia jest niezbędna do życia i funkcjonowania społeczeństwa, stanowi przedmiot badań wielu dyscyplin, które nieco inaczej definiują pojęcie ziemi jako nieruchomości13. Omawiając pojęcie gruntu należy również zwrócić uwagę na termin działka, który w języku potocznym często utożsamiane jest z nieruchomością gruntową. 12. Ibidem, s. 32 A. Zaremba, M.J. Nowak, Ziemia, nieruchomość, grunt w języku prawniczym i ekonomicznym, „Świat Nieruchomości”, Fundacja Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie, nr 71, Kraków 2010, s. 12. 13. 14.

(15) Jako pojęcie prawa geodezyjnego i kartograficznego14 oznacza obszar gruntu stanowiący podstawową jednostkę geodezyjną określoną na mapie ewidencyjnej granicami, numerem, powierzchnią, rodzajem użytkowania i klasą gruntu. Ponadto może stanowić samodzielną nieruchomość, czyli przedmiot odrębnej własności lub wraz z innymi działkami wchodzić w skład większej nieruchomości obejmującej kompleks takich działek. Wykorzystywanymi jednostkami powierzchniowymi podziału kraju dla celów ewidencji są: jednostka ewidencyjna, obręb ewidencyjny oraz działka ewidencyjna. Działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony za pomocą linii granicznych. Z kolei pojęcie działki gruntu zostało zdefiniowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami15 jako część nieruchomości wydzieloną w wyniku jej podziału albo scalenia i podziału, a także odrębnie położoną część tej nieruchomości. Działka gruntu nie pokrywa się więc znaczeniowo z działką ewidencyjną16. Jedną z najbardziej istotnych definicji nieruchomości można odnaleźć w przepisach prawa. Źródło pojęcia nieruchomości, zdefiniowanej jako termin prawny, sięga okresu cywilizacji rzymskiej. Tak jak wiele innych rzymskich zasad, jest wciąż podstawą naszego współczesnego systemu prawnego w tym zakresie17. Zgodnie z prawem rzymskim własność nieruchomości sięgała bez żadnych ograniczeń zarówno w głąb ziemi jak i nad jej powierzchnią. Podobna definicja nieruchomości została zaakceptowana w Kodeksie Napoleońskim, który to stanowił podstawę do definiowania nieruchomości w międzywojennej Polsce18. Nieruchomość to jedna z podstawowych definicji w zakresie mienia mających swoje uregulowanie prawne w Kodeksie cywilnym19. Zgodnie z artykułem 46 kc §1 „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. W związku z tym, aby uznać część powierzchni ziemi za nieruchomość gruntową konieczne są dwa elementy. Po pierwsze fizyczne jej wyodrębnienie i po drugie objęcie jej jednym tytułem własności, co z reguły znajduje jej formalny wyraz w objęciu 14. Ustawa z dnia 17 maja 1989r. Prawo geodezyjne i kartograficzne, Dz.U. z 1989r. Nr 30,poz.162 z późn.zm. 15 Art. 4 pkt. 3, Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r., Dz. U. Dz.U. 1997 Nr 115 poz. 741 z późn. zm., (dalej uogn) 16 S. Brzeszczyńska, Umowy w obrocie nieruchomościami, Wydawnictwo C.H.Beck, Gdynia 2003, s. 8 17 A. Pawlikowska-Piechotka, Gospodarka Nieruchomościami, PCB, Warszawa 1999, s. 13 18 E. Kucharska –Stasiak, Nieruchomość w gospodarce rynkowej, PWN, Warszawa 2008, s. 13 19 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz.93 z późn. zm, (dalej kc). 15.

(16) jej jedną księgą wieczystą. Własność gruntu zgodnie z artykułem 143 kc rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią w granicach określonych przez społecznogospodarcze przeznaczenie gruntu20. Na powierzchni gruntu granice własności wyznaczone są przez wytyczone, umowne linie. Natomiast w odniesieniu do głębi ziemi oraz przestrzeni nad powierzchnią gruntu granice te zostają wyznaczone przez społecznogospodarcze przeznaczenie nieruchomości gruntowej. Przepis ten należy rozpatrywać łącznie z regulacjami dotyczącymi prawa wodnego, górniczego i lotniczego21. Kodeksowa definicja nieruchomości nie ogranicza się do samego gruntu, wyróżnia także budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Jednak istnieje zasadnicza różnica pomiędzy gruntem a dwiema pozostałymi nieruchomościami. Grunt jest zawsze nieruchomością, natomiast budynki i lokale tylko wtedy, gdy tak przewiduje przepis szczególny22. Pojęcie nieruchomości gruntowej zostało zdefiniowane również ustawie o gospodarce nieruchomościami i oznacza, że jest to grunt wraz z częściami składowymi23 z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zatem z pojęciem gruntu nieodłącznie jest związany termin części składowe gruntu, do których należą, z wyjątkiem wyraźnie określonych przypadków w ustawie: -. budynki, budowle i inne urządzenia trwale z gruntem związane,. -. drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania art. 48 kc,. -. wody stojące, czyli powierzchniowe wody stojące, wody w rowach i studniach, wody. w. naturalnych. lub. sztucznych. jeziorach. i. innych. zbiornikach. bezprzepływowych, wody z opadów atmosferycznych, wody pozostałe po wylewie wody płynącej, -. złoża kopalni nie stanowiących własności Skarbu Państwa w świetle przepisów Prawa geologicznego i górniczego24,. 20. Por. G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Wydanie 6, Wydawnictwo LexisNexis, Warszawa 2011, s. 83 21 A. Zaremba, M.J. Nowak, Ziemia, nieruchomość, …, op.cit, s. 13, s. 13 22 Oddzielenie budynku od gruntu w sensie prawnym następuje wtedy, gdy zostaje ustanowione prawo użytkowania wieczystego, natomiast wyodrębnienie lokalu jako przedmiotu odrębnej własności dokonywane jest na mocy ustawy z dnia 24 września 1994 r. o własności lokali , Dz. U. z 1994 r. nr 85 poz. 388 z późn. zm. 23 Art. 48 kc 24 Do dnia 31 grudnia 2011 r. określane jako kopaliny pospolite (art. 7 ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. Prawo geologiczne i górnicze) - podział zniesiony Ustawą z dnia 9 czerwca 2011 r. Prawo geologiczne i górnicze, Dz. U. z 2011 r. nr 163 poz. 981.. 16.

(17) -. prawa związane z jej własnością (wg art. 50 kc), czyli służebność gruntową, udział właściciela lokalu we współwłasności nieruchomości wspólnej, w wypadku ustanowienia. odrębnej. własności. lokali. oraz. przysługująca. wieczystemu. użytkownikowi własność budynku i urządzeń na użytkowanym gruncie będącym własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Należy podkreślić, że własność gruntu ma charakter pierwotny i nadrzędny w tym sensie, że od niej wywodzi się własność połączonych z gruntem wszelkich rzeczy (reguła superficies solo credit), a tylko wola ustawodawcy wpływa na zerwanie więzi i powoduje, że niektóre części składowe gruntu uzyskują charakter odrębnych nieruchomości25. Ze względu na pewne szczególne zasady gospodarowania gruntami przepisy precyzują kilka ich rodzajów.. Złożony, ekonomiczny charakter nieruchomości powoduje, że. wykorzystywana klasyfikacja powinna obejmować wiele kryteriów, począwszy od najprostszych, uwzględniających ich cechy fizyczne do złożonych klasyfikacji związanych z analizą sposobów użytkowania26: 1) nieruchomości gruntowe (zabudowane lub niezabudowane), które ze względu na przeznaczenie gospodarcze dzielą się na: a) nieruchomości rolne, b) nieruchomości leśne, c) inne nieruchomości (nierolne i nieleśne) zabudowane lub przeznaczone pod zabudowę Wśród gruntów, na mocy art. 461 kc, wyodrębnia się grunty rolne czyli takie, które są lub mogą być wykorzystane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych27 gruntami rolnymi są grunty: -. określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne. -. pod stawami i innymi zbiornikami wodnymi służącymi wyłącznie na potrzeby rolnictwa,. -. pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami służącymi wyłącznie produkcji rolnej oraz przetwórstwu rolnospożywczemu,. 25. Por. S. Brzeszczynska, Umowy w …, op.cit., s. 3 H. Henzel (red.), Strategie inwestowania na rynku nieruchomości,wyd. AE w Katowicach,Katowice 2009,s. 43 27 Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, Dz.U. z 1995, Nr 16, poz. 78 26. 17.

(18) -. pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych,. -. parków wiejskich, pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, pod pasami przeciwwietrznymi i przeciwerozyjnymi,. -. pracowniczych ogródków działkowych i ogrodów botanicznych,. -. pod. urządzeniami:. melioracji. wodnych,. przeciwpowodziowych. i. przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów na potrzeby rolnictwa i mieszkańców wsi -. zrekultywowane na potrzeby rolnictwa,. -. torfowisk i oczek wodnych,. -. pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.. Rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków28 określa grupy użytków gruntowych do celów ewidencyjnych: -. użytki rolne,. -. grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione,. -. grunty zabudowane i zurbanizowane,. -. użytki ekologiczne,. -. nieużytki,. -. grunty pod wodami,. -. tereny różne.. Z kolei grunty zabudowane i zurbanizowane dzielą się na29: -. tereny mieszkaniowe;. -. tereny przemysłowe;. -. inne tereny zabudowane;. -. zurbanizowane tereny niezabudowane;. -. tereny rekreacyjno-wypoczynkowe;. -. użytki kopalne,. -. tereny komunikacyjne, w tym: drogi, tereny kolejowe, inne tereny komunikacyjne.. Odnosząc rodzaje gruntów do przestrzeni miejskiej w kontekście inwestycyjnego wykorzystania na szczególną uwagę zasługują tereny zurbanizowane i niezabudowane, 28. Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, Dz. U. z 2001 r. Nr 38, poz. 454 29 Ibidem, art. 68. 18.

(19) nieużytki i tereny różne. Pierwsze obejmują grunty niezabudowane, przeznaczone w planach zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę, wyłączone z produkcji rolniczej i leśnej. Do drugich zalicza się nie zakwalifikowane do użytków ekologicznych: bagna, piaski, naturalne utwory fizjologiczne takie jak: urwiska, strome stoki, skały, rumowiska itp. Trzecia grupa to grunty przeznaczone do rekultywacji obejmujące zdegradowane lub zdewastowane grunty takie jak: nieczynne hałdy, wysypiska, zapadliska, tereny po działalności przemysłowej i górniczej oraz po poligonach wojskowych, dla których właściwe organy zatwierdziły projekty rekultywacji; dotychczas niezagospodarowane grunty zrekultywowane, a także wały ochronne nieprzystosowane do ruchu kołowego. Ziemia może być użytkowana na dwa sposoby: produkcyjny (rolnictwo, leśnictwo, przemysł, usługi produkcyjne) oraz konsumpcyjny (usługi nieprodukcyjne, osiedla mieszkaniowe, obszary turystyczno – wypoczynkowe, sportowe, parki narodowe, poligony wojskowe). Działalność produkcyjna w miastach ustępuje coraz częściej miejsca działalności konsumpcyjnej. W działalności produkcyjnej ziemia odgrywa podwójną rolę: jako przedmiot czyli tworzywo, z którego w procesie produkcji powstaje nowy produkt, oraz jako środek pracy, służący do wytwarzania produktów. Jako środek pracy ziemia pełni dwie funkcje: bierną i czynną. Z funkcją bierną wiąże się występowanie ziemi jako przestrzeni, miejsca działalności ludzkiej i lokalizacji pozostałych czynników produkcji. O funkcji czynnej ziemi mówi się w odniesieniu do rolnictwa i leśnictwa, z którymi wiąże się rozwój organizmów żywych: roślinnych i zwierzęcych. Coraz większe znaczenie zaczyna zyskiwać ziemia o charakterze konsumpcyjnym, ze względu na wzrastające procesy urbanizacyjne. Są one bardzo ziemiochłonne w znaczeniu powierzchniowym30. Podsumowując ziemia to miejsce, w którym żyjemy, to różne możliwości czerpania korzyści w wyniku jej posiadania. Posiadanie ziemi pozwala ją uprawiać, a więc zapewnia przeżycie i dochód ze sprzedaży zbiorów. Można budować na ziemi domy, fabryki, hotele, biurowce, drogi itp. Do każdej dziedziny naszego życia ziemia jest po prostu niezbędna i to stanowi o jej wartości. Ziemia to możliwości inwestycyjne, to konkretne, wymierne efekty finansowe. W każdym wymiarze ziemia zapewnia przetrwanie i dobrobyt. Ze względu na szybki i wszechstronny rozwój budownictwa, a stąd duże zapotrzebowanie na nowe obszary budowlane, które są coraz trudniej dostępne w związku z intensywną. 30. Por. B. Luchter, Przemiany w użytkowaniu ziemi w rozwoju miasta Krakowa, Wydawnictwo UEK, Kraków 2010, s. 17-18. 19.

(20) zabudową powierzchni terenu, szczególnie w dużych miastach31 przedmiotem analizy w dalszej części opracowania będą takie grunty, które poprzez podjęcie czynności o charakterze prawnym i/lub fizycznym będą możliwe do wykorzystania pod zabudowę. 1.2. Nieruchomość gruntowa jako przedmiot inwestycji Słowo inwestycje pochodzi od łac. investire, co oznacza: odziewać, przykrywać, otaczać. Pojęcia tego używano pierwotnie do określenia tego wszystkiego, co nas otacza, zarówno w znaczeniu czynnościowym (jako dochodzenie, pozyskanie), jak również skutkowym, a więc osiągnięciu tego co ma służyć zaspokojeniu dość specyficznych potrzeb. Potrzeby te bowiem dotyczą tzw. opakowania (ubrania), które jest niezbędne do spełnienia określonych funkcji bezpośrednio lub pośrednio przez człowieka. Z czasem inwestowanie oznaczało wszelkiego rodzaju procesy gospodarcze, w wyniku których powstawały obiekty trwałego użytku i narzędzia służące zaspokajaniu potrzeb, jak np. budynki, budowle, bądź realizację procesów gospodarczych, np. maszyny, urządzenia, wyposażenie, środki transportu. Przykładem technokratycznego traktowania inwestycji jest definicja z lat 70-tych mówiąca, że inwestycje to „ dokonywanie nakładów gospodarczych zmierzających do tworzenia i powiększania środków trwałych”32. Z uwagi na konieczność zgromadzenia środków pieniężnych, umożliwiających podjęcie działalności inwestycyjnej oraz oddalone w czasie ich odzyskanie – coraz większego znaczenia zaczęły nabierać aspekty finansowe, a także ograniczenia wynikające. z niepewności. Ponadto. inwestowanie, jako zachęta do oszczędzania, a więc nie konsumowania wytworzonych produktów, stało się intratnym źródłem motywacji – nie tylko przedsiębiorców, ale i wszystkich członków społeczności do rozwoju społeczno-gospodarczego, a więc podstawową siłą napędową podmiotów gospodarki rynkowej. Jednoznaczne zdefiniowanie inwestycji jest trudne ze względu na ogromną różnorodność działalności, określanej jako inwestycyjna, zarówno co do jej charakteru, jak i dziedziny, skali itp. W najogólniejszym ujęciu możemy mówić o inwestycjach 33: -. rzeczowych. (materialnych). dokonywane. są. przede. wszystkim. przez. przedsiębiorstwa, które powiększają wartość majątku trwałego, -. finansowych, polegających na zakupie papierów wartościowych. 31. M. Gwóźdź-Lasoń, Czynniki wpływające na wartość rynkową nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu komercyjnym, Nieruchomości C.H.Beck, Nr 9, wrzesień 2009, s. 35-36 32 Por. R. Borowiecki (red.), Problemy inwestowania i rynku nieruchomości, Wydawnictwo AE w Krakowie, Kraków 2000, s. 13 33 Ibidem, s. 6 i dalej. 20.

(21) -. niematerialnych, polegających na indywidualnej nauce (tzw. inwestycje w człowieka) lub na prowadzeniu prac naukowo-badawczych i programistycznych, których wyniki bądź posiadają praktyczną przydatność w formie możliwych do zrealizowania (potencjalnych) innowacji, pobudzając do podjęcia inwestycji dla ich wdrożenia.. Inne kryterium dzieli je na: -. dochodowe, w których impulsem jest dążenie do osiągania dochodu, a korzyścią jest przewidywana jego wielkość,. -. niedochodowe,. w wyniku. których. określoną korzyścią jest. bezpośrednie. zaspokojenie określonych potrzeb (indywidualnych lub społecznych). W obliczu różnych kategorii inwestycji możliwe jest zdefiniowanie tego pojęcia poprzez określenie dwóch cech:34 . korzyści jakie ma przynieść inwestycja, które są impulsem do podjęcia inwestycji a w konsekwencji jej celem. . nakłady na tworzenie. odpowiednich zasobów majątkowych lub wiedzy. praktycznej (licencje, know-how, programy komputerowe itp.), co warunkuje uzyskanie zakładanego celu, a więc bez czego korzyści nie mogłyby być uzyskane. Na podstawie wyżej wymienionych cech inwestycje zostały zdefiniowane jako: wydatkowanie środków finansowych i/lub rzeczowych bądź własnej pracy na tworzenie zasobu majątku - w formie materialnych obiektów majątku trwałego(uzupełniająco obrotowego), papierów wartościowych i/lub wiedzy – w celu wykorzystania tego zasobu do uzyskiwania odpowiednich korzyści35. Graficzne ujęcie definicji przedstawia rysunek 2.. Tworzenie zasobu majątkowego o charakterze, wielkości i strukturze niezbędnej do uzyskania zamierzonego celu inwestowania. Działalność bieżąca umożliwiona utworzeniem tego zasobu i wykorzystująca go do osiągnięcia zamierzonego celu. Osiąganie celu inwestowania odpowiednie korzyści. Rys. 2 Ilustracja definicji inwestycji Źródło: opracowanie własne na podstawie J. Czarnek, O definiowaniu pojęcia inwestycji w „Problemy inwestowania i rynku nieruchomości”, Wydawnictwo AE w Krakowie, Kraków 2000, s. 8 34 35. Ibidem, s. 6 Por. J. Czarnek, O definiowaniu pojęcia inwestycji w: Problemy inwestowania i rynku nieruchomości, Wydawnictwo AE w Krakowie, Kraków 2000, s. 8. 21.

(22) Kolejny podział proponowany przez E. Nowak dzieli inwestycje rzeczowe na:36 -. inwestycje w dobra rzeczowe i. -. inwestycje rzeczowe produkcyjne.. Istotą inwestycji w dobra rzeczowe jest lokowanie środków finansowych w dobra rzeczowe o unikalnej wartości, np. w nieruchomości, dzieła sztuki, metale szlachetne, w inwestycji rzeczowych produkcyjnych – angażowanie środków finansowych w środki trwałe podmiotu gospodarczego. Dzięki inwestycjom rzeczowym produkcyjnym zwiększa się zdolność wytwórcza inwestora. H. Towarnicka dzieli z kolei inwestycje z punktu widzenia kierunków wydatkowania środków na:37 -. inwestycje w papiery wartościowe- określane jako inwestycje pośrednie, finansowe;. -. inwestycje w majątek rzeczowy trwały- określane jako inwestycje bezpośrednie, rzeczowe;. -. inwestycje w szkolenie kadr, badania i rozwój (i inne)- określane jako inwestycje niematerialne lub jako inwestowanie kapitału finansowego w podane rodzaje zasobów przedsiębiorstwa.. R. Hall i J. Taylor wprowadzają inwestycje w kapitał trwały i zapasy. Inwestycją w kapitał trwały (dana inwestycja przeznaczona jest do długotrwałego użytku) jest zakup nowej fabryki, urządzenia czy domu. Inwestycje w zapasy (inwestycje krótkookresowe) są to zmiany stanu zapasów w przedsiębiorstwie. Inwestycje w kapitał trwały dzielą oni na38: . mieszkaniowe - to wydatki na budowę nowych domów i bloków mieszkalnych. . niemieszkaniowe - to wydatki przeznaczane na budynki i ich wyposażenie potrzebne do funkcjonowania przedsiębiorstwa. Można wyodrębnić także inwestycje we własność, mając na uwadze39: - inwestowanie w obiekty przemysłowe i magazynowe, - inwestowanie w biura, - inwestowanie w sklepy, - inwestowanie w posiadłości ziemskie. 36. Por.E. Nowak, E. Pielechaty, M. Poszwa, Rachunek opłacalności i inwestowania, PWE, Warszawa 1999, s.220 37 Por. H. Towarnicka, Strategia inwestycyjna przedsiębiorstwa, Wydawnictwo AE we Wrocławiu, Wrocław 1999, s.31 38 R. Hall, J. Taylor, Makroekonomia, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 1994, 39 C. Darrow, Valuation and Investment Appraisal, The Estacles Gazette Limited, London 1983. 22.

(23) Są to inwestycje w nieruchomości bez względu na cel ich dokonywania. Różnorodność definicji inwestycji wynika głównie z różnych punktów odniesienia. Dzieje się tak, dlatego że u podstaw większości definicji leży makroekonomiczna teoria gospodarki. Inwestycje rozpatrywane są w niej jako czynnik wzrostu gospodarczego i czynnik rozwoju przedsiębiorstwa. Inwestycja. jest. zaangażowaniem. zakumulowanych. środków. inwestora. w. przedsięwzięcie mające na celu zaspokojenie jego potrzeb, przede wszystkim poprzez wzrost wartości majątku. Inwestycja to zarazem wyrzeczenie się bieżącej konsumpcji dla przyszłych korzyści.40 Inwestorzy zainteresowani inwestycjami w nieruchomości, podejmując decyzje kierują się różnorakimi motywami. Rozbieżności te biorą się z różnorodności celów inwestowania, z różnej skłonności do podejmowania ryzyka, z odmiennych oczekiwań co do stopy zwrotu czy też z rozbieżności co do okresu, po upływie którego inwestycja powinna zacząć przynosić profity.41 Motywacje na rynku inwestora można podzielić na obiektywne i subiektywne. Obiektywnym motywem jest np. potrzeba zaspokojenia lub poprawy warunków mieszkaniowych oraz dążenie do osiągnięcia dochodów. Motywacjom obiektywnym często towarzyszą subiektywne, które przejawiają się w dążeniu do zdobycia prestiżu i statusu społecznego, zapewnienia poczucia bezpieczeństwa, wygody i komfortu, do osiągnięcia osobistej satysfakcji z posiadania nieruchomości. Kierując się różnymi motywacjami, inwestor będzie zainteresowany zróżnicowanymi segmentami rynku nieruchomości. Inwestor dążący do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych (będzie to na ogół młody inwestor), bądź ich poprawy (inwestor w wieku 30-40 lat), kieruje swoje zainteresowania na rynek mieszkaniowy, inwestor posiadający kapitał i chcący go pomnożyć, zainwestuje na rynku nieruchomości komercyjnych czy przemysłowych. 42 a) Cechy nieruchomości gruntowych Nieruchomość na tle innych dóbr, odznacza się znaczną specyfiką. Posiada ona szereg odmiennych cech, wśród których można wyróżnić grupę cech fizycznych, ekonomicznych i instytucjonalno- prawnych43. Cechy te są często z sobą powiązane, decydując o odmienności nieruchomości. Podstawową cechą nieruchomości gruntowych 40. Por. M.Bryx, R.Matkowski, Inwestycje w nieruchomości, Warszawa 2000, s.16-17 Por. E. Kucharska – Stasiak, Inwestowanie w …, op.cit., s. 8 42 Por. E. Kucharska – Stasiak, Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2004, s.118-119 43 Por. m.in. J.Dasso, A.A. Ring, Real Estate, Principles and Practices, Prentice Hall Inc., New Jersey 1989 za E. Kucharska – Stasiak, Nieruchomość a … op. cit., s. 16 41. 23.

(24) jest ich ograniczoność ze względu na stałą wielkość powierzchni ziemi. Dlatego właściwe (czytaj racjonalne) wykorzystywanie ziemi staje się istotnym problemem całego świata. Rzadkość (deficytowość) gruntu oznacza ograniczoną podaż uzbrojonych terenów miejskich i odgrywa istotne znaczenie z punktu widzenia możliwości wykorzystania określonego zasobu w celach budowlanych. Deficytowość uzbrojonych terenów dotyczy głównie krótkiego okresu, ponieważ w długim okresie podaż nieruchomości gruntowych o określonych. cechach. można. zwiększyć. dokonując. dodatkowych. nakładów. inwestycyjnych. Deficytowość niesie istotne konsekwencje – powoduje fluktuacje wartości nieruchomości. Oznacza to, iż w okresach w których zapotrzebowanie na grunty nie jest wysokie, maleje wartość, a gdy popyt wzrasta, wartość rośnie44. Rzadkość gruntu, który jest zdatny do zabudowy,. powoduje między innymi inwestowanie o charakterze. spekulacyjnym. Drugą cechą z grupy ekonomicznych może być lokalizacja rozumiana jako położenie, które w istotnym stopniu wpływa na wartość rynkową nieruchomości oraz elementy fizycznej lokalizacji. Lokalizacja nieruchomości wyznacza lub ogranicza jej sposób użytkowania oraz odpowiednie efekty z tym związane. Istnieje wiele czynników, które wpływają na atrakcyjność danego położenia i będą zależały od celu, na który dany obszar gruntu może być przeznaczony. Jest to wyraźnie widoczne w obszarach miast, które przez wielowiekowy rozwój wykształciły dzielnice pełniące różnorodne funkcje. Powstały dzielnice handlowe, biurowe, mieszkaniowe oraz przemysłowe, a tym samym zróżnicowanie cenowe tych terenów, o czym w dalszej części pracy. Na poziom wartości nieruchomości gruntowej i jej zmiany istotny wpływ wywiera następna cecha ekonomiczna – współzależność (sąsiedztwo). Cecha ta przejawia się we wzajemnej interakcji sposobów użytkowania, dokonywanych zmian i w rezultacie – wartości nieruchomości. Powoduje ona ukształtowanie się „lepszych” lub „ gorszych” obszarów dla danego sposobu użytkowania45. Kolejną ważną cechą ekonomiczną wyróżniającą nieruchomości spośród innych dóbr rynkowych jest produkcyjność. Zarówno grunty, jak i obiekty budowlane są ważnymi czynnikami. produkcyjnymi. czy. też. czynnikami. usługotwórczymi.. Możliwości. produkcyjne gruntu będą zależne od sposobu jego wykorzystania i przewidzianych prawem form użytkowania. Grunt może być przedmiotem w produkcji rolnej czyli będzie 44. Por. E. Kucharska – Stasiak, Nieruchomość w …, op.cit. , s.19 Por. G. Dobrowolski, Sz. Sędek, Postaw na grunt czyli nowe możliwości na rynku nieruchomości w Polsce, Wydawnictwo APIB, Gdańsk 1996, s. 49. 45. 24.

(25) w sposób bezpośredni angażowany w celu uzyskania korzyści ekonomicznych lub w sposób pośredni, ponieważ każdy budynek, bez względu na jego wielkość i przeznaczenie, wymaga dysponowania określoną działką ziemi – gruntem. W związku z tym od rodzaju zabudowy będzie zależał sposób wykorzystania gruntu (mieszkaniowy, handlowy, przemysłowy, hotelowy itp.). Wśród cech fizycznych gruntu należy wyróżnić: stałość w miejscu (nieruchomość), trwałość (niezniszczalność), różnorodność. Ziemia jest nieprzemieszczalna, a więc nieruchoma w znaczeniu stałości terytorium, ponieważ wierzchnia warstwa ziemi może być w uzasadnionych przypadkach przeniesiona. Niezniszczalność jest pojęciem względnym. Na skutek oddziaływania – na przykład przemysłu, w wyniku erozji i złej gospodarki ziemia rolnicza ulega degradacji. W tym sensie zniszczenie jest możliwe. Nie jest ono jednak ostateczne, czego przykładem może być rekultywacja gruntów. Ziemia jako grunt będący przedmiotem gospodarowania może na skutek mechanicznego uszkodzenia zmienić swoje ostateczne przeznaczenie. W wypadku gospodarki miejskiej posiadanie ziemi nabiera szczególnego znaczenia. Istotną rolę odgrywa tu położenie działki w stosunku do centrum miasta. Decydujące znaczenie mają względy prawne, na przykład możliwość przekwalifikowania działki rolniczej na budowlaną. Ziemia, na której stoją już budynki, mimo jej mechanicznego zniszczenia, może być wielokrotnie użytkowana46. Kolejną cechą fizyczną nieruchomości jest różnorodność. Każda działka jest inna pod względem położenia, wielkości i kształtu a co za tym idzie również sposobu zagospodarowania. W zakresie cech instytucjonalno – prawnych należy podkreślić, że świat nieruchomości rządzi się własnymi prawami, funkcjonowanie nieruchomości wymaga stworzenia całego otoczenia prawnego, regulującego cykl życia nieruchomości i złożoność problematyki gospodarki nieruchomościami47. Regulacje prawne określają m.in.: -. formy władania gruntami, zmiany form władania (Ustawa Kodeks cywilny),. -. zasady prowadzenia ksiąg wieczystych i ewidencji gruntów (Ustawa o księgach wieczystych i Rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków),. -. zasady. gospodarowania. nieruchomościami. (Ustawa. o. gospodarce. nieruchomościami, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych), 46 47. Por. B. Luchter, Przemiany w użytkowaniu … op.cit., s. 18 Por. E. Kucharska –Stasiak, Nieruchomość w …., op.cit. s. 21, 23. 25.

(26) -. zasady. zabudowy. gruntów. (Ustawa. o. planowaniu. i. zagospodarowaniu. przestrzennym, Ustawa Prawo budowlane) b) Grunt jako inwestycja Inwestowanie w nieruchomości gruntowe stanowi specjalistyczną dziedzinę, ze względu na specyfikę i różnorodność przedmiotu inwestowania. Najczęściej inwestorzy nabywają grunty w celach użytkowych, spekulacyjnych, kapitałowych lub rozwojowych48. Pierwszy sposób jest specyficzną formą inwestowania, którego celem jest przede wszystkim zaspokojenie własnych potrzeb. Drugi polega na okazyjnym zakupie nieruchomości z myślą o szybkiej sprzedaży w krótkim okresie czasu. Trzeci sposób traktuje zakup nieruchomości jako długoterminową lokatę kapitału, oczekując wzrostu wartości nieruchomości w czasie. Natomiast nieruchomości rozwojowe, to takie, które zakupione są w celu przeprowadzenia prac polegających na ulepszeniu przedmiotowej nieruchomości. Podana klasyfikacja, w praktyce, jest klasyfikacją płynną, albowiem charakter gruntów inwestycyjnych często się zmienia, i tak np. nieruchomość zakupiona w celach spekulacyjnych, na skutek zmiany warunków rynkowych, czy też na skutek zmiany sytuacji finansowej inwestora może zostać. w krótkim okresie czasu nieruchomością. kapitałową, jak również mogą być na niej realizowane czynności rozwojowe. Sposób wykorzystania i rozdysponowania nieruchomości zależy wyłącznie od decyzji inwestora. Zatem można przyjąć, że sposób inwestowania w grunty będzie zależny od rodzaju podmiotu, który angażuje kapitał, celu , który chce osiągnąć i motywacji, którymi się kieruje oraz rodzaju nieruchomości gruntowych, które będą najlepiej się nadawały do realizacji zamierzonych celów. Koncentrując uwagę na motywacjach i celach inwestorów bezpośrednich, odnosząc się do ich oczekiwanych korzyści ekonomicznych bądź oczekiwanych walorów użytkowych nieruchomości, możliwe jest wyróżnienie następujących rodzajów inwestorów49:    . inwestor - użytkownik, inwestor - portfelowy, inwestor - spekulant, inwestor - deweloper.. Z punktu widzenia inwestora – użytkownika inwestowanie w grunty, będzie wynikiem chęci zaspokojenia własnych potrzeb. W takim ujęciu nieruchomości gruntowe nie są 48. Por. D. Trojanowski, Nieruchomość komercyjna i jej miejsce, Nieruchomości C.H.Beck, nr 4, 2002, s. 3132 49 Klasyfikacja przyjęta na podstawie: H. Henzel (red.), Strategie inwestowania na rynku nieruchomości, Wydawnictwo Akademii Ekonomiczne w Katowicach, Katowice 2009, s. 55 i dalej. 26.

(27) aktywami inwestycyjnymi, a dobrem o charakterze i wartości użytkowej, zapewniających możliwość np. budowy własnego domu na gruncie czy też realizacji obiektów związanych z prowadzeniem. działalności gospodarczej. Celem inwestora/użytkownika może być. również wykorzystanie zakupionego gruntu do powiększenia zdolności produkcyjnych np. grunty rolne nabywane w celu powiększenia produkcji rolnej (powiększenie areału upraw, efektywniejsze wykorzystanie maszyn, zalesienie, zwiększenie produkcji ogrodniczej itp.50). W takim ujęciu grunt jest traktowany jako inwestycja rzeczowa o charakterze produkcyjnym. Dla inwestora/użytkownika nieruchomości gruntowe są aktywami, w których zainwestowany kapitał ma podlegać ochronie lub stanowią podstawę prowadzenia działalności produkcyjnej. Inwestor tzw. portfelowy będzie zainteresowany gruntami o charakterze lokat jako składnik portfela inwestycyjnego czyli będą to nieruchomości inwestycyjne, zapewniające korzyści ekonomiczne o charakterze bezpośrednich korzyści finansowych (możliwość wydzierżawienia gruntów) lub aprecjację zainwestowanego kapitału (nieruchomość kapitałowa). Zainwestowany kapitał w tego typu inwestycje jest odzyskiwany w sposób bezpośredni w postaci wpływów z opłat lub czynszów dzierżawnych, utrzymywanej w portfelu w długim horyzoncie czasu. W przypadku możliwości uzyskiwania wpływów z opłat z tytułu np. umieszczenia tablic reklamowych na działce dotyczy to terenów, które znajdują. się. w. korzystnej. lokalizacji. dla. tego. typu. możliwości.. Aprecjacja. zainwestowanego kapitału w długim horyzoncie czasu jest celem angażującego środki finansowe w nieruchomości kapitałowe. Inwestorzy oczekują, w takim przypadku, wzrostu wartości rynkowej nieruchomości, które posiadają w portfelu inwestycyjnym. Celem inwestora jest wyszukiwanie niedoszacowanych nieruchomości z potencjałem rokującym na wzrost ich wartości. Inwestor - spekulant będzie nastawiony na inwestowanie w grunty, które przeznaczone są do obrotu czego wynikiem będą uzyskiwane ponadprzeciętne zyski z inwestycji. W przypadku gruntów, które są częstym przedmiotem spekulacji (chociażby z powodu różnych dopuszczalnych możliwości zmian przeznaczenia gruntów dopuszczonych przez system planowania przestrzennego) oczekiwania inwestora sprowadzają się do zapewnienia wysokiej stopy zwrotu, będącej rekompensatą akceptowanego wysokiego ryzyka, przy założeniu inwestycji o krótkim horyzoncie czasowym. Nieruchomości spekulacyjne definiowane są m.in. jako „ nabyte w celu osiągnięcia zysku z szybkiej. 50. E. Siemińska (red.), Inwestowanie na rynku nieruchomości, Wydawnictwo Poltext, Warszawa 2011, s. 157. 27.

(28) odsprzedaży bez dalszych inwestycji kapitałowych koniecznych dla wdrożenia procesu51 rozwoju gruntu”. Ostatnim wyróżnionym rodzajem inwestora jest deweloper, który traktuje grunt jako nieruchomość rozwojową. Nabywane są one w celu realizacji przedsięwzięć o charakterze deweloperskim, a więc związanych z organizacją i realizacją procesu zagospodarowania przestrzeni, który obejmuje działania prowadzące do wzrostu wartości przekształcanej nieruchomości. Celem nadrzędnym jest przyrost wartości nieruchomości po zrealizowaniu projektu,. pozwalający. na. realizację. stopy. zwrotu. umożliwiającej. odzyskanie. zainwestowanego kapitału oraz godziwy zysk, będący rekompensatą za podejmowane ryzyko52. Zbiorcze zestawienie rodzajów inwestorów i ich charakterystykę przedstawia poniższa tab.1. Tab. 1. Podział inwestycji w grunty ze względu na rodzaj inwestora Rodzaj inwestora. Cel inwestowania. Inwestorużytkownik. Inwestor – portfelowy. Utrzymanie realnej wartości zainwestowanego kapitału. Inwestorspekulant Inwestordeweloper. Zwiększenie wartości zainwestowanego kapitału. Oczekiwania inwestora Wykorzystanie gruntu dla własnych potrzeb np. budowa domu, czy jako przedmiot aktywności gospodarczej Aprecjacja zainwestowanego kapitału, utrzymywanie nieruchomości w portfelu inwestycji. Zaspokojenie własnych potrzeb np. mieszkaniowe lub wykorzystanie gruntu w celu uzyskania płodów rolnych lub zaspokojenie potrzeb związanych z rekreacją lub wypoczynkiem Tworzenie zyskującego na wartości portfela inwestycyjnego, w efekcie wzrostu wartości aktywów, będących jego składnikami. Zysk w sprzedaży. Oczekuje ponadprzeciętnych zysków, traktując grunt jako towar, przejęte nieruchomość przeznaczona jest do obrotu W zależności od rodzaju segmentu, w którym działa deweloper tworzy koncepcje zagospodarowania przestrzeni; organizuje i realizuje proces zagospodarowywania przestrzeni uzyskując wartość dodaną. wyniku. Przyrost wartości gruntu w efekcie realizacji procesu deweloperskiego. Źródło: opracowanie własne 51 52. Motywacje. Rodzaj gruntu jako przedmiot inwestycji Np. grunty rolne, działki budowlane, grunty leśne, działki rekreacyjne. Niedoszacowane nieruchomości gruntowe z potencjałem rokującym na wzrost wartości aktywów np. grunty w terenach podmiejskich Tereny poprzemysłowe, grunty rolne, działki budowlane Tereny z potencjałem do dalszego inwestowania np. tereny rolne z perspektywą odrolnienia, działki budowlane, tereny poprzemysłowe. D. Trojanowski, Nieruchomość … , op.cit., s. 31-32 Ibidem. 28.

(29) Podsumowując rozważania na temat gruntu jako przedmiotu inwestycji należy wskazać zalety, którymi są:  brak kosztów utrzymania nieruchomości z wyjątkiem podatku od gruntów, który w polskim systemie podatkowym stanowi często drobną opłatę w stosunku do wartości gruntu,  grunt ze względu na stałość w miejscu nie może być przedmiotem kradzieży,  grunt nie wymaga transportu ani też jakichkolwiek form przechowywania,  grunty chroni rękojmia wiary publicznej w postaci ksiąg wieczystych,  grunty mogą stanowić zabezpieczenie kredytów,  gruntów nie trzeba ubezpieczać,  grunty stanowią zabezpieczenie przed inflacją. Z istotnych wad w procesie inwestowania w grunty można wskazać:  kapitałochłonność,  ryzyko nieuzyskania wymaganych decyzji i pozwoleń w celu rozpoczęcia procesu budowlanego lub zmiany przeznaczenia gruntu zgodnie z obowiązującymi przepisami o planowaniu przestrzennym,  brak pozytywnych przepływów pieniężnych (cash-flow), chyba że grunt jest dzierżawiony np. parkingi, pod reklamy, billboardy itp., jeżeli dotyczy to działek w bliskiej lokalizacji dróg o znacznym natężeniu ruchu lub w przypadku posadowienie urządzeń przesyłowych takich jak linie energetyczne, sieci gazowe czy wodociągowe53. Jedną z istotnych miar oceny atrakcyjności inwestycji w nieruchomości jest ryzyko oceniane z różnych poziomów i porównywane do innych inwestycji. Zgodnie z prezentowaną tabelą 2 nieruchomości gruntowe zajmują 5 miejsce pod względem poziomu ryzyka.. 53. Np. instytucja służebności przesyłu wprowadzona do kodeksu cywilnego w dniu 3 sierpnia 2008 r. regulująca kwestie korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorstwa przesyłowe. Podstawowym celem wprowadzonej regulacji miała być ochrona interesów właścicieli nieruchomości oraz uregulowanie stanu prawnego wszelkich urządzeń przesyłowych posadowionych na nieruchomościach. Dotyczy to między innymi słupów energetycznych, linii wysokiego napięcia, rur gazowych, a także urządzeń doprowadzających i odprowadzających wodę, których stan prawny bardzo często budzi poważne wątpliwości.. 29.

(30) Tab. 2. Poziom ryzyka według różnych form inwestowania w skali 1-10 stopy procentowej. siły nabywczej. zarządzania. rynkowe. płynności. razem. Nieruchomości niezabudowane Nieruchomości zabudowane Gotówka Lokaty terminowe Polisy ubezpieczeniowe Obligacje przedsiębiorstw Własne przedsiębiorstwo Akcje. utraty dochodu. Rodzaj inwestycji. utraty kapitału. Poziom ryzyka. 3. 9. 2. 2. 4. 6. 7. 33. 3. 4. 3. 2. 6. 4. 7. 29. 2. 10. 2. 10. 1. 2. 1. 28. 2. 2. 4. 7. 2. 2. 4. 23. 2. 4. 4. 7. 3. 3. 4. 27. 4. 3. 8. 4. 6. 6. 6. 37. 9. 4. 4. 4. 10. 4. 6. 41. 7. 7. 4. 5. 5. 7. 3. 38. Źródło: E. Kucharska – Stasiak, Ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości, Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości, TNN, Olsztyn 2006, Vol. 14, No. 1, s. 113 Można więc uznać, że grunty są inwestycjami o średniej skali ryzyka. Należy jednak podkreślić, że wcześniej zaprezentowany podział inwestorów i motywacji inwestowania w grunty wpłyną na różny poziom ryzyka. W znacznym stopniu można uznać, że poziom ryzyka będzie zależny od celu, który ma dzięki niemu zostać osiągnięty. I tak w przypadku realizacji projektów inwestycyjnych na danym gruncie istotny wpływ będzie miało otoczenie prawne, specyfika projektu i związanych z nim podmiotów oraz uwarunkowania planistyczne (o czym szerzej w dalszej części rozprawy). Powyższe rozważania pozwalają autorce określić definicję inwestowania w nieruchomości gruntowe przyjętą na potrzeby niniejszego opracowania jako wydatkowanie określonych środków finansowych na zakup gruntu i przeprowadzenie czynności zmierzających do podniesienia jego wartości oraz jego dalsze wykorzystanie w celach rozwojowych w przyszłości. 1.3. Renta gruntowa w teorii ekonomii W. literaturze ekonomicznej można spotkać dwa podejścia do kategorii renty. ekonomicznej wywodzące się z ekonomii neoklasycznej. Renta ekonomiczna jest to54: -. dodatkowa wypłata, jaką otrzymuje dany czynnik produkcji, ponad dochód transferowy konieczny do skłonienia go do świadczenia swych usług właśnie w tym zastosowaniu,. 54. D.Begg, S. Fischer, R. Dornbusch, Ekonomia.Tom I, PWE, Warszawa 1993, s. 316. 30.

(31) -. wszelka długookresowa płatność otrzymywana za użytkowanie zasobu czynnika produkcji, która przekracza jego koszt alternatywny.. W związku z tym renta ekonomiczna występuje w sytuacji trwałej rzadkości zasobów bądź braku możliwości wyceny zasobu przez rynek i uwzględnienie ex ante w rachunku ekonomicznym. Jeśli zasób zostanie wyceniony przez rynek, a jego względna podaż może się zwiększyć renta ekonomiczna zanika i staje się kosztem55. Z ekonomicznego punktu widzenia ziemia to specyficzny zasób, który jest zdolny do wygenerowania dochodu dla jego właściciela z tytułu własności56 i cechuje go trwała rzadkość. Cecha ta zwróciła już uwagę ekonomistów na początku XVIII wieku, w szkole fizjokratów, którzy uznawali rentę gruntową za jedyny rodzaj nadwyżki (ówcześnie zwanej produktem czystym) wytwarzanej przez rolników, a realizowanej przez właścicieli ziemi w postaci czynszu dzierżawnego57. W klasycznych teoriach ekonomicznych ziemia ma użyteczność przede wszystkim rolniczą – stanowi istotny czynnik produkcji, który wzbogacony o nakłady pracy i kapitału generuje produkcję o określonej wartości. Przychód z produkcji powinien zostać rozdzielony pomiędzy wszystkie zaangażowane w ten proces podmioty – pracownik za swoją prace otrzymuje zapłatę, właściciel kapitału odpowiedni procent, producent zwykły zysk, a reszta wartości przysługuje właścicielowi ziemi z tytułu prawa własności czynnika produkcji58. Wartość przysługująca właścicielowi ziemi to renta gruntowa. Renta gruntowa pojawiła się już u schyłku starożytności, ale znaczenie jej wzrosło dopiero w gospodarce feudalnej. Występowała wtedy w trzech postaciach: renty naturalnej, renty odrobkowej (pańszczyzna) i renty pieniężnej - w tej postaci przetrwała do czasów współczesnych. W literaturze głównego nurtu ekonomii za twórcę teorii rent gruntowych uznaje się D.Ricardo. Wśród jego prekursorów wymienia się A. Smitha i T. Malthusa, którzy wyróżnili cztery formy renty - z tytułu różnic urodzajności, położenia, dodatkowych nakładów kapitału oraz rentę ogólną zwaną absolutną59. A. Smith upatrywał źródła pochodzenia renty gruntowej w pracy robotników rolnych, w wynagrodzeniu czynnika ziemi, w cenie monopolowej płaconej za użytkowanie ziemi. Uważał, że ziemia zawsze 55. Por. B. Czyżewski, Współczesne teorie renty gruntowej, ich geneza i znaczenie dla Wspólnej Polityki Rolnej w UE w: Zeszyty Naukowe SGGW, Polityki Europejskie, Finanse i Marketing, nr 2(51), 2009, s. 39 56 A. Źróbek – Różańska, R. Źróbek, Renta gruntowa w teorii ekonomii klasycznej jako przyczynek do rozważań nad wartością ziemi, Administratio Lokorum 7(3)2008, s. 5 57 Por. B. Czyżewski, Współczesne teorie … op.cit. s. 40 58 Ibidem, s. 5 59 A. Smith, Badania nad naturą i przyczynami bogactwa narodów, PWN, Warszawa 1954, s. 190-191. 31.