Obszar objęty planem obejmuje tereny zespołów zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej średniowysokiej i wysokiej, zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zabudowy usługowej oraz zieleni, w których dominuje ogólnodostępna zieleń wewnątrz zespołów zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Tereny niezagospodarowane stanowią tylko 3% powierzchni obszaru planu.
Charakter zabudowy obszaru w znacznym stopniu zdefiniowany jest przez zabudowę osiedla mieszkaniowego wielorodzinnego powstałego w latach 70-tych i 80-tych XX w., obejmującą zarówno budynki mieszkalne wielorodzinne, jak i towarzyszącą im zabudowę usługową.
Stan ładu przestrzennego obszaru należy ocenić jako średni/dobry.
Zagrożeniem dla jakości zagospodarowania przestrzeni obszaru są zachodzące procesy intensyfikacji zabudowy, zabudowywania terenów dotychczas zagospodarowanych zielenią, realizacji obiektów o formie i skali nieodpowiadającej cechom obiektów bezpośrednio z nimi sąsiadujących, intensywniej wykorzystujących teren w sposób niewspółmierny do dotychczasowego. Konieczne jest ustalenie warunków dla uporządkowania procesów inwestycyjnych w obszarze: kształtowania w sposób harmonijny nowej zabudowy,
INTEKPROJEKT Gabriel Ferliński 90-265 Łódź, ul. Piotrkowska 50/5
uwzględnienie możliwości rozbudowy i budowy nowych obiektów usług, w tym usług publicznych, zabezpieczenia ogólnodostępnych terenów zieleni.
Występujące już w obszarze lub mogące na nim wystąpić w przyszłości kolizje dotyczą głównie: realizacji nowej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej na terenach pokrytych dotychczas zielenią lub zagospodarowanych mniej intensywnie (zabudowa jednorodzinna przy ul. Bajana), wygradzania przestrzeni w ramach budowy nowych budynków mieszkalnych, przebiegu planowanych dróg i ulic w sąsiedztwie powstającej zabudowy wielorodzinnej, ograniczonej liczby miejsc parkingowych.
Głównymi przestrzeniami publicznymi obszaru są:
1) tereny zielone zlokalizowane wewnątrz zespołów zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, w tym park im. Chomicza;
2) ulica Conrada i aleja Reymonta;
3) plac w zespole zabudowy usługowej zlokalizowanym w rejonie ulic Conrada i Kwitnącej.
Drugorzędnymi przestrzeniami publicznymi są przestrzenie innych ulic, niż wymienione powyżej ul. Conrada i al. Reymonta.
Ochrona środowiska
Środowisko przyrodnicze w obszarze osiedla Chomiczówka jest silnie przekształcone.
Zieleń występująca w obszarze to zieleń ukształtowana przez człowieka: zieleń towarzysząca zabudowie, tereny zieleni wewnątrzosiedlowej, w tym park im. Chomicza oraz zieleń w przestrzeniach ulic.
Przez obszar przepływa ciek - Potok Bielański, pozytywnie wpływający na lokalny mikroklimat. Jest to obecnie sztuczny ciek okresowo zasilany z ujęcia wód podziemnych.
Obszar eksponowany jest na hałas, którego źródłem są drogi, szczególnie ul. Conrada i al. Reymonta, oraz lotnisko Warszawa Babice. Potencjalnym zagrożeniem dla jakości klimatu akustycznego obszaru jest planowana budowa: ul. Wólczyńskiej (powiązanie z ul. Broniewskiego), trasy N-S, przedłużenia ul. Maczka do skrzyżowania z trasą N-S.
Wszystkie ww. planowane inwestycje położone są poza obszarem przedmiotowego projektu planu.
W obszarze, poza drogami oraz zabudową mieszkaniową i usługową kwalifikowanymi do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko na podstawie powierzchni zabudowy, brak jest obiektów mogących znacząco oddziaływać na środowisko.
Dla zachowania dobrych warunków dla życia mieszkańców oraz ograniczenia wpływu zabudowy na środowisko konieczne jest:
1) zachowanie istniejącej zieleni w maksymalnym możliwym stopniu oraz jej rozwój (uzupełnienie nasadzeń drzew, w tym w przestrzeniach ulic, wykorzystanie na zieleń terenów niezagospodarowanych);
2) zachowanie potoku Bielańskiego jako otwartego cieku z jednoczesnym jego wykorzystaniem dla rozwoju systemu retencjonowania wód opadowych i roztopowych;
3) ograniczenie uszczelniania nawierzchni – utrzymanie udziału powierzchni biologicznie czynnej na możliwie wysokim poziomie.
Ochrona dziedzictwa kulturowego, zabytków i dóbr kultury współczesnej
Jedynym obiektem w obszarze uznanym za zabytek jest zabytek archeologiczny - fort z czasów Insurekcji Kościuszkowskiej zlokalizowany w rejonie ul. Brązowniczej. Obiekt nie jest widoczny w terenie.
Za wartościowy pod względem kulturowym można uznać układ przestrzenny osiedla
„Chomiczówka” zarówno w zakresie jego kompozycji, jak i poszczególnych jego elementów składowych: budynków mieszkalnych, pawilonów usługowych, zieleni, Potoku Bielańskiego.
Stołeczny Konserwator Zabytków postuluje objęcie ochroną ustaleniami planu układu urbanistycznego i zabudowy osiedla. Ponadto, SKZ rekomenduje objęcie ochroną budynku przy ul. Bajana 14 - drewnianego parterowego budynku wybudowanego w latach 20-tych XX w.
Za istotne należy uznać odpowiednie kształtowanie zabudowy w otoczeniu cmentarza Wawrzyszewskiego przylegającego do obszaru od strony północno-zachodniej.
Komunikacja
Układ drogowy w obrębie osiedla można określić jako pierścieniowy tzn. główne drogi obiegają osiedle po jego granicach, wyprowadzając ruch z jego wnętrza. Pozwala to na uspokojenie ruchu w jego wnętrzu, utworzenie enklaw ciszy, uprzywilejowanie ruchu pieszego, co pozytywne wpływa na ruch wewnątrzosiedlowy oraz komfort zamieszkania.
Od wschodu w relacji N-S przebiega droga klasy głównej – al. Reymonta, od północy w relacji E-W przebiega droga klasy głównej – ul. Wólczyńska. Stanowią one połączenie z zewnętrzną siecią dróg m.st. Warszawy. Są to drogi najbardziej obciążone ruchem drogowym, gdyż przyjmują ruch ponadlokalny również spoza dzielnicy Bielany.
Rdzeń wewnętrznej komunikacji osiedla stanowią drogi klasy lokalnej – ul. Kwitnąca, Conrada krzyżujące się niemal w jego środku. Większy ruch prowadzony jest w ul. Conrada, łączącej ul. Wólczyńską i al. Reymonta, stanowiącej odcinek ciągu ulic Przy Agorze/
Sokratesa/Conrada/Kochanowskiego.
Pozostałe drogi klasy lokalnej w obszarze osiedla to: Głowackiego, Brązownicza, Osikowa, Sieciechowska, Mistrzowska, Żółwia, Melioracyjna, Aspekt, Dąbrowskiej, Żbikowianka, Bajana, Renesansowa, Fortowa, Nerudy, Bogusławskiego, Księżycowa, Słonecznikowa, Sieciechowska i Gotycka. Pozostałe drogi są klasy dojazdowej lub wewnętrznej.
Osiedle jest również obsługiwane połączeniami tramwajowymi. Torowisko znajduje się na ul. Wólczyńskiej i al. Reymonta. Są to ulice przebiegające peryferyjnie na granicy osiedla Chomiczówka. Zakłada się wprowadzenie linii tramwajowej w ul. Conrada, co przyczyni się do poprawy dostępności tego środka transportu dla mieszkańców osiedla.
Obszar osiedla jest obsługiwany znaczną ilością połączeń autobusowych zapewniających m.in.
bezpośrednie połączenie z centrum Warszawy, jednak przebieg linii ułożony jest w taki sposób by obsłużyć możliwie jak najwięcej mieszkańców z możliwością przesiadki na tramwaj czy metro.
W układzie komunikacyjnym osiedla również zapewniono dostęp do infrastruktury rowerowej w formie wydzielonych dróg rowerowych. Są one wyznaczone na ul. Conrada i al. Reymonta.
Łączą się one z zewnętrzną siatką dróg dla rowerów i pozwalają na dojazd do stacji metra Młociny (przez Sokratesa i Kasprowicza), w kierunku Centrum Warszawa/Żoliborza (przez Broniewskiego), w kierunku Bemowa (przez Powstańców Śląskich).
Infrastruktura techniczna
Analizowany obszar znajduje się w zasięgu wszystkich niezbędnych dla rozwoju zainwestowania systemów infrastruktury technicznej: sieci wodociągowej, kanalizacji ogólnospławnej, gazowej, ciepłowniczej, elektroenergetycznej oraz telekomunikacyjnej. Stan techniczny oraz wydolność żadnej z sieci nie stanowi bariery dla rozwoju zainwestowania w obszarze.
Ze względu na położenie obszaru w zasięgu kanalizacji ogólnospławnej oraz wyzwania wynikające z potrzeb ograniczenia wpływu zabudowy na zmiany klimatu konieczne jest ograniczenie ilości zrzutu wód opadowych do kanalizacji, zatrzymanie ich w miejscu ich powstania, zwiększenie retencji powierzchniowej, ew. zbiornikowej, umożliwienie odparowania.
Jednocześnie płytko występujące wody gruntowe ograniczają efektywność rozwiązań w zakresie infiltracji wód do ziemi.
Zakłada się wprowadzenie rozwiązań w zakresie retencji wód opadowych obciążających Potok Bielański jako ciek, który powinien służyć do odprowadzania wód opadowych i roztopowych. W jego otoczeniu powinny być utworzone zbiorniki retencyjne. Pozwoli to na zwiększenie efektywności kanalizacji ogólnospławnej oraz ograniczy częstotliwość zrzutów awaryjnych przez przelewy burzowe. Docelowo przyjmowane rozwiązania powinny przewidywać budowę odrębnych systemów dla odprowadzania ścieków i wód opadowych.
Ustalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i ich projektów
Osiedle Chomiczówka nie posiada obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Równolegle z pracami nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego osiedla Chomiczówka - część II – rejon ul. Conrada, toczą się prace planistyczne dla innej części planu dla osiedla - cz. III – obejmującej północno – zachodnie fragmenty osiedla w rejonie
INTEKPROJEKT Gabriel Ferliński 90-265 Łódź, ul. Piotrkowska 50/5
sporządzenia planu (nr LXXIV/2096/2018 Rady m.st. Warszawy z dnia 2 września 2018 r., zmieniona uchwałą nr XXVI/769/2020 Rady m.st. Warszawy z dnia 6 lutego 2020 r.) przewiduje przeprowadzenie procedury również dla cz. I – obejmującej wąski pas terenu wzdłuż południowej granicy obszaru. W najbliższym sąsiedztwie obszaru opracowania toczą się również prace nad planami dla rejonu Fortu Wawrzyszew (na podstawie uchwały w sprawie przystąpienia do sporządzenia planu nr XXXIII/827/2016 Rady m.st. Warszawy z dnia 25 sierpnia 2016 r. – obejmuje tereny położone na zachód od obszaru opracowania), oraz dla obszaru Nowego Wawrzyszewa (na podstawie uchwały nr LI/1539/2009 Rady m.st. Warszawy z dnia 19 marca 2009 r., zmienionej uchwałą nr XIX/469/2019 Rady m.st. Warszawy z dnia 26 września 2019 r. – obejmuje tereny położone na północ od obszaru opracowania).
W sąsiedztwie osiedla Chomiczówka obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego:
1) części rejonu urbanistycznego ŻH – Wawrzyszew – Placówka Południowa (uchwała nr 741/XXXII/02 Rady Gminy Warszawa – Bielany z dnia 30 sierpnia 2002 r.);
2) trasy mostowej Mostu Marii Skłodowskiej-Curie na odcinku od węzła z Trasą N-S do ul. Marymonckiej (uchwała nr LXXII/1863/2013 Rady m.st. Warszawy z dnia 5 grudnia 2013 r.;
3) obszaru Starych Bielan (uchwała nr XCIV/2817/2010 Rady m.st. Warszawy z dnia 9 listopada 2010 r.).
Przedmiotowy obszar nie tworzy bezpośrednich relacji przestrzennych z obszarami objętymi ww. planami. Przesądzenia zawarte w tych planach mają wpływ na obszar osiedla Chomiczówka wyłącznie w zakresie przebiegu dróg o znaczeniu ponadlokalnym.
Ze względu na przebieg granic przedmiotowego obszaru po granicach istniejących lub projektowanych dróg o znaczeniu ponadlokalnym, będących silnymi barierami przestrzennymi, nie przewiduje się, poza koordynacją rozwiązań w zakresie projektowanego układu drogowego, kontynuacji rozwiązań z planów miejscowych dla terenów sąsiednich.
Ustalenia Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st.
Warszawy
Zgodnie z ustaleniami Studium uikzp m.st. Warszawy (uchwała Rady m.st. Warszawy nr LXXXII/2746/2006 z dnia 10 października 2006 r. z późn. zm.) przedmiotowy obszar znajduje się w strefie miejskiej, w której główne kierunki zmian i przekształceń m.in. obejmują:
1) podporządkowanie sposobu i form zagospodarowania warunkom wynikającym z ochrony wartości przyrodniczych i środowiska;
2) uzupełnienie i modernizację zabudowy;
3) kształtowanie lokalnych centrów usługowych oraz zespołów zabudowy o niskiej intensywności z podporządkowaniem form i zakresu zagospodarowania ochronie przyrodniczej i krajobrazowej;
4) uzupełnianie zabudową istniejących lub wykształcenie nowych centrów usługowych połączonych układem ciągów wielofunkcyjnych;
5) rozwijania obwodowego układu drogowego i uzupełnienie układów drogowych w istniejących i planowanych osiedlach mieszkaniowych;
6) ochrony istniejącej i wprowadzenie nowej zieleni, towarzyszącej obiektom budowlanym, w tym zieleni towarzyszącej ulicom i placom.
Jako elementy kształtujące strukturę przestrzenną i krajobraz obszaru wskazano powiązania głównych przestrzeni o charakterze reprezentacyjnym w postaci głównych ulic (al. Reymonta, ul. Wólczyńską, ul. Conrada oraz fragment ul. Kwitnącej) oraz ciągi wielofunkcyjne w rejonie skrzyżowania al. Reymonta z ciągiem ulic Wólczyńska – Broniewskiego.
W obszarze objętym planem wyodrębniono następujące tereny:
1) M1 – tereny zabudowy mieszkaniowej o przewadze zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej;
2) ZP1 – teren zieleni urządzonej;
3) UH – teren usług handlu wielkopowierzchniowego.
Rys. 1. Studium uikzp m.st. Warszawy – Struktura funkcjonalno-przestrzenna
Studium wyznacza przebiegi dróg o znaczeniu ponadlokalnym w obszarze oraz jego bezpośrednim sąsiedztwie:
1) drogę ekspresową – projektowana trasa S7 na odcinku Kiełpin – Trasa Armii Krajowej w Warszawie;
2) dróg głównych ruchu przyspieszonego – projektowane przedłużenie ul. Maczka wraz z powiązaniem z ww. drogą ekspresową;
3) dróg głównych – istniejącego odcinka al. Reymonta położonego w obszarze oraz ul. Wólczyńskiej wraz z jej projektowanym przedłużeniem do ul. Broniewskiego.
INTEKPROJEKT Gabriel Ferliński 90-265 Łódź, ul. Piotrkowska 50/5
Rys. 2. Studium uikzp m.st. Warszawy – Układ drogowo-uliczny
Uchwałą nr LXVII/1854 z dnia 24 maja 2018 r. Rada m.st. Warszawy przystąpiła do sporządzenia nowego Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy. Projekt dokumentu jest w opracowaniu.