A C T A U N I V E R S I T A T I S L O D Z I E N S I S _________________FOLIA OCCONOMICA 38. 1984________________
i
M ałgorzata Domagalska* ZAGADNIENIA CZYNSZU
NA PRZYKŁADZIE ROBOTNICZEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ "LOKATOR" W ŁODZI
• A rty ku ł ma za zad an ie p rz e d sta w ie n ie zagadnień związanych * problem atyką czynszu, głównie w asp ek cie r e a l i z a c j i zadań go-sp o d a rk i zasobami mieszkaniowymi. Ukazuje n ied o sk o n ało ść systemu o p ła t czynszowych s p ó łd z i e ln i , w skazuje m ożliwości poprawy jego funkcjonow ania w zasp o k ajan iu p o trze b mieszkaniowych,
W a rty k u le w ykorzystano m a te ria ły zebrane p rzez Zakład Eko-nomiki Budownictwa 1 In w e s ty c ji U niw ersytetu Łódzkiego w REM "L okator" w Lodzi za l a t a 1977-1991.
*
* *
Czynsz J e s t Jednym z podstawowych n arzę d zi r e a l i z a c j i p o l i t y -k i m iesz-kaniow ej. I s t n i e j e ń c is ły związek gosoodarki m ieszkanio-wej z . p o lity k ą mieszkaniową. Gosoodarka mieszkaniowa obejmuje c a ł o k s z t a ł t d z ia ła ln o ś c i a d m in is tra c y jn e j, g ospodarczej i te ch -n ic z-n o -g o sp o d a rczej m ającej na c elu zasp o k ajan ie p o trz e b sp o łecz-nych w sferzte p ro d u k c ji, a co za tym id z i e , w s f e r z e ro z d z ia łu oraz e k s p lo a ta c ji m ieszkań. P o lity k a mieszkaniowa,w u ję c iu prag-matycznym, w zn acza og51ny kierunek i met.od^ d z i a ła n i a stosowane p rz e z państwo lub inne podmioty gosoodaicze, o r g a n iz a c je
po-*Mgr, a s y s te n t w Z ak ładzie Ekonomiki Budownictwa i Inw esty-c j i UL.
li ty c z n e i społeczne w c elu z a sp o k o je n ia o k reślo ny ch p rzez go-spodarkę mieszkaniową p o trz e b 1.
O p ła ta u iszcz o n a za m ieszk an ie, będące w d y sp o zy cji sp ó ł-d z i e l n i m ieszkaniow ej, zaw iera zarówno p ok rycie c z ę ś c i związa-nych z budową nakładów, Jak i kosztów e k s p lo a t a c j i2. O gólnie przy-j ę t a d e f i n i c przy-j a zwraca uwagę na d ru g i z wyżeprzy-j wymienionych elemen-tów, o k r e ś la ją c czynsz Jako p erio dy czną o p ła tę najm ującego ( lo k a to ra ) u isz c z a n ą najemcy (w ła ś c ic ie lo w i budynku lu b Jego p ełno -mocnikowi) za użytkow anie m ieszkania w określonym c z a s ie ^ . Czynsz 3tanow i w tym u ję c iu cenę o k reślo n y ch u słu g związanych z odtwo-rzen iem , utrzymaniem i e k s p lo a ta c ją m ieszk ania. O p ła ta za miesz-k a n ie stanow i więc jeden z w ażniejszych instrum entów r e a l i z a c j i zadań gospo darki zasobami mieszkaniowymi, a za n ie d b a n ia w t e j d z ie d z in ie mogą wynikać z p r z y ję c ia o k re ś lo n e j p o l i t y k i czyn-szow ej.
Gospodarka zasobami mieszkaniowymi stanow i d r u g i, obok za-g ad nień inw estycyjno-budow lanych, podstawowy elem ent gor.podarki m ieszkaniow ej. Mimo s ta łe g o w zrostu zain te re so w a n ia gospodarką zasobam i mieszkaniowymi w całym współczesnym ś w ie c ie , d z ie d z in a t a p o z o s ta je n ad al w c le n iu spraw inw estycyjno-budow lanych,
BłęJem J e s t u to ż s a n ia n le z a sp o k a ja n ia p o trz e b mieszkaniowych lu d n o ś c i w yłącznie z fu n k cją d o s ta r c z a n ia m ieszkań. Jednak w pow-szechnym odczuciu podstawowym wyrazem z a sn o k a ja n la ty ch p o trze b J e s t d o s ta r c z a n ie poszczególnym rodzinom mieszkań odpowiednich pod względem w ie lk o śc i i sta n d a rd u , a głównym źródłem ic h uzy-s k a n ia J e uzy-s t nowe budownictwo.
Według R. Ja js z c z y k a efektywność gospodarow ania zasobami mie-szkaniowymi wpływa w zasad n iczy sposób na poziom z a sp o k ajan ia p o trz e b mieszkaniowych lu d n o ś c i^ , Nawet znaczne e f e k ty ilo śc io w e i Jakościow e nowego budownictwa mogą być niweczone p rz e z z łą e k s p lo a ta c ję i z łe utrzy m an ie budynków, u za le ż n io n e p r z e c ie ż od
1 A. A n d r z e j e w s k i , P o lity k a m ieszkaniow a. Warsza-wa 1979, s . 46.
К. M ś с i b r o d z к a , U z a le ż n ie n ie o p ła t za m ieszkanie od w a rto ś c i użytkow ej, Warszawa 1979, 5. 26,
^ A n d r z e j e w s k i , op, c i t . , s . 398,
• R. J a j s z c z y k , P o trzeb y 1 problemy rozw oju sp ó ł-d z i e l c z e j gospoł-darki zasobami mieszkaniowymi, ./arszawa 1972.
Staw ki czynszowe w RSM "Lokator" na d zień 31.12.1931 r . (w zł/m ' n . u.)
O sie d le
Obowiązujące staw ki
L ata oddania budynku do e k s p lo a t a c j i --- --- * ... 5,30 1927 6,4 8 1927 8,61 1962-1963 8,90 1963 S ta r e 9,10 1966-1968 9 , BO 1965-1970 10,91 1974 13,32 1974-1975 7,20 1968 4 8,50 1953-1959 8,61 1959-1964 9,50 1964-1963 Doły-Wschód 9,56 1977 1 10,91 1974-1976 11,97 1974-1976 13,32 1977 16,85 1979 20,50 1931 10,91 1972-1977
Z g lersk a-S tefai^ a 13,32 1972-1977
15,32 1978 Radogoszcz 17,55 1930-1931 15,35 1973-1991 11,90 1971 i 12,35 1976-1977 Żubardź 1Ł.55* 1978 14,75 1972-1977 16,75 1 -) 78—4 ■)'
stosowanych metod i in stru m en tjw p o l i t y k i m ieszkaniow ej, Jak np. czy nsz. D o starczan ie mieszkań hoże być traktow ane Jedy ni* Jako warunek wyjściowy zasp o k ajan i^ p o trz e b mieszkaniowych, a ic h re a -l i z a c j a musi być trak to w an a Jako p ro c e s c ią g ły , obejm ujący c a ły okres użytkow ania m ieszk an ia. Pam iętać równi«ż n a le ż y , że nowe budownictwo obejmuje swoim zasięg iem n ie w ie lk ą część lu d n o ś c i, a Jakość e k s p lo a ta c ji i utrzym ania zasobów mieszkaniowych r z u tu je na w arunki bytowe ogółu lu d n o ś c i.
Rola czynszu w r e a l i z a c j i zadań gospodarki is tn ie ją c y m i za-sobami znacznie w z ro sła , fidy s p ó łd z ie ln ie s ta ł y s ię głównymi in -w estoram i -w budo-wnict-wie mieszkanio-wym. Podstawą fin an sow an ia d z i a ła l n o ś c i s p ó łd z ie ln i w z a k re s ie gospodarki zasobami j e s t za-sada sam ow ystarczalności fin an so w ej. Oznacza to , że o ało ść po-tr z e b remontowych 1 ek sp lo a ta c y jn y c h musi zn aleźć p o k ry cie w o p ła ta c h użytkowników. Głównie od p o l i t y k i czynszow ej, systemu i wysokości "o p ła t z a le ż y obecnie zak re s i Jakość u s łu g m ieszkanio-wych w s f e r z e is tn i e ją c y c h zasobów.
Ta o o lity k a mieszkaniowa obow iązuje od 1965 r . , gdy sp ó ł-d z i e l n i e p r z e ję ły z a sp o k a ja n ie p o trz e b znacznej c z ę ś c i lu d n o ś c i, k o r z y s ta ją c e j przedtem z budownictwa rad narodowych. S p ó łd z ie ln ie r o z b i j a ł y s ię .już od 1957 r . , były one wówczas p a rtn e ra m i współ-d z ia ła ją c y m i z buwspół-downictwem państwowym. Ic h zadaniem by ło budo-wanie mieszkań d la lu d n o ś c i o w yraźnie wyższych dochodach,
Do omówienia pro b lem aty k i czynszu (głów nie w a sp e k c ie gospo-d a rk i zasobami mieszkaniowymi) n o słu ży p rzy k łagospo-d R o b o tn iczej Spół-d z i e l n i M ieszkaniowej "L o k ato r", J e s t to jedna z n a js ta r s z y c h krajow ych s n i ł d z i e l n i , zdobywająca co raz w iększe z n ac zen ie w re a -l i z a c j i p o trz e b mieszkaniowych L odzi; po w stała w 1915 r . jako Towarzystwo, k tó re w roku 1930 p r z e k s z t a łc i ło s ię w s p ó łd z ie ln ię m ieszkaniow ą. Budynki R3M "L okator" zlokalizow ane są w c z te re c h o s ie d la c h : Doły-Vschód, Z ^ ie rs k a -S te fa n a , Ż ubard i, Radogosicz oraz w dzloL nicy Górna o s ie d le S ta r e . W la ta c h 1975-1979 S p ó łd z ie ln ia p rzejm u ją c w a d m in is tr a c ję n o w lem lczą 73 budynki, k tó re stanow ią 32# is tn i e ją c y c h zasób iw PiSM "L okator" l iddaj jc część budynków Z najdujących s ię ptfza zasięgiem d z ie ln ic y B a łu ty , skoncentrow ała w Jednej d z ie ln ic y T.iarsta w iększość zasobów.
-raz z przejęciem p rzez s p ó łd z ie lc z o ś ć rłJwnego c ię ż a r u re a -l i z a c j i z - T.1 budovlano-inw tstyf:yJnych, zobowiązano Ją równocześ-n ie do z a s równocześ-n o -a ja równocześ-n ia 'jo trz e b eksrównocześ-nlo3tacyjrównocześ-no-rem orównocześ-ntow ych.
Wprowa-dzony w 1975 r . nowy system o rg an iz acy jn y sta n o w ił próbę stwo-r z e n ia dogodnych wastwo-runków d la stwo-r e a l i z a c j i zadań gosp od astwo-rki zasoba-mi zasoba-mieszkaniowyzasoba-mi 1 p o d k re ś la ł zn aczen ie t e j a fe ry w d z ia ła ln o ś c i s p ó łd z i e ln i . Od roku 1975 fu n k cje tzw . in w esto ra bezpośredniego p r z e j ę ł y na s ie b ie d z i a ła j ą c e w ramach CZSM s p ó łd z ie ln ie woje-w ódzkie. Wykonują one z ad a n ia, k tó ry c h r e a l i z a c j a wymaga więk-s z e j k o n c e n tra c ji i k o o rd y n acji n iż w więk-s k a li powięk-szczególnych więk-s p ó ł-d z i e l n i . Są to zad a n ia związane z o b słu g ą procesu in w esty cyjn ego , ro zd ziałem m ieszkań, o rg a n iz a c ją wykonawstwa pow ażniejszych ro-b ó t remontowych, tra n s p o rte m , zaopatrzen iem . Wybudowane o b iek ty mieazkaniowe lub u ż y te c z n o ś c i p u b lic z n e j realizo w an e p rzez WSM przekazywane aą sp ó łd z ie ln io m podstawowym, zwanym e k s n lo a ta c y jn y - ■ i.
Z ad an ia, k tó re z o s ta ły im oow ierzone, związane są z ek sn lo a- t a c j ą i obsługą a d m in is tra c y jn ą zasobów m ieszkaniowych, wykonaw-stwem Dodstawowych ro b ó t konserwacyjno-rem ontowych, d z ia ła ln o ś c ią społeczno-wychowawczą, k u ltu r aino-ośw latow ą. Są to zad ania n ie d a ją c e s ię koncentrow ać, k tó ry ch wykonanie musi być organizowane w s k a li poszczególnych o s i e d l i ^ . N ależy nrzy tym p o d k r e ś lić , że praw idłow a r e a l i z a c j a zadań eksploatacyjno-rem ontow ych S p ó łd z ie l-n i wymaga l-n ie ty lk o zmial-n o rg al-n iz acy jl-n y c h , a le ta k ż e zw rócenia uwagi na efekty/m ość gospodarow ania zasobami w a sp e k c ie p o li ty k i czynszow ej.
W roku 19*31 s p ó łd z ie ln ie wojewódzkie p rz e k a z a ły z powrotem część In w e sty c ji s p ó łd z ie ln io m eksplo atacyjnym . Jako s p ó łd z ie l-n ia podstawowa ta k ż e PJjM "L o k a to r", oprócz d z i a ła l n o ś c i ek sploa-t a c y j n e j , snołeczno-wychowawczej 1 członkow sko-m ieszkaniow ej, zajm uje s ię gospodarką in w esty cy jn ą.
J a k ju ż wspomniano, podstawową zasad ą fin ansow ania d z i a ł a l -n o śc i s p ó łd z ie ln i (rów nież RSM "L okator") j e s t sa-now ystarczalnoś^ finanso w a. G en eraln ie uj-nując, w łaśn ie t a zasada stanow i pod-stawowy czynnik k s z ta ł tu j ą c y wysokość o o ła t za m ieszk an ie .
Podstawę finansow ą d z ia ła ln o ś c i g o sp o d arczej 3 o ó łd z ie ln l s t a -nowią j e j fundusze:
- w łasne (u działow y , zasobowy);
5 P o r. m. in . R. J a j s z c z y k , 0 n ie k tó ry c h problemach s p ó łd z ie lc z o ś c i m ieszkanioy/tJ, "'Sprawy Mieszkaniowe" 1973, z, 1-\2.
- celowe (in w e sty c y jn y , na remonty i konserw acje, zakładowy, soołeczno-wychowawczy, s o c ja ln y , m ieszkaniow y).
Fundusz«1 ud tialov.y i zasobowy przeznaczone są na p o k ry cie za-potrzebow ania s p ó łd z ie ln i w z a k re s ie środków obrotowych i pokry-w ania s t r a t balansopokry-wych s p ó łd z ie ln i; fundusz zasobowy stanow i rów nież cz u c io w e no',;rycie finansow e w a rto śc i eksploatow anych bu-dyniów.
Fundu3Z inw estycyjny tworzy s ię z odpisSw am ortyzacyjnych od :irodkiw trw.?łych z w yjątkiem budynków o ra z środkSw słu ż ą c y c h d z ia -ła l n o ś c i s o c ja ln e j i społeczno-wychowawczej. Ha fundusz te n od- orowadzane 3ą rów nież o dpisy na s p ła tę kredytów inw estycyjnych n a lic z a n e w ramach o p ła t czynszowych członków zajm ujących miesz-k an ia na varunmiesz-kach lo miesz-k a to r s miesz-k ic h , najemców lo miesz-k a l i użytmiesz-kowych oraz od l o k a l i zajmowanych n a p o trzeb y w łasne s p ó łd z ie ln i. Ś rodki tego funduszu stanow ią ró w n lei p o k ry cia d la w ypłaty wkładów członkom wykwaterowanym z budynków s p ó łd z ie lc z y c h po dlegający ch ro z b ió rc e .
3 o 5 łd z ie ln ie mieszkaniowe tw orzą rów nież fundusze na remonty i k on serw acje. Powyższy fundusz tw orzy s ię z:
- odpisów dokonywanych w c ię ż a r kosztów g o spo dark i zasobami mieszkaniowymi;
- ’-wot uzyskiwanych od wykonawców z ty t u łu n ie n a le ż y te j Ja-ko ści budynków;
- odszkodowań PZU za szkody pow stałe w zasobach mieszkaniowych; - oprocentow ania na rachunku bankowym środków funduszu na remonty i konserw acje o raz środków na wkłady;
- podatku od l o k a l i inkasowanego p rz e z s p ó łd z ie ln ię od Jego p ła tn ik ó w . \
. ro d k i tego funduszu są p rzezn aczan e na pokrywanie kosztów remontów i ko nserw acji o raz m o d e rn izacji zasobów mieszkaniowych. Ni.e w ykorzystane w ciąg u roku ś r o d k i funduszu na remonty i kon-serw o j« przechodzą na rok n astęo n y . Fundusz ten o b słu g u je go- siod-:rk-i rf'lontow ą środków trw ały ch za lic z a n y c h do zasobów t mie-szkań io -.rych. Hależy p o d k re ś lić , że w przypadku niedoboru ś ro d - k'v; na ?>ok ry c ie d z ia ła ln o ś c i e k s p lo a ta c y jn e j i remontowej oraz braku m ożliw ości Jego p o i,ry cia z nadwyżek uzyskanych w la ta c h u b ie g ły c h , podejmowana J e s t d ecy z ja o podwyższeniu czynszów w c e lu zlikw idow ania niedoborów i zapew nienia p o k ry c ia b ie żący ch ko-sztów . Odstępstwem od zasady pokrywania koko-sztów w łasnych s p ó ł-
i z i e l n i cp! ittami użytkowników l o k a l i J e s t zakup ze środków
V T a b e 1 a 2 K oszty e k s p l o a t a c j i podstawowej zasobów ^ Ja s n y c h S p ó łd z ie ln i w la ta c h 1977-1931
-1
Lp. Wyszc z e gó l n i en i e K oszty jednostkow e »' zł/ns“" p . u. S tr u k tu r a procentow a
1977 197? 1979 1930 1931 1977 1975 1979 1930 1981
1 P ła c e i n a r z u ty p ra -cowników a d m in is tr a - cyjno -b iu row ych i in ż y n ie r y jn o te c h
-niczn ych 5 ,4 ? 5,40 6 ,9 6 7,06 7,22 4 ,2 5 3,76 4 ,8 3 4,71 4 ,6 4
2 P ła c e i n a r z u ty po-z o s ta ły c h p raco w n
i-ków 3,B3 9,7 7 10,25 12,76 16,31 5 ,9 2 6,9 7 7,11 3,50 10,48
3 M a te ria ły , przedm
io-ty n i e tr w a łe , e n e r g ia 3,74 3,95 4,44 3 ,6 5 3,44 2,9 4 2,75 3 ,0 3 2,43 2,21 4 Woda i k a n a l i z a c j a 3.65 3,21 3,43 3,^1 3,45 2,8 6 2,23 2,33 2,2 7 2,22 5 Wywóz śm ie c i 1,3 3 1,71 1,22 1,35 . 1,30 1 ,0 3 1,19 0 ,8 5 0,90 0,3 3 6 P o z o s ta łe k o s z ty 5,43 6,54 6,24 6,11 6,55 4 ,2 6 A ,55 4 ,3 3 4 ,0 7 4 ,2 7 7 Remonty i konserw a-c j e , a m o rty zaa-cja 15,59 20,42 13,45 17,42 13,21 12,23 14,20 9,34 11,60 11,69 3 N arzu t kosztów z a rz ą -du 4 , 9 3 1,90 3,9 7 3,33 4 ,8 9 3,91 1,92 2 ,7 6 2,58 3,14 9 Odpis na fu n d u sz spec ja ln y i s spec e n t r a l i -zowany 3 ,0 2 5,51 5 ,0 2 1,96 7,74 2 ,3 7 3,33 4 ,0 4 1,31 4 ,9 7 ,10 Razem (n c z y c ie 1—9 ) 5 2 ,0 4 5-',41 55,73 57 ,60 69,21 4 0 , 8 2 49,52 33,72 33,37 44 ,45 11 K oszty c .o . 4 3 , 2 3 51,34 52,34 54,74 51,44 37,85 36,03 36,67 36,45 33,04 12 o sz ty c.w. 21,81 21, 32 21,56 23,31 22,93 17,05 15,17 15,03 15,53 14,73 13 Koszty dźwigów 5 ,4 5 11,76 13,30 14,43 12,10 4 ,2 7 ^,18 9 , 5 3 9,65 7 ,7 8 14 Razem (n o z y c je 1 1-13) 7 5 ,5 4 8 5 ,4 2 3 3 ,3 0 92,53 35,47 59,13 53,33 6 1 ,23 5 1 ,5 3 55,55 15 Orółem k o s z ty e k s n lo - a t a c j i zasobów mie- szkaniow ych, c . o . , o . w ., dźwigów ( nozy- c j e 10*14) 127,53 137,25 144,08 150,13 155,63 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 Z a g a d n ie n ia o iy n s z u na p r z y k ła d * ! « RS M " L o k a to r
państwowych e n e r g ii c ie p ln e j na c e le c e n tra ln e g o ogrzewania (c.o.) i c i e p ł e j wody (c.w . >.
Jnk wykazały b a d a n ia , w RSM "L okator* obow iązują bardzo zróż-nicow ane, o b liczo n e na d zień 31 g ru d n ia 1981 r . , staw k i czynszowe; zarówno w ramach c a ł e j s p ó łd z ie ln i Jak i w poszczególnych o a ie
-2
d la c h Ctab. 2 ). W s p ó łd z ie ln i w ahają s i ę one od 5 ,3 0 z ł za 1 m pow ierzchn i użytkow ej do 17,55 z ł . Ic h ro z p ię to ś ć wynosi aż 12,25 z ł . Wielkość o p ła t u s ta la n a b y ła w różnych o k re sa c h , przy pierwszym z a s ie d la n iu , n a poziomie ponoszonych w ówczesnych la ta c h k o s z tó w ,' D latego te ż n a jn iż s z e staw k i obow iązują w s ta r y c h za-sobach, t J . J w o s ie d lu S ta r e i Doły-Wschód. W c e lu u r e a ln ie n ia obow iązujących o p ła t e k sp lo a ta c y jn y c h z dniem 1 s ty c z n ia 1932 r , w wymienionych o s ie d la c h podniesiono staw ki czynszowe. W roku 1980 d z i a ł a n i a taicie przeprowadzono w o s ie d lu Ż ubardi.
Konsekwenoją p r z y ję c ia sam ow ystarczalności fin an so w ej w sp ó ł-d z ie lc z o ś c i m ieszkaniow ej j e s t zróżnicow anie w ysokości o p ła t za m ieszk an ia w z a le ż n o ś c i od poziom i kosztów gospo dark i zasobami mieszkaniowymi w poszczególnych o s ie d la c h . Koszty u trz y m a n ia sub-s t a n c j i m ieszkaniowej można p o d z ie lić na dwie z a sad n icze grupy: 1) k o szty u trzy m an ia sta n u tech n iczn eg o budynków, grupujące k o sz ty ko nserw acji i remontów b ieżący ch o raz o d p is n a remonty k a p i ta ln e ;
2) k o szty e k s p l o a t a c j i , obejm ujące k oszty a d m in is tr a c ji, ro-b ó t porządkowych, ogrzew ania i o ś w ie tle n ia o raz k o sz ty p racy dźwi-gów i urządzeń k lim aty zacy jn y ch .
K oszty u trzym ania s ta n u tech n iczn eg o są u z a le ż n io n e od wy-s o k o śc i budynków, wieku zasobów. J a k o ś c i wykonania, ro d z ą ju , Ja-k o ś c i i żywotności m ateria łó w budowlanych, zaJa-kresu i c h a ra k te ru w yposażenia te c h n ic z n e g o , sposobu użytkow ania i t p . N atom iast wy-sokość kosztów e k s p lo a t a c j i J e s t wypadkową ta k ic h m. in . czynni-ków, ja k : o rg a n iz a c ja o b s łu g i a d m in is tr a c y jn e j, normy z a s ie d la -n i a , s t y l ży c ia mieszkańców, ja k o ść i c h a r a k te r rozw iązań s to -sowanych w poszczególnych p ro je k ta c h budynków, głów nie w z a k re s ie elementów i n s t a l a c j i 1 rozwiązań m ateriałow ych.
Efektywna n raca słu ż b gosoodarki zasobami mieszkaniowymi po-winna s ię n rzejaw iać m. in . w o sią g a n iu maksymalnych wyników przy m inim alnych n akład ach . N ależy Jednak zaznaczyć, iż w ystępuje wie-l e cr.ynników obiektyw nych, w w ięk szości przypadków n ie z a wie-le ż n y c h oci * p .;ł I z l e l n i , negatyw nie o d d z ia łu ją c y c h na o s ią g a n ie , wyników.
Bardzo i s t o t n a j e s t ja k o ść zasobów mieszkaniowych, t j . sto p ie ń z u ż y c ia , wiek o raz poziom wyposażenia tech n iczn eg o budynków 1 u rząd z eń . Nowe budynki wymagają ty lk o drobnych zabiegów konser-w acyjnych; p rzez k il k a l a t e k s p lo a ta c ji n ie zachodzi konieczność dokonywania napraw b ie ż ą c y c h , a tym b a r d z ie j k a p ita ln y c h . W mia-rę upływu l a t , wraz za starzen iem s ię zasobów, i s t n i e j e koniecz-ność rozbudowy z a p le c z a remontowego i n ie je d n o k ro tn ie ponoszone n akład y są znacznie wyższe od dochodów.
W w ięk szo ści budynki eksploatow ane n rzez RSM "L okator" zo-s t a ł y wybudowane w la ta c h zo-sie d e m d z ie zo-sią ty c h . Stanow ią one około 759i ogółu is tn ie ją c y c h zasobów mieszkaniowych; 7,1?- to budynki oddane do e k s n lo a ta c jl w la ta c h 1927-1960, a 19# w la ta c h 1961- -19 70 . RSM "L okator" dysoonuje zasobami o znacznym zróżnicow aniu wiekowym w poszczególnych o s ie d la c h , z czym związany J e s t zró ż-nicowany popyt na rem onty, a w związku z tym nakłady na gospo-darkę zasobami ponoszone są p rzez p oszczególne o s ie d la w ró żn ej w ie lk o ś c i.
R óżnice Jakościow e pddawonych do użytku budynków związane są z wdrażaniem nowych normatywów u rb a n isty c z n y c h i a r c h ite k to n ic z -nych budownictwa mieszkaniowego o ra z ze zmianami k o n stru k c y jn o - -m aterlało w ym i, k tó r e po zw oliły o siągn ąć le o szy s ta n d a rd zagospo-darow ania o s i e d l i , rozw iązań funkcjonalno-użytkaw ych budownictwa mieszkaniowego i poorawę poziomu wykończenia i w yposażenia.
Wielu autorów w skazuje na dodatkowy czynnik o b n iż a ją c y J a -kość warunków zam ieszk an ia, Jakim j e s t bardzo c z ę s to n ie z r e a l i z o wanie pełnego proramu urządzeń tow arzyszących o ra z n ie d o s ta te c z ny s ta n utrzym ania budynków i zagospodarow ania terenów o s ie d lo -wych^. Obok Jak o ści zasobów bardzo ważnym czynnikiem wpływającym na k o sz ty goaoodarki zasobami mieszkaniowymi J e s t ic h w ielk o ść. L iczb a zatru d n io n y ch pracowników a d m in istra c y jn y c h , te ch n icz n y ch , gospodarzy domów J e s t u z a le ż n io n a od lic z b y budynków o ra z ic h w ie lk o ś c i.
W szystkie o s ie d la wchodzące w s k ła d RSM "L okator" c h a ra k te -ry z u ją s i ę zróżnicow aną wysokością zasobów. J e s t to e f e k t wpro-w adzania m ieszkaniowpro-w ej zabudowpro-wy wpro-w ieloko nd yg nacyjnej. Wysokość bu-dynków stanow i o w yposażeniu ic h w u rz ą d z e n ia te c h n ic z n e , ja k np.
dźw igi czy h y d ro fo rn ie , J e s t więc Jednym z czynników o d d ziału -ją c y c h na w ielkość ponoszonych kosztów. Gospodarowanie tzw. bu-dynkami średniow ysokim i 1 wysokimi j e s t więc b a r d z ie j u tru d n io n e n iż n isk im i 1 wymaca zn aczn ie wyższych nakłądów, W o s ie d la c h 2u- bardź 1 Z g le rs k a -3 te fa n a dominują budynki śred n io w y so k ie, sta n o -w iąc oonad 65% ogółu znajd ujący ch s ię tara budynkó-w. N atom iast bu-dynki n is k ie stanow ią w iększość w o s ie d la c h : Radogoszcz, Doły- -Wschód o ra z S ta r e . Skutkiem tego nak ład y ponoszone p rz e z po-szcze g ó ln e o s ie d la na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi są bardzo zróżnicow ane.
Ja k więc k s z t a ł t u j ą s ię k o szty e k s p lo a ta c ji zasobów mieszka-niowych w R5K "L okator” ?
Za podstawę Jednostkow ą, w sto sunku do k tó r e j z o s ta ły w yli-czone k o s z ty , p r z y ję to 1 m pow ierzchni użytkow ej, a za okres o d n ie s ie n ia - 1 ro k . W a n a l iz i e w zięto pod uwagę k o s z ty ek sploa-t a c j i , z pominięciem ty ch kosztów u trzy m an ia m ieszkań, k tó re są ponoszone b ezpośrednio p rz e z użytkowników, Jak i kosztów u tr z y -m ania l o k a l i nie-m ieszk aln y ch . B adania obejmują l a t a 1977-1931 1 d o ty c zą zasobów w łasnych s p ó łd z ie ln i.
W a n a l iz i e p r z y ję to , stosowany w sprawozdawczości WSM, uk ład kosztów z podziałem na:
- p ła c e i n a rz u ty pracowników ad m in istracy jn o -b iu ro w y ch i in ż y n ie ry jn o -te c h n ic z n y c h ,
- p ła c e i n a rz u ty p o z o sta ły c h pracowników, - m a te r ia ły i przedm ioty n ie tr w a łe ,
- woda 1 k a n a liz a c ja , - wyw5z śm ie c i,
- p o z o s ta łe k o s z ty ,
- remonty 1 konserw acje o raz am o rty zacja, - n a r z u t kosztów zarz ąd u ,
- o d p is na fundusz s p e c ja ln y 1 sc e n tra liz o w a n y ,
a ta k ż e wyodrębniono p o zy cje: k o s z ty c . o . , ko szty c.w . i koazty dźwigów.
V.'skedniki kosztów w la ta c h 19771981 w poszczególnych o s ie d -la c h b y ły zróżnicow ane i wykazywały te n d en cję w zrostow ą. W iel-k o ić iel-kosztów e iel-k s p lo a t a c j i podstawowej zasobów mieszkaniowych w RSM "L okator" wahała s ię od 52 ,Ok z ł na 1 p . u . w 1977 r . do 6 9 ,?1 na 1 m p. u . w 1931 r . Jed n o cze śn ie n a le ż y zaznaczyć, że w y stęp u je duże zróżnicow anie tego w skaźnika w poszczególnych
o s ie d la c h . V/ badanym o k r a s ie jego najw iększy w zro st n a s tą p i ł w o s ie d lu Źubard:: odoowicdnio od ¿*3,79 zł/m 2 p. iu. do 77 ,3 3 zł/rn^ n. u . Podobne te n d en cje w ystępują w k o sztac h c . o . , c.w . o ra z dźwi-gów. W s p ó łd z ie ln i k s z t a ł t u j ą s ię one na poziomie 75,54 z ł / ; / o. u . w^ 1977 r . 1 96,47 zł/m*' p. u« w 19S1 r . Również w tyra
przypad-ku najw ięk szy poziom o s ią g n ę ło o s ie d le .Źubard?;. w zro st wskaźni-ka n a s tą r j lł tu odpowiednio od 78,56 zł/m* p. u . do 93,13 zł/m £ p. u . K oszty p ła c w analizow anych o s ie d la c h wykazywały ten d en cję wzrostową i k s z ta łto w a ły s ię na zróżnicow anych poziomach« Naj-w iększą Naj-wysokość o s ią g n ę ły one Naj-w o s ie d lu Doły-Wschód, z Naj-w ie lk o śc i 6 ,3 3 z ł / a £ p , u . w 1977 r . w zrosły do 7,74 z ł/m 1'" n. u . w p rz y m y -ku pracowników ad m in istracy jn o -b iu ro w y ch i in ż y n ie ry jn o te c h n ic z -nych, a w p ruoie p o z o sta ły c h nracownlków w zrost b ył znacznie- w iększy odpowiednio z 9,71 zł/m*’ p. u . do 17,?? zł/m 2 p . u . We w sz y stk ich analizow anych Jedno stkach n a s t ą p i ł w zro st u d z ia łu ko-sztów p ła c w c a ło ś c i ponoszonych nakładów na d z ia ła ln o ś ć p o d sta-wową. Wielkość t a oscylow ała w roicu 1991 wokół 55 w przypadku pracow ilków adm lnl3 traćyjn o-b lu ro w y ch 1 in ż y n ie ry jn o -te c h n ic z n y c h o ra z 11# w orzynadku p o zo stały ch pracowników.
Pozytyvne te n d e n c je wykazuje a n a liz a narzut.Iw kosztów zarz ą-du RSM "Lokator" w porównaniu z w ysokością zasobów, k tó ry ch na-rz u ty d o ty c zą; w m iarę w zrostu zasobów n a s tę p u je zm n iejszen ie s i ę w skaźnika n a rz u tu kosztów utrzy m an ia zarządu. .Test to Jeden z n ie w ie lu elementów kosztów , k tó ry ch wysokość obniżyć może p rze-myślana d z ia ła ln o ś ć S p ó łd z ie ln i. K oszty zarządu z a w ie ra ją w so-b ie zarówno elem enty s t a ł e . Jak n ła c e i n a rz u ty związane z utrzym aniem stanow iska radcy nrawnego, pracowników bhp, k o n tro
-l i wew nętrznej 1 o b s łu g i ( s p r z ą ta c z k i, t e -l e f o n ! s t k i , p o r tie r z y ) a więc t e , k tó re są ponoszone n ie z a le ż n ie od* w ysokości o b s łu g i-wanych zasobów. Ale są 1 ta k ie elem enty, k tó ry ch wysokość, choć n ie p ro p o r c jo n a ln ie w sto sun ku do z m n iejsze n ia zasobów, można
ob-n iż y ć . '
W p o z y c ji kosztów “ m a te r ia ły , przedm ioty n ie tr w a łe , en erg ia" ujm uje s ię k o szty zakupu i składow ania m ateriałów o ra z przedm
io-tów n ie trw a ły c h luźywanych na c e le e k s o lo a ta c J i zasobów m ieszka-niowych. W badanych la ta c h wysokość kosztów ponoszonych na ma-t e r i a ł y n ie wykazywała w iększych zmian. W s p ó ł d z i e l n i v 1977 r .
P 2
k o sz ty w ynosiły 3,7A zł/m *>♦ u . a w 1931 r . zł/m o .u .U d z ia ł t e j p o z y c ji kosztów w c a ło ś c i nakładów ponoszonych n a - d i i ■'
podatawawą waha s ię odoowiednio od 2,21% do 5,0PJ/>. WiękBzych zmian n ie wykazywała ta k ż e pozycja kosztów "woda i k a n a liz a c ja " , .'otyczy to zarówno w ie lk o śc i n rz y o a d a ją c e j na 1 m2 pow ierzchni u żyt :oweJ, jak 1 u d z ia łu w c a ło ś c i kosztów d z ia ła ln o ś c i p o d sta-wowej,
Przeprowadzona a n a liz a wykazała m ożliw ości wpływu s p ó łd z ie ln i na k s z ta łto w a n ie dwóch wymienionych elementów kosztów . W p o zy cji " m a te r ia ły , orzedm ioty n ie tr w a łe , e n e rg ia " J e s t to możliwe w t a -li im z a k r e s ie ,’ w jakim prowadzi s ię ra c jo n a ln e gospodarow anie ma-t e r i a ł a m i , przedm iotam i nietrw ały m i i e n e rg ią oraz dokonuje s ię odpowiedniego z a o p a trz e n ia w m a te ria ły 1 przedm ioty n ie tr w a łe o w ysokiej ja k o ś c i.
Wiadomo, że s p ó łd z ie ln ia n ie może wpływać na wysokość p łaco -nych 3tawek za zużycie wody, le c z w pewnym z a k re sie może od dzia-ływać na ilo ś ć zużywanej wody; np, RSH "Lokator" wymienia na k o s z t s p ó łd z ie ln i zużyte u s z c z e lk i p rz y c z y n ia ją c s i ę do zm niej-s z e n ia n iep o trzeb n eg o zu ży cia wody i o b n iż e n ia W 3ka:nika kosztów . W a k tu a ln ie obowiązującym u k ła d z ie rodzajowym kosztów , w po-z y c ji "o d p isy na fundusze sp ecja ln eg o p rzezn aczen ia" ujm uje s ię odpisy na zakładowe fundusze: s o c ja ln y , mieszkaniowy, n ag ró d ,sp o -łeczno-wychowawczy o ra z o dp is na scen tra liz o w an y fundusz szk o le-n i a . W s p ó łd z ie ln i wraz ze zmianą wysokości odpisów zm ien ił s ię u d z ia ł t e j o o z y c jl w k o sztac h . W roku 1991 o s ią g n ę ła ona wyso-kość 7,7't zł/m p. u . , co stan o w iło praw ie 5% u d z ia łu w c a ło ś c i kosztów e k s n lo a ta c ji podstawowej.
.Analiza w ykazała, i ż w c a ło ś c i kosztów ponoszonych na ek sp lo -a t -a c ję podstawową w la ta c h 1977-1981 ponad 50% stan o w ią k oszty c . o . , dostaw c.w. o ra z ko nserw acji dźwigów. Zjaw isko to można zaobserwować we w szy stk ich analizow anych o s ie d la c h .
V/ p o z y c ji "remonty 1 konserw acje o ra z am ortyzacja" ujm uje s ię o d nisy na remonty i konserw acje zasobów m ieszkaniowych, ja k rów-n ie ż rów-nak łady rów-na korów-nserw acje tererów-nów z ie lo n y c h i u rząd zeń zabawo-wych. Źródłem fin ansow ania ty ch nakładów j e s t fundusz na r e -monty i konserw acje. W 3SM "Lokator" p ozycja t a stanow i n a j- w i^kszy u d z ia ł ( n ie b io r ą c pod uwagę c .o . i c.w .) w c a ł o ś c i n a k ła -dów ponoszonych na e k s p lo a ta c ję podstawową. W roku 1981 w ynosiła ona '1 ,6 9 %. wysokość odr>i3Ów ‘rocznych p rzypadających na 1 m" po-w ierzc h n i użytkopo-wej w o s ta tn ic h dwóch la ta c h b y ła n ajw ięk sza w o s ie d lu Żubardi i w y n o siła v 1951 r . aż 30,60 zł/m 2 p . u . , podczas
p
gdy w o s ie d lu Radogoszcz V*,57 zł/m o . u . Tak duże zróżnicow anie tego w skaźnika wynika z podwyższenia w o s ie d lu Żubardź w 1930 r .
2 p "
m iesięcznego odpisu z wysokości 1 zł/m p . u. do 2,50 zł/m p . u. O W in nych o s ie d la c h stawkę pozostaw iono w wysokości 1 zł/m p . u. W o g ra n ic z e n iu t e j p o z y c ji kosztów ma I s to tn e zn aczen ie właściwa o r g a n iz a c ja słu żb konserwacyjno-rem ontowych, k t l r e p rzez swoją system atyczną d z ia ła ln o ś ć i p rzez prow adzenie b ie ż ą c y c h remontów o d d a la ją moment tech n iczn eg o zu ży cia budynków. O g ra n ic z e n ie na-kładów na remonty i konserw acje p rzez zaoobieganie powstawaniu p o trz e b remontowych o c h a ra k te rz e kapitaln ym zwykle pozwala na u trzy m an ie odpisu na iUndusz remontowo-konserwacyjny na stałym poziom ie, co n ie powoduje Jednocześnie większego w zrostu t e j grupy kosztów .
związku z tym k o rz y stn e wydaje s ię przeprow adzenie porówna-n i a kosztów p o porówna-n iesio porówna-n y ch porówna-na te ch porówna-n icz porówna-n e utrzym aporówna-nie zasobów z w ie l-k o ś c ią funduszu na remonty i ko nserw acje. A n aliza s tr u k tu r y na-k ła d iw według rodzajów w yna-kazuje, iż najw iększy u d z i a ł mają re -monty i konserw acje budynków o raz dźwigów; zwraca uwagę mały u d z ia ł nakładów na konserw ację z i e l e n i . W 1979 r . wynos41 on -7 ,3 1 # , w 1 9 ^ r . 5 ,3 1 # , a w 1981 r . 0 ,0 # .
N ajw iększe Jednostkow e koszty w rola» 1931 w y stą p iły w o s ie d lu S tarym - 53 z ł / n 2 n. u . , a n a jra n ie jsz e w o s ie d lu Radogoszcz
18 z ł/m ? p. u . O kreślony nozlom kosztów u z a sa d n ia wiek budynków z n a j d u j ą c y c h s ię w wy’m ienionych o s ie d la c h . O sied le u ta r e zarz ą-dza n a jsta rsz y m i zasobami S o ó łd z ie ln i, \ l e k n ic r.tó ry c h budynków o s ią g a 55 l a t (choć stano w ią one ty lk o 7 , 15v o- ilu pow ierzchni uży-tkowej zasób Iw s p ó ł d z i e l n i ) . N atom iast wiek budyniów w o s ie d lu Radogoszcz n ie p rz e k ra c z a 4 l a t .
Zróżnicow anie w sk ain ik a kosztów u trzym an ia u z a le ż n io n e j e s t w dużym s to p n iu od p o trz e b na śro d k i z funduszu remontowo-kont^er- wacyjnego w poszczególnych ok resach . S pecy ficzn ą cechą wpływa-ją c ą na w ielkość n o trz e b remontowych J e s t wiek zasobów. .iadczy o tym k s z ta łto w a n ie s i ę s tó o remontowych w poszczególnych la t a c h
7 użytkow ania budyntu :
7 V/. S r o k o w s k i , iletoćy badania kosztów techr.jLczn u trzy m an ia budynków, "In fo rm a c ja T ech niczno-¿konosiczna I u v ' n r 30.
Młtęoraata Oo—giUka l a t a _% 0-5 0 ,M 6-10 0 ,5 2 11-15 0,7*» 16-20 1,38
Koszty techn iczn eg o utrzym ania zasobiw nowych s ą znacznie n iż s z e , d la te g o p r z y r o s t nowych zasobów pozwala s p ó łd z ie ln i na tw o rzen ie rezerw finansow ych, um ożliw iających dofinansow anie za-sobów s ta r s z y c h . N ależy p rzy tym p o d k r e ś lić , że nakłady na te c h -n ic z -n e utrzym a-nie w zro sły w R3M "L okator11 w bada-nym o k re s ie o praw ie 35%, oodczas gdy p r z y ro s t zasobĄw w ynosił około 7%.
W R5M "Lokator" j e s t stosowana metoda akum ulacji środków finansow ych w z a le ż n o ś c i od w ie lk o śc i p o trz e b remontowych, tz n , p rzez zmiany w wysokości odpisów, co n ie zawsze z n a jd u je odzw ier-c ie d le n ie w zmianaier-ch o p ła t za lo k a le . Fundusz konserw acyjno -re-montowy j e s t tworzony z odpisów w c i ę ż a r kosztów e k s p lo a t a c j i n a-Q lic z a n y c h w ramach or>łat czynszowych . A naliza środków na fundusz konserwacyjno-remontowy stanow i ważny elem ent a n a liz y kosztów u trz y m a n ia . Do J e j orzeprow adzenia p osłuży wskaźnik s to p n ia
wy-Q
k o rz y s ta n ia funduszu . Ze względu na tru d n o ś c i p rzy kompletowaniu danych wskaźnik o b liczo n o d la l a t 1979-1981.
Praw ie we w szy stk ich o s ie d la c h w badanych la ta c h k o szty te ch -niczn eg o utrzym ania zasobów były wyższe od posiadanych środków
( ta b . 3 ). Zwraca uwagę o s ie d le S ta r e , w którym w skaźnik o s ią g n ą ł poziom 179,8% oraz o s ie d le DołyWschód i Z g ie rs k a S te fa n a , w k tó -rych u k s z ta łto w a ł s ię na poziom ie 160%. Należy je d n o c z e ś n ie pod-k r e ś l i ć , i ż niedobory w w ięk szo ści o s i e d l i wykazują ten d en cję w zrostow ą. W ro^ru 1979 nadwyżka kosztów nad dochodami w ynosiła 21,7% a w roku 1931 w zro sła do 75,1%. N ajm niejsze n iedobory o s ią -ga o s ie d le ¿ubardi.; w 1981 r . w ynosiły one 0,8%.
® Uchwała n r 103 Zarządu CZ3rtM z d n ia 27-XI 1979 r , w spraw ie odnisów na fundusz konserw acyjno-rem ontow y, "Inform acje i Komuni-k a ty CZJBM" 1979, n r 17.
^ '(/sk&źnik s to p n ia w y ko rzy stania funduszu reraontowo-konserwa-c y jn e g o S o b lic z o n o na pod3t a v i e wzoru
a * -p • 100%,F ’
rrrjzie: - roci-ne kosjjty techn icznego utrzy m an ia zasobów; F ro -czne o d p isy na fundusz remontowo-konŚ9rw ącyjny«
S ta n funduszu konserw acyjno-rem ontow ego w RSM "L o k ato r1’ w la ta c h 1979-1981 1979 1980 1981 O s i e d l a wpływy wydat-ki s to o ie ń w ykorzysta-n ia vplywy wydat-ki • s to o ie ń w y korzysta-n ia wpływy w vdat-' k i stop leń w ykorzysta-n ia w t y s . z ł w % w ty s . z ł w % w ty s . z ł w % —---i Doły-Wschód 2 911 5 477 - 2 566 168,1 5 496 9 034 -3 583 165,3 4 564 7 245 - 2 6ei 158,7 Z g i e r s k a - - 3t e f a n a 7 116 9 616 - 2 500 135,1 7 257 12 139 -4 882 167,3 7 137 11 288 -4 151 158,2 Ż uba rdś 12 114 11 622 492 95 ,9 12 719 12 270 -192 9 8 ,5 13 566 13 670 -104 100,8 Kadogoszcz 604 1 270 -666 210,3 1 424 1 917 -493 134,6 1 791 2 032 -241 113,5 ¡Stare - - - 1 714 3 082 -1 368 179,8 Fundusz c e n t r a l n y 10 038 11 900 -1 362 113,5 2 447 2 463 -16 100,7 2 219 16 94/+ -14 725 763,6 riszcn 52 783 39 385 - 7 102 121,7 29 343 33 130 - 3 787 129,9 30 991 54 261 -23 270 175 ; i l „j ołm to ii, WS H # j* p tn st4 łj d W n w o ii a * ftt » fu p « 3 iź
W RSM "Lokator" b ra k i środków na fundusz konserw acyjno-re-montowy w poszczególnych o s ie d la c h są pokrywane d o tacjam i z fun-duszu c e n tra ln e g o .
Pcwyższa a n a liz a wykazała niedobory z ty tu łu n is k ic h odpi-sów na fundusz konserwacyjno-rem ontowy. W s y t u a c j i , gdy w s p ó ł-d z i e l n i obowiązuje zasał-da sam ofinansow ania, s k ła n ia ją c a członków s p ó łd z ie ln i do pokryw ania j e j kosztów , odpisy na d z ia ła ln o ś ć r e -montową winny być planowane w sposób b a r d z ie j ra c jo n a ln y , tak by n ie doprowadzić do niedoborów środków funduszu konserw acyjno-re-montowego .
J a k wykazały b ad an ia tak że wysokość staw ki czynszow ej powinna być poddana u r e a ln ie n iu , odpowiednio do poziomu kosztów pono-szonych p rzez s p ó łd z ie ln ię . Podstawą tego s tw ie rd z e n ia J e s t po-rów nanie kosztów z dochodami, d a jące o sta te c z n y wynik finansowy s p ó ł d z i e l n i . W badaniu n ie w zięto pod uwagę zasobów będących w p o w ie rn ic tw ie RSM ''L o k ato r1', ponieważ w przypadku a d m in is tr a c ji z le c o n e j, J e ś l i dochody s p ó łd z ie ln i s ą n iż sz e od kosztów , Jed-n o s tk i z le c a ją c e są zobowiązaJed-ne pokryć ró ż Jed-n ic ę .
Z porów nania kosztów i dochodów z ty t u łu o p ła t za lo k a le wy-n ik a ; że w 1977 r . n ie d o b ó r fUnduszu na d z ia ła ln o ś ć e k s p lo a ta c y j-ną w RSM "Lokator* w yniósł 9 944 t y s , z ł , z czego na zasoby y ła s n e przyp adało 2 675 ty s . z ł . Także w la ta c h 1978 i 1979 s p ó ł-d z i e l n i a m iała nieł-d o b o ry . Tylko w roku 1980 w zasobach własnych n a s t ą p i ł a nadwyżka dochodów nad kosztam i w wysokości 1 167 ty s . z ł . N ależy zaznaczyć, i ż e k s p lo a ta c ja c .o . i c.w. J e s t dotowana} p o w stały n ied o b ó r J e s t finansowany ze środków budżetu państw a.
W c e lu przeprow adzenia porów nania w ie lk o śc i p o n ie sio n y ch ko-sztów na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi w badanym o k re s ie z w ie lk o ś c ią dochodów wykorzystano g lo b a ln y wskaźnik wyniku f i
-10 nanaowego •
10 G lobalny wskaźnik wyniku firansow ego o b liczo n o w dwóch
wer-D1
s ja c h : 1) - j - 1 trdzie D., - wpływy za lo k a le m ieszkalne i
1 °2
użytkow ej 2) i»£ » gd zie - wpływy z d o t a c j i ; K - koszty p ^ sp o d a rk i zasobami mieszkaniowymi.
B adania wykazały, iż nakłady na gospodarkę zasobami m ieszka-niowymi były finansow ane w k olejn y ch la ta c h 1977-1931 wpłatami członków (z d o ta c ją ) w n a stę p u ją c y c h w ielk o ściach : 97,9%; 94,8%; 101 *4% i 94,79“. Tylko w roku 1981 dochody były wyższe w sto su n - , ku do p on iesio ny ch kosztów o 1,4#. B io rą c ood uwagę dochody bez »A
d o t a c j i wynik finansow y w badanych la ta c h w ynosił odpowiedni > 8 1 ,0 # ; 77,6%; 77,3%; 81,5%;,77,3% , O bservuje s ię duże zró żn ico -wanie wskaźników w poszczególnych o s ie d la c h . N isk i s to p ie ń f i -nansow ania kosztów gospod ark i zasobami mieszkaniowymi wpłatami członków w o sie d la c h Starym i Doły-Wschód s k ła n ia do s tw ie rd z e -n i a , iż pob ieran e w ty c h o s ie d la c h o p ła ty czynszowe są zb y t n i -s k ie . Dość duża nadwyżka dochodów nad kosztam i (11,4%) v o s ie d lu Z g le rsk a -S te fa n a w 1977 r . związana j e s t ze skalkulow aniem w tym o s ie d lu czynszu na poziom ie wyższym n iż ponoszony k o s z t. P rzep ro -wadzona w 1 9 ^ r . podwyżka czynszu w o s ie d lu 'Źubardi spowodowała w y stą p ie n ie w tym roku nadwyżki dochodów w stosunku do p o n ie sio -nych kosztów . (
Tak więc b adanie wykazały, że w R3M "L okator'1 !<03Zty*utrzy-mania l o k a li ty lk o w 75%-KX- b yły w badanym o k re s ie sfinansow ane w płatami członków. Z uw zględnieniem d o t a c j i , wpływy pokryw ały ko-s z ty u trzy m an ia l o k a l i w 9 0 ;.
*
* •*
Decydującą ro lę w d z ia ła ln o ś c i in w esty cy jn ej i gospodarce za-sobami mieszkaniowymi odgrywa obecnie s p ó łd z ie lc z o ś ć . Jako swoi-ste g o ro d zaju zorganizow ana f o n a budowania mieszkań na własny u ż y te k i gospodarki ju ż is tn ie ją c y m i zasobam i, s p ó łd z ie lc z o ś ć
po-zwala na le p sz e w y ko rzystanie posiadanych środków o ra z z a s to s o -wanie soołecznych form budownictwa i e k s p lo a ta c ji zasobów.
N a ra s ta ją c e tru d n o ś c i w r e a l i z a c j i p o trz e b mieszkaniowych spo łeczeń stw a spowodowały w I połow ie l a t s z e ś ć d z ie s ią ty c h wpro-wadzenie zmiany w p o li ty c e m ieszkaniow ej. Zakłada ona, p rz e z roz-wój s p ó łd z ie lc z o ś c i jako czołowego, u społecznionego in w eato ra, zw iększen ie u d z ia łu środków lu d n o ści v rozwiązywaniu pro' 1 , w m ieszkaniowych. .Nowa s tr u k tu r a lnv.es t o r n. t . spowodowała z o ad i - cze p r z e s u n ię c ia w s tr u k tu r z e nakładów finansowych 1 w zasadach finansow ania gospodarki m ieszkaniow ej. Ud/i ' t ; n ic tw a mieszkaniowego w og ó ln ej l i c z b i e oddawanych do i...
m ieszkań zw iększył s ię z 16,4# w la t a c h 1961-1965 do 57# w 1975- -1 9 0 0 11.
System finansow ania e k s p lo a ta c ji i utrzy m ania zasobów J e s t Jednym z DOdsystemów ogólnego systemu finansow ania gospodarki m ieszkaniow ej i z a leży w dużej m ierze od p rz y ję te g o sposobu za-s p o k a ja n ia p o trze b mieza-szkaniowych12. Dominująca r o la s p ó łd z ie l-c z o ś l-c i w r e a l i z a l-c j i powyższych p o trz e b i obow iązująca Ją zasada ■samofinansowania sp raw ia, że gospodarka mieszkańLo./a o p ie ra s ię na w łasnych dochodach. Ic h głównym źródłem są o p ła ty za mie-s z k a n ia członków mie-s p ó łd z i e ln i . W t e j mie-s y t u a c j i , gdy rang a czynszu w r e a l i z a c j i p o trz e b mieszkaniowych w z ro s ła , popraw nie fun kcjo -n u ją c y system o p ła t czy-nszowych może przyczy -niać s i ę do spraw-nej r e a l i z a c j i zadań s p ó łd z ie lc z o ś c i Jako in w e sto ra , a p rzed e w szyst-kim g ospodarza i s tn i e ją c y c h zasobów.
R. J a js e c z y k , a n a liz u ją c d z ia ła ln o ś ć s p ó łd z ie lc z o ś c i mieszka-n io w e j1^ , czyni odpowiedzialnym i za ró ż n ic e w Jednostkowych ko-s z ta c h goko-soodarki zasobami mieszkaniowymi: a) zróżn ico w an ie s t a -wek o p ł a t za u s łu g i komunalne, sz c z e g ó ln ie za wodę i k a n a liz a c ję , b) r5 ż n ic e w o b c iążen iach z ty t u łu s p ła t y k re d y tu , w ynikające z p r z y ję c ia Jednostkowych kosztów budowy poszczególnych budynków czy o s i e d l i , c) zróżnicow anie p o trz e b remontowych. O becnie funkcjo-n u ją c y w P o lsc e system o p ła t za m ieszk afunkcjo-nia s p ó łd z ie lc z e cech u je:
- duża zależno ść wysokości o p ła t od zmian w k o sz ta c h pono-szonych p rz e z s p ó łd z ie ln ie (mimo s iln e g o związku w ysokości o p ła t czynszowych z kosztam i obserw uje s ię b rak dostosow ania poziomu czynszu do rzeczy w isty ch nakładów s p ó ł d z i e l n i ) ;
- znaczne zróżnicow anie wysokości o p ła t za m ieszk an ie w bu-dynkach w zniesionych w różnych o k resach ;
- niew łaściw a r e l a c j a między w ysokością o p ła t za użytkow anie m ieszkań s p ó łd z ie lc z y c h a ic h walorami Jakościow ym i. Ponieważ w o c e n ie w a rto ś c i użytkow ej w ystępują cechy m ierzaln e i n ie m ie rz a l-ne o ra z subiektywl-ne 1 obiektyw l-ne, a k o szty u trzym ania budynków o
1 Dane pochodzą z odpowiednich roczników s ta ty s ty c z n y c h GUS. 12 A n d r z e j e w s k i , op. c i t . , s . 396.
13 r
R. J a j s z c z y V., Zasady i soosoby pokryw ania pr~ez lu d n o ść kasztów zw iązanych z uzyskiwaniem i użytkowaniem mieszkań s p ó łd z ie lc z y c h , "Sprawy Mieszkaniowe" 1973, n r 3, s . 25.
n iż s z e j w a rto śc i użytkow ej są na ogół n ie w ie le n iż s z e a czasem naw et wyższe od kosztów utrzym ania budynków o w yższej w a rto ś c i, skomplikowane J e s t o k r e ś le n ie r e l a c j i między o o ła tą i tru d n o mie-r z a ln ą w a mie-rto ś c ią użytkową.
•Powyższą c h a ra k te ry s ty k ę systemu o p ła t p o t w i e r d z i ł y również b ad an ia przeprow adzone w-RSM "L o k ato r".
N iedoskonały system o p ła t czynszowych s p ó łd z ie lc z o ś c i m ieszka-n io w ej, fuieszka-nkcjoieszka-n ujący w waruieszka-nkach obowiązywaieszka-nia zasady sam ofiieszka-naieszka-n- ofinan-sow ania pVzy ciągłym w zroście kosztów ponoszonych p rzez sp ó ł-d z i e l n i e oraz w yłączność s p ó łł-d z ie ln i w zaspo kajan iu p o trz e b mie-szkaniowych powodują tru d n o ś c i w r e a l i z a c j i podstawowych zadań w a sp e k c ie i l o ś c i , ja k o ś c i mieszkań i m ożliw ości finansow ych .'spo-łe c z e ń stw a . Wydaje sit» więc konieczne przeprow adzenie r e g u la c ji o p ła t czynszowych. Winna ona być dokonana w dwóch zasadniczych e ta p a c h :
I e t a p - u r e a l n ie n i e o p ła t p rz e z dostosow anie ic h po-ziomu do ponoszonych kosztów . Badania przeprowadzone w RSM "Lo-k a to r" u kazały m ożliw ości dokonania u r e a l n ie n i a o p ła t p rz e z :
1) o b n iż en ie kosztów dotyczących p o z y c ji: "rem onty, konserwa-c je 1 odpisy am o rty zakonserwa-cy jn e", " n a rz u ty od p ła c z a rz ą d u ", " m a te ria -ł y , ś ro d k i n ie tm r a -łe , e n e rg ia " a ta k ż e "woda 1 k a n a liz a c ja " ;
2) zw iększenie odpisu na fundusz remontowo-konserwacyjny; w o s ie d lu Zubardź dokonano tego w 19£0 r . ;
3) podwyższenie o p ła t za m ieszkania (d la zao o b ieżen in d e fic y -tow ości i zapew nienia sam ow ystarczalności finansow ej S p iłć z ie l n l " L o k a to r" , ś re d n i p r z y r o s t wpływów, przy dofinansow aniu p rz e z pań-stw o, pow inien wynosić ok. 10#).
Wielu autorów p o d k re ś la , że w z ra s ta ją c e k o szty gospodarki za-sobami wymagają, aby u r e a l n ia j ą c o p ła ty czynszowe n ie rezygnować z u d z ia łu państw a w pokrywaniu kosztów gospodarki m ieszkaniow ej. Pomoc z budżetu państw a winna oyć •.-.'prowadzona w takim z a k r e ś lą aby n ie n a ru s z a ła pożądanego związku między kosztam i i wpływami s p ó łd z i e ln i i n ie fin an so w ała j e j n i e g o s p o d a r n o ś c i B a d a n i a w RSM "L okator" w ykazały, że d z ia ła ln o ś ć e k s p lo a ta c y jn a J e s t f i
-14
£ . Z a v/ a d z k 1 , System fin an sow an ia a- ,1 -iz ie lc z o jo budownictwa mieszkaniowego w k ra ja c h s o c ja ] is ty c z n y c h , " rin a n se " 19B2, n r 4 -5 .
nansowana .przez państwo w g ran ic ach 10-15# c a ło ś c i ponoszonych It os ztó v 15.
I I ¡ t a p ' - pow iązanie wysokości o p ła t z w a rto ś c ią u ż y t-kową m ieszk ania. O ołaty za lo k a le skalkulow ane ty lk o w o p a rc iu o k o szty u trzy m an ia n ie je d n o k ro tn ie byłyby wyższe w budynkach o n iż s z e j ja k o ś c i. W ystępuje więc t u t a j sprzeczność zarówno ze wzglądów społecznych (zróżnicow anie stawek d la danej w a rto ś c i uży-tk o w e j), jak 1 gospodarcze (zapew nienie p o k ry cia niezbędnych na-kładów ). Pokonanie ty c h s p rz e c z n o śc i w ystępujących w s k a l i po-szczeg ó ln y ch budynków j e s t możliwe w RSM " lo k a to r" za pomocą do-fin an so w an ia i przesuw ania środków.
Z punktu w idzenia in teresó w go spodarki zasobami konlecznośc zapew nienia so b ie w łasnych ź ró d e ł dochodu powinna stanow ić bo-d z ie c bo-do rozwoju in ic ja ty w y 1 do b a r d z ie j ekonomicznego dyspo-nowania środkami p rz e z s p ó łd z ie ln ię . O dpłatność u s łu g mieszka-niowych i ponoszenie kosztów b ezpo średn io p rzez użytkowników p rz y c z y n ia s ię rów nież do wzmożenia sp o łe c z n e j k o n t r o l i .
N ie z a le ż n ie od k o rz y ś c i płynących z pokrywania p rz e z czło n -ków s o ó łd z ie ln l kosztów u słu g mieszkaniowych n a le ż y , d o s trz e g a ją c sp o łe c z n ą funkcję s p ó łd z ie lc z o ś c i w r e a l i z a c j i zadań gospodarki m ieszkaniow ej, stw orzyć system D referen cji w z asp o k ajan iu p o trzeb m ieszkaniowych. Wymaga tego o k re ś lo n a p rzez p o lity k ę m
ieszkanio-wą r o l a s p ó łd z ie lc z o ś c i jako naczelnego in w esto ra 1 gospodarza i s t n i e j ą c y c h zasobów.
W t e j s y tu a c j i wydaje s ię ko nieczne o k re ś le n ie grup sp o łecz-nych \iprzyw ilejow ałecz-nych p rzez państwo do n iż szy c h o p ł a t za mie-s z k a n ie . Można by teg o dokonać bądź p rz e z zró żnicow anie stawek o p ła t czynszowych w z a le ż n o ś c i od warunków s o c ja ln y c h ro d zin ko-r z y s ta ją c y c h z u słu g mieszkaniowych (byłoby to jednoznaczne z do-towaniem p rz e z państwo s p ó łd z ie lc z o ś c i m ieszkan io w ej), bądź p rzez s tw o rz e n ie indyw idualnych p r e f e r e n c ji (indyw idualne d o ta c je , re -kompensaty ).
Na koniec o o z o s ta je zadać p y ta n ie zwolennikom wprowadzenia czynszu ekonomicznego w s p ó łd z ie lc z o ś c i m ieszkaniow ej: Czy sp ó
ł-Z K ł v s . K oszty e k s p lo a t a c j i a wysokość staw ek czyn-szowych w zasobach mieszkaniowych R ob o tn iczej S p ó łd z ie ln i M ieszka-niow ej "L okator" w L o d z i, or^ca m a g isterk a w Z ak ład zie ekonomiki Budownictwa i In w e s ty c ji UŁ, Łódź 193?.
d z i e l n i e ma być Jedynym re a liz a to re m u s łu g mieszkaniowych? Stwa-rza to tru d n o ś c i w r e a l i z a c j i zasady sam ofinansow ania s ię w ielu s p ó łd z i e ln i i u tr u d n ia re g u la c ję o p ła t czynszowych w uprzednio o p isan y ch eta p a c h . P rz e c ie ż można stw orzyć ta k ie w arunki, w k tó ry c h od zw ierciedleniem p r e f e r e n c ji mogłaby s ię s ta ć pomoc państw a w ramach in ny ch inw estorów . Wiąże s ię z tym o k re ś le n ie ic h f u n k c ji i zadań a szc z e g ó ln ie przyw rócenie budownictwa ko-munalnego.
