'
.
WERKDOCUMENT
HET PLN~KOMPLEX
IN VLAARDINGEN
Frans van der Zon
.
.. . . . : .... : . , .. '. . ... : ;." . ' '. . ." . ... : . . , ,:
r:J:t.:J:.
i:::::·:::::::::O:
:
I::
..
···{O···>:
[',
...
1:-
.
,
~_. .
'.0:.:-
.H·:·
:.;.
:.:.:::
:.~.
...
~...
..
:-:
:-:-:
..
-:':-:-:-:
...
..
0 '
.
.... ';:.
., . . . .0,:
~:
:
:
:
:
:
:
:
: :
:
:
.
:
:
:
:
~
'
D-:
-: -: -: -:-:
.?
~~
,
.)?)
.
-:-:-:-:.:-;-:-:-:
:::::::::::::::::::::::::::::::
:
: " : .. :: . . . . . ,. ' . ' ~ . '.
. . . ;. : .: . : .': !
:
: : :
i : i : :
!
: '
.
. . ; ' . . :::: ' . ' ' " : " :,' : , ::: ,: :: ,: :.
:", : : : ': : : : : . : : .. '.
" . :.
' .. ', : . '; ..
. ; . . : . . . . ..
. . . : .. : .. . : : .' : : .. : ... , : ~ . :=
.:...;.91-01
: .. , , : . : : ' .' . "·
. . . · : . . . '..
.'. ·:
: : . ;' ,Delftse Universitaire Pers
•
: .' , .
"
, .. . :;
HET PLN-KOMPLEX IN VLAARDINGEN
Bibl iotheek TU Delft
" "11" 1111
C 1857266
,
..
••...
-..
--
_ "W -X." T _ _ •• _ _ ,,_,.,~ . . . ,WERKDOCUMENT OTB
Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB) Technische Universiteit Delft
HET PLN-KOMPLEX IN VLAARDINGEN
Frans van der Zon
De werkdocumenten van het OTB worden uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers
Stevinweg 1 2628 CN Delft telefoon: 015-783254 In opdracht van: OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft
CIP-GEGEVENS KONINKUJKE BIBUOTHEEK, DEN HAAG
Zon, Frans van der
Het PlN-komplex in Vlaardingen / Frans van der Zon. - Delft : Delftse Universitaire Pers. - lIl. - (Werkdocument / Onderzoeksinstituut voor Techni-sche Bestuurskunde, ISSN 0923-9871 ; 91-01)
Met lito opg.
ISBN 9O-6275-662-X NUGI655
Trefw.: woningbeheer ; Vlaardingen ; onderzoek.
Copyright 1991 by Frans van der Zon
INHOUDSOPGAVE
1. ONDERZOEK IN HET PLN-ONDERZOEK . . . 1
1.1 Aanleiding tot het onderzoek . . . 1
1.2 Onderzoeksopzet en rapportage . . . . . . . . .. 2
2. HET PLN-KOMPLEX . . . ... . . 3
2.1 Komplexbeschrijving... 3
2.2 Exploitatiegegevens... . . . .. . . 3
2.3 Mutatiecijfers . . . .. 4
3. DE HUISHOUDENS IN HET PLN-KOMPLEX . . . . . . .. 7
3.1 Woonduur . . . 7
3.2 Kenmerken van de huishoudens in het PLN-komplex . . . 8
4. VERHUIZINGEN NAAR HET PLN-KOMPLEX ... . . . 11
4.1 Redenen om naar het PLN-komplex te verhuizen . . . 11
4.2 Recente instromers ... .... .. . . 13
5. WAARDERING VOOR HET WONEN IN HET PLN-KOMPLEX .... 15
6. VERHUISGENEIGDHEID VAN BEWONERS IN HET PLN-KOMPLEX . . . 21
6.1 Verhuisplannen . . . ... . . 21
6.2 Recente uitstromers . . . 24
6.3 Vergelijking recente instromers en uÏtstromers . . . 24
7. MAATREGELEN DIE DE BEWONERS WENSEN . . . 27
7.1 Door bewoners gewenste maatregelen . . . 27
7.2 Invloed van de maatregelen op de verhuisgeneigdheid . . . ... . 29
8. VERVAL VAN HET PLN-KOMPLEX . . . • . . . 31
8.1 Vervalmodel . . . 31
8.2 Het verval van het PLN-komplex . . . ... 31
8.2.1 Komplex .. ... ... ... 31
8.2.2 Huurders . . . 31
8.2.3 Verhuurders. . . 34
8.2.4 Konklusie . . . 34
9. AANPAK VAN HET PLN-KOMPLEX . . . ... . . 37
9.1 Aanpak van de woning en de flat ... ... 38
9.2 Aanpak van de woonomgeving . . . 38
9.3 Differentiatie in aanpak . . . 39
BULAGE 1 RESPONS-ANALYSE . . . 41
BULAGE 2 PLATTEGROND VAN DE WIJK . . . 42
BIJlAGE 3 PlATIEGRONDEN VAN DE WONINGEN . . . 43
1
ONDERZOEK IN HET PLN-KOMPLEX
1.1 Aanleiding tot het ondenoek
Het Gemeentelijk Woningbedrijf Vlaardingen (GWV) ondervindt in toenemen-de mate problemen in het beheer van het PLN-komplex. Ook van toenemen-de zijtoenemen-de van de bewoners zijn er signalen dat het wonen in het komplex problematisch zou
zijn. Het komplex begint steeds meer tekenen te vertonen dat het in een
vervalproces raakt: de leegstand zou toenemen, het aantal weigeringen door woningzoekenden zou stijgen, er zou sprake zijn van een stijgende mutatiegraad, de kriteria uit de Woonruimteverordening zouden niet alle worden toegepast,
het onderhoud wordt duurder en er zijn bouwkundige problemen. .
Het GWV heeft de intentie om het komplex te verbeteren, maar onduidelijk is welke problemen door de bewoners ervaren worden, welke maatregelen nodig zijn en gewenst worden door de bewoners.
Voordat een plan van aanpak geformuleerd wordt, is het nodig om de zwakke en sterke punten van het komplex in kaart te brengen en aan te geven welke problemen de bewoners ervaren. Tevens is het van belang om te onderkennen welke positie het komplex op de woningmarkt in Vlaardingen inneemt.
Het GWV heeft inmiddels een aantal bouwtechnische problemen op een rijtje gezet. In hoeverre de bewoners dezelfde problemen ervaren en of er wellicht andere problemen zijn dan onderkend door het GWV, is onduidelijk. Het is daarom nodig om daarnaar een onderzoek te verrichten.
In het onderzoek wordt aangegeven wie er in het PLN-komplex wonen, welke wijzigingen daarin (recentelijk) hebben plaatsgevonden, waarom mensen een woning in het PLN-komplex aksepteren, welke problemen (zowel technisch als sociaal) de bewoners ervaren, wat de verhuisgeneigdheid is en of de verhuisplan-nen te beïnvloeden zijn door het nemen van maatregelen. Verder wordt aange-geven wat de positie van het PLN-komplex is op de Vlaardingse woningmarkt. Hiertoe worden de verhuisstromen tussen september 1989 en juni 1990 geanaly-seerd.
1
1.2 Onderzoeksopzet en rapportage
Het onderzoek kent een aantal bronnen. De bewoners zijn telefonisch geënquê-teerd en de mensen die recentelijk van en naar het PLN-komplex zijn verhuisd, zijn schriftelijk geënquêteerd in het onderzoek naar de interne migratie in Vlaardingen (zie bijlage 1). Exploitatiegegevens van het GWV (leegstand, huurderving, mutatiegraad, weigeringen, onderhoudskosten) zijn geanalyseerd. Op basis hiervan heeft het OTB de problematiek waarmee de bewoners en het GWV in het PLN-komplex gekonfronteerd wordt nader geanalyseerd. Vervol-gens is aangegeven welke maatregelen (sociaal, technisch en financieel) wense-lijk zijn en uitgewerkt zouden kunnen worden door het GWV.
Er is als volgt gerapporteerd. In hoofdstuk 2 wordt kort ingegaan op de kenmer-ken van het komplex. Verder worden de exploitatiegegevens en mutatiecijfers beschreven.
Hoofdstuk 3 gaat nader in op de in het komplex wonende huishoudens, waarbij zoveel mogelijk een onderscheid wordt gemaakt naar de periode van intrek. In het vierde hoofdstuk komen de verhuizingen naar het komplex aan de orde. De motieven, de inschrijfduur en de achtergrond van de huishoudens worden besproken.
Het vijfde hoofdstuk behandelt de waardering voor het wonen in het PLN-komplex; zowel de woning als de woonomgeving komen aan bod. De verhuisge-neigdheid wordt in hoofdstuk 6 besproken, waarbij de motieven en enkele kenmerken van woning en huishouden besproken worden. Tenslotte wordt in dit hoofdstuk de verhuisstroom uit het PLN-komplex in de periode september 1989 - juni 1990 geanalyseerd.
In hoofdstuk 7 wordt aangegeven welke maatregelen de bewonerswensen en de invloed van het uitvoeren van de gewenste maatregelen op de
verhuisgeneigd-heid. . .
In het achtste hoofdstuk wordt aan de hand van het vervalmodel van Priemus en Prak aangegeven in welk stadium van de zogenaamde vervalspiraal het PLN-komplex verkeert. Dit hoofdstuk is ook te lezen als een samenvatting van de analyses uit de vorige hoofdstukken.
Het negende hoofdstuk gaat nader in op de maatregelen die genomen zouden moeten worden om het verval te keren.
2
HET PLN-KOMPLEX
2.1 Komplexbeschrijving
Het PLN-komplex (Panagro-Larsen-Nielsen) in Vlaardingen is begin jaren zestig gebouwd en in het beheer van het Gemeentelijk Woningbedrijf Vlaardingen (GWV). Het komplex bestaat uit 780 woningen verdeeld over 18 flats, waarvan er 17 in een wijk bij elkaar staan en 1 enkele straten verder. In bijlage 2 is een
plattegrond van de wijk opgenomen.
De 17 flats, die in 1 wijk staan, bestaan uit 5 woonlagen met afwisselend 8 of 10 woningén per woonlaag. Op de begane grond bevinden zich 4 of 5 woningen en de bergingen. Per woonlaag zijn er 2 drie-kamerwoningen en 6 of 8 vier-kamer-woningen. De resterende flat bestaat uit 3 verdiepingen met elk 20 woningen, waarvan 2 drie-, 1 twee- en 17 vier-kamerwoningen. Op de begane grond zijn winkels gevestigd.
Van het PLN-komplex màken 3 twee-kamer-, 204 drie-kamer- en 573 vier-kamerwoningen deel uit. Plattegronden van deze woningtypen zijn in bijlage 3 opgenomen.
De woningen worden ontsloten door een trappenhuis aan de beide kop kan ten van de flat en een galerij. Via de vrij toegankelijke entree naar het trappenhuis zijn ook de bergingen via een deur bereikbaar. In de entree bevinden zich de
brievenbussen.
De kale huur van de woningen varieert van 230 tot ruim 300 gulden.
De begane-grondwoningen hebben een eigen tuintje. Tussen de flats in bevinden zich open grasvelden en parkeerplaatsen. Bij de flats zijn lage muurtjes waar op bepaalde dagen het huisvuil geplaatst moet worden. De wegen in de wijk zijn recentelijk voorzien van verkeersdrempels. De riolering is onlangs vernieuwd en de wijk was daardoor nogal rommelig tijdens het afnemen van de enquête.
2.2 Exploitatiegegevens
Bij het GWV waren de gegevens voor het PLN-komplex moeilijk te achterhalen, omdat het komplex in de jaarverslagen met een aantal andere komplexen is samengevoegd. Uit de administratie konden wel enkele gegevens van een
Tabel 2.1
1987 1988 1989
Huurderving als gevolg van leegstand in het PLN-komplex en in het gehele GWV-bezit in de periode 1987-1989
huurderving PLN huurderving/ huurderving/ (in guldens) jaarhuur PLN (in %) jaarhuur GWV (%)
4.993 ,22 1,OS 20.212 ,87 ,59 17.828 ,75 ,36 bron: GWV -administratie Tabel 2.2 1988 1989
Planmatig, niet-planmatig onderhoud en kosten als gevolg van vandalisme in het PLN-komplex in 1988 en 1989, uitgedrukt in guldens planmatig onderhoud 143.488 168.063 niet-planmatig onderhoud 172.013 168.228 kosten agv vandalisme 22.092 56.384 bron: GWV-administratie
beperkt aantal jaren verkregen worden, maar een goed beeld van het exploita-tieresultaat is niet op eenvoudige wijze te krijgen.
De huurderving in het PLN-komplex als gevolg van leegstand is beperkt, maar stijgend in relatie tot de huurderving in het gehele GWV-bezit. De huurderving door leegstand in het gehele bezit van het GWV vertoont sinds 1987 een dalende tendens.
De onderhoudskosten zijn vanaf 1986 in het jaarverslag niet uitgesplitst voor het PLN-komplex. De cijfers uit 1988 en 1989 zijn wel bekend (zie tabel 2.2). Vergeleken met 1988 zijn de totale onderhoudskosten en de kosten als gevolg van vandalisme gestegen. In hoeverre dit als een strukturele stijging is te beschouwen, is onduidelijk.
Tenslotte zij vermeld dat de boekwaarde van het komplex op 31 december 1988 ruim 11 miljoen gulden is.
2.3 Mutatiecijfers
In 1987 was het mutatiecijfer van het PLN-komplex 9,7 en in 1988 was dit cijfer 11,7. Het mutatiecijfer van 1989 in het PLN-komplex is (nog) niet als kengetal bij het GWV bekend. Door een inventarisatie van de meldingen van een verhuizing in 1989 te maken, ontstaat er inzage in de mutatiecijfers.
Tabel 2.3 etage begane grond 1e etage 2e etage 3e etage 4e etage PLN-komplex
Aantal mutaties en aanbiedingen per etage in het PLN-komplex in
1989
mutaties aanbiedingen maanden
aantal % aantal gemiddeld leeg
14 17,5 51 3,64 2,1 27 15,0 55 2,04 ,8 27 15,0 59 2,18 1,2 28 15,6 59 2,11 1,3 31 19,4 75 2,42 1,3 127 16,3 299 2,35 1,2 bron: GWV-administratie
In 1989 zijn 127 huizen leeg gekomen door een verhuizing, dit is ruim 16% van de woningvoorraad_ In totaal waren er 299 aanbiedingen nodig om deze wonin-gen weer bewoond te krijwonin-gen; een gemiddelde van 2,35 aanbiedinwonin-gen per woning. Gemiddeld stonden de woningen 1,2 maanden leeg.
In de tabellen 2.3 tot en met 2.5 zijn de mutaties, de aanbiedingen en de leegstand onderscheiden naar etage, aantal kamers en flat.
Uit tabel 2.3 kan afgelezen worden dat de leegkomende woningen nagenoeg gelijk over de verschillende verdiepingen verspreid waren in 1989. Een kleine uitschieter is bij de 4e etage te zien, waar bijna 20% van de woningen in 1989 is leeggekomen.
Per leeggekomen woning waren er 2,35 aanbiedingen nodig en de 4e etage heeft hierbij ook een iets hoger gemiddelde (2,42), maar het zijn de woningen op de begane-grond waarvoor de meeste aanbiedingen gedaan moesten worden. De begane-grondwoningen zijn bedoeld voor ouderen en lichamelijk gehandikapten en deze doelgroepen kunnen het zich schijnbaar veroorloven iets selektiever te zijn en aanbiedingen te · weigeren. Een mogelijke verklaring is dat in 1989 relatief veel bejaardenwoningen opgeleverd werden in Vlaardingen, zodat er inderdaad spralce was van een vergroot aanbod.
Het aantal aanbiedingen hangt samen met de periode dat een woning leegstaat; de begane-grondwoningen stonden gemiddeld meer dan 2 maanden leeg. De woningen op de eerste etage stonden gemiddeld nog geen maand leeg.
De 3-kamerwoningen zijn relatief vaak leeggekomen in 1989 (we laten het beperkte aantal 2-kamerwoningen buiten beschouwing, zie tabel 2.4). Bijna 25% van de 3-kamerwoningen heeft in 1989 een nieuwe bewoner gekregen. Om die woningen weer bewoond te krijgen, heeft het GWV meer dan 2,5 aanbiedingen per woning moeten doen. Ondanks het hogere gemiddelde aantal aanbiedingen voor de 3-kamerwoning~n is het aantal maanden leegstand lager dan die van de 4-kamerwoningen.
Een uitsplitsing naar de 18 flats is in tabel 2.5 te vinden. Relatief veel leegko-mende woningen zijn in de Rutgersstraat, Teldersstraat en in de Sam. Esmeijer-straat te vinden. Minder mutaties komen voor in de flats die aan de buitenkant van het komplex te vinden zijn.
In het gemiddeld aantal aanbiedigen per leeggekomen woning is geen regelmaat
te ontdekken. De uitschieter aan de Poststraat wordt verklaard door één zeer langdurige leegstaande woning, die vaak geweigerd is. Ook het aantal maanden dat een woning gemiddeld leegstaat per flat geeft geen duidelijk beeld; er is sprake van grote verschillen tussen de flatgebouwen.
Tabel 2.4 Aantal mutaties, aanbiedingen en maanden leegstand naar woninggrootte in het PLN-komplex in 1989
soort woning mutaties aanbiedingen maanden
aantal % aantal gemiddeld leeg
2-kamerwoning 2 66,7 3 1,50 0,0
3-kamerwoning 48 23,5 121 2,52 1,0
4-kamerwoning 77 13,4 175 2,27 1,4
PLN-komplex 127 16,3 299 2,35 1,2
bron: GWV-administratie
Tabe12.S Aantal mutaties en aanbiedingen en maanden leegstand per flat in
het PLN-komplex in 1989 flat 1 Rutgerstr 82-188 2 Rutgerstr 190-296 3 Beckmansngl185-273 4 Beckmansngl275-363 5 Beckmansngl 365-453 6 Rutgerstr 198-386 7 Bijnenstr 1-89 8 Telderstr 300-388 9 Poststr 1-89 10 Esmeijerstr 1-89 11 Esmeijerstr 163-233 12 Esmeijerstr 91-161 13 Rutgerstr 365-435 14 Rutgerstr 289-359 15 Rutgerstr 217-287 16 Rutgerstr 143-213 17 Rutgerstr 41-141 18 D. de DerdeIn 47-165 PLN-komplex bron: GWV-administratie mutaties aantal % 10 18,5 14 25,9 4 8,9 6 13,3 5 11,1 3 6,7 5 11,1 10 22,2 5 11,1 6 13,3 7 19,4 6 16,7 4 11,1 7 19,4 11 30,6 9 25,0 8 22,2 7 11,7 127 16,3 aanbiedingen aantal gemiddeld 25 2,50 26 1,86 9 2,25 16 2,67 9 1,80 4 1,33 16 3,20 16 1,60 28 5,60 12 2,00 14 2,00 18 3,00 11 2,75 22 3,14 25 2,27 19 2,11 13 1,63 16 2,29 299 2,35 maanden leeg 1,1 1,1 ,5 1,0 ,8 ,3 2,2 ,6 4,0 1,0 1,3 1,7 1,3 1,7 1,6 ,7 1,0 1,0 1,2
3
DE HUISHOUDENS IN HET PLN-KOMPLEX
3.1 Woonduur
De huishoudens wonen gemiddeld 9,5 jaar in het PLN-komplex. Uit tabel 3.1 blijkt dat 39% van de huishoudens die op 1 juli 1990 in het komplex woonden, er na 1985 zijn komen te wonen.
Uit tabel 3.2 blijkt dat de gemiddelde woonduur per flat sterk verschilt. Het meest honkvast zijn de bewoners van flat 3, Wiardi Beckmansingel 185-273,
waar de gemiddelde woon duur ruim 12,5 jaar is. In de Rutgersstraat 217-287 is
de woonduur het laagst: 6,6 jaar. In het algemeen geldt dat de 8 flats aan de
Rutgersstraat wat minder lang bewoond zijn door de huidige bewoners (gemid-deld 7,5 jaar) dan de overige flats. De ligging van de flats aan de Rutgersstraat is minder gunstig dan die van de meeste andere flats, aangezien de laatste meer aan de zijkant liggen en grenzen aan groenvoorzieningen.
Verdeeld naar woonlaag blijkt uit tabel 3.2 dat de huishoudens op de derde en vierde verdieping er gemiddeld korter wonen dan de bewoners op de andere woonlagen; resp. 8,2 en 7,6 jaar. Een verklaring hiervoor kan zijn dat de flats geen liften hebben en daardoor minder gewaardeerd worden, wat tot gevolg heeft dat de derde en vierde verdieping de laatste jaren gemiddeld meer verhuizingen kenden.
Tabel 3.1 Huishoudens naar jaar van vestiging in het PLN-komplex
voor 1971 1971-1980 1981-1985 1986-1990
• op 1 juli 1990 stonden 34 woningen leeg bron: GWV-administratie absoluut • 124 173 154 295 procentueel 17 23 21 39 7
Tabel 3.2 Gemiddelde woonduur van huishoudens uitgedrukt in jaren in het PLN-komplex naar flat en woonlaag op 1 juli 1990
verdieping gem.
woon-0 1 2 3 4 duur 1 Rutgersstr 82-188 12 12 10 5 6 8,8 2 Rutgersstr 190-296 5 7 7 6 8 6,8 3 Beckmansngl185-273 7 11 16 11 16 12,7 4 Beckmansngl 275-363 3 15 18 5 6 10,2 5 Beckmansngl 365-453 6 13 7 13 9 10,2 6 Rutgersstr 198-386 9 17 12 4 12 11,1 7 Bijnensstr 1-89 19 10 9 11 10 10,7 8 Telderstr 300-388 11 9 9 8 4 7,7 9 Poststr 1-89 3 11 12 10 9 9,5 10 Esmeijerstr 1-89 15 10 12 9 8 10,5 11 Esmeijerstr 163-233 9 9 12 9 5 8,8 12 Esmeijerstr 91-161 13 11 11 5 9 9,5 13 Rutgersstr 365-435 17 12 12 11 4 10,2 14 Rutgersstr 289-359 10 4 9 9 9 8,1 15 Rutgersstr 217-287 12 4 10 5 5 6,6 16 Rutgersstr 143-213 16 13 5 7 5 8,3 17 Rutgersstr 41-141 10 10 11 5 5 8,0 18 D. de DerdeIn 47-165 10 14 12 11,7 gemiddelde woonduur 10,0 10,6 11,1 8,2 7,6 9,5 bron: GWV -administratie
De huishoudens in de vier-kamerwoningen wonen er gemiddeld 10,6 jaar, terwijl de drie-kamerwoningen gemiddeld 6,5 jaar bewoond worden. De huishoudens in de twee-kamerwoningen wonen er gemiddeld 2 jaar.
3.2 Kenmerken van de huishoudens in het PLN-komplex
In het onderstaande worden de kenmerken van de huishoudens verdeeld naar periode van intrek in het PLN-komplex. Op deze wijze is het mogelijk om aan te geven welke wijzigingen er opgetreden zijn in de kenmerken van de huishou-dens.
In tabel 3.3 is aangegeven dat 15,5% van de huishoudens uit 1 persoon bestaat en de rest uit 2 of meer personen, waarbij bijna de helft (44%) van alle huis-houdens uit een twee-persoonshuishouden bestaat.
Uit tabel 3.4 blijkt dat van de 1-persoonhuishoudens 60% in een
drie-kamerwo-ning woont; 40% woont in een vier-kamerwodrie-kamerwo-ning. De meerpersoonshuishoudens
wonen voor het grootste deel in eenvier-kamerwoning, maar van de 2-persoons
-huishoudens woont 36% in een drie-kamerwoning. In het PLN-komplex wonen 8
Tabel 3.3 Aantal personen per huishouden naar periode van intrek in het PLN-komplex (in %) . voor 1971 1971-1980 1981-1985 1986-1990 PLN-kompl 1 persoon 22,0 17,6 22,2 7,9 15,5 2 personen 40,0 27,5 40,7 57,9 44,2 3 personen 32,0 27,5 14,8 18,4 22,1 4 en meer personen 6,0 27,5 22,2 15,8 18,1 n=3O n=41 n=35 n=68 n=174
bron: DTB-enquête PLN-komplex, 1990
Tabel 3.4 Soort woning naar het aantal bewoners (in %)
1 pers. 2 pers. 3 pers. 4+ pers. PLN-kompl
3-kamerwoning 59,6 36,2 9,8 4,5 28,2
4-kamerwoning 40,4 63,8 90,2 95,5 71,8
n=27 n=77 n=39 n=32 n=174
bron: DTB-enquête PLN-komplex, 1990
Tabel 3.5 Leeftijdsklasse (in %) en gemiddelde leeftijd (in jaren) van het
hoofd van huishouden naar periode van intrek in het PLN-komplex
voor 1971 1971-1980 1981-1985 1986-1990 PLN-kompl
jonger dan 30 jaar 2,0 22,2 66,7 31,5
30 tot 59 jaar 54,0 74,5 44,4 23,1 44,5
ouder dan 60 jaar 46,0 23,5 33,3 10,3 24,0
n=3O n=41 n=35 n=70 n=176
gemiddelde leeftijd 60,5 jr. 48,6 jr. 47,7 jr. 31,3 jr. 43,5 jr. bron: DTB-enquête PLN-komplex, 1990
Tabel 3.6 Starter of doorstromer naar periode van intrek in het
PLN-komplex (in %) doorstromer starter voor 1971 79,6 20,4 n=29 bron: DTB-enquête PLN-komplex, 1990
III,IE i r 1971-1980 90,2 9,8 n=41 1981-1985 1986-1990 PLN-kompl 70,4 29,6 n=35 59,0 41,0 n=70 72,0 28,0 n=176 9
er gemiddeld per woning 2,4 personen; per drie-kamerwoning 1,8 en per 4-kamerwoning 2,7 personen.
De leeftijd van het hoofd van huishouden is afhankelijk van de periode van intrek in het PLN-komplex. Gemiddeld is het hoofd van huishouden bijna 44 jaar, maar in de groep die er de laatste 5 jaar is komen wonen, is de gemid-delde leeftijd ruim 31 jaar. Het blijkt dat uit deze groep ruim 66% jonger is 30 jaar; de instroom in de laatste vijf jaar heeft dus met name uit jongere huishou-dens bestaan.
Dit laatste wordt ook in tabel 3.6 aangegeven, waar blijkt dat in toenemende
mate starters in het PLN-komplex komen te wonen. In het gehele komplex is 28% van de huishoudens een starter, maar in de laatste 5 jaar bestond 41% van de huishoudens uit starters.
Het laatste huishoudenskenmerk is het inkomen. In tabel 3.7 wordt een
onder-scheid gemaakt in het inkomen van alleenstaanden en dat van
gehuwd/samen-wonenden. Het bedrag dat bij de twee groepen aangegeven wordt, is de grens voor het wel of niet tot de aandachtsgroepen van het volkshuisvestingsbeleid behoren. Voor alleenstaanden ligt die grens bij 22.000 gulden netto per jaar en voor meerpersoonshuishoudens is die grens gesteld op 30.000 gulden. Tevens zijn deze bedragen van belang bij het bepalen of er sprake is van scheefheid (te hoog of te laag inkomen in relatie tot de huur, zoals dat in de Nota Heerma aangegeven wordt). De huurgrens is gesteld op 450 gulden kale huur per maand; alle woningen in het PLN-komplex zouden dus bewoond horen te zijn door huishoudens met een inkomen onder de 30.üOO of 22.000 gulden.
Het blijkt dat van de alleenstaanden zo'n 18% te goedkoop woont en dat van de
gehuwd/samenwonenden 28% te goedkoop woont. Een onderscheid naar
periode van intrek geeft geen grote verschillen te zien.
Tabel 3.7 Netto maandinkomen klassen in 1990 van huishoudens in het PLN-komplex naar periode van intrek, verdeeld naar
alleen-staand en gehuwd/samenwonenden (in %)
alleenstaande voor 1971 1971-1980 1981-1985 1986-1990 PLN-kompl
minder dan C.l.835,- 92,9 83,3 71,4 81,8 82,2
meer dan f.l.835,- 7,1 16,7 28,6 18,2 17,8
n=8 n=14 n=9 n=20 n=52
gehuwd/samenw. voor 1971 1971-1980 1981-1985 1986-1990 PLN-kompl
minder dan (.2.500,- 69,7 63,3 75,0 75,0 71,8
meer dan (.2.500,- 30,3 36,6 25,0 25,0 28,2
n=20 n=24 n=26 n=50 n=l20
4
VERHUIZINGEN NAAR HET PLN-KOMPLEX
4.1 Redenen om naar het PLN-komplex te verhuizen
In de enquête is de bewoners van het PLN-komplex gevraagd waarom zij destijds naar het komplex verhuisd zijn. De respondenten konden de drie belangrijkste redenen aangeven. In tabel 4.1 zijn de redenen uitgedrukt in het percentage van de respondenten die een dergelijke reden genoemd hebben. Tabel 4.1 Redenen om naar het PLN-komplex te verhuizen, uitgedrukt in
het percentage respondenten naar periode van intrek
voor 1970 1971-1980 1981-1985 1986-1990 PLN-kompl
vorige woning te klein 33 32 26 10 22
i.v.m. huwelijk/samenwonen 7 7 3 30 15
gezondheidsredenen 17 12 9 1 8
dichter bij werk 17 5 3 6 7
vorige woning afgebroken 3 5 14 6 7
klachten vorige woning 13 10 0 6 7
zelfstandig gaan wonen 0 2 11 7 6
dichter bij familie 7 7 3 6 6
snel een woning in PLN 0 5 0 11 6
i.v.m. scheiding 0 0 11 7 5
wilde lager wonen 7 7 9 0 5
overig 43 17 17 17 20
n=3O n=41 n=35 n=70 n=176
bron: DTB-enquête PLN-komplex, 1990
Voor het hele komplex is de meest genoemde reden dat de vorige woning te klein was; in totaal 22% van de respondenten geeft dat aan. Deze reden werd relatief vaak genoemd door de huishoudens, die er voor 1985 zijn komen wonen. Voor de huishoudens die er vanaf 1985 zijn komen wonen, is die reden niet van groot belang. Dit is een logisch gevolg van het feit dat relatief veel starters tot die groep behoren.
De belangrijkste reden (30%) voor de groep, die er na 1985 is komen wonen, is dan ook in verband met het starten van een huishouden (reden 'i.v.m. huwe-lijk/samenwonen'). Opvallend is ook de reden 'kon snel een woning in PLN'
krijgen' die de meest recente bewoners van het PLN-komplex opgeven (11% tegen slechts 6% voor het gehele komplex). Tenslotte is de reden 'Lv.m. schei-ding' vermeldenswaardig; de groep huishoudens, die na 1980 in het PLN-komplex zijn komen te wonen, noemt deze reden, terwijl de groep van voor 1981 de reden helemaal niet noemt.
De kategorie 'overig' wordt ook vaak genoemd, maar is een verzameling van alle resterende redenen, die de respondenten genoemd hebben.
Het PLN-komplex wordt in toenemende mate betrokken door starters. Een deel van die starters heeft urgente redenen om een woning te krijgen (scheiding, moest snel een woning hebben). Verondersteld kan worden dat het PLN-komplex op de Vlaardingse woningmarkt een funktie krijgt om in de vraag van woningzoekenden te voorzien die weinig of geen keus hebben.
In tabel 4.2 wordt hierop nader ingegaan: gevraagd is of de woning in het PLN-komplex de eerste voorkeur had of dat de respondent liever een andere woning had.
Het grootste deel (77%) van de huishoudens in het PLN-komplex heeft aange-geven dat de woning de eerste voorkeur had. De huishoudens, die er al langer wonen, spreken vaker over een eerste voorkeur. Van de huishoudens die er na 1985 zijn komen wonen, is 33% echter niet in de woning van haar of zijn eerste voorkeur terecht gekomen.
Doorgevraagd is naar de redenen waarom de bewoners die niet de woning van hun eerste voorkeur in het PLN-komplex betrokken, die woning toch geaksep-teerd hebben (tabel 4.3).
Tabel 4.2 Woning in PLN-komplex wel of niet de eerste voorkeur, naar periode van intrek (in %)
voor 1970 1971·1980 1981-1985 1986-1990 PLN-kompl
eerste voorkeur 82 80 89 67 77
liever een andere woning 18 20 11 33 23
n=3O n=41 n=35 n=70 n=176
bron: DTB-enquête PLN-komplex, 1990
Tabel 4.3 Akseptatie-redenen van een woning in het PLN-komplex die niet de eerste voorkeur had, naar periode van intrek (in %)
voor 1970 1971-1980 1981-1985 1986-1990 PLN-kompl
geen alternatief 67 30 100 62 60
had al 2 maal geweigerd 11 0 33 23 18
dringend een woning nodig 0 10 33 31 23
n=5 n=8 n=4 n=23 n=41
Tabel 4.4 Inschrijfduur als woningzoekende door bewoners, die na 1985 in
het PLN-komplex zijn komen te wonen (in %)
periode niet ingeschreven korter dan een 0,5 jaar 0,5 tot 1 jaar
2 jaar 3 jaar
meer dan 4 jaar
bron: DTB-enquête PLN-komplex, 1990
% 10 23 18 44 3 3 n=70
In totaal heeft 23% van de respondenten in tabel 4.3 aangegeven dat ze niet in de woning van hun eerste voorkeur terecht zijn gekomen. Hiervan zegt 60% dat ze geen alternatief aangeboden kregen. Dit geldt voor de huishoudens die er al voor 1970 wonen, omdat zij de woning kregen in een tijd dat er sprake was van kwantitatieve woningnood. De huishoudens die er na 1980 zijn komen wonen, geven die reden ook op grote schaal aan. Verondersteld kan worden dat wanneer men niet direkt een woning nodig heeft, dat ook op een volgende aanbieding gewacht kan worden.
Gekonkludeerd kan daarom worden dat het PLN-komplex in toenemende mate voorziet in een woningvraag waaraan op de korte termijn voldaan moet worden. Tenslotte staat in tabel 4.4 de inschrijfduur als woningzoekende van de respon-denten die na 1985 in het PLN-komplex zijn komen te wonen. Tijdens de enquête is gebleken dat de respondenten die voor 1986 in het komplex zijn ko-men te wonen, vaak aangaven dat ze dat niet meer precies wisten. Deze groep is daarom niet in tabel 4.4 opgenomen.
De helft van de bewoners, die er na 1985 zijn komen wonen, heeft niet of tot één jaar ingeschreven gestaan.
4.2 Recente instromers
Voor het onderzoek naar de interne migratie in Vlaardingen is een bestand opgebouwd waarmee de verhuisstromen in de periode september 1989 - juni 1990 in Vlaardingen aangegeven kunnen worden. Tevens zijn enkele kenmerken van de huishoudens, die verhuisd zijn in die periode, met behulp van een enquête geïnventariseerd.
In die periode zijn 58 huishoudens vanuit Vlaardingen naar het PLN-komplex verhuisd. Hiervan bestaat 41 % uit een alleenstaande, 36% uit een tweepersoons-huishouden en de resterende 23% uit 3 of meer personen. Meer dan 60% van de hoofden van de huishoudens is jonger dan 30 jaar.
Op de vraag of de PLN-woning de eerste voorkeur heeft, antwoordt ruim 77% ontkennend. Meer dan 50% van de huishoudens, die er nog geen jaar geleden zijn komen wonen, heeft al weer verhuisplannen.
Verder vindt meer dan 35% dat ze slechter wonen in het PLN-komplex vergele-ken met hun vorige woonsituatie.
In tabel 4.5 is aangegeven waarom volgens die respondenten de woning in het PLN-komplex niet hun eerste voorkeur heeft.
Van de huishoudens waarvan de PLN-woning niet hun eerste voorkeur heeft (77%), zegt bijna 60% dat ze liever in een andere buurt of wijk willen wonen.
Ook de kwaliteit van de woning laat voor 60% van deze groep huishoudens te wensen over.
Op de vraag waarom ze toch de woning in het komplex hebben geaksepteerd, heeft ruim 90% geantwoord dat ze dringend een woning nodig hadden. Het blijkt dat de instromende huishoudens in de genoemde periode slechts in beperkte mate een woning leeg achterlaten: 60% zegt dat de woning niet leeg achterbleef, waarbij in meer dan de helft van de gevallen als reden werd gegeven dat er mensen in de vorige woning achterbleven.
Tenslotte het inkomen: bijna 67% heeft een netto-maandinkomen onder de
f.1.835,--.
Tabel 4.5 Redenen van ontevredenheid over woning in PLN-komplex bij instromers in de periode september 1989 - juni 1990 (in %) reden
wil meer kamers wil minder kamers
wil andere wijk/buurt
wil goedkopere woning
wil ander type woning
wil betere kwaliteit woning
bron: DTB-enquête interne migratie Vlaardingen, 1990
% 41,7 8,3 58,3 8,3 50,0 58,3 n=58
5
WAARDERING VOOR HET WONEN IN HET
PLN-KOMPLEX
In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan de waardering voor het wonen in
het PLN-komplex door de huidige bewoners.
Allereerst passeert een aantal onderwerpen de revue waaraan de respondenten van de telefonische enquête hun waardering in de vorm van een rapportcijfer hebben kunnen geven. Vervolgens wordt ingegaan op de verhuisgeneigdheid en de verhuismotieven wanneer men plannen heeft om te verhuizen.
Het rapportcijfer dat de respondenten aan de verschillende aspekten gegeven hebben, is als gemiddelde waardering van alle bewoners in tabel 5.1 vermeld. Tevens is de standaarddeviatie van die gemiddelde waardering in de tabel
opgenomen. Met de standaarddeviatie wordt de gemiddelde spreiding van de
afzonderlijke skores in kaart gebracht. Een hoge standaarddeviatie geeft aan dat
er een groot verschil is in de waardering. Dit zal dan nader besproken worden
in deze paragraaf.
De woonaspekten zijn in tabel 5.1 gerangschikt naar de hoogte van de skore. Van de 26 genoemde onderwerpen hebben 12 onderwerpen een onvoldoende (een 5) of lager gekregen van de bewoners. Een skore van 'net onvoldoende' is aan 6 onderwerpen gegeven en 8 onderwerpen krijgen een oordeel van 'voldoen-de' of hoger.
In de kategorie 'voldoende en hoger' komen 6 onderwerpen voor die met de
woonomgeving te maken hebben. Hiervan is alleen het groenonderhoud door het
GWV een onderwerp waarop het GWV enige invloed kan uitoefenen. Het
buurt-groen wordt ook als voldoende beoordeeld ondanks de recente ophoging in de
wijk waardoor veel groen verdwenen is en het geheel een kale indruk geeft. Het oordeel over het groen en het onderhoud is redelijk unaniem, gezien de lage standaarddeviatie.
Tabel 5.1 Gemiddelde waardering van woonaspekten in het PLN-komplex aspekt scholen in de buurt openbaar vervoer buurtgroen sportvoorzieningen hoogte van de huur woninggrootte
groenonderhoud door GWV verkeersveiligheid
woningindeling bewoners van de flat reiniging door gemeente keuken
ophalen vuilniszakken sanitair
toegang tot de bergingen brievenbussen
bergingen
gebruik semi-openbare ruimte, speelvoorzieningen
woonruimteverdeling geluidsisolatie trappenhuis entree van flat onderlÎoud door GWV voorzieningen voor jongeren warmte-isolatie
bron: DTB-enquête PLN-komplex, 1990
gemiddeld cijfer 8,0 7,9 7,4 7,1 7,0 6,7 6,3 6,2 5,8 5,8 5,8 5,6 5,6 5,3 5,0 4,7 4,7 4.6 4,5 4,4 4,2 4,1 3,8 3,8 3,6 3,5 standaarddeviatie ,3 ,6 1,1 1,3 1,0 1,7 1,4 1,4 2,1 1,5 1,9 2,0 1,8 2,2 1,9 1,9 1,9 1,5 1,8 1,7 1,6 1,6 1,5 1,5 1,2 1,2
De 2 woningaspekten die voldoende of hoger skoren, zijn de 'hoogte van de
huur' en de ;woninggrootte'. De kale huur voor de woningen in het PLN-komplex
is niet hoog (tussen de 230 en 300 gulden) en daarom is een positieve waarde-ring niet opvallend.
De woninggrootte wordt door de gehele PLN-populatie als voldoende
beoor-deeld, maar gezien de standaarddeviatie is er sprake van een forse spreiding in
het oordeel. Het blijkt dat de 1-en 2-persoonshuishoudens een gemiddeld cijfer
van meer dan 7 geven, terwijl de grotere huishoudens een 5 als gemiddeld cijfer geven.
In de kategorie 'net onvoldoende' komen meer aspekten voor die direkt een relatie met de woning hebben.
16
-Het oordeel over de woningindeling heeft grote verschillen in de beoordeling opgeleverd. Ruim onvoldoende wordt de woningindeling beoordeeld door de bewoners van de Rutgersstraat 365-435 en 217-287 en van de Bijnenstraat 1-89. Uit de enquête bleek dat veel mensen de indeling vreemd vinden. Veel ge-noemd zijn:
- de kleinste slaapkamer (in de 4-kamerwoning) is veel te klein;
de andere kinderslaapkamer is een pijpela, onhandig in het gebruik. Sommige kleinere huishoudens hebben er de eetkamer van gemaakt;
ouderslaapkamer is goed;
woonkamer is te klein, zeker wanneer er ook de eettafel moet staan;
de deur naar de douche zit in de keuken, maar veel mensen vinden het prettiger als die in de gang uit zou komen;
het feit dat het balkon niet via de woonkamer bereikt kan worden, wordt als lastig ervaren;
er zijn te weinig stopkontakten;
ventilatie in de woning is heel slecht, geopperd is om bovenlichten in de ramen te maken;
de gang is heel breed in verhouding tot de rest van de woning.
De keuken wordt door de respondenten soms te klein gevonden. Er zijn klachten over het keukenblok en de aanrecht, die verouderd zijn. Problemen bestaan er verder met de ventilatie en er zijn te weinig stopkontakten in de keuken. Het oordeel wordt enigszins opgetrokken, doordat er bewoners zijn die de keuken zelf opgeknapt hebben.
Het sanitair is door veel bewoners zelf opgeknapt en wordt in zo'n geval als voldoende beoordeeld. In het geval dat er niets aan het sanitair gedaan is, zijn er klachten over het feit dat de ruimtes niet betegeld zijn en dat er een lavet is in plaats van een douche.
Het oordeel over de keuken, het sanitair en de indeling van de woning is door de 1- en 2-persoonshuishoudens steeds iets positiever geweest dan door de grotere huishoudens. Dit verklaart de hoge standaarddeviatie bij het oordeel van deze aspekten.
De reiniging door de gemeente en het ophalen van het huisvuil worden nogal verschillend beoordeeld. Veel mensen vinden dat hun mede-bewoners er een rommeltje van maken en dat de reinigingsdienst daar niet altijd tegen op kan werken. Wel vinden de bewoners het feit dat het huisvuil maar één keer in de week opgehaald wordt te weinig en dat 8 uur te vroeg is om je huisvuil buiten zetten aangezien de avond ervoor geen vuilnis buiten mag staan. Sommige bewoners willen graag vuilkontainers of stortkokers.
Van de twaalf aspekten die onvoldoende skoren, zijn er negen onder de noemer van woningaspekt te scharen.
Bij de toegang tot de bergingen is een veel gehoorde klacht dat er geen goede verlichting is en dat de deur niet altijd goed af te sluiten is.
De bergingen zelf zijn ook niet goed af te sluiten en zijn nogal inbraakgevoelig doordat een deel met gaas afgesloten is en omdat de sleutels op verschillende sloten passen. Verder zijn ze erg klein, vinden vooral de grotere huishoudens en niet goed als knutselruimte te gebruiken, mede door de slechte verlichting. De bewoners van de woningen op de begane grond willen graag een berging
buitenshuis. De binnenberging is erg onhandig en het komt voor dat de
binnen-berging als eethoek gebruikt wordt.
De semi-openbare ruimten skoren in het algemeen slecht; niet alleen de
bergin-gen, maar ook het trappenhuis, de entree van de flat en de brievenbussen
krijgen een lage waardering van de bewoners.
Het gebruik van de semi-openbare ruimten door mede-bewoners laat ook te wensen over vinden de respondenten.
De entree van de flat heeft een vrij troosteloze en vieze aanblik, er is veel
graffiti. De entree van de flats in de buurt van de scholen fungeert als verzamel-plaats voor de schooljeugd tijdens de pauzes.
Gesuggereerd is verschillende keren om de entree af te sluiten en een intercom aan te leggen.
Het trappenhuis wordt door de meeste respondenten als vies omschreven en ze hebben klachten over de wijze waarop het trappenhuis schoon gehouden wordt. De brievenbussen vormen voor een aantal respondenten een klachten bron doordat de brievenbussen in een andere entree zijn gesitueerd dan de entree die
voor hen logischer is om te gebruiken. Verder wordt er over de mede-bewoners
geklaagd omdat veel reklame-folders e.d. in de entree worden neergegooid. Voorgesteld is om er papierbakken neer te zetten.
Er is gesuggereerd door sommige mensen om een huismeester aan te stellen die de afgesloten entree's schoon houdt en toezicht houdt.
De warmte- en geluidsisolatie zijn ver onder de maat, vinden de bewoners. Bij de geluidsisolatie is het oordeel mede afhankelijk van de hoeveelheid buren-lawaai, maar in het algemeen is er sprake van een slechte geluidsisolatie. De warmte-isolatie krijgt de laagste beoordeling van alle aspekten. De bewoners klagen veel over tocht door de kieren en langs kozijnen. De isolatie aan de gevels laat ook te wensen over.
Het onderhoud door het GWV wordt door de bewoners als slecht beoordeeld. Over het klachtenonderhoud verschillen de meningen; het GWV komt volgens de één wel snel en volgens de ander duurt het allemaal veel te lang. Vaak verhelpen de bewoners het mankement zelf.
Het groot-onderhoud wordt door velen als heel slecht ervaren. Het schilderwerk ziet er slecht uit, er zijn veel lekkages aan de galerij kant, de kozijnen zijn slecht, het rubber op de galerijen is 'rotzooi' en wordt snel smerig en glad.
Van de resterende drie aspekten die onvoldoende skoren, is alleen de
woon-ruimteverdeling voor een deel door het GWV te beïnvloeden. De bewoners vinden dat er teveel buitenlanders in het PLN-komplex komen wonen. Dit oordeel wordt vaak genuanceerd doordat erbij vermeld wordt dat niet alle buitenlanders voor de overlast zorgen en dat ook onder de Nederlanders mensen zijn, die een afwijkend woongedrag hebben.
Over andere aspekten van het toewijzingsbeleid (zoals de instroom van jongeren e.d.) wordt niet veel gezegd.
Een aspekt dat nog niet is besproken, is het oordeel over de mede-bewoners in de flat. De skore daarop is net niet voldoende. In tabel 5.2 wordt hierop nader ingegaan door aan te geven hoe het kontakt met de buren is, waarbij een onderscheid is gemaakt naar de periode van intrek.
In het algemeen wordt het kontakt als goed bestempeld; bijna 65% geeft dit oordeel. Van de bewoners die er in de afgelopen vijf jaar zijn komen te wonen, geeft 56% een dergelijk oordeel, terwijl van de mensen die er al van voor 1980 wonen, meer dan 70% een goed kontakt heeft met de buren.
Tabel 5.2 Kontakt met de buren in het PLN-komplex, naar periode van intrek (in %)
kontakt voor 1971 1971-1980 1981-1985 1986-1990 PLN-kompl
goed tot zeer goed 74,0 70,6 66,7 56,4 64,7
redelijk 18,0 19,6 22,2 35,9 26,3
slecht 8,0 9,8 11,1 7,7 9,0
n=30 n=41 n=35 n=70 n=176
bron: DTB-enquête PLN-komplex, 1990
Over de waardering voor het wonen in het PLN-komplex is geen integraal oordeel te geven, maar het blijkt dat met name de aspekten die met de woning te maken hebben, negatief beoordeeld worden door de bewoners. Met name de technische komponent speelt een belangrijke rol bij het oordeel over het PLN-komplex.
In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de verhuisgeneigdheid van de bewoners van het PLN-komplex. In hoeverre de technische komponent daarbij ook een rol speelt, is uit paragraaf 6.1 op te maken.
I,
6
VERHUIS GENEIGDHEID VAN BEWONERS IN
HET PLN-KOMPLEX
6.1 Verhuisplannen
In de enquête is aan de bewoners gevraagd of zij verhuisplannen hebben en indien dat bevestigend beantwoord is, op welke termijn zij willen verhuizen. In tabel 6.1 zijn de antwoorden daarop weergegeven.
De verhuisgeneigdheid in het PLN-komplex is groot. Meer dan de helft van de huishoudens heeft al dan niet konkrete plannen om te gaan verhuizen. Eén op de vier huishoudens zegt zelfs binnen het jaar te willen verhuizen.
Een kombinatie tussen de verschillende kenmerken van de huishoudens, de woningen en de verhuisgeneigdheid geeft in tabel 6.2 het volgende beeld. Van de bewoners die de woning in het PLN-komplex als hun eerste voorkeur zien, heeft nog geen 18% verhuisplannen die ze binnen een jaar willen uitvoeren en zegt bijna 55% dat ze helemaal geen verhuisplannen hebben. De bewoners die liever een andere woning toegewezen hadden gekregen, hebben voor een groot deel (53,6%) konkrete verhuisplannen en slechts een kwart van deze groep zegt helemaal geenverhuisplannen te hebben.
Tabel 6.1 Verhuisgeneigdheid van de bewoners van het PLN-komplex (in
%)
verhuisplannen %
ja, binnen een jaar ja, binnen 1 tot 2 jaar ja, maar niet binnen een jaar nee
weet niet
bron: OTB-enquête PLN-komplex, 1990
(1 til ij i j jj 1, . . i i I 26,0 6,2 19,8 46,9 1,1 n=176 21
Tabel 6.2 Verhuisgeneigdheid in het PLN-komplex (binnen een jaar of helemaal geen verhuisplannen) naar woningvoorkeur, starter of doorstromer, aantal kamers en woonlaag (in %)
kenmerk
liever een andere woning
woning is eerste voorkeur
starter doorstromer 3 kamers 4 kamers begane grond Ie en 2e etage 3e en 4e etage
bron: OTB-enquête PLN-komplex, 1990
binnen I jaar verhuizen 53,6 17,6 23,6 UJ,9 15,3 30,0 10,4 24,2 31,8 n=46 geen verhuisplannen 25,3 54,9 41,1 50,5 64,2 41,8 74,9 51,2 37,6 n=85
Het toewijzen van woningen in het PLN-komplex aan mensen die zo'n woning liever niet hebben, kan tot gevolgen hebben dat de mutatiegraad op een hoog niveau komt.
Het onderscheid tussen starter en doorstromer geeft geen grote verschillen in verhuisgeneigdheid te zien; van de starters zegt een iets kleiner aandeel dat ze geen verhuisplannen hebben dan van de doorstromers.
Een verdeling naar woninggrootte geeft te zien dat de huishoudens uit de 4-kamerwoningen relatief vaker verhuisplannen op korte termijn hebben dan de huishoudens uit de 3-kamerwoningen (resp. 30% en 15,3%). Geen verhuis-plannen heeft ruim 64% van de bewoners van de 3-kamerwoningen tegen 42% van de bewoners uit de 4-kamerwoningen. In paragraaf 2.3 is aangetoond dat het echter de 3-kamerwoningen zijn die (in 1989) relatief vaak leeg kwamen. De verhuisgeneigdheid neemt toe met de hoogte van de verdieping. De bewo-ners van de derde en vierde etage zeggen relatief vaker dat ze konkrete verhuisplannen hebben (31,8%) dan de bewoners van de andere woonlagen. Het omgekeerde geldt voor de afwezigheid van verhuisplannen; dat komt vaker op de lagere woonlagen voor.
De waardering voor de woningaspekten uit paragraaf 5.1 is steeds iets hoger bij de bewoners die helemaal geen verhuisplannen hebben dan de bewoners die hebben aangegeven over verhuizen te denken.
De bewoners die verhuisplannen hebben, is gevraagd wat de redenen daarvan zijn. Het antwoord werd door de respondenten zelf gegeven; er zijn geen kategorieën genoemd waaruit gekozen kon worden. In tabel 6.3 zijn de verhuis-motieven in een aantal kategorieën gerangschikt. De respondenten konden verschillende redenen noemen, gemiddeld zijn er 2,3 redenen per respondent genoemd.
Tabel 6.3 Verhuismotieven van bewoners van het PLN-komplex (in %)
verhuismotief %
buurt gaat achteruit woning is te klein vandalisme/verloedering wil lager wonen slecht onderhoud gebreken aan de woning buurtbewoners wil eengezinswoning medische redenen geluidsoverlast woning te groot overig
bron: OTB-enquête PLN-komplex, 1990
24,2 23,1 16,5 13,2 12,1 11,0 11,0 8,8 7,7 6,6 6,6 39,6
De meest genoemde verhuismotieven hebben zowel betrekking op de woning als op de omgeving. De verloedering van de buurt wordt iets vaker genoemd; zowel onder een algemene noemer van 'de buurt gaat achteruit' (24,2%) als in de
vorm van 'vandalisme/verloedering' (16,5%).
De motieven die gebonden zijn aan de woningkenmerken, zijn iets minder vaak genoemd; 'woning te klein' als tweede motief (23,1%), maar 'lager wonen' (13,2%), 'slecht onderhoud' (12,1%), 'gebreken aan de woning' (11%), 'ge-luidsoverlast' (6,6%) en 'woning te groot' (6,6%) komen minder vaak voor. De kategorie 'overig' wordt gevormd door de motieven, die door minder dan 6% van de bewoners zijn genoemd.
De relatie tussen de lage waardering van de woningaspekten en de verhuismo-tieven is niet duidelijk aanwezig. In paragraaf 5.1 bleek dat vooral de technische komponent slecht skoort en dat de woonomgevingsaspekten beter skoren. De verhuismotieven hebben echter niet alleen met de woning te maken; de
gebre-ken aan de woning wordt door 11 % genoemd en het slechte onderhoud door
12%.
Het verval van de buurt, dat volgens de bewoners ondermeer tot uiting komt in een toename van de verloedering en vandalisme, is de belangrijkste reden. De verhuismotieven die te maken hebben met de woning, zijn 'normale' verhuismotieven: de woning is te klein of men wil lager wonen. Dit heeft vermoedelijk te maken met de levensfase van een huishouden.
23
6.2 Reamte uitstromers
Met het onderzoek naar de interne migratie in Vlaardingen is in kaart te brengen welke huishoudens in de periode september 1989 - juni 1990 het PLN-komplex verlaten hebben, maar wel in Vlaardingen bleven.
In totaal zijn er 82 mutaties genoteerd in deze periode. Het aandeel alleenstaan-den is bijna 37%, de twee-persoonshuishoualleenstaan-dens vormen 30% van de uitstroom en de resterende 34% bestaat uit huishoudens van 3 personen of meer.
Van de hoofden van huishoudens is bijna 32% jonger dan 30 jaar en iets meer dan de helft is jonger dan 40 jaar.
Bijna driekwart geeft aan dat hun huidige woning hun eerste voorkeur heeft en dat bijna 90% geen verhuisplannen heeft. Van de uitstromers zegt dan ook bijna 90% dat ze nu beter wonen.
Op de vraag waarom men uit het PLN-komplex verhuisd is, noemt 53% het vandalisme, 33% de buurtbewoners, bijna 40% geeft aan dat vocht- en tochtpro
-blemen de oorzaak waren, 28% noemt geluidsoverlast en 31 % heeft algemene klachten over de woning. Van de uitstromers heeft bijna 94% de woning in het PLN-komplex leeg achtergelaten.
Van de huishoudens, die het PLN-komplex verlaten hebben in de periode september 1989 tot juni 1990, is 31% in Westwijk blijven wonen, heeft 31 % een woning gekregen in het Centrum en is 11% naar Holy-zuid verhuisd. Maasbou-levard, Vlaardinger-Ambacht en Holy-noord fungeren in beperkte mate als aankornstwijk (resp. 6, 8 en 8%).
De vertrekkers uit het PLN-komplex zijn in 66% van de gevallen vertrokken naar een bestaande woning, 34% heeft een nieuwbouwwoning gekregen.
De aankomstwoningen waren voor 86% huurwoningen en 14% koopwoningen. Het type aankornstwoning kent een grote diversiteit: 34% is een flatwoning met lift en e.v., 17% betreft een flatwoning zonder lift maar met e.v., 14% bestaat uit flatwoningen zonder e.v. of lift (hetzelfde type dus als in het PLN-komplex) en 11 % is een eengezinswoning. De andere woningtypen komen slechts in beperkte mate voor.
Het soort aankornstwoning betreft in het algemeen (86%) een gewone woning, 9% is een bejaardenwoning en 6% een eenheid in het verzorgingstehuis.
Als laatste kenmerk het netto-maand inkomen: 25% heeft een inkomen onder de f.1.835,--, 39% tussen de f.1.835,-- en f.2.500,--en 36% boven de f.2.500,--.
6.3 Vergelijking recente instromers en uitstromers
In de paragrafen 4.2 en 6.2 is aandacht besteed aan de recente instromers in en uitstromers uit het PLN-komplex. In tabel 6.3 is een vergelijking gemaakt tussen enkele kenmerken van de woningen en huishoudens die betrokken zijn bij de Vlaardingse verhuizingen van en naar het PLN-komplex in de periode septem-ber 1989 - juni 1990.
Tabel 6.4 Vergelijking van instromers in en uitstromers uit het PLN-komplex in de periode september 1989 - juni 1990 (in %)
kenmerk alleenstaanden 2-persoonshuishouden
> 3 persoonshuishouden jonger dan 30 jaar
inkomen tot f.1.835,--inkomen f.1.835,-- - f.2. 500,--inkomen vanaf f. 2.500,--geen verhuis plannen
huidige woning eerste voorkeur huidige woonsituatie beter dan vorige aantal
bron: OTB-enquête interne migratie Vlaardingen, 1990
instromcrs 41 36 23 60 67 28 5 47 22 35 58 uitstromers 37 29 34 32 25 39 36 88 74 87 82
De cijfers in tabel 6.4 zijn voor een groot deel reeds besproken in de paragrafen 4.2 en 6.2. Naast elkaar gezet spreken de verschillen bijna voor zichzelf. Opval-lend is dat er in die periode 24 huishoudens meer uitstroomden dan instroom-den. Voor een deel kan dit saldo gekompenseerd zijn door de instroom van huishoudens van buiten Vlaardingen maar dit saldo kan ook tot leegstand hebben geleid.
Meer kleine huishoudens stromen in, ze zijn jonger, hebben lagere inkomens en zijn minder tevreden over hun nieuwe woning, hetgeen in relatief veel verhuis-plannen uitmaakt. Een blijvende hoge mutatiegraad zou wel eens het gevolg kunnen zijn.
25
I
I
7
MAATREGELEN DIE DE BEWONERS WENSEN
Aan de bewoners is in de enquête de vraag voorgelegd welke maatregelen zij graag uitgevoerd willen zien worden door het GWV. Er zijn geen kategorieën opgesomd waaruit de respondenten konden kiezen, maar de genoemde maatre-gelen zijn door de bewoners zelf geopperd. Het resultaat is dat er een waslijst van maatregelen in dit hoofdstuk besproken kan worden.
Verder is gevraagd of het uitvoeren van die maatregelen de eventueel verhuis-plannen zouden beïnvloeden; dit wordt in 7.2 besproken.
7.1 Door bewoners gewenste maatregelen
In tabel 7.1 zijn de gewenste maatregelen gegroepeerd, in bijlage 4 zijn alle genoemde maatregelen ongesorteerd weergegeven.
Bijna alle bewoners vinden dat het GWV maatregelen moet nemen, slechts 4% zegt dat er geen maatregelen nodig zijn.
Per respondent is gemiddeld 3,5 maatregel genoemd. De maatregel die het meest door de bewoners (42,5%) is genoemd, is het verbeteren van de en geluidsisolatie. Op de tweede plaats staat het aanbrengen van alleen warmte-isolatie (40,1%). Met name het aanbrengen van dubbele ramen wordt door veel bewoners genoemd.
De andere maatregelen worden minder vaak genoemd, maar wanneer alle maatregelen die met het kasko van de woning en de flat te maken hebben, bij elkaar worden opgeteld, blijkt dat een groot deel van de bewoners aandringt op het nemen van maatregelen op het gebied van het (groot)-onderhoud.
Het afsluiten van de entree in kombinatie met het opknappen van het trappen-huis wordt door ruim 28% van de bewoners genoemd.
27
Tabel 7.1 Door de bewoners van het PLN-komplex gewenste maatregelen
(in %)
maatregel
warmte- en geluidsisolatie verbeteren warmte-isolatie aanbrengen entree en trappenhuis opknappen sanitair verbeteren
ventilatie verbeteren c.v. aanleggen
puien en kozijnen vervangen lift aanbrengen groot onderhoud/renovatie keuken(blok) verbeteren woningtoewijzingsbeleid veranderen bergingen opknappen galerij-rubber verwijderen woningindeling veranderen schoonmaken vuilkontainers plaatsen woongedragregels naleven huismeester aanstellen overig
bron: OTB-enquête PLN-komplex, 1990
% 42,5 40,1 28,1 28,1 26,3 25,7 24,0 21,6 19,8 18,0 9,0 9,0 8,4 6,0 5,4 3,6 3,0 2,4 12,6 n=169
Andere ingrepen op het gebied van (groot-)onderhoud zijn (zonder een duidelijk onderscheid te maken) het vervangen van de kozijnen en de puien (24%), groot onderhoud/renovatie (bijna 20%), kelders opknappen (9%, zoals afsluiten, verlichting aanleggen) en het rubber van de galerijen verwijderen (8,4%, aangezien het rubber vuil wordt en glad is wanneer het nat is). Ook het vervan-gen of herstellen van het sanitair (28,1 %) en het keukenblok (18%) is onder de noemer van groot-onderhoud te scharen.
In huis hebben de bewoners last van vochtproblemen en om deze te verminde-ren, wordt door ruim 26% voorgesteld om de ventilatie te verbeteren.
Verder dringt bijna 23% erop aan om het normale onderhoud en het schilder-werk beter uit te voeren.
Maatregelen die niet louter onder de noemer van onderhoud zijn te scharen zijn het aanbrengen van liften (21,6%) en het aanleggen van c.v. (25,7%).
Tenslotte stelt een klein deel van de bewoners voor om het schoonmaken beter uit te voeren (5,4%), het huisvuil in kontainers te doen (3,6%), woongedragre-gels beter na te leven en te kontroleren (3%) en een huismeester aan te stellen (2,4%).
Opvallend is dat er overwegend technische maatregelen gericht op de woning en/of het flatgebouw worden genoemd. De maatregelen op het gebied van sociaal beheer en maatregelen gericht op de woonomgeving worden in beperkte mate genoemd.
7.2 Invloed van de maatregelen op de verhuisgeneigdheid
Van alle huishoudens in het PLN-komplex heeft 47% geen verhuisplannen (zie 6.1). Aan de resterende 53% is de vraag voorgelegd of het uitvoeren van de gewenste maatregelen enige invloed zal hebben op de verhuisgeneigdheid. Het blijkt dat ruim 57% zegt dat ze toch zullen verhuizen ondanks de omstan-digheid dat er maatregelen genomen zullen worden. Slechts 24% zegt dat het van de voorgenomen verhuizing definitief afziet. Van de resterende bewoners
stelt ongeveer 11 % de verhuizing tijdelijk uit.
Konklusie is dat het nemen van de maatregelen de verhuisgeneigdheid in beperkte mate beïnvloedt. Dit komt overeen met de konstatering dat de belangrijkste verhuismotieven het verval van de buurt zijn en de verhuismotie-ven die gekoppeld zijn aan de leverhuismotie-vensfase van een huishouden. Dit betekent uiteraard niet dat het nemen van maatregelen een nutteloze aktiviteit zou zijn. De bewoners die geen verhuisplannen hebben, hebben ook aangegeven dat zij
maatregelen wensen. In kombinatie met andere maatregelen dan genoemd door
de bewoners om het verval van het komplex te stoppen, hebben de hierboven
besproken maatregelen een belangrijke funktie. In hoofdstuk 9 wordt hierop
nader ingegaan.
Tabel 7.2 Verandering van verhuisgeneigdheid na het uitvoeren van de
gewenste maatregelen door het GWV (in %)
antwoord
verhuizing wordt 1 jaar uitgesteld verhuizing wordt 1 tot 2 jaar uitgesteld verhuizing gaat defmitief niet door verhuizing gaat gewoon door weet niet/wenst geen maatregelen
bron: OTB-enquête PLN-komplex, 1990
% 1,0 10,4 24,0 57;3 7,3 n=93 29
8
VERVAL VAN HET PLN-KOMPLEX
8.1 Vervalmodel
In 1984 hebben Priemus en Prak een model geïntroduceerd waarin de verschil-lende facetten van het verval van een naoorlogs woningkomplex zijn weergege-ven(l). Het model maakt een onderscheid in het technisch, sociaal en financieel verval. Het vervalmodel verklaart de inwerking van de drie verschillende soorten verval en het maakt duidelijk waarom de vervalspiraal blijft draaien.
Op basis van verschillende onderzoeken is in 1989 het vervalmodel aangepast(2). Deze aangepaste versie is in afb. 8.1 weergegeven. De vraag in hoeverre dit model ook voor het PLN-komplex geldt, is van belang om te worden beant-woord omdat dan duidelijk wordt welke maatregelen gewenst zijn. Aan het
vervalmodel is ook een zgn. 'bloeimodel' gekoppeld waarin aangegeven wordt
welk beheer gewenst is om het verval in een komplex te stoppen.
Het verval van het PLN-komplex komt in 8.2 aan de orde. In hoofdstuk 9 komen het beheer en de te onderscheiden maatregelen aan bod.
(1) Bouw, 1984, nr. 17, p. 37-39.
(2) OTB, 1989, Exploitatieproblemen in de na-oorlogse woningvoorraad:
diagnose en therapie. Zoetermeer: VROM.
31
IL~.-,-v.> N cr" ... o P-O
.;5
i
DEMOCR. I --"D----0." I • • • • • • L' _ - , - - . . - - - ' HUURDERS,_)- _____ ) ______
~______
~~':.)n I j~
?C....
:c
!t :r ~ i3 ;'=
~ ~ :! !. :3 o Co !!. < ~=
"tl..,
~ ~ ~=
"tl..,
;' :3 c ti>8.2 Het verval van het PLN-komplex
Het model kent vijf grotere blokken. In het onderstaande worden daarvan drie blokken besproken: het komplex, de verhuurder en de huurders.
8.2.1 Komplex
Het centrale item in het blok 'komplex' is de dalende woningkwaliteit. Het GWV heeft zelf recent een inventarisatie gemaakt van de technische kwaliteit van het komplex. Het resultaat daarvan is bij de onderzoekers niet bekend. Duidelijk is wel dat de bewoners de technische kwaliteit als onvoldoende beschouwen en klachten hebben over verschillende aspekten van de flat. Vooral de warmte- en geluidsisolatie schiet tekort, er is sprake van een beperkte ventilatie en het sanitair en de keukeninrichting voldoen niet meer aan de huidige kriteria. Verder zijn met name de semi-openbare ruimten verwaarloosd; het is er rommelig, vies en er is veel graffiti. De bewoners klagen ook over achterstallig onderhoud. De bewoners geven verder aan dat het vandalisme en de verloedering ook in het komplex voorkomen. Uit de (beperkte) cijfers van het GWV is op te maken dat het vandalisme voor een forse schadepost zorgt.
Al met al zal de konkurrentiepositie van het PLN-komplex op de Vlaardingse woningmarkt onder druk staan. De reputatie verslechtert doordat ook woning-zoekenden ervaren dat het komplex er slecht uitziet.
De prijsjkwaliteitsverhouding verslechtert als gevolg van de lagere kwaliteit. Dat er nog niet op grote schaal leegstand optreedt in het komplex is ondermeer te danken aan de lage huur van de woningen.
De woningkwaliteit zou ook kunnen dalen door de toename van mutaties. In het komplex neemt het aantal mutaties wel toe, maar van een negatieve invloed op de woningkwaliteit is niets gebleken.
8.2.2 Huurders
In het model is aangegeven dat de dalende woningkwaliteit van invloed is op de elementen in het blok 'huurders'. Door een dalende woningkwaliteit zou de mobiliteit toenemen. Dit is duidelijk het geval in het PLN-komplex. In 1989 was het mutatiecijfer 16%. De mutatiegraad is het hoogst op de 3e en 4e verdieping, in de flats die aan de Rutgersstraat liggen en in de 3-kamerwoningen. In het onderzoek is duidelijk geworden wie er uitstromen, en is er meer zicht gekomen op de vraag wie er instromen. Het zijn met name starters, jonge huishoudens en twee-persoonshuishoudens die instromen, terwijl recentelijk ook veel alleen-staanden instroomden. Het netto-maand inkomen van de instromers is voor het grootste deel onder de f.1.835,--.
De uitstromers hebben in het algemeen een hoger inkomen, zijn gemiddeld ouder en hebben vaker grotere huishoudens.
Het GWV moest in 1989 gemiddeld 2,35 maal een aanbieding doen om een woning weer bewoond te krijgen. Onduidelijk is of het aantal weigeringen toeneemt, aangezien er geen vergelijking met andere jaren mogelijk is. Uit de
toename van de huurderving door leegstand kan afgeleid worden dat de woningen wel langer leegstaan.
De huishoudens die er komen wonen, hebben relatief vaak als reden dat ze snel een woning moeten hebben. Verder zijn het in toenemende mate starters, terwijl vroeger de huishoudens er kwamen wonen omdat de vorige woning niet meer voldeed en dus relatief vaker doorstromers waren. Het GWV geeft aan dat deze woningzoekenden elders in Vlaardingen geen woning kunnen krijgen omdat ze niet aan de kriteria voldoen. Bovendien zoeken deze woningzoekenden wonin-gen met een lage huur, zoals de woninwonin-gen in het PLN-komplex. Het bezit van de andere verhuurders bestaat veel meer uit duurdere woningen.
Het blijkt ook dat de huishoudens steeds vaker een PLN-woning niet als hun eerste voorkeur zien. Gevolg is dat de verhuisgeneigdheid groot is en dat de mutatiegraad daardoor ook hoog blijft.
Verondersteld kan worden dat de instromende huishoudens een woning in het PLN-komplex als tijdelijke woning beschouwen. Gevolg daarvan is dat deze huishoudens niet echt begaan zullen zijn met wat er in het komplex gebeurt; er is sprake van een dalende sociale kontrole.
In het model is sprake van een instroom van sociaal-ekonomisch zwakkere huishoudens. Voor het PLN-komplex ontbreken gegevens om hier een volledige uitspraak over te doen. Wel blijken de instromers gemiddeld lagere inkomens te hebben dan de uitstromers.
8.2.3 Verhuurders
In het blok 'verhuurders' is de financieel onvoordelige exploitatie een centraal item. De gegevens met betrekking tot het PLN-komplex ontbreken echter. Wel kan aangegeven worden dat de huurderving toeneemt door de leegstand en dat het onderhoud ook hogere lasten met zich brengt.
De vraag naar woningen in het PLN-komplex neemt af door de slechte konkur
-rentiepositie van het komplex op de Vlàardingse woningmarkt. De huishoudens die wel een woning in het PLN-komplex willen, voldoen niet altijd aan de kriteria uit de woonruimteverordening (m.n. wel of niet ingeschreven). Het is echter niet gebleken dat het GWV op grote schaal de kriteria heeft losgelaten, hetgeen in andere probleernkomplexen wel geregeld gebeurt.
Het achterstallige onderhoud is ten dele te verklaren door het feit dat het GWV een grotere ingreep gepland heeft, en daardoor onderhoudsaktiviteiten op een lager pitje heeft gezet totdat duidelijk is wat er gedaan gaat worden. Dit heeft echter wel bijgedragen tot het 'achteruitgaan van de buurt' zoals de bewoners dat ervaren.
8.2.4 Konklusie
Het verval in het PLN-komplex is (nog) niet dramatisch. De in het vervalmodel aangegeven elementen komen voor een deel en in beperkte mate voor in het PLN-komplex. Verondersteld kan worden dat het komplex zich zodanig in het begin van een vervalspiraal bevindt, dat een herstel nog mogelijk is.
