PRAWNA OCHRONA TRWA£OŒCI GOSPODAROWANIA NA DZIER¯AWIONYCH GRUNTACH ROLNYCH

Aneta Suchoñ

Akademia Rolnicza w Poznaniu

PRAWNA OCHRONA TRWA£OŒCI GOSPODAROWANIA NA DZIER¯AWIONYCH GRUNTACH ROLNYCH

– WYBRANE PROBLEMY

LEGAL PROTECTION OF FARMING ON LEASED AGRICULTURAL LAND – CHOSEN ISSUES

S³owa kluczowe: dzier¿awa gruntów rolnych, dzia³alnoœæ rolnicza, ochrona gruntów rolnych Key words: agricultural tenancy, agricultural activity, legal protection of agricultural land

Synopsis. Dzier¿awa gruntów rolnych, obok w³asnoœci, jest podstawowym tytu³em prawnym prowadzenia i organizowania gospodarstw rolnych. Z tego wzglêdu, by zapewniæ nieprzerwany tok dzia³alnoœci rolniczej prowadzonej w oparciu o dzier¿awione grunty rolne, zachodzi koniecznoœæ zagwarantowania trwa³oœci gospo- darowania na tych¿e gruntach. Przedstawiono wybrane zagadnienia dotycz¹ce prawnej ochrony trwa³oœci gospodarowania na dzier¿awionych gruntach rolnych.

Wstêp

Prowadzenie dzia³alnoœci rolniczej wymaga zorganizowanego zespo³u œrodków produkcji.

Wœród tych œrodków szczególne miejsce zajmuje ziemia, wykorzystywana do wytwarzana pro- duktów roœlinnych. Bez w¹tpienia, aby zapewniæ nieprzerwany tok dzia³alnoœæ rolniczej prowa- dzonej w oparciu o grunty rolne, zachodzi koniecznoœæ zapewnienia ich stabilnego posiadania i pobierania po¿ytków. Jest to zagwarantowane w przypadku gruntów rolnych stanowi¹cych w³asnoœæ rolnika. Jednak obok w³asnoœci, tytu³em prawnym do prowadzenia i organizowania gospodarstwa rolnego jest czêsto dzier¿awa. Z tego wzglêdu, by zapewniæ nieprzerwany tok dzia³alnoœci rolniczej prowadzonej w oparciu o dzier¿awione grunty rolne, zachodzi koniecz- noœæ zagwarantowania trwa³oœci gospodarowania na tych¿e gruntach.

Podjêcie tematyki poœwiêconej prawnej ochronie trwa³oœci gospodarowania na dzier¿awio-

nych gruntach rolnych uzasadniaj¹ przede wszystkim wzglêdy spo³eczno-gospodarcze zwi¹-

zane ze wzrostem znaczenia dzier¿awy w stosunkach wiejskich. Rolnicy preferuj¹ dzier¿awê

jako sposób powiêkszania istniej¹cych i tworzenia nowych gospodarstw rolnych przede wszyst-

kim z powodów finansowych. Dzier¿awa nie niesie z sob¹ tak wielkiego wydatku pieniê¿nego,

jak np. kupno gruntu rolnego. Rolnik dzier¿awca mo¿e przeznaczyæ posiadane œrodki finanso-

we na rozwój dzia³alnoœci rolniczej, a nie na zakup ziemi. Mo¿na siê spodziewaæ, ¿e zaintereso-

wanie dzier¿aw¹ jako form¹ organizowania i prowadzenia gospodarstwa rolnego – w warun-

kach cz³onkostwa Polski w Unii Europejskiej – bêdzie coraz wiêksze. Ceny gruntów rolnych

bowiem stale wzrastaj¹, a dzier¿awcy mog¹ prowadziæ dzia³alnoœæ rolnicz¹ w ramach Wspólnej

Polityki Rolnej na podobnych zasadach jak w³aœciciele. Chodzi tu w szczególnoœci o dop³aty bezpoœrednie i korzystanie z pomocy finansowej przewidzianej m.in. w Sektorowym Programie Operacyjnym „Restrukturyzacja i modernizacja sektora ¿ywnoœciowego oraz rozwój obszarów wiejskich 2004-2006”

.

Na trwa³oœæ gospodarowania na dzier¿awionych gruntach rolnych sk³adaj¹ siê dwa ele- menty: zapewnienie zdolnoœci produkcyjnej dzier¿awionych gruntów rolnych oraz zagwaran- towanie producentowi rolnemu stabilnego posiadania dzier¿awionych gruntów rolnych i po- bierania z nich po¿ytków.

Celem niniejszego artyku³u jest próba odpowiedzi na pytanie, czy regulacje prawne zapew- niaj¹ wystarczaj¹c¹ ochronê zdolnoœci gospodarowania na dzier¿awionych gruntach rolnych.

Bior¹c pod uwagê, ¿e problematyka ochrony trwa³oœci gospodarowania na dzier¿awionych gruntach rolnych jest bardzo szeroka, w artykule przedstawiono tylko wybrane zagadnienia.

Prawna ochrona trwa³oœci produkcyjnej dzier¿awionych gruntów rolnych

Ochrona zdolnoœci produkcyjnej dzier¿awionych gruntów rolnych jest istotna ze wzglêdu na zachowanie zdolnoœci gruntów rolnych do wytwarzania po¿ytków naturalnych nie tylko w czasie trwania dzier¿awy, ale tak¿e po jej zakoñczeniu oraz przystosowanie budynków i urz¹- dzeñ (stanowi¹cych czêœci sk³adowe albo przynale¿noœci dzier¿awionego gruntu rolnego) do wymogów prowadzonej dzia³alnoœci rolniczej.

Do instrumentów prawnej ochrony zdolnoœci produkcyjnej dzier¿awionych gruntów rol- nych nale¿y zaliczyæ m.in. obowi¹zek prowadzenia prawid³owej gospodarki na przedmiocie dzier¿awionym, zakaz zmiany przeznaczenia przedmiotu dzier¿awy, obowi¹zek dokonywania napraw, przepisy zachêcaj¹ce do dokonywania ulepszeñ przedmiotu dzier¿awionego.

Wed³ug art. 696 k.c. dzier¿awca powinien swoje prawo do u¿ywania przedmiotu dzier¿awy i pobierania po¿ytków wykonywaæ zgodnie z wymaganiami prawid³owej gospodarki, nie zmie- niaj¹c przeznaczenia przedmiotu dzier¿awy bez zgody wydzier¿awiaj¹cego. Wytwarzaj¹c i po- bieraj¹c po¿ytki z gruntu rolnego dzier¿awca mo¿e w sposób istotny oddzia³ywaæ na jego substancjê i zdolnoœæ produkcyjn¹. Zale¿nie od sposobu tego oddzia³ywania rzecz mo¿e pozo- staæ w stanie nadaj¹cym siê do dalszego z niej korzystania albo ulec pogorszeniu [Lichorowicz 2004]. W kodeksie cywilnym nie ma bli¿szego okreœlenia, o jakie wymogi prawid³owej gospo- darki chodzi, ani te¿ nie ma podanych przyk³adowo dzia³añ jakie ma podejmowaæ dzier¿awca dla realizacji tych wymogów.

Niew¹tpliwie tak ogólnie okreœlone wymagania wobec dzier¿awcy nale¿y skonkretyzowaæ w zale¿noœci od przedmiotu dzier¿awy. Inne bêd¹ wymagania w odniesieniu do pojedynczej dzier¿awionej nieruchomoœci rolnej, inne do gospodarstwa rolnego jako zorganizowanej ca³o-

œci gospodarczej. Mo¿na zatem przyj¹æ, ¿e dzier¿awca wykonuje swoje prawo do u¿ywania i pobierania po¿ytków zgodnie z wymaganiami prawid³owej gospodarki, podejmuj¹c dzia³ania, które mo¿na uznaæ za gospodarczo efektywne zarówno z punktu widzenia interesów stron umowy, jak i interesu spo³ecznego. Kryterium prawid³owej gospodarki powinno byæ ustalane w konkretnych okolicznoœciach z uwzglêdnieniem w³aœciwoœci gospodarczych oraz pozago- spodarczych przedmiotu dzier¿awy [Lichorowicz 2004]. Zwa¿ywszy na ogóln¹ regulacjê w kodeksie cywilnym, mo¿na zatem przyj¹æ, ¿e art. 696 k.c. stwarza jedynie ramy w jakich dzier-

¿awca ma wykonywaæ swoje prawo.

1 Program ten stanowi za³¹cznik do Rozporz¹dzenia Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi w sprawie przyjêcia Sektorowego Programu Operacyjnego „Restrukturyzacja i modernizacja sektora ¿ywnoœciowego oraz rozwój obszarów wiejskich 2004-2006” (Dz. U. Nr 197, poz. 2032 z pó¿n zm.).

Pewne wytyczne, a w niektórych przypadkach obowi¹zki w zakresie prowadzenia prawid³o- wej gospodarki, okreœlone zosta³y w pozakodeksowych aktach prawnych. Wspomnieæ trzeba przede wszystkim o ustawie z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leœnych

. Wed³ug art. 3 wymienionej ustawy ochrona gruntów rolnych polega m.in. na ograniczaniu przeznaczania ich na cele nierolnicze lub nieleœne, zapobieganiu procesom degradacji i dewa- stacji gruntów rolnych oraz szkodom produkcji rolniczej, powstaj¹cym wskutek dzia³alnoœci nierolniczej, rekultywacji i zagospodarowania gruntów na cele rolnicze. Dzier¿awca gruntów stanowi¹cych u¿ytki rolne zobowi¹zany jest m.in. do przeciwdzia³ania degradacji gleb, w tym w szczególnoœci erozji i ruchom masowym ziemi.

Wskazówki prowadzenia prawid³owej gospodarki na gruntach rolnych, w tym dzier¿awio- nych, odnaleŸæ mo¿na w rozporz¹dzeniu Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 7 kwietnia 2004 r. w sprawie minimalnych wymagañ utrzymywania gruntów rolnych w dobrej kulturze rolnej

. Warunkiem uzyskania dop³at bezpoœrednich przez producenta rolnego jest utrzymanie gruntów rolnych bêd¹cych w jego posiadaniu w dobrej kulturze rolnej, przy zachowaniu wy- mogów ochrony œrodowiska.

Omawiaj¹c zagadnienie prowadzenia racjonalnej gospodarki na dzier¿awionym gruncie rol- nym wspomnieæ trzeba o zasadach „Zwyk³ej Dobrej Praktyki Rolniczej”. Pojêcie to zosta³o wprowadzone przez ustawodawstwo Unii Europejskiej. Zwyk³a dobra praktyka rolnicza ozna- cza takie standardy gospodarowania, których racjonalnie postêpuj¹cy rolnik przestrzega³by w danym kraju. Dotycz¹ one przede wszystkim wymogów zwi¹zanych z gospodark¹ nawozami, ochron¹ wód i gleb, zachowaniem cennych siedlisk i gatunków wystêpuj¹cych na obszarach rolnych, ochron¹ walorów krajobrazu.

Kolejna kwestia zwi¹zana z zachowaniem zdolnoœci produkcyjnej dzier¿awionych gruntów rolnych to wykonywanie napraw i ulepszeñ. Konsekwencj¹ bowiem ustawowego zobowi¹za- nia dzier¿awcy do gospodarowania na przedmiocie dzier¿awionym zgodnie z zasadami prawi- d³owej gospodarki jest sta³a troska i dba³oœæ o stan przedmiotu dzier¿awy. Zgodnie z art. 697 k.c. dzier¿awca ma obowi¹zek dokonywania napraw niezbêdnych do zachowania przedmiotu dzier¿awy w stanie niepogorszonym. Z drugiej zaœ strony wydzier¿awiaj¹cy ma obowi¹zek utrzymywania przedmiotu dzier¿awy w stanie zdatnym do u¿ytku przez ca³y czas trwania dzier-

¿awy (art. 662 k.c. w zw. z art. 694 k.c.). Oba wymienione przepisy d¹¿¹ do zachowania substan- cji przedmiotu dzier¿awionego. Zakres powinnoœci dzier¿awcy zwi¹zany z koniecznoœci¹ doko- nywania napraw jest tak¿e znacznie szerszy ni¿ najemcy. Ze wzglêdu na produkcyjny charakter dzier¿awy i szybsze zu¿ycie przedmiotu, to w³aœnie na dzier¿awcê przerzucony zosta³ g³ówny ciê¿ar pieczy nad przedmiotem dzier¿awy [Pañko 1975]. Naprawy w rozumieniu art. 697 k.c. s¹ niew¹tpliwie zwi¹zane z bie¿¹c¹, prawid³ow¹ eksploatacj¹ przedmiotu dzier¿awy i których po- dejmowanie le¿y w granicach dzia³añ dobrego gospodarza. S¹ one wykonywane g³ównie w interesie dzier¿awcy, by przedmiot dzier¿awy by³ w odpowiednim stanie celem u¿ywania i po- bierania po¿ytków. W zakresie napraw bêdzie mieœci³ siê bezwzglêdny obowi¹zek nie tylko drobnych, ale i wiêkszych po³¹czonych z normalnym produkcyjnym u¿ywaniem gruntów rol- nych. Na wykonanie napraw nie jest potrzebna zgoda wydzier¿awiaj¹cego [Lichorowicz 2004].

W toku trwania dzier¿awy dzier¿awca podejmuj¹c odpowiednie dzia³ania mo¿e, nie tylko zachowaæ, ale i podwy¿szyæ wartoœæ u¿ytkow¹ przedmiotu dzier¿awy. Obowi¹zuj¹cy kodeks cywilny nie precyzuje, co nale¿y rozumieæ przez „ulepszenie” przedmiotu dzier¿awy. Zatem w praktyce mo¿e pojawiæ siê problem zakwalifikowania nak³adów dokonanych przez dzier¿awcê

2 Tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 z póŸn. zm.

3 Dz.U. Nr 65, poz. 600. Rozporz¹dzenie Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsiz dnia 7 kwietnia 2004 r.

wesz³o w ¿ycie z dniem uzyskania przez Rzeczpospolit¹ Polsk¹ cz³onkostwa w Unii Europejskiej, czyli z dniem 1 maja 2004 r.

zgodnie z zasad¹ prowadzenia prawid³owej gospodarki jako naprawy czy ulepszenia. Dokonuj¹c takiego rozró¿nienia oprzeæ trzeba siê przede wszystkim na kryterium obiektywnego podwy¿sze- nia wartoœci u¿ytkowej przedmiotu dzier¿awy skutkiem dzia³ania dzier¿awcy. Ulepszeniem bêdzie zatem ka¿de trwa³e podwy¿szenie wartoœci u¿ytkowej przedmiotu dzier¿awy. Ulepszenia powinny byæ wykonywane co do zasady zgodnie z wol¹ wydzier¿awiaj¹cego [Pañko 1975].

Jednym z najwa¿niejszych zagadnieñ zwi¹zanych z wykonywaniem ulepszeñ stanowi nie- w¹tpliwie rozliczenie na podjête przez dzier¿awcê dzia³ania. Wed³ug art. 676 k.c. w zwi¹zku z art.

694 k.c., je¿eli dzier¿awca ulepszy³ rzecz dzier¿awion¹, wydzier¿awiaj¹cy w braku odmiennej umowy, mo¿e wed³ug swego wyboru albo zatrzymaæ ulepszenie za zap³at¹ sumy odpowiadaj¹- cej ich wartoœci w chwili zwrotu, albo ¿¹daæ przywrócenia stanu poprzedniego. Takiego rozwi¹- zania w odniesieniu do dzier¿awy nie mo¿na uznaæ za zadowalaj¹ce. Przywrócenie przedmiotu dzier¿awy do stanu poprzedniego mo¿e ³¹czyæ siê z naruszeniem samej jego substancji, a równie¿ ze zniszczeniem lub uszkodzeniem ulepszenia.

Koniecznoœæ uzyskiwania przez dzier¿awcê zgody na ulepszenia oraz ewentualne przywró- cenie do stanu poprzedniego mo¿e powodowaæ problemy w kontekœcie obowi¹zku dzier¿awcy racjonalnego gospodarowania na dzier¿awionym gruncie rolnym. Obowi¹zek taki mo¿e ³¹czyæ siê z koniecznoœci¹ dokonywania przez dzier¿awcê okreœlonych ulepszeñ na gruncie zwi¹za- nym z wymogami postêpu technicznego. Trudno wtedy wymagaæ, aby dzier¿awca uzyskiwa³ zgodê wydzier¿awiaj¹cego na takie nak³ady, a tym bardziej, aby wydzier¿awiaj¹cy móg³ wyst¹- piæ z ¿¹daniem usuniêcia z gruntu poczynionych przez dzier¿awcê nak³adów [Radwañski 1976].

Zapewnienie stabilnego posiadania dzier¿awionych gruntów rolnych i pobierania z nich po¿ytków

Zapewnienie stabilnego posiadania dzier¿awionych gruntów rolnych i pobierania z nich po¿ytków rozpatrywaæ trzeba w dwóch aspektach: ochrony trwa³oœci stosunku prawnego dzier¿awy gruntów rolnych oraz instytucji u³atwiaj¹cych nabycie na w³asnoœæ dzier¿awionych gruntów rolnych.

Jedn¹ z najwa¿niejszych gwarancji trwa³oœci stosunku prawnego dzier¿awy gruntów rol- nych jest zapewnienie ustawowego minimalnego czasu trwania dzier¿awy. Czas trwania dzier-

¿awy ustalony przez strony ulega wówczas przed³u¿eniu z mocy prawa do tego ustawowego terminu [Lichorowicz 1986]. Kodeks cywilny daje stronom ogromn¹ swobodê w zakresie okre-

œlenia czasu trwania dzier¿awy. Wed³ug art. 693 §1 k.c. umowa dzier¿awy mo¿e byæ zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Kodeks cywilny nie przewiduje instytucji minimalnego okresu dzier¿awy gruntów rolnych albo dzier¿awy d³ugoterminowej, co stwarza pe³n¹ swobodê stron w przedmiocie zawierania dzier¿aw na krótki okres. Strony umowy dzier¿awy same decyduj¹ o zawarciu kontraktu na czas oznaczony, czy nieoznaczony. Jednak¿e w œwietle art. 695 k.c.

umowê dzier¿awy zawart¹ na czas d³u¿szy ni¿ 30 lat, po up³ywie tego okresu, uwa¿a siê za zawart¹ na czas nieoznaczony.

Odnotowaæ nale¿y, i¿ niektóre akty prawne wprowadzi³y koniecznoœæ zawarcia umowy dzier¿awy na d³ugie okresy dla wywo³ania okreœlonych skutków prawnych. I tak w œwietle ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu spo³ecznym rolników

tylko oddanie przez rolnika gruntów w co najmniej dziesiêcioletni¹ dzier¿awê uwa¿ane bêdzie za zaprzestanie przez niego dzia³alnoœci rolniczej. Z kolei wed³ug rozporz¹dzenie Rady Ministrów z 30 kwietnia 2004 r. w sprawie szczegó³owych warunków i trybu udzielania pomocy finansowej na uzyskiwanie rent strukturalnych objêtej planem rozwoju obszarów wiejskich

tylko zawarcie umowy dzier-

4 Tekst jedn. Dz.U. z 1998 r., Nr 7, poz. 25 z póŸn. zm.

5 Dz.U. Nr 114, poz. 1191.

¿awy na okres co najmniej 10 lat przez rolnika (wydzier¿awiajacego) staraj¹cego siê o uzyskanie renty strukturalnej bêdzie traktowane jako przekazanie gospodarstwa rolnego.

Kolejnym wa¿nym instrumentem ochrony trwa³oœci dzier¿awy gruntów rolnych jest insty- tucja automatycznego przed³u¿ania dzier¿awy na kolejne okresy. W kodeksie cywilnym nie zosta³a uregulowana taka instytucja. Przepisy kodeksu przewiduj¹ jedynie milcz¹ce (dorozu- miane) przed³u¿enie umowy na czas nieoznaczony (art. 674 k.c. w zwi¹zku z art. 694 k.c.), je¿eli po up³ywie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu dzier¿awca nadal u¿ywa rzeczy za zgod¹ wydzier¿awiaj¹cego. Istota tego przed³u¿enia polega na tym, ¿e stosunek dzier¿awy trwa nadal i ma tak¹ sam¹ treœæ.

Z punktu widzenia zachowania trwa³oœci stosunku prawnego dzier¿awy gruntów rolnych niekorzystne s¹ zasady zakoñczenia stosunku dzier¿awy gruntów rolnych. Przyk³adowo dzier-

¿awa zawarta na czas nieoznaczony mo¿e zostaæ rozwi¹zana w ka¿dym momencie. Kodeks cywilny nie krêpuje zatem stron w ustalaniu d³ugoœci terminu wypowiedzenia dzier¿awy. Brak takiego ustalenia, oznacza, ¿e dzier¿awê gruntu rolnego mo¿na wypowiedzieæ na 1 rok naprzód na koniec roku dzier¿awnego (art. 704 k.c.).

Prócz klasycznych instrumentów prawnych, na trwa³oœæ stosunku prawnego dzier¿awy gruntów rolnych wp³ywaj¹ tak¿e instrumenty ekonomiczne. Podstawowe zasady ich zastoso- wania okreœlone zosta³y oczywiœcie w przepisach prawnych. £¹cz¹ siê one albo z obci¹¿eniami, albo korzyœciami finansowymi dla stron umowy dzier¿awy gruntów rolnych. Do instrumentów ekonomicznych zaliczyæ nale¿y m.in. czynsz (okreœlenie jego formy i wysokoœci, warunki jego obni¿enia, umorzenia, roz³o¿enia na raty), ulgi i zwolnienia w podatku rolnym, mo¿liwoœæ uzy- skania przez dzier¿awców dop³at bezpoœrednich oraz œrodków finansowych na prowadzenie inwestycji na przedmiocie dzier¿awionym.

Niekorzystne z punktu widzenia zachowania trwa³oœci dzier¿awy gruntów rolnych wydaje siê ustalanie czynszu dzier¿awnego w publicznych przetargach organizowanych przez Agen- cjê Nieruchomoœci Rolnych zgodnie z ustaw¹ z dnia 19 paŸdziernika 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomoœciami rolnymi Skarbu Pañstwa

. W takich przetargach wygrywa ten oferent, który zaproponowa³ najwy¿sz¹ cenê, czyli w tej sytuacji stawkê czynszu. W praktyce zdarza siê, i¿ czynsz koñcowy jest bardzo wysoki, odbiega od œredniego czynszu na danym terenie.

Wysokie stawki œwiadczenia czynszowego oraz z³a sytuacja w sektorze rolnym, to g³ówne przyczyny powstawania zaleg³oœci w p³aceniu czynszu, co czêsto prowadzi do przedwczesne- go zakoñczenia dzier¿awy z Zasobu WRSP.

Wydaje siê, i¿ bardziej korzystne jest dokonywanie wyboru dzier¿awcy w przetargu ofert pisemnych. Uczestnicy przetargu przedstawiaj¹ w ofercie kwotê czynszu oraz inne dokumenty, potwierdzaj¹ce ich kondycjê finansow¹. Komisja przetargowa dokonuj¹c wyboru oferty najko- rzystniejszej, kieruje siê nie tylko stawk¹ czynszu, ale i innymi kryteriami. To z kolei zapewnia wiêksze gwarancje zachowania trwa³oœci stosunku prawnego dzier¿awy.

Z kolei do instytucji u³atwiaj¹cych nabycie na w³asnoœæ dzier¿awionych gruntów rolnych zaliczyæ nale¿y: prawo pierwszeñstwa nabycia nieruchomoœci bez przetargu, ustawowe i umowne prawo pierwokupu oraz prawo opcji nabycia przedmiotu dzier¿awy. Jak pokazuje praktyka, dzier¿awcy chêtniej podejmuj¹ siê wykonania inwestycji na dzier¿awionych gruntach rolnych, stosuj¹ nowoczeœniejsze metody uprawy gruntów rolnych, kiedy mog¹ skorzystaæ z instytucji u³atwiaj¹cych im nabycie na w³asnoœæ dzier¿awionych gruntów rolnych.

Je¿eli chodzi o dzier¿awê z Zasobu WRSP, to g³ówny problem z jakim spotykaj¹ siê dzier-

¿awcy, którzy s¹ zainteresowani nabyciem dzier¿awionych gruntów rolnych na w³asnoœæ, sta- nowi niew¹tpliwie wstrzymanie sprzeda¿y przez Agencjê Nieruchomoœci Rolnych nieruchomo-

6 Tekst jednolity Dz.U. z 2004 r., Nr 208 poz. 2128.

œci, w stosunku do których zg³oszone zosta³y roszczenia

. Zakaz ten obowi¹zuje od listopada 1997 r., a wprowadzony zosta³ w zwi¹zku z trwaj¹cymi w tym czasie pracami nad projektem ustawy reprywatyzacyjnej. Na mocy pisma z dnia 6 listopada 1997 r. skierowanym do Ministra Rolnictwa i Gospodarki ¯ywnoœciowej Prezes Rady Ministrów nakaza³ niezw³oczne wstrzyma- nie sprzeda¿y nieruchomoœci wchodz¹cych w sk³ad Zasobu WRSP, co do których zg³oszono udokumentowane roszczenia reprywatyzacyjne, do czasu wejœcia w ¿ycie ustawy reguluj¹cej sprawy reprywatyzacji [Petryna 2002]. Zakaz ten obowi¹zuje nadal, mimo, ¿e ANR wystêpowa-

³a o jego uchylenie.

Dzier¿awcom nieruchomoœci rolnych przyznane zosta³o na mocy art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kszta³towaniu ustroju rolnego

ustawowe prawo pierwokupu. Jednak z uwagi na koniecznoœæ spe³niania odpowiednich przes³anek kr¹g dzier¿awców, którzy mog¹ skorzystaæ z tej¿e instytucji, w praktyce zostaje ograniczony. Ograniczenia te wynikaj¹ m.in. z koniecznoœci wykazania, ¿e umowa dzier¿awy zosta³a zawarta w formie pisemnej z dat¹ pewn¹, a wiele kontraktów zawarto w zwyk³ej formie pisemnej albo w formie ustnej. Ponadto prawo pierwokupu przyznane zosta³o tylko rolnikom indywidualnym. Oznacza to, ¿e ta instytucja nie przys³uguje osobom prawnym (z wyj¹tkiem spó³dzielni produkcji rolnej) oraz osobom fizycz- nym posiadaj¹cym powy¿ej 300 ha gruntów rolnych.

Podsumowanie

Stwierdziæ trzeba, ¿e regulacje prawne nie zapewniaj¹ w wystarczaj¹cym stopniu ochrony trwa³oœci gospodarowania na dzier¿awionych gruntach rolnych. Szczególnie odnosi siê to do instrumentów ochrony stosunku prawnego dzier¿awy gruntów rolnych i instytucji u³atwiaj¹cych nabycie na w³asnoœæ dzier¿awionych gruntów rolnych. Nie zapewniaj¹ one dzier¿awcy wystar- czaj¹cej stabilizacji posiadania i pobierania po¿ytków z dzier¿awionych gruntów rolnych. Je¿eli zaœ chodzi o ochronê zdolnoœci produkcyjnej dzier¿awionych gruntów rolnych, to przepisy prawne pozakodeksowe w coraz wiêkszym stopniu uwzglêdniaj¹ koniecznoœæ zapewnienia takiej ochro- ny. Nie ³¹czy siê to jednak ze zmian¹ kodeksowej regulacji dzier¿awy gruntów rolnych.

Jednym z najwiêkszych aktualnie problemów zwi¹zanych z zachowaniem trwa³oœci gospo- darowania na dzier¿awionych gruntach rolnych stanowi przystosowanie przedmiotu dzier¿a- wy, a szczególnie budynków i urz¹dzeñ do standardów unijnych. Jak zosta³o podkreœlone w czasie rozwa¿añ, regulacje prawne zawarte w kodeksie cywilnym dotycz¹ce wykonywania ulep- szeñ nie uwzglêdniaj¹ produkcyjnego charakteru dzier¿awy gruntów rolnych i nie zachêcaj¹ dzier¿awców do ich dokonywania. Nieprzystosowanie zaœ do wymogów unijnych mo¿e powo- dowaæ powa¿ne skutki, mianowicie prowadziæ do koniecznoœci zaprzestania dotychczas pro- wadzonej dzia³alnoœci rolniczej.

Zachodzi zatem potrzeba stworzenia nowoczesnego modelu dzier¿awy gruntów rolnych, by zapewnia³ on wystarczaj¹c¹ ochronê trwa³oœci gospodarowania na dzier¿awionych grun- tach rolnych.

Literatura

Lichorowicz A. 2004: Dzier¿awa w System Prawa Prywatnego. Prawo zobowi¹zañ – czêœæ szczegó³owa, Tom 8, pod red. J. Panowicz-Lipskiej. C.H. Beck, Warszawa, 181-185.

Lichorowicz A. 1986: Dzier¿awa gruntów rolnych w ustawodawstwie krajów zachodnioeuropejskich. PWN, Warszawa-Kraków, 105-106.

7 Roszczenia zg³oszone do ANR obejmuj¹ oko³o 500 tys. ha gruntów. Najwiêcej odnotowano ich w Wiel- kopolsce, gdzie a¿ 80% gruntów bêd¹cych w Zasobie WRSP objêtych jest roszczeniami.

8 Dz.U. Nr 64, poz. 592.

Pañko W. 1975: Dzier¿awa gruntów rolnych. PWN, Warszawa, 84-92.

Petryna F. 2002: Uprawnienia by³ych w³aœcicieli. Agroprzemiany, nr 9, 8-9.

Radwañski Z. 1976: Dzier¿awaa w systemie prawa cywilnego. Prawo zobowi¹zañ – czêœæ szczegó³owa, Tom III, cz. 2, pod red. S. Grzybowskiego. PAN, Wroc³aw-Warszawa-Kraków-Gdañsk, 362-365.

Summary

The agricultural tenancy is, beside the ownership, basic legal title of organisation and farm leading. In order to ensure continue of leading of agricultural activity on basics of leased agricultural land, it is essential to ensure legal protection of farming on such land. The legal protection of farming on leased agricultural land consists of two elements. First one being legal protection of durability production of leased agricultural land and second being ensurement stabilisation of possessing and taking fruits from leased agricultural land.

The article presents some issues regarding legal protection of farming of agricultural land.

Adres do korespondencji mgr Aneta Suchoñ Zak³ad Prawa Rolnego Akademia Rolnicza im. A. Cieszkowskiego w Poznaniu ul. Wojska Polskiego 28 60-637 Poznañ tel. 0 501 736 189 e-mail: anetasuchon@wp.pl